吾等認為，該等綜合財務報表已根據國際財務報告準則真實而公平地反映貴集團於2008年12月31日的事務狀況及貴 集團截至該日止年度的利潤及現金流量，並已按照香港《公司條例》的披露規定妥為編製。
德勤•關黃陳方會計師行 執業會計師
香港
2009年4月16日
附註
2008年 人民幣百萬元
2007年 人民幣百萬元
營業額 5 3,556 4,570
銷售成本 (1,524) (1,885)
毛利 2,032 2,685
其他收入 6 342 269
銷售及市場開支 (134) (114)
一般及行政開支 (697) (556)
經營溢利 7 1,543 2,284
投資物業的公平值增值 13 382 577
收購附屬公司額外股本權益的收益 35 – 80
出售及部分出售附屬公司股本權益的收益 36 1,883 845
應佔聯營公司業績 44 26
財務費用，經扣除匯兌收益 8 (133) (125)
稅項前溢利 3,719 3,687
稅項 9 (977) (820)
年度溢利 2,742 2,867
以下應佔：
本公司股東 2,480 2,462
少數股東權益 262 405
2,742 2,867
股息 11
–已付中期股息 257 203
–建議派發末期股息 37 373
294 576
每股盈利 12
–基本 人民幣59分 人民幣59分
–攤薄 人民幣59分 人民幣59分
附註
2008年 人民幣百萬元
2007年 人民幣百萬元 非流動資產
投資物業 13 8,466 7,994
物業、廠房及設備 14 343 260
預付租賃款項 15 6,290 4,325
發展中物業 16 2,411 1,734
於聯營公司的權益 17 296 85
向聯營公司的貸款 17 1,331 981
應收賬款 19 329 312
已抵押銀行存款 20 694 237
界定福利資產 38 4 6
遞延稅項資產 33 113 89
20,277 16,023
流動資產
發展中待售物業 16 7,786 6,281
待售物業 21 2,029 325
應收賬款、按金及預付款項 19 1,170 3,477
應收貸款 22 414 240
聯營公司欠款 17 450 12
有關連人士欠款 23 62 44
附屬公司少數股東欠款 24 176 6
票據提早贖回權 25 – 11
已抵押銀行存款 20 1,015 617
銀行結餘及現金 20 1,671 2,843
14,773 13,856
流動負債
應付賬款、已收按金及應計費用 26 2,082 1,768
應付有關連人士款項 23 33 39
應付附屬公司少數股東款項 24 758 876
一家附屬公司的一名少數股東貸款 31 199 100
稅項負債 872 1,541
票據 — 於一年內到期 25 – 2,667
銀行借貸 — 於一年內到期 27 1,953 1,514
指定為對沖工具的衍生金融工具 28 – 323
5,897 8,828
流動資產淨值 8,876 5,028
總資產減流動負債 29,153 21,051
綜合資產負債表
於2008年12月31日
附註
2008年 人民幣百萬元
2007年 人民幣百萬元 股本及儲備
股本 29 84 84
儲備 17,724 15,794
本公司股東應佔權益 17,808 15,878
少數股東權益 1,356 828
權益總額 19,164 16,706
非流動負債
銀行借貸 — 於一年後到期 27 6,245 2,891
指定為對沖工具的衍生金融工具 28 256 –
附屬公司少數股東貸款 31 670 93
一名董事貸款 32 567 –
遞延稅項負債 33 2,251 1,361
9,989 4,345
29,153 21,051
董事會於2009年4月16日已批准並授權刊發第100頁至第166頁的綜合財務報表，並由下列董事代表簽署：
羅康瑞 王克活
董事 董事
本公司股東應佔 股本 股份溢價 合併儲備 特別儲備
購股權
儲備 匯兌儲備 對沖儲備 其他儲備 保留盈利 總計 少數股東
權益 總計 人民幣
百萬元 人民幣
百萬元 人民幣 百萬元
（附註30(a)）
人民幣 百萬元
（附註30(b)）
人民幣 百萬元 人民幣
百萬元 人民幣
百萬元 人民幣 百萬元
（附註30(c)）
人民幣 百萬元 人民幣
百萬元 人民幣 百萬元 人民幣
百萬元
於2007年1月1日 84 10,684 122 (401) – 69 (5) 603 2,796 13,952 1,213 15,165
換算海外業務產生的匯兌差額 – – – – – (30) – – – (30) (9) (39)
指定為現金流量對沖的衍生金融
工具的公平值調整（附註28(a)） – – – – – – (316) – – (316) – (316) 於權益表直接確認的開支淨額 – – – – – (30) (316) – – (346) (9) (355)
年度溢利 – – – – – – – – 2,462 2,462 405 2,867
於綜合收益表確認的現金流量
對沖的公平值調整（附註28(a)） – – – – – – 237 – – 237 – 237
年度確認的（開支）收入總額 – – – – – (30) (79) – 2,462 2,353 396 2,749 確認以權益結算的股份
支付的開支 – – – – 36 – – – – 36 – 36
行使購股權發行股份 – 5 – – (1) – – – – 4 – 4
部分出售附屬公司的股本權益 – – – – – 1 – – – 1 15 16
注資 – – – – – – – – – – 11 11
收購附屬公司的額外權益 – – – (22) – – – – – (22) (807) (829)
出售相關資產時撥回特別儲備 – – – 12 – – – – – 12 – 12
以港幣11仙支付的股息總額：
包括每股港幣6仙的2006年 末期股息及每股港幣5仙的
2007年中期股息(附註11) – – – – – – – – (458) (458) – (458)
於2007年12月31日 84 10,689 122 (411) 35 40 (84) 603 4,800 15,878 828 16,706
換算海外業務產生的匯兌差額 – – – – – (2) – – – (2) – (2)
指定為現金流量對沖的衍生金融 工具有關交叉貨幣利率掉期合約
的公平值調整（附註28(a)） – – – – – – (158) – – (158) – (158) 指定為現金流量對沖的衍生金融
工具有關利率掉期合約的公平
值調整（附註28(b)） – – – – – – (136) – – (136) – (136)
於權益表直接確認的開支淨額 – – – – – (2) (294) – – (296) – (296)
年度溢利 – – – – – – – – 2,480 2,480 262 2,742
於綜合收益表確認的現金流量
對沖的公平值調整（附註28(a)） – – – – – – 104 – – 104 – 104
票據到期時於綜合收益表確認的 交叉貨幣利率掉期合約相關的
對沖儲備餘額（附註28(a)） – – – – – – 138 – – 138 – 138
年內確認的（開支）收入總額 – – – – – (2) (52) – 2,480 2,426 262 2,688 確認以權益結算的股份
支付的開支 – – – – 54 – – – – 54 – 54
部分出售附屬公司的股本權益 – – – 17 – – – – – 17 246 263
注資 – – – – – – – – – – 20 20
出售相關資產時撥回特別儲備 – – – 63 – – – – – 63 – 63
以港幣17仙支付的股息總額：
包括每股港幣10仙的2007年 末期股息及每股港幣7仙的
2008年中期股息（附註11） – – – – – – – – (630) (630) – (630)
於2008年12月31日 84 10,689 122 (331) 89 38 (136) 603 6,650 17,808 1,356 19,164
綜合權益變動表
截至2008年12月31日止年度
2008年 人民幣百萬元
2007年 人民幣百萬元 經營活動
稅項前溢利 3,719 3,687
經以下項目調整：
呆壞賬撥備 – 7
物業、廠房及設備折舊 51 28
預付租賃款項撥回綜合收益表 1 1
外匯（收益）虧損淨額 (9) 55
應佔聯營公司溢利 (44) (26)
出售及部分出售附屬公司股本權益的收益 (1,883) (845)
收購附屬公司額外股本權益的收益 – (80)
財務費用，經扣除匯兌收益 133 125
出售物業、廠房及設備的虧損 14 1
利息收入 (227) (208)
投資物業的公平值增值 (382) (577)
界定福利資產減值（增值） 2 (1)
以權益結算的股份支付的開支 54 36
出售相關資產時撥回特別儲備 63 12
未計營運資金變動前的營運現金流量 1,492 2,215
應收賬款、按金及預付款項減少（增加） 1,552 (1,476)
待售物業減少 1,292 1,765
有關連公司欠款減少 5 56
應付有關連人士款項減少 (28) (34)
應付賬款、已收按金及應計費用增加 310 215
經營產生的現金 4,623 2,741
已付稅項 (780) (312)
經營活動產生的現金淨額 3,843 2,429
附註
2008年 人民幣百萬元
2007年 人民幣百萬元 投資活動
已收利息 123 187
購置物業、廠房及設備 (56) (44)
出售物業、廠房及設備所得款項 3 2
添置投資物業 (8) (9)
預付租賃款項增加 (2,105) (1,100)
添置發展中物業 (4,489) (2,222)
向聯營公司貸款 (428) (1,037)
聯營公司欠款增加 (438) (10)
收購附屬公司 34 (100) –
收購附屬公司的額外權益 35 – (870)
部分出售附屬公司股本權益所得款項 36 2,905 917
已抵押銀行存款（增加）減少 (855) 348
應收貸款增加 (174) (13)
投資活動所用的現金淨額 (5,622) (3,851)
融資活動
發行股份所得款項淨額 – 4
來自（償還）附屬公司少數股東的墊款 382 (16)
來自附屬公司少數股東的注資 20 11
新造銀行貸款 7,283 2,989
一名董事貸款增加 567 –
償還銀行貸款 (3,209) (2,183)
贖回票據 (2,562) –
結算指定為現金流量對沖的衍生金融工具 (347) –
已付利息及銀行費用 (833) (398)
支付股息 (630) (458)
融資活動（所用）產生的現金淨額 671 (51)
現金及現金等值物的減少淨額 (1,108) (1,473)
年初現金及現金等值物 2,843 4,452
外匯變動的影響 (64) (136)
年末現金及現金等值物 1,671 2,843
現金及現金等值物結餘分析
銀行結餘及現金 1,671 2,843
1. 一般事項
瑞安房地產有限公司（「本公司」）於2004年2月12日根據開曼群島公司法第22章（1961年第3法例，經合併及修 訂）於開曼群島註冊成立並登記為一家獲豁免有限公司。本公司股份已於2006年10月4日在香港聯合交易所有限 公司（「聯交所」）上市。本公司董事認為，其母公司及最終控股公司為Shui On Company Limited，一家在英屬處 女群島註冊成立的私人有限公司。本公司的註冊辦事處及主要營業地點的地址已在年報的「公司資料」一節披露。
本公司為一家投資控股公司。本公司附屬公司的主要業務載於附註47。下文統稱本公司及其附屬公司為本集團。
2. 採用新訂及經修訂國際財務報告準則
於本年度，本集團首次採用下列由國際會計準則委員會頒佈的新國際財務報告準則（「國際財務報告準則」）、國際 會計準則（「國際會計準則」）及詮釋（「國際財務報告詮釋委員會詮釋」）（下文統稱「新國際財務報告準則」）。該等國 際財務報告準則於2008年1月1日開始的本集團財政年度生效。
國際會計準則第39號及國際財務報告 金融資產的重新分類
準則第7號（修訂本）
國際財務報告詮釋委員會詮釋第11號 國際財務報告準則第2號：集團及庫存股份交易 國際財務報告詮釋委員會詮釋第12號 服務經營權安排
國際財務報告詮釋委員會詮釋第14號 國際會計準則第19號 — 對界定福利資產、最低資金規定及 其相互作用的限制
採用新國際財務報告準則對本年度或過往會計年度已編製及呈列的業績及財務狀況並無重大影響。因此，無須對 過往期間作出調整。
本集團並無提早採用以下已頒佈但尚未生效的新訂及經修訂準則或註釋。
國際財務報告準則（修訂本） 2008年5月的改進國際財務報告準則1 國際財務報告準則（修訂本） 2009年4月的改進國際財務報告準則2 國際會計準則第1號（經修訂） 財務報表呈列3
國際會計準則第23號（經修訂） 借貸成本3
國際會計準則第27號（經修訂） 綜合及獨立財務報表4
國際會計準則第32號及第1號（修訂本） 可贖回金融工具及清盤產生的責任3 國際會計準則第39號（修訂本） 合資格被對沖項目4
國際財務報告準則第1號及國際會計 附屬公司、共同控制實體或聯營公司的投資成本3 準則第27號（修訂本）
國際財務報告準則第2號（修訂本） 歸屬條件及註銷3 國際財務報告準則第3號（經修訂） 業務合併4
國際財務報告準則第7號（修訂本） 改進金融工具的披露3 國際財務報告準則第8號 營運分部3
國際財務報告詮釋委員會詮釋第9號及 內在衍生工具5 國際會計準則第39號（修訂本）
國際財務報告詮釋委員會詮釋第13號 客戶忠誠度計劃6 國際財務報告詮釋委員會詮釋第15號 房地產建造協議3 國際財務報告詮釋委員會詮釋第16號 海外運營凈投資套期7 國際財務報告詮釋委員會詮釋第 號 向所有者分派非現金資產
2. 採用新訂及經修訂國際財務報告準則
（續）1 於2009年1月1日或之後開始年度期間生效，惟國際財務報告準則第5號之修訂本於2009年7月1日或之後開始年度期間生效的除外 2 於2009年1月1日，2009年7月1日，以及2010年1月1日或之後開始年度期間酌情生效
3 於2009年1月1日或之後開始年度期間生效 4 於2009年7月1日或之後開始年度期間生效 5 於2009年6月30日期未或之後開始年度期間生效 6 於2008年7月1日或之後開始年度期間生效 7 於2008年10月1日或之後開始年度期間生效 8 適用於2009年7月1日或之後的轉移
採用國際財務報告準則第3號（經修訂）可能會影響對收購日期在始於2009年7月1日或之後的首個年報期開始當 日或之後的業務合併之會計處理。國際會計準則第27號（經修訂）將會影響母公司對於在附屬公司中不會導致喪失 控制權的權益變動之會計處理，該變動將作為股權交易列賬。國際財務報告詮釋委員會詮釋第15號將影響物業銷 售收入的確認時間。採用包括在改進國際財務報告準則中的國際會計準則第40號（修訂本）投資物業，將會影響 本集團發展中物業及發展將來用作投資物業的會計處理。採用國際會計準則第40號（修訂本）要求，屬於第40號 範圍的物業要採用公平值入賬，以便與本集團的會計政策保持一致。而這些物業現根據國際會計準則第16號物 業、廠房及設備要求採用歷史成本扣除減值後入賬。此修訂本預期於本集團2009年1月1日起的會計年度生效。
本公司董事預計採用其他新準則、修訂本或詮釋對本集團的業績及財政狀況並無重大影響。
3. 主要會計政策
除投資物業及若干金融工具以公平值計量外，綜合財務報表乃根據下文所述的會計政策，以歷史成本法編製。
綜合財務報表已按照國際會計準則委員會頒佈的國際財務報告準則編製。此外，綜合財務報表包括聯交所證券上 市規則及香港公司條例所規定的適用披露。
本公司所採用的主要會計政策載列如下：