定借アドバイザー資格認定講座
２０１６年１１月７日
埼玉県定期借地借家権推進機構
事務局長 岩宗 繁樹
定期借地権の登場
１９９1（H3）年10月4日に借地借家法が公布 借地契約の終了時に借地権が消滅 １９９１年１１月５日～１９９２年１２月１２日 良質の宅地・住宅供給 持ち家取得 宮沢喜一内閣 特徴 首相の思惑 バブル崩壊 １９９１年３月（H4）から１９９３（5）年１０月 １９７３（S48）年12月から１９９３年（H5） 平成４年 ８月１日 施行 失われた２０年 地主の借地アレルギー埼玉県最高路線価の推移
0 100 200 300 400 500 600 700 １９８２年 １９９２年 ２００２年 ２０１６年浦和・大宮
浦和・大宮 ㎡ ８７万円 ６３２万円 １２６万円 ２７６万円 日経平均最高値 １９８９年１２月２９日 ３万８９１５．８７円貸したら戻ってこない借地権
平成４年８月1日以前に契約した借地権 旧借地権 契約期間満了 借地人の同意がないと終了しない 地主は更新拒否 法律が何度でも更新 「法定更新」 地主が裁判 地主側に返して貰う「正当事由」を問われる 法定更新 期限の定めのない借地権となる借地権は半永久的に継続
立退料が高額に
なる 権利金なる が高額に
定期借地権の種類
一般 定期借地権 事業用 定期借地権 建物譲渡 特約付借地権 存続期間 ５０年以上 １０年以上 ５０年未満 ３０年以上 利用目的 用途制限なし 事業用に限る 用途制限なし 契約方法 公正証書等書面 必ず公正証書 口頭でも可 ①契約の更新 ②相続期間延長 ③建物買取 ないという特約 同左 ３０年以上経過 後建物を地主が 買い取り 借地関係の終了 期間満了 借地人から期間 内解約の申入れ 期間満了 建物譲渡 契約終了時の 建物 借地人が建物を 取り壊す 借地人が建物を 取り壊す 借家関係は継続 借地権を消滅させる方法の違いに注目！ 建物 所有 平成２０年 に改正 名称も変更むさしのIタウン四季の街
一般定期借地権 ７０年
地主 東京都
１０haの都有地を一般定期借地権に て分譲 全２８０区画 西武新宿線・西武国分寺線 新宿から３０分 東村山駅より徒歩１０分 １期 平成１９年１月から ７期 平成２０年１０月 権利金 １０００万円 敷金 ２００万円 地代 ５万円 管理費・積立金 １万円 敷地面積 １３８～２２７㎡ 建物面積 １０５～１３９㎡ 最多価格帯 ３２００万円 １期（５０区画） 最高倍率４９倍 平均８．６倍 ６期（43区画） 最高倍率32倍 平均4.4倍 東京工務店が借地権者 転借地権 借地権を又貸しムカサガーデン
さいたま市緑区三室706番地 45区画 平成10年から19年
事業用定期借地権
JR浜松町 徒歩３分 土地面積 １９５．１７㎡ ５９．０３坪 トランクルーム ３５１区画 事務所 １区画 店舗 １区画 契約期間満期で建物を解体して更地で返還 土地の固定資産税 ３５０万円 減額なし建物譲渡特約付き定期借地権
敷地面積 １９１．７４㎡ １４階建て １K１８戸 事務所 １LDK５９戸 ３５年後に地主に売却 固定資産税 ３３８万円 固定資産税 ５６万円 定期借地権の最大のデメリット 経費がない事定期借地権の底地評価
残存期間 定期借地権価格 底地価格 5年以下 5％ 95％ 10年以下 10％ 90％ 15年以下 15％ 85％ 15年超 20％ 80％ 一般定期借地権でも同族間の賃貸借はこの評価となります 長期契約は 一般定借と同じと して税務署に認 めさせる 不動産鑑定士一般定期借地権の減額効果
借地権割合と底地割合
底地割合
借地権割合 底地割合 路線価図 評価倍率表 地域区分 Ｃ 70％ 55％ Ｄ 60％ 60％ Ｅ 50％ 65％ Ｆ 40％ 70％ Ｇ 30％ 75％ 更地価格 5000万円 借地人の 資産価値 40％ 2000万円 地主の相続 税評価60％ 3000万円定期借地権の一時金
土地所有者 借地人 保証金 ・長期の債務 ・期間満了時の返還負担 ・長期間資金が固定化 ・将来返還されるかの不安 権利金 ・一括して課税（個人は累 進課税） 【事業者の場合】 ・減価償却できない ・期間満了時に全額特別 損失扱い 前払地代 前受地代 ・期間に応じて益金(収入) 計上 （期間均等割りした年額分 を収入計上） ・但し中途解約時には未 経過分を返還する。 【事業者の場合】 ・期間に応じて損金（経費） 計上保証金の債務
0 20 40 60 80 100 120 0 10 20 30 40 50 債務 現金 経過年数 保証金の額×（1－複利原価率） 複利計算による将来価値の現価値への乗数保証金に対する課税
① 事業用運用 課税されない 造成費・賃貸事業の借入返済・新規のアパート建築等 ② 金融資産運用 課税されない 預貯金、公社債、指定金銭信託、貸付信託、抵当証券、一時払い養老保険 等の金融類似商品 ③ 家事消費（課税扱い） 家事費として使用した金額に対し、保証金につき適正な利率により計算し た利息に相当する金額を、保証金を返還するまでの各年分の不動産所得の 金額に計上算入する。 （利率は毎年異なり、平成26年の申告は0.5％） 例えば1000万円の保証金を自宅建設などに当てていた場合、その年度分 の利息相当として5万円を所得計上し所得税の対象権利金所得の分類
• 臨時所得となる場合
• 3年以上の期間にわたって不動産を貸付
• 権利金額が年間地代の2倍以上
• 臨時所得の平均課税 不動産所得（5分5乗）
• 臨時所得の合計額がその年分の総合所得金額
の2倍以上
• 収受した権利金の金額が、更地価格の2分の１
以上は譲渡所得
定期借地権の前払方式事業モデル
① 収益不動産の開発 建物譲渡特約
②一括前払地代方式の定期借地権マンション
③ 一括前払い方式を活用した等価交換事業
④ 全期間一括前払地代相当額を権利金で授
受する方式
⑤ 戸建ての前払地代
権利金として譲渡税とすることも魅力 20％江古田の森プロジェクト
C街区 15,790㎡ 子育て世帯向け 賃貸マンション 263戸 医療従事者向け住宅 56戸 学生寮 85戸 サ高住 121戸 優良老人ホーム 94戸 平成30年8月 A街区 17,740㎡ 分譲マンション 531戸 平成30年3月 C街区 6,000㎡ 東京総合病院 平成29年4月 UR 一般定期借地権旧豊島区役所跡地
７６年６ヶ月の 定期借地権 １９１億円 前払地代 ２０１９年３月 竣工予定 東京建物 サンケイビル 完成後 新ホール 部分を区が 購入都市農家の悩み
• 固定資産税の支払い
• 争族対策
• 納税、節税、遺産分割対策
• 相続税の今後の改正も不安
• 基礎控除の引き下げ
• 最高税率の引き上（現在55％平成3年75％）
相続税も固定資産税も心配な地主さんは頭を抱えている 富裕層は 狙われて いる小規模宅地の特例
• 固定資産税の税額＝課税標準×1.4%
• 住宅用地で200㎡以下の部分 1/6
• 住宅用地で200㎡を超える部分は1/3
• 賃貸住宅は×戸数×200㎡
• 都市計画税の計算＝課税標準×0.3%
• 住宅用地で200㎡以下の部分 1/3
• 住宅地で200㎡を超える部分 2/3
道路 路線価130千円 自宅 敷地面積 1000㎡ 相続税評価額 1億3千1万円 子二人の相続税 392万円（合計） 妻の相続税 0 植木の管理費 草むしり 固定資産税 都市計画税 160万円 究極 の選 択
あ 道路 路線価 130千円 地主の自宅敷地 小規模宅地 330㎡ 自宅敷地 相続税評価 858万円 団信への加 入がお勧め 貸家 建付け地 借入による による債務 相続税は 大幅減額 Ａ Ｂ 駐車場 駐車場 貸家 ２戸 貸家 ２戸
あ 道路 路線価 130千円 地主の自宅敷地 小規模宅地 330㎡ Ａ Ｂ Ｃ Ｄ 自宅敷地 相続税評価 858万円 奥様が全て 相続 相続税0 その他敷地 相続税評価 4914万円 1億3千万 が 5772万円 相続税 370万円が 30万円 Ａ Ｂ 保証金300万円 保証金300万円 保証金300万円 保証金300万円 地代 25000円 地代 25000円 地代 25000円 地代 25000円
あ 道路 路線価 130千円 地主の自宅敷地 小規模宅地 330㎡ Ａ Ｂ Ｃ Ｄ 借地継続 土地売却
