1 平成 25 年 9 月 6 日 各 位 不動産投資信託証券発行者名 東京都千代田区麹町二丁目 12 番地 積水ハウス・ＳＩ 投資法人 代表者名 執行役員 井 上 順 一 （コード番号：8973） 資産運用会社名 東京都千代田区麹町二丁目 12 番地 積水ハウス・ＳＩ アセットマネジメント株式会社 代表者名 代表取締役 井 上 順 一 問合せ先 ＩＲ･財務部長 佐 藤 信 義 TEL.03-5215-8973（代表） 国内不動産信託受益権の取得に関するお知らせ （プライムメゾン早稲田 他 3 物件） 積水ハウス・ＳＩ 投資法人（以下「本投資法人」といいます。）は、本日、下記のとおり資産の取得を決定 しましたので、お知らせします。 記 １．取得の経緯 本投資法人は、パイプラインサポート契約（注）に基づき積水ハウス株式会社（以下「積水ハウス」といい ます。）より住居物件に関する情報の提供を受け検討を重ねてきたところ、積水ハウスが企画・開発・運営す る賃貸住宅「プライムメゾン」4 物件を信託財産とする各信託の受益権（取得予定価格の合計 6,200 百万円。 以下「取得予定資産」といいます。）の取得を決定しました。 取得予定資産の取得は、本日付で別途公表したプレスリリース「国内不動産信託受益権の譲渡に関するお 知らせ（浜松プラザイーストのイトーヨーカ堂棟に係る不動産信託受益権の準共有持分）」に記載した資産の 譲渡と併せ、本投資法人のメインスポンサーである積水ハウスの強力なサポートにより運用資産の入替え（以 下「本件運用資産入替え」といいます。）を実施するものであり、住宅を中心とする成長戦略の一環として、 ポートフォリオの質的向上を推進するものと考えています。 （注）積水ハウスとのパイプラインサポート契約の詳細については、平成 22 年 3 月 8 日付プレスリリース「新スポンサ ーとの優先交渉権等に関する契約及び物件情報優先提供に関する契約の締結に関するお知らせ」をご参照ください。 ２．取得の概要 （1）プライムメゾン早稲田 ①物 件 の 名 称：プライムメゾン早稲田 ②取 得 予 定 資 産：不動産を主な信託財産とする信託受益権 ③取 得 予 定 価 格：1,280,000,000 円（注） ④売買契約締結日：平成 25 年 9 月 6 日 ⑤取 得 予 定 日：平成 25 年 10 月 1 日 ⑥取 得 先：積水ハウス株式会社 ⑦取 得 資 金：借入金及び自己資金による取得を予定 （2）プライムメゾン八丁堀 ①物 件 の 名 称：プライムメゾン八丁堀 ②取 得 予 定 資 産：不動産を主な信託財産とする信託受益権 ③取 得 予 定 価 格：1,160,000,000 円（注）
2 ④売買契約締結日：平成 25 年 9 月 6 日 ⑤取 得 予 定 日：平成 25 年 10 月 1 日 ⑥取 得 先：積水ハウス株式会社 ⑦取 得 資 金：借入金及び自己資金による取得を予定 （3）プライムメゾン神保町 ①物 件 の 名 称：プライムメゾン神保町 ②取 得 予 定 資 産：不動産を主な信託財産とする信託受益権 ③取 得 予 定 価 格：1,640,000,000 円（注） ④売買契約締結日：平成 25 年 9 月 6 日 ⑤取 得 予 定 日：平成 25 年 10 月 1 日 ⑥取 得 先：積水ハウス株式会社 ⑦取 得 資 金：借入金及び自己資金による取得を予定 （4）プライムメゾン御殿山イースト ①物 件 の 名 称：プライムメゾン御殿山イースト ②取 得 予 定 資 産：不動産を主な信託財産とする信託受益権 ③取 得 予 定 価 格：2,120,000,000 円（注） ④売買契約締結日：平成 25 年 9 月 6 日 ⑤取 得 予 定 日：平成 25 年 10 月 1 日 ⑥取 得 先：積水ハウス株式会社 ⑦取 得 資 金：借入金及び自己資金による取得を予定 （注）「取得予定価格」には、取得諸経費、固定資産税、都市計画税、消費税及び地方消費税は含まれません。 ３．取得の理由 本投資法人の規約に定める資産運用の対象及び方針に基づき、安定した収益の確保と東京圏主要都市部に おける住居のポートフォリオ充実を図るため、取得を行うものです。なお、各物件の特色は以下のとおりで す。 （1）プライムメゾン早稲田 本物件は、東京メトロ東西線「早稲田」駅、同有楽町線「江戸川橋」駅、各々から徒歩約 8 分に位置する シングル・コンパクトタイプを中心とした賃貸マンションです。本物件の最寄駅である「早稲田」駅から「大 手町」駅まで約 10 分と都心へのアクセスに優れ、交通利便性・都心接近性は良好です。また、本物件の周辺 にはスーパー・郵便局・病院等の各種利便施設等も充実しており生活利便性・快適性にも優れています。そ のため、本物件の主たる需要層としては、都心への交通利便性を重視する単身者や DINKS 等が考えられます。 （2）プライムメゾン八丁堀 本物件は、東京メトロ日比谷線、JR 京葉線「八丁堀」駅至近に位置し、最寄り駅から徒歩約 1 分と、交通 利便性が良好であり、コンビニエンスストア・郵便局等の各種利便施設も比較的充実していることから、良 好な居住環境を有しています。本物件の所在する地域は、高層共同住宅、高層店舗付事務所等が混在する商 業地域であり、加えて東京駅や銀座エリアといった都心中心部への接近性にも優れており、当該地域におけ る地域的選好性は比較的強いといえます。また、建物に関しては、エントランスや内廊下等の内装もグレー ド感のあるつくりとなっています。本物件はシングル・コンパクトタイプを中心とした賃貸マンションであ り、主な需要層として都心への交通利便性を重視する単身者又は DINKS が挙げられます。 （3）プライムメゾン神保町 本物件は、東京メトロ半蔵門線、都営地下鉄新宿・三田線「神保町」駅から徒歩約 4 分、JR 線「水道橋」 駅から徒歩約 7 分と複数駅が利用可能な良好な立地にある、シングル・コンパクトタイプを中心とした賃貸 マンションです。中小規模の事務所ビルのほか、高層マンション等が見られる商業地域に建ち、都心中心部 にあり主要駅へのアクセスが良好であるため、丸の内、大手町等へ通勤するビジネスマンを中心にマンショ ン需要も堅調な地域となります。また、大学等の教育関連施設も多い周辺環境から、賃貸マンションの主な 需要者は単身者及び DINKS 世帯が中心となるものと考えられます。また、飲食店舗等も充実しているなど、
3 生活利便性も良好な環境となっています。 （4）プライムメゾン御殿山イースト 本物件は、京浜急行本線「北品川」駅から徒歩約 10 分、JR 線「品川」駅から徒歩約 12 分に位置する、高 台の閑静な高級住宅地域に所在する、高額所得者向けの賃貸マンションであり、コンシェルジュのサービス に加え、建物スペック・設備等もハイグレードな仕様になっています。本物件の近隣地域周辺は、品川区と 港区の区界付近に位置する丘陵地であり、高台には通称「御殿山」及び「島津山」と呼ばれる著名な高級住 宅地が形成され、隣接する高輪地区には、大使館などが所在し、緑も多い環境となっています。また、南向 きの丘陵地に位置するため、日照、通風は良好です。本物件は概ね 89 ㎡～169 ㎡の住戸から成り、富裕層の ファミリーや DINKS を中心に需要があると考えられます。さらに、徒歩圏内にある JR 線「品川」駅は、新幹 線・空港・大型シティホテル等の利用も便利であり、ビジネスパーソンやその家族の人気も高いエリアとな っています。 ４．取得予定資産の内容 （1）プライムメゾン早稲田 特定資産（信託受益権）の概要 信託受託者（予定） 三菱ＵＦＪ信託銀行 株式会社 信託期間満了日（予定） 平成35年9月30日 所在地 （住所）東京都新宿区早稲田鶴巻町544番地11 （地番）東京都新宿区早稲田鶴巻町544番11 土地 所有形態 所有権 建物 所有形態 所有権 用途地域 商業地域 準工業地域 用途 共同住宅 面積（㎡） 358.54 延床面積（㎡） 1,914.93 容積率 （用途地域指定） 商業地域：500％ 準工業地域：400％ 構造・階数 RC、13F/B1F 建蔽率 （用途地域指定） 商業地域：80％ 準工業地域：60％ 建築時期 平成24年11月8日 取得予定価格（千円） 1,280,000 担保設定の有無 なし 賃貸借及び管理の概況 総賃貸可能面積（㎡） 1,650.66 テナント総数 1 総賃貸面積（㎡） 1,385.63 賃貸可能戸数（戸） 60 稼働率（面積ベース） 83.9％ 賃貸戸数（戸） 50 敷金（千円） 5,622 月額貸室賃料収入（千円） 6,014 プロパティ・マネジメント会社 積和不動産株式会社 マスターリース会社 積和不動産株式会社 鑑定評価書の概要（金額単位：千円） 建物エンジニアリングレポート（建物状況評価）等の概要 評価方法 一般財団法人日本不動産研究所による 鑑定評価 調査報告会社 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 鑑定評価額 1,360,000 修繕費（千円） 緊急 0 価格時点 平成25年8月1日 1年以内 0 2～12年間 21,496 建物再調達価格（千円） 523,200 予想最大損失率（PML） 1.6％ 特記事項 1. 信託不動産に係る土地の容積率と建蔽率は、それぞれ西側道路境界より20ｍ以内の範囲（商業地域）は500％・80％、 西側道路境界線より20ｍ超の範囲（準工業地域）は400％・60％となっており、用途地域の違いにより異なりますが、 その対象面積による加重平均を算出すると、それぞれ496.60％及び99.32％となります。なお、信託不動産に係る土 地の建蔽率は、本来、商業地域については80％、準工業地域については60％ですが、防火地域内の耐火建築物及び 角地による緩和により、それぞれ100％と80％となっています。
4 （2）プライムメゾン八丁堀 特定資産（信託受益権）の概要 信託受託者（予定） 三井住友信託銀行 株式会社 信託期間満了日（予定） 平成35年9月30日 所在地 （住所）東京都中央区八丁堀四丁目11番9 （地番）東京都中央区八丁堀四丁目3番12 土地 所有形態 所有権 建物 所有形態 所有権 用途地域 商業地域 用途 共同住宅 面積（㎡） 302.07 延床面積（㎡） 1,901.58 容積率 （用途地域指定） 500％ 構造・階数 RC、9F 建蔽率 （用途地域指定） 80％ 建築時期 平成24年11月16日 取得予定価格（千円） 1,160,000 担保設定の有無 なし 賃貸借及び管理の概況 総賃貸可能面積（㎡） 1,382.32 テナント総数 1 総賃貸面積（㎡） 1,125.04 賃貸可能戸数（戸） 45 稼働率（面積ベース） 81.4％ 賃貸戸数（戸） 39 敷金（千円） 5,100 月額貸室賃料収入（千円） 5,167 プロパティ・マネジメント会社 積和不動産株式会社 マスターリース会社 積和不動産株式会社 鑑定評価書の概要（金額単位：千円） 建物エンジニアリングレポート（建物状況評価）等の概要 評価方法 一般財団法人日本不動産研究所による 鑑定評価 調査報告会社 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社 鑑定評価額 1,210,000 修繕費（千円） 緊急 0 価格時点 平成25年8月1日 1年以内 0 2～12年間 14,741 建物再調達価格（千円） 429,400 予想最大損失率（PML） 8.0％ 特記事項 1. 信託不動産に係る土地の建蔽率は本来80％ですが、防火地域内の耐火建築物による緩和により100％となっていま す。 2. 信託不動産に係る土地の容積率の限度は、指定容積率500％のところ、前面道路の幅員による容積率の制限（約480％） を受けていますが、特定道路までの距離による緩和（建築基準法第52条第9項）により約492％となっています。 （3）プライムメゾン神保町 特定資産（信託受益権）の概要 信託受託者（予定） みずほ信託銀行 株式会社 信託期間満了日（予定） 平成35年9月30日 所在地 （住所）東京都千代田区神田神保町一丁目50番地9 (地番）東京都千代田区神田神保町一丁目50番9 土地 所有形態 所有権 建物 所有形態 所有権 用途地域 商業地域 用途 共同住宅 面積（㎡） 389.48 延床面積（㎡） 2,341.30 容積率 （用途地域指定） 500％ 構造・階数 RC、14F 建蔽率 （用途地域指定） 80％ 建築時期 平成25年3月1日 取得予定価格（千円） 1,640,000 担保設定の有無 なし
5 賃貸借及び管理の概況 総賃貸可能面積（㎡） 1,819.90 テナント総数 1 総賃貸面積（㎡） 1,738.30 賃貸可能戸数（戸） 63 稼働率（面積ベース） 95.5％ 賃貸戸数（戸） 61 敷金（千円） 7,468 月額貸室賃料収入（千円） 7,974 プロパティ・マネジメント会社 積和不動産株式会社 マスターリース会社 積和不動産株式会社 鑑定評価書の概要（金額単位：千円） 建物エンジニアリングレポート（建物状況評価）等の概要 評価方法 株式会社中央不動産鑑定所による 鑑定評価 調査報告会社 損保ジャパン日本興亜リ スクマネジメント株式会 社 鑑定評価額 1,670,000 修繕費（千円） 緊急 0 価格時点 平成25年8月1日 1年以内 0 2～12年間 21,260 建物再調達価格（千円） 571,000 予想最大損失率（PML） 5.6％ 特記事項 1. 信託不動産に係る土地の建蔽率は本来80％ですが、防火地域内の耐火建築物による緩和により100％となっていま す。 2. 信託不動産に係る土地の容積率の限度は、指定容積率500％のところ、前面道路の幅員による容積率の制限（480％） を受けていますが、特定道路までの距離による緩和（建築基準法第52条第9項）により、500％となっています。 （4）プライムメゾン御殿山イースト 特定資産（信託受益権）の概要 信託受託者（予定） みずほ信託銀行 株式会社 信託期間満了日（予定） 平成35年9月30日 所在地 （住所）東京都品川区北品川六丁目6番33 （地番）東京都品川区北品川六丁目342番1 土地 所有形態 所有権 建物 所有形態 所有権 用途地域 第一種低層住居専用地域 用途 共同住宅 面積（㎡） 2,270.66 延床面積（㎡） 3,727.89 容積率 （用途地域指定） 150％ 構造・階数 RC、4F/B1F 建蔽率 （用途地域指定） 60％ 建築時期 平成23年1月18日 取得予定価格（千円） 2,120,000 担保設定の有無 なし 賃貸借及び管理の概況 総賃貸可能面積（㎡） 2,512.91 テナント総数 1 総賃貸面積（㎡） 2,512.91 賃貸可能戸数（戸） 22 稼働率（面積ベース） 100.0％ 賃貸戸数（戸） 22 敷金（千円） 45,810 月額貸室賃料収入（千円） 12,630 プロパティ・マネジメント会社 積和不動産株式会社 マスターリース会社 積和不動産株式会社 鑑定評価書の概要（金額単位：千円） 建物エンジニアリングレポート（建物状況評価）等の概要 評価方法 株式会社中央不動産鑑定所による 鑑定評価 調査報告会社 株式会社 東京建築検査機構 鑑定評価額 2,420,000 修繕費（千円） 緊急 0 価格時点 平成25年8月1日 1年以内 0 2～12年間 7,260 建物再調達価格（千円） 1,191,000
6 予想最大損失率（PML） 10.5％ 特記事項 1. 該当事項はありません。 【上記各表の記載事項の説明】 ① 「所在地（住所）」欄には住居表示を、住居表示が未実施の物件については建物の登記簿（登記記録を含みます。以下同じです。） 上表示されている建物の所在欄の内容を記載しています。また、「所在地（地番）」欄には、土地の登記簿上表示されている地番（複 数ある場合にはそのうち 1 筆の地番）を、記載しています。 ② 土地及び建物の「所有形態」欄には、信託不動産に関して不動産信託の受託者が保有する権利の種類を記載しています。 ③ 土地の「用途地域」欄には、都市計画法（昭和 43 年法律第 100 号。その後の改正を含みます。）第 8 条第 1 項第 1 号に掲げる用 途地域の種類を記載しています。 ④ 土地の「面積」欄には、登記簿上表示されている地積（複数ある場合にはその合計）を記載しています。 ⑤ 土地の「容積率」欄には、建築基準法第 52 条に定める、建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合であって、用途地域等に応じ て都市計画で定められる数値を記載しています。 ⑥ 土地の「建蔽率」欄には、建築基準法第 53 条に定める、建築物の建築面積の敷地面積に対する割合であって、用途地域等に応じ て都市計画で定められる数値を記載しています。 ⑦ 建物の「用途」欄、登記簿上表示されている種類のうち、主要なものを記載しています。 ⑧ 建物の「延床面積」欄には、登記簿上表示されている主たる建物の床面積の合計を記載しています。 ⑨ 建物の「構造・階数」欄には、登記簿上表示されている構造を記載しています。なお、「構造・階数」欄に記載の略称は、それぞ れ以下を表します。 RC：鉄筋コンクリート造、F：階数、B:地下 ⑩ 建物の「建築時期」欄には、登記簿上表示されている当初新築時点を記載しています。 ⑪ 「賃貸借及び管理の概況」欄の数値は、平成 25 年 8 月末日現在の情報を記載しており、取得予定資産の現所有者から提供を受け た数値及び情報をもとに記載しています。また、「月額貸室賃料収入」は、平成 25 年 8 月末日時点において、有効な賃貸借契約上 の月額賃料（共益費を含む）の合計です。なお、「総賃貸可能面積」及び「総賃貸面積」は登記簿上の表示ではなく、賃貸借契約 に表示されている賃貸面積の合計を記載しています。ただし、賃貸借契約の表示に明白な誤謬がある場合は、竣工図面等をもとに 記載しています。また、信託受託者（予定）は、マスターリース会社との間で平成 25 年 10 月 1 日に既存のマスターリース契約の 変更契約を締結する予定です。そのため、マスターリース会社が賃貸人となり「テナント総数」欄は 1 として記載しています。 ⑫ 「プロパティ・マネジメント会社」欄には、本日現在において取得予定資産に係る各信託不動産についてプロパティ・マネジメン ト業務の受託につき合意しているプロパティ・マネジメント予定会社を記載しています。 ⑬ 「マスターリース会社」欄には、マスターリース契約を信託受託者（予定）との間で締結を予定している賃借人を記載しています。 ⑭ 「予想最大損失率（PML）」欄の数値は、損保ジャパン日本興亜リスクマネジメント株式会社（平成 25 年 4 月 1 日付で商号を NKSJ リスクマネジメント株式会社から変更しています。）の地震リスクに関する報告書に基づくものです。地震リスクに関する報告書 の記載は調査報告者の意見を示したものにとどまり、本投資法人がその内容の正確性を保証するものではありません。なお、「予 想最大損失率（Probable Maximum Loss）」とは、地震による予想最大損失率を意味し、ここでは、想定した予定使用期間（50 年 ＝一般的建物の耐用年数）中に想定される最大規模の地震（再現期間 475 年、50 年間に起こる可能性が 10％の大地震）によりど の程度の被害を受けるかを、損害の予想復旧費用の再調達価格に対する比率（％）で示したものをいいます。なお、小数第二位を 四捨五入して記載しています。 ５．取得先の概要 ① 名 称 積水ハウス株式会社 ② 所 在 地 大阪府大阪市北区大淀中一丁目 1 番 88 号 ③ 代 表 者 の 役 職 ・ 氏 名 代表取締役会長（ＣＥＯ） 和田 勇 代表取締役社長（ＣＯＯ） 阿部 俊則 ④ 事 業 内 容 工業化住宅の設計、施工及び請負並びに不動産の売買、仲介、賃貸借、管理及びそれらに関連する事業 ⑤ 資 本 金 186,554 百万円 ⑥ 設 立 年 月 昭和 35 年 8 月 ⑦ 投資法人・資産運用会社と当該会社の関係
7 資 本 関 係 当該会社は、本投資法人の発行済投資口総数の約 4.88％を保有しています。ま た、本投資法人が資産運用を委託する積水ハウス・ＳＩ アセットマネジメン ト株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。）の発行済株式総数の 75％ を保有する会社であり、投資信託及び投資法人に関する法律で定める利害関係 人等に該当し、本投資法人の利益相反対策にかかる自主ルールに定める利害関 係者に該当します。 人 的 関 係 当該会社は、本資産運用会社に対して、非常勤取締役 2 名及び非常勤監査役 1 名を派遣しています。 取 引 関 係 当該会社は、本投資法人及び本資産運用会社との間で住宅物件を中心とした物 件情報等に関するパイプラインを確立することを目的とした優先交渉権等に 関する契約を締結しています。 関 連 当 事 者 へ の 該 当 状 況 当該会社は、本資産運用会社の親会社となり、関連当事者に該当します。 ６．物件取得者等の状況 （1）プライムメゾン早稲田 現所有者 前所有者 会社名 積水ハウス株式会社 該当ありません。 特別な利害関係に ある者との関係 上記「５．取得先の概要」をご参照く ださい。 － 取得経緯・理由等 自社開発物件 － 取得価格 － － 取得時期 － － （2）プライムメゾン八丁堀 現所有者 前所有者 会社名 積水ハウス株式会社 該当ありません。 特別な利害関係に ある者との関係 上記「５．取得先の概要」をご参照く ださい。 － 取得経緯・理由等 自社開発物件 － 取得価格 － － 取得時期 － － （3）プライムメゾン神保町 現所有者 前所有者 会社名 積水ハウス株式会社 該当ありません。 特別な利害関係に ある者との関係 上記「５．取得先の概要」をご参照く ださい。 － 取得経緯・理由等 自社開発物件 － 取得価格 － － 取得時期 － － （4）プライムメゾン御殿山イースト 現所有者 前所有者 会社名 積水ハウス株式会社 該当ありません。 特別な利害関係に ある者との関係 上記「５．取得先の概要」をご参照く ださい。 － 取得経緯・理由等 自社開発物件 － 取得価格 － － 取得時期 － －
8 ７．取得予定資産の設計等に関する事項 物件名称 建築主 建物設計者 構造設計者 施工者 建築検査機関 プライムメゾン 早稲田 積水ハウス 株式会社 有限会社中村彰 建築研究室 株式会社 ティーケー設計 積水ハウス 株式会社 株式会社グッド・ アイズ建築検査機 構 プライムメゾン 八丁堀 積水ハウス 株式会社 株式会社広建設計 有限会社松尾設計 積水ハウス 株式会社 株式会社都市居 住評価センター プライムメゾン 神保町 積水ハウス 株式会社 株式会社茜設計 株式会社クロス ファクトリー 大成建設株式会社 株式会社都市居 住評価センター プライムメゾン 御殿山イースト 積水ハウス 株式会社 株式会社日建ハウ ジングシステム 大成建設株式会社 大成建設株式会社 株式会社都市居 住評価センター 取得予定資産のうち、プライムメゾン御殿山イーストを除く 3 物件については、平成 19 年 6 月に施行され た建築基準法の改正に基づき指定構造計算適合性判定機関による構造計算適合性判定を受けています。なお、 プライムメゾン御殿山イーストについては対象となっていないため、本投資法人は専門の第三者機関（株式 会社東京建築検査機構）に構造計算書の確認調査を委託し、本構造計算書等に故意の改ざん・偽装等の不正 はない旨の簡易審査の結果報告を受けています。 （参考）専門機関の概要 機関名 株式会社東京建築検査機構 本店所在地 東京都中央区東日本橋一丁目 1 番 4 号 代表者 代表取締役社長 小林 勝一 資本金 180 百万円 主な事業 の内容 1. 建築基準法に基づく指定確認検査業務 2. 建築基準法に基づく指定性能評価機関業務 3. 建築基準法に基づく指定構造計算適合性判定機関業務 4. 住宅の品質確保の促進等に関する法律に基づく登録住宅性能評価機関業務 5. 住宅の品質確保の促進等に関する法律に基づく登録試験機関業務 等 ８．媒介の概要 該当ありません。 ９．利害関係人等との取引 上記取得先である積水ハウスは、前述のとおり利害関係人等に該当し、本投資法人の利益相反対策にかか る自主ルールに定める利害関係者に該当します。したがって、取得予定資産の取得に係る信託受益権譲渡契 約の締結にあたっては、上記自主ルールに従い、本資産運用会社のリスク管理・コンプライアンス室による 承認、本資産運用会社の投資委員会、コンプライアンス委員会及び取締役会並びに本投資法人の役員会によ る審議及び決定又は決議を経ています。 また、本投資法人は取得予定資産について、利害関係人等に該当し、かつ利害関係者にも該当する積和不 動産株式会社に、プロパティ・マネジメント業務及びマスターリース会社としての業務をそれぞれ委託する 予定です。かかる業務の委託に関しても、上記自主ルールに従い、上記に準じた手続きを経る予定です。 10．決済方法 本投資法人は、取得代金等を取得予定日に一括して取得先に支払う予定です。 11．取得の日程 取得予定資産の取得の日程は以下のとおりです。 取 得 決 定 日 平成 25 年 9 月 6 日 信 託 受 益 権 譲 渡 契 約 締 結 日 平成 25 年 9 月 6 日 代 金 支 払 日 平成 25 年 10 月 1 日（予定） 信託受益権の移転日(取得予定日) 平成 25 年 10 月 1 日（予定）
9 12．今後の見通し 取得予定資産の取得につきましては、取得予定日が平成 25 年 10 月 1 日であるため、平成 25 年 5 月 24 日 付で公表した平成 25 年 9 月期（平成 25 年 4 月 1 日～平成 25 年 9 月 30 日）における本投資法人の運用状況 の予想に与える影響はありません。 なお、前述した資産の譲渡による、上記予想に与える影響については、本日付で別途公表したプレスリリ ース「国内不動産信託受益権の譲渡に関するお知らせ（浜松プラザイーストのイトーヨーカ堂棟に係る不動 産信託受益権の準共有持分）」をご覧ください。 以 上 ＊ 本 資 料 の 配 布 先 ： 兜倶楽部、国土交通記者会、国土交通省建設専門紙記者会 ＊ 本投資法人のホームページ ： http://www.shsi-reit.co.jp/ ＜添付資料＞ 【参考資料１】取得予定資産の鑑定評価書の概要 【参考資料２】取得予定資産の外観写真 【参考資料３】本件運用資産入替え後のポートフォリオの概況
10 【参考資料１】取得予定資産の鑑定評価書の概要 （単位：千円） プライムメゾン 早稲田 プライムメゾン 八丁堀 鑑定評価額（特定価格） 1,360,000 1,210,000 価格時点 平成 25 年 8 月 1 日 平成 25 年 8 月 1 日 運営収益 89,145 75,777 貸室賃料収入(共益費収入を含む) 87,348 75,455 駐車場収入 1,488 100 その他収入 4,249 3,656 空室損失等 ▲3,940 ▲3,434 運営費用 20,676 15,156 維持管理費・水道光熱費 7,260 4,110 修繕費 (原状回復費を含む) 1,136 869 PM フィー・テナント募集費用等 6,245 5,239 公租公課 4,934 3,934 その他費用 1,101 1,004 運営純収益（NOI） 68,469 60,621 一時金の運用益 132 113 資本的支出等 ▲1,254 ▲860 純収益（NCF） 67,347 59,874 還元利回り 4.9％ 4.9％ 直接還元法による収益価格 1,370,000 1,220,000 DCF 法による収益価格 1,340,000 1,190,000 割引率 4.7％ 4.7％ 最終還元利回り 5.1％ 5.1％ 積算価格 1,210,000 967,000 土地割合 43.7％ 38.0％ 建物割合 56.3％ 62.0％ (注 1) 金額については、千円未満を切り捨てており、合計金額が運用収益や運用費用その他の項目の数字と一致しない場合があります。 ※ 現行賃料単価との比較 鑑定評価に係る平均賃料単価 4,408 円／㎡ （14,577 円／坪） 4,548 円／㎡ （15,037 円／坪） 賃貸借契約に係る平均賃料単価 4,340 円／㎡ （14,347 円／坪） 4,592 円／㎡ （15,182 円／坪） (注 2)「鑑定評価に係る平均賃料単価」は、上記鑑定評価上の直接還元法における貸室賃料収入を基礎として算定しています。 (注 3)「賃貸借契約に係る平均賃料単価」は、前記「４.取得予定資産の内容」に記載した各取得予定資産の月額貸室賃料収入を基礎と して算定しています。
11 （単位：千円） プライムメゾン 神保町 プライムメゾン 御殿山イースト 鑑定評価額（特定価格） 1,670,000 2,420,000 価格時点 平成 25 年 8 月 1 日 平成 25 年 8 月 1 日 運営収益 103,805 161,417 貸室賃料収入(共益費収入を含む) 101,729 159,641 駐車場収入 540 11,040 その他収入 4,642 3,746 空室損失等 ▲3,106 ▲13,010 運営費用 20,914 43,996 維持管理費・水道光熱費 5,536 17,707 修繕費 (原状回復費を含む) 1,379 1,129 PM フィー・テナント募集費用等 7,332 10,402 公租公課 5,895 13,921 その他費用 772 837 運営純収益（NOI） 82,891 117,421 一時金の運用益 155 774 資本的支出等 ▲967 ▲3,125 純収益（NCF） 82,079 115,070 還元利回り 4.8％ 4.6% 直接還元法による収益価格 1,710,000 2,500,000 DCF 法による収益価格 1,670,000 2,420,000 割引率 4.5％ 4.3％ 最終還元利回り 5.0％ 4.8％ 積算価格 1,160,000 3,770,000 土地割合 50.0% 69.5％ 建物割合 50.0% 30.5％ (注 1) 金額については、千円未満を切り捨てており、合計金額が運用収益や運用費用その他の項目の数字と一致しない場合があります。 ※ 現行賃料単価との比較 鑑定評価に係る平均賃料単価 4,658 円／㎡ （15,398 円／坪） 5,294 円／㎡ （17,500 円／坪） 賃貸借契約に係る平均賃料単価 4,587 円／㎡ （15,164 円／坪） 5,026 円／㎡ （16,615 円／坪） (注 2)「鑑定評価に係る平均賃料単価」は、上記鑑定評価上の直接還元法における貸室賃料収入を基礎として算定しています。 (注 3)「賃貸借契約に係る平均賃料単価」は、前記「４.取得予定資産の内容」に記載した各取得予定資産の月額貸室賃料収入を基礎と して算定しています。
12 【参考資料２】取得予定資産の外観写真
（1）プライムメゾン早稲田 （2）プライムメゾン八丁堀
（3）プライムメゾン神保町
13 （4）プライムメゾン御殿山イースト
14 【参考資料３】本件運用資産入替え後のポートフォリオの概況 物件番号 物件名称 所在地（注1） 取得（予定）日 取得（予定）価格 (百万円) (注2) 投資比率 （％） (注3) 住居-1 エスティメゾン銀座 東京都中央区銀座 平 成 17 年 8 月 2 日 5,290 3.6% 住居-3 エスティメゾン麻布永坂 東京都港区六本木 平 成 17 年 8 月 2 日 1,730 1.2% 住居-4 エスティメゾン恵比寿Ⅱ 東京都渋谷区東 平 成 17 年 8 月 2 日 1,960 1.3% 住居-5 エスティメゾン恵比寿 東京都渋谷区広尾 平 成 17 年 8 月 2 日 700 0.5% 住居-6 エスティメゾン神田 東京都千代田区神田多町 平 成 17 年 8 月 2 日 1,360 0.9% 住居-7 エスティメゾン千駄ヶ谷 東京都新宿区大京町 平 成 17 年 8 月 2 日 576 0.4% 住居-8 エスティメゾン北新宿 東京都新宿区北新宿 平 成 17 年 8 月 2 日 1,290 0.9% 住居-10 エスティメゾン浅草駒形 東京都台東区駒形 平 成 17 年 8 月 2 日 1,870 1.3% 住居-11 エスティメゾン町田 東京都町田市原町田 平 成 17 年 8 月 2 日 1,360 0.9% 住居-12 エスティメゾン川崎 神奈川県川崎市川崎区小川町 平 成 17 年 8 月 2 日 2,130 1.4% 住居-13 エスティメゾン今池 愛知県名古屋市千種区今池 平 成 17 年 8 月 2 日 300 0.2% 住居-14 エスティメゾン新川崎 神奈川県川崎市幸区古市場 平 成 17 年 11 月 1 日 1,018 0.7% 住居-15 エスティメゾン横浜 神奈川県横浜市神奈川区鶴屋町 平 成 19 年 2 月 28 日 2,090 1.4% 住居-16 エスティメゾン亀戸 東京都江東区亀戸 平 成 18 年 1 月 31 日 1,650 1.1% 住居-17 エスティメゾン目黒 東京都目黒区三田 平 成 18 年 2 月 1 日 887 0.6% 住居-18 エスティメゾン八千代緑が丘 千葉県八千代市緑が丘 平 成 18 年 1 月 23 日 1,348 0.9% 住居-19 エスティメゾン巣鴨 東京都豊島区巣鴨 平 成 19 年 3 月 9 日 1,510 1.0% 住居-20 エスティメゾン京橋 大阪府大阪市都島区東野田町 平 成 18 年 4 月 3 日 2,774 1.9% 住居-21 エスティメゾン目黒本町 東京都目黒区目黒本町 平 成 18 年 3 月 30 日 1,220 0.8% 住居-22 エスティメゾン白楽 神奈川県横浜市神奈川区六角橋 平 成 18 年 4 月 3 日 844 0.6% 住居-23 エスティメゾン南堀江 大阪府大阪市西区南堀江 平 成 19 年 3 月 9 日 1,055 0.7% 住居-24 エスティメゾン五反田 東京都品川区西五反田 平 成 18 年 9 月 14 日 3,043 2.1% 住居-25 エスティメゾン大井仙台坂 東京都品川区東大井 平 成 18 年 9 月 14 日 2,440 1.7% 住居-26 エスティメゾン品川シーサイド 東京都品川区東品川 平 成 18 年 9 月 14 日 2,200 1.5% 住居-27 エスティメゾン南麻布 東京都港区南麻布 平 成 18 年 10 月 23 日 1,300 0.9% 住居-28 エスティメゾン城東 大阪府大阪市城東区野江 平 成 18 年 11 月 15 日 1,075 0.7% 住居-29 エスティメゾン塚本 大阪府大阪市淀川区塚本 平 成 18 年 12 月 1 日 1,250 0.8% 住居-30 エスティメゾン川崎Ⅱ 神奈川県川崎市川崎区小川町 平 成 19 年 3 月 28 日 1,900 1.3% 住居-31 エスティメゾン麻布十番 東京都港区麻布十番 平 成 19 年 5 月 11 日 2,700 1.8% 住居-33 エスティメゾン板橋本町 東京都板橋区大和町 平 成 19 年 8 月 21 日 1,000 0.7% 住居-34 エスティメゾン大泉学園 東京都練馬区東大泉 平 成 19 年 8 月 21 日 871 0.6% 住居-35 エスティメゾン天神東Ⅰ 福岡県福岡市博多区須崎町 平 成 19 年 9 月 28 日 445 0.3% 住居-36 エスティメゾン天神東Ⅱ 福岡県福岡市博多区須崎町 平 成 19 年 9 月 28 日 840 0.6% 住居-37 エスティメゾン四条西洞院 京都府京都市下京区西洞院通四条下る妙伝寺町 平 成 20 年 4 月 25 日 1,420 1.0% 住居-39 エスティメゾン東品川 東京都品川区東品川 平 成 20 年 7 月 1 日 2,610 1.8% 住居-40 エスティメゾン八王子みなみ野 東京都八王子市西片倉 平 成 19 年 11 月 1 日 1,000 0.7% 住居-41 エスティメゾン西中島 大阪府大阪市東淀川区東中島 平 成 19 年 11 月 1 日 2,250 1.5% 住居-42 エスティメゾン板橋区役所前 東京都板橋区板橋 平 成 19 年 11 月 1 日 2,700 1.8% 住居-43 エスティメゾン武蔵小山 東京都品川区荏原 平 成 19 年 11 月 30 日 1,012 0.7% 住居-44 エスティメゾン千駄木 東京都文京区千駄木 平 成 20 年 2 月 6 日 757 0.5% 住居-45 エスティメゾン四谷坂町 東京都新宿区坂町 平 成 20 年 4 月 25 日 2,300 1.6% 住居-46 エスティメゾン博多東 福岡県福岡市博多区吉塚 平 成 20 年 3 月 26 日 2,250 1.5% 住居-47 エスティメゾン上呉服 福岡県福岡市博多区上呉服町 平 成 20 年 4 月 25 日 900 0.6% 住居-48 エスティメゾン三軒茶屋 東京都世田谷区三軒茶屋 平 成 20 年 12 月 15 日 871 0.6% 住居-50 プライムメゾン武蔵野の杜 東京都小平市上水本町 平 成 22 年 10 月 1 日 1,560 1.1% 住居-51 プライムメゾン東桜 愛知県名古屋市東区東桜 平 成 22 年 10 月 1 日 1,140 0.8% 住居-52 プライムメゾン萱場公園 愛知県名古屋市千種区萱場 平 成 22 年 10 月 1 日 640 0.4% 住居-53 エスティメゾン三軒茶屋Ⅱ 東京都世田谷区下馬 平 成 23 年 3 月 25 日 714 0.5% 住居-54 エスティメゾン板橋Ｃ6 東京都板橋区大山東町 平 成 23 年 6 月 10 日 2,260 1.5%
15 物件番号 物件名称 所在地（注1） 取得（予定）日 取得（予定）価格 (百万円) (注2) 投資比率 （％） (注3) 住居-55 マスト博多 福岡県福岡市博多区博多駅前 平 成 24 年 2 月 1 日 1,920 1.3% 住居-56 エスティメゾン錦糸町 東京都墨田区錦糸 平 成 24 年 2 月 1 日 1,050 0.7% 住居-57 エスティメゾン武蔵小金井 東京都小金井市本町 平 成 24 年 3 月 2 日 1,450 1.0% 住居-58 プライムメゾン御器所 愛知県名古屋市昭和区阿由知通 平 成 24 年 4 月 2 日 1,640 1.1% 住居-59 プライムメゾン夕陽ヶ丘 大阪府大阪市天王寺区上汐 平 成 24 年 4 月 2 日 810 0.5% 住居-60 プライムメゾン北田辺 大阪府大阪市東住吉区北田辺 平 成 24 年 4 月 2 日 540 0.4% 住居-61 プライムメゾン百道浜 福岡県福岡市早良区百道浜 平 成 24 年 4 月 2 日 1,810 1.2% 住居-62 エスティメゾン秋葉原 東京都台東区上野 平 成 24 年 6 月 29 日 1,560 1.1% 住居-63 エスティメゾン笹塚 東京都渋谷区笹塚 平 成 24 年 9 月 5 日 2,830 1.9% 住居-64 プライムメゾン銀座イースト 東京都中央区築地 平 成 24 年 10 月 1 日 5,205 3.5% 住居-65 プライムメゾン高見 愛知県名古屋市千種区高見 平 成 24 年 10 月 1 日 905 0.6% 住居-66 プライムメゾン矢田南 愛知県名古屋市東区矢田南 平 成 24 年 10 月 1 日 715 0.5% 住居-67 プライムメゾン照葉 福岡県福岡市東区香椎照葉 平 成 24 年 10 月 1 日 1,110 0.8% 住居-68 エスティメゾン東白壁 愛知県名古屋市東区芳野 平 成 24 年 10 月 1 日 1,350 0.9% 住居-69 エスティメゾン千石 東京都文京区千石 平 成 25 年 2 月 8 日 1,075 0.7% 住居-70 エスティメゾン代沢 東京都世田谷区代沢 平 成 25 年 2 月 8 日 1,870 1.3% 住居-71 エスティメゾン戸越 東京都品川区戸越 平 成 25 年 2 月 8 日 1,370 0.9% 住居-72 エスティメゾン瓦町 大阪府大阪市中央区瓦町 平 成 25 年 3 月 1 日 1,640 1.1% 住居-73 エスティメゾン西天満 大阪府大阪市北区西天満 平 成 25 年 3 月 1 日 1,440 1.0% 住居-74 エスティメゾン白金台 東京都品川区上大崎 平 成 25 年 3 月 1 日 1,900 1.3% 住居-75 エスティメゾン東新宿 東京都新宿区新宿 平 成 25 年 5 月 1 日 1,370 0.9% 住居-76 エスティメゾン元麻布 東京都港区元麻布 平 成 25 年 5 月 1 日 1,170 0.8% 住居-77 エスティメゾン都立大学 東京都目黒区平町 平 成 25 年 5 月 1 日 729 0.5% 住居-78 エスティメゾン武蔵小山Ⅱ 東京都品川区小山 平 成 25 年 5 月 1 日 844 0.6% 住居-79 エスティメゾン中野 東京都中野区中央 平 成 25 年 5 月 1 日 1,540 1.0% 住居-80 エスティメゾン新中野 東京都中野区本町 平 成 25 年 5 月 1 日 847 0.6% 住居-81 エスティメゾン中野富士見町 東京都中野区弥生町 平 成 25 年 5 月 1 日 863 0.6% 住居-82 エスティメゾン哲学堂 東京都中野区松が丘 平 成 25 年 5 月 1 日 954 0.6% 住居-83 エスティメゾン高円寺 東京都杉並区高円寺南 平 成 25 年 5 月 1 日 958 0.6% 住居-84 エスティメゾン押上 東京都墨田区業平 平 成 25 年 5 月 1 日 1,950 1.3% 住居-85 エスティメゾン赤羽 東京都北区赤羽 平 成 25 年 5 月 1 日 2,730 1.8% 住居-86 エスティメゾン王子 東京都北区王子 平 成 25 年 5 月 1 日 1,380 0.9% 住居-87 プライムメゾン早稲田 東京都新宿区早稲田鶴巻町 平 成 25 年 10 月 1 日 1,280 0.9% 住居-88 プライムメゾン八丁堀 東京都中央区八丁堀 平 成 25 年 10 月 1 日 1,160 0.8% 住居-89 プライムメゾン神保町 東京都千代田区神田神保町 平 成 25 年 10 月 1 日 1,640 1.1% 住居-90 プライムメゾン御殿山イースト 東京都品川区北品川 平 成 25 年 10 月 1 日 2,120 1.4% 住 居 小 計 1 3 0 ,1 3 5 8 8 .1 % 商業-1 浜松プラザ（注4） 静岡県浜松市東区上西町、原島町、宮竹町 平 成 17 年 7 月 28 日 3,820 2.6% 商業-2 b-town神宮前Ⅱ 東京都渋谷区神宮前 平 成 17 年 7 月 28 日 1,043 0.7% 商業-3 りんくう羽倉崎プラザ 大阪府泉南郡田尻町、泉佐野市羽倉崎 平 成 17 年 7 月 28 日 4,697 3.2% 商業-4 b-town南青山 東京都港区南青山 平 成 18 年 5 月 17 日 1,530 1.0% 商業-5 コジマNEW上福岡店 埼玉県ふじみ野市上福岡 平 成 18 年 5 月 17 日 1,300 0.9% 商業-7 b-toss池袋 東京都豊島区西池袋 平 成 18 年 10 月 23 日 1,980 1.3% 商業-8 ジョイスクエア湯河原 神奈川県足柄下郡湯河原町中央 平 成 18 年 10 月 23 日 1,810 1.2% 商業-9 ベルプラザショッピングセンター（注5） 長野県上田市中丸子 平成19年12月3日、平 成21 年 8 月 31 日 及び 平 成 24 年 6 月 29 日 1,355 0.9% 商 業 施 設 等 小 計 1 7 ,5 3 6 1 1 .9 % 合 計 1 4 7 ,6 7 2 1 0 0 .0 %
16 （注 1）「所在地」については、登記簿上の表示に基づき記載しています。 （注 2）「取得（予定）価格」欄には、信託受益権譲渡契約等に記載された売買金額（取得諸経費、固定資産税、都市計画税、消費税及 び地方消費前を除きます。）を記載しています。ただし、浜松プラザ及びベルプラザショッピングセンターの取得価格について は、それぞれ、下記（注 4）又は（注 5）をご参照ください。また、百万円未満の金額を切り捨てているため、各取得（予定） 価格の合計とポートフォリオの合計欄の数値が一致しない場合があります。 （注 3）「投資比率」欄には、上記表のポートフォリオ全体の取得（予定）価格の合計に対する各取得（予定）資産の取得（予定）価格 の占める比率を記載しています。なお、小数第二位を四捨五入しています。 （注 4） 浜松プラザの取得価格は、浜松プラザイースト全体の取得価格から浜松プラザイーストイトーヨーカ堂棟部分の取得価格相当 額を控除し、本投資法人の準共有持分 49％を乗じて算定した金額を記載しています。詳細については、本日付で別途公表した プレスリリース「国内不動産信託受益権の譲渡に関するお知らせ（浜松プラザイーストのイトーヨーカ堂棟に係る不動産信託 受益権の準共有持分）」をご参照ください。 （注 5）ベルプラザショッピングセンターは、平成 19 年 12 月 3 日に取得価格 1,336 百万円で取得し運用開始したものですが、平成 21 年 8 月 31 日に敷地内の水路跡地並びに近接する看板及びその敷地を取得価格合計 1 百万円で追加取得しています。また、敷地 内に増築した建物を平成 24 年 6 月 29 日に取得価格 18 百万円で追加取得しています。
