【ご注意】 この回答はライフデザイン実践会の会員にのみ提供しているものです。 お取扱いには十分注意して頂き、事前許可無く、本レポートの一部または全部をあらゆる データ蓄積手段（印刷物、電子ファイルなど）により、 複製、流用をしないようにご協力をお願いします。 また、回答に記載した内容は、私が体験したり事実関係を調べた内容から回答しています。 ただ、内容の信ぴょう性や正確性を保証しているわけではないので、 読者様自身の責任と判断で参考にして頂けると助かります。 2016 年 12 月吉日 「あなたの人生をもっと豊かにもっと自由に！」 ライフデザイン実践会
【質問１】「不動産価格が上がっていると⾔われる市況の中、買い増しするのは無謀だと 思いますか？」 ライフデザイン実践会 代表 ななころ様 いつもお世話になっております。◯◯と申します。私は、今年に⼊って 4 棟中古マンショ ンを購⼊しました。現況利回り 10%〜11%でした。イールドギャップ 5.5%です。 今は不動産価格が上がっている、と⾔われ、ななころさんもここ 3 年は物件を購⼊してい ないと書かれているのをみました。この市況で買い増しするのは無謀だと思いますか。 【回答１】 ご質問ありがとうございます。おっしゃる通り、現在物件価格は上がり、利回りが低下し ていますね。今は物件を買うべき時期なのか？このような時期にどうやって増やしていっ たら良いのか？気にされている⽅も多いのではないでしょうか。 たしかにわたしもここ 4 年間は物件を購⼊していません。それには⼤きく３つの理由があ ります。 理由１．やりたいことを優先させているため もともとわたしは不動産投資がやりたいのではなく、家賃収⼊という経済基盤を作りあ げて、本当に⾃分の⼈⽣を⾃分がやりたい事をすることが⽬的でした。「ホストファミ リーを通じて、⼦供を豊かに育て、家庭から⽇本と世界との架け橋をかけていき、世界 中に⽇本のファンを増やす」が使命だと考えています。 ⾮営利型⼀般社団法⼈ ⽇本ホストファミリー養成協会 http://jhfta.org/ そのため、所有する物件を無理に増やして、あまり時間を取られたくありません。あま り増やしても、⾃分が 60 歳、70 歳になった時に、どうやって引き継ぐかという問題も あります。そのため、今所有しているのは、賃貸併⽤住宅も含めて、3 棟 20 室ほどです。 しかし、それでも家賃収⼊は年間で 1500 万円ほどあり、⽉のキャッシュフローは 80 万 円ほどです。ですので、⼿間をかけたり、無理して物件を購⼊するほどの市況やステー ジではなく、⾃分のやりたいことを優先させているのです。 理由２．現在の利回りであれば、他の投資の⽅が効率良いため
上記（理由１）のように、わたしは不動産投資が最終的な⽬的ではなく、⾃分の⼈⽣を 好きに描くための⼿段の 1 つと考えています。いずれは⾦利も上がり、空室も増えて、 家賃も下がるでしょうから、不動産投資のせいで夜眠れなくなったり、空室対策などに 時間を割かれたくないのです。先が読める 5 年ぐらいで元を取っておきたいのです。そ のため、収益物件を購⼊する場合は、わたしは以下のポイントを重視しています。 しかし、「そんな物件、今は難しいでしょ！？」とおっしゃる⽅もいるのでは！？実際 には探せば結構あります。ちゃんと探していなかったり、やり⽅が分からないだけだっ たりもします。ライフデザイン実践会の会員さんも次々買っていっている⼈もいます。 ⼀⽅で、世の中には、利回り 5％〜10％程度であれば、不動産投資よりもはるかに安全 でリスク無く、⼿間無くできる投資が溢れています。もちろん怪しいものもたくさんあ りますが、まっとうなものも相当数あります。わたしも実験的に他の投資をやっていま す。今年 1 ⽉から 300 万円を⼊れてみて、1 年弱で 390 万円になりました。⼿数料など を抜かした純粋な利益で、⽉利 2％、年利 25％ほどです。1 億円の物件を買って、年間 のキャッシュフロー100 万円を得るよりも、レバレッジは効きませんが、はるかに安全 で⼿間も時間も必要ありません。 理由３．次のステージにいるため 2012 年 9 ⽉にわたしはサラリーマンを辞めました。そのため、喜んで融資してくれる ⾦融機関も減り、ス◯ガ銀⾏などサラリーマン⼤好き⾦融機関は、まるで相⼿をしてく れなくなりました。⼀⽅で、信⾦や地銀などからは「融資させてください」「借り換え させてください」と⾔われるようにもなってきており、サラリーマン⼤家さんとは違っ た不動産投資戦略を実⾏準備しているためです。 以上のように、わたしが今物件を買っていないのは、今買うのが無謀だと考えているから ではなく、⾃分の⽬的やステージにあった不動産投資ができないからです。⼀⽅で、不動 産投資をする⽬的やステージや考え⽅はそれぞれです。多くの情報を集めて、ご質問者様 の軸にあった不動産投資をすれば、今購⼊することも問題ないかと思います。参考になれ ば幸いです。 ＜ポイント１＞ キャッシュフロー重視・・・年間 150 万円以上 ＜ポイント２＞ 利回り重視・・・最低実質利回り「融資⾦利＋８％」 ＜ポイント３＞ 返済⽐率重視・・・最低 50％以下、できれば 30％以下
【質問２】「8 世帯の⽊造アパートに、無料の Wi-Fi を付ける⽅法はありますか？」 ななころさんのセミナーは何度か参加した事があります。はじめて質問させていただきま す。 我が家には８世帯の⽊造の古いアパートがありますが、無料の Wi-Fi を付けられないか考 えているところです。何か良い⽅法がありましたら教えてください。 よろしくお願いします。 【回答２】 初めてのご質問ありがとうございます。 ご質問にある「無料の Wi-Fi」というのは、誰にとって（⼤家なのか⼊居者なのか）無料 なのかが読み取れなかったのですが、恐らく「⼊居者」にとって無料ということだと考え て、回答していきたいと思います。無料で WiFi が使えれば、⼊居者も喜ぶことでしょう から、良い試みかと思います。 Wi-Fi 設備をアパートに導⼊する⽅法はたくさんあるのですが、３つに絞ってお答えした いと思います。 １． インターネット回線業者に依頼して設置する NTT、KDDI といったインターネット業者にお願いして設置する⽅法です。業者によ ってコストは違いますので、相⾒積もりを取ると良いと思いますが、おおよそ初期コ ストが 20 万円程度、⽉額１万円〜２万円といったところです。 わたしとしてオススメは「光 CITV」さんです。 わたしも所有物件の１つに導⼊しています。メ リットとしては、⼤家が負担する初期費⽤を格 安もしくは無料にできるところです。 また、⼤家さん専⾨のインターネット業者と呼 べる会社さんでもあるので、空室対策のノウハ ウや、さまざまなバリューアップグッズがある ところも魅⼒です。デジタルキーはわたしも導 ⼊しています。
２． Wi-Fi 付き⾃動販売機を設置する 最近は Wi-Fi 付きの⾃動販売機も増えてきました。インタ ーネットで「WiFi ⾃動販売機」でもさまざまな会社が検索 できるかと思います。この⽅法でしたら、⼤家も⼊居者も費 ⽤負担はゼロです。もし⾃動販売機を設置できる敷地がある ようでしたら、検討してみてはいかがでしょうか。 設置条件については各社バラバラで、導⼊コストや⽉額コ ストが⼤家負担ゼロというところもあれば、さらに⾃動販売 機の売上の何割かが報酬になったり、設置協賛⾦まで頂ける ところもあります。⽐較検討してみると良いでしょう。 ３． 無線 LAN ルータを⾃前で設置する 究極の⽅法は、インターネット回線を⼤家⾃ら１本契約して、⾃前で⽤意した無線 LAN ルーターを設置する⽅法です。⼤家としては、インターネット回線の契約にかか る初期費⽤と⽉額費⽤と、無線 LAN ルータ機器の購⼊費⽤がかかりますが、「１」の ⽅法に⽐べても格安で導⼊することができます。 インターネット回線がつながらないといったトラブル時には、⼤家⾃らが対応しなけ ればなりませんが、この⽅法で格安で無料 WiFi を提供している会員さんによると、 トラブルはほぼ無いそうです。 以上、３つの⽅法をご紹介しましたが、規模やご質問者様の考えによって、検討されると いいかなと思います。参考になれば幸いです。
【質問３】「役員借⼊⾦の返済で所得税等の節税になるのか？」 ライフデザイン実践会代表ななころ様 いつも⼤変お世話になっております。質問です。「役員借⼊⾦の返済で所得税等の節税に なるのか？」です。法⼈を設⽴し、その法⼈に貸付がいっぱいある場合の節税の話です。 これは中⼩企業でもよくある話だと思いますが、社⻑が会社の運転資⾦の補てんのために、 会社に⾃分のお⾦を貸し付けることがあると思います。会社からすると役員からの借⼊⾦ です。これが「役員借⼊⾦」です。業績の悪い会社だと、この⾦額がかなり⼤きくなって いる場合も多いです。このような会社でも役員報酬をいっぱいもらっている場合がありま す。 でもこの役員借⼊⾦を利⽤して節税をすることができると聞きました。その⽅法は、役員 報酬の額を減らして、その減った分を会社から貸付の返済として返してもらう⽅法です。 そうすると業績の悪い会社は、役員報酬という経費が減少するので業績が改善されます。 この会社が過去に⾚字を出していて、繰り越されている⽋損⾦があれば、会社の法⼈税は 発⽣しません。 ⼀⽅、社⻑個⼈は給与が減るので所得税が下がることになります。でも会社から貸付の返 済としてお⾦をもらっているので、実質の⼿取りは変わらないことになります。この⽅法 だと会社の体質も改善され、個⼈も節税できることになるというものです。 ただ、借⼊⾦の返済については法⼈の経費にならないので、利益の中から払わなければな らず、当然その利益には税⾦がかかってくるという話を聞いたことがあります。どちらが 正しいのでしょうか？ 【回答３】 ご質問ありがとうございます。このような税⾦などの専⾨家の知識についての質問を頂く 時にいつも⾔っているのですが、わたしは税理⼠でも会計⼠でも無いので、あくまでもい ち不動産投資家として回答することをあらかじめご了承ください。 ご質問の件ですが、結論から⾔ってしまいますと、両⽅正解となります。 過去の業績が悪いから、社⻑がお⾦を会社に貸付しないと回らない。この期間もある程度 役員報酬を取っているため、会社の収⽀はマイナスになり⽋損⾦となる。その⽋損を利⽤
して法⼈税はほぼ 0 円、役員報酬が⾼いのを減額して、⼀部返済とする。結果借⼊⾦の返 済も進み会社健全化！のシナリオは良く⾒られます。
ただし、過剰な役員借⼊⾦による法⼈税の節税は、負のスパイラルに陥いることもあり、 相続の時に問題が発⽣することもあります。具体的には、税理⼠などに相談されると良い かなと思います。以上、参考になれば幸いです。
何かななころに質問してみたいことはありませんか？悩みはありませんか？ みなさんから頂いた質問をシェアすることで、みなさんのレベルアップにもなりますし、 同じよう悩みで困っている⼈や悩んでいる⼈を助けることができると私は考えています。 ですので、どんな些細な質問でも結構ですので、どんどんご質問して頂いて構いません。 → http://bit.ly/kokaishitsumon また、メールの⽅がいい場合は、「[email protected]」宛に個別にメールいただ いても構いません。※具体的なところをボヤかして、公開回答します。 ・「○○について、ななころさんはどう思いますか？」 ・「○○について、どう解決したらいいか悩んでいます。。。」 ・「○○な時、ななころさんだったらどうしていますか？」など... 質問への回答は、毎⽉２５⽇前後となっております。※質問が無い場合は、配信無し ⽇本⼀のライフデザイナーを養成するコミュニティ 「ライフデザイン実践会」代表・ななころ ホームページ：http://japanlifedesign.com/ メールアドレス：[email protected] 【ライフデザイン実践会の理念】 ライフデザイン実践会は、会員が不動産投資を１つの⼿段として財政基盤を築き、「⼈ ⽣を豊かに⾃由に描き、好きなことをして輝く！」ための実践会です。 会員同⼠お互い助け合いながら、⾃⼰成⻑していくことで、それぞれの「⽬標（成功）」 を達成していく、アットホームな不動産投資家のためのコミュニティを⽬指します。 ▼ライフデザイン実践会とは・・・ http://japanlifedesign.com/lifedesign-qa
