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豊 島 区 高 度 利 用 地 区

指 定 方 針 及 び 指 定 基 準

目

次

指 定 方 針

― ― ― ― ― ― ― ― ― ― ― ― ― ― ― ― ― ― ― ― ― ― ― １

指 定 基 準

― ― ― ― ― ― ― ― ― ― ― ― ― ― ― ― ― ― ― ― ― ― ― ４ 第 １ 用 語 の 定 義 ― ― ― ― ― ― ― ― ― ― ― ― ― ― ― ― ― ― ― ― ４ 第 ２ 高 度 利 用 地 区 の 指 定 対 象 区 域 ― ― ― ― ― ― ― ― ― ― ― ― ７ 第 ３ 高 度 利 用 地 区 の 指 定 要 件 ― ― ― ― ― ― ― ― ― ― ― ― ― ― ８ １ 地 区 の 最 低 規 模 ２ 地 区 の 境 界 ３ 幹 線 道 路 等 の 公 共 施 設 ４ 壁 面 の 位 置 の 制 限 第 ４ 容 積 率 の 緩 和 の 最 高 限 度 等 ― ― ― ― ― ― ― ― ― ― ― ― ― ― ― ９ １ 容 積 率 の 緩 和 の 最 高 限 度 及 び 容 積 率 の 最 高 限 度 ２ 空 地 等 の 確 保 に 係 る 容 積 率 の 緩 和 及 び 育 成 用 途 の 設 定 ３ 容 積 率 の 緩 和 の 用 途 に つ い て ４ 容 積 率 の 緩 和 の 適 用 に つ い て 第 ５ 容 積 率 の 緩 和 の 基 準 ― ― ― ― ― ― ― ― ― ― ― ― ― ― ― ― ― ― 12 １ 空 地 の 確 保 に 対 す る 容 積 率 の 緩 和 ２ 公 共 的 屋 内 空 間 の 確 保 に 対 す る 容 積 率 の 緩 和 ３ 緑 化 施 設 の 確 保 に 対 す る 容 積 率 の 緩 和 ４ 一 時 滞 在 施 設 の 確 保 に 対 す る 容 積 率 の 緩 和 ５ 住 宅 の 確 保 に 対 す る 容 積 率 の 緩 和 ６ 道 路 の う ち 最 大 の 幅 員 が 12m 未 満 の 場 合 の 容 積 率 の 緩 和 等 ７ 空 地 の 確 保 に 対 す る 容 積 率 の 緩 和 に お け る 緑 化 の 程 度 に よ る 増 減 ８ 公 共 的 屋 内 空 間 の 確 保 、 緑 化 施 設 の 確 保 及 び 一 時 滞 在 施 設 の 確 保 に 対 す る 容 積 率 の 緩 和 の 合 計 の 限 度 第 ６ 防 災 都 市 づ く り 等 の た め の 特 例 ― ― ― ― ― ― ― ― ― ― ― ― ― 20 １ 対 象 区 域 ２ 指 定 要 件 の 緩 和 ３ 指 定 条 件 ４ 容 積 率 の 緩 和 の 基 準 第 ７ 機 能 更 新 型 高 度 利 用 地 区 の 特 例 ― ― ― ― ― ― ― ― ― ― ― ― ― 21 １ 対 象 区 域 ２ 容 積 率 の 緩 和 の 基 準 第 ８ 眺 望 の 保 全 に 関 す る 景 観 誘 導 に 適 合 す る 場 合 の 特 例 ― ― ― ― 24 第 ９ そ の 他 の 限 度 ― ― ― ― ― ― ― ― ― ― ― ― ― ― ― ― ― ― ― ― ― 24 １ 容 積 率 の 最 低 限 度 ２ 建 築 面 積 の 最 低 限 度 第 10 関 連 す る 都 市 計 画 の 変 更 等 ― ― ― ― ― ― ― ― ― ― ― ― ― ― ― 25 １ 高 度 地 区 ２ 防 火 地 域 及 び 準 防 火 地 域 ３ 用 途 地 域 等 第 11 企 画 提 案 書 ― ― ― ― ― ― ― ― ― ― ― ― ― ― ― ― ― ― ― ― ― ― 25

第 12 企 画 内 容 の 合 意 形 成 ― ― ― ― ― ― ― ― ― ― ― ― ― ― ― ― ― ― 26 第 13 企 画 提 案 書 の 変 更 ― ― ― ― ― ― ― ― ― ― ― ― ― ― ― ― ― ― ― 26 第 14 標 識 等 の 設 置 ― ― ― ― ― ― ― ― ― ― ― ― ― ― ― ― ― ― ― ― ― 26 第 15 指 定 方 針 等 の 施 行 ― ― ― ― ― ― ― ― ― ― ― ― ― ― ― ― ― ― ― 26

指 定 方 針

１ 高 度 利 用 地 区 は 、 東 京 都 及 び 豊 島 区 に お け る 土 地 利 用 計 画 の 位 置 付 け に 基 づ き 、 当 該 地 区 の 土 地 利 用 の 状 況 及 び 将 来 の 動 向 、 周 辺 市 街 地 の 土 地 利 用 の 動 向 等 の 地 区 の 特 性 を 踏 ま え 、 土 地 の 合 理 的 か つ 健 全 な 高 度 利 用 と 都 市 機 能 の 更 新 を 図 る こ と を 目 的 と し て 指 定 す る 。 こ の 場 合 に お い て 、 居 住 機 能 の 回 復 と 防 災 性 の 向 上 に 十 分 配 慮 す る も の と す る 。 ２ 高 度 利 用 地 区 は 、 都 市 計 画 区 域 の 整 備 、 開 発 及 び 保 全 の 方 針 、 都 市 再 開 発 方 針 等 及 び 豊 島 区 都 市 計 画 マ ス タ ー プ ラ ン 等 の 都 市 計 画 並 び に 東 京 構 想 ２ ０ ０ ０ 、 東 京 の 新 し い 都 市 づ く り ビ ジ ョ ン 、 新 し い 都 市 づ く り の た め の 都 市 開 発 諸 制 度 活 用 方 針 （ 以 下 「 活 用 方 針 」 と い う 。 ） 、 用 途 地 域 等 に 関 す る 指 定 方 針 及 び 指 定 基 準 、 東 京 都 景 観 計 画 そ の 他 地 域 ご と の 方 針 等 （ 以 下 併 せ て 「 基 本 計 画 等 」 と い う 。 ） に 適 合 し て い な け れ ば な ら な い 。 ３ 高 度 利 用 地 区 に は 、 建 築 物 の 敷 地 等 の 統 合 を 促 進 し 、 小 規 模 建 築 物 の 建 築 を 抑 制 す る た め 、 地 区 特 性 に 応 じ て 建 築 面 積 の 最 低 限 度 を 定 め る 。 ４ 高 度 利 用 地 区 に は 、 市 街 地 環 境 の 改 善 に 必 要 な 空 地 を 確 保 す る た め 、 建 ぺ い 率 の 最 高 限 度 及 び 壁 面 の 位 置 の 制 限 を 定 め る 。 ま た 、 地 区 計 画 及 び 市 街 地 再 開 発 事 業 等 の 関 連 都 市 計 画 を 活 用 し て 広 場 等 の 空 地 の 確 保 に 努 め る も の と す る 。 ５ 高 度 利 用 地 区 に は 、 都 市 整 備 の 目 標 、 公 共 施 設 の 整 備 状 況 、 地 区 内 に 確 保 さ れ る 空 地 等 を 総 合 的 に 判 断 し て 容 積 率 の 最 高 限 度 及 び 最 低 限 度 を 定 め る 。 容 積 率 の 最 高 限 度 を 定 め る に 当 た り 、 当 該 地 区 の 住 宅 確 保 の 必 要 性 、 活 用 方 針 に 定 め る 育 成 用 途 、 市 街 地 環 境 の 改 善 に 資 す る 公 共 性 の 高 い 屋 内 空 間 等 の 確 保 並 び に 緑 化 及 び カ ー ボ ン マ イ ナ ス の 推 進 に つ い て も 十 分 配 慮 す る も の と す る 。 ６ 既 に 都 市 基 盤 施 設 が 高 い 水 準 で 整 備 さ れ て お り 、 か つ 、 商 業 等 の 機 能 の 卓 越 し た 集 積 が 見 ら れ る も の の 、 建 築 物 の 老 朽 化 又 は 陳 腐 化 が 進 行 し つ つ あ る 地 区 に お い て 、 都 市 内 の 枢 要 な 商 業 、 文 化 、 交 流 等 の 拠 点 と し て 建 築 物 の 建 替 え 等 を 通 じ た 都 市 機 能 の 更 新 を 的 確 に 誘 導 す る こ と が 特 に 必 要 な 場 合 に あ っ て は 、 容 積 率 の 最 高 限 度 を 定 め る に 当 た っ て 、 当 該 地 区 の 都 市 機 能 の 更 新 の た め に 必 要 な 用 途 の 誘 導 に 配 慮 し た 機 能 更 新 型 高 度 利 用 地 区 制 度 を 活 用 す る こ と が で き る 。 こ の 場 合 、 ４ の 規 定 に か か わ ら ず 、 空 地 の 確 保 を 高 度 利 用 地 区 指 定 の 要 件 と し な い も の と す る 。 ７ 高 度 利 用 地 区 の 指 定 に 当 た っ て 地 域 地 区 及 び 都 市 施 設 に 関 す る 都 市 計 画 の 変 更 が 必 要 に な る と き は 、 当 該 変 更 を 行 う も の と す る 。 ま た 、 土 地 利 用 の 方 針 を 定 め る な ど 必 要 に 応 じ て 地 区 計 画 等 を 決 定 す る も の と す る 。

８ 高 度 利 用 地 区 の 指 定 に 当 た っ て は 、 市 街 地 環 境 、 都 市 基 盤 等 に 関 す る 次 の 事 項 に つ い て 十 分 な 調 整 を 行 い 、 計 画 内 容 に 反 映 さ せ る も の と す る 。 (1) 土 地 利 用 等 周 辺 市 街 地 の 土 地 利 用 の 現 況 及 び 将 来 の 動 向 に 配 慮 す る と と も に 、 都 市 計 画 区 域 の 整 備 、 開 発 及 び 保 全 の 方 針 及 び 豊 島 区 の 都 市 計 画 マ ス タ ー プ ラ ン （ 以 下 「 都 市 計 画 の マ ス タ ー プ ラ ン 」 と い う 。 ） に 適 合 す る よ う に 計 画 す る こ と 。 特 に 、 地 域 の 特 性 を 踏 ま え た ま ち づ く り 方 針 等 が 定 め ら れ て い る 場 合 に は 、 そ の 内 容 に 適 合 す る よ う に 計 画 す る こ と 。 ま た 、 工 業 系 用 途 地 域 内 に お い て 、 住 宅 の 確 保 を 図 る 場 合 に は 、 工 業 の 利 便 の 増 進 及 び 住 環 境 の 保 護 の 調 和 に 配 慮 す る こ と 。 (2) 道 路 等 高 度 利 用 地 区 内 に 予 定 さ れ る 建 築 物 が 、 道 路 等 の 公 共 施 設 に 与 え る 影 響 を 検 討 し 、 地 区 内 の 公 共 施 設 等 の 整 備 を 図 る な ど 必 要 な 対 策 を 講 じ る こ と 。 (3) 福 祉 東 京 都 福 祉 の ま ち づ く り 条 例 （ 平 成 ７ 年 東 京 都 条 例 第 ３ ３ 号 ） の 整 備 基 準 及 び 高 齢 者 、 障 害 者 等 の 移 動 等 の 円 滑 化 の 促 進 に 関 す る 法 律 （ 平 成 １ ８ 年 法 律 第 ９ １ 号 ） の 建 築 物 移 動 等 円 滑 化 誘 導 基 準 に 適 合 す る よ う に 努 め 、 高 齢 者 、 障 害 者 な ど 全 て の 人 が 施 設 等 を 安 全 か つ 快 適 に 利 用 で き る よ う 、 福 祉 の ま ち づ く り に 十 分 配 慮 す る こ と 。 (4) 都 市 環 境 へ の 配 慮 環 境 と 共 生 す る 都 市 の 実 現 の た め に 、 法 令 に 規 定 す る 環 境 基 準 の 達 成 に 努 め る こ と 。 ま た 、 都 民 の 健 康 と 安 全 を 確 保 す る 環 境 に 関 す る 条 例 （ 平 成 １ ２ 年 東 京 都 条 例 第 ２ １ ５ 号 ） に 基 づ く 建 築 物 環 境 計 画 書 の 作 成 に 当 た っ て は 、 環 境 配 慮 指 針 に 基 づ き 評 価 し 、 よ り 評 価 の 高 い 優 良 な 建 築 物 と な る よ う 計 画 す る と と も に 、 東 京 に お け る 自 然 の 保 護 と 回 復 に 関 す る 条 例 （ 平 成 １ ２ 年 東 京 都 条 例 第 ２ １ ６ 号 。 以 下 「 自 然 保 護 条 例 」 と い う 。 ） 及 び 東 京 に お け る 自 然 の 保 護 と 回 復 に 関 す る 条 例 施 行 規 則 （ 平 成 １ ３ 年 東 京 都 規 則 第 ３ ９ 号 。 以 下 「 施 行 規 則 」 と い う 。 ） に 規 定 す る 緑 化 基 準 に 基 づ き 、 よ り 一 層 の 緑 化 を 図 る よ う 積 極 的 に 努 め る こ と 。 (5) 都 市 景 観 へ の 配 慮 魅 力 あ る 景 観 が 形 成 さ れ る よ う 建 築 物 の 壁 面 の 位 置 や 規 模 、 色 彩 、

対 策 に 積 極 的 に 取 り 組 む こ と で 、 都 市 の 自 立 性 の 確 保 に 配 慮 す る こ と 。 (7) そ の 他 建 築 物 の 整 備 及 び 建 築 敷 地 の 整 備 に 関 す る 計 画 を 定 め る に 当 た り 、 周 辺 市 街 地 の 環 境 と の 調 和 、 歴 史 的 又 は 文 化 的 環 境 の 保 全 、 省 エ ネ ル ギ ー 等 に 十 分 配 慮 す る こ と 。

指 定 基 準

第 １ 用 語 の 定 義 (1) 容 積 率 建 築 物 の 延 べ 面 積 の 敷 地 面 積 に 対 す る 割 合 を 率 （ ％ ） で 表 し た も の を い う 。 (2) 基 準 容 積 率 用 途 地 域 に 係 る 都 市 計 画 に お い て 定 め ら れ た 当 該 地 区 の 容 積 率 の 最 高 限 度 で 、 建 築 基 準 法 （ 昭 和 ２ ５ 年 法 律 第 ２ ０ １ 号 。 以 下 「 基 準 法 」 と い う 。） 第 ５ ２ 条 に 規 定 す る も の を い う 。 (3) 建 ぺ い 率 建 築 物 の 建 築 面 積 の 敷 地 面 積 に 対 す る 割 合 を 率 （ ％ ） で 表 し た も の を い う ｡ (4) 指 定 建 ぺ い 率 用 途 地 域 に 係 る 都 市 計 画 に お い て 定 め ら れ た 当 該 地 区 の 建 ぺ い 率 の 最 高 限 度 で 、 基 準 法 第 ５ ３ 条 第 １ 項 各 号 に 規 定 す る も の を い う 。 (5) 延 べ 面 積 建 築 物 の 各 階 の 床 面 積 の 合 計 を い う 。 (6) 住 居 系 用 途 地 域 都 市 計 画 法 （ 昭 和 ４ ３ 年 法 律 第 １ ０ ０ 号 。 以 下 「 法 」 と い う 。） 第 ８ 条 第 １ 項 第 １ 号 に 規 定 す る 用 途 地 域 の う ち 、 第 一 種 中 高 層 住 居 専 用 地 域 、 第 二 種 中 高 層 住 居 専 用 地 域 、 第 一 種 住 居 地 域 、 第 二 種 住 居 地 域 及 び 準 住 居 地 域 を い う 。 (7) 商 業 系 用 途 地 域 法 第 ８ 条 第 １ 項 第 １ 号 に 規 定 す る 用 途 地 域 の う ち 、 近 隣 商 業 地 域 及 び 商 業 地 域 を い う 。 (8) 工 業 系 用 途 地 域 法 第 ８ 条 第 １ 項 第 １ 号 に 規 定 す る 用 途 地 域 の う ち 、 準 工 業 地 域 、 工 業 地 域 及 び 工 業 専 用 地 域 を い う 。 (9) 壁 面 の 位 置 の 制 限 法 第 ８ 条 第 ３ 項 第 ２ 号 （ チ ） に 規 定 す る 壁 面 の 位 置 の 制 限 を い う 。 道 路 に 面 す る 全 て の 建 築 敷 地 部 分 に 、 道 路 （ 計 画 道 路 を 含 む 。） の 境 界 線 か ら １ ｍ 以 上 の 位 置 に 壁 面 の 位 置 の 制 限 を 定 め る 場 合 「 道 路 境 界 線 か ら １ ｍ 以 上 の 壁 面 の 位 置 の 制 限 を 定 め る 。」 と い う 。

(11) 広 場 等 （ 広 場 等 の 有 効 な 空 地 ） 高 度 利 用 地 区 内 の 建 築 物 の 敷 地 内 に 設 け る 空 地 の う ち 、日 常 一 般 に 公 開 さ れ る 部 分 で 壁 面 の 位 置 の 制 限 に よ り 確 保 す る 空 地 に 隣 接 し 、か つ 、１ ０ ０ ㎡ 以 上 の 面 積 を 有 す る も の を い う 。 ま た 、他 の 広 場 等 の 有 効 な 空 地 と 有 効 に 連 絡 す る ピ ロ テ ィ 及 び 建 築 物 の 内 部 に 設 け る 、日 常 一 般 に 公 開 さ れ る ア ト リ ウ ム な ど の 屋 内 空 間 に つ い て は 、必 要 と な る 広 場 面 積 全 体 の １ ／ ２ を 超 え な い 範 囲 で 広 場 の 面 積 に 加 え る こ と が で き る 。た だ し 、こ の 場 合 、公 共 的 屋 内 空 間 と し て の 評 価 の 対 象 と は し な い 。 な お 、広 場 等 と し て 地 区 計 画 等 で 地 区 施 設 と し て 定 め る も の 又 は 市 街 地 再 開 発 事 業 で 建 築 敷 地 の 整 備 に 関 す る 計 画 と し て 定 め る も の に 限 る も の と す る 。 (12) 公 共 的 屋 内 空 間 高 度 利 用 地 区 内 の 建 築 物 に 設 け る ア ト リ ウ ム 、ホ ー ル 等 の 交 流 施 設 や ギ ャ ラ リ ー 、美 術 館 等 の 文 化 施 設 等 で 、地 区 計 画 等 に よ り そ の 計 画 的 な 必 要 性 が 明 ら か に さ れ た も の を い う 。 (13) 緑 化 施 設 建 築 物 の 屋 上 の 緑 化 を 継 続 的 に 図 る 施 設 で 、 高 度 利 用 地 区 の 都 市 計 画 を 決 定 す る 豊 島 区 長 が 、 次 に 該 当 す る と 認 め る 部 分 を い う 。 ア 土 そ の 他 こ れ に 類 す る も の を 、樹 木 の 植 栽 及 び 生 育 に 必 要 な 深 さ 以 上 入 れ る こ と が で き る 植 栽 基 盤 が あ る こ と 。 イ 恒 常 的 な 緑 化 の 効 果 及 び 建 物 の 維 持 管 理 等 に 考 慮 し 、樹 木 、多 年 草 等 を 有 効 に 植 栽 す る こ と 。 (14) 容 積 率 の 緩 和 容 積 率 の 最 高 限 度 を 基 準 容 積 率 を 超 え て 定 め る 場 合 、 容 積 率 の 最 高 限 度 と 基 準 容 積 率 の 差 を い う 。 例 え ば 、 基 準 容 積 率 に ５ ０ を 加 え た 数 値 を 容 積 率 の 最 高 限 度 と す る 場 合 、「 容 積 率 を ５ ０ ％ 緩 和 す る 。」 と い う 。 (15) 都 市 再 開 発 方 針 等 法 第 ７ 条 の ２ に 定 め る 方 針 。東 京 都 で は 、都 市 再 開 発 法（ 昭 和 ４ ４ 年 法 律 第 ３ ８ 号 ） 第 ２ 条 の ３ 第 １ 項 又 は 第 ２ 項 の 規 定 に よ る 都 市 再 開 発 の 方 針 、 大 都 市 地 域 に お け る 住 宅 及 び 住 宅 地 の 供 給 に 関 す る 特 別 措 置 法 （ 昭 和 ５ ０ 年 法 律 第 ６ ７ 号 ） 第 ４ 条 第 １ 項 の 規 定 に よ る 住 宅 市 街 地 の 開 発 整 備 の 方 針 及 び 密 集 市 街 地 に お け る 防 災 街 区 の 整 備 の 促 進 に 関 す る 法 律 （ 平 成 ９ 年 法 律 第 ４ ９ 号 ） 第 ３ 条 第 １ 項 の 規 定 に よ る 防 災 街 区 整 備 方 針 を 策 定 す る こ と と な っ て い る 。 (16) 地 区 計 画 等 法 第 １ ２ 条 の ４ に 規 定 す る 地 区 計 画 等 を い う 。 (17) 緑 化 率 自 然 保 護 条 例 及 び 施 行 規 則 に 規 定 す る 緑 化 基 準 に 基 づ き 算 出 し た 、敷 地

面 積 か ら 建 築 面 積 を 除 い た 数 値 と 屋 上 の 面 積 （ 屋 上 の う ち 建 築 物 の 管 理 に 必 要 な 施 設 に 係 る 部 分 の 面 積 を 除 い た 面 積 ） の和に 対 す る 地 上 部 及 び 建 築 物 上 の 緑 化 面 積 の 合 計 の 割 合 を 率 （ ％ ） で 表 し た も の を い う 。 (18) 緑 化 推 進 エ リ ア 活 用 方 針 に 定 め る「 環 境 軸 周 辺 」緑 化 推 進 エ リ ア 及 び「 ヒ ー ト ア イ ラ ン ド 対 策 」 緑 化 推 進 エ リ ア を い う 。 (19) 一 時 滞 在 施 設 活 用 方 針 に 定 め る 一 時 滞 在 施 設 を い う 。 (20) 待 機 ス ペ ー ス 活 用 方 針 に 定 め る 待 機 ス ペ ー ス を い う 。 (21) 企 画 提 案 書 「 高 度 利 用 地 区 」に つ い て 、区 域 内 の 関 係 地 権 者 、住 民 等 に よ る 再 開 発 ・ 開 発 整 備 な ど の 計 画 に 関 す る 提 案 内 容 を 記 載 し た 資 料 を い う 。

第 ２ 高 度 利 用 地 区 の 指 定 対 象 区 域 第 一 種 低 層 住 居 専 用 地 域 及 び 第 二 種 低 層 住 居 専 用 地 域 以 外 の 用 途 地 域 が 指 定 さ れ て い る 地 域 の う ち 、 次 の １ か つ ２ に 該 当 す る 区 域 内 に 指 定 す る 。 １ 次 の い ず れ か に 該 当 す る 高 度 利 用 を 図 る べ き 区 域 内 で あ る こ と 。 (1) 枢 要 な 商 業 地 、業 務 地 又 は 住 宅 地 と し て 高 度 に 土 地 利 用 を 図 る べ き 区 域 に あ っ て 、土 地 の 効 率 的 な 利 用 が で き な い 地 区 で 、土 地 の 健 全 な 高 度 利 用 を 促 進 す べ き 区 域 (2) 敷 地 が 細 分 化 さ れ て い る こ と 、公 共 施 設 の 整 備 が 不 十 分 な こ と 等 に よ り 土 地 利 用 の 状 況 が 著 し く 不 健 全 な 地 区 で あ っ て 、都 市 環 境 の 改 善 又 は 災 害 の 防 止 等 の 観 点 か ら 土 地 の 健 全 な 高 度 利 用 を 図 る べ き 区 域 (3) そ の 全 部 又 は 一 部 が 中 高 層 の 住 宅 街 区 と し て 整 備 さ れ る べ き 区 域 (4) (1)か ら (3)に 掲 げ る も の の ほ か 、土 地 の 合 理 的 か つ 健 全 な 高 度 利 用 と 都 市 機 能 の 更 新 を 図 る べ き 区 域 ２ 次 の い ず れ か に 該 当 す る 位 置 付 け が な さ れ て い る 区 域 内 で あ る こ と 。 (1) 都 市 再 開 発 方 針 等 の 都 市 計 画 に 定 め ら れ た 都 市 再 開 発 の 方 針 で 、再 開 発 促 進 地 区 と し て 位 置 付 け ら れ て い る 区 域 (2) 都 市 再 開 発 方 針 等 の 都 市 計 画 に 定 め ら れ た 住 宅 市 街 地 の 開 発 整 備 の 方 針 で 重 点 地 域 又 は 重 点 地 区 と し て 位 置 付 け ら れ て い る 区 域 （ 以 下 「 住 宅 重 点 地 区 等 」 と い う 。） (3) 活 用 方 針 に お け る 都 心 、副 都 心 、新 拠 点 及 び 核 都 市 の 区 域 そ の 他 の 都 心 等 拠 点 地 区 又 は 一 般 拠 点 地 区 に 位 置 付 け ら れ て い る 区 域 (4) 防 災 都 市 づ く り 推 進 計 画 で 整 備 地 域 及 び 重 点 整 備 地 域 に 位 置 付 け ら れ て い る 区 域 又 は 都 市 再 開 発 方 針 等 の 都 市 計 画 に 定 め ら れ た 防 災 街 区 整 備 方 針 で 防 災 再 開 発 促 進 地 区 に 位 置 付 け ら れ て い る 区 域 (5) 豊 島 区 の 都 市 計 画 に 関 す る 基 本 的 な 方 針（ 以 下「 都 市 計 画 マ ス タ ー プ ラ ン 」 と い う 。） に お い て 土 地 の 高 度 利 用 を 図 る べ き 地 区 と し て 位 置 付 け ら れ て い る 区 域 (6) 地 区 計 画 等 が 定 め ら れ て い る 区 域 （ 同 時 に 定 め る 場 合 を 含 む 。） で 、 土 地 の 高 度 利 用 を 図 る べ き 地 区 と し て 位 置 付 け ら れ て い る 区 域 (7) 市 街 地 再 開 発 事 業 、市 街 地 再 開 発 促 進 区 域 又 は 住 宅 街 区 整 備 促 進 区 域 の 都 市 計 画 が 定 め ら れ て い る 区 域 （ 同 時 に 定 め る 場 合 を 含 む 。）

第 ３ 高 度 利 用 地 区 の 指 定 要 件 １ 地 区 の 最 低 規 模 高 度 利 用 地 区 の 規 模 は 、お お む ね ０ ．５ ha 以 上 と す る 。た だ し 、地 区 計 画 等 そ の 他 地 域 ご と の 方 針 を 策 定 し 、 一 体 と し て そ れ ぞ れ の 区 域 の 特 性 に ふ さ わ し い 態 様 を 備 え た 良 好 な 環 境 の 各 街 区 を 整 備 し 、 及 び 保 全 す る た め 、 地 区 の 特 性 に 応 じ た 、 建 築 物 の 建 築 形 態 、 公 共 施 設 そ の 他 の 施 設 の 配 置 等 必 要 な 事 項 が 定 め ら れ た 区 域 内 に お い て 市 街 地 再 開 発 事 業 を 施 行 す る 地 区 に あ っ て は 、 お お む ね ０ ． ２ ha 以 上 と す る 。 ２ 地 区 の 境 界 高 度 利 用 地 区 の 境 界 は 、 原 則 と し て 道 路 、 河 川 そ の 他 明 確 な 地 形 、 地 物 等 に よ る も の と し 、 こ れ が な い 場 合 に は 幅 員 ４ ｍ 以 上 の 道 路 、 緑 道 若 し く は 公 共 空 地 の 整 備 計 画 を 地 区 計 画 等 又 は 市 街 地 再 開 発 事 業 等 の 都 市 計 画 で 定 め て 、 そ れ を 地 区 の 境 界 と す る 。 た だ し 、 地 区 計 画 等 又 は 市 街 地 再 開 発 事 業 等 の 都 市 計 画 で 敷 地 内 通 路 等 の 有 効 な 空 地 を 設 け る こ と を 定 め る 場 合 、 そ の 他 街 区 の 状 況 に よ り 道 路 等 を 新 設 す る 必 要 が な い と 認 め ら れ る 場 合 で 区 域 境 界 が 明 確 な 場 合 は こ の 限 り で な い 。 ３ 幹 線 道 路 等 の 公 共 施 設 高 度 利 用 地 区 の 区 域 が 接 す る 道 路 は 、 高 度 利 用 を 図 る た め に 必 要 な 幹 線 道 路 等 の 公 共 施 設 と し て 、 次 の い ず れ か に 該 当 す る 道 路 が 整 備 さ れ て お り 、 他 の 道 路 に 有 効 に 接 続 し て い る こ と （ 以 下 「 主 要 道 路 」 と い う 。）。 た だ し 、 計 画 道 路 の 整 備 に よ り 、 他 の 道 路 に 有 効 に 通 じ る こ と が 確 実 な と き は 、 当 該 計 画 道 路 を 主 要 道 路 と み な す こ と が で き る 。 (1) 幅 員 １ ２ ｍ 以 上 の 道 路 (2) 幅 員 ８ ｍ 以 上 １ ２ ｍ 未 満 の 道 路 で 、地 区 内 に 次 の 内 容 を 定 め る も の で あ る こ と 。 ア 建 ぺ い 率 の 最 高 限 度 を 指 定 建 ぺ い 率 か ら １ ０ 減 じ た 数 値 以 下 に 定 め る こ と 。 イ 主 要 道 路 に つ い て は 、道 路 中 心 か ら ６ ｍ 以 上 の 位 置 に 壁 面 の 位 置 の 制 限 を 定 め る こ と 。 ４ 壁 面 の 位 置 の 制 限 高 度 利 用 地 区 に は 、 道 路 境 界 線 か ら １ ｍ （ 第 ５ の ５ の 住 宅 の 確 保 に 対 す る 容 積 率 の 緩 和 を す る 場 合 は ２ ｍ ） 以 上 の 壁 面 の 位 置 の 制 限 を 定 め る こ と 。

第 ４ 容 積 率 の 緩 和 の 最 高 限 度 等 １ 容 積 率 の 緩 和 の 最 高 限 度 及 び 容 積 率 の 最 高 限 度 高 度 利 用 地 区 で 定 め る 容 積 率 の 緩 和 の 最 高 限 度 及 び 容 積 率 の 最 高 限 度 は 次 の (1)か ら (3)ま で の 基 準 に 従 う も の と す る 。 (1) 基 準 容 積 率 に よ る 容 積 率 の 緩 和 の 最 高 限 度 ア 容 積 率 の 緩 和 の 最 高 限 度 は 、 基 準 容 積 率 に ２ 分 の １ を 乗 じ て 得 た 数 値 （ 第 ５ の ５ の 住 宅 の 確 保 に 対 す る 容 積 率 の 緩 和 を す る 場 合 は 、 更 に ５ ０ を 加 え た 数 値 ） 以 下 、 か つ 、 ３ ０ ０ ％ 以 下 と す る 。 イ 特 に 、 活 用 方 針 に お け る セ ン タ ー ・ コ ア ・ エ リ ア の 区 域 で 、 第 ５ の ５ の 住 宅 の 確 保 に 対 す る 容 積 率 の 緩 和 を す る 場 合 は 、 ア に か か わ ら ず 、 基 準 容 積 率 に １ ／ ２ を 乗 じ て 得 た 数 値 に １ ０ ０ を 加 え た 数 値 以 下 、 か つ 、 ４ ０ ０ ％ 以 下 と す る 。 (2) 主 要 道 路 の 幅 員 に よ る 容 積 率 の 最 高 限 度 は 、 下 表 の と お り と す る 。 主 要 道 路 の 幅 員 容 積 率 の 最 高 限 度 １ ２ ｍ 以 上 １ ６ ｍ 未 満 １ ， ０ ０ ０ ％ １ ６ ｍ 以 上 ２ ２ ｍ 未 満 １ ， ２ ０ ０ ％ ２ ２ ｍ 以 上 上 限 な し (3) 敷 地 面 積 の 規 模 に よ る 容 積 率 の 緩 和 の 最 高 限 度 建 築 物 の 敷 地 面 積 の 規 模 に 応 じ た 容 積 率 の 緩 和 の 最 高 限 度 は 、 下 表 の と お り と す る 。 敷 地 面 積 緩 和 の 最 高 限 度 ５ ０ ０ ㎡ 未 満 １ ０ ０ ％ ５ ０ ０ ㎡ 以 上 １ ， ０ ０ ０ ㎡ 未 満 １ ５ ０ ％ １ ， ０ ０ ０ ㎡ 以 上 ２ ， ０ ０ ０ ㎡ 未 満 ３ ０ ０ ％ ２ ， ０ ０ ０ ㎡ 以 上 ５ ， ０ ０ ０ ㎡ 未 満 ３ ５ ０ ％ ５ ， ０ ０ ０ ㎡ 以 上 ４ ０ ０ ％

２ 空 地 等 の 確 保 に 係 る 容 積 率 の 緩 和 の 限 度 及 び 育 成 用 途 の 設 定 (1) 活 用 方 針 に 基 づ き 、都 心 等 拠 点 地 区 、一 般 拠 点 地 区 及 び 複 合 市 街 地 ゾ ー ン 等 の 地 区 に お け る 空 地 の 確 保 、公 共 的 屋 内 空 間 の 確 保 、緑 化 施 設 の 確 保 及 び 一 時 滞 在 施 設 の 確 保 に 対 す る 容 積 率 の 緩 和 の 限 度 並 び に 地 区 ご と に 促 進 す べ き 「 育 成 用 途 」 に 供 す る 部 分 の 割 合 は 、 下 表 の と お り と す る 。 地 区 の 位 置 空 地 の 確 保 、 公 共 的 屋 内 空 間 の 確 保 、 緑 化 施 設 の 確 保 及 び 一 時 滞 在 施 設 の 確 保 に 対 す る 容 積 率 の 緩 和 の 限 度 育 成 用 途 割 合 の 設 定 セ ン タ ー ・ コ ア ・ エ リ ア 都 心 等 拠 点 地 区 ア 都 心 （ 更 新 都 心 、 再 編 都 心 ） ３ ０ ０ ％ 割 増 容 積 率 の １ ／ ２ 以 上 は 、 育 成 用 途 と す る 。 イ 副 都 心・新 拠 点 （ 業 務 商 業 市 街 地 ゾ ー ン ） ３ ０ ０ ％ ２ ０ ０ ％ を 超 え る 部 分 は 育 成 用 途 と す る 。 複 合 市 街 地 ゾ ー ン ウ 副 都 心・新 拠 点 （ 複 合 市 街 地 ゾ ー ン ） ､都 心 周 辺 部 ２ ０ ０ ％ 割 増 容 積 率 の １ ／ ２ 以 上 は 、 育 成 用 途 と す る 。 一 般 拠 点 地 区 エ 一 般 拠 点 地 区 ２ ５ ０ ％ ２ ０ ０ ％ を 超 え る 部 分 は 育 成 用 途 と す る 。 オ 職 住 近 接 ゾ ー ン ２ ０ ０ ％ － 区 部 カ 住 宅 重 点 地 区 等 ２ ０ ０ ％ － キ 「 防 災 都 市 づ く り 推 進 計 画 」 の 整 備 地 域 及 び 重 点 整 備 地 域 又 は 防 災 街 区 整 備 方 針 に 定 め る 防 災 再 開 発 促 進 地 区 ２ ０ ０ ％ － セ ン 拠_点 都

(2) 都 心 居 住 推 進 の た め の 特 例 第 ５ の ５ に 定 め る 住 宅 の 確 保 に 対 す る 容 積 率 の 緩 和 を 受 け る 場 合 で 、か つ 全 体 の ２ ／ ３ 以 上 の 住 宅 床 を 確 保 す る 計 画 の 場 合 は 、 上 記 (1)の 規 定 に か か わ ら ず 育 成 用 途 を 設 け な い こ と が で き る 。 (3) 一 時 滞 在 施 設 を 確 保 す る 場 合 の 特 例 一 時 滞 在 施 設 の 確 保 に 対 す る 容 積 率 の 緩 和 を 受 け る 場 合 は 、 上 記 (1)の 規 定 に か か わ ら ず 一 時 滞 在 施 設 に よ る 容 積 率 緩 和 部 分 に は 育 成 用 途 を 設 け な い こ と が で き る 。 (4) 用 途 の 入 替 え に つ い て 都 心 に お い て 、交 流 施 設 、文 化 施 設 及 び 生 活 支 援 施 設 を 積 極 的 に 育 成 す る た め 、 こ れ ら 育 成 用 途 を 集 約 す る 際 に 、 上 記 (1)に 定 め る 育 成 用 途 の 規 定 に つ い て 、 一 の 地 区 計 画 等 の 区 域 内 で 同 時 に 都 市 計 画 決 定 す る 複 数 の 高 度 利 用 地 区 を 一 の 高 度 利 用 地 区 と み な し て 適 用 す る こ と が で き る 。 ３ 容 積 率 の 緩 和 の 用 途 に つ い て 容 積 率 の 緩 和 の 用 途 に つ い て は 、活 用 方 針 に 基 づ き 、以 下 の と お り 定 め る 。 (1) 事 務 所 の 用 途 に 供 す る 部 分 職 住 近 接 ゾ ー ン の 区 域 内 で は 、原 則 と し て 事 務 所 の 用 途 に 供 す る 部 分 は 基 準 容 積 率 の 範 囲 内 と す る 。 た だ し 、 下 記 に 掲 げ る 場 合 は 、 基 準 容 積 率 の 範 囲 を 超 え て 事 務 所 の 用 途 に 供 す る 部 分 を 設 け る こ と が で き る 。 ア 事 務 所 を 導 入 す る こ と に つ い て 、 都 市 計 画 上 の 位 置 付 け が あ る 地 区 イ 周 辺 と の 土 地 利 用 上 の 一 体 性 の 確 保 が 可 能 で 、 特 に 支 障 の な い 地 区 (2) 住 居 系 用 途 地 域 に お け る 容 積 率 の 緩 和 セ ン タ ー ・ コ ア ・ エ リ ア 以 外 又 は 一 般 拠 点 地 区 以 外 の 区 域 に お い て は 、 住 居 系 用 途 地 域 内 に つ い て 、第 一 種 中 高 層 住 居 専 用 地 域 に 建 築 す る こ と が で き る 建 築 物 の 用 途 以 外 に 対 す る 容 積 率 の 緩 和 は 行 わ な い も の と す る 。 ４ 容 積 率 の 緩 和 の 適 用 に つ い て 容 積 率 の 緩 和 の 適 用 に つ い て 、 １ か ら ３ ま で に か か わ ら ず 、 以 下 の と お り 定 め る 。 指 定 方 針 の ６ に よ る 機 能 更 新 型 高 度 利 用 地 区 内 の 建 築 物 に つ い て は 、 別 途 定 め る 、 延 べ 面 積 一 定 規 模 以 上 の 建 築 物 に つ い て の み 適 用 す る 。 (1) 環 境 性 能 に 係 る 基 準 原 則 と し て 、 以 下 の 基 準 を 満 た さ な い 場 合 は 容 積 率 の 緩 和 を 行 わ な い も の と す る が 、 以 下 の 基 準 に よ る こ と が 困 難 な 場 合 の 評 価 の 方 法 等 に つ い て は 、 活 用 方 針 に よ る こ と と す る 。 な お 、 複 合 用 途 の 建 築 物 の 場 合 は 、 原 則 と し て 床 面 積 が ２ ， ０ ０ ０ ㎡ 以 上 の 用 途 ご と に 評 価 す る 。 た だ し 、 住 宅 以 外 の 用 途 に つ い て は 、 建 築 物 全 体（ 住 宅 部 分 及 び ２ ，０ ０ ０ ㎡ 未 満 の 用 途 部 分 を 除 く 。）で 評 価 す る こ と が で き る 。

ア 建 築 物 の 用 途 が 住 宅 の 場 合 活 用 方 針 に 基 づ き 、 省 エ ネ ル ギ ー 対 策 等 級 を ３ 程 度 以 上 と す る こ と 。 イ 建 築 物 の 用 途 が 住 宅 以 外 の 場 合 活 用 方 針 に 基 づ き 、 Ｐ Ａ Ｌ の 削 減 率 を １ ５ ％ 以 上 か つ Ｅ Ｒ Ｒ を ２ ５ ％ 以 上 と す る こ と 。 (2) 大 規 模 災 害 時 に お け る 建 築 物 の 自 立 性 確 保 に 係 る 基 準 原 則 と し て 、建 築 物 ご と に 以 下 の ア 及 び イ の 基 準 を 満 た さ な い 場 合 は 容 積 率 の 緩 和 を 行 わ な い も の と す る が 、以 下 の 基 準 に よ る こ と が 適 切 で な い 場 合 の 取 扱 い 等 に つ い て は 、 活 用 方 針 に よ る こ と と す る 。 ア 防 災 備 蓄 倉 庫 の 整 備 基 準 活 用 方 針 に 基 づ き 、 必 要 な 面 積 及 び 整 備 位 置 を 満 た す 防 災 備 蓄 倉 庫 を 整 備 す る こ と 。 イ 自 家 発 電 設 備 の 整 備 基 準 活 用 方 針 に 基 づ き 、 必 要 な 発 電 機 出 力 数 及 び 燃 料 貯 蔵 施 設 を 設 け た 自 家 発 電 設 備 を 整 備 す る こ と 。 第 ５ 容 積 率 の 緩 和 の 基 準 空 地 の 確 保 、 公 共 的 屋 内 空 間 の 確 保 、 緑 化 施 設 の 確 保 、 一 時 滞 在 施 設 の 確 保 又 は 住 宅 の 確 保 に 対 す る 容 積 率 の 緩 和 等 は 、 次 の 基 準 に 従 う も の と す る 。 た だ し 、 ２ か ら ５ ま で に つ い て は 、 １ に よ る 空 地 の 確 保 に 対 す る 容 積 率 の 緩 和 の 適 用 を 受 け る も の の み 適 用 す る こ と が で き る 。 １ 空 地 の 確 保 に 対 す る 容 積 率 の 緩 和 建 ぺ い 率 の 最 高 限 度 の 低 減 、 壁 面 の 位 置 の 制 限 及 び 広 場 等 の 確 保 に よ る 容 積 率 の 緩 和（ 以 下「 空 地 の 確 保 に 対 す る 容 積 率 の 緩 和 」と い う 。）は 、次 の (1) か ら (7)ま で の と お り と す る 。 (1) 次 の ア 、 イ の い ず れ か に 該 当 す る 場 合 は 、 容 積 率 を ５ ０ ％ 緩 和 す る 。 ア 建 ぺ い 率 の 最 高 限 度 を 指 定 建 ぺ い 率 か ら １ ０ 減 じ た 数 値 以 下 に 定 め る 場 合 イ 道 路 境 界 線 か ら ２ ｍ 以 上 の 壁 面 の 位 置 の 制 限 を 定 め 、か つ 、敷 地 面 積 の １ ０ ％ 以 上 の 広 場 等 を 設 置 す る 場 合 (2) 次 の ア か ら オ ま で の い ず れ か に 該 当 す る 場 合 は 、容 積 率 を １ ０ ０ ％ 緩 和 す る 。

地 面 積 の １ ０ ％ 以 上 の 広 場 等 を 設 置 す る 場 合 エ 建 ぺ い 率 の 最 高 限 度 を 指 定 建 ぺ い 率 か ら ２ ０ 減 じ た 数 値 以 下 に 定 め 、 か つ 、道 路 境 界 線 か ら ２ ｍ 以 上 の 壁 面 の 位 置 の 制 限 を 定 め 、さ ら に 、敷 地 面 積 の １ ５ ％ 以 上 の 広 場 等 を 設 置 す る 場 合 オ イ 、 ウ 又 は エ と 同 等 以 上 の 空 地 を 確 保 す る 場 合 (3) 次 の ア か ら オ ま で の い ず れ か に 該 当 す る 場 合 は 、容 積 率 を １ ５ ０ ％ 緩 和 す る 。 ア 建 ぺ い 率 の 最 高 限 度 を 指 定 建 ぺ い 率 か ら ３ ０ 減 じ た 数 値 以 下 に 定 め 、 か つ 、 道 路 境 界 線 か ら ５ ｍ 以 上 の 壁 面 の 位 置 の 制 限 を 定 め る 場 合 イ 建 ぺ い 率 の 最 高 限 度 を 指 定 建 ぺ い 率 か ら ２ ０ 減 じ た 数 値 以 下 に 定 め 、 か つ 、道 路 境 界 線 か ら ４ ｍ 以 上 の 壁 面 の 位 置 の 制 限 を 定 め 、さ ら に 、敷 地 面 積 の １ ０ ％ 以 上 の 広 場 等 を 設 置 す る 場 合 ウ 建 ぺ い 率 の 最 高 限 度 を 指 定 建 ぺ い 率 か ら ２ ０ 減 じ た 数 値 以 下 に 定 め 、 か つ 、道 路 境 界 線 か ら ３ ｍ 以 上 の 壁 面 の 位 置 の 制 限 を 定 め 、さ ら に 、敷 地 面 積 の １ ５ ％ 以 上 の 広 場 等 を 設 置 す る 場 合 エ 建 ぺ い 率 の 最 高 限 度 を 指 定 建 ぺ い 率 か ら ２ ０ 減 じ た 数 値 以 下 に 定 め 、 か つ 、道 路 境 界 線 か ら ２ ｍ 以 上 の 壁 面 の 位 置 の 制 限 を 定 め 、さ ら に 、敷 地 面 積 の ２ ０ ％ 以 上 の 広 場 等 を 設 置 す る 場 合 オ イ 、 ウ 又 は エ と 同 等 以 上 の 空 地 を 確 保 す る 場 合 (4) 建 ぺ い 率 の 最 高 限 度 を 指 定 建 ぺ い 率 か ら ３ ０ 減 じ た 数 値 以 下 に 定 め 、か つ 、次 の ア か ら エ ま で の い ず れ か に 該 当 す る 場 合 は 、容 積 率 を ２ ０ ０ ％ 緩 和 す る 。 ア 道 路 境 界 線 か ら ４ ｍ 以 上 の 壁 面 の 位 置 の 制 限 を 定 め 、か つ 、敷 地 面 積 の ２ ０ ％ 以 上 の 広 場 等 を 設 置 す る 場 合 イ 道 路 境 界 線 か ら ３ ｍ 以 上 の 壁 面 の 位 置 の 制 限 を 定 め 、か つ 、敷 地 面 積 の ２ ５ ％ 以 上 の 広 場 等 を 設 置 す る 場 合 ウ 道 路 境 界 線 か ら ２ ｍ 以 上 の 壁 面 の 位 置 の 制 限 を 定 め 、か つ 、敷 地 面 積 の ３ ０ ％ 以 上 の 広 場 等 を 設 置 す る 場 合 エ ア 、 イ 又 は ウ と 同 等 以 上 の 空 地 を 確 保 す る 場 合 (5) 次 の ア か ら ウ ま で の い ず れ か に 該 当 す る 場 合 は 、容 積 率 を ２ ５ ０ ％ 緩 和 す る 。 ア (4)の ア か ら ウ ま で に つ い て 、 壁 面 の 位 置 の 制 限 の 数 値 に １ を 加 え た 数 値 と す る 場 合 イ (4)の ア か ら ウ ま で に つ い て 、 広 場 等 の 割 合 の 数 値 に ５ を 加 え た 数 値 と す る 場 合 ウ ア 又 は イ と 同 等 以 上 の 空 地 を 確 保 す る 場 合 (6) 次 の ア 又 は イ の い ず れ か に 該 当 す る 場 合 は 、容 積 率 を ３ ０ ０ ％ 緩 和 す る 。 ア (4)の ア か ら ウ ま で に つ い て 、 壁 面 の 位 置 の 制 限 の 数 値 に １ を 加 え た 数 値 と し 、 か つ 、 広 場 等 の 割 合 の 数 値 に ５ を 加 え た 数 値 と す る 場 合 イ ア と 同 等 以 上 の 空 地 を 確 保 す る 場 合

(7) (2)か ら (6)ま で の 規 定 に お い て 、道 路 境 界 線 か ら ３ ｍ 以 上 の 壁 面 の 位 置 の 制 限 を 定 め る こ と と さ れ て い る 場 合 で あ っ て も 、 歩 道 の あ る 道 路 に つ い て は 、 道 路 境 界 線 か ら ２ ｍ 以 上 、 か つ 、 歩 道 の 幅 員 と 合 わ せ て ４ ｍ 以 上 の 位 置 に 、 壁 面 の 位 置 の 制 限 を 定 め る こ と が で き る 。 ２ 公 共 的 屋 内 空 間 の 確 保 に 対 す る 容 積 率 の 緩 和 (1)の 地 域 内 に お い て 公 共 的 屋 内 空 間 を 確 保 す る 場 合 に は 、空 地 の 確 保 に 対 す る 容 積 率 の 緩 和 に 、(2)に 基 づ く 公 共 的 屋 内 空 間 に 対 す る 容 積 率 の 緩 和 を 加 え る こ と が で き る 。 (1) 対 象 地 域 都 心 等 拠 点 地 区 、 一 般 拠 点 地 区 、 複 合 市 街 地 ゾ ー ン に 限 る 。 (2) 容 積 率 の 緩 和 確 保 さ れ る 公 共 的 屋 内 空 間 の 床 面 積 が 、当 該 敷 地 に お け る 容 積 率 ５ ０ ％ 以 上 １ ０ ０ ％ 未 満 に 相 当 す る 場 合 に は 容 積 率 を ５ ０ ％ 、 当 該 敷 地 に お け る 容 積 率 １ ０ ０ ％ 以 上 に 相 当 す る 場 合 に は 容 積 率 を １ ０ ０ ％ 緩 和 す る 。 ３ 緑 化 施 設 の 確 保 に 対 す る 容 積 率 の 緩 和 緑 化 施 設 を 確 保 す る 場 合 は 、 緑 化 施 設 の 確 保 に 対 す る 容 積 率 の 緩 和 を 空 地 の 確 保 に 対 す る 容 積 率 の 緩 和 に 加 え る こ と が で き る 。 た だ し 、 緑 化 施 設 の 確 保 に 対 す る 容 積 率 の 緩 和 は 、 緑 化 施 設 の 合 計 面 積 の 敷 地 面 積 に 対 す る 割 合 を 率 （ ％ ） で 表 し た も の を 限 度 と す る 。 ４ 一 時 滞 在 施 設 の 確 保 に 対 す る 容 積 率 の 緩 和 活 用 方 針 に 定 め る 基 準 に 適 合 す る 一 時 滞 在 施 設 を 確 保 す る 場 合 は 、一 時 滞 在 施 設 の 確 保 に 対 す る 容 積 率 の 緩 和 を 空 地 の 確 保 に 対 す る 容 積 率 の 緩 和 に 加 え る こ と が で き る 。た だ し 、一 時 滞 在 施 設 の 確 保 に 対 す る 容 積 率 の 緩 和 は 、 待 機 ス ペ ー ス の 合 計 面 積 に ０ ．４ を 乗 じ て 得 た 数 値 の 敷 地 面 積 に 対 す る 割 合 を 率 （ ％ ） で 表 し た も の を 限 度 と す る 。 ５ 住 宅 の 確 保 に 対 す る 容 積 率 の 緩 和 (1)の 地 域 内 に お い て は 、 (2)に 基 づ い て 住 宅 の 確 保 に 対 す る 容 積 率 の 緩 和 を す る こ と が で き る 。 (1) 対 象 地 域 活 用 方 針 に お け る セ ン タ ー ・ コ ア ・ エ リ ア の 区 域 内 、 区 部 の 住 宅 重 点

ア 住 宅 を 導 入 す る こ と に つ い て 、 都 市 計 画 上 の 位 置 付 け が あ る 地 区 イ 周 辺 と の 土 地 利 用 上 の 一 体 性 の 確 保 が 可 能 で 、 特 に 支 障 の な い 地 区

(2) 容 積 率 の 緩 和 住 宅 の 確 保 に 対 す る 容 積 率 の 緩 和 は 、 原 則 と し て 空 地 の 確 保 に 対 す る 容 積 率 の 緩 和 を 上 回 ら な い も の と し 、 緩 和 の 基 準 は 表 １ に よ る も の と す る 。 た だ し 、 表 ２ イ 欄 の 住 宅 の 割 合 に 該 当 す る 場 合 は 、 空 地 の 確 保 に 対 す る 容 積 率 の 緩 和 に よ る 数 値 に ５ ０ を 加 え た 数 値 と 表 ２ ウ 欄 の 住 宅 の 確 保 に 対 す る 容 積 率 の 緩 和 の 限 度 の い ず れ か 小 さ い 方 の 数 値 と す る こ と が で き る 。 （ 表 １ ） 住 宅 の 確 保 に 対 す る 容 積 率 の 緩 和 が 空 地 の 確 保 に 対 す る 容 積 率 の 緩 和 以 下 の 場 合 ア 地 区 の 位 置 及 び 用 途 地 域 イ 住 宅 の 割 合 ウ 住 宅 の 確 保 に 対 す る 容 積 率 の 緩 和 の 限 度 Ａ セ ン タ ー ・ コ ア ・ エ リ ア の 商 業 系 用 途 地 域 の 区 域 （ 注 １ ） 住 宅 の 用 途 に 供 す る 部 分 の 床 面 積 の 合 計 の 敷 地 面 積 に 対 す る 割 合 （ 注 ２ ） ａ １ ０ ０ ％ 以 上 ５ ０ ％ ｂ ２ ０ ０ ％ 以 上 １ ０ ０ ％ ｃ ３ ０ ０ ％ 以 上 １ ５ ０ ％ ｄ ４ ０ ０ ％ 以 上 ２ ０ ０ ％ Ｂ セ ン タ ー ・ コ ア ・ エ リ ア の 住 居 系 用 途 地 域 及 び 工 業 系 用 途 地 域 の 区 域 住 宅 の 用 途 に 供 す る 部 分 の 床 面 積 の 合 計 の 延 べ 面 積 に 対 す る 割 合 （ 注 ２ ） ｅ １ /３ 以 上 ５ ０ ％ ｆ １ /２ 以 上 １ ０ ０ ％ ｇ ２ /３ 以 上 １ ５ ０ ％ Ｃ セ ン タ ー ・ コ ア ・ エ リ ア の 外 側 の 区 域 同 上 h １ /３ 以 上 ５ ０ ％ i １ /２ 以 上 １ ０ ０ ％

（ 表 ２ ） 住 宅 の 確 保 に 対 す る 容 積 率 の 緩 和 が 空 地 の 確 保 に 対 す る 容 積 率 の 緩 和 を 上 回 る 場 合 ア 地 区 の 位 置 及 び 用 途 地 域 イ 住 宅 の 割 合 ウ 住 宅 の 確 保 に 対 す る 容 積 率 の 緩 和 の 限 度 Ａ セ ン タ ー ・ コ ア ・ エ リ ア の 商 業 系 用 途 地 域 の 区 域 （ 注 １ ） 住 宅 の 用 途 に 供 す る 部 分 の 床 面 積 の 合 計 の 敷 地 面 積 に 対 す る 割 合 （ 注 ２ ） ａ ２ ０ ０ ％ 以 上 ５ ０ ％ ｂ ３ ０ ０ ％ 以 上 １ ０ ０ ％ ｃ ４ ０ ０ ％ 以 上 １ ５ ０ ％ ｄ ５ ０ ０ ％ 以 上 ２ ０ ０ ％ Ｂ セ ン タ ー ・ コ ア ・ エ リ ア の 住 居 系 用 途 地 域 及 び 工 業 系 用 途 地 域 の 区 域 住 宅 の 用 途 に 供 す る 部 分 の 床 面 積 の 合 計 の 延 べ 面 積 に 対 す る 割 合 （ 注 ２ ） ｅ １/２以上 ５ ０ ％ ｆ ２/３以上 １ ０ ０ ％ ｇ ３/４以上 １ ５ ０ ％ Ｃ セ ン タ ー ・ コ ア・エ リ ア の 外 側 の 区 域 同 上 h １/２以上 ５ ０ ％ i ２/３以上 １ ０ ０ ％ （ 注 １ ） セ ン タ ー ・ コ ア ・ エ リ ア の 商 業 系 用 途 地 域 の 区 域 で は 、 住 宅 の 確 保 に 対 す る 容 積 率 の 緩 和 は Ａ 欄 又 は Ｂ 欄 の い ず れ か 大 き い 方 の 値 と す る こ と が で き る 。 （ 注 ２ ）住 宅 の 用 途 に 供 す る 部 分 の 床 面 積 の 合 計（ イ 欄 ）は 、容 積 対 象 床 面 積 と す る 。

６ 道 路 の う ち 最 大 の 幅 員 が １ ２ ｍ 未 満 の 場 合 の 容 積 率 の 緩 和 等 １ 又 は ５ に か か わ ら ず 、 主 要 道 路 の 幅 員 が １ ２ ｍ 未 満 の 場 合 の 容 積 率 の 緩 和 は 、 次 の (1)か ら (4)に よ る も の と す る 。 (1) 容 積 率 の 最 高 限 度 基 準 法 第 ５ ２ 条 に 定 め る 前 面 道 路 の 幅 員 に よ る 容 積 率 の 限 度 を 踏 ま え て 容 積 率 の 最 高 限 度 を 定 め る も の と す る 。 (2) 容 積 率 の 緩 和 の 最 高 限 度 第 ４ の １ の (1)の イ は 適 用 せ ず 、容 積 率 の 緩 和 の 最 高 限 度 は 、セ ン タ ー・ コ ア・エ リ ア の 区 域 に つ い て も 基 準 容 積 率 に １ ／ ２ を 乗 じ て 得 た 数 値（ 第 ５ の ５ の 住 宅 の 確 保 に 対 す る 容 積 率 の 緩 和 を す る 場 合 は 、更 に ５ ０ を 加 え た 数 値 ） 以 下 、 か つ 、 ３ ０ ０ ％ 以 下 と す る 。 (3) 空 地 の 確 保 に 対 す る 容 積 率 の 緩 和 ア 第 ５ の １ の (1)の ア は 適 用 せ ず 、 建 ぺ い 率 の 最 高 限 度 を 指 定 建 ぺ い 率 か ら ２ ０ 減 じ た 数 値 以 下 に 定 め る 場 合 、 容 積 率 を ５ ０ ％ 緩 和 す る 。 イ ア 以 外 に つ い て は 、主 要 道 路 の 壁 面 の 位 置 の 制 限 に つ い て 、道 路 中 心 か ら ６ ｍ の 位 置 を 道 路 境 界 線 と み な し（ 以 下「 み な し 境 界 線 」と い う 。）、 第 ５ の １ を 適 用 す る 。 (4) 住 宅 の 確 保 に 対 す る 容 積 率 の 緩 和 ア 第 ５ の １ の (1)の ア に の み 該 当 し 、(3)の ア に 該 当 し な い 場 合 、住 宅 の 確 保 に 対 す る 容 積 率 の 緩 和 に つ い て は 、 第 ５ の ５ の (2)た だ し 書 に かか わ ら ず 、 第 ５ の ５ の (2)の 表 １ を 適 用 し 、 ５ ０ ％ を 限 度 と し て 緩 和 する こ と が で き る 。 イ ア 以 外 に つ い て は 、 第 ５ の ５ の (2)を 適 用 す る 。 ７ 空 地 の 確 保 に 対 す る 容 積 率 の 緩 和 に お け る 緑 化 の 程 度 に よ る 増 減 １ 及 び ６ の (3)に 定 め る 空 地 の 確 保 に 対 す る 容 積 率 の 緩 和 に つ い て 、敷 地 の 緑 化 率 に 応 じ て 、 下 表 の と お り 増 減 さ せ る 。 た だ し 、 緑 化 率 が ４ ９ ％ 以 上 と な る 場 合 の 増 に つ い て は 、 当 該 地 区 の 全 部 又 は 一 部 が 緑 化 推 進 エ リ ア に か か る 場 合 に 、 当 該 地 区 全 体 に つ い て 適 用 す る 。 空 地 の 確 保 に 対 す る 容 積 率 の 緩 和 緑 化 率 増 減 値 ３ ５ ％ 未 満 － ２ ％

１ ０ ０ ％ ３ ５ ％ 未 満 － ４ ％ ３ ５ ％ 以 上 ４ ０ ％ 未 満 ±０ ％ ４ ０ ％ 以 上 ４ ５ ％ 未 満 ＋ ２ ％ ４ ５ ％ 以 上 ＋ ４ ％ ４ ９ ％ 以 上 ＋ ６ ％ １ ５ ０ ％ ３ ５ ％ 未 満 － ６ ％ ３ ５ ％ 以 上 ４ ０ ％ 未 満 ±０ ％ ４ ０ ％ 以 上 ４ ５ ％ 未 満 ＋ ３ ％ ４ ５ ％ 以 上 ＋ ６ ％ ４ ９ ％ 以 上 ＋ ９ ％ ２ ０ ０ ％ ３ ５ ％ 未 満 － １ ０ ％ ３ ５ ％ 以 上 ４ ０ ％ 未 満 ±０ ％ ４ ０ ％ 以 上 ４ ５ ％ 未 満 ＋ ５ ％ ４ ５ ％ 以 上 ＋ １ ０ ％ ４ ９ ％ 以 上 ＋ １ ５ ％ ２ ５ ０ ％ ３ ５ ％ 未 満 － １ ２ ％ ３ ５ ％ 以 上 ４ ０ ％ 未 満 ±０ ％ ４ ０ ％ 以 上 ４ ５ ％ 未 満 ＋ ６ ％ ４ ５ ％ 以 上 ＋ １ ２ ％ ４ ９ ％ 以 上 ＋ １ ８ ％ ３ ０ ０ ％ ３ ５ ％ 未 満 － １ ４ ％ ３ ５ ％ 以 上 ±０ ％ ８ 公 共 的 屋 内 空 間 の 確 保 、 緑 化 施 設 の 確 保 及 び 一 時 滞 在 施 設 の 確 保 に 対 す る 容 積 率 の 緩 和 の 合 計 の 限 度 第 ５ の ２ 、 第 ５ の ３ 及 び 第 ５ の ４ の 規 定 に か か わ ら ず 、 公 共 的 屋 内 空 間 の 確 保 、 緑 化 施 設 の 確 保 及 び 一 時 滞 在 施 設 の 確 保 に 対 す る 容 積 率 の 緩 和 の 合 計 は 、 空 地 の 確 保 に 対 す る 容 積 率 の 緩 和 を 上 回 ら な い も の と す る 。

第 ６ 防 災 都 市 づ く り 等 の た め の 特 例 １ に 該 当 す る 区 域 で ３ の 条 件 に 該 当 す る 場 合 は 、 第 ３ の 高 度 利 用 地 区 の 指 定 要 件 に か か わ ら ず 、 ２ の 指 定 要 件 に よ り 指 定 す る こ と が で き る も の と す る 。 本 特 例 を 適 用 す る 場 合 の 容 積 率 の 緩 和 に つ い て は 、 ４ に よ る も の と す る 。 １ 対 象 区 域 (1) 防 災 都 市 づ く り 推 進 計 画 の 整 備 地 域 及 び 重 点 整 備 地 域 又 は 都 市 再 開 発 方 針 等 の 都 市 計 画 に 定 め ら れ た 防 災 街 区 整 備 方 針 の 防 災 再 開 発 促 進 地 区 に お い て 市 街 地 再 開 発 事 業 を 行 う 区 域 (2) 再 開 発 促 進 地 区 そ の 他 の 相 当 規 模 の 再 開 発 を 促 進 す べ き 地 区 に お い て 、 市 街 地 総 合 再 生 計 画 等 に 基 づ き 市 街 地 再 開 発 事 業 を 行 う 区 域 (3) 幹 線 道 路 に 接 し な い 地 区 の 防 災 性 の 向 上 を 図 る た め 、主 要 道 路 以 外 の 道 路 の 拡 幅 を 伴 う 市 街 地 再 開 発 事 業 を 行 う 区 域 ２ 指 定 要 件 の 緩 和 (1) 地 区 の 最 低 規 模 は 、 第 ３ の １ に か か わ ら ず 、 １ ， ０ ０ ０ ㎡ 以 上 と す る 。 (2) １ の (1)の 区 域 に お い て は 、主 要 道 路 の 幅 員 は 、第 ３ の ３ に か か わ ら ず 、 ６ ｍ 以 上 と す る こ と が で き る 。 ま た 、 主 要 道 路 の 壁 面 の 位 置 の 制 限 は 、 第 ３ の ３ の (2)の イ に か か わら ず 、 道 路 境 界 線 か ら ２ ｍ 以 上 の 壁 面 の 位 置 の 制 限 を す る こ と が で き る 。 ３ 指 定 条 件 (1) 建 ぺ い 率 の 最 高 限 度 は 、指 定 建 ぺ い 率 か ら １ ０ 減 じ た 数 値 以 下 に 定 め る も の と す る 。 (2) １ の (1)の 区 域 に お い て は 、 住 宅 の 用 途 に 供 す る 部 分 の 床 面 積 の 延 べ 面 積 に 対 す る 割 合 は 、 ２ ／ ３ 以 上 と し な け れ ば な ら な い 。 た だ し 、 近 隣 住 民 の た め の 公 共 施 設 等 を 併 設 す る 場 合 は 、 1／ ２ 以 上 と す る こ と が で き る 。 (3) １ の (3)の 区 域 に お い て は 、 主 要 道 路 以 外 の 道 路 で 、 幹 線 道 路 に 接 し な い 地 区 の 防 災 性 の 向 上 を 図 る た め に 必 要 な ８ ｍ 未 満 の 道 路 に つ い て は 、 道 路 の 中 心 か ら ４ ｍ 以 上 に 拡 幅 し 、 か つ 、 地 区 の 外 周 の お お む ね １ ／ ２ 以 上 が 幅 員 ６ ｍ 以 上 の 道 路 に 接 す る こ と 。 ４ 容 積 率 の 緩 和 の 基 準 容 積 率 の 緩 和 は 、第 ５ に か か わ ら ず 、次 の(1)から(6)までによるものとする。 (1) 次 の い ず れ か に 該 当 す る 場 合 は 、 容 積 率 を ５ ０ ％ 緩 和 す る 。 ア 建 ぺ い 率 の 最 高 限 度 を 指 定 建 ぺ い 率 か ら ２ ０ 減 じ た 数 値 以 下 に 定 め る 場 合 イ 道 路 境 界 線 か ら ３ ｍ 以 上 の 壁 面 の 位 置 の 制 限 を 定 め 、か つ 、敷 地 面 積

な し 境 界 線 を 道 路 境 界 線 と し て 、 第 ５ の １ の (1)の イ に 該 当 す る 場 合 (2) 次 の い ず れ か に 該 当 す る 場 合 は 、 容 積 率 を １ ０ ０ ％ 緩 和 す る 。 ア 第 ５ の １ の (3)の ア か ら オ ま で の い ず れ か に 該 当 す る 場 合 イ １ の (1)の 区 域 に お い て 、 主 要 道 路 の 壁 面 の 位 置 の 制 限 に つ い て 、 み な し 境 界 線 を 道 路 境 界 線 と し て 、第 ５ の １ の (２ )の ア か ら オ の い ず れ か に 該 当 す る 場 合 (3) １ の (3)の 区 域 に お い て は 、 道 路 の 拡 幅 に よ り 敷 地 面 積 に 算 入 し な い こ と と な る 部 分 の 面 積 を 勘 案 し 、相 当 す る 容 積 率 を ５ ０ ％ を 限 度 と し て 、(1) 又 は (2)に 加 え て 容 積 率 を 緩 和 す る こ と が で き る 。 (4) 活 用 方 針 に 定 め る 基 準 に 適 合 す る 一 時 滞 在 施 設 を 確 保 し 、 か つ (1)か ら (3)ま で の い ず れ か に 該 当 す る 場 合 は 、 (1)か ら (3)ま で の 規 定 に よ る 容 積 率 の 緩 和 に さ ら に 容 積 率 の 緩 和 を 加 え る こ と が で き る 。こ の 場 合 に お い て 、 当 該 容 積 率 の 緩 和 は 、 第 ５ の ４ の 規 定 を 準 用 す る 。 (5) 緑 化 施 設 を 確 保 し (1)か ら (3)ま で の い ず れ か に 該 当 す る 場 合 は 、緑 化 施 設 の 合 計 面 積 の 敷 地 面 積 に 対 す る 割 合 を 率（ ％ ）で 表 し た も の を 限 度 と し て 、(1)か ら (3)ま で の 規 定 に よ る 容 積 率 の 緩 和 に さ ら に 容 積 率 の 緩 和 を 加 え る こ と が で き る 。 (6) (4)及 び (5)の 規 定 に よ り 容 積 率 の 緩 和 を 加 え る 場 合 の 一 時 滞 在 施 設 の 確 保 及 び 緑 化 施 設 の 確 保 に 対 す る 容 積 率 の 緩 和 の 合 計 は 、(1)か ら (3)ま で の 規 定 に よ る 容 積 率 の 緩 和 を 上 回 ら な い も の と す る 。 第 ７ 機 能 更 新 型 高 度 利 用 地 区 の 特 例 指 定 方 針 の ６ に 該 当 す る 場 合 は 、 本 指 定 基 準 の 他 の 規 定 に よ る ほ か 、 本 特 例 の 定 め る と こ ろ に よ る も の と す る 。 こ の 場 合 、 都 市 機 能 更 新 の た め に 建 物 の 用 途 を 特 定 し て 誘 導 を 行 う な ど 、 地 区 特 性 を 十 分 に 反 映 す る こ と が 求 め ら れ る の で 、 別 途 高 度 利 用 地 区 運 用 基 準 を 定 め 一 層 適 切 な 運 用 を 図 る こ と と す る 。 運 用 基 準 に つ い て は 、 原 則 と し て 本 指 定 基 準 を 踏 ま え る こ と と す る が 、 関 係 機 関 と 調 整 の 上 、 地 区 特 性 に 応 じ た 独 自 の 運 用 を 行 う こ と が で き る 。 ま た 、 本 特 例 の 運 用 に 当 た っ て は 、 指 定 し よ う と す る 地 区 の 目 指 す べ き 市 街 地 像 に つ い て 、 関 係 権 利 者 の 合 意 形 成 に 努 め つ つ 構 想 を 明 ら か に す る と と も に 、 建 築 物 の 建 替 え に よ り 形 成 さ れ る 街 並 み を 適 切 に 誘 導 す る た め 、 例 え ば 低 層 部 に お け る 用 途 の 限 定 、 高 さ や 壁 面 の 統 一 に よ る 景 観 形 成 な ど に つ い て 必 要 に 応 じ 地 区 計 画 等 を 併 用 し て 定 め る こ と を 含 め 、 街 並 み の 個 性 や 品 格 、 歴 史 的 な 持 続 性 等 に 十 分 配 慮 す る も の と す る 。 １ 対 象 区 域 本 特 例 は 、 第 ２ 、 第 ３ （ た だ し 、 第 ３ の ４ の 壁 面 の 位 置 の 制 限 の 規 定 は 除 く 。）に 該 当 す る と と も に 、次 の (1)か ら (6)ま で の 全 て に 該 当 す る 区 域 に 適 用 す る 。 (1) 都 市 構 造 形 成 上 特 に 重 要 な 拠 点 で あ っ て 、区 部 の 都 心 等 拠 点 地 区 又 は 一 般 拠 点 地 区 と し て 指 定 さ れ た 区 域 で あ る こ と 。

(2) 既 に 商 業 等 の 高 次 の 都 市 機 能 が 集 積 し 成 熟 し た 中 心 核 を 形 成 し て お り 、 都 市 構 造 上 将 来 と も 継 続 し て そ の 役 割 を 果 た す べ き 区 域 で あ る と と も に 、 当 該 都 市 機 能 の 特 性 や 都 市 基 盤 の 整 備 状 況 か ら 、土 地 の 更 な る 高 度 利 用 が 都 市 基 盤 と の バ ラ ン ス を 損 な わ な い と 見 込 ま れ る 区 域 で あ る こ と 。 (3) 建 築 物 の 老 朽 化 や 陳 腐 化 等 の た め 機 能 面 、防 災 面 等 か ら も 早 期 更 新 の 必 要 性 が あ り な が ら 、土 地 の 高 密 度 利 用 が 既 に な さ れ て い る た め 、新 た な 空 地 確 保 に よ る 建 替 え が 困 難 な こ と な ど の 更 新 阻 害 要 因 を 抱 え て い る 区 域 で あ る こ と 。 (4) 複 数 の 鉄 道 路 線 等 が 結 節 し て い る な ど 、公 共 交 通 の 広 域 的 な ネ ッ ト ワ ー ク が 卓 越 し て 整 備 さ れ た 区 域 で あ る こ と 。 (5) 対 象 区 域 の 土 地 の 高 度 利 用 が 都 市 計 画 マ ス タ ー プ ラ ン 等 で 位 置 付 け ら れ る と と も に 、当 該 区 域 を 含 む 地 域 の 望 ま し い 更 新 の 姿 を 示 し た 構 想 や 計 画 が 策 定 さ れ て お り 、こ の 構 想 等 に お い て 、活 用 方 針 、副 都 心 整 備 計 画 な ど の 基 本 計 画 等 を 十 分 に 踏 ま え な が ら 、更 新 に よ り 誘 導 す べ き 建 築 物 の 用 途 や 施 設 等 の 整 備 方 針 が 明 確 に 提 示 さ れ て い る こ と 。 (6) 区 域 の 外 周 道 路 又 は 区 域 内 の 道 路 が 、次 の ア 及 び イ に 定 め る 要 件 を 満 た す こ と 。 ア 区 域 内 の 各 街 区 が 、車 道 の 車 線 数 が ４ 以 上 で あ り 、か つ 、歩 道 又 は 壁 面 の 位 置 の 制 限 等 に よ り 確 保 さ れ る 歩 道 と 同 等 の 機 能 を 果 た す 歩 行 者 空 間 の 幅 員（ 以 下「 歩 道 等 の 幅 員 」と い う 。）が ４ ｍ 以 上 の 主 要 道 路（ 以 下 「 特 定 主 要 道 路 」 と い う 。） に 接 す る こ と 。 た だ し 、 特 定 主 要 道 路 に 接 し な い 街 区 が 、特 定 主 要 道 路 に 有 効 に 接 続 す る 幅 員 １ ２ ｍ 以 上 、か つ 、 歩 道 等 の 幅 員 が ４ ｍ 以 上 の 道 路（ 以 下「 特 定 主 要 道 路 接 続 道 路 」と い う 。） に 接 す る と も に 、地 区 計 画 等 に よ り 一 体 的 な 街 並 み の 形 成 が 図 ら れ る 場 合 は 、特 定 主 要 道 路 に 接 す る 街 区 と と も に こ れ ら の 各 街 区 を 一 体 の 地 区 と し て 指 定 す る こ と が で き る 。 イ 特 定 主 要 道 路 及 び 特 定 主 要 道 路 接 続 道 路（ 以 下「 特 定 主 要 道 路 等 」と い う 。） 以 外 の 道 路 の 幅 員 が ６ ｍ 以 上 あ り 、 か つ 、 歩 道 等 の 幅 員 が 原 則 と し て ２ ｍ 以 上 確 保 さ れ る こ と 。 ２ 容 積 率 の 緩 和 の 基 準 (1) 本 特 例 に よ り 容 積 率 を 緩 和 す る 場 合 に は 、第 ４ の ２ 、第 ５ 、第 ６ の 規 定 は 適 用 し な い 。 (2) 容 積 率 の 緩 和 本 特 例 を 適 用 す る 場 合 に は 、 個 別 の 運 用 基 準 に お い て 、 １ の (5)を 踏 ま

に 接 す る 延 長 の 割 合（ 以 下「 特 定 主 要 道 路 等 割 合 」と い う 。）に 応 じ て 、 誘 導 用 途 の 用 に 供 す る 部 分 の 床 面 積 の 合 計 の 延 べ 面 積 に 対 す る 割 合 （ 以 下 「 誘 導 用 途 割 合 」 と い う 。） が ２ ／ ３ 以 上 の 建 築 物 （ 以 下 「 誘 導 用 途 建 築 物 」 と い う 。） に 対 し て 、 次 の と お り 容 積 率 を 緩 和 す る 。 (ｱ) 特 定 主 要 道 路 等 割 合 が １ ／ ４ 以 上 の 場 合 、 誘 導 用 途 建 築 物 の 容 積 率 を ２ ０ ０ ％ 緩 和 す る 。 (ｲ) 特 定 主 要 道 路 等 割 合 が １ ／ ６ 以 上 の 場 合 、 誘 導 用 途 建 築 物 の 容 積 率 を １ ５ ０ ％ 緩 和 す る 。 (ｳ) 特 定 主 要 道 路 等 割 合 が １ ／ ８ 以 上 の 場 合 、 誘 導 用 途 建 築 物 の 容 積 率 を １ ０ ０ ％ 緩 和 す る 。 イ ア の (ｱ)か ら (ｳ)ま で に お い て 、 特 定 主 要 道 路 に 接 す る 敷 地 に つ い て は 、 当 該 特 定 主 要 道 路 に ５ ． ５ ｍ 以 上 の 歩 道 等 の 幅 員 が 確 保 さ れ 、 か つ 、 地 区 計 画 等 に よ り 統 一 的 な 街 並 み 形 成 が 図 ら れ る 場 合 、 又 は 鉄 道 駅 と 連 絡 し 歩 行 者 交 通 の 相 当 量 を 担 う こ と が で き る 地 下 道 や 立 体 遊 歩 道 の ネ ッ ト ワ ー ク に 直 結 す る 場 合 に は 、 誘 導 用 途 建 築 物 の 容 積 率 を そ れ ぞ れ 更 に １ ０ ０ ％ 緩 和 す る 。 ウ 地 区 内 に 特 定 主 要 道 路 に 接 し な い 街 区 を 含 む 場 合 、 特 定 主 要 道 路 に 接 す る 街 区 に お い て は 、 当 該 接 す る 街 区 （ 特 定 主 要 道 路 に 接 す る 複 数 の 街 区 が あ る 場 合 は 、 そ の 街 区 群 ） の み で ア の (ｱ)か ら (ｳ) ま で 及 び イ を 適 用 し 、 特 定 主 要 道 路 に 接 し な い 街 区 に お い て は 、 当 該 接 し な い 街 区 （ 特 定 主 要 道 路 に 接 し な い 複 数 の 街 区 が あ る 場 合 は 、 そ の 街 区 群 ） の み で 、 ア の (ｱ)か ら (ｳ)を 適 用 す る こ と と す る 。 エ ア 及 び ウ の 規 定 に 基 づ き 算 定 す る 特 定 主 要 道 路 等 割 合 が １ ／ ８ 以 上 の 街 区 又 は 街 区 群 に お い て 、 当 該 地 区 の 都 市 機 能 更 新 を 進 め る に 当 た っ て 特 に 都 市 機 能 の 維 持 発 展 の た め に 必 要 な 公 共 的 屋 外 空 間 又 は 公 共 的 屋 内 空 間 を 確 保 す る 敷 地 に つ い て は 、 地 区 計 画 等 に よ り 当 該 空 間 の 計 画 的 な 必 要 性 を 明 ら か に し た 上 で 、 次 の (ｱ)及 び (ｲ)に よ り そ れ ぞ れ １ ０ ０ ％ を 限 度 と し て 容 積 率 を 緩 和 す る こ と が で き る 。 ま た 、 緑 化 施 設 を 確 保 す る 場 合 は 、 次 の (ｳ)に よ り 容 積 率 を 緩 和 す る こ と が で き る 。 こ の 場 合 、 (ｱ)、 (ｲ)及 び (ｳ)に よ る 容 積 率 の 緩 和 は そ れ ら を 合 算 す る こ と が で き る と と も に 、誘 導 用 途 建 築 物 に 対 す る 容 積 率 の 緩 和 に (ｱ)、(ｲ)及 び (ｳ)に よ る 容 積 率 の 緩 和 を 合 算 す る こ と が で き る が 、 イ に 該 当 す る 場 合 を 除 き ２ ０ ０ ％ を 超 え な い こ と と す る 。 (ｱ) 公 共 的 屋 外 空 間 の 確 保 確 保 さ れ る 公 共 的 屋 外 空 間 が 青 空 空 地 の 場 合 、 そ の 面 積 に 基 準 容 積 率 を 乗 じ た 値 が 、 当 該 敷 地 に お け る 容 積 率 １ ０ ０ ％ 以 上 １ ５ ０ ％ 未 満 に 相 当 す る 場 合 に は 容 積 率 を ５ ０ ％ 、 当 該 敷 地 に お け る 容 積 率 １ ５ ０ ％ 以 上 に 相 当 す る 場 合 に は 容 積 率 を １ ０ ０ ％ 、 そ れ ぞ れ 緩 和 す る 。 当 該 屋 外 空 間 が ピ ロ テ ィ 等 の 形 態 の 場 合 、 そ の 面 積 を 床 面 積 と み

な し て 、 次 の 公 共 的 屋 内 空 間 に 組 み 入 れ る こ と が で き る 。 な お 、 誘 導 用 途 建 築 物 の 容 積 率 緩 和 の 要 件 と な る 歩 道 等 の 幅 員 を 確 保 す る た め 定 め ら れ た 壁 面 の 位 置 の 制 限 に よ り 生 じ る 公 共 的 屋 外 空 間 に つ い て は 、 対 象 と し な い 。 (ｲ) 公 共 的 屋 内 空 間 の 確 保 公 共 的 屋 内 空 間 を 確 保 す る 場 合 、 第 ５ の ２ の (2)を 準 用 し て 容 積 率 を 緩 和 す る 。 (ｳ) 緑 化 施 設 の 確 保 緑 化 施 設 を 確 保 す る 場 合 、 緑 化 施 設 の 合 計 面 積 の 敷 地 面 積 に 対 す る 割 合 を 率 （ ％ ） で 表 し た も の を 限 度 と し て 容 積 率 を 緩 和 す る 。 オ ア 、 ウ 及 び エ に お い て 、 敷 地 が 接 す る 道 路 の 歩 道 等 の 幅 員 が ２ ｍ 以 上 ４ ｍ 未 満 の 場 合 に は 、 当 該 敷 地 の 容 積 率 の 緩 和 は １ ０ ０ ％ を 限 度 と し 、 ２ ｍ 未 満 の 場 合 に は 、 当 該 敷 地 の 容 積 率 の 緩 和 は 行 う こ と は で き な い 。 カ 壁 面 の 位 置 の 制 限 に よ り 歩 道 等 の 幅 員 を 確 保 す る 場 合 は 、 壁 面 の 位 置 の 制 限 を 立 体 的 に 定 め る こ と が で き る 。 ま た 、構 造 上 の 柱 が 道 路 に 接 近 し て 必 要 と な る な ど の 場 合 に は 、高 度 利 用 地 区 に よ る 壁 面 の 位 置 の 制 限 と 地 区 計 画 等 に よ る 壁 面 の 位 置 の 制 限 を 併 用 す る こ と に よ り 、 歩 道 等 の 幅 員 を 確 保 す る こ と が で き る 。 キ ア の 規 定 に か か わ ら ず 、 誘 導 用 途 割 合 に つ い て は 、 当 該 地 区 の 都 市 機 能 の 特 性 や 土 地 利 用 の 状 況 に よ り 必 要 な 場 合 に 、 誘 導 用 途 以 外 の 用 途 と の 均 衡 に 十 分 配 慮 さ れ た 個 別 の 運 用 基 準 を 定 め る こ と に よ り 本 指 定 基 準 と は 異 な る 割 合 と す る こ と が で き る 。 こ の 場 合 、 誘 導 用 途 割 合 は １ ／ ２ を 下 回 ら な い こ と と す る 。 ク 敷 地 面 積 の 規 模 に よ る 容 積 率 の 緩 和 の 限 度 に つ い て は 、 第 ４ の １ の (3)を 原 則 と し て 準 用 す る が 、 地 区 計 画 等 に よ り 計 画 的 な 街 並 み 形 成 を 図 る な ど 土 地 の 合 理 的 で 健 全 な 高 度 利 用 を 損 な わ な い 場 合 に は 、 個 別 の 運 用 基 準 に よ り 地 区 特 性 に 応 じ た 運 用 を 行 う こ と が で き る 。 第 ８ 眺 望 の 保 全 に 関 す る 景 観 誘 導 に 適 合 す る 場 合 の 特 例 東 京 都 景 観 条 例 に 基 づ く 大 規 模 建 築 物 等 景 観 形 成 指 針 に 適 合 す る 計 画 で 、 眺 望 の 保 全 に 関 す る 景 観 誘 導 に よ り 建 築 計 画 が 著 し く 妨 げ ら れ る 場 合 に お い て は 、 周 辺 市 街 地 と 一 体 的 に 良 好 な 環 境 を 確 保 す る な ど の 配 慮 を 行 う こ と で 、 第 ５ か ら 第 ７ ま で の 規 定 に よ ら な い こ と が で き る 。

２ 建 築 面 積 の 最 低 限 度 原 則 と し て 、 ２ ０ ０ ㎡ 以 上 と す る 。 た だ し 、 地 区 内 の う ち 、 市 街 地 環 境 上 支 障 が な い と 認 め ら れ る 区 域 に つ い て は 、 こ の 限 り で は な い 。 第 10 関 連 す る 都 市 計 画 の 変 更 等 １ 高 度 地 区 高 度 利 用 地 区 内 に は 、 最 高 限 高 度 地 区 を 指 定 し な い も の と す る 。 た だ し 、 土 地 の 高 度 利 用 を 図 る 上 で 支 障 の な い と 認 め ら れ る 区 域 に つ い て は 、 こ の 限 り で は な い 。 ２ 防 火 地 域 及 び 準 防 火 地 域 高 度 利 用 地 区 内 に は 、 防 火 地 域 を 指 定 す る も の と す る 。 た だ し 、 容 積 率 の 最 高 限 度 が ３ ０ ０ ％ 以 下 で 、防 火 上 支 障 が な い と 認 め ら れ る 区 域 に つ い て は 、 こ の 限 り で は な い 。 ３ 用 途 地 域 等 高 度 利 用 地 区 の 決 定 と 合 わ せ て 、 公 共 施 設 の 整 備 を 市 街 地 再 開 発 事 業 等 の 都 市 計 画 で 定 め る 場 合 は 、 公 共 施 設 の 整 備 水 準 に 合 わ せ て 必 要 な 用 途 地 域 の 変 更 を 行 う こ と が で き る も の と す る 。 こ の 場 合 は 、 地 区 計 画 等 に よ り 公 共 施 設 の 整 備 水 準 に 合 わ せ て 容 積 率 を 定 め る な ど の 必 要 な 措 置 を と る も の と す る 。 第 11 企 画 提 案 書 １ 企 画 提 案 書 の 提 出 高 度 利 用 地 区 を 前 提 と し た 事 業 を 企 画 す る 者 は 、 都 市 計 画 手 続 き に 入 る 前 に 、 豊 島 区 に 企 画 提 案 書 を 提 出 し な け れ ば な ら な い 。 ２ 企 画 提 案 書 の 内 容 企 画 提 案 書 は 、 提 案 す る 計 画 が 本 指 定 方 針 及 び 本 指 定 基 準 に 適 合 し た も の で あ る と と も に 、高 度 利 用 地 区 に 関 す る 都 市 計 画 の 原 案 を 策 定 す る た め に 必 要 か つ 十 分 な 内 容 を 備 え て い な け れ ば な ら な い 。企 画 提 案 書 が 備 え る べ き 標 準 的 内 容 は 下 記 の と お り と す る 。 （1） 計 画地 の 位 置付 け （計 画 地の 位 置・ 現 況・ 立 地特 性 、都 市 計画 上 の位 置 付 け ） （2）計画等の目標（計画等の目標と方針、上位計画等との整合性） （3）理由書（高度利用地区を適用する理由を記載したもの） （4） 事 業概 要 （ 事業 区 域、 建 築敷 地 面積 、 関係 法 令・ 条 例・ 要 綱等 の 要件 事 業 フ レ ー ム 、 土 地 利 用 の 方 針 、 空 地 等 の 施 設 配 置 、 地 権 者 数 、 事 業 ス ケ ジ ュ ー ル 等 ） （5）建築物等の計画（配置図、平面図、立面図、断面図等） （6）第 12 により聴収した意見等の報告 （7）都市計画図書（素案）

第 12 企 画 内 容 の 合 意 形 成 高 度 利 用 地 区 を 前 提 と し た 事 業 を 企 画 す る 者 は 、企 画 提 案 書 を 提 出 す る 前 に 、 企 画 内 容 に つ い て 周 辺 市 街 地 の 住 民 等 へ の 説 明 、意 見 の 聴 収 を 行 う こ と 。ま た 、 企 画 提 案 書 の 提 出 時 に 、 説 明 、 意 見 聴 収 の 状 況 報 告 を 書 類 に て 行 う こ と 。 第 13 企 画 提 案 書 の 変 更 第 11 に 基 づ き 提 出 さ れ た 、企 画 提 案 書 に 変 更 が 生 じ た 場 合 は 、変 更 内 容 に つ い て 豊 島 区 の 関 係 各 課 、各 関 係 機 関 と 協 議 を 行 っ た 上 で 、変 更 し た 企 画 提 案 書 に 変 更 の 理 由 書 を 添 え て 豊 島 区 に 提 出 し な け れ ば な ら な い 。 第 14 標 識 等 の 設 置 高 度 利 用 地 区 を 適 用 し て 建 築 物 を 建 築 し た 者 は 、 評 価 容 積 率 の 設 定 の 対 象 と し た 空 地 等 に つ い て 、そ の 設 定 の 対 象 と し た 部 分 を 示 す 位 置 、内 容 、管 理 者 な ど を 記 載 し た 標 識 を 、一 般 の 公 衆 、居 住 者 な ど 施 設 の 利 用 者 に 認 知 で き る よ う に 、計 画 区 域 内 の 日 常 一 般 に 公 開 さ れ る 場 所 に 一 か 所 以 上 設 置 し な け れ ば な ら な い 。 第 15 指 定 方 針 等 の 施 行 こ の 指 定 方 針 及 び 指 定 基 準 は 、 平 成 25 年 10 月 日から施行する。