2.2年 2.3年 2.5年 1.74% 1.73% 1.68%
1.61%
1.51%
1.44% 1.39%
0.0%
0.5%
1.0%
1.5%
2.0%
年 1年 2年 3年 4年
第15期末 平成22年 ４月末日
第16期末 平成22年 10月末日
第17期末 平成23年 ４月末日
第18期末 平成23年 10月末日
第19期末 平成24年 ４月末日
第20期末 平成24年 10月末日
第21期末 平成25年 ４月末日 残存年数（左軸） 全有利子負債平均調達金利（右軸）
0
平成22年 10月末日
平成23年 ４月末日
平成23年 10月末日
平成24年 ４月末日
平成24年 10月末日
平成25年 ４月末日
平成25年 ７月末日
■ ● △
ＮＴＴ都市開発の スポンサー参画
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また、本投資法人は、レンダーフォーメーションの充実と返済期日の分散を進め、資金調達環境の 急変リスク等に備えています。平成25年４月30日現在のレンダーフォーメーション及び有利子負債の 返済期日の分散状況は以下のとおりです。
<レンダーフォーメーション>
（平成22年４月30日現在）
借入先：計10社 借入額：計44,787.5百万円
（平成25年４月30日現在）
借入先：計19社 借入額：計98,737.5百万円
＜有利子負債の返済期日の分散状況（平成25年４月30日現在）＞
平成25年 10月期
平成26年 ４月期
平成26年 10月期
平成27年 ４月期
平成27年 10月期
平成28年 ４月期
平成28年 10月期
平成29年 ４月期
平成29年 10月期
平成30年 ４月期
平成30年 10月期
平成31年 ４月期
（２）ＬＴＶコントロールの方針
本投資法人は、ＬＴＶの上限につき、60％を目処としています。
国内金融環境は、金融緩和政策が継続され金融機関のリスク許容度も高くなっているため、レバ レッジ効果を享受し易い状況にあります。また、大規模な資産ベース（平成25年３月31日現在の連結 総資産額：約9,410億円）を有するＮＴＴ都市開発の高い信用力が本投資法人の信用力を補完しており、
レンダーフォーメーションが充実してきている事から、ＬＴＶは、第17期以降、高めの水準を継続し、
１口当たり分配金の最大化を追求しています。
本投資法人は、今後の資金調達環境の変化に備えるため、本募集によりＬＴＶの維持・低下を目指し ます。
22.0%
15.4%
12.3%
11.0%
10.7%
中央三井信託銀行㈱
㈱日本政策投資銀行
㈱あおぞら銀行
㈱三井住友銀行 住友信託銀行㈱
20.1%
13.8%
11.6%
10.3%
8.9%
三井住友信託銀行㈱
㈱三井住友銀行
㈱みずほコーポレート銀行
㈱日本政策投資銀行 三菱ＵＦＪ信託銀行㈱
16,575
7,075
5,687.5 12,000
18,400
11,000
2,250 9,000
5,000
10,900
5,000 2,850
0 5,000 10,000 15,000 20,000
第22期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 第30期 第31期 第32期 第33期 短期借入金（変動） 長期借入金（変動） 長期借入金（固定） 投資法人債
（百万円）
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＜有利子負債比率（ＬＴＶ）の推移＞
（３）ファイナンス面におけるＮＴＴ都市開発のサポート
本投資法人は、平成22年12月８日に資産の取得資金（秋葉原ＵＤＸに係るユーディーエックス特定 目的会社優先出資証券の当初取得分及び芝浦アイランド ブルームタワー）として200億円を金融 機関からの借入れにより調達しましたが、その際の融資団の１社としてＮＴＴファイナンス株式会社が 新規に参加しました。なお、本書の日付現在における同社からの借入額は、当該資金のリファイナンス 資金の一部である3,000百万円です。
借入先 借入残高
（百万円） 金利 借入期間
ＮＴＴファイナンス株式会社 3,000 固定：1.29375％ ４年
（４）投資法人債の発行
本投資法人は、資金調達手段の多様化、資金調達コストの削減の観点から、投資法人債を機動的に 発行することとしています。直近では平成25年７月25日に既存借入金の返済資金に充当するため、
第４回投資法人債を期間５年、金利0.72％で発行しており、本条件は平成22年８月18日に発行した 第３回投資法人債（期間３年、金利0.97％）と比較すると、期間が２年長期化した上で金利は0.25％
低下しています。
銘柄 発行日 償還期限 発行総額
（百万円） 金利 第４回無担保投資法人債 平成25年
７月25日
平成30年
７月25日 7,500 固定：0.72％
（５）本投資法人の格付の状況
本投資法人は株式会社格付投資情報センター（Ｒ＆Ｉ）及びムーディーズ・ジャパン株式会社
（Ｍｏｏｄｙ’ｓ）から格付を取得しています。
なお、本投資口について、本投資法人の依頼により、信用格付業者から提供され若しくは閲覧に供 された信用格付、又は信用格付業者から提供され若しくは閲覧に供される予定の信用格付はありません。
格付機関 格付内容
株式会社格付投資情報センター（Ｒ＆Ｉ） 発行体格付 ：Ａ 格付けの方向性 ：安定的 ムーディーズ・ジャパン株式会社
（Ｍｏｏｄｙ’ｓ）
発行体格付 ：Ｂａａ１ 格付けの方向性 ：安定的
69,787 72,422 92,347 91,762 107,287 106,212 105,737 50.3% 50.2%
56.2% 56.0% 55.6% 55.4% 55.2%
30.0%
40.0%
50.0%
60.0%
0 50,000 100,000 150,000
第15期末 平成22年 ４月末日
第16期末 平成22年 10月末日
第17期末 平成23年 ４月末日
第18期末 平成23年 10月末日
第19期末 平成24年 ４月末日
第20期末 平成24年 10月末日
第21期末 平成25年 ４月末日 有利子負債額（左軸） 期末時点ＬＴＶ（右軸）
（百万円）
ＮＴＴ都市開発の スポンサー参画
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６ 取得予定資産及び第22期取得資産の概要
（１）取得予定資産の概要
本投資法人は、平成25年10月18日付けで、取得予定資産３物件の現信託受益者又は現所有者である ＮＴＴ都市開発との間で、譲渡契約を締結しています。なお、当該譲渡契約では、いずれも取得予定 資産の受渡期日までに本投資法人において資金調達がなされることを停止条件として効力を生ずる旨 規定されています。
用途 地域
資産の 種類
物件名称
（所在地） 受託者名
取得予定 価格
（百万円）
鑑定 評価額
（百万円）
所有形態
現信託 受益者 又は 現所有者 オフィス 都心５区
不動産 信託 受益権
グランパーク
（港区芝浦三丁目）
三井住友 信託銀行 株式会社
11,490 11,600
（注１）
準共有 持分比率15％
（注２）
ＮＴＴ 都市開発 オフィス 都心５区
優先出 資証券
秋葉原ＵＤＸ（注３）
（千代田区外神田四丁目） － 5,640 － 持分割合５％ ＮＴＴ 都市開発 レジデンス 都心５区
不動産 信託 受益権
アーバンコート市ヶ谷
（新宿区払方町）
三井住友 信託銀行 株式会社
1,385 1,400 単独所有 ＮＴＴ 都市開発
合計 18,515 13,000
（注１） 上表のグランパークの「鑑定評価額」は、信託財産となる土地の所有権及び共有持分並びに建物の共有持分の15％に相当 する割合の金額です。
（注２） 本投資法人は、本募集後、グランパークの土地の所有権及び共有持分（46.17%）並びに建物の共有持分（86.4915%）を 主たる信託財産とする信託受益権の準共有持分15％を取得します（一棟の建物全体に係る本投資法人の準共有持分比率は 12.973725%となります。）。
（注３） 上表の秋葉原ＵＤＸの「物件名称（所在地）」には、ユーディーエックス特定目的会社優先出資証券の裏付けとなる オフィスビル（秋葉原ＵＤＸ）の名称及び所在地を記載しています。
以下は、各取得予定資産の特徴について、各不動産鑑定評価会社作成の不動産鑑定評価書における 記載等をもとに、本資産運用会社においてまとめたものです。
① グランパーク
本物件は、地下を一体としたオフィス 棟、住宅棟及び商業棟から構成される 大規模な複合施設であり、ＪＲ「田町」
駅より徒歩約５分、都営地下鉄三田線 及び浅草線「三田」駅より徒歩約７分に 位置しています。
中心建物であるグランパークタワー
（オフィス棟）は、地上34階（高さ約 150ｍ）で、基準階賃貸面積が1,745㎡
～2,059㎡（528～623坪）、基準階天井 高が2,700ｍｍの規模・設備水準にある ことや、敷地のオープンスペースの広さ から、周辺地域におけるランドマーク 性を有しています。
グランパークハイツ（住宅棟）は、
地上28階の総戸数172戸の共同住宅で
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あり、建物はオフィス棟と同様のグレードを有し、管理体制は、24時間の常駐警備です。グラン パークプラザ（商業棟）は、地上５階の貸ホール・貸会議室を中心に店舗等が入居するスペースで す。グランパークは、敷地内の約60％がさまざまな樹木が植栽された緑豊かなオープンスペースと なっており、平成25年２月には、東京都より「優良特定地球温暖化対策事業所」に認定され、環境 に配慮したビルとして評価されました。また、地域冷暖房システムを導入しており、省エネルギー にも配慮した物件です。
② 秋葉原ＵＤＸ
本物件は、平成18年１月に竣工した 事務所・店舗等からなる大規模複合設備 ビルであり、ＪＲ「秋葉原」駅から徒歩 約２分（ＪＲ秋葉原駅前広場より歩行者 デッキにて連絡）、つくばエクスプレス
「 秋 葉 原 」 駅 か ら 徒 歩 約 ３ 分 、 東 京 メトロ日比谷線「秋葉原」駅から徒歩 約 ４ 分 及 び 東 京 メ ト ロ 銀 座 線 「 末 広 町」駅から徒歩約３分に位置するなど 交通利便性に優れています。また、ＪＲ
「東京」駅へのアクセスもＪＲ「秋葉 原」駅からＪＲ山手線利用により３分 程度と極めて利便性に優れた立地特性を 有しています。
ビル全体の構成は、１階から４階が
レストラン街・イベントスペース・デジタルコンテンツ等の活動支援拠点、５階がオフィスロビー・
オフィスサポート店舗、６階以上が事務所として利用されています。また、地下３階から地上１階に かけては、800台を収容可能な24時間営業の大規模公共駐車場が設置されています。
オフィス部分は、ワンフロアの賃貸面積が約4,800㎡（1,400坪強）と、東京都心部におけるＳ クラス・Ａクラスビルにおいても類を見ないスペースが確保され、レイアウト効率にも優れている ことから、本社機能等も含む需要が期待されます。
本投資法人は、平成22年12月８日付けでユーディーエックス特定目的会社優先出資証券を39,480口 取得しており、本募集後、14,100口を追加取得します。
③ アーバンコート市ヶ谷
本物件は、都営地下鉄大江戸線「牛込神楽坂」駅から徒歩８分、東京メトロ有楽町線及び南北線
「市ヶ谷」駅から徒歩約８分に立地し、その他にも都営地下鉄新宿線、ＪＲ中央本線、東京メトロ 東西線が利用できます。都心の文教エリアとして栄えてきた閑静な住宅街にあり、ＤＩＮＫｓ及び ファミリー層の需要が期待されます。規模は地上５階建ての中層共同住宅で、居室は１ＬＤＫ＋Ｓが １戸、２ＬＤＫが37戸、３ＬＤＫが１戸の計38戸です。築後約21年経過していますが、設備等の 更新が行われていることにより、築年数以上にニーズを満たす水準です。