不動産業業況等調査に見る平成１４年の不動産業

【 研 究 ノ － ト 】

不動産業業況等調査に見る平成１４年の不動産業

相 高 晴 久

１ ． は じ め に

財 団 法 人 土 地 総 合 研 究 所 で は 、 不 動 産 業 の 業 況 、 不 動 産 市 場 の 動 向 等 に つ い て 、 的 確 か つ 迅 速 に 把 握 す る た め に 、 国 土 交 通 省 の 委 託 を 受 け て 平 成 ４ 年 １ ０ 月 よ り 不 動 産 業 業 況 等 調 査 を 行 っ て い る 。

平 成 １ ４ 年 に お い て は 、 三 大 都 市 圏 及 び 地 方 主 要 都 市 に お い て 不 動 産 業 を 営 む 者 の 内 か ら 業 種 （ 住 宅 ・ 宅 地 分 譲 業 、 ビ ル 賃 貸 業 、 不 動 産 流 通 業(住 宅 地)）、事 業 規 模（ 大 手 、中 小 ） の バ ラ ン ス 等 を 考 慮 し て 、 ２ ７ ８ 業 者 を 選 定 し て 郵 送 法 に よ る ア ン ケ － ト 形 式 の 調 査 を 毎 四 半 期 に 実 施 し た 。

ま た 、 不 動 産 投 資 家 ２ ２ 社 、 不 動 産 流 通 業

（ 商 業 地 ） １ ３ 社 及 び 住 宅 購 入 検 討 者 約 ３ ０ ０ 世 帯 に つ い て も 、 郵 送 法 等 に よ る ア ン ケ － ト 形 式 の 調 査 を 年 ２ 回 実 施 し た 。

具 体 的 に は 、 調 査 項 目 と し て 経 営 の 状 況 と 取 引 の 状 況 （ 成 約 、 取 引 価 格 、 空 室 の 状 況 及 び 賃 料 の 動 向 等 ） 等 に 関 す る 質 問 を 行 っ て い る 。

ま た 、 不 動 産 投 資 家 に 対 し て は 、 投 資 用 不 動 産 の 購 入 方 針 、 投 資 対 象 等 、 不 動 産 流 通 業

（ 商 業 地 ） に 対 し て は 、 取 引 の 状 況 、 購 入 目 的 等 、住 宅 購 入 検 討 者 に 対 し て は 、購 入 理 由 、 検 討 重 視 点 等 に つ い て 質 問 を 行 っ て い る 。

以 下 、 他 の 不 動 産 関 連 指 標 （ 新 築 マ ン シ ョ ン の 契 約 率 、 オ フ ィ ス の 空 室 率 等 ） も 検 討 し

な が ら 、 平 成 １ ４ 年 の 不 動 産 業 の 業 況 に つ い て 振 り 返 っ て み た い 。

（ 注 ）本 調 査 の 調 査 時 期 は 、毎 四 半 期（ ４ 月 １ 日 、 ７ 月 １ 日 、１ ０ 月 １ 日 、１ 月 １ 日 ）、毎 半 期（ ７ 月 １ 日 、 １ 月 １ 日 ） で あ り 、 そ れ ぞ れ 過 去 ３ カ 月 間 ま た は ､ ６ ヶ 月 間 の 状 況 等 に つ い て ア ン ケ ー ト 調 査 を 行 っ て い る 。

３ ． 不 動 産 業 の 経 営 の 状 況 に つ い て （ 図 １ ）

平 成 １ ４ 年 に お け る 不 動 産 業 業 況 指 数 の 動 向 は 、 以 下 の 通 り で あ る 。

（ １ ） １ 月 １ 日 時 点 の 経 営 の 状 況 （ 現 況 ） を 見 る と 、年 ２ 回 調 査 の 不 動 産 流 通 業（ 商 業 地 ） に お い て は ＋ １ １ ． １ と 良 い と い う 見 方 が 多 か っ た 。ま た 、住 宅・宅 地 分 譲 業 － ２ ５ ．４ 、 ビ ル 賃 貸 業 － ３ ５ ． ４ 、 不 動 産 流 通 業 （ 住 宅 地 ）は － ５ ６ ．４ で あ り 、住 宅・宅 地 分 譲 業 、 ビ ル 賃 貸 業 及 び 不 動 産 流 通 業 （ 住 宅 地 ） の い ず れ に お い て も 経 営 の 状 況 が 悪 い と い う 見 方 が 多 か っ た 。

３ カ 月 後 の 経 営 の 見 通 し に 関 し て は 、 住 宅 ・ 宅 地 分 譲 業 － １ ９ ． ３ 、 ビ ル 賃 貸 業 － ３ ５ ． ４ 、 不 動 産 流 通 業 （ 住 宅 地 ） － ２ ５ ． ５ で あ り 、 住 宅 ・ 宅 地 分 譲 業 、 ビ ル 賃 貸 業 及 び 不 動 産 流 通 業 （ 住 宅 地 ） の い ず れ に お い て も 経 営 の 状 況 が 悪 化 す る と い う 見 方 が 多 か っ た 。 ６ ヵ 月 後 の 経 営 の 見 通 し に 関 し て は 、 不 動 産 流 通 業 （ 商 業 地 ） に お い て は 、 － ２ ２ ． ２ と 経 営 の 状 況 が 悪 化 す る と い う 見 方 が 多 か っ た 。

（ ２ ） ４ 月 １ 日 時 点 で は 、 経 営 の 現 況 を 見 る と 、住 宅・宅 地 分 譲 業 に お い て は － ２ ２ ．９ 、 ビ ル 賃 貸 業 に お い て は 、 － ２ ７ ． ３ と 前 期 と 比 較 し て わ ず か に 改 善 し て い る 。 ま た 、 不 動 産 流 通 業 （ 住 宅 地 ） に お い て は － ３ ２ ． ３ と 改 善 し て い る 。

ま た 、 ３ カ 月 後 の 経 営 の 見 通 し に 関 し て は 、 前 期 と 比 較 し て 、 住 宅 ・ 宅 地 分 譲 業 及 び ビ ル 賃 貸 業 に お い て は 、 い ず れ も わ ず か に マ イ ナ ス 幅 が 減 少 し 、 不 動 産 流 通 業 （ 住 宅 地 ） に お い て は 、 改 善 し マ イ ナ ス 幅 が 減 少 し た 。

（ ３ ） ７ 月 １ 日 時 点 で は 、 経 営 の 現 況 を 見 る と 、 年 ２ 回 調 査 の 不 動 産 流 通 業 （ 商 業 地 ） に お い て は － ２ ８ ．６ と 前 回 調 査 時 点 の ＋ １ １ ．

１ か ら 大 幅 に 悪 化 し 悪 い と い う 見 方 が 多 か っ た 。 ビ ル 賃 貸 業 及 び 不 動 産 流 通 業 （ 住 宅 地 ） に お い て は 、 い ず れ も わ ず か に 悪 化 し 、 マ イ ナ ス 幅 が 増 加 し た 。 ま た 、 住 宅 ・ 宅 地 分 譲 業 に お い て は 、 わ ず か に 改 善 し て い る 。

３ カ 月 後 の 経 営 の 見 通 し に 関 し て は 、 住 宅・宅 地 分 譲 業 に お い て は 、わ ず か に 改 善 し 、 マ イ ナ ス 幅 の 縮 小 が 見 ら れ た が 、 ビ ル 賃 貸 業 及 び 不 動 産 流 通 業 （ 住 宅 地 ） に お い て は 、 わ ず か に 悪 化 し た 。 ６ ヵ 月 後 の 経 営 の 見 通 し に 関 し て は 、 不 動 産 流 通 業 （ 商 業 地 ） に お い て は 、 ０ ． ０ と 業 況 が 変 わ ら な い と い う 見 方 で あ っ た 。

（ ４ ）１ ０ 月 １ 日 時 点 の 経 営 の 現 況 は 、住 宅・

宅 地 分 譲 業 及 び ビ ル 賃 貸 業 は 、 い ず れ も わ ず か に 改 善 し 、 不 動 産 流 通 業 （ 住 宅 地 ） に お い て は 、 わ ず か に 悪 化 し て お り 、 － ３ ９ ． ５ と マ イ ナ ス 幅 を 拡 大 し た 。

３ カ 月 後 の 経 営 の 見 通 し に 関 し て は 、 住 宅 ・ 宅 地 分 譲 業 に お い て は 、 わ ず か に 改 善 し

－ ９ ． ３ と な っ た 。 ビ ル 賃 貸 業 及 び 不 動 産 流 通 業（ 住 宅 地 ）に お い て は 、わ ず か に 悪 化 し 、 マ イ ナ ス 幅 を 拡 大 し た 。

（ ５ ） 平 成 １ ５ 年 １ 月 １ 日 時 点 で は 、 経 営 の 現 況 は 、年 ２ 回 調 査 の 不 動 産 流 通 業（ 商 業 地 ） に お い て は 、 ＋ １ ４ ． ３ と 大 幅 に 改 善 し て お り 、前 期 の マ イ ナ ス か ら に プ ラ ス に 変 わ っ た 。 住 宅 ・ 宅 地 分 譲 業 に お い て は 、 悪 化 し 、 ビ ル 賃 貸 業 に お い て は 、わ ず か に 悪 化 し た 。ま た 、 不 動 産 流 通 業 （ 住 宅 地 ） に お い て は 、 わ ず か に 改 善 し 、 マ イ ナ ス 幅 を 減 少 し た 。

３ カ 月 後 の 経 営 の 見 通 し に 関 し て は 、 住 宅 ・ 宅 地 分 譲 業 及 び 不 動 産 流 通 業 （ 住 宅 地 ） に お い て は 、 わ ず か に 悪 化 、 ビ ル 賃 貸 業 に お い て は 、 わ ず か に 改 善 し て お り 、 － ２ ７ ． ８ と な っ た 。 ６ ヵ 月 後 の 見 通 し に つ い て は 不 動 産 流 通 業 （ 商 業 地 ） に お い て は 、 ＋ ７ ． １ と

改 善 す る と い う 見 方 が わ ず か に 多 い 。

４ ． 業 種 別 の 成 約 ・ 販 売 価 格 ・ 空 室 の 状 況 及 び 賃 料 動 向 等 に つ い て

（ １ ） 住 宅 ・ 宅 地 分 譲 業 （ 図 ２ ）

① 用 地 取 得 件 数

平 成 １ ４ 年 １ 月 と ４ 月 と を 比 較 す る と 、

「 増 加 傾 向 」 の 割 合 が １ ３ ． ５ ％ か ら １ ９ ． ６ ％ へ と 増 加 し た が 、 ７ 月 で は 、 ７ ． ３ ％ と 減 少 し 、 そ れ 以 後 、 １ ０ ％ 台 後 半 の 水 準 で 推 移 し た 。

「 横 ば い 」 の 割 合 は 、 ７ 月 の ７ ０ ． ９ ％ を ピ ー ク に ６ ０ ％ ～ ５ ０ ％ 台 と 減 少 し 、「 増 加 傾 向 」、「 減 少 傾 向 」 の 割 合 が 増 え て い る 。

② 成 約 件 数

平 成 １ ４ 年 １ 月 と ４ 月 と を 比 較 す る と 、

「 増 加 傾 向 」 の 割 合 が や や 増 加 し ２ ０ ． ５ ％ と な っ た 。し か し ７ 月 に は １ １ ．１ ％ と な り 、 そ の 後 １ ５ ％ 前 後 を 推 移 し て い る 。

一 方 、「 減 少 傾 向 」の 割 合 は 、１ 月 の ３ ６ ． ４ ％ か ら １ ０ 月 に は ２ ３ ．２ ％ と 減 少 し た が 、 平 成 １ ５ 年 １ 月 に は ３ ５ ． ５ ％ と 悪 化 し て い る 。

③ 在 庫 戸 数

「 増 加 傾 向 」 の 割 合 は 、 平 成 １ ４ 年 １ 月 の ２ ７ ． ８ ％ か ら 、 １ ０ 月 に は ４ ０ ． ２ ％ ま で 増 加 し 、 平 成 １ ５ 年 １ 月 に は ３ ６ ． ９ ％ と や や 改 善 し た が 高 水 準 で 推 移 し て い る 。

一 方 、「 減 少 傾 向 」 の 割 合 は 、 平 成 １ ４ 年 ４ 月 の ２ ２ ． ０ ％ か ら 、 １ ０ 月 の １ ３ ． １ ％ ま で 徐 々 に 減 少 し 、 平 成 １ ５ 年 １ 月 で は 、 １ ６ ． ４ ％ に 増 加 し 改 善 し た 。

④ 販 売 価 格 の 動 向

「 低 下 傾 向 」 の 割 合 が 平 成 １ ４ 年 １ 月 の ６ ３ ． ８ ％ か ら 、 ４ 月 に は 、 ５ ２ ． ５ ％ と や や

減 少 し た が 、そ の 後 ５ ０ ％ 台 で 推 移 し て い る 。 ま た 、「 上 昇 傾 向 」 の 割 合 は 、 ４ 月 の １ ． ７ ％ 、１ ０ 月 の １ ．８ ％ 以 外 は ゼ ロ で あ っ た 。

⑤ モ デ ル ル ー ム 来 場 者 数 の 動 向

「 減 少 傾 向 」の 割 合 は 、１ 月 に は ５ １ ．９ ％ で あ っ た が 、 ４ 月 に ３ ５ ． ３ ％ と 減 少 し 、 そ の 後 ３ ０ ％ 台 後 半 で 推 移 し て い る 。

「 横 ば い 」 の 割 合 は 、 ４ 月 の ５ ４ ． ９ ％ か ら ５ ０ ％ 台 で 推 移 し て お り 、「 上 昇 傾 向 」の 割 合 は 、 １ ０ ％ 以 下 で あ る 。

⑥ 新 規 発 売 戸 数 の 動 向

平 成 １ ４ 年 １ 月 と ４ 月 を 比 較 す る と 、「 増 加 傾 向 」 の 割 合 が 、 １ ６ ． ２ ％ か ら ２ ２ ． ７ ％ へ と 増 加 し た 。 ７ 月 で は １ ６ ． ７ ％ に 減 少 し た が 、 １ ０ 月 か ら 、 平 成 １ ５ 年 １ 月 に は や や 増 加 し て い る 。

一 方 、「 減 少 傾 向 」の 割 合 は 、１ 月 の ３ ３ ． ８ ％ か ら １ ０ 月 の ２ １ ． ８ ％ ま で 減 少 し て い た が 、 平 成 １ ５ 年 １ 月 に は ２ ９ ． ３ ％ と や や 増 加 し た 。

（ ２ ） ビ ル 賃 貸 業 （ 図 ３ ）

① 空 室 の 状 況

「 増 加 傾 向 」 の 割 合 は 、 平 成 １ ４ 年 １ 月 の ３ ３ ． ３ ％ か ら 平 成 １ ５ 年 １ 月 の ５ ０ ． ０ ％ ま で ､徐 々 に 増 加 し ､悪 化 し て い る 。

一 方 、「 減 少 傾 向 」 の 割 合 は 平 成 １ ４ 年 １ 月 の ５ ． １ ％ か ら ７ 月 の １ ６ ． ３ ％ ま で 徐 々 に 増 加 し 改 善 し て い た 。 １ ０ 月 に は ８ ． ５ ％ に 減 少 し 悪 化 し た が 、 平 成 １ ５ 年 １ 月 に は １ ３ ． ０ ％ と や や 改 善 し て い る 。

② 成 約 賃 料 の 動 向

「 低 下 傾 向 」 の 割 合 は 、 平 成 １ ４ 年 １ 月 の ５ ２ ． ４ ％ か ら ４ 月 、 ７ 月 に は ４ ４ ． ４ ％ と 減 少 し や や 改 善 し た が 、 １ ０ 月 か ら ５ ０ ％ 台

後 半 と な り 悪 化 し て い る 。

ま た 、「 上 昇 傾 向 」 の 割 合 は 、 平 成 １ ４ 年 １ 月 の ４ ． ８ ％ 、 １ ０ 月 の ３ ． ６ ％ 以 外 は ゼ ロ で あ っ た 。

③ フ リ ー レ ン ト の 実 施 状 況

「 あ る 」 と 「 な い 」 の 割 合 が 各 ５ ０ ％ 前 後 で 推 移 し て い た が 、 平 成 １ ５ 年 １ 月 に は 「 あ る 」 の 割 合 が は じ め て ６ ０ ％ と な っ た 。

（ ３ ） 不 動 産 流 通 業 （ 住 宅 地 ）（ 図 ４ ）

① 成 約 件 数 の 動 向

中 古 マ ン シ ョ ン 、 中 古 戸 建 住 宅 及 び 土 地 を 総 合 し た 成 約 件 数 の 動 向 に つ い て は 、「 増 加 傾 向 」 の 割 合 が 平 成 １ ４ 年 １ 月 の １ ５ ． ３ ％ か ら １ ０ 月 の ９ ． １ ％ ま で 徐 々 に 減 少 し た が 、 平 成 １ ５ 年 １ 月 で は １ ３ ． ６ ％ と 改 善 し た 。

一 方 、「 減 少 傾 向 」 の 割 合 は 、 平 成 １ ４ 年 １ 月 の ４ ９ ． ０ ％ か ら 、 ７ 月 の ５ ６ ． １ ％ を 除 き 、 ４ ０ ％ 台 で 推 移 し て い る 。

② 取 引 価 格 の 動 向

「 や や 上 昇 」 の 割 合 が 平 成 １ ４ 年 １ 月 の ３ ． １ ％ か ら ７ 月 の ６ ． １ ％ ま で や や 増 加 し 、 そ の 後 ５ ％ 台 で 推 移 し て い る 。

ま た 、「 や や 下 落 」、「 下 落 」 を 合 わ せ た 割 合 は 、 平 成 １ ４ 年 １ 月 で は ８ ０ ． １ ％ で あ っ た が 、 ４ 月 に は ６ ４ ． ６ ％ に 減 少 し 、 そ の 後 も ６ ０ ％ 台 で 推 移 し て い る 。

③ 売 却 依 頼 件 数 の 動 向

「 増 加 傾 向 」 の 割 合 は 、 平 成 １ ４ 年 １ 月 の １ ７ ． ６ ％ か ら 徐 々 に 減 少 し 、 １ ０ ％ 台 前 半 で 推 移 し て い た が 、 平 成 １ ５ 年 １ 月 で は 、 １ ７ ． １ ％ ま で 改 善 し て い る 。

ま た 、「 減 少 傾 向 」 は 、 ４ ０ ％ 前 後 で 推 移 し て い る 。

④ 購 入 依 頼 件 数 の 動 向

「 増 加 傾 向 」 の 割 合 は 、 平 成 １ ４ 年 １ 月 で ６ ． ３ ％ で あ り 、 ７ 月 の １ ２ ． ３ ％ ま で や や 増 加 し た が 、 １ ０ 月 以 降 は 、 ９ ％ 台 で 推 移 し て い る 。

一 方 、「 減 少 傾 向 」 の 割 合 は 、 平 成 １ ４ 年 １ 月 に は ４ ７ ． ２ ％ で あ っ た が 、 そ の 後 減 少 し ４ ０ ％ 台 前 半 で 推 移 し て い る 。

（ ４ ） 不 動 産 流 通 業 （ 商 業 地 ）（ 図 ５ ） 当 該 調 査 は ６ ヶ 月 毎 の 調 査 で あ る 。

① 売 却 依 頼 件 数 の 動 向

「 増 加 傾 向 」 の 割 合 は 、 平 成 １ ４ 年 １ 月 で は 、 ２ ２ ． ２ ％ で あ っ た が 、 ７ 月 に は ４ ２ ． ９ ％ に 増 加 し 、 平 成 １ ５ 年 １ 月 も そ の 水 準 を 維 持 し て い る 。

ま た 、「 減 少 傾 向 」 の 割 合 は 、 平 成 １ ４ 年 １ 月 の ２ ２ ． ２ ％ か ら 減 少 し 、 平 成 １ ５ 年 １ 月 に は ０ ． ０ ％ と な っ た 。

② 購 入 依 頼 件 数 の 動 向

「 増 加 傾 向 」 の 割 合 は 、 平 成 １ ４ 年 １ 月 で は ２ ２ ．２ ％ で あ っ た が 、７ 月 に は １ ４ ．３ ％ と 減 少 し 、 平 成 １ ５ 年 １ 月 も １ ４ ． ３ ％ と や や 悪 化 し て い る 。

一 方 、「 減 少 傾 向 」 の 割 合 は 、 平 成 １ ４ 年 １ 月 の ２ ２ ． ２ ％ か ら 、 ７ 月 に は ２ ８ ． ６ ％ と や や 増 加 し た が 、平 成 １ ５ 年 １ 月 に は 、０ ． ０ ％ に 減 少 し 、「 横 ば い 」が ８ ５ ．７ ％ と な っ た 。

③ 成 約 件 数 の 動 向

「 増 加 傾 向 」 の 割 合 は 、 平 成 １ ４ 年 １ 月 は ３ ３ ． ３ ％ 、 ７ 月 は ２ ８ ． ６ ％ で あ り 、 平 成 １ ５ 年 １ 月 は 、は じ め て ４ ０ ％ 台 の ４ ２ ．９ ％ と な り 、 改 善 し た 。

一 方 、「 減 少 傾 向 」 の 割 合 は 、 平 成 １ ４ 年 １ 月 の ３ ３ ． ３ ％ か ら 、 ７ 月 に は ４ ２ ． ９ ％

と や や 増 加 し た が 、平 成 １ ５ 年 １ 月 に は 、０ ． ０ ％ に 減 少 し 、「 横 ば い 」が ５ ７ ．１ ％ と な っ た 。

（ ５ ） 不 動 産 投 資 家 （ 図 ６ ）

当 該 調 査 は ６ ヶ 月 毎 の 調 査 で あ る 。

① 投 資 用 不 動 産 購 入 の 基 本 方 針

「 積 極 的 」 の 割 合 は 、 平 成 １ ４ 年 １ 月 は ５ ０ ．０ ％ で あ り 、そ の 後 も ５ ０ ％ 台 を 維 持 し 、 平 成 １ ５ 年 １ 月 に は ５ ４ ． ５ ％ と な り 、 引 き 続 き 積 極 的 な 姿 勢 を 表 し て い る 。

一 方 、「 消 極 的 」 の 割 合 は 、 平 成 １ ４ 年 １ 月 の ８ ． ３ ％ か ら ７ 月 の １ ６ ． ７ ％ 、 平 成 １ ５ 年 １ 月 の １ ８ ． ２ ％ と や や 増 加 し て い る 。

② １ 年 以 内 の 購 入 予 定

「 あ る 」 の 割 合 が す べ て の 調 査 時 点 に お い て 、 ７ ０ ％ を 超 え て い る 。

５ ．平 成 １ ４ 年 １ 年 間 の 業 種 別 の 業 況 に つ い て

（ １ ） 住 宅 ・ 宅 地 分 譲 業 に つ い て

新 築 マ ン シ ョ ン の 発 売 戸 数 は 、 年 間 合 計 で み る と 、 首 都 圏 で ８ ８ ， ５ １ ６ 戸 、 近 畿 圏 ３ ９ ， ０ ８ ７ 戸 で あ り 、 対 前 年 比 で は そ れ ぞ れ

－ ０ ． ８ ％ 、 ＋ ６ ． ９ ％ と な っ た 。

年 平 均 月 間 契 約 率 は 、 首 都 圏 ７ ５ ． ４ ％ 、 対 前 年 比 ２ ． ７ ポ イ ン ト の マ イ ナ ス 、 近 畿 圏 ７ ０ ． ８ ％ 、 対 前 年 比 ３ ． ５ ポ イ ン ト の マ イ ナ ス と な っ た 。

ま た 、 １ ２ 月 末 の 販 売 在 庫 数 は 、 首 都 圏 で １ １ ， ６ １ １ 戸 と な り 、 対 前 年 比 ２ ， ０ ４ ０ 戸 の 増 加 と な り 、 平 成 １ ０ 年 以 来 の １ １ ， ０ ０ ０ 戸 台 と な っ た 。 ま た 、 近 畿 圏 で も ７ ， １ ６ ８ 戸 と 前 年 比 １ ， ０ １ ３ 戸 の 増 加 と な り 、

首 都 圏 同 様 、 平 成 １ ０ 年 以 来 の ７ ， ０ ０ ０ 戸 台 と な っ た 。（〈 参 考 １ 〉(株)不 動 産 経 済 研 究 所 「 マ ン シ ョ ン 市 場 動 向 」 よ り ）

供 給 戸 数 は 首 都 圏 で は 、 前 年 に 比 べ る と 、 減 少 し た が 、過 去 ３ 番 目 の 大 量 供 給 と な っ た 。 ま た 、 近 畿 圏 で は 前 年 に 比 べ る と 、 増 加 し 、 過 去 ３ 番 目 の 大 量 供 給 と な っ た 。

月 間 契 約 率 は 、 首 都 圏 で は 平 成 １ ４ 年 １ 月 に は 久 々 の ６ ０ ％ 台 の ６ ６ ．７ ％ と な っ た が 、 ２ 月 か ら は ７ ０ ％ 台 を 維 持 し て お り 、 年 平 均 月 間 契 約 率 は 、７ ５ ．４ ％ と 引 き 続 き 販 売 は 、 好 調 で あ っ た 。 ま た 、 近 畿 圏 で は 平 成 １ ４ 年 １ 月 に は ６ ０ ． ７ ％ 、 ６ 月 が ６ ８ ． ５ ％ 、 １ ０ 月 が ６ ６ ． ２ ％ と な り 、 年 平 均 月 間 契 約 率 は 、 ７ ０ ． ８ ％ と 好 調 の 目 安 で あ る ７ ０ ％ を か ろ う じ て 超 え た 。

① 不 動 産 業 業 況 等 調 査 に お い て も 、 住 宅 ・ 宅 地 分 譲 業 の 経 営 の 現 況 は 、 平 成 １ ４ 年 １ 月 以 来 、 年 間 を 通 じ て マ イ ナ ス で は あ る が 改 善 し て き た 。 ま た 、 ビ ル 賃 貸 業 及 び 不 動 産 流 通 業

（ 住 宅 地 ） と 比 較 す れ ば 業 況 は 、 比 較 的 良 好 で あ る 。

３ ヵ 月 後 の 経 営 の 見 通 し に つ い て も 、 年 間 を 通 じ て マ イ ナ ス で は あ る が 、 改 善 し て き て い る 。

② ４ 月 で は 、 経 営 の 現 況 は 、 － ２ ２ ． ９ と な っ て い る 。 ３ ヵ 月 後 の 経 営 の 見 通 し に つ い て も 、 － １ ５ ． ３ で あ る 。 用 地 取 得 件 数 で は 、

「 増 加 傾 向 」 の 割 合 が ４ 月 は 、 １ 月 の １ ３ ． ５ ％ か ら １ ９ ．６ ％ へ と 増 加 を 示 し た 。ま た 、 成 約 件 数 に お け る 「 増 加 傾 向 」 の 割 合 は 、 平 成 １ ４ 年 １ 月 の １ １ ．９ ％ か ら 、や や 増 加 し 、 ２ ０ ． ５ ％ と な っ て い る 。 在 庫 戸 数 に お い て は 、「 増 加 傾 向 」の 割 合 が 平 成 １ ３ 年 １ ０ 月 の １ ６ ． ３ ％ か ら 増 加 し て お り 、 ３ ０ ． ９ ％ を 示 し て い る 。

③ ７ 月 に お い て は 、 経 営 の 現 況 、 ３ ヵ 月 後 の

経 営 の 見 通 し と も に 、 わ ず か で は あ る が 、 改 善 し て い る 。 用 地 取 得 件 数 で は 、「 増 加 傾 向 」 の 割 合 が ７ ． ３ ％ と 減 少 し 、 今 年 度 調 査 に お け る 最 低 水 準 と な っ た 。在 庫 戸 数 に お い て は 、

「 増 加 傾 向 」 の 割 合 が ２ ７ ． ９ ％ と や や 減 少 し て い る 。

④ １ ０ 月 に お い て も 、 経 営 の 現 況 、 ３ ヵ 月 後 の 経 営 の 見 通 し と も に 、 わ ず か で は あ る が 、 改 善 し て い る 。

⑤ １ 年 間 を 通 し て 、 在 庫 戸 数 に お け る 「 増 加 傾 向 」 の 割 合 は 、 ２ ７ ． ８ ％ か ら ４ ０ ． ２ ％ へ と 増 加 し て お り 、 悪 化 の 兆 し が 見 え る が 、 成 約 件 数 に お け る 「 増 加 傾 向 」 は 、 若 干 で は あ る が 増 加 し て い る 。ま た 、販 売 価 格 は 、「 低 下 傾 向 」 の 割 合 が ６ ３ ． ８ ％ か ら ５ ０ ． ０ ％ へ と 減 少 し 、「 変 わ ら な い 」の 割 合 が 約 ５ ０ ％ と な っ て い る 。

（ ２ ） ビ ル 賃 貸 業 に つ い て

空 室 率 は 、 平 成 １ ４ 年 に お い て は 、 東 京 ２ ３ 区 ・ 都 心 ５ 区 と も に ４ ％ 台 か ら ６ ％ 台 へ 増 加 し て お り 、 １ ２ 月 に は 、 ６ ． １ ％ に な り 、 悪 化 し た 。 一 方 、 大 阪 に つ い て は ９ ％ 台 か ら １ ０ ％ 台 で 推 移 し て お り 、 １ ２ 月 に は １ ０ ． ４ ％ と 、 こ こ 数 年 で 最 悪 と な り 、 厳 し い 状 況 が 続 い て い る 。 東 京 に つ い て は 、 年 間 を 通 し て ４ ～ ６ ％ 台 の 空 室 率 の 水 準 で 推 移 し て お り 、 や や 悪 化 し て い る 。 ２ ０ ０ ３ 年 の 大 量 供 給 を 目 前 に 借 り 控 え 等 に よ り 需 要 が 減 っ て 来 て お り 、 年 後 半 か ら 、 や や 悪 化 し て い る も の と 思 わ れ る 。 ＜ 参 考 ２ ＞

本 調 査 に お い て は 、 経 営 の 現 況 は 、 マ イ ナ ス で は あ る が 、 １ 月 で は － ３ ５ ． ４ で あ っ た が 、 １ ０ 月 で は 、 － ２ ６ ． ５ と わ ず か に 改 善 し た 。ま た 、空 室 の 状 況 に つ い て は 、「 増 加 傾 向 」の 割 合 が ３ ３ ．３ ％ か ら １ ０ 月 に は ４ ８ ．

９ ％ と 増 加 し 、 悪 化 し て お り 、 成 約 賃 料 の 動 向 で は 、１ ０ 月 に は「 低 下 傾 向 」が ５ ７ ．１ ％ ま で 増 加 し 、 悪 化 す る 方 向 に あ る 。

（ ３ ） 不 動 産 流 通 業 （ 住 宅 地 ） に つ い て

経 営 の 状 況 は 、 平 成 １ ４ 年 １ 月 で は 、 － ５ ６ ． ４ と な っ て い た が 、 そ の 後 ４ 月 に は 、

－ ３ ２ ． ３ に 改 善 し て い る が 、 － ３ ０ 台 で や や マ イ ナ ス 幅 を 増 加 し 、 や や 悪 化 し て い る 。 ま た 、 ３ ヵ 月 後 の 経 営 の 見 通 し は 、 ４ 月 が － １ ２ ． ５ と ピ ー ク で あ り 、 ７ 月 － ２ ０ ． ４ 、 １ ０ 月 － ２ ６ ． ２ と や や 悪 化 す る と い う 見 方 が 増 え て い る 。

成 約 件 数 の 動 向 に お け る 「 減 少 傾 向 」 の 割 合 は 、 ５ ０ ％ 前 後 で 推 移 し て い る 。 売 却 依 頼 件 数 及 び 購 入 依 頼 件 数 に お い て は 、「 減 少 傾 向 」 が 、 ほ ぼ ４ ０ ％ 台 前 後 の 水 準 で 推 移 し て い る 。 不 動 産 流 通 業 （ 住 宅 地 ） 業 況 の 厳 し さ が 窺 え る 。

取 引 価 格 の 動 向 に お い て は 、 ４ 月 か ら 「 下 落 」、「 や や 下 落 」 の 割 合 を 合 わ せ る と 、 増 加 し て お り 、１ ０ 月 に は 約 ７ ０ ％ と な っ て い る 。

（ ４ ）不 動 産 投 資 家 及 び 不 動 産 流 通 業 （ 商 業 地 ） に つ い て

平 成 １ ３ 年 ９ 月 に 初 め て Ｊ Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ が 上 場 さ れ 、 現 在 で は 大 手 ６ 法 人 が 上 場 し 、 不 動 産 投 資 市 場 が 本 格 化 し つ つ あ り 、 今 後 も 数 社 の 上 場 予 定 が あ る な ど 、商 業 用 不 動 産 投 資 は 、 活 発 で あ る と 考 え ら れ る 。 ま た 、 個 人 投 資 家 に よ る 商 業 用 不 動 産 投 資 も 増 え て い る 。 不 動 産 流 通 業 （ 商 業 地 ） に つ い て は 、 住 宅 地 と 違 い 、 企 業 リ ス ト ラ の 推 進 等 か ら 、 売 却 物 件 数 も 多 く ､動 き は 、 活 発 で あ る と 考 え ら れ る 。

本 業 況 等 調 査 に お い て は 、 １ 月 で は 、 不 動 産 投 資 家 の 投 資 用 不 動 産 購 入 の 基 本 方 針 が

「 積 極 的 」 と の 回 答 が 半 数 以 上 あ る 。 ま た 、

１ 年 以 内 の 購 入 予 定 に つ い て も 、「 あ る 」と い う 回 答 が ８ ０ ％ 以 上 で あ る （ 有 効 回 答 数 １ ２ 社 ）。ま た 、各 回 の 調 査 で も 、同 様 の 結 果 で あ る 。

ま た 、 不 動 産 流 通 業 （ 商 業 地 ） の 経 営 の 状 況 は 、 唯 一 プ ラ ス 指 数 を 示 し て い た が 、 ７ 月 調 査 で は 、 － ２ ８ ． ６ と は じ め て マ イ ナ ス 指 数 と な っ た 。 売 却 依 頼 件 数 の 「 増 加 傾 向 」 の 割 合 は 、１ 月 の ２ ２ ．２ ％ か ら ７ 月 に は ４ ２ ． ９ ％ へ 増 加 し て い る が 、 購 入 依 頼 件 数 の 「 増 加 傾 向 」 の 割 合 が 、 １ 月 の ２ ２ ． ２ ％ か ら ７ 月 の １ ４ ． ３ ％ へ 減 少 し て い る 。 ま た 、 成 約 件 数 も 、「 増 加 傾 向 」の 割 合 が １ 月 の ３ ３ ．３ ％ か ら ７ 月 の ２ ８ ． ６ ％ へ 減 少 し て い る （ 有 効 回 答 数 ９ 社 ）。

［ あ い た か は る ひ さ ］

［ 土 地 総 合 研 究 所 主 任 研 究 員 ］