2014年1月、広島駅南口Ｃブロック市街地再開発組合 を建築主とする再開発事業「グランクロスタワー広島」が 着工された。同開発組合は、ＮＩＰＰＯ、ミサワホーム中 国、旭化成不動産レジデンスの3社で構成。
事業全体の敷地面積は9,680．78㎡。地上46階・総戸 数368戸の住宅棟と地上11階の商業棟が建築される予 定である。住宅棟の高さは約163ｍになる。
広島市南口市街地再開発は3ブロックに分かれる。
うち、Ａブロックは既に商業施設「エールエールＡ館」が 平成11年にオープンしている。
Ｂブロックは現在開発中である。住友不動産が事業 パートナーとなり、総470戸のマンションの他、商業施設 が計画されている。2016年の開業予定だ。
<開発の概要> グランクロスタワー広島 所在：広島市南区松原町88番（地番）
交通：ＪＲ山陽本線「広島」駅 徒歩4分 敷地面積：9,680．78㎡
延床面積：住宅/57,133．77㎡ 商業：42,749．60㎡
設計：戸田建設、アール・アイ・エー九州支店 施工：戸田建設広島支店
広島：マーケット・トピックス
資料：広島市ウェブサイト 財務省中国財務局の資料を元に作成
5街区
ＴＬＩＳ マーケット・レポート Solution Market Report <Q4-2011>
福岡県の西部に位置する県庁所在地、政令指定都市 九州地方の行政・経済・文化の中心都市で、港湾都市
福岡：概況
福 岡 市
城南区 早良区
安佐北区
不動産マーケット概況
2014/1H
2014年上半期(1～6月)内 容 出 所
1) 人 口 2009年：1,442,072人 → 2014年：1,509,893人 (+4.7%) 福岡市の統計情報 2) 世 帯 数 2009年：687,905世帯 → 2014年：745,482世帯 (+8.4%) 福岡市の統計情報
3) 総 面 積 341.7k㎡ 福岡市の統計情報
4) 人 口 集 中 地 区 面 積 割 合 2005年：44.2% → 2010年：44.7% 国勢調査
5) 主 要 商 業 地 天神・大名、博多駅周辺
6) 主 要 産 業 サービス業(32%)、卸売・小売業(27%)、製造業(4%) ※製造業は食料品等の生活関連型が中心 市民経済計算・工業統計
7) 事 業 所 数 2004年：21,943 → 2007年：20,440 (-6.8%) 商業統計調査
8) 小 売 業 事 業 所 数 2004年：13,987 → 2007年：13,154 (-6.0%) 商業統計調査 9) 小 売 業 売 り 場 面 積 2004年：1,682,301㎡ → 2007年：1,734,589㎡ (+3.1%) 商業統計調査 10) 新 設 住 宅 着 工 数 2012年：14,652 → 2013年：16,809 (+14.7%) 住宅着工統計 11) 持 ち 家 率 2005年：38.4% (全国平均62.1%) → 2010年：37.6% (全国平均61.9%) 国勢調査 12) Ｊ － Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ 物 件 数 総数：82 (レジデンス：45、オフィス：15、商業施設：14、ホテル：1、倉庫・物流施設：1、その他：3) 不動産証券化協会 1)2)3)各年1月1日時点、3)2014年1月1日時点、4)人口集中地区面積÷総面積、6)比率は平成22年度経済活動別都内総生産(名目)構成比、12)2014年6月30日時点のデータをもとに弊社集計
出所：日本銀行「地域経済報告(2014年4月) 九州・沖縄」
【 都市 基本 デー タ】
【 景 気 情 勢 】
消費税率引き上げに伴う駆け込み需要とその反動の影響を受けつつｔも、基調的には緩やかに回復している 項 目
商業地 建築費高騰の影響は出始めているが、旺盛な需要により商業地価は上昇傾向 住宅地 供給量は少なく、住宅地価は堅調に推移
一戸建 成約件数は増加、価格は横ばいで推移
マンション 新築マンションは単価上昇の可能性あり 中古市場は例年と同水準 賃 貸 新規供給は少なく、空室率は低下傾向 賃料は底値感・横ばい推移 売 買 好立地物件は価格上昇 投資家の取得意欲高
賃 貸 賃料水準に大きな変化なし 需給のミスマッチで、空室を抱えるレジデンスも 売 買 投資意欲は旺盛 需給ひっ迫に伴い、価格は上昇傾向
土地
居住用 不動産
オフィスビル
レジデンス
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TOKYU LIVABLE INC, 67
土地
<商業地>
建築費高騰の影響は出始めているが、
旺盛な需要により商業地価は上昇傾向
【天神】
大規模商業施設の建築が進むなど発展要因がある。
また、天神西通りが牽引力になり天神一帯の地価が徐々 に上昇している。
【大名・赤坂】
他地域と比較してビルのスペックが低く、古いビルが多 いため、テナント需要が弱く、地価の下落が続いていた。
しかし、投資法人による高値の売買が散見されることに 加え、周辺地域の地価の上昇に伴う波及効果により、地 価は横ばいで推移している。
【博多駅周辺】
大規模再開発事業が順調に進捗し、賃料の上昇が期 待できる。優良物件の供給が少ない状況下で、入札等に よる取得競争が激しくなっている。建築費高騰の影響は 徐々に顕在化しているが、投資物件に対する取得意欲 は旺盛であり、地価動向はやや上昇傾向で推移。
<住宅地>
供給量は少なく、住宅地価は堅調に推移
・建築費が高騰しているが、中央区の大濠エリアは建築 費上昇分をマンション分譲価格に転嫁できる市場環境に ある。当地区は中高級マンションの新規供給がしばらくな く、用地取得に前向きなデベロッパーも複数存在するた め、地価動向はやや上昇傾向にある。
・市内全体では、高級マンションエリアで今後大量供給 が行われるため、マンション販売はいずれ減速することに なるが、デベロッパー各社は足下のマンション売れ行き が好調であれば優良立地については引続き用地取得を 行う傾向にある。
■福岡市 商業地 地価推移（対前年変動率）
資料：国土交通省「地価公示」「都道府県地価調査」
■福岡市 住宅地 地価推移（対前年変動率）
資料：国土交通省「地価公示」「都道府県地価調査」
福岡：土地
■福岡市 住宅地(地価公示)の平均価格の推移
資料：国土交通省「地価公示」単位：万円／坪
■福岡市 商業地(地価公示)の平均価格の推移
資料：「国土数値情報（地価公示データ） 国土交通省」単位：万円／坪
(注)対前年変動率と平均価格の各対象地価データは必ずしも一致しな いため、それぞれの数値の変動には差異が生じる場合がある。
0.7%
2.3% 2.9%
-20%
-15%
-10%
-5%
0%
5%
10%
15%
20%
25%
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 公示価格(商業地平均) 基準地価格(商業地平均)
0.7%
0.7% 1.8%
-20%
-15%
-10%
-5%
0%
5%
10%
15%
20%
25%
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 公示価格(住宅地平均) 基準地価格(住宅地平均) 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
157 162 196 239 211 184 182 180 170 181
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
39 38 39 40 39 38 37 37 37 39
ＴＬＩＳ マーケット・レポート Solution Market Report <Q4-2011>
居住用不動産
<戸建市況>
成約件数は増加、価格は横ばいで推移
(図表1参照)
・成約件数は296件。対前期（2013年下期）比17％増、対 前年同期（2013年上期）比20％増であり、戸建取引件数は 増加傾向にある。
・平均成約価格は横ばい傾向である。平均成約価格は 2,588万円で、前期、前年同期と同水準である。
<マンション市況>
新築マンションは単価上昇の可能性あり 中古市場は例年と同水準
●新築マンション
新規供給の物件については、販売単価の上昇がみられる が、住戸のコンパクト化によって総額を抑制している。建築 費や素地価格は依然として上昇傾向にあるが、その上昇 分を販売価格に転嫁できる大濠地区などにおいては分譲 価格が上昇する可能性がある。
●中古マンション (図表2参照)
・成約件数は1,095件。前期、前年同期と比較して、大きな 増減はない。2011年上期以降、半期成約件数は1,000件 前後であり、横ばいに推移している。
・平均価格は1,467万円。平均坪単価は77万円であり、前 期、前年同期と同水準で推移している。
福岡：居住用不動産
0 500 1,000 1,500 2,000 2,500 3,000
100 150 200 250 300 350 400
万円 件
成約件数(左軸) 平均成約価格(右軸)
【図表2】福岡市 中古マンション 市況推移
資料：西日本レインズ「市況動向」【図表1】福岡市 中古戸建 市況推移 ※新築を含む
資料：西日本レインズ「市況動向」0 250 500 750 1,000 1,250 1,500 1,750
20 30 40 50 60 70 80 90 万円/坪 件・万円
成約件数(右軸) 平均坪単価(左軸)
平均成約価格(右軸)
ＴＬＩＳ マーケット・レポート Solution Market Report <Q4-2011>
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オフィスビル
<賃貸市況>
新規供給は少なく、空室率は低下傾向 賃料は底値感 横ばい推移
●需給・空室状況 (図表1・2・3参照)
・新規供給面積は低水準である。ファンド全盛期の2000年 代半ばに事業化が決定した中型オフィスビルが、需要減 退期の2008年～2009年に大量に供給された。これによる 需給バランスの悪化は現在に至るまで続き、2014年の新 規供給も2,467坪程にとどまる見通しである。
・空室率は、最高値だった2009年以降、低下傾向にある。
2014年6月時点の平均空室率は8.70％で前年より2.16ポ イント減少した。
・2013年3月の容積率上乗せの特定制度をうけて、博多郵 便局と博多ビル（所有者：ＪＲ九州）およびその隣接地を一 体的に再開発する計画が本格的に始動した。郵便局建替 えの他、複合のオフィスと商業ビルが計画されている。
●賃料動向 (図表2・3参照)
・「薬院・渡辺通り」で対前期比増減なし等、福岡市全域で 平均賃料単価の大幅な変化は見られない。
今後、空室率低下に伴い、賃料も高くなる可能性がある。
【図表2】福岡市 オフィス空室率・募集賃料推移
資料：三鬼商事「オフィスレポート」 ※賃料は共益費含まず福岡：オフィス
【図表1】福岡市 オフィス新規供給・新規需要面積推移
資料：CBRE「JAPAN OFFICE MARKET OUTLOOK 2014」2,000 4,000 6,000 8,000 10,000 12,000 14,000 16,000
0.0%
2.5%
5.0%
7.5%
10.0%
12.5%
15.0%
17.5%
円／坪
平均募集賃料(右軸) 空室率(左軸)
■福岡主要ビジネス地区のオフィス動向
博多 駅東
・駅南
空室率 賃料
博多駅前
空室率 賃料
祇園・
呉服町
空室率 賃料
天神
空室率 賃料
薬院・
渡辺通
空室率 賃料
赤坂・大名
空室率 賃料
地図使用承認©昭文社第49G056号 博多
駅
-10,000 -5,000 0 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000 30,000
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 坪
新規供給面積 新規需要面積
【図表3】福岡ビジネス地区の平均空室率・平均募集賃料
（2014年6月時点） 資料：三鬼商事「オフィスレポート」
空室率 前期比 賃料※
(円/坪)
前期比 福岡ビジネス地区 8.70% -2.16% 9,213 -0.29%天神地区 7.37% -2.39% 10,475 -1.00%
赤坂・大名地区 8.48% -2.10% 8,783 0.02%
薬院・渡辺通地区 7.45% -1.64% 9,656 0.00%
祇園・呉服町地区 9.14% -0.95% 8,752 -0.77%
博多駅前地区 9.74% -2.98% 9,257 -0.32%
博多駅東・駅南地区 9.92% -2.42% 8,339 0.93%
※共益費含まず
ＴＬＩＳ マーケット・レポート Solution Market Report <Q4-2011>
■売買事例位置図
オフィスビル
<売買市況>
好立地物件は価格上昇 投資家の取得意欲高
●需給状況 (図表4参照)
・不動産投資家の期待利回りは2010年以降ＮＯＩ 6.5％で 推移していたが、2014年はＮＯＩ 6.2％と0.3ポイント減少。
元々都心部でのオフィスビルの売り物件が少ないため、
潜在的ニーズが今回の数字に表れたと推測される。
・地元法人によると、中規模のオフィスビルの需要は継続 的にあるという。価格帯は5～10億、他県より地元からの ニーズが若干多い模様。
地図使用承認©昭文社第49G056号
福岡：オフィスビル
【図表4】Ａクラスビルの投資期待ＮＯＩ 利回り
資料：日本不動産研究所「不動産投資家調査」5.0%
5.5%
6.0%
6.5%
7.0%
7.5%
8.0%
天神
※「ＮＯＩ 利回り」は費用割合を25％と想定し表面利回りから推算
【図表5】当事業本部の主なオフィスビル仲介事例(2014年1月～6月)
NO. 取引
年月 所在 交通
(駅徒歩)
建物 面積 (㎡)
1棟/
区分 築年 価格
(百万円) ＮＯＩ 利回り
表面
利回り 売主 買主
1 2014年5月 中央区天神 天神駅歩1分 10,394 1棟 1978 3,650 5.1% 6.8% 国内ファンド 不動産業者
●取引の状況 (図表5参照)
・前期（2013年下期）同様、ＲＥＩＴの取引事例は見受けられなかった。
・弊社売買事例について、前期は薬院（薬院駅西方）・博多駅東・博多駅南（博多駅東方）にて取引があったが、
今期は天神駅の北側にあたる中央区天神にて売買が執り行われた。築古ではあるが、駅徒歩1分の物件である。
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