さきのヘドニック推計に加えて、京町家の居住者を想定し、周辺の京町家、細街路、商業 施設の集積が居住へのインセンティブに作用する程度、当該京町家が状態不良の場合、また、
細街路のうち、危険度の高い袋路に面している建物の場合に、居住の是非にどのような誘因 をもたらすかについて推計を行った。
７－１ 変数定義
本推計で使用する説明変数は以下のとおりである。基本統計量は表17に示したとおりで ある。
説明変数 意 味
状態不良京町家ダミー 被説明変数である京町家（以下、「当該京町家」と する）の状態が不良の場合は「１」、そうではない 場合は「０」とする変数
周辺〇ｍ京町家集積
※ここで云う京町家は、全ての属性を含む。
当該京町家周辺〇m範囲内の京町家の集積（軒数）
周辺〇ｍ状態不良京町家集積 当該京町家周辺〇m 範囲内の状態不良の京町家の 集積（軒数）
袋路にのみ面している京町家ダミー 当該京町家が袋路にのみ面している場合は「１」、 そうではない場合は「０」とするダミー変数 3.9
7.6 4.5 1 2.9
8.3 6 0.8
2.1 4.3 2.5
3.9 3.6
7.5 3.1 6.7 6.9
10.1 3.7
15.6 7.8
8.8 9.4 2.7
7.2 6.8
28.8 24.8
34.5 27.3
32.1 28.1
30.7 18.7
20.3 22 24.9
26.9 27.5
29.2 36.7
35 36
28.4 41
24.3 40.4
39 32.4 39.2
34.6 32.9
22.7 22
11.6 19 15.5
14.6 17.1 22.5
20.5 17.6
23.3 19.1 20.6
7.9 5.9 7.8 9.8 11.1 4.2 6.3 9.8 9.4 14.2
7.4 8.3 8.6
伏見区 西京区 右京区 南区 下京区 山科区 東山区 中京区 左京区 上京区 北区 京都市 全国
接道なし 幅員２m未満 ２～４ｍ ４～６ｍ ６～10ｍ 10ｍ以上 表 16 行政区ごとの空家における接道状況別割合（平成 25年住宅・土地統計調査）
（「京都市空き家等対策計画」を基に作成）（単位：％）
- 36 -
（つづき） 説明変数 意 味
周辺〇ｍ商業集積 当該京町家周辺〇m 範囲内の商業施設の集積（件 数）
周辺〇ｍ細街路集積 当該京町家周辺〇m範囲内の細街路の集積（各街路 の延長の合計）（ｍ）
行政区ダミー 当該京町家が当該区に存在すれば「１」、そうでな い場合は「０」となるダミー変数
表17
【基本統計量】
変数 観測数 平均 標準誤差 最小 最大
状態不良京町家ダミー 47,735 0.3099193 0.4624649 0 1
周辺0～100ｍ京町家集積 47,735 57.69469 31.1144 1 188
周辺0～100ｍ状態不良京町家集積 47,735 18.50893 16.1724 0 104
袋路にのみ面している京町家ダミー 47,735 0.157704 0.364467 0 1
周辺0～300ｍ商業集積 47,735 101.431 162.2787 0 1311
周辺0～500ｍ商業集積 47,735 268.8455 375.7942 0 2391
周辺0～100ｍ細街路集積 47,735 289.6818 230.8414 0 1412.221 北区ダミー 47,735 0.0444328 0.2060568 0 1
上京区ダミー 47,735 0.2054467 0.4040319 0 1
中京区ダミー 47,735 0.1923746 0.3941698 0 1
右京区ダミー 47,735 0.008631 0.0925023 0 1
左京区ダミー 47,735 0.0967843 0.295667 0 1
東山区ダミー 47,735 0.1442966 0.3513939 0 1
下京区ダミー 47,735 0.151943 0.3589694 0 1
西京区ダミー 47,735 0.0030167 0.0548417 0 1
７－２ 推計モデル
プロビット推計については、以下の２通りの推計モデルにより行った。
推計モデル１
N₁（居住する：１、居住しない：０）＝B₀
＋B₁（＜当該京町家から＞周辺0～100ｍ京町家集積）
＋B₂（周辺0～100ｍ状態不良の京町家集積）
＋B₃（袋路にのみ面している京町家ダミー）
＋B₄（行政区ダミー）＋ μ
- 37 - 推計モデル２
N₂（居住する：１、居住しない：０）＝B₀＋B₁（状態不良京町家ダミー）
＋B₂（周辺0～100ｍ京町家集積）
＋B₃（周辺0～300ｍ商業集積）＋
＋B₄（袋路にのみ面している京町家ダミー）
＋B₅（行政区ダミー）＋ μ
７－３ プロビット推計の結果と考察
表18 推計モデル１の推計結果
居住する：１、居住しない：０ 係数 有意水準 標準誤差
周辺0～100m京町家集積 0.002 *** 0.000 周辺0～100ｍの状態不良京町家集積 -0.005 *** 0.001 周辺０～100ｍ細街路集積 -0.000107 *** 0.000 周辺０～500ｍ商業集積 0.0002624 *** 0.000 袋路にのみ面している京町家ダミー -0.437 *** 0.019 北区ダミー 0.353 *** 0.044 上京区ダミー 0.240 *** 0.026 中京区ダミー 0.200 *** 0.029 右京区ダミー 0.298 *** 0.089 左京区ダミー 0.204 *** 0.031 東山区ダミー 0.116 *** 0.031 下京区ダミー 0.067 ** 0.028 西京区ダミー 0.513 *** 0.171 定数項 1.066 *** 0.021 観測数 47,735
*** 、**、* は、それぞれ、１％、５％、10％で有意であることを示す。
- 38 - 表19 推計モデル２の推計結果
居住する：１、居住しない：０ 係数 有意水準 標準誤差
状態不良京町家ダミー -0.719 *** 0.016 周辺０～100ｍ細街路集積 -0.0001242 *** 0.000 周辺0～300ｍ商業集積 0.001 *** 0.000 袋路にのみ面している京町家ダミー -0.364 *** 0.019 北区ダミー 0.348 *** 0.042 上京区ダミー 0.251 *** 0.022 中京区ダミー 0.151 *** 0.024 右京区ダミー 0.159 * 0.091 左京区ダミー 0.115 *** 0.029 東山区ダミー 0.071 *** 0.026 定数項 1.386 *** 0.018 観測数 47,735
*** 、**、* は、それぞれ、１％、５％、10％で有意であることを示す。
表18、19のとおり、１％の有意水準で、周辺に細街路が集積していると、居住への誘因
は下がる結果が示されたが、係数の値が極めて低く、むしろ、袋路にのみ面した京町家の場 合が、係数の値が高いため、居住しない誘因がより強くなると考えられる。
細街路については、以下のような危険性があり、居住を避ける可能性がある。それは、災 害時や大規模火災時の大型消防自動車の通行困難、建物倒壊による通行障害、延焼拡大のし やすさ、乗用車の通行や自転車の路上駐輪を巡るトラブル等であり、袋路に面していること から生じる。
また、表18のとおり、状態不良の京町家の周辺の集積が、居住への誘因を下げるとの結 果が表れたが、やはり、有意性はあるものの、同じ100ｍの範囲で京町家自体の集積の係数 については、正の結果が示されていること、係数の単位がそれほど高くないことから、周辺 の京町家の状態が、直接、当該京町家に対する評価に影響すると確実に言えるかどうかは慎 重にならざるを得ない。
そして、表19のとおり、推計モデル２において、居住中で状態が不良の京町家の集積効 果の影響は、状態に関わらず、地価ポイントからの範囲により、係数に正と負の両方の効果 が観察された。
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このことから、他の要因によるコントロール効果が作用した可能性もうかがえる。
なお、行政区別については、推計モデル１、２ともすべての係数が正となり、地域性によ る影響は特に見られなかった。