鑑定評価機関 株式会社谷澤総合鑑定所
鑑定評価額 13,900 百万円
価格時点 2018 年１月１日
項目 内容 概要等
収益価格 13,900 百万円
直接還元法による価格 14,600 百万円
運営収益 非開示
（注）
可能総収益 非開示
空室等損失等 非開示
運営費用 非開示
維持管理費 非開示
水道光熱費 非開示
修繕費 非開示
ＰＭフィー 非開示
ﾃﾅﾝﾄ募集費用等 非開示
公租公課 非開示
損害保険料 非開示
その他費用 非開示
運営純収益 640 百万円
一時金の運用益 3 百万円
資本的支出 18 百万円
純収益 625 百万円
還元利回り 4.3%
DCF 法による価格 13,600 百万円
割引率 4.4%
最終還元利回り 4.5%
積算価格 13,500 百万円
土地比率 75.2%
建物比率 24.8%
その他、評価機関が評価に当たっ て留意した事項
本物件全体の鑑定評価額は、土壌汚染除去に要する費用を考慮して決定されて います。
（注）本評価においては、実績値に基づく数値を参考としていることから、これらを開示した場合、本投資法人に競争上 の影響が生じ、ひいては投資主の利益を害するおそれがあると本資産運用会社が判断したことから非開示とします。
（6）IIF 大阪住之江ロジスティクスセンターⅡ（準共有持分 25％）
① 本物件の準共有持分 25%に係る鑑定評価額
鑑定評価機関 株式会社谷澤総合鑑定所
鑑定評価額 683 百万円
価格時点 2018 年１月１日
（注）準共有持分 25％に対応する鑑定評価額は、本物件全体の鑑定評価額に準共有持分割合を乗じて決定されています。
② 本物件全体の鑑定評価額
鑑定評価機関 株式会社谷澤総合鑑定所
鑑定評価額 2,730 百万円
価格時点 2018 年１月１日
項目 内容 概要等
収益価格 2,730 百万円
直接還元法による価格 2,800 百万円
運営収益 非開示
（注）
可能総収益 非開示
空室等損失等 非開示
運営費用 非開示
維持管理費 非開示
水道光熱費 非開示
修繕費 非開示
ＰＭフィー 非開示
ﾃﾅﾝﾄ募集費用等 非開示
公租公課 非開示
損害保険料 非開示
その他費用 非開示
運営純収益 134 百万円
一時金の運用益 0 百万円
資本的支出 11 百万円
純収益 123 百万円
還元利回り 4.4%
DCF 法による価格 2,700 百万円
割引率 4.5%
最終還元利回り 4.6%
積算価格 2,330 百万円
土地比率 82.8%
建物比率 17.2%
その他、評価機関が評価に当たっ
て留意した事項 なし
（注）本評価においては、実績値に基づく数値を参考としていることから、これらを開示した場合、本投資法人に競争上 の影響が生じ、ひいては投資主の利益を害するおそれがあると本資産運用会社が判断したことから非開示とします。
（7）IIF 札幌ロジスティクスセンター
鑑定評価機関 大和不動産鑑定株式会社
鑑定評価額 2,600 百万円
価格時点 2018 年１月１日
項目 内容 概要等
収益価格 2,600 百万円
直接還元法による価格 2,620 百万円
運営収益 非開示
（注）
可能総収益 非開示
空室等損失等 非開示
運営費用 非開示
維持管理費 非開示
水道光熱費 非開示
修繕費 非開示
ＰＭフィー 非開示
ﾃﾅﾝﾄ募集費用等 非開示
公租公課 非開示
損害保険料 非開示
その他費用 非開示
運営純収益 134 百万円
一時金の運用益 0 百万円
資本的支出 3 百万円
純収益 130 百万円
還元利回り 5.0%
DCF 法による価格 2,590 百万円
割引率 4.8％
最終還元利回り 5.2％
積算価格 2,350 百万円
土地比率 73.2％
建物比率 26.8％
その他、評価機関が評価に当たっ
て留意した事項 なし
（注）本評価においては、実績値に基づく数値を参考としていることから、これらを開示した場合、本投資法人に競争 上の悪影響が生じ、ひいては投資主の利益を害するおそれがあると本資産運用会社が判断したことから非開示とし ます。
（8）IIF 常陸那珂港ロジスティクスセンター（底地）
鑑定評価機関 大和不動産鑑定株式会社
鑑定評価額 1,210 百万円
価格時点 2018 年１月１日
項目 内容 概要等
収益価格 1,210 百万円
直接還元法による価格 1,210 百万円
本物件は、底地のみの取得につき、
有期還元法インウッド式による鑑定評価を 取得しています。
運営収益 非開示
（注）
可能総収益 非開示
空室等損失等 非開示
運営費用 非開示
維持管理費 非開示
水道光熱費 非開示
修繕費 非開示
ＰＭフィー 非開示
ﾃﾅﾝﾄ募集費用等 非開示
公租公課 非開示
損害保険料 非開示
その他費用 非開示
運営純収益 54 百万円
一時金の運用益 0 百万円
資本的支出 -
純収益 54 百万円
割引率 4.5%
DCF 法による価格 1,210 百万円
割引率 4.5%
最終還元利回り -
借地期間満了後に事業用定期借地権設定契約に基 づき更地復帰を想定しているため最終還元利回り は採用していません。
その他、評価機関が評価に当たっ て留意した事項
なし
（注）本評価においては、実績値に基づく数値を参考としていることから、これらを開示した場合、本投資法人に競争 上の悪影響が生じ、ひいては投資主の利益を害するおそれがあると本資産運用会社が判断したことから非開示とし ます。
（9）IIF 郡山ロジスティクスセンター
鑑定評価機関 株式会社谷澤総合鑑定所
鑑定評価額 3,160 百万円
価格時点 2018 年１月１日
項目 内容 概要等
収益価格 3,160 百万円
直接還元法による価格 3,070 百万円
運営収益 非開示
（注）
可能総収益 非開示
空室等損失等 非開示
運営費用 非開示
維持管理費 非開示
水道光熱費 非開示
修繕費 非開示
ＰＭフィー 非開示
ﾃﾅﾝﾄ募集費用等 非開示
公租公課 非開示
損害保険料 非開示
その他費用 非開示
運営純収益 182 百万円
一時金の運用益 0 百万円
資本的支出 10 百万円
純収益 172 百万円
還元利回り 5.6%
DCF 法による価格 3,200 百万円
割引率
8 年度まで：5.6％
9 年度以降：5.7％
最終還元利回り 5.8%
積算価格 2,890 百万円
土地比率 57.5%
建物比率 42.5%
その他、評価機関が評価に当たっ
て留意した事項 なし
（注）本評価においては、実績値に基づく数値を参考としていることから、これらを開示した場合、本投資法人に競争上 の悪影響が生じ、ひいては投資主の利益を害するおそれがあると本資産運用会社が判断したことから非開示とします。
（10）IIF 神戸西ロジスティクスセンター（底地）
鑑定評価機関 株式会社谷澤総合鑑定所
鑑定評価額 2,100 百万円
価格時点 2018 年 1 月１日
項目 内容 概要等
収益価格 2,100 百万円
DCF 法による価格 2,100 百万円 本物件は、底地のみの取得につき、
DCF 法による鑑定評価のみ取得しています。
割引率
1～15 年度：4.5％
16～20 年度：4.6％
復帰価格割引率：4.7％
最終還元利回り -
借地期間満了後に事業用借地権設定契約に基づき 更地復帰を想定しているため最終還元利回りは採 用していません。
その他、評価機関が評価に当たっ
て留意した事項 なし
【ご参考】各計算式の定義
P1「1. 取得予定資産の概要」(注 5)の「NOI 利回り」及び「償却後 NOI 利回り」
【NOI 利回り】
取得予定資産の NOI 利回りは、以下の計算式により求めています。
NOI 利回り＝NOI＊÷取得予定価格＊＊
＊NOI の計算には、別途注記する場合を除き、各取得予定資産に係る取得時の不動産鑑定評価書に記載された DCF 法にお ける初年度の運営純収益（特殊要因がある場合等には 2 年目以降で特殊要因の影響が存在しない年度の運営純収益）を使 用しています。以下【償却後 NOI 利回り】において同じです
。
＊＊取得予定価格は、売買契約書に記載された各不動産又は信託受益権の売買代金（取得経費、固定資産税、都市計画税 及び消費税等を含みません。）を記載しています。以下同じです。
【償却後 NOI 利回り】
取得予定資産の償却後 NOI 利回りは、以下の計算式により求めています。
償却後 NOI 利回り＝（NOI－減価償却費＊）÷取得予定価格
＊減価償却費は、取得予定資産についても本投資法人の他の既存保有資産と同じく、耐用年数に応じた定額法の償却率に より計算した想定額を用いています。