untitled

第 2 章

2.1. 概 要

2.2. 調 査 概 要

2.2.1. 保 全 管 理 者 の 不 具 合 対 応 処 理 に 関 す る 業 務 の 位 置 付 け

2.2.2. 調 査 対 象 ・ 調 査 期 間

2.2.3. 記 録 内 容

2.3. 不 具 合 の 属 性 ・ 原 因 ・ 処 置 の 実 態

2.3.1. 属 性

2.3.2. 原 因

2.3.3. 処 置

2.4. 不 具 合 の 伝 達 の 実 態

2.4.1. 申 告 者 と 伝 達 手 段

2.4.2. 不 具 合 内 容 と 伝 達

2.5. 結 論

2.1. 概 要 第 2 章 は 、「 オ フ ィ ス ビ ル に お け る 不 具 合 の 実 態 調 査 」 と 題 し て 、 事 務 所 を 主 用 途 と す る 延 床 面 積 84,831 ㎡ の 建 物 に お い て 、 竣 工 後 3 年 半 に 亘 る フ ァ シ リ テ ィ マ ネ ジ メ ン ト 管 理 シ ス テ ム の 記 録 か ら 、建 物 で 発 生 す る 不 具 合 と し て 捉 え 得 る 些 細 な も の ま で 含 め た 事 象 3,684 件 の 発 生 実 態 を 調 査 分 析 し た 。そ の 結 果 、日 常 的 に 保 全 管 理 者 が 対 応 す る 不 具 合 の 属 性 、原 因 、処 置 方 法 、及 び 情 報 伝 達 に 関 し て 、次 の 知 見 を 得 た 。① 不 具 合 の 内 容 は 非 常 に 多 岐 に 亘 り 、発 生 頻 度 の 高 い 少 数 の 内 容 と 発 生 頻 度 の 低 い 多 数 の 内 容 が 存 在 す る 。② 不 具 合 を 原 因 分 類 し 、建 物 全 体 の 傾 向 を 管 理 す る 際 に は 、実 態 に 即 し た 原 因 分 類 の 判 断 基 準 が 必 要 と な る 。③ 不 具 合 の 処 置 方 法 を 調 整 、清 掃 、リ セ ッ ト 、部 品 取 替 、自 然 復 旧 等 に 区 分 す る と 、調 整 に よ り 処 置 さ れ る 割 合 が 大 き い 。④ 居 住 者 側 に 比 べ フ ァ シ リ テ ィ マ ネ ジ メ ン ト サ ー ビ ス を 提 供 す る 側（ 警 備 員 な ど ）の 申 告 頻 度 が 高 く 、中 で も 設 備 警 報 に よ る 申 告 頻 度 が 高 い 。⑤ 電 話 を 伝 達 手 段 と す る 割 合 が 最 も 大 き く 、 Ｂ Ｅ Ｍ Ｓ （ Building Energy Management System） を 伝 達 手 段 と す る 割 合 も 比 較 的 大 き い 。一 方 で 、保 全 管 理 者 に よ る 日 常 点 検 時 に 不 具 合 の 発 生 が 直 に 確 認 さ れ る 割 合 は 小 さ い 。

以 上 の 調 査 研 究 か ら 、大 規 模 オ フ ィ ス ビ ル に お け る 常 駐 の 保 全 管 理 者 が 、日 常 的 に 対 応 す べ き 不 具 合 の 実 態 が 明 ら か に な っ た 。

2.2. 調 査 概 要 建 物 が 竣 工 し て 使 用 が 開 始 さ れ る と 、様 々 な 物 理 的 な 不 具 合 が 発 生 す る 。こ れ ら が 速 や か に 解 消 さ れ る こ と は 、建 物 の 居 住 者 に と っ て の 快 適 性 を 維 持 す る た め の 要 件 の 一 つ で あ る 。し か し 、照 明 の 電 球 切 れ や 、便 器 の 詰 ま り の よ う な 不 具 合 は 、一 件 一 件 は 信 頼 性 工 学 の 適 用 に よ る 検 討 を 要 す る よ う な 重 大 な も の で は な い た め 、こ の よ う な 不 具 合 の 発 生 に 関 し て 、定 量 的 な 把 握 を 目 論 ん だ 調 査 研 究 は 殆 ど 報 告 さ れ て い な い 。 第 2 章 で は 、オ フ ィ ス ビ ル に お け る 保 全 管 理 者 の 日 常 業 務 で あ る 、維 持 保 全 や 運 営 管 理 等 に お い て 、居 住 者 等 よ り 申 告 さ れ る 様 々 な 物 理 的 な 不 具 合 を 些 細 な も の ま で 含 め て 総 体 的 に 把 握 し 、そ の 実 態 を 明 ら か に す る た め 、一 例 で は あ る が 、比 較 的 規 模 の 大 き い オ フ ィ ス ビ ル に お い て 、フ ァ シ リ テ ィ マ ネ ジ メ ン ト 管 理 シ ス テ ム に 記 録 さ れ た 、 竣 工 後 3 年 半 に 亘 る 詳 細 な 管 理 記 録 を 調 査 す る 。 2.2.1. 保 全 管 理 者 の 不 具 合 対 応 処 理 に 関 す る 業 務 の 位 置 付 け 日 常 業 務 に お い て 保 全 管 理 者 が 対 応 処 理 す べ き 不 具 合 に は 、例 え ば 、「 故 障・ ト ラ ブ ル 等 の 物 理 的 な 不 具 合 」や「 エ ネ ル ギ ー の 過 剰 な 消 費 」や「 維 持 管 理 コ ス ト の 過 剰 な 支 出 」 な ど が あ る 。 調 査 対 象 の オ フ ィ ス ビ ル に お け る 、維 持 保 全 や 運 営 管 理 等 に 係 る フ ァ シ リ テ ィ マ ネ ジ メ ン ト 業 務 の 構 成 を 図 2.1 に 示 す 。調 査 対 象 建 物 で は 、入 居 者 サ ー ビ ス の 一 環 と し て 、ビ ル 運 営 サ ー ビ ス や ビ ル メ ン テ ナ ン ス サ ポ ー ト の た め の 一 元 的 な 受 付 窓 口 を 設 け て お り 、日 々 、居 住 者 等 よ り 様 々 な 物 理 的 な 不 具 合 が 申 告 さ れ る（ 図 2.1 の「 ヘ ル プ デ ス ク 業 務 」）。ま た 、申 告 さ れ た「 故 障・ト ラ ブ ル 等 の 物 理 的 な 不 具 合 」 へ の 対 応 業 務 （ 図 2.1 の 「 ト ラ ブ ル 対 応 業 務 」） が フ ァ シ リ テ ィ マ ネ ジ メ ン ト 業 務 の ひ と つ と し て 位 置 付 け ら れ て お り 、そ の 履 歴 デ ー タ が 管 理 シ ス テ ム に 詳 細 に 記 録 さ れ て い る 。 本 調 査 で は 、こ の 管 理 記 録 を 調 査 し 、居 住 者 等 よ り 申 告 さ れ る 様 々 な 物 理 的

日常 管理 業務 運転・監視業務 _{・BEM Sによる電気、衛生、空調設備等の運転監視} ・電気、衛生、空調設備等の目視点検 ・管理データ（エネルギー、運転時間等）収集、とりまとめ ・関係官公庁等への諸手続き、立会い等 ・故障・トラブル等の不具合への対応 ・電気主任技術者、危険物取扱者に係る業務 等 日常巡視業務 一般管理業務 オーナー補助業務 トラブル対応業務 委託の業務 定期 点検 業務 建築本体 ・外壁、屋上、建具類、金物類、構築物 ・照明、動力、受変電、自家発電設備、中央管制装置 等 ・衛生器具、給排水、給湯、ガス、油貯蔵設備 ・熱源機器、空調機器、自動制御設備 等 ・エレベータ、ゴンドラ設備、機械式駐車場 ・ＩＴＶ、セキュリティ設備 電気設備 衛生設備 空調設備 搬送設備 防災設備 ・ゴミ圧縮装置、反転投入装置、エアーリフタ、制御装置 ・中水処理設備 塵芥処理設備 中水処理設備 建築物等定期検査 ・建築基準法第12条関連法定点検 建物 設備 管理 業務 清掃 管理 業務 建築物内部清掃 ・事務室、共用部分、外構 ・外壁、ガラス、サッシ 建築物外部清掃 衛生 管理 業務 空気環境管理 ・空気環境測定、空調機器の清掃 ・水質検査、受水槽等清掃 ・汚水槽、雑排水槽、グリストラップ等清掃 給水管理 排水管理 廃棄物処理業務 ・一般廃棄物、産業廃棄物の処理 植栽、外構管理業務 ・樹木剪定 等 害虫防除業務 ・建物内のねずみ、昆虫等の防除 環境 衛生 管理 業務 警備業務 ・常駐警備 防火防災業務 ・自衛消防、防災警報時の対応 駐車場管理業務 ・駐車場誘導業務 防火管理者補助業務 ・防火管理、自衛消防訓練 等 保安 警備 業務 受付、案内業務 ・館内受付、案内業務 ビル附帯サービス ・自動販売機管理、トイレットペーパー補充 等 ユーザーサービス ・絵画リース等 管理 ｻｰﾋﾞｽ 業務 ヘルプデスク業務 ビルマネジメンメント業務 ・ビル運営サービス、ビルメンテナンスサポートに関する 一元的な受付窓口業務 ・維持管理業務実施結果の分析、報告、提案等 建物 の 維 持 保 全 や 運営管 理 に 関 わ る フ ァ シリ テ ィ ーマ ネジ メ ン ト 業 務 図 2.1. 調 査 対 象 建 物 の フ ァ シ リ テ ィ マ ネ ジ メ ン ト 業 務 の 構 成

2.2.2. 調 査 対 象 ・ 調 査 期 間 （ １ ） 調 査 対 象 建 物 調 査 対 象 建 物 の 概 要 を 表 2.1 に 示 す 。 事 務 所 が 主 な 用 途 の 建 物 で あ る 。 事 務 所 及 び 共 用 部 （ 床 面 積 71 891 ㎡ ） に つ い て 、 常 駐 管 理 者 に よ り 24 時 間 体 制 で 管 理 さ れ て い る 。な お 、調 査 対 象 建 物 に は 地 域 冷 暖 房 供 給 施 設 等（ 床 面 積 12 941 ㎡ ） が 入 居 し て い る が 、 こ れ ら に つ い て は 調 査 対 象 か ら 除 く 。 表 2.1. 調 査 建 物 概 要 階 数 高 層 棟 ； 地 下 5 階 ,地 上 30 階 ／ 低 層 棟 ； 地 下 1 階 ,地 上 3 階 建 築 面 積 5,790 ㎡ 延 床 面 積 84,832 ㎡ 管 理 対 象 面 積 71,891 ㎡ 在 館 人 員 2,000 人 程 度 主 要 用 途 事 務 所 等 所 在 地 東 京 都 保 全 体 制 常 駐 24 時 間 保 全 管 理 者 16 名 （ 別 途 ヘ ル プ デ ス ク 担 当 者 1 名 ） 注 釈 ： 調 査 建 物 に 含 ま れ る 地 域 熱 供 給 施 設 、 通 信 施 設 等 の 占 有 面 積 は 、 管 理 対 象 面 積 に は 含 ま れ な い 。 （ ２ ） 調 査 期 間 調 査 対 象 建 物 に は 多 機 能 な フ ァ シ リ テ ィ マ ネ ジ メ ン ト 管 理 シ ス テ ム が 備 え ら れ て い る 。そ の 一 つ の 機 能 と し て 、ト ラ ブ ル・故 障 の 事 象 と そ れ へ の 対 応 が 、 常 駐 管 理 者 に よ っ て 詳 細 に 記 録 さ れ て い る 。こ の 記 録 を 、1995 年 10 月 の 建 物 使 用 開 始 か ら 1999 年 3 月 ま で の 3 年 半 の 期 間 に つ い て 調 査 し 、 3 684 件 の 不 具 合 の 記 録 を 得 た 。な お「 ト ラ ブ ル・故 障 」は 当 該 管 理 シ ス テ ム が 採 っ て い る 表 現 で あ り 、 本 論 文 で は こ れ に つ い て 「 不 具 合 」 と 呼 ぶ 。

2.2.3. 記 録 内 容 （ １ ） 調 査 記 録 の 内 容 調 査 対 象 建 物 で 発 生 し た 不 具 合 に 関 す る 記 録 の 内 、本 論 文 で 使 用 し た 記 録 の 概 要 を 表 2.2 に 示 す 。 区 分 記 録 、 記 述 記 録 、 時 間 記 録 に 大 別 さ れ る 。 こ の う ち 、本 章 で は 、区 分 記 録 の 内 容 に つ い て 分 析 を 行 っ た 。不 具 合 の 事 象 を 、定 量 的 に 把 握 す る こ と を 目 論 ん で い る 。な お 、時 間 記 録 の 分 析 に つ い て は 第 3 章 に 述 べ る 。 表 2.2. 保 全 管 理 者 の 不 具 合 対 応 業 務 に 関 す る 記 録 の 概 要 記 録 内 容 ① 設 備 区 分 建 物 、 電 気 、 衛 生 、 空 調 、 機 械 、 防 災 、 そ の 他 ② 内 容 区 分 ゴ ミ 搬 送 処 置 、 カ ー ド リ ー ダ ー 、 扉 、 大 便 器 、 等 ③ 発 生 階 区 分 高 層 棟 地 下 5F∼ 地 上 30F、 低 層 棟 地 下 2F∼ 地 上 5F 区 分 記 録 ④ 原 因 区 分 設 備 故 障 、 人 為 故 障 、 老 朽 故 障 、 そ の 他 (不 明 等 ) ⑤ 処 置 区 分 調 整 、 清 掃 、 リ セ ッ ト 、 部 品 取 替 、 自 然 復 旧 等 ⑥ 申 告 者 区 分 居 住 者 、 Ｆ Ｍ 担 当 者 、 警 備 員 、 清 掃 員 、 設 備 警 報 等 ⑦ 発 生 区 分 BAS注 2 . 1 )_{ｱﾗｰﾑ、 電 話 、 そ の 他 (点 検 等 )} 記 述 記 録 ① 申 告 内 容 、 ② 確 認 状 況 、 ③ 処 置 予 定 内 容 、 ④ 処 置 予 定 時 間 記 録 ① 受 付 年 月 日 時 、 ② 確 認 年 月 日 時 、 ③ 処 置 予 定 年 月 日 ④ 処 置 完 了 年 月 日 時 ⑤ 稼 働 時 間 （ ２ ） 調 査 対 象 建 物 に お け る 不 具 合 の 事 例 故 障 に は 信 頼 性 工 学 等 の 立 場 か ら 等 の 定 義[ 2 4 ]_{が あ る が 、 本 論 文 で 扱 う 不 具} 合 、あ る い は ト ラ ブ ル・故 障 と 表 現 さ れ る 事 象 を 明 確 に 定 義 す る こ と は 難 し い 。 例 え ば 、通 行 の 支 障 に な る よ う な ゴ ミ の 放 置 が 発 見 さ れ れ ば 不 具 合 と し て そ の 処 置 と 共 に 記 録 さ れ る だ ろ う し 、小 さ な ゴ ミ で あ れ ば 除 去 は さ れ て も 記 録 さ れ る こ と は な い 。こ の よ う に 自 ず と 範 囲 が あ る 。こ れ に つ い て の 理 解 を 助 け る た め 、 表 2.3 に 具 体 的 な 事 例 を 示 す 。 こ れ は 、 表 2.2 に 示 し た 記 録 の 内 、 記 述 式 の 記 録 で あ る 、① 申 告 内 容 、② 確 認 状 況 、④ 処 置 内 容 を 無 作 為 に 抽 出 し た も の で あ る 。一 般 通 念 上 、建 物 に 発 生 す る 不 具 合 と し て 捉 え ら れ 得 る 最 も 些 細 な

事 象 ま で が 含 ま れ て い る と 言 え る 。 表 2.3. 不 具 合 対 応 業 務 に 関 す る 記 述 記 録 抜 粋 申 告 内 容 確 認 状 況 処 置 内 容 女 子 ト イ レ 内 小 物 入 れ 扉 が 外 れ 落 下 し て い る 。 小 物 入 れ 扉 が 外 れ 落 下 し て い る 扉 取 り 付 け 良 好 Ｅ Ｌ Ｖ 扉 上 部 照 明 灯 切 れ 照 明 の 球 切 れ を 確 認 照 明 灯 交 換 し 良 好 ト イ レ 紙 詰 り ト イ レ 紙 詰 り ト イ レ 紙 除 去 し 良 好 小 物 入 れ 扉 の 落 下 現 場 確 認 取 り 付 け ネ ジ 増 し 締 め ト イ レ 洗 面 の 排 水 口 、 フ タ が 上 が ら な い 2F 女 子 ト イ レ 洗 面 排 水 口 、フ タ が 上 が ら な い 調 整 大 便 器 の 詰 り 現 場 確 認 詰 り 除 去 入 口 扉 の 開 閉 で 音 が す る 入 口 扉 の 開 閉 で 音 が す る 扉 調 整 カ ー ド リ ー ダ ー に カ ー ド 詰 ま り カ ー ド リ ー ダ ー に カ ー ド 詰 ま り カ ー ド 取 り 出 し カ ー ペ ッ ト は が れ カ ー ペ ッ ト 剥 が れ カ ー ペ ッ ト 張 り 替 え ホ ー ス 格 納 箱 の と っ て ペ ン キ 塗 り む ら ホ ー ス 格 納 箱 の と っ て ペ ン キ 塗 り む ら 補 修 非 常 照 明 器 具 落 ち ぎ み 非 常 照 明 器 具 落 ち ぎ み 天 井 固 定 用 つ め を 締 付 け 照 明 ス イ ッ チ 不 良 強 く 押 し ピ ン が 外 れ た 新 し い ス イ ッ チ を 取 り 付 け 排 水 ピ ッ ト ブ ロ ア 停 止 過 電 流 動 作 確 認 過 電 流 動 作 リ セ ッ ト 良 好

2.3. 不 具 合 の 属 性 ・ 原 因 ・ 処 置 の 実 態 調 査 建 物 で は 、保 全 管 理 者 が 1 件 1 件 の 不 具 合 を 内 容 に よ っ て 分 類 し 、フ ァ シ リ テ ィ マ ネ ジ メ ン ト 管 理 シ ス テ ム に 記 録 し て い る 。こ の 内 訳 を 表 2.4 に 示 す 。 分 類 項 目 は 、不 具 合 の 事 象 自 体 を 表 わ す 項 目 と 、不 具 合 の 情 報 伝 達 を 表 す 項 目 に 大 別 さ れ る 。前 者 に つ い て は 、「 2.3.不 具 合 の 属 性・原 因・処 置 の 実 態 」で 、 後 者 に つ い て は 、「 2.4.不 具 合 の 伝 達 の 実 態 」 で そ れ ぞ れ 、 調 査 対 象 の オ フ ィ ス ビ ル に お い て 保 全 管 理 者 が 対 応 し た 不 具 合 の 実 態 を 示 す 。 表 2.4. 管 理 シ ス テ ム に お け る 不 具 合 の 分 類 方 法 摘 要 管 理 シ ス テ ム の 項 目 解 説 事 象 自 体 を 表 わ す 項 目 設 備 区 分 不 具 合 の 設 備 区 分 が 記 録 さ れ て い る 。 選 択 肢 は 7 パ タ ン 。 ・ 建 物 ／ 電 気 ／ 衛 生 ／ 空 調 ／ 機 械 ／ 防 災 ／ そ の 他 内 容 区 分 不 具 合 の 内 容 が 記 録 さ れ て い る 。 選 択 肢 は ユ ー ザ ー （ 保 全 管 理 者 ） に よ っ て 任 意 に 追 加 さ れ る 。 ・ 例 え ば 、 カ ー ド リ ー ダ ー ／ ゴ ミ 搬 送 装 置 ／ な ど 発 生 階 区 分 不 具 合 が 申 告 さ れ た 階 が 記 録 さ れ て い る 。 選 択 肢 は 39 パ タ ン 。 ・ 高 層 棟 ： 地 下 5F∼ 地 上 30F（ 35 パ タ ン ） ・ 低 層 棟 ： 地 下 1F∼ 地 上 3F（ 4 パ タ ン ） 原 因 区 分 不 具 合 の 原 因 が 記 録 さ れ て い る 。 選 択 肢 は 5 パ タ ン 。 ・ 設 備 故 障 ／ 人 為 故 障 ／ 老 朽 故 障 ／ そ の 他 ／ 原 因 不 明 処 置 区 分 不 具 合 の 処 置 方 法 が 記 録 さ れ て い る 。 選 択 肢 は ユ ー ザ ー （ 保 全 管 理 者 ） に よ っ て 任 意 に 追 加 さ れ る 。 ・ 例 え ば 、 調 整 ／ 清 掃 ／ リ セ ッ ト ／ 部 品 取 替 ／ な ど 情 報 伝 達 を 表 わ す 項 目 申 告 者 区 分 不 具 合 の 申 告 者 が 記 録 さ れ て い る 。 選 択 肢 は ユ ー ザ ー （ 保 全 管 理 者 ） に よ っ て 任 意 に 追 加 さ れ る 。 ・ 例 え ば 、 警 備 会 社 Ａ ／ 清 掃 会 社 Ｂ ／ な ど 発 生 区 分 不 具 合 の 伝 達 経 路 が 記 録 さ れ て い る 。 選 択 肢 は 7 パ タ ン ・電 話 ／ Ｂ Ａ Ｓ ア ラ ー ム ／ 発 見 ／ 日 常 ／ 点 検 ／ メ ー ル ／ Ｆ Ａ Ｘ

2.3.1. 属 性 （ １ ） 設 備 別 の 申 告 件 数 図 2.2 に 不 具 合 の 設 備 区 分 別 の 申 告 件 数 を 示 す 。 有 効 記 録 数 は 3,684 件 で あ る 。設 備 区 分 の 別 は 、建 物 、電 気 、衛 生 、空 調 、機 械 、防 災 、そ の 他 、で あ る 。「 衛 生 」 が 1 516 件 （ 有 効 記 録 数 の 41.2%） と 最 も 多 く 、 次 い で エ レ ベ ー タ 、カ ー ド リ ー ダ ー 等 に 関 わ る 不 具 合 を 含 む「 機 械 」が 730 件（ 有 効 記 録 数 の 19.8%）と な っ て い る 。な お 、「 防 災 」は 感 知 器 等 に 関 わ る 不 具 合 を 、「 そ の 他 」 は 自 動 販 売 機 等 の 備 品 な ど に 関 わ る 不 具 合 を 含 む 。 た だ し 、調 査 対 象 建 物 で は 、幾 つ か の 特 殊 事 情 が あ り 、こ れ ら に 起 因 す る 不 具 合 が 多 数 申 告 さ れ て い る 。先 ず 、2∼ 29 階 に ゴ ミ 処 理 室 を 設 け ゴ ミ 収 集 コ レ ク タ ー に よ り 自 動 運 転 で 地 階 ま で 運 搬 す る シ ス テ ム を 導 入 し て い る 。ま た 、自 社 ビ ル と し て 利 用 し て い る た め 、社 員 用 食 堂 が 入 居 し て お り 、多 数 の 厨 房 設 備 が 管 理 対 象 に 含 ま れ る 。そ の 他 、各 室 へ の 出 入 り 口 に は カ ー ド リ ー ダ ー が 導 入 さ れ て い る注 2 . 2 ）_{。 こ れ ら は 、 調 査 対 象 建 物 に お け る 特 殊 事 情 で あ り 、 一 般 的 な} 事 例 と し て 扱 う た め に は 、 こ れ ら は 除 い て 把 握 す べ き で あ る 。 こ の 場 合 、「 建 物 」 が 682 件 （ 有 効 記 録 数 の 29.1%） と 最 も 多 く 、 次 い で 「 衛 生 設 備 」 が 645 件 （ 有 効 記 録 数 の 30.0%） と な る 。

図2.2. 設備区分別の申告件数 (n=3,684)

次 い で 、不 具 合 の 設 備 区 分 別 の 分 類 方 法 に つ い て 説 明 す る 。設 備 区 分 の 分 類 は 、不 具 合 を 受 付 け た 保 全 管 理 者 の 判 断 に 委 ね ら れ て い る 。ま た 、保 全 管 理 者 は 不 具 合 の 受 付 け 時 に 、申 告 内 容 に つ い て フ ァ シ リ テ ィ マ ネ ジ メ ン ト 管 理 シ ス テ ム に 簡 単 な 記 述 記 録 を 残 し て い る 。そ れ ぞ れ の 設 備 区 分 に 分 類 さ れ た 不 具 合 の 理 解 の た め 、 具 体 的 な 事 例 を 抜 粋 し 、 表 2.5 に 示 す 。 「 建 物 」に は 、扉 、自 動 ド ア な ど の 可 動 部 の 不 具 合 や 、二 重 床 、カ ー ペ ッ ト 等 の 仕 上 げ 部 の 不 具 合 な ど が 含 ま れ て い る 。 「 電 気 」に は 、過 負 荷 や 漏 電 に よ る 電 源 断 の 不 具 合 や 、管 球 切 れ や チ ラ ツ キ に よ る 照 明 設 備 の 不 具 合 な ど が 含 ま れ て い る 。 「 衛 生 」に は 、ゴ ミ 搬 送 装 置 や 厨 房 装 置 な ど の 特 殊 な 設 備 の 不 具 合 や 、大 便 器 の 詰 ま り の よ う な 不 具 合 な ど が 含 ま れ て い る 。 「 空 調 」に は 、室 温 の 暑 い 寒 い や 空 調 機 か ら の 騒 音 発 生 の 不 具 合 、或 い は Ａ Ｈ Ｕ の イ ン バ ー タ ト リ ッ プ 等 の 機 器 故 障 に 係 る 不 具 合 な ど が 含 ま れ て い る 。 「 機 械 」に は 、カ ー ド リ ー ダ ー の カ ー ド 詰 ま り や 、エ レ ベ ー タ の 操 作 ボ タ ン の 不 具 合 な ど が 含 ま れ て い る 。 「 防 災 」に は 、火 災 報 知 器 の 汚 れ に よ り 発 報 し て し ま っ た 不 具 合 な ど が 含 ま れ て い る 。 「 そ の 他 」に は 、先 の 6 つ の 区 分 に 分 類 さ れ な い 装 置 、機 器 類 に 係 る 不 具 合 と 、 物 の 紛 失 な ど の 所 謂 ト ラ ブ ル が 含 ま れ て い る 。

表 2.5. 設 備 区 分 別 の 申 告 内 容 の 事 例 設 備 区 分 申 告 内 容 建 物 入 口 扉 の 閉 り が 悪 い 時 間 外 出 入 口 自 動 扉 が 閉 る 時 、 音 が す る 。 二 重 床 が ず れ て 段 差 が あ り 危 険 の た め 修 繕 し て く だ さ い 中 央 扉 下 部 の ｶ-ﾍﾟｯﾄが は が れ て い て 扉 が し ま ら な い 電 気 Ｏ Ａ 用 コ ン セ ン ト ブ レ ー カ 断 と な っ た 。 23 階 廊 下 3 の コ ン セ ン ト か ら 電 気 が と れ ま せ ん 。 給 湯 室 以 外 は 全 部 普 通 で す 。 ELV ホ ー ル 間 接 照 明 (№ １ 上 )FLR20W 蛍 光 燈 つ か な い 。 3F 待 合 室 蛍 光 灯 チ ラ ツ キ 衛 生 Ｂ ２ ゴ ミ 処 理 設 備 盤 一 括 警 報 （ 投 入 装 置 １ ５ Ｆ Ｌ ゴ ン ド ラ 着 床 異 常 ） 厨 房 内 調 理 器 ス チ ー マ ー の 温 度 が 上 が ら な い 。 運 転 手 控 室 （ 駐 車 場 わ き ）、 ト イ レ 詰 ま り 。 空 調 事 務 室 中 央 部 分 が 暑 い 。 空 調 機 吸 い 込 み 口 風 切 音 う る さ い AHU-C-1602， イ ン バ ー タ ト リ ッ プ 機 械 カ ー ド リ ー ダ ー カ ー ド 詰 ま り ELV 下 階 呼 び 出 し ボ タ ン 時 々 ラ ン プ が つ か な い 防 災 高 層 棟 通 信 エ レ ベ ー タ 横 117 番 煙 感 知 器 汚 れ 発 報 そ の 他 中 庭 モ ニ ュ メ ン ト が 動 作 し な い 洗 面 台 手 前 側 に コ ン タ ク ト レ ン ズ 落 と す 以 上 、調 査 対 象 建 物 に お け る 竣 工 か ら 3 年 半 に 亘 り 、保 全 管 理 者 が 対 応 し た 些 細 な 内 容 ま で 含 む 全 て の 不 具 合 の 、設 備 区 分 別 の 申 告 件 数 と 各 々 の 具 体 的 な 事 例 を 明 ら か に し た 。

（ ２ ） 不 具 合 内 容 別 の 申 告 件 数 不 具 合 の 内 容 は 非 常 に 多 岐 に わ た る 。フ ァ シ リ テ ィ マ ネ ジ メ ン ト 管 理 シ ス テ ム で は 、不 具 合 の 内 容 に よ る 分 類 は 、１ 件 １ 件 の 不 具 合 を 受 付 け た 保 全 管 理 者 の 判 断 に 委 ね ら れ て お り 、 例 え ば 、 ゴ ミ 搬 送 装 置 、 カ ー ド リ ー ダ ー と い っ た 分 類 項 目 が 任 意 に 追 加 さ れ て ゆ く 。調 査 対 象 の オ フ ィ ス ビ ル に お い て 、竣 工 後 42 ヶ 月 間 に フ ァ シ リ テ ィ マ ネ ジ メ ン ト 管 理 シ ス テ ム に 記 録 さ れ た 不 具 合 の 分 類 項 目 は 、 計 59 種 類 あ り 、 こ の う ち 、 調 査 期 間 中 に 複 数 回 以 上 、 記 録 さ れ て い た 分 類 項 目 は 、計 57 種 類 で あ っ た 。表 2.6 に こ の 57 種 類 の 分 類 項 目 を 示 す 。 表 2.6. 不 具 合 の 内 容 別 の 分 類 項 目 設 備 区 分 不 具 合 の 内 容 別 の 分 類 項 目 建 物 扉 ／ カ ー ペ ッ ト ／ シ ャ ッ タ ー ／ そ の 他 建 具 ／ タ イ ル ／ ブ ラ イ ン ド ・ 電 動 カ ー テ ン ／ 外 構 ／ 自 動 ド ア ／ 水 漏 れ ／ 天 井 ・ 点 検 口 ／ 内 装 損 傷 ／ 二 重 床 ／ 排 水 詰 り ／ 電 気 Ｉ Ｔ Ｖ ／ コ ン セ ン ト ／ セ キ ュ リ テ ィ シ ス テ ム ／ マ ル チ リ モ コ ン ／ 拡 声 設 備 ／ 照 明 ／ 漏 電 ／ Ｍ Ｃ Ｃ Ｂ注 2 . 3 ） 衛 生 小 便 器 ／ 洗 面 ･手 洗 い 器 ／ 大 便 器 ／ ゴ ミ 搬 送 装 置注 2 . 4 ）_{／ フ ラ ッ シ ュ バ ル ブ ／ 汚 水} 槽 ／ 給 水 浄 化 ユ ニ ッ ト ／ 給 湯 ･ 給 茶 器 ／ 蛇 口 ／ 受 水 槽 ／ 小 便 器 自 動 洗 浄 装 置 ／ 小 便 器 破 損 ／ 消 火 設 備 ／ 厨 房 設 備 ／ 中 水 設 備 ／ 湧 水 設 備 ／ 流 し 台 ／ Ｍ Ｃ Ｃ Ｂ 空 調 漏 水 ／ 異 音 ･異 臭 ／ イ ン バ ー タ注 2 . 5 ）_{（ イ ン バ ー タ ト リ ッ プ ）／ エ ア ク リ ー ナ ー ／ 結} 露 ／ 室 内 温 度 ／ 空 調 制 御 ／ 膨 張 タ ン ク 満 水 ／ Ｍ Ｃ Ｃ Ｂ 機 械 エ レ ベ ー タ ／ カ ー ド リ ー ダ ー ／ ゲ ー ト 装 置 ／ ゴ ン ド ラ 装 置 防 災 感 知 器 ／ 防 火 扉 そ の 他 屋 外 モ ニ ュ メ ン ト 注 釈 ： Ｍ Ｃ Ｃ Ｂ （ ブ レ ー カ ー 断 ） は 、 電 気 、 衛 生 、 空 調 の 設 備 区 分 に 共 通 。 図 2.3 に 発 生 件 数 の 多 い 上 位 30 項 目 を 示 す 。発 生 件 数 の 多 い 上 位 4 項 目（ ゴ ミ 搬 送 装 置 、カ ー ド リ ー ダ ー 、扉 、大 便 器 ）を 合 計 す る と 2 072 件（ 有 効 記 録 数 の 56.2%） と な り 、 全 て の 発 生 件 数 の 過 半 数 を 上 回 る 。 保 全 管 理 者 が 日 常 的 に 対 応 し て い る 不 具 合 の 内 容 に は 、発 生 頻 度 の 高 い 少 数 の 項 目 と 、発 生 頻 度 が 低 い 多 数 の 項 目 が 含 ま れ て い る 実 態 が 明 ら か と な っ た 。

18 19 19 19 20 20 22 26 26 30 30 31 31 35 40 43 46 55 57 58 81 86 91 91 111 193 326 408 660 678 0 200 400 600 800 小便器自動洗浄装置 空調制御 ｾｷｭﾘﾃｨｼｽﾃﾑ 拡声設備 内装損傷 二重床 膨張ﾀﾝｸ(満水) 漏水 ITV 蛇口 ｹﾞｰﾄ装置 給湯･給茶器 ｴｱｰｸﾘｰﾅｰ ｴﾚﾍﾞｰﾀ 中水設備 ﾌﾗｯｼｭﾊﾞﾙﾌﾞ 異音･異臭 その他建具 照明 室内温度 漏電 洗面･手洗い器 MCCB 自動ﾄﾞｱ ｲﾝﾊﾞｰﾀ 厨房設備 大便器 扉 ｶｰﾄﾞﾘｰﾀﾞｰ ｺﾞﾐ搬送装置 内容 件数

（ ３ ） 建 物 階 別 の 申 告 件 数 図 2.4 に 不 具 合 の 建 物 階 別 の 申 告 件 数 を 示 す 。 有 効 記 録 数 は 3 639 件 で あ る 。 こ の 他 に 「 建 物 外 構 」 で の 申 告 が 43 件 あ っ た 。 ま た 、 表 2.7 に 調 査 対 象 期 間 に お け る 各 階 の 主 用 途 を 示 す 。こ の う ち 、地 域 熱 供 給 施 設 、通 信 施 設 に つ い て は 、管 理 対 象 に 含 ま れ な い 。フ ァ シ リ テ ィ マ ネ ジ メ ン ト 管 理 シ ス テ ム に 残 さ れ た 記 録 は 、オ フ ィ ス ビ ル に お い て 、保 全 管 理 者 が 対 応 す べ き 不 具 合 の 実 態 事 例 と 捉 え る こ と が で き る 。な お 、地 上 6 階 か ら 地 上 9 階 の 申 告 件 数 が 少 な い の は 、調 査 期 間 中 、地 上 6 階 か ら 地 上 9 階 の 占 有 部 は 未 仕 上 げ で あ っ た た め で あ る 。こ の 部 分 に つ い て は 、廊 下 等 の 共 用 部 で 申 告 さ れ た 不 具 合 の み が 記 録 さ れ て い る 。 機 械 室 を 収 容 す る 高 層 棟 の 地 下 2 階 で 349 件（ 有 効 記 録 数 の 9.6%）、メ イ ン エ ン ト ラ ン ス の あ る 高 層 棟 の 地 上 1 階 で 291 件 （ 有 効 記 録 数 の 8.0%） と 多 く 申 告 さ れ て い る 。 こ れ ら の 管 理 対 象 面 積 に 占 め る 割 合 は 、 7.7％ （ 6 502 ㎡ ） で あ る 。フ ァ シ リ テ ィ マ ネ ジ メ ン ト 管 理 シ ス テ ム に 残 さ れ た 記 録 か ら 、設 備 機 械 室 や エ ン ト ラ ン ス 周 辺 な ど の 共 用 部 分 で 不 具 合 の 申 告 が 多 く 発 生 し て い る 実 態 が 明 ら か と な っ た 。

図2.4. 建物階別の申告件数 (n=3,682)

表 2.7. 調 査 期 間 に お け る 建 物 階 別 の 用 途 階 高 層 棟 低 層 棟 PH1 エ レ ベ ー タ 機 械 室 − 30 機 械 室 − 29 食 堂 、 機 械 室 、 通 信 施 設 − 28 事 務 室 、 通 信 施 設 − 27 応 接 室 、 通 信 施 設 − 26 事 務 室 − 25 事 務 室 − 24 事 務 室 − 23 事 務 室 − 22 事 務 室 − 21 事 務 室 − 20 事 務 室 （ 中 間 水 槽 室 ） − 19 事 務 室 （ エ レ ベ ー タ 機 械 室 ） − 18 事 務 室 − 17 事 務 室 、 会 議 室 ［ エ レ ベ ー タ 乗 換 え 階 ］ − 16 事 務 室 − 15 事 務 室 − 14 事 務 室 − 13 事 務 室 − 12 事 務 室 − 11 事 務 室 − 10 事 務 室 − 9 事 務 室 ［ 調 査 期 間 は 未 仕 上 げ ］ − 8 事 務 室 ［ 調 査 期 間 は 未 仕 上 げ ］ − 7 事 務 室 ［ 調 査 期 間 は 未 仕 上 げ ］ − 6 事 務 室 ［ 調 査 期 間 は 未 仕 上 げ ］ − 5 健 康 管 理 所 、 物 販 コ ー ナ ー − 4 食 堂 − 3 食 堂 、 喫 茶 ラ ウ ン ジ 福 利 厚 生 施 設 2 応 接 室 、 プ レ ゼ ン テ ー シ ョ ン ル ー ム 福 利 厚 生 施 設 、 喫 茶 ラ ウ ン ジ 1 エ ン ト ラ ン ス ホ ー ル 、 駐 車 場 エ ン ト ラ ン ス ホ ー ル B1 駐 車 場 、 防 災 セ ン タ ー 、 通 信 施 設 事 務 室 、 エ レ ベ ー タ 機 械 室 B2 書 庫 、 ゴ ミ 処 理 室 、 機 械 室 、 通 信 施 設 − B3 地 域 熱 供 給 施 設 、 倉 庫 、 電 気 室 、 通 信 施 設 − B4 通 信 施 設 − B5 地 域 熱 供 給 施 設 、 中 水 施 設 、 受 水 槽 室 、 通 信 施 設 −

2.3.2. 原 因 （ １ ） 原 因 区 分 別 の 申 告 件 数 保 全 管 理 者 は 、１ 件 1 件 の 不 具 合 に 関 し て 、そ の 原 因 を 、設 備 故 障 、人 為 故 障 、老 朽 故 障 、そ の 他 、原 因 不 明 の 5 項 目 の 中 か ら 選 択 し 、フ ァ シ リ テ ィ マ ネ ジ メ ン ト 管 理 シ ス テ ム に 記 録 し て い る 。同 時 に 、申 告 内 容 等 に つ い て の 簡 単 な 記 述 記 録 も 残 し て い る 。各 々 の 原 因 区 分 に 分 類 さ れ た 不 具 合 に つ い て 、そ の 実 態 の 理 解 の た め 、 具 体 的 な 事 例 を 抜 粋 し 、 表 2.8 に 示 す 。 表 2.8. 原 因 区 分 別 の 申 告 内 容 等 の 事 例 原 因 区 分 申 告 内 容 確 認 状 況 処 置 内 容 設 備 故 障 AHU-S-B103 加 湿 弁 100％ 開 い て い る が 、 加 湿 し な い 加 湿 弁 100 ％ 開 い て い る が 、 加 湿 し な い ２ 方 弁 リ ミ ッ ト ス イ ッ チ 動 作 不 良 取 替 中 央 扉 Ｉ Ｃ 錠 、 カ ー ド 詰 り 。 カ ー ド リ ー ダ ー 、 カ ー ド の 読 取 り 出 来 な い カ ー ド リ ー ダ ー を 取 替 回 復 人 為 故 障 ト イ レ （ 和 式 ） が 詰 ま っ て 流 れ な い 。 状 況 確 認 プ ラ ン ジ ャ ー に て 詰 り 除 去 洗 面 所 、 手 洗 い よ り 漏 水 手 洗 い 排 水 に 石 鹸 詰 り 蛇 口 開 放 、 ３ Ｆ に 波 及 、 ２ Ｆ 被 害 見 ら れ ず 拭 き 取 り 老 朽 故 障 自 動 ド ア 入 口 内 側 左 ド ア 開 く と き 、 引 っ 掛 り 異 音 が す る 。 ゴ ツ ン と い う 音 状 況 確 認 。レ ー ル 上 に は 、 異 物 無 し タ イ ミ ン グ ベ ル ト の 弛 み に よ り 張 り 直 し を 致 し ま し た 。 4F 北 側 厨 房 ガ ス テ ー ブ ル 点 火 し っ ぱ な し 状 況 確 認 。 電 池 を 外 し 一 時 措 置 ガ ス コ ッ ク 取 替 そ の 他 ゴ ミ 処 理 一 括 警 報 （ 排 出 装 置 コ レ ク タ ー 行 先 検 知 異 常 ） 状 況 確 認 検 知 セ ン サ 各 コ レ ク タ ー 確 認 特 に 異 常 無 し と の 事 ［ 自 然 復 旧 ］ 寒 い 室 温 ２ ０ 度 ACMR お よ び ,FCU に て 温 度 調 整 原 因 不 明 カ ー ド 詰 り ［ Ｉ Ｃ カ ー ド ゲ ー ト 装 置 ］ カ ー ド 詰 り カ ー ド 取 り 出 し リ セ ッ ト 及 び 清 掃 低 圧 漏 電 照 明 動 力 盤 漏 電 リ セ ッ ト に て 復 旧 様 子 を 見 る 。

図 2.5 に 不 具 合 の 原 因 区 分 別 の 申 告 件 数 を 示 す 。有 効 記 録 数 は 3 684 件 で あ る 。原 因 区 分 の 別 は 、設 備 故 障 、人 為 故 障 、老 朽 故 障注 2 . 6 ）_{、そ の 他 (不 明 等 )、} と し た 。 フ ァ シ リ テ ィ マ ネ ジ メ ン ト 管 理 シ ス テ ム で は 、「 そ の 他 」 と 「 原 因 不 明 」 が 分 計 さ れ て い た が 、 不 具 合 に 対 す る 処 置 内 容 の 記 述 記 録 （ 表 2.8 参 照 ） か ら 両 者 は 、何 れ も 原 因 が 曖 昧 な 場 合 の 選 択 肢 と 判 断 し 、１ 項 目 に ま と め て 集 計 す る こ と と し た 。 集 計 結 果 か ら 、「 そ の 他 （ 不 明 等 ）」 が 1 789 件 (有 効 記 録 数 の 48.6%)と 最 も 多 く 、調 査 対 象 建 物 の 保 全 管 理 者 は 、不 具 合 の 原 因 を フ ァ シ リ テ ィ マ ネ ジ メ ン ト 管 理 シ ス テ ム の 分 類 項 目（ 設 備 故 障 ／ 人 為 故 障 ／ 老 朽 故 障 ／ そ の 他 ／ 原 因 不 明 ）に あ わ せ て 分 類 し き れ て い な い 実 態 が 明 ら か と な っ た 。「 b. 不 具 合 内 容 別 の 申 告 件 数 」で 、そ の 内 容 が 多 岐 に わ た る 実 態 を 示 し た が 、当 然 、そ の 原 因 も 多 岐 に わ た る こ と は 、想 像 に 難 く な い 。複 数 の 保 全 管 理 者 が 同 様 の 判 断 基 準 で 、 不 具 合 の 原 因 を 分 類 し 、 そ の 結 果 を 持 っ て 、 建 物 総 体 と し て 、「 老 朽 化 の 兆 候 が み ら れ る 」等 の 傾 向 を 把 握 す る た め に は 、実 態 に 即 し て 原 因 の 分 類 の 判 断 基 準 を 明 確 に し て お く 必 要 が あ る と 考 え ら れ る 。 な お 、特 定 で き た 中 で は 、「 設 備 故 障 」を 原 因 と す る 申 告 が 1 103 件 (有 効 記 録 数 の 29.9%)と 最 も 多 く 、次 い で「 人 為 故 障 」を 原 因 と す る 申 告 が 598 件（ 有 効 記 録 数 の 16.2%）と な っ て い る 。竣 工 後 間 も な い た め「 老 朽 故 障 」は 194 件 (有 効 記 録 数 の 5.3%)と 少 な い 。 以 上 、オ フ ィ ス ビ ル に お い て 保 全 管 理 者 が 対 応 し て い る 不 具 合 の 原 因 に つ い て 、 建 物 全 体 と し て の 総 体 的 な 把 握 を 試 み た 。 194 598 1103 1789 0 500 1000 1500 2000 その他（不明等） 老朽故障 人為故障 設備故障 原因区分 申告件数

（ ２ ） 設 備 別 の 原 因 区 分 設 備 区 分 別 に 、原 因 区 分 の 割 合 を 分 析 し た 。分 析 結 果 を 図 2.6 に 示 す 。何 れ の 設 備 別 に お い て も 「 そ の 他 （ 不 明 等 ）」 と 記 録 さ れ る 割 合 が 最 も 高 い 。 こ の 傾 向 は 、 建 物 総 体 と し て の 原 因 の 分 類 と 同 様 で あ る 。 た だ し 、設 備 別 の「 衛 生 」「 そ の 他 」で 、「 人 為 故 障 」の 比 率 が 高 い 点 は 、建 物 総 体 と し て 原 因 分 類 し た 場 合 と 異 な っ て い る 。先 ず 、設 備 別 の「 衛 生 」に は 、 例 え ば 、「 大 便 器 の 詰 り 」「 洗 面 器 の 詰 り 」と い っ た 人 為 的 に 発 生 し た 不 具 合 が 含 ま れ て お り 、こ の こ と が 、他 の 6 つ の 設 備 区 分（ 建 物 ／ 電 気 ／ 衛 生 ／ 空 調 ／ 機 械 ／ 防 災 ）と 比 べ て「 人 為 故 障 」の 割 合 が 高 く な っ て い る 要 因 と 考 え ら れ る 。 ま た 、 設 備 別 の 「 そ の 他 」 に つ い て も 、 例 え ば 、「 エ レ ベ ー タ ー の 隙 間 に 社 員 鉦 落 と し た 」と い っ た 人 為 的 な ト ラ ブ ル が 含 ま れ て お り 、他 の 6 つ の 設 備 区 分 （ 建 物 ／ 電 気 ／ 衛 生 ／ 空 調 ／ 機 械 ／ 防 災 ）と 比 べ て「 人 為 故 障 」の 割 合 が 高 く な っ て い る 要 因 と 考 え ら れ る 。 以 上 、オ フ ィ ス ビ ル に お い て 保 全 管 理 者 が 対 応 し て い る 不 具 合 の 原 因 に つ い て 、 設 備 区 分 別 に 原 因 分 類 し 、 把 握 す る こ と を 試 み た 。

図2.6. 設備区分別の原因区分

（ ３ ） 不 具 合 内 容 別 の 原 因 区 分 不 具 合 内 容 毎 に 、原 因 区 分 の 割 合 を 分 析 し た 。発 生 件 数 の 多 い 不 具 合 内 容 に つ い て 、 上 位 10 項 目 を 対 象 と し た 。 分 析 結 果 を 図 2.7 に 示 す 。 建 物 総 体 と し て 捉 え た 場 合 と 同 様 に 、10 項 目 中 8 項 目 に つ い て「 そ の 他（ 不 明 等 ）」と 記 録 さ れ る 割 合 が 最 も 高 く な っ て い る 。た だ し 、不 具 合 内 容 毎 に 原 因 分 類 し た 場 合 は 、「 そ の 他（ 不 明 等 ）」以 外 の 3 項 目（ 設 備 故 障 ／ 人 為 故 障 ／ 老 朽 故 障 ）の 割 合 が 、 不 具 合 内 容 別 （ ゴ ミ 搬 送 装 置 ／ カ ー ド リ ー ダ ー ／ 等 ） に 異 な っ て お り 、 そ れ ぞ れ の 特 性 を 把 握 す る こ と が 出 来 る 。 例 え ば 、「 大 便 器 」 に 関 わ る 不 具 合 で は 、「 人 為 故 障 」 を 原 因 と す る 割 合 が 最 も 高 く な っ て い る こ と か ら 、 保 全 管 理 者 が 「 人 為 的 な ト イ レ の 詰 り 」 に 対 応 し て い る 。 ま た 、「 イ ン バ ー タ （ イ ン バ ー タ ト リ ッ プ ）」「 自 動 ド ア 」 に 関 わ る 不 具 合 で は 、「 設 備 故 障 」 を 原 因 と す る 割 合 が 高 く 、保 全 管 理 者 自 身 、或 い は 外 注 先 の 専 門 業 者 が「 設 備 故 障 に よ る 機 器 停 止 や 異 常 」 に 対 応 し て い る 。 以 上 、オ フ ィ ス ビ ル に お い て 保 全 管 理 者 が 対 応 し て い る 不 具 合 の 原 因 に つ い て 、 内 容 区 分 別 に 原 因 分 類 し 、 把 握 す る こ と を 試 み た 。

図2.7. 不具合内容別の原因区分

2.3.3. 処 置 （ １ ） 処 置 区 分 別 の 申 告 件 数 調 査 対 象 建 物 の フ ァ シ リ テ ィ マ ネ ジ メ ン ト 管 理 シ ス テ ム で は 、不 具 合 の 処 置 内 容 に よ る 分 類 は 、各 々 の 不 具 合 に 対 応 し た 保 全 管 理 者 の 判 断 に 委 ね ら れ て お り 、 例 え ば 、 調 整 、 清 掃 と い っ た 分 類 項 目 が 任 意 に 追 加 さ れ て ゆ く 。 調 査 対 象 の オ フ ィ ス ビ ル に お い て 、 竣 工 後 42 ヶ 月 間 に フ ァ シ リ テ ィ マ ネ ジ メ ン ト 管 理 シ ス テ ム に 記 録 さ れ た 分 類 項 目 は 、 計 12 種 類 で あ る 。 こ の 分 類 項 目 毎 の 申 告 件 数 を 表 2.9 に 示 す 。 管 理 シ ス テ ム に 残 さ れ た 記 録 で は 、「 業 者 手 配 」 「 そ の 他 」「 空 白 （ 未 記 入 ）」 が 1 452 件 （ 有 効 記 録 数 の 39.4%） を 占 め 、 そ の ま ま で は 処 置 内 容 に つ い て の 総 体 的 な 傾 向 を 把 握 は 難 し い 。 表 2.9. 管 理 シ ス テ ム に お け る 不 具 合 の 処 置 区 分 管 理 シ ス テ ム に よ る 処 置 区 分 件 数 割 合 業 者 手 配 765 件 20.8% 調 整 647 件 17.6% リ セ ッ ト 633 件 17.2% Ｉ Ｃ カ ー ド リ ー ダ ー 部 清 掃 317 件 8.6% プ ラ ン ジ ャ ー 185 件 5.0% 清 掃 174 件 4.7% そ の 他 132 件 3.6% Ｉ Ｃ カ ー ド リ ー ダ ー 部 取 替 84 件 2.3% 部 品 取 替 72 件 2.0% MCCB 投 入 59 件 1.6% コ ン ト ロ ー ラ ー に て 操 作 復 旧 53 件 1.4% 感 知 器 取 替 8 件 0.2% 空 白 （ 未 記 入 ） 555 件 15.1% 計 3684 件 100.0% 保 全 管 理 者 は 、１ 件 1 件 の 不 具 合 の 処 置 内 容 に つ い て 、こ れ ら の 項 目 の 中 か ら 選 択 、或 い は 任 意 に 追 加 し 、フ ァ シ リ テ ィ マ ネ ジ メ ン ト 管 理 シ ス テ ム に 記 録 し て い る 。同 時 に 、申 告 内 容 等 に つ い て の 簡 単 な 記 述 記 録 も 残 し て い る 。そ こ で 、本 調 査 で は 、不 具 合 の 処 置 内 容 の 総 体 的 な 傾 向 を 把 握 す る た め 、こ の 記 述

記 録 に 基 づ い て 、「 業 者 手 配 」「 そ の 他 」「 空 白（ 未 記 入 ）」も 含 め て 全 て の 申 告 を 表 2.10、 表 2.11 に 示 す よ う に 、 5 項 目 （ 調 整 ／ 清 掃 ／ リ セ ッ ト ／ 部 品 取 替 ／ 自 然 復 旧 等 ）に 再 分 類 し 集 計 す る こ と と し た 。な お 、記 述 記 録 か ら 再 分 類 の 判 断 が 付 か な い 場 合 は 、 集 計 対 象 デ ー タ か ら 除 外 し た 。 表 2.10. 本 調 査 に お け る 不 具 合 の 処 置 区 分 分 類 項 目 内 容 調 整 不 具 合 の 原 因 と な っ た 機 器 を 整 備 す る こ と に よ る 措 置 。 例 え ば 、 扉 の 閉 ま り が 悪 い 場 合 に 軸 部 を 調 整 す る 場 合 が こ れ に 該 当 す る 。 清 掃 不 具 合 の 原 因 と な っ た 汚 損 等 を 清 掃 す る こ と に よ る 処 置 。 例 え ば 、 大 便 器 の 詰 り に よ る 汚 損 を 、 ブ ラ ン ジ ャ ー 等 を 用 い て 清 掃 す る 場 合 が こ れ に 該 当 す る 。 リ セ ッ ト 不 具 合 の 原 因 と な っ た 機 器 を 再 起 動 す る こ と に よ る 処 置 。 例 え ば 、 短 絡 し た 配 線 用 遮 断 器 を 再 投 入 す る 場 合 が こ れ に 該 当 す る 。 部 品 取 替 不 具 合 の 原 因 と な っ た 機 器 の 一 部 （ 部 品 ） を 取 替 え る こ と に よ る 措 置 。 例 え ば 、 読 取 り 不 能 と な っ た Ｉ Ｃ カ ー ド ゲ ー ト 装 置 の 部 品 （ リ ー ダ ー 部 ） を 取 替 え て 、 機 能 回 復 を 図 る 場 合 が こ れ に 該 当 す る 。 自 然 復 旧 等 不 具 合 の 申 告 を 受 け て 保 全 管 理 者 が 状 況 を 確 認 し た 時 点 で 、 既 に 機 能 回 復 を 果 し て い る よ う な 事 例 が こ れ に 該 当 す る 。 表 2.11. 本 調 査 に お け る 不 具 合 の 処 置 区 分 と 管 理 シ ス テ ム 履 歴 と の 整 合 管 理 シ ス テ ム に よ る 処 置 区 分 本 調 査 で の 再 分 類 の 方 法 調 整 Ｉ Ｃ カ ー ド リ ー ダ ー 部 清 掃 「 調 整 」 に 分 類 す る 清 掃 プ ラ ン ジ ャ ー 「 清 掃 」 に 分 類 す る リ セ ッ ト MCCB 投 入 コ ン ト ロ ー ラ ー に て 操 作 復 旧 「 リ セ ッ ト 」 に 分 類 す る 部 品 取 替 Ｉ Ｃ カ ー ド リ ー ダ ー 部 取 替 感 知 器 取 替 「 部 品 取 替 」 に 分 類 す る 業 者 手 配 そ の 他 空 白 （ 未 記 入 ） 「 調 整 」「 清 掃 」「 リ セ ッ ト 」「 部 品 取 替 」「 自 然 復 旧 等 」 の 何 れ か に 分 類 す る 。 注 釈：「 Ｉ Ｃ カ ー ド リ ー ダ ー 部 清 掃 」は 、カ ー ド が 詰 っ た 場 合 に 強 制 的 に カ ー ド を 排 出 し エ ア

次 に 各 々 の 処 置 区 分 に 分 類 さ れ た 不 具 合 に つ い て 、 そ の 実 態 の 理 解 の た め 、 具 体 的 な 事 例 を 抜 粋 し 、 表 2.12 に 示 す 。 表 2.12. 処 置 区 分 別 の 申 告 内 容 等 の 事 例 処 置 区 分 申 告 内 容 処 置 内 容 調 整 電 気 錠 異 常 、 警 報 多 発 扉 が 歪 ん で い た た め 調 整 食 器 洗 浄 機 わ き の 水 道 蛇 口 水 漏 れ 水 道 蛇 口 上 部 ゆ る み 締 め 付 け に て Ｏ Ｋ 電 子 錠 カ ー ド 詰 り 。 カ ー ド 取 り 出 し セ ン サ ー 部 エ ア ー ク リ ー ナ に て 清 掃 清 掃 大 便 器 詰 ま り ブ ラ ン ジ ャ ー に て 除 去 排 水 溝 が 水 が 溜 ま っ て い る 。 排 水 溝 ゴ ミ ( ビ ニ ー ル ) 詰 り 取 り 除 い て 回 復 洗 浄 水 が 流 れ な い フ ラ ッ シ ュ バ ル ブ の 作 動 部 フ ィ ル タ 清 掃 し て 良 好 リ セ ッ ト ゴ ミ 処 理 一 括 警 報 リ セ ッ ト ボ タ ン 押 下 し 復 旧 空 気 清 浄 器 故 障 ア ラ ー ム リ セ ッ ト し 回 復 コ ン セ ン ト の 電 源 が 切 れ た Ｍ Ｃ Ｃ Ｂ 投 入 し 復 旧 （ 冷 蔵 庫 等 機 器 の 使 い 過 ぎ と 思 わ れ る ） 別 系 統 の コ ン セ ン ト を 使 用 す る 様 伝 え る 。 部 品 取 替 照 明 が つ か な い メ ー カ に て 安 定 器 取 替 。 カ ー ド リ ー ダ 読 取 不 能 カ ー ド リ ー ダ 読 み 取 り 部 交 換 ト イ レ の 水 流 れ っ 放 し 大 便 器 フ ラ ッ シ ュ バ ル ブ 取 替 自 然 復 旧 入 口 自 動 ド ア 音 が す る 到 着 時 異 常 な し 各 部 調 査 及 び 点 検 特 に 異 常 な し 等 蛍 光 灯 ２ 組 不 点 灯 再 現 し な い 為 様 子 を み る 便 器 の 水 が 出 な い 押 し ボ タ ン 等 点 検 し た が 異 常 無 く 良 好 図 2.8 に 不 具 合 の 処 置 区 分 別 の 申 告 件 数 を 示 す 。 有 効 記 録 数 は 3 518 件 で あ る 。処 置 区 分 の 別 は 、調 整 、清 掃 、リ セ ッ ト 、部 品 取 替 、自 然 復 旧 等 、の 5 項 目 で あ る 。「 自 然 復 旧 等 」 に は 、 申 告 を 受 け た が 管 理 者 が 異 常 を 発 見 で き な か っ た 場 合 を 含 む 。「 調 整 」 に よ り 処 置 さ れ る 場 合 が 1 705 件 (有 効 記 録 数 の 48.5%)と 最 も 多 い 。 次 い で 、「 リ セ ッ ト 」 に よ り 処 置 さ れ る 場 合 が 876 件 （ 有 効 記 録 の 24.9％ ）で あ る 。ま た 、「 清 掃 」「 部 品 取 替 」「 自 然 復 旧 等 」の 占 め る 割 合 は 各 々 、 390 件 (有 効 記 録 数 の 11.1%)、 420 件 (有 効 記 録 数 の 11.9%)、 127

件 (有 効 記 録 数 の 3.6%)で あ り 、 そ れ 程 高 く な い 。 以 上 、オ フ ィ ス ビ ル に お い て 保 全 管 理 者 が 対 応 し て い る 不 具 合 の 処 置 に つ い て 、 建 物 全 体 と し て の 総 体 的 な 把 握 を 試 み た 。 （ ２ ） 設 備 別 の 処 置 区 分 設 備 区 分 別 に 、処 置 区 分 の 割 合 を 分 析 し た 。分 析 結 果 を 図 2.9 に 示 す 。「 建 物 」「 機 械 」に 関 わ る 不 具 合 で は 、「 調 整 」に よ り 処 置 さ れ る 割 合 が 、そ れ ぞ れ 76.4％ 、73.7％ と 過 半 以 上 を 占 め る 。「 防 災 」に 関 わ る 不 具 合 で は 、「 部 品 取 替 」 に よ り 処 置 さ れ る 割 合 が 、 63.6％ と 過 半 以 上 を 占 め る 。 な お 「 電 気 」「 衛 生 」 「 空 調 」 に 関 わ る 不 具 合 で は 、 処 置 区 分 に 顕 著 な 傾 向 は み ら れ な か っ た 。 以 上 、オ フ ィ ス ビ ル に お い て 保 全 管 理 者 が 対 応 し て い る 不 具 合 の 処 置 内 容 に つ い て 、 設 備 区 分 別 に 分 類 し 、 把 握 す る こ と を 試 み た 。 0% 50% 100% その他 防災 機械 空調 衛生 電気 建物 設備別 割合

図2.8. 処置区分別の申告件数 (n=3,518)

（ ３ ） 不 具 合 内 容 別 の 処 置 区 分 不 具 合 内 容 毎 に 、処 置 区 分 の 割 合 を 分 析 し た 。発 生 件 数 の 多 い 不 具 合 内 容 に つ い て 、上 位 10 項 目 を 分 析 対 象 と し た 。分 析 結 果 を 図 2.10 に 示 す 。「 扉 」「 カ ー ド リ ー ダ ー 」「 自 動 ド ア 」「 洗 面 ・ 手 洗 い 器 」 に 関 わ る 不 具 合 で は 、「 調 整 」 に よ り 処 置 さ れ る 割 合 が 、 そ れ ぞ れ 84.8％ 、 74.8％ 、 71.4％ 、 68.6％ と 過 半 以 上 を 占 め る 。「 漏 電 」「 Ｍ Ｃ Ｃ Ｂ 」「 イ ン バ ー タ 」「 ゴ ミ 搬 送 装 置 」に 関 わ る 不 具 合 で は 、「 リ セ ッ ト 」 に よ り 処 置 さ れ る 割 合 が 、 そ れ ぞ れ 85.2％ 、 83.5％ 、 80.2％ 、 69.5％ と 過 半 以 上 を 占 め る 。「 大 便 器 」 に 関 わ る 不 具 合 で は 、「 清 掃 」 に よ り 処 置 さ れ る 割 合 が 、 82.8％ と 過 半 以 上 を 占 め る 。「 部 品 取 替 」 に よ り 処 置 さ れ る 割 合 は 何 れ の 内 容 に お い て も 低 い 。 10 項 目 中 9 項 目 で 、 過 半 以 上 が 「 調 整 」「 リ セ ッ ト 」「 清 掃 」の 何 れ か に 区 分 さ れ て お り 、不 具 合 内 容 毎 に 特 定 の 処 置 を 施 す 傾 向 が 明 ら か と な っ た 。

図2.10. 不具合内容別の処置区分

2.4. 不 具 合 の 伝 達 の 実 態 保 全 管 理 者 が 運 用 す る フ ァ シ リ テ ィ マ ネ ジ メ ン ト 管 理 シ ス テ ム に 残 さ れ た 記 録 の 中 か ら 、不 具 合 の 情 報 伝 達 を 表 す 項 目（ 申 告 者 の 属 性 ／ 申 告 の 伝 達 経 路 ） を 抽 出 し て 、 実 態 を 明 ら か に す る 。 2.4.1. 申 告 者 と 伝 達 手 段 （ １ ） 申 告 者 区 分 申 告 者 区 分 は 、不 具 合 を 発 見 し た 人 及 び 警 報 信 号 を 発 信 す る 機 械 装 置 を 示 す 。 図 2.11 に 不 具 合 の 申 告 者 区 分 別 の 申 告 件 数 を 示 す 。 有 効 記 録 数 は 、 3 682 件 で あ る 。申 告 者 区 分 の 別 は 、居 住 者 、建 物 管 理 者 、警 備 員 、清 掃 員 、設 備 警 報 等 、 と し た注 2 . 7 ）_{。「 居 住 者 」 以 外 は 、 フ ァ シ リ テ ィ マ ネ ジ メ ン ト サ ー ビ ス を 提} 供 す る 側 に 属 す る 。 サ ー ビ ス 提 供 側 か ら の 申 告 が 2 338 件 （ 有 効 記 録 数 の 63.5%）を 占 め 、「 居 住 者 」に よ る 申 告 は 残 り の 1 346 件（ 有 効 記 録 数 の 36.5%） で あ る 。サ ー ビ ス 提 供 者 側 の 申 告 の 中 で は「 設 備 警 報 」が 1 026 件（ 有 効 記 録 数 の 27.9％ ） と 最 も 多 い 。

図2.11. 申告者区分別の申告件数(n=3,628)

（ ２ ） 発 生 区 分 発 生 と は 建 物 管 理 者 の 立 場 か ら の 仕 事 の 開 始 を 意 味 し て お り 、発 生 区 分 は 建 物 管 理 者 へ 不 具 合 の 発 生 を 知 ら せ る た め の 伝 達 手 段 を 示 す 。 図 2.12 に 不 具 合 の 発 生 区 分 別 の 申 告 件 数 を 示 す 。有 効 記 録 数 は 3 684 件 で あ る 。発 生 区 分 の 別 は 、 Ｂ Ａ Ｓ ア ラ ー ム 、 電 話 、 そ の 他 （ 点 検 等 ） と し た 。「 Ｂ Ａ Ｓ ア ラ ー ム 」 は ビ ル デ ィ ン グ オ ー ト メ ー シ ョ ン シ ス テ ム に よ る 設 備 の 故 障 信 号 、「 電 話 」 は 電 話 及 び フ ァ ク シ ミ リ に よ る 申 告 、「 そ の 他（ 点 検 等 ）」は 建 物 管 理 者 に よ る 点 検 等 で の 発 見 で あ る 。「 電 話 」 が 2 235 件 （ 有 効 記 録 数 の 60.7％ ） と 最 も 多 く 、 「 Ｂ Ａ Ｓ ア ラ ー ム 」 が 1 022 件 (有 効 記 録 数 の 27.7％ )と こ れ に 次 ぐ 。 保 全 管 理 者 が 対 応 す る 不 具 合 の 伝 達 手 段 と し て Ｂ Ａ Ｓ が 比 較 的 機 能 し て い る こ と が 分 か っ た 。

図2.12. 発生区分別の申告件数 (n=3,684)

2.4.2. 不 具 合 内 容 と 伝 達 （ １ ） 不 具 合 内 容 と 申 告 者 区 分 不 具 合 内 容 毎 に 、申 告 者 区 分 の 割 合 を 分 析 し た 。発 生 件 数 の 多 い 不 具 合 内 容 に つ い て 、 上 位 10 項 目 を 分 析 対 象 と し た 。 分 析 結 果 を 図 2.13 に 示 す 。「 カ ー ド リ ー ダ ー 」「 厨 房 設 備 」に 関 わ る 不 具 合 で は 、「 居 住 者 」に よ り 申 告 さ れ る 割 合 が 、そ れ ぞ れ 79.5％ 、70.5％ と 過 半 以 上 を 占 め る 。「 自 動 ド ア 」に 関 わ る 不 具 合 で は 、「 警 備 員 」 に よ り 申 告 さ れ る 割 合 が 、 71.4％ と 過 半 以 上 を 占 め る 。 「 洗 面・手 洗 い 器 」「 大 便 器 」に 関 わ る 不 具 合 で は 、「 清 掃 員 」に よ り 申 告 さ れ る 割 合 が 、そ れ ぞ れ 62.8％ ，54.6％ と 過 半 以 上 を 占 め る 。「 警 備 員 」「 清 掃 員 」 に よ り 申 告 さ れ る 割 合 の 高 い 不 具 合 内 容 は 、そ れ ぞ れ の 業 務 と の 関 わ り が 深 い こ と が 明 ら か と な っ た 。

図2.13. 不具合内容別の申告者区分

（ ２ ） 不 具 合 内 容 と 発 生 区 分 不 具 合 内 容 毎 に 、発 生 区 分 の 割 合 を 分 析 し た 。発 生 件 数 の 多 い 不 具 合 内 容 に つ い て 、 上 位 10 項 目 を 分 析 対 象 と し た 。 分 析 結 果 を 図 2.14 に 示 す 。「 イ ン バ ー タ 」「 漏 電 」「 ゴ ミ 搬 送 装 置 」 に 関 わ る 不 具 合 で は 、「 Ｂ Ａ Ｓ ア ラ ー ム 」 に よ り 伝 達 さ れ る 割 合 が 、 そ れ ぞ れ 96.4％ 、 95.1％ 、 90.0％ を 占 め る 。 そ の 他 に つ い て は「 電 話 」に よ り 伝 達 さ れ る 割 合 が 高 い 。不 具 合 内 容 毎 に「 Ｂ Ａ Ｓ ア ラ ー ム 」 又 は 「 電 話 」 の 何 れ か 一 方 を 主 な 伝 達 手 段 と し て お り 、「 点 検 等 」 に よ り 伝 達 さ れ る 割 合 は 低 い こ と が 明 ら か と な っ た 。

図2.14. 不具合内容別の発生区分

2.5. 結 論 「 オ フ ィ ス ビ ル に お け る 不 具 合 の 実 態 調 査 」と 題 し て 、事 務 所 を 主 用 途 と す る 延 床 面 積 84,831 ㎡ の 建 物 に お い て 、 竣 工 後 3 年 半 に 亘 る フ ァ シ リ テ ィ マ ネ ジ メ ン ト 管 理 シ ス テ ム の 記 録 か ら 、建 物 で 発 生 す る 不 具 合 と し て 捉 え 得 る 些 細 な も の ま で 含 め た 事 象 3,684 件 の 発 生 実 態 を 調 査 分 析 し た 。そ の 結 果 、一 事 例 で は あ る が 、日 常 的 に 保 全 管 理 者 が 対 応 し て い る 不 具 合 の 属 性 、原 因 、処 置 方 法 、 及 び 情 報 伝 達 に 関 し て 、 次 の 知 見 を 得 た 。 (1) 不 具 合 の 内 容 は 非 常 に 多 岐 に 亘 り 、発 生 頻 度 の 高 い 少 数 の 内 容 と 発 生 頻 度 の 低 い 多 数 の 内 容 が 存 在 し 、相 対 的 に「 建 物 」、「 衛 生 設 備 」に 関 わ る 不 具 合 の 頻 度 が 高 い 。 ま た 設 備 機 械 室 等 共 用 部 で 頻 度 が 高 い 。 (2) 不 具 合 内 容 は 多 岐 で あ り 、そ の 原 因 も 多 岐 に わ た る 。複 数 の 保 全 管 理 者 が 同 様 の 判 断 基 準 で 、不 具 合 の 原 因 を 分 類 し 、建 物 総 体 と し て の 傾 向 を 把 握 す る た め に は 、実 態 に 即 し て 原 因 の 分 類 の 判 断 基 準 を 明 確 に し て お く 必 要 が あ る 。 (3) 調 整 、清 掃 、リ セ ッ ト 、部 品 取 替 、自 然 復 旧 等 と 区 分 す る と 調 整 に よ り 処 置 さ れ る 割 合 が 大 き く 、特 に 建 物 本 体 や 機 械 設 備 に 関 わ る 不 具 合 で そ の 割 合 が 大 き い 。ま た 、不 具 合 の 内 容 毎 に 調 整 、リ セ ッ ト 、清 掃 の 何 れ か 一 つ を 主 な 処 置 方 法 と す る 傾 向 が あ る 。 (4) 居 住 者 側 に 比 べ フ ァ シ リ テ ィ マ ネ ジ メ ン ト サ ー ビ ス を 提 供 す る 側 の 申 告 頻 度 が 高 く 、 中 で も 設 備 警 報 に よ る 申 告 頻 度 が 高 い 。 (5) 電 話 を 伝 達 手 段 と す る 割 合 が 最 も 大 き く 、 Ｂ Ｅ Ｍ Ｓ （ Building Energy

等 の 手 段 に よ り 伝 達 さ れ る 割 合 は 小 さ い 。ま た 、不 具 合 の 内 容 毎 に 電 話 又 は Ｂ Ｅ Ｍ Ｓ の 何 れ か 一 方 を 主 な 伝 達 手 段 と す る 傾 向 が あ る 。 以 上 の 調 査 研 究 か ら 、一 事 例 で は あ る が 、オ フ ィ ス ビ ル に 常 駐 す る 建 物 保 全 管 理 者 が 、 日 常 的 に 対 応 す べ き 不 具 合 の 実 態 が 明 ら か に な っ た 。 従 来 、事 務 所 ビ ル に お い て は 、小 さ な ト ラ ブ ル は 記 録 さ れ る こ と が 殆 ど 無 く 、 こ れ ら を 網 羅 的 に 捉 え て 分 析 し た 報 告 は 見 当 た ら な い 。小 さ な ト ラ ブ ル と い え ど も 、発 生 件 数 が 多 い と 居 住 者 満 足 度 や 管 理 体 制 へ の 影 響 は 大 き く 、本 調 査 研 究 は 、 今 後 の 建 物 管 理 計 画 に 有 効 な 情 報 を 提 供 す る も の と 考 え る 。

注 2.1) Building Automation System の 略 称 。 調 査 建 物 で は 、 電 源 ・ 照 明 シ ス テ ム 、 熱 源 ・ 空 調 シ ス テ ム 、 衛 生 シ ス テ ム 、 防 災 シ ス テ ム 、 セ キ ュ リ テ ィ シ ス テ ム 、 エ レ ベ ー タ シ ス テ ム 、 情 報 通 信 シ ス テ ム 等 の ビ ル 設 備 を 一 元 的 に 管 理 し て い る 。 注 2.2) Ｉ Ｃ (Integrated Circuit： 集 積 回 路 )カ ー ド を 用 い た 入 室 管 理 を 行 う た め の 読 み 取 り 装 置 に 関 わ る 不 具 合 。 発 生 件 数 の 多 い 項 目 の 中 で 、 特 に カ ー ド リ ー ダ ー に 関 わ る 不 具 合 に つ い て は 、 初 期 に お け る 申 告 頻 度 が 高 く 、 そ の 後 、 急 激 に 申 告 頻 度 が 低 減 し て い る 。 図 A.1.に カ ー ド リ ー ダ ー に 関 す る 不 具 合 の 月 次 申 告 件 数 の 推 移 を 示 す 。 記 述 記 録 の 「 ① 申 告 内 容 」に よ れ ば 、「 カ ー ド の 詰 ま り 」に よ る 不 具 合 の 申 告 が 多 く 見 受 け ら れ 、 居 住 者 が カ ー ド リ ー ダ ー に よ る 入 室 に 慣 れ る に 従 っ て 、 こ の よ う な 申 告 が 減 り 、 ひ い て は カ ー ド リ ー ダ ー に 関 す る 不 具 合 の 申 告 件 数 も 減 っ て き た も の と 考 え ら れ る 。 注 2.3) 過 負 荷 等 に よ り 、 配 線 用 遮 断 器 が 短 絡 し た 結 果 生 ず る 不 具 合 。 図A.1.ｶｰﾄﾞﾘｰﾀﾞｰに関する不具合の月次申告件数の推移 0 10 20 30 40 50 60 1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25 27 29 31 33 35 37 39 41 月次 申 告件数

注 2.4) 調 査 対 象 建 物 に は 、2 階 ∼ 29 階 の 各 階 に ゴ ミ 処 理 室 が 設 け ら れ て お り 、 3 台 の ゴ ミ 収 集 コ レ ク タ ー が セ ッ ト さ れ て い る 。 ゴ ミ が 入 れ ら れ た コ レ ク タ ー は エ ア リ フ ト に よ り 自 動 運 転 で 、 地 下 階 の ゴ ミ 処 理 室 ま で 運 搬 さ れ 、 ゴ ミ コ ン テ ナ に 投 入 さ れ る 。 空 に な っ た コ レ ク タ ー は 元 の 階 に 戻 さ れ る 。 こ の 装 置 に 係 る 不 具 合 。 注 2.5) ユ ニ ッ ト 型 空 調 機 の 送 風 機 や 、冷 水 及 び 温 水 ポ ン プ 等 の 容 量 制 御 を 行 う た め の イ ン バ ー タ （ 周 波 数 変 換 装 置 ） の 不 具 合 。 注 2.6) ネ ジ 等 緩 み 、配 管 類 等 詰 ま り 、セ ン サ ー 等 汚 れ な ど に 起 因 す る 不 具 合 の よ う に 、 一 定 期 間 使 用 さ れ る こ と に よ り 自 然 発 生 的 に 生 ず る 不 具 合 を 、 調 査 記 録 で は 便 宜 的 に 老 朽 故 障 と 呼 ん で い る 。 注 2.7) フ ァ シ リ テ ィ マ ネ ジ メ ン ト 管 理 シ ス テ ム で は 、入 居 す る 部 署 名 称（ ○ ○ 部 、○ ○ 担 当 、等 、計 26 区 分 ）や 清 掃 会 社 名 称 、警 備 会 社 名 称 で 記 録 さ れ て い た 。 調 査 で は 、 こ れ を 、 5 項 目 （ 居 住 者 ／ 建 物 管 理 者 ／ 警 備 員 ／ 清 掃 員 ／ 設 備 警 報 等 ） に 分 類 し 集 計 し た 。