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マ ン シ ョ ン 管 理 の ポ イ ン ト
～ マ ン シ ョ ン 建 替 え （ 連 載 最 終 回 ） ～
２ ０ １ ６ 年 １ ２ 月 不 定 期 発 行
2 マ ン シ ョ ン 建 替 え の 現 状 昭 和 ５ ６ 年 ６ 月 を 境 に し て ， 建 築 基 準 法 の 改 正 に よ り 耐 震 構 造 基 準 が 変 更 さ れ ， 耐 震 基 準 が 厳 し く な り ま し た 。 し た が っ て ， 以 後 に 建 築 確 認 1 を 受 け た マ ン シ ョ ン は ， 一 応 ， 耐 震 上 の 大 き な 問 題 は な い と 言 え ま す が ， 旧 耐 震 基 準 の マ ン シ ョ ン で は ， 耐 震 性 の 不 足 が 問 題 と な り ま す 。 現 時 点 で 築 ４ ０ 年 超 の 旧 耐 震 基 準 の マ ン シ ョ ン は ５ ６ 万 戸 と 言 わ れ ， １ ０ 年 後 に は こ れ が 約 ３ 倍 に な る と 言 わ れ て い ま す 2 。 マ ン シ ョ ン と い う 居 住 形 態 の 需 要 が 増 し て い る 今 日 ， 旧 耐 震 基 準 の マ ン シ ョ ン の 建 替 え と い う 問 題 は ， マ ン シ ョ ン の 居 住 者 の み な ら ず ， 国 を あ げ て の 問 題 に 発 展 し て い ま す 。 今 回 は ， 建 替 え 推 進 派 の 視 点 か ら ， 建 替 え 事 業 の 進 め 方 に つ い て 流 れ を ご 説 明 し ま す 。 1 建 築 基 準 法 を は じ め と す る 関 係 法 令 に 適 合 し て い る こ と を 着 工 前 に 確 認 す る こ と で す 。 2 国 土 交 通 省 調 査
3 建 替 え 決 議 ま で の 流 れ （ 建 替 え 第 １ 段 階 ） 旧 耐 震 基 準 マ ン シ ョ ン の 場 合 に は ， す ぐ に で も 建 替 え を 検 討 す る 必 要 が あ り ま す し ， 新 築 か ら ２ ０ 年 ， ３ ０ 年 が 経 過 し た マ ン シ ョ ン に お い て も 二 度 目 の 大 規 模 修 繕 の 時 期 を 迎 え る こ と か ら ， 建 替 え が 将 来 的 な 検 討 課 題 と し て 出 て き ま す 。 多 く の 場 合 に は ， 一 部 組 合 員 の 発 案 に よ り 勉 強 会 や 委 員 会 が 立 ち 上 げ ら れ ， 組 合 員 全 体 の 意 向 確 認 ，耐 震 診 断 等 を 経 て ，建 替 決 議 ま で の 流 れ を 作 っ て い く こ と に な り ま す 。 ①一部組合員による発案 • 勉強会や委員会の設立 ②アンケートの実施 • 組合員の意向確認と方向付け ③コンサルティング会社の選定 • コンペなどによる選定 ④反対派への説得 • 建替決議に向けた合意形成 ⑤建替決議
4 勉 強 会 ， 委 員 会 の 活 動 （ 第 １ 段 階 ① ② の ス テ ッ プ ） 多 く の 場 合 は ，建 替 え 推 進 派 の 方 を 中 心 と し た 勉 強 会 や 検 討 会 が 立 ち 上 げ ら れ ま す 。ま ず は ，建 替 え に 必 要 な 知 識 を 確 認 し ， 建 替 え ま で の 流 れ 作 り を シ ミ ュ レ ー シ ョ ン し ま す 。 勉 強 会 や 検 討 会 の 多 く は 自 主 的 な 団 体 で す が ， 場 合 に よ っ て は 委 員 会 と し て 設 立 す る こ と も で き ま す 。 委 員 会 は 理 事 会 の 諮 問 機 関 と さ れ て お り 3 ， 規 約 上 の 正 式 な 団 体 と し て 扱 わ れ ま す 。 諮 問 機 関 で あ る こ と か ら ， 委 員 会 で 何 か を 結 論 付 け る こ と は で き ま せ ん が ，事 実 上 ，委 員 会 で の 活 動 が そ の 後 の マ ン シ ョ ン 建 替 事 業 の 方 向 付 け を 行 う こ と に な り ま す 。 ま た ， 必 要 に 応 じ て ， 弁 護 士 や 一 級 建 築 士 な ど の 専 門 家 を 呼 び ， 建 替 え に 関 す る 相 談 を 行 い ， 必 要 な 知 識 を 取 り 入 れ る こ と も で き ま す 。 こ の 場 合 の 相 談 料 は 管 理 費 か ら 支 払 い ま す 。 勉 強 会 や 委 員 会 で 一 定 の 検 討 を 踏 ま え て ， 理 事 会 に お い て は ，マ ン シ ョ ン の 将 来 に つ い て ，建 替 え や 修 繕 等 の 選 択 肢 を 示 す な ど の 方 法 に よ り ， 各 組 合 員 に 対 し て ア ン ケ ー ト な ど を 実 施 し ま す 。 こ れ に よ っ て ，各 組 合 員 の 意 向 の 傾 向 を 把 握 し ，検 討 の 方 向 付 け を 行 い ま す 。 3 標 準 管 理 規 約 第 ５ ５ 条
5 コ ン サ ル テ ィ ン グ 会 社 の 選 定 （ 第 １ 段 階 ③ の ス テ ッ プ ） 委 員 会 や 理 事 会 で の 検 討 ， ア ン ケ ー ト の 実 施 等 を 経 て ，建 替 え の 方 向 付 け が で き た 場 合 に は ，コ ン サ ル テ ィ ン グ 会 社 な ど を 入 れ る こ と に な り ま す 。 コ ン サ ル テ ィ ン グ 会 社 に は ， 建 替 え 決 議 に 向 け た 支 援 活 動 を 行 っ て も ら う こ と に な り ま す 。 建 替 え 事 業 の 進 め 方 の 提 案 の ほ か ， 反 対 派 へ の 説 得 交 渉 な ど を 含 む こ と も あ り ま す 。 コ ン サ ル テ ィ ン グ 会 社 の 選 定 に あ た っ て は ， 単 に 『 大 手 』 と い っ た 理 由 で 決 め る の で は な く ， 当 該 マ ン シ ョ ン の 特 性 や 予 算 な ど に 合 わ せ て 選 定 で き る よ う ，コ ン ペ を 開 催 す る な ど し て ，多 く の 選 択 肢 か ら 選 定 す る の が 望 ま し い と 言 え ま す 。 建 替 決 議 （ 第 １ 段 階 ⑤ の ス テ ッ プ ） 議 論 が 尽 く さ れ ，時 期 が 来 た 場 合 に は ，臨 時 総 会 を 招 集 す る な ど し て 建 替 え 決 議 を 取 り ま す 。 建 替 え 決 議 は ， 区 分 所 有 者 の ５ 分 の ４ 以 上 ， か つ ， 議 決 権 の ５ 分 の ４ 以 上 の 賛 成 が 必 要 と な る 非 常 に 厳 し い 要 件 が 課 さ れ て い ま す 4。 そ の た め ， 理 事 会 や 委 員 会 が 決 議 を 採 る タ イ ミ ン グ を 誤 り ， ま だ 組 合 員 の 十 分 な 理 解 を 得 ら れ て 4 区 分 所 有 法 第 ６ ２ 条 １ 項
6 い な い 段 階 で 決 議 を 採 っ て し ま っ た 場 合 に は ， 上 記 要 件 を 満 た さ ず に 決 議 不 成 立 と な る 事 態 も 考 え ら れ ま す 5。 こ の よ う な 場 合 に は ， 理 事 会 や 委 員 会 が 早 く 決 議 を 採 り た が っ て い る と の 疑 念 を 抱 か れ か ね ず ， そ の 後 の 決 議 が 採 り に く く な る と い う こ と も 考 え ら れ ま す 。 そ の た め ， ど の タ イ ミ ン グ で 総 会 に 諮 る か は 非 常 に 重 要 と 言 え ま す 。 建 替 え 推 進 決 議 と は ？ 上 記 の よ う に ，建 替 え 決 議 そ の も の は ，５ 分 の ４ と い う 非 常 に 厳 し い 要 件 が 課 さ れ て い る こ と か ら ， 建 替 え 決 議 を 成 立 さ せ る こ と は 非 常 に 困 難 と 言 え ま す 。 場 合 に よ っ て は ，建 替 え 決 議 に 先 立 ち ，建 替 え 推 進 決 議 と い う 決 議 を 採 り ， 建 替 え の 方 向 付 け を 組 合 員 で 確 認 す る と い う 場 合 も あ り ま す 。 推 進 の た め の 決 議 で す の で ， 区 分 所 有 法 上 は 普 通 決 議 ，す な わ ち ，過 半 数 の 賛 成 で 決 議 を 採 る こ と が で き ま す 。 こ の 建 替 え 推 進 決 議 が 成 立 す る こ と に よ っ て ， 5 一 度 否 決 に な っ た と し て も ， 再 度 議 題 に す る こ と は で き ま す 。
7 そ の 後 の 建 替 え 決 議 が 採 り や す く な る 場 合 も あ り ま す の で ，反 対 派 の 状 況 等 を 勘 案 し て ，建 替 え 推 進 決 議 を 採 っ て お く と い う 選 択 肢 も あ り ま す 。 建 替 え 事 業 を 進 め る た め に は ， 当 然 に 費 用 が か か り ま す 。 コ ン サ ル 会 社 へ の 報 酬 ， 建 替 え 施 行 業 者 へ の 報 酬 な ど の ほ か ， 建 物 取 壊 ・ 再 建 期 間 中 の 仮 住 ま い の た め の 費 用 な ど も 必 要 と な り ま す 。 こ れ ら の 費 用 は 建 替 え 参 加 者 が 負 担 す る こ と に な り ま す が ， そ の ほ か に も ， 建 替 え 事 業 に 参 加 す る デ ベ ロ ッ パ ー な ど が 支 出 す る こ と も あ り ま す 。 建 替 え に 際 し て ，「 い く ら の 負 担 を し な け れ ば な ら な い か 」 が 賛 否 を 分 け る こ と も あ り 得 る で し ょ う 。 各 区 分 所 有 者 が い く ら 負 担 し な け れ ば な ら な い か は 最 大 の 関 心 事 の 一 つ と い え ま す 。 こ の 点 ，「 保 留 床 」 を 作 れ る か に よ っ て 負 担 は 大 き く 変 わ り ま す 。「 保 留 床 」 と は ， 建 替 え 事 業 者 に 帰 属 す る 建 物 の 床 部 分 （ ＝ 区 分 所 有 権 ） で す 。 容 積 率 の 緩 和 措 置 等 の 利 用 に よ り ， 現 在 よ り も 大 き な マ ン シ ョ ン を 建 て ら れ る 場 合 な ど に は ，こ の「 保 留 床 」 を 確 保 し ， こ の 「 保 留 床 」 を 販 売 す る こ と に よ り ， 建 替 え 事 業 の 費 用 に 充 て る こ と が で き ま す 。
8 建 替 え 決 議 か ら 建 替 え の 実 施 ま で （ 建 替 え 第 ２ 段 階 ） 建 替 え 決 議 が 無 事 に 成 立 し た と し て も ， 決 議 に 反 対 し た 人 が 居 座 っ て し ま え ば 建 替 え を 実 現 す る こ と が で き ま せ ん 。 そ こ で ， 反 対 者 6の 区 分 所 有 権 を 買 取 り ， マ ン シ ョ ン か ら 出 て 行 っ て も ら う 必 要 が あ り ま す 。 ま た ，賛 成 者 の 中 で も ，建 替 後 の 建 物 に 対 す る 権 利 関 係 な ど に つ い て 納 得 が い か ず ， 途 中 で 建 替 え へ の 参 加 か ら 手 を 引 き た い と い う 人 が 出 て く る か も し れ ま せ ん 。 更 に は ， 建 替 え の た め に 建 物 を 壊 そ う と し た と こ ろ ， 建 物 に 抵 当 権 を 設 定 し て い た 金 融 機 関 が 同 意 し な い と い う こ と も あ り 得 る か も し れ ま せ ん 。 こ れ ら の 点 に つ い て 進 め て い く の が 建 替 え の 第 ２ 段 階 に な り ま す 。 6 正 確 に は ， 反 対 者 の み な ら ず ， 賛 成 し な い 者 （ 意 思 を 表 明 し な い 者 ） も 含 ま れ ま す 。
9 ※ マ ン シ ョ ン 建 替 組 合 利 用 の 場 合 マ ン シ ョ ン 建 替 円 滑 化 法 区 分 所 有 法 上 ， マ ン シ ョ ン の 建 替 決 議 が 成 立 し た 以 降 の 手 続 き に つ い て の 規 定 の 定 め が あ り ま せ ん 。そ の た め ，決 議 の 建 替 え 事 業 を 行 う 団 体 の 性 質 や 建 替 え 事 業 の 進 め 方 に つ い て 不 明 確 な 点 が 多 く あ り ま し た 。 そ の た め ， マ ン シ ョ ン 建 替 円 滑 化 法 （ 以 下 ，「 円 滑 化 法 」 と 言 い ま す 。） が 制 定 さ れ ， マ ン シ ョ ン 建 替 組 合 の 設 立 や 権 利 変 換 手 続 と い っ た ル ー ル が 定 め ら れ ま し た 。 ①マンション建替決議 • 区分所有者及び議決権の５分の４以上の決議 ②マンション建替組合の設立 • 建替決議賛成者の４分の３以上の決議 ③権利変換計画の決議・認可・変換の実施 • 建替後の建物に対する権利関係の整理 ④マンションの明渡し・取壊し・再築 • 仮住まいへの転居 ⑤工事完了の公告・登記・入居
10 マ ン シ ョ ン 建 替 組 合 の 設 立 （ 第 ２ 段 階 ② の ス テ ッ プ ） 前 出 の 円 滑 化 法 に 規 定 さ れ て い る マ ン シ ョ ン 建 替 事 業 の 一 つ と し て ， マ ン シ ョ ン 建 替 組 合 施 行 に よ る も の が あ り ま す 。 建 替 組 合 は ， マ ン シ ョ ン 建 替 賛 成 者 の ４ 分 の ３ 以 上 の 決 議 等 の 要 件 7 の も と で ， 国 土 交 通 大 臣 の 認 可 を 得 て 設 立 し ま す 。 建 替 組 合 が 主 体 と な る こ と で ， 権 利 関 係 の 整 理 が 容 易 に な り ま す 。 権 利 変 換 手 続 （ 第 ２ 段 階 ③ の ス テ ッ プ ） マ ン シ ョ ン の 購 入 に 際 し て は ， 金 融 機 関 か ら 住 宅 ロ ー ン 融 資 を 受 け ， 当 該 購 入 マ ン シ ョ ン に 対 し て 抵 当 権 を 設 定 す る こ と が 多 い と 言 え ま す 。 金 融 機 関 は 抵 当 権 が あ る こ と で 安 心 し て 貸 付 で き る わ け で す 。 さ て ，建 替 え が 必 要 と な る マ ン シ ョ ン は ，通 常 ３ ０ 年 ，４ ０ 年 と 築 年 数 が 経 過 し て お り ，そ の 間 に 住 宅 ロ ー ン を 完 済 し て し ま っ て い る 人 も そ れ な り に い る こ と が 予 想 さ れ ま す が ，他 方 で ，中 古 物 件 で 建 物 を 手 に 入 れ た 人 を は じ め と し て ， 個 々 の 事 情 に よ り 抵 当 権 が 設 定 さ れ て い る 人 も い る こ と で し ょ う 。 7 マ ン シ ョ ン 建 替 円 滑 化 法 第 ９ 条 ２ 項
11 区 分 所 有 権 に 設 定 さ れ て い る 抵 当 権 は ， そ の 対 象 と な る 建 物 が 滅 失 し た 場 合 に は ， 当 然 に 消 滅 す る こ と に な り ま す 。建 替 え の 場 合 に は ，当 然 に 建 物 を 取 壊 す （ 滅 失 ） 過 程 が 含 ま れ て い る た め ， 金 融 機 関 が 抵 当 権 を 失 う 可 能 性 が あ り ま す 。も ち ろ ん ，再 建 し た マ ン シ ョ ン に 改 め て 設 定 し 直 す こ と は で き ま す が ，抵 当 権 の な い 期 間 が 生 じ る ほ か ，抵 当 権 設 定 に 際 し て 区 分 所 有 者 と の 間 で 設 定 契 約 を し 直 す 必 要 が あ り ま す 。 こ れ ら の 問 題 が あ る こ と で ， 抵 当 権 者 の 協 力 を 得 る こ と が 難 し く ， 建 替 え の 支 障 と な る こ と が あ り 得 る わ け で す 。 そ こ で ，こ の 問 題 を 解 決 す る た め に ，円 滑 化 法 に お い て は ， 建 物 の 取 壊 し に よ っ て も 抵 当 権 が 消 滅 し な い 制 度 設 計 を し ， 旧 マ ン シ ョ ン に 設 定 さ れ た 抵 当 権 を ， 再 建 マ ン シ ョ ン に そ っ く り そ の ま ま 移 転 さ せ る 扱 い を 可 能 と し ま し た 。 こ れ が 権 利 変 換 手 続 の 中 心 的 な 効 果 で す 。 し た が っ て ， 建 替 え 参 加 者 の 多 く が 抵 当 権 付 の 区 分 所 有 権 を 所 有 し て い る 場 合 に は ， 円 滑 化 法 を 利 用 し た 建 替 え 事 業 が 検 討 さ れ る こ と に な り ま す 。
12 明 渡 し （ 第 ２ 段 階 ④ の ス テ ッ プ ） さ て ，マ ン シ ョ ン 建 替 決 議 が 成 立 し ，当 該 決 議 に お い て 賛 成 票 を 投 じ な か っ た 組 合 員 が い た 場 合 ， 当 該 組 合 員 も ，「 反 対 し た け ど ， 賛 成 多 数 で あ れ ば そ れ に し た が っ て 建 替 え に 参 加 し よ う 。」 と い う こ と が で き ま す 8。 他 方 で ， 建 替 え に は 断 固 反 対 と い う 立 場 の 方 が い る 場 合 ， 当 該 反 対 し た 者 に は 建 物 か ら 出 て 行 っ て も ら う 必 要 が あ り ま す 。 建 替 え に は 建 物 の 取 り 壊 し の 過 程 が あ る こ と か ら ， 居 住 し た ま ま 進 め る こ と が で き ま せ ん 。 賛 成 し た 人 は ， 当 然 ， 任 意 に 建 物 を 明 け 渡 し ， 仮 住 ま い に 移 る こ と に な り ま す が ， 反 対 し た 人 が 任 意 に 出 て 行 く こ と を 期 待 で き な い 場 合 も あ り ま す 。 こ の よ う な 場 合 に は ， 賛 成 者 か ら 反 対 者 に 対 し て ， 反 対 者 が 所 有 す る 区 分 所 有 権 を 売 り 渡 す よ う に 請 求 す る こ と が で き ま す 9 。 こ の 請 求 が 行 わ れ る と 有 無 を 言 わ さ ず に 売 買 契 約 が 成 立 し ， 反 対 者 は 代 金 の 支 払 と 引 き 換 え に 建 物 を 引 き 渡 す 必 要 が あ り ま す 1 0。 8 建 替 決 議 に 賛 成 し な か っ た 区 分 所 有 者 に 対 し ， 建 替 え 決 議 の 内 容 に よ り 建 替 え に 参 加 す る か 否 か を 回 答 す る よ う 催 告 す る こ と が で き ま す （ 区 分 所 有 法 ６ ３ 条 第 １ 項 ） 9 区 分 所 有 法 第 ６ ３ 条 ４ 項 1 0 直 ち に 明 渡 し が で き な い 事 情 が あ る 場 合 に は ， 裁 判 所 へ 申 立 て る こ と で 代 金 支 払 か ら １ 年 内 の 明 渡 し 期 限 が 許 与 さ れ る こ と が あ り ま す （ 区 分 所 有 法 ６ ３ 条 第 ５ 項 ）。
13 訴 訟 合 戦 と な る こ と も さ て ， 賛 成 派 と 反 対 派 の 対 立 が 激 し い 場 合 ， こ の 段 階 に な っ て ， 訴 訟 合 戦 と な っ て し ま う こ と が あ り ま す 。 賛 成 派 か ら 反 対 派 に 対 し て は ， 売 渡 請 求 に 基 づ く 建 物 明 渡 訴 訟 ， あ る い は そ れ に 先 立 つ 処 分 禁 止 の 仮 処 分 等 の 保 全 処 分 の 申 立 て 1 1 が あ り 得 ま す 。 反 対 派 か ら 賛 成 派 に 対 し て は ， 建 替 え 決 議 に 問 題 が あ っ た と し て ， 決 議 無 効 確 認 の 訴 え 等 が 提 起 さ れ る こ と が あ り ま す 。 こ こ ま で 来 て し ま っ た 場 合 に は ， 裁 判 所 の 判 断 を 待 つ し か あ り ま せ ん が ， 建 替 え 推 進 派 に と っ て は ， 大 き く 時 間 を ロ ス す る こ と に な り ま す 。 そ の た め ， こ の よ う な 争 い に 発 展 し な い よ う に ， 建 替 え の 合 意 形 成 を 行 っ て い く よ う 留 意 す る 必 要 が あ り ま す 。 ま た ， 招 集 通 知 手 続 や 定 足 数 1 2 ， 委 任 状 の 取 扱 い な ど の 点 に お い て 瑕 疵 が な い よ う ， 適 切 な 対 処 が 求 め ら れ ま す 。 1 1 明 渡 訴 訟 の 途 中 で 他 者 へ 売 却 す る こ と を 禁 止 し ま す 。 1 2 総 会 を 開 催 す る た め に 必 要 と さ れ る 最 低 限 の 出 席 者 数 。
14 揉 め な い た め の 一 工 夫 マ ン シ ョ ン に は 老 若 男 女 様 々 な 人 が 居 住 し て い て ， 考 え 方 も そ れ ぞ れ で す 。 建 替 え と い う 一 大 事 に ， 賛 成 派 と 反 対 派 と に 別 れ ， 意 見 の 対 立 に 留 ま ら ず ， 感 情 的 な 対 立 に 発 展 す る こ と も や む を え な い 面 は あ り ま す 。 対 立 の 大 き な 要 因 の 一 つ と し て ， 賛 成 派 が 「 建 替 え あ り き 」 で 強 引 に 進 め て い る の で は な い か と い う 反 対 派 か ら の 疑 問 が あ げ ら れ ま す 。 特 に ， 検 討 会 や 委 員 会 の 構 成 員 と い う の は 通 常 ， 建 替 え 推 進 派 を 中 心 に 構 成 さ れ ま す の で ， 反 対 派 の 人 か ら す れ ば ， 強 引 に 進 め ら れ て し ま っ て い る よ う な 感 覚 を 覚 え る の も 当 然 か も し れ ま せ ん 。 そ こ で ， 一 つ の 方 策 と し て ， 検 討 会 や 委 員 会 に 反 対 派 の 主 要 メ ン バ ー を 入 れ る と い う 方 法 が あ り ま す 。 も ち ろ ん ， こ の よ う に し た 場 合 に は ， 検 討 会 や 委 員 会 で の 議 論 や 決 議 が 進 み に く く な る 面 は あ り ま す 。 た だ ， 反 対 派 の 方 に も 委 員 会 レ ベ ル で 意 見 を す る 場 が 設 け ら れ ， ビ ラ ま き な ど の 場 外 乱 闘 の よ う な 事 態 を 避 け ら れ る ほ か ， 委 員 会 の 透 明 性 が 担 保 さ れ る こ と に よ っ て ， 議 事 録 の 閲 覧 請 求 の 乱 発 な ど の 無 用 な 争 い を 避 け る こ と が で き ま す 。 何 よ り も ， 委 員 会 レ ベ ル で 反 対 派 の 意 見 が 大 き く 反 映 さ れ る こ と で ， 委 員 会 レ ベ ル で 双 方 の 折 り
15 合 い を 付 け や す く ， 総 会 が 紛 糾 す る と い っ た 事 態 を 避 け る こ と が で き ま す 。 委 員 会 運 営 そ の も の は 大 変 に な る こ と が 予 想 さ れ ま す が ， そ の 後 の 手 続 を 考 え れ ば ， お ス ス メ し た い 一 つ の 方 策 か と 思 い ま す 。
16 【 発 行 元 】 〒 3 3 0 - 0 0 6 3 埼 玉 県 さ い た ま 市 浦 和 区 高 砂 ２ 丁 目 ３ 番 １ ９号 新 高 砂 ビ ル ３ 階 浦 和 法 律 事 務 所 T E L 0 4 8 － 8 3 3 － 4 6 2 1 / F A X 0 4 8 － 8 3 3 － 6 7 1 6
