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平成 23 年 3 月 24 日

各 位

不動産投資信託証券発行者名

東 京 都 港 区 六 本 木 六 丁 目 1 0 番 1 号

六

本

木

ヒ

ル

ズ

森

タ

ワ

ー

ジ ャ パ ン ・ ホ テ ル ・ ア ン ド ・ リ ゾ ー ト 投 資 法 人

代表者名 執行役員 増 田 要

（コード番号：8981）

資産運用会社名

ジ ャ パ ン ・ ホ テ ル ・ ア ン ド ・ リ ゾ ー ト 株 式 会 社

代表者名 代表取締役 鈴 井 博 之

問合せ先 管理本部長 板 橋 昇

TEL. 03-6439-0333

国内不動産信託受益権の取得完了のお知らせ

並びに当該受益権に係る付属設備の追加取得に関するお知らせ

ジャパン・ホテル・アンド・リゾート投資法人（以下「本投資法人」といいます。）は、平

成 23 年 3 月 18 日付「国内不動産信託受益権の取得に関するお知らせ（箱根強羅温泉 季の湯

雪月花）（以下「本ホテル」といいます。）」で公表いたしました資産（以下「当初取得資産」

といいます。）の取得を本日完了いたしましたので、下記「１．当初取得資産の概要」のとお

り、お知らせいたします。

また、本日、当初取得資産に係る付属設備（以下「追加取得資産」といいます。）を本ホテ

ル賃借人から追加取得すると共に、本ホテルの賃貸借契約について賃料増額の変更覚書を締結

いたしました。これにより、当初取得資産と追加取得資産を合わせた一体の資産（以下、「全

体資産」といいます。）の収益性・資産性が向上しておりますので、その概要に関して、下記

「２．追加取得資産の概要」のとおりお知らせいたします。

記

１．当初取得資産の概要

①取得資産の種類

不動産を信託する信託受益権

②物件の名称

箱根強羅温泉 季の湯 雪月花

③取得価格(注)

3,550,000 千円

(注)取得価格には取得経費、固定資産税、都市計画税、消費税等などは含まれておりません。

上記の取得の詳細につきましては、平成23年3月18日付「国内不動産信託受益権の取得

に関するお知らせ（箱根強羅温泉 季の湯 雪月花）」をご覧下さい。

２．追加取得資産の概要

追加取得資産は、当初取得資産の敷地内に所在する貸切露天風呂など賃借人が所有する

付属設備となります。

取得資産の種類（注 1）

付属設備

取得価格(注 3)

509,000 千円

契約締結日

平成 23 年 3 月 24 日

取得日

平成 23 年 3 月 24 日

取得先（注 4）

株式会社共立メンテナンス

取得資金

自己資金

不動産の担保の有無

有担保

（注1） 追加取得資産は、平成23年3月18日付開示で公表した取得資産（信託受益権）の信託財産に組み入れます。 （注2） 上記の賃貸借契約の変更覚書の締結により、平成23年3月18日付開示にて公表の賃料から59,500千円/年（消 費税別）が増額されます。 （注3） 取得価格には取得経費、固定資産税、都市計画税、消費税等などは含まれておりません。なお、当初取得資 産と追加取得資産合算の取得価格は、合計で4,059,000千円となります。 （注4） 後記4．取得先の概要をご参照ください。

全体資産の概要は以下のとおりです。

①

②

① ＋ ②

当初取得資産

追加取得資産

全体資産

取得資産の種類

不動産を信託する信

託受益権

付属設備

不動産を信託する信

託受益権

賃料の形態

固定賃料

固定賃料

固定賃料

契約賃料（年額）

234,840 千円

59,500 千円

294,340 千円

取得価格

3,550,000 千円

509,000 千円

4,059,000 千円

鑑定評価額（注１）

3,370,000 千円

―

4,060,000 千円

取得日

平成 23 年 3 月 24 日

平成 23 年 3 月 24 日

―

取得先

有限会社スプリン

グ・プロパティ―

株式会社共立メンテ

ナンス

―

取得資金

自己資金及び借入金

自己資金

自己資金及び借入金

不動産の担保の有無

有担保

有担保

有担保

(注1) 追加取得資産の取得に伴う鑑定評価は、当初取得資産に追加取得資産を組み入れた資産（全体資産）として一 体で評価しており、追加取得資産を単体としは評価しておりません。全体資産の鑑定評価額は4,060,000千円と なります。

３．追加取得資産の取得の理由

追加資産を取得し、当初取得資産（信託受益権）に追加取得資産（付属設備）を組み入

れることにより、本ホテルに係る賃貸借契約について賃料増額改定を行い、全体資産の収

益性・資産価値の向上を図ることを目的に取得いたしました。

これにより、全体資産の取得価格は、鑑定評価額を下回る価格となりました。

４．全体資産の内容

「箱根強羅温泉 季の湯 雪月花」の全体資産の内容については後記【別紙1】をご参

照ください。

５．取得先の概要

商

号

株式会社共立メンテナンス

本 店 所 在 地

東京都千代田区外神田二丁目 18 番 8 号

代

表

者

代表取締役 佐藤 充孝

資 本 金 の 額

5,136,449 千円 （平成 23 年 3 月 15 日現在）

設 立 年 月 日

昭和 54 年 9 月 27 日

主 な 事 業 の 内 容

1. 学生寮・社員寮の経営

2. 学校、病院、寮、保養施設、社会福祉施設等の給食業務と請負お

よび栄養管理、指導に関する業務

3. 老人福祉法に基づく有料老人ホームの経営

4. ホテル、旅館、保養所、研修所、飲食店の経営および請負

5. 介護保険法に基づく居宅サービス事業および介護予防サービス事

業

6. 不動産の売買、賃借、仲介および管理業

7. 家庭電機製品、家具、事務機器、日用雑貨、酒類、煙草、塩、切

手、衣料品、食料品、化粧品、菓子、ライター、文具および玩具

の販売および通信販売業

8. 生鮮食品、加工食品、冷凍食品の輸入および販売

9. 旅行業法に基づく旅行業

10. ビルメンテナンス業 等

本投資法人又は資

産運用会社との

関係

利害関係人等の該当事項なし

６．物件取得者等の状況

該当ありません。

７．媒介の概要

該当ありません。

８．決済方法

本投資法人は、本日、自己資金により決済代金を支払いました。

9．今後の見通し

全体資産の取得後の運用状況の予想は、平成23年8月期（平成22年9月1日～平成23年8月

31日）中間決算発表時（平成23年4月21日予定）に、平成23年8月期(平成22年9月1日～平

成23年8月31日）の運用状況の予想に含めて公表いたします。

以 上

＊本投資法人のホームページアドレス：

http://www.jhrth.com/

【別紙 1】箱根強羅温泉 季の湯 雪月花の全体資産の内容

物件番号 9 物件名称 箱根雪月花 1．特定資産の概要 （注 1） 特定資産の種類 不動産を信託する信託受益権 取得年月日 平成 23 年 3 月 24 日 取得価格 4,059,000 千円 鑑定評価額 4,060,000 千円 （詳細は、末尾の参考資料をご参照ください。） 2．不動産（もしくは信託不動産）の概要 （注 2） 不動産の用途 ホテル 所有形態 土地 信託受益権 建物 信託受益権 土地 地番 神奈川県足柄下郡箱根町強羅字強羅 1300 番 34 ほか 12 筆 住居表示 神奈川県足柄下郡箱根町強羅 1300 地積 10,478.89 ㎡ 用途地域等 商業地域、準防火地域 指定建蔽率 80％ 指定容積率 300％ 建物 構造／階数 RC 造／地下 1 階付 5 階建 建物用途 ホテル、浴場 建築時期 平成 18 年 10 月 延床面積 10,655.03㎡ 設計者 東急建設株式会社 施工者 東急建設株式会社 建築確認機関 日本 ERI 株式会社 現所有者 受託者：三菱 UFJ 信託銀行株式会社 受益者：本投資法人 3．交通 （注 3） 箱根登山鉄道「強羅駅」より徒歩1分 東名東京ICより車で約90分 東名御殿場 IC より車で約 30 分 4．賃貸借の状況 （注 4） テナント総数 1 賃貸可能面積 10,655.03 ㎡ 賃貸面積 10,655.03 ㎡ 契約賃料 （年間） 固定賃料： 294,340 千円 敷金・保証金 敷金 9,570 千円 最近５年間の稼働 率の推移 （面積ベ ース） 平成 18 年 11 月 15 日 ～平成 19 年 8 月 平成 19 年 9 月～ 平成 20 年 8 月 平成 20 年 9 月～ 平成 21 年 8 月 平成 21 年 9 月～ 平成 22 年 8 月 平成 22 年 9 月～ 平成 23 年 2 月 100 % 100 % 100% 100% 100 % 5．ホテル運営の関係会社 （注 5） ホテル賃借人 株式会社共立メンテナンス 建物等管理業務受託者 株式会社共立メンテナンス（注6） 6．ホテルのホームページアドレス （注 7） http://www.hotespa.net/hotels/setsugetsuka/ 7．建物状況調査報告書の概要 （注 8） 調査会社 株式会社プロパティ・リスク・ソリューション 調査時点 平成 22 年 11 月 17 日 平成 23 年 2 月 24 日 修繕費 緊急 0 千円 1 年以内 0 千円 今後 12 年の合計 74,900 千円 地震 PML 値（注 9） 14.4％ (平成 23 年 2 月 25 日現在)

8．特記事項 （注 10） ・売主から開示された資料によると、本物件の敷地内の一部から基準値を超える自然由来による鉛の存在が確認されてい ます。しかし、本物件の取得時点で、外部専門家である株式会社プロパティ・リスク・ソリューションに調査を依頼し た結果、売主による対策状況等を踏まえ本物件における健康リスクが無いとの判断を得ております。 ・本物件取得に伴い、箱根登山鉄道株式会社と有限会社スプリング・プロパティーとが締結している温泉供給契約を承継 しております。 （注 1）「特定資産の概要」欄の記載について ・ 本物件および本付属設備を合わせた特定不動産の概要を記載しております。 ・ 「特定資産の種類」には、特定資産としての不動産等資産の種別を記載しております。 ・ 「取得価格」には、当該不動産等資産の取得に要した諸費用（不動産売買媒介手数料等）を含まない金額 （不動産売買契約書等に記載された売買価格）を記載しております。 （注 2）「不動産（もしくは信託不動産）の概要」欄の記載について ・ 「地積・延床面積」、「構造／階数」、「建物用途」及び「建築時期」には、不動産登記簿謄本に記載され た事項を記載しております。但し、調査の結果、当該記載に誤りがあることが判明している場合には、この 限りではありません。 ・ 「構造」について、「S」は鉄骨造、「RC」は鉄筋コンクリート造、「SRC」は鉄骨鉄筋コンクリート造を、 それぞれ意味します。 ・ 「用途地域等」には、都市計画法第 8 条第１項第 1 号、第 2 号及び第 5 号に揚げる「用途地域」、「特別用 途地区」及び「防火地域又は準防火地域」に基づき記載しております。 （注 3）「交通」欄の記載について ・ ホテル賃借人が現在開設しているホームページ記載の情報に基づき記載しております。 （注 4）「賃貸借の状況」欄の記載について ・ 「テナント総数」欄には、本投資法人が賃貸借契約した直接の相手先となるテナントのみのテナント数を記 載しております。 ・ 「賃貸可能面積」及び「賃貸面積」欄については、本物件が賃貸面積を特定しないマスターリースであるた め、不動産登記簿謄本に記載された延床面積を記載しております。 （注5） 「ホテル運営の関係会社」欄の記載について ・ 「ホテル賃借人」欄には、本投資法人が賃貸する先を記載しております。また「建物等管理業務受託者」欄 には、本投資法人が業務の委託している先を記載しております。 （注 6）「建物等管理業務受託者」の記載について ・ 株式会社共立メンテナンスとの定期建物賃貸借契約に、賃借人の義務として建物管理業務が含まれています。 （注 7）「ホテルのホームページアドレス」欄の記載について ・ ホテル賃借人等が現在開設しているホームページアドレスを記載しております。 （注 8） 本物件への地震の影響について ・ 平成 23 年 3 月 11 日発生の東北地方太平洋沖地震及び平成 23 年 3 月 15 日発生の静岡県東部地震等による本 物件への影響を確認する為に、「建物状況調査報告書（平成 23 年 2 月 25 日付）」の「追加報告書（平成 23 年 3 月 17 日付）」を株式会社プロパティ・リスク・ソリューションより取得致しました。その結果、本物件 への影響は無いことを確認しております。 （注 9） PML について

・ PML(Probable Maximum Loss)とは、地震による予想損失率を意味します。PML については統一された定義はありませ んが、ここでは 475 年間に起こる可能性のある大小の地震に対して予想損失額及び発生確率を算出・統計処理した建 物再調達価格に対する予想損失額の割合を使用しています。算出にあたっては個別対象不動産の現地調査、建物状況 の評価、設計図書との整合性の確認、当該地の地盤の状況、地域要因、構造検討を行ったうえで算出しています。 （注 10）「特記事項」欄の記載について ・ 原則として（1）当該不動産等資産に付着しているテナント以外の第三者の権利及びかかる権利に基づく制限 等、（2）区分所有建物及び共有土地等において、他の共有者等との間に存する管理規約、協定書及び覚書等 に記載された重要な事項、（3）当該不動産等資産に関する行政法規における重要な制限等を記載しておりま す。 （注 11） 金額表示は全て千円未満を切り捨てて表示しております。

【別紙 2】物件取得後のポートフォリオ一覧

（注 1）「所在地」及び「建築時期」は、不動産登記簿謄本に記載された事項を記載しております。 （注 2）「総客室数」は、それぞれ 2010 年 3 月 24 日現在における販売可能客室数（長期自社使用は除く）を記載して おります。 （注 3） 取得価格は、百万円未満を切り捨てて表示しております。また、投資比率は、小数点第二位以下を四捨五入 して記載しております。 名称 タイプ区分 グレード区分 所在地 取得価格 (百万円) 投資比率 建築時期 総客室数 1 神戸メリケンパークオリエンタルホテル シティホテル アッパーミドル 兵庫県 神戸市 中央区 波止場町 11,400 12.8％ 1995 年 7 月 319 室 2 新浦安オリエンタルホテル シティホテル ミッドプライス 千葉県 浦安市 美浜 19,400 21.8％ 1995 年 5 月 502 室 3 なんばオリエンタルホテル ビジネスホテル ミッドプライス 大阪府 大阪市 中央区 千日前 16,700 18.7％ 1996 年 3 月 257 室 4 ホテル日航アリビラ リゾートホテル ラグジュアリー 沖縄県 中頭郡 読谷村 19,700 22.1％ 1994 年 4 月 396 室 5 奈良ワシントンホテルプラザ ビジネスホテル ミッドプライス 奈良県 奈良市 下三条町 1,800 2.0％ 2000 年 3 月 204 室 6 博多中洲ワシントンホテルプラザ ビジネスホテル ミッドプライス 福岡県 福岡市 博多区 中州 3,880 4.4％ 1995 年 3 月 247 室 7 ダイワロイネットホテル秋田 ビジネスホテル エコノミー 秋田県 秋田市 大町 2,278 2.6％ 2006 年 6 月 221 室 8 オリエンタルホテル広島 シティホテル アッパーミドル 広島県 広島市 中区 田中町 9,900 11.1％ 1993 年 9 月 227 室 9 箱根雪月花 リゾートホテル ミッドプライス 神奈川県 足柄下郡 箱根町 4,059 4.6％ 2006 年 10 月 158 室 ポートフォリオ合計 89,117 100.0% - 2,531 室

（参考資料）鑑定評価書の概要

不動産鑑定評価書の概要 （単位：千円） 鑑定評価機関 財団法人日本不動産研究所 価格時点 平成 23 年 3 月 8 日 鑑定評価額 4,060,000 千円 収益価格 直接還元法による収益価格 4,080,000 千円 総収益 294,345 千円 賃貸収入 固定賃料 294,340 千円 その他収入 5 千円 総費用 27,985 千円 純収益 (NOI) 266,360 千円 純収益 (NCF) 260,933 千円 還元利回り 6.4% DCF 法による収益還元価格 4,030,000 千円 割引率 6.2% ターミナルキャップレート 6.6% 積算価格（注 1） 3,740,000 千円 土地価格 953,000 千円 建物価格 2,160,000 千円 土地建物一体としての市場性 120％ （注 1） 「積算価格」の記載について 土地建物一体としての市場性を 120％としているため、土地建物合計価格 3,113,000 千円に 120%を乗じた 3,740,000 千円を最終的な積算価格としています。