HOKUGA: 消費者契約法10条の「民法第1条第2項に規定する基本原則」に関する具体的事実について : 建物賃貸借契約の判例の考察を中心に

 

タイトル

消費者契約法10条の「民法第1条第2項に規定する基本

原則」に関する具体的事実について : 建物賃貸借契

約の判例の考察を中心に

著者

佐藤, 弘直

引用

北海学園大学法学研究, 44(3・4): 467-502

発行日

2009-03-31

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序

生 活 利 益 に 関 わ る 私 人 間 の 秩 序 は 、 人 相 互 の 自 由 な 意 思 の 合 致 に よ り 形 成 さ れ 、 維 持 さ れ て い る 。 生 活 利 益 か ら 生 じ る 私 的 関 係 に つ い て 、 民 法 は 、 自 由 で 平 等 か つ 独 立 し た ひ と を 主 体 と し て 規 律 し て い る 。 こ の よ う な 主 体 は 、 社 会 的 地 位 ま た は 経 済 的 地 位 を 捨 象 し た ひ と で あ り 、 あ く ま で も 抽 象 的 な ひ と に す ぎ な い 。 民 法 は 、 こ の よ 北研 44 (3-4・ )

う な 抽 象 的 な ひ と 相 互 の 取 引 を 規 律 し て い る の で あ る 。 経 済 社 会 の 発 展 に 伴 い 、 生 活 利 益 に 関 わ る 取 引 に お い て 、 営 業 ま た は 事 業 活 動 を 目 的 と し た 企 業 、 事 業 者 が 取 引 主 体 の 一 方 当 事 者 と な る こ と が 、 恒 常 化 す る よ う に な っ た 。 企 業 、 事 業 者 が 取 引 主 体 の 一 方 当 事 者 と な る こ と の 恒 常 化 に よ り 、 現 実 の 取 引 に お い て 、 抽 象 的 な ひ と 相 互 の 取 引 を 想 定 す る 民 法 の 規 律 で は 、 そ の 解 決 が 難 し く な っ た 。 た と え ば 、 企 業 、 事 業 者 が 流 通 市 場 を 独 占 す る こ と に よ っ て 、 商 品 の 自 由 な 選 択 が で き な く な る 。 広 告 に よ る 商 品 情 報 の コ ン ト ロ ー ル に よ っ て 、 新 商 品 が 氾 濫 し 、 商 品 情 報 が 複 雑 に な り 商 品 に 対 す る 知 識 が 不 十 と な る 。 有 利 で あ る こ と が こ と さ ら に 強 調 さ れ る が 、 契 約 を 締 結 す る か 否 か に つ い て の 判 断 に 必 要 な 事 項 が 説 明 さ れ な い ま ま に 取 引 を し て し ま う 。 契 約 内 容 に 不 利 益 な 面 が 存 在 す る に も か か わ ら ず 、 そ の 内 容 を 告 げ ら れ な い ま ま に 取 引 を し て し ま う 。 攻 撃 的 な 勧 誘 を 受 け て 、 自 由 な 意 思 に よ ら ず に 取 引 を し て し ま う 。 民 法 の 想 定 す る 取 引 が 対 等 な 私 的 関 係 を 基 礎 と し て い る に も か か わ ら ず 、 現 実 の 取 引 で は ひ と が 従 属 的 な 地 位 を 受 け 入 れ ざ る を 得 な い 場 面 が 多 く な っ た の で あ る 。 従 属 的 地 位 の 回 復 と い う 観 点 か ら 、 実 質 的 平 等 を 図 る べ く 、 一 般 法 で あ る 民 法 の 規 律 の 間 を 補 う 特 別 法 の 必 要 性 が 高 ま り 、 社 会 的 ・ 経 済 的 強 者 と 弱 者 の 間 の 取 引 に お け る 不 衡 の 是 正 が 求 め ら れ た の で あ る 。 こ の よ う な 背 景 の 下 新 た な 民 事 ル ー ル と し て 、 ひ と ︵ 消 費 者 ︶ と 事 業 者 と の 間 で 締 結 さ れ る 消 費 者 契 約 の 適 正 化 を 図 る た め の 消 費 者 契 約 法 が 平 成 十 二 年 に 制 定 さ れ た 。 同 法 三 条 に は 、 消 費 者 と 事 業 者 の 双 方 が 契 約 当 事 者 と し て 果 た す べ き 努 力 が 規 定 さ れ た 。 事 業 者 に は 、 ① 消 費 者 契 約 の 内 容 が 消 費 者 に と っ て 明 確 か つ 平 易 な も の に な る よ う 配 慮 す る こ と 、 ② 消 費 者 の 権 利 義 務 そ の 他 の 消 費 者 契 約 の 内 容 に つ い て 、 当 該 消 費 者 契 約 を 締 結 す る か 否 か に つ い て の 判 断 に 通 常 影 響 を 及 ぼ す で あ ろ う 情 報 を 提 供 す る こ と が 求 め ら れ て い る 。 よ り 多 く の 知 識 ・ 情 報 を 有 す る 事 業 者 に は 、 消 費 者 が 事 情 を よ く 知 っ た 上 で 契 約 を 締 結 す る こ と が で き る よ う に 、 契 約 を 締 結 す る か 否 か の 意 思 決 定 に 関 わ る 重 要 北研 44 (3-4・ )

な 事 項 に つ い て の 情 報 を 提 供 す る こ と が 消 費 者 契 約 法 上 の 努 力 と は い え 求 め ら れ て い る の で １ ︶ あ る 。 こ れ は ま さ に 、 信 義 則 が 契 約 締 結 の 準 備 段 階 に も 作 用 す る と の 観 点 か ら 契 約 当 事 者 間 に 生 じ て い る 経 済 的 ・ 社 会 的 地 位 の 格 差 を 法 的 に 是 正 し よ う と す る も の で あ る と い え よ う 。 こ の よ う な 是 正 の 必 要 性 は 、 た と え ば 物 の 賃 貸 借 に お い て 、 貸 主 ま た は 貸 主 の 依 頼 を 受 け た 仲 介 不 動 産 業 者 が あ ら か じ め 用 意 し た 契 約 条 項 に 基 づ い て 賃 貸 借 契 約 が 締 結 さ れ る 場 面 で み ら れ る 。 物 の 賃 貸 借 で は 、 そ の 物 を 用 ・ 収 益 し 、 そ の こ と の 対 価 と し て 賃 料 が 支 払 わ れ る 。 こ れ が 物 賃 貸 借 契 約 の 本 質 的 内 容 で あ る か ら 、 賃 貸 借 の 目 的 た る 物 の 通 常 用 か ら 生 ず る 損 耗 ︵ 通 常 損 耗 ︶ の 回 復 に 要 す る 費 用 は 、 原 則 と し て 、 賃 貸 人 が 負 担 す る こ と に な る 。 も っ と も 、 通 常 損 耗 を 賃 借 人 の 負 担 と す る と の 合 意 は 、 契 約 自 由 の 原 則 か ら 有 効 で あ る と も え ら れ る 。 し か し 、 賃 貸 借 契 約 の 当 事 者 に は 情 報 の 質 お よ び 量 並 び に 渉 力 に 格 差 が 存 在 す る こ と か ら 、 こ の 格 差 を 是 正 す べ き で あ る と の 見 解 が 生 ま れ る 。 契 約 自 由 の 原 則 に よ っ て 通 常 損 耗 を 賃 借 人 の 負 担 と す る と の 合 意 は 有 効 で は あ る が 、 合 意 の 成 立 要 件 を 厳 格 に 解 す る べ き で あ る と の 見 解 、 当 事 者 の 社 会 的 ・ 経 済 的 地 位 か ら 合 意 は 無 効 で あ る と す る 見 解 も あ り え よ う 。 裁 判 例 で み る と 、 通 常 損 耗 を 賃 借 人 の 負 担 と す る と の 合 意 を 無 効 で あ る と す る と き 、 消 費 者 契 約 法 制 定 以 前 に お い て は 契 約 成 立 の 有 効 要 件 の 欠 缺 が あ る こ と を 理 由 と す る も の が ２ ︶ あ り 、 消 費 者 契 約 法 制 定 後 に お い て は 当 該 合 意 が 民 法 等 が 適 用 さ れ る 場 合 と 比 較 し て 賃 借 人 の 義 務 を 加 重 し 、 信 義 則 に 反 す る こ と ︵ 消 費 者 契 約 法 一 〇 条 に 該 当 す る こ と ︶ を 理 由 と す る も の が あ る 。 本 稿 は 、 こ の 後 者 に つ い て 、 す な わ ち 物 の 賃 貸 借 契 約 の 中 に 、 賃 料 以 外 の 金 銭 を 賃 貸 人 に 支 払 う 旨 の 合 意 が あ る 場 合 、 ま た は 賃 借 人 が 賃 貸 人 に 対 し 付 し た 金 員 の う ち の 一 定 金 額 を 賃 貸 人 が 返 還 し な い 旨 の 合 意 が あ る 場 合 に お い て 、 裁 判 例 が 消 費 者 契 約 法 一 〇 条 の 適 用 が あ る か 否 か の 判 断 の 根 拠 と し た 具 体 的 事 実 、 ま た は こ の よ う な 合 意 が 信 義 北研 44 (3-4・ )

則 に 反 す る か 否 か の 判 断 基 準 と な っ た 具 体 的 事 実 を 探 る こ と を 目 的 と す る も の で あ る 。 こ れ に よ っ て 明 ら か と な っ た 事 実 は 、 消 費 者 団 体 が 消 費 者 契 約 法 一 二 条 に 基 づ い て 消 費 者 の た め に 差 止 訴 を 提 起 す る に あ た り 、 当 該 合 意 を 含 む 条 項 の 差 止 め を 求 め る こ と が で き る も の で あ る か 否 か を 検 討 す る と き の 資 料 と な る で あ ろ う 。 そ の た め 以 下 に お い て 、 物 の 賃 貸 借 契 約 の 中 に あ る 、 賃 借 人 が 賃 貸 人 に 対 し 法 律 上 定 め の な い 金 員 を 支 払 う こ と の 合 意 、 ま た は 賃 借 人 が 賃 貸 人 に 対 し 支 払 っ た 金 員 の う ち の 一 定 金 額 を 返 還 し な い 旨 の 合 意 に つ い て 、 そ の 成 否 ま た は 適 否 を 判 断 す る 裁 判 例 が 、 当 事 者 の 主 張 し た 具 体 的 事 実 か ら い か な る 事 実 を 消 費 者 契 約 法 一 〇 条 で い う と こ ろ の 信 義 則 に 該 当 す る 事 実 と し て 取 り 上 げ た の か を 析 す る 。

１

概

説

⑴ 物 の 賃 貸 借 契 約 に 基 づ い て 賃 借 人 か ら 賃 貸 人 に 支 払 わ れ る 金 銭 と し て 賃 料 の ほ か に 敷 金 、 権 利 金 、 新 料 な ど が あ る 。 賃 料 と は 賃 貸 借 目 的 物 の 用 ・ 収 益 の 対 価 で あ る と い わ れ 、 敷 金 と は 賃 貸 借 契 約 が 終 了 す る 時 に 、 支 払 の 滞 っ て い る 賃 料 債 務 や 物 に 関 す る 損 害 賠 償 債 務 を 担 保 す る 金 銭 で あ る と い わ れ て ３ ︶ い る 。 賃 料 と 敷 金 に つ い て は 、 民 法 上 に 規 定 が 存 在 す る ︵ 民 法 六 〇 一 条 、 六 一 四 条 、 六 一 九 条 ︶ 。 他 方 、 権 利 金 と は 、 賃 借 人 か ら 賃 貸 人 に 付 さ れ る 、 敷 金 以 外 の 金 銭 の こ と を 広 く 称 し た 金 銭 で あ っ て 、 ① 場 所 的 利 益 の 対 価 、 ② 賃 料 の 一 部 の 一 括 前 払 、 ③ 賃 借 権 に 譲 渡 性 を 与 え る 対 価 と い わ れ て ４ ︶ い る 。 権 利 金 を 、 場 所 的 利 益 の 対 価 で あ る と い う 裁 判 例 も ５ ︶ あ る 。 新 料 と は 、 契 約 締 結 時 に 付 さ れ る 金 銭 で は な い が 、 契 約 期 間 終 了 時 に 契 約 を 維 持 す る た め の 契 約 新 の 対 価 と し て 付 さ れ る 金 銭 と い わ れ て い る 。 権 利 金 、 新 料 な ど に つ い て は 、 法 律 上 規 定 が 存 在 し な い 。 法 律 上 定 め の な い 権 利 金 、 新 料 な ど を 賃 貸 人 が 収 受 す る こ と が 消 費 者 契 約 法 一 〇 条 に 反 し な い か と の 問 北研 44 (3-4・ )

題 が 生 ま れ る 。 賃 貸 借 の 目 的 物 は 特 定 物 で あ る か ら 、 賃 借 人 が 目 的 物 を 返 還 す る と き は 、 返 還 時 の 現 状 に お い て 引 き 渡 せ ば 足 り る ︵ 民 法 四 八 三 条 ︶ 。 こ れ は 賃 貸 借 の 目 的 物 が 通 常 損 耗 、 自 然 損 耗 し た と し て も 返 還 時 の 現 状 で 引 き 渡 す こ と で 足 り る こ と を 意 味 す る 。 通 常 損 耗 、 自 然 損 耗 に よ る 減 価 の 負 担 を 賃 借 人 は 負 わ な い の で あ る 。 賃 借 人 が 賃 貸 人 に 対 し て 負 う 債 務 は 、 主 と し て 賃 貸 借 の 目 的 物 を 用 ・ 収 益 す る こ と に よ る 対 価 と 賃 貸 借 の 目 的 物 を 故 意 又 は 過 失 に 基 づ い て 棄 損 し た 場 合 の 損 害 賠 償 債 務 と い う こ と に な る 。 以 上 の 点 を 賃 貸 人 か ら み る と 、 賃 貸 借 の 目 的 物 の 通 常 の 用 ・ 収 益 に よ る 減 価 お よ び 自 然 損 耗 に よ る 減 価 を 賃 料 に よ っ て 賄 う こ と に な る か ら 、 賃 貸 人 は 、 こ れ ら の 減 価 を 想 定 し て 賃 料 を 定 め る 必 要 が あ る 。 賃 貸 人 が 賃 料 と 賃 料 以 外 の 名 目 で 目 的 物 の 用 ・ 収 益 の 対 価 を 収 受 す る 場 合 に お い て 、 目 的 物 の 用 ・ 収 益 の 対 価 を 二 重 に 取 得 す る も の で あ る と 評 価 さ れ る と き は 、 賃 貸 人 が 賃 料 以 外 の 名 目 の 金 銭 を 収 受 す る 旨 の 合 意 が 、 消 費 者 契 約 法 一 〇 条 に 反 し 無 効 と 解 さ れ る 場 合 が あ る 。 ⑵ 物 の 賃 貸 借 契 約 の 中 に あ る 、 賃 借 人 が 賃 貸 人 に 対 し 法 律 上 定 め の な い 金 員 た と え ば 礼 金 、 保 証 金 な ど を 支 払 う こ と の 合 意 、 ま た は 賃 貸 借 契 約 終 了 時 に 一 定 金 額 を 返 還 し な い 旨 の 合 意 が 、 消 費 者 契 約 法 一 〇 条 の 要 件 に 該 当 し 、 当 該 合 意 が 無 効 と な る か に つ い て 判 断 し た 判 決 を 検 討 ６ ︶ す る 。 以 下 に 紹 介 す る 判 決 は 、 信 義 則 す な わ ち 当 該 合 意 の 合 理 性 、 相 当 性 ま た は 明 確 性 、 賃 貸 人 と 賃 借 人 と の 間 の 情 報 量 ・ 渉 力 の 格 差 、 負 担 が 著 し く 過 大 で あ る か 否 か 、 ま た は 賃 貸 借 の 目 的 物 の 用 収 益 の 対 価 の 二 重 取 り と な っ て い る か 否 か と い う 点 か ら 、 当 該 合 意 の 有 効 性 を 判 断 し て い る 。 合 意 内 容 の 適 正 さ と 合 意 に 至 る 過 程 に お け る 適 正 さ 、 す な わ ち 賃 借 人 は 適 正 な 情 報 の 下 で 自 由 な 意 思 決 定 を し た か 、 明 確 な 認 識 に 基 づ い て 意 思 決 定 を し た か か ら 、 当 該 合 意 の 有 効 性 を 判 断 し て い る の で あ る 。 ⑶ 本 稿 で 検 討 す る 判 決 は 、 原 告 た る 賃 借 人 が 返 還 を 求 め る 金 銭 ︵ ︹ １ ︺ に あ っ て は 原 告 た る 賃 貸 人 が 支 払 い を 求 め 北研 44 (3-4・ )

る 金 銭 ︶ の 性 質 を 析 し 、 そ の 金 銭 の 性 質 が 目 的 物 の 用 ・ 収 益 の 対 価 と 評 価 さ れ る と き は 、 原 則 と し て 賃 料 と の 二 重 払 い と 評 価 し て い る 。 賃 料 と し て の 性 質 を も た な い と き 、 ま た は 賃 料 と し て の 性 質 を も つ も の の 賃 料 が 賃 料 月 額 と 賃 借 人 が 返 還 を 求 め る 金 銭 の 和 と し て 算 定 さ れ て い る と き は 、 そ の 金 銭 を 賃 貸 人 が 収 受 す る こ と の 合 理 性 、 相 当 性 が 検 討 さ れ て い る 。 当 該 合 意 を 有 効 と し た 肯 定 例 と 有 効 と し な か っ た 否 定 例 に け て 紹 介 す る 。

２

肯

定

例

︹ １ ︺ 東 京 地 方 裁 判 所 平 成 十 七 年 十 月 二 十 六 日 ７ ︶ 判 決 平 成 六 年 十 二 月 十 日 に 賃 料 月 額 五 万 五 〇 〇 〇 円 、 敷 金 十 一 万 円 、 契 約 期 間 平 成 六 年 十 二 月 二 十 日 か ら 二 年 間 、 契 約 期 間 満 了 の 二 か 月 前 ま で に 契 約 当 事 者 か ら 何 ら の 申 出 が な い 場 合 二 年 間 の 契 約 期 間 が 新 さ れ 、 そ れ 以 降 の 契 約 期 間 満 了 に つ い て も 同 様 に 契 約 期 間 が 新 さ れ る こ と 、 契 約 期 間 新 の 際 賃 借 人 は 新 料 と し て 賃 料 の 一 か 月 を 支 払 う こ と を 内 容 と す る 物 賃 貸 借 ８ ︶ 契 約 が 締 結 さ れ た 。 そ の 後 二 年 ご と に 前 記 の 物 賃 貸 借 契 約 が 同 一 内 容 で 新 さ れ た 。 平 成 十 六 年 の 期 間 満 了 の 際 、 契 約 当 事 者 か ら 何 ら の 申 出 が な く 前 記 の 契 約 に 基 づ い て 物 賃 貸 借 契 約 が 新 さ れ た 。 賃 貸 人 は 、 賃 借 人 に 対 し 平 成 十 六 年 の 契 約 新 に つ い て 、 約 定 に よ る 新 料 の 支 払 い を 求 め た 。 原 審 は 賃 貸 人 の 請 求 を 全 部 認 容 し た の で 、 賃 借 人 が 控 訴 し た 。 こ の 控 訴 に 対 し 東 京 地 裁 は 、 以 下 の よ う に 述 べ た 。 本 件 新 特 約 に よ る と 、 本 件 賃 貸 借 契 約 の 契 約 期 間 満 了 の 二 か 月 前 ま で に 契 約 当 事 者 か ら 何 ら の 申 入 れ が な い こ と を 条 件 と し て 、 契 約 期 間 満 了 と と も に 自 動 的 に 二 年 間 の 契 約 期 間 は 新 さ れ る 。 そ し て 賃 借 人 は 、 賃 貸 人 に 対 し 、 本 件 新 特 約 に 定 め ら れ た 新 料 の 支 払 義 務 を 負 う 。 本 件 新 特 約 北研 44 (3-4・ )

は 、 新 料 と い う 負 担 は あ る が 、 期 間 満 了 後 の 用 継 続 状 況 を も っ て 、 期 間 の 定 め の あ っ た 物 賃 貸 借 契 約 が 期 間 の 定 め の な い 賃 貸 借 契 約 、 す な わ ち 正 当 事 由 を 必 要 と す る も の の 原 則 と し て 解 約 の 申 入 れ か ら 六 か 月 で 賃 貸 借 契 約 が 終 了 す る と い う 契 約 関 係 に な る こ と を 防 ぎ 、 賃 借 人 に 対 し 二 年 間 と い う 契 約 期 間 は 本 件 居 室 に つ い て の 賃 借 権 を 確 保 す る も の で あ る 。 本 件 新 特 約 は む し ろ 、 前 記 の 点 に お い て 、 賃 借 人 と し て の 権 利 を 実 質 的 に 強 化 す る も の で あ る 。 新 料 の 支 払 は 、 賃 借 人 側 か ら み る と 権 利 を 実 質 的 に 強 化 す る こ と に 対 す る 対 価 、 賃 貸 人 側 か ら み る と 強 化 さ れ た 本 件 賃 貸 借 契 約 関 係 を 承 諾 す る こ と に 対 す る 対 価 と え ら れ る 点 お よ び 本 件 新 特 約 に 定 め る 新 料 の 金 額 が 一 か 月 の 賃 料 相 当 額 と さ れ て い る 点 に か ん が み て 、 本 件 新 特 約 が 消 費 者 契 約 法 に 反 し て い る と は い え な い 。 東 京 地 裁 は 、 新 料 の 支 払 い に よ っ て 賃 借 人 と し て の 権 利 が 強 化 さ れ て い る と し て 、 新 料 の 支 払 義 務 が 賃 借 人 に 一 方 的 に 不 利 益 を も た ら す も の で は な い こ と 、 新 料 の 額 が 賃 料 月 額 と 同 額 で あ っ て 支 払 額 に つ い て の 相 当 性 を 逸 脱 し て い な い こ と を 判 断 の 基 礎 と し て い る 。 ︹ ２ ︺ 東 京 地 方 裁 判 所 平 成 十 八 年 十 一 月 九 日 ９ ︶ 判 決 平 成 十 六 年 八 月 一 日 に 入 居 申 込 金 一 〇 二 万 円 、 施 設 協 力 費 五 〇 一 万 二 五 〇 〇 円 、 保 証 金 二 五 五 万 円 、 入 居 申 込 金 お よ び 施 設 協 力 費 は 返 還 し な い こ と 、 保 証 金 は 五 年 の 償 却 期 間 を 経 過 し な い 場 合 、 保 証 金 ｜ ︵ 保 証 金 × ︵ 入 居 月 数÷ 60 ︶ ︶ と 算 出 し た 金 額 ︵ 返 還 金 ︶ を 返 還 す る こ と を 内 容 と す る 老 人 ホ ー ム 利 用 10 ︶ 契 約 が 締 結 さ れ た 。 賃 借 人 は 、 老 人 ホ ー ム を 経 営 す る 賃 貸 人 に 対 し 、 消 費 者 契 約 法 一 〇 条 に よ り 入 居 申 込 金 等 を 返 還 し な い 旨 の 条 項 は 無 効 で あ る と し て 、 入 居 申 込 金 等 の 返 還 を 求 め た 。 東 京 地 裁 は 、 以 下 の よ う に 述 べ た 。 本 件 利 用 契 約 で は 、 保 証 金 の 入 居 月 数 に 応 じ た 返 還 金 の 算 定 方 式 が 明 確 に さ れ 北研 44 (3-4・ )

て お り 、 か つ 、 一 時 金 の う ち 返 還 対 象 と な ら な い 部 の 割 合 が 不 適 切 で あ る と 認 め る に 足 り る 証 拠 も な い 。 。 し た が っ て 、 入 居 申 込 金 等 を 返 還 し な い 旨 の 条 項 が 民 法 一 条 二 項 に 規 定 す る 基 本 原 則 に 反 し て 消 費 者 の 利 益 を 一 方 的 に 害 す る と は 認 め ら れ な い 。 東 京 地 裁 の い う 返 還 金 の 算 定 方 式 が 明 確 に さ れ て い る と の 説 示 部 は 、 契 約 内 容 が 明 確 性 を 有 す る と い う も の で あ る 。 一 時 金 の う ち 返 還 対 象 と な ら な い 部 と は 、 入 居 申 込 金 、 施 設 協 力 費 お よ び 保 証 金 か ら 返 還 金 を 控 除 し た 部 を い う の で あ ろ う 。 こ れ ら 入 居 申 込 金 等 に つ い て 賃 借 人 は 、 以 下 の よ う に い う 。 東 京 都 の 平 成 十 四 年 十 月 九 日 付 け 有 料 老 人 ホ ー ム 設 置 運 営 指 導 指 針 の 中 で 、 保 証 金 額 は 六 か 月 を 超 え な い こ と と し 、 退 去 時 に は 原 状 回 復 費 用 を 除 き 全 額 返 還 す る こ と と 定 め て い る 。 入 居 申 込 金 等 は こ の 指 針 の 保 証 金 に 該 当 す る 。 ま た 、 国 民 生 活 セ ン タ ー の 平 成 十 八 年 三 月 三 日 付 け 有 料 老 人 ホ ー ム を め ぐ る 消 費 者 問 題 に 関 す る 調 査 研 究 概 要 の 中 で 、 一 時 金 が 居 住 サ ー ビ ス の 対 価 で あ る と す れ ば 、 退 去 の 際 に 平 的 損 害 相 当 金 の 解 約 手 数 料 ま で は 消 費 者 に 負 担 さ せ る こ と が で き る が 、 こ れ を 超 え て 消 費 者 に 負 担 さ せ る 条 項 は 不 当 条 項 と し て 無 効 と な る 、 と さ れ て い る 。 入 居 申 込 金 等 は い ず れ も 実 質 的 に は 住 居 サ ー ビ ス の 対 価 で あ り 、 全 額 返 還 し な い こ と は 解 約 に よ る 平 的 損 害 額 を 超 え る こ と と な る 。 こ れ に 対 し 賃 貸 人 は 、 以 下 の よ う に い う 。 本 件 入 居 申 込 金 等 は 、 入 居 一 時 金 で あ り 、 居 室 及 び 施 設 内 の 共 用 設 備 を 終 身 に わ た り 利 用 す る 権 利 を 取 得 す る 費 用 で あ っ て 、 共 用 設 備 の 維 持 管 理 等 に か か る 費 用 で あ る 。 そ の 内 容 は 、 施 設 運 営 維 持 費 、 改 修 修 繕 費 、 共 用 部 の 家 賃 相 当 、 人 件 費 一 部 、 共 用 部 の 水 道 光 熱 費 、 そ の 他 入 居 者 獲 得 等 の 広 告 宣 伝 費 、 営 業 経 費 及 び 本 部 経 費 等 で あ る 。 加 え て 老 人 ホ ー ム で 各 種 の サ ー ビ ス を 享 受 す る 地 位 を 購 入 す る 対 価 と し て の 性 格 が あ る た め 返 還 の 対 象 と な ら な い 部 が あ る の は 当 然 で あ る 。 東 京 都 の 指 針 も 、 一 時 金 方 式 の 場 合 に は 、 一 時 金 の う ち 返 還 対 象 と な ら な い 部 の 割 合 が 適 切 で あ る こ と と し て 、 適 切 な 割 合 で あ れ ば 返 還 対 象 と な ら な い 部 が あ る 北研 44 (3-4・ )

こ と を 認 め て い る 。 ま た 、 本 件 入 居 申 込 金 等 に 関 し て 、 保 証 金 に つ い て 償 却 期 間 を 五 年 と し て そ の 返 還 規 定 を 置 い て い る が 、 そ の 後 は 追 加 費 用 の 支 払 い を し な い で 終 身 利 用 が 可 能 で あ り 、 特 に 不 当 と し て 問 題 と さ れ る よ う な も の で は な い 。 賃 借 人 と 賃 貸 人 の 主 張 を 踏 ま え て 東 京 地 裁 は 、 こ の 返 還 対 象 と な ら な い 部 の 割 合 が 不 適 切 で あ る こ と に つ い て 、 証 拠 が な い と い う 。 こ の 割 合 に 該 当 す る 事 実 は 、 入 居 申 込 金 と 施 設 協 力 金 に つ い て は 返 還 さ れ ず 、 保 証 金 に つ い て は 五 年 内 の 退 去 の 場 合 に 限 り 保 証 金 ｜ ︵ 保 証 金 × 入 居 月 数÷ 60 ︶ ︶ と 算 出 し た 金 額 で あ ろ う 。 で は 東 京 地 裁 が い う 、 こ の 割 合 の 不 適 切 さ に 該 当 す る 事 実 と は 、 い か な る 事 実 を 想 定 し て い る の で あ ろ う か 。 ︹ ３ ︺ 京 都 地 方 裁 判 所 平 成 二 十 年 一 月 三 十 日 11 ︶ 判 決 平 成 十 二 年 八 月 十 一 日 こ ろ に 賃 料 月 額 四 万 五 〇 〇 〇 円 、 敷 金 十 万 円 、 契 約 期 間 平 成 十 三 年 八 月 三 十 日 ま で の 一 年 間 、 礼 金 六 万 円 、 新 料 十 万 円 、 相 手 方 に 新 拒 絶 の 申 出 を し な い 限 り 賃 貸 借 契 約 は 新 継 続 さ れ 、 賃 借 人 は 賃 貸 人 に 対 し 新 料 を 支 払 う こ と を 内 容 と す る 物 賃 貸 借 契 約 が 締 結 さ れ た 。 本 件 契 約 は 五 回 新 さ れ 、 そ の 都 度 賃 借 人 は 賃 貸 人 に 対 し 新 料 を 支 払 っ た 。 平 成 十 八 年 八 月 の 新 時 期 に 解 約 の 通 知 お よ び 新 拒 絶 の 申 出 が な さ れ ず 、 ま た 新 の 合 意 も な さ れ な か っ た 。 平 成 十 八 年 九 月 、 同 十 月 の 賃 料 を 賃 借 人 は 賃 貸 人 に 支 払 っ た 。 平 成 十 八 年 十 月 に 賃 借 人 は 賃 貸 人 に 対 し 本 件 賃 貸 借 契 約 の 解 約 の 意 思 表 示 を し 、 本 件 物 を 明 け 渡 し た 。 賃 借 人 は 、 賃 貸 人 に 対 し 、 新 料 に 関 す る 条 項 は 消 費 者 契 約 法 一 〇 条 に よ り 無 効 で あ る と し て 、 支 払 済 み の 新 料 五 十 万 円 の 返 還 を 求 め た 。 京 都 地 裁 は 、 以 下 の よ う に 述 べ た 。 消 費 者 契 約 法 一 〇 条 の 民 法 、 商 法 そ の 他 の 法 律 の の 秩 序 に 関 し な い 規 定 の 適 用 に よ る 場 合 に 比 し 、 消 費 者 の 権 利 を 制 限 し 、 又 は 消 費 者 の 義 務 を 加 重 す る 消 費 者 契 約 の 条 項 で あ っ て ︵ 前 段 要 件 ︶ 北研 44 (3-4・ )

に つ い て 。 賃 貸 人 が 賃 借 人 と の 間 で 締 結 し た 本 件 賃 貸 借 契 約 の 内 容 は 、 礼 金 六 万 円 、 賃 料 月 額 四 万 五 〇 〇 〇 円 、 契 約 期 間 一 年 間 、 自 動 新 、 新 料 十 万 円 と い う も の で あ る 。 こ の 内 容 に つ い て 当 事 者 の 意 思 を 合 理 的 に 解 釈 す る と 、 賃 貸 人 は 、 契 約 締 結 後 一 年 目 は 礼 金 六 万 円 に 賃 料 月 額 四 万 五 〇 〇 〇 円 の 十 二 か 月 を 加 算 し た 合 計 六 十 万 円 の 売 り 上 げ を 予 定 し 、 二 年 目 以 降 は 新 料 十 万 円 に 賃 料 月 額 四 万 五 〇 〇 〇 円 の 十 二 か 月 を 加 算 し た 合 計 六 十 四 万 円 の 売 り 上 げ を 予 定 し 、 賃 借 人 が 転 居 し た 場 合 に は 新 た な 賃 借 人 か ら 、 前 記 一 年 目 と 同 様 の 売 り 上 げ を 期 待 し て い る も の で あ る 。 他 方 賃 借 人 は 、 仲 介 業 者 か ら 複 数 の 物 件 の 紹 介 を 受 け る の が 一 般 的 で あ る か ら 、 物 件 の 所 在 、 設 備 、 広 さ 等 と と も に 、 新 料 を 含 む 経 済 的 な 出 捐 ︵ 礼 金 、 敷 金 、 賃 料 及 び 新 料 ︶ を 比 較 検 討 し た 上 で 、 賃 借 す る 物 件 を 選 択 し て い る と み る こ と が で き る 。 こ の よ う に 新 料 の 法 的 性 質 は 、 賃 貸 人 が 本 件 物 件 を 賃 借 人 に 賃 貸 し 、 賃 借 人 が 本 件 物 件 を 用 収 益 す る こ と に 伴 い 、 賃 借 人 が 賃 貸 人 に 対 し て 約 束 し た 経 済 的 な 出 損 で あ る こ と 、 本 件 賃 貸 借 契 約 の 契 約 期 間 が 一 年 間 と 比 較 的 短 期 間 で あ り 、 か つ 、 新 し な い 場 合 に は 授 受 が 予 定 さ れ て い な い こ と か ら す る と 、 本 件 新 料 約 定 は 、 本 件 賃 貸 借 契 約 に お け る 賃 料 の 支 払 方 法 に 関 す る 条 項 で あ る 。 す な わ ち 、 契 約 期 間 一 年 間 の 賃 料 の 一 部 を 新 時 に 支 払 う こ と ︵ い わ ば 賃 料 の 前 払 い ︶ を 取 り 決 め た も の で あ る 。 民 法 六 一 四 条 本 文 が 物 に つ い て の 賃 料 は 毎 月 末 日 に 支 払 う こ と と 定 め て い る こ と と 比 べ 、 本 件 新 料 約 定 は 、 賃 借 人 の 義 務 を 加 重 し て い る も の で あ る 。 消 費 者 契 約 法 一 〇 条 の 民 法 第 一 条 二 項 に 規 定 す る 基 本 原 則 に 反 し て 消 費 者 の 利 益 を 一 方 的 に 害 す る も の ︵ 後 段 要 件 ︶ に つ い て 。 賃 貸 借 契 約 を 締 結 す る 際 、 賃 借 人 に 対 し て 新 料 に 関 す る 約 定 に つ い て の 説 明 が 十 に 行 わ れ な か っ た と き 、 ま た は 新 料 に 関 す る 約 定 の 内 容 ︵ 新 料 の 金 額 、 支 払 条 件 等 ︶ が 不 明 確 で あ る た め 賃 借 人 が 賃 貸 借 契 約 に 伴 い 要 す る 経 済 的 な 出 損 の 全 体 像 を 正 し く 認 識 で き な い と き な ど は 、 新 料 に 関 す る 約 定 が 当 該 賃 貸 借 契 約 の 内 容 と は な っ て い な い と 解 さ れ 、 ま た は 消 費 者 契 約 法 一 〇 条 に よ り 無 効 で あ る と 解 さ れ る 場 合 が あ り 得 る 。 本 件 新 料 約 定 の 内 容 ︵ 新 料 の 金 額 、 北研 44 (3-4・ )

支 払 条 件 等 ︶ は 明 確 で あ る 上 、 賃 借 人 は 本 件 賃 貸 借 契 約 を 締 結 す る に あ た り 、 仲 介 業 者 か ら 、 本 件 新 料 約 定 の 存 在 及 び 新 料 の 金 額 に つ い て 説 明 を 受 け て い る 。 し た が っ て 、 本 件 新 料 約 定 が 賃 借 人 に 不 測 の 損 害 ま た は 不 利 益 を も た ら す も の で は な い 。 本 件 賃 貸 借 契 約 に お け る 新 料 が 、 そ の 程 度 は 希 薄 で は あ る も の の 、 な お 、 新 拒 絶 権 放 棄 の 対 価 及 び 賃 借 権 強 化 の 対 価 と し て の 性 質 を 有 し て い る 。 本 件 賃 貸 借 契 約 に お け る 新 料 の 金 額 は 十 万 円 で あ り 、 契 約 期 間 ︵ 一 年 間 ︶ や 月 払 い の 賃 料 の 金 額 ︵ 四 万 五 〇 〇 〇 円 ︶ に 照 ら し 、 賃 借 人 に 過 大 な 負 担 と な る も の で は な い 。 京 都 地 裁 は 、 新 料 に 関 す る 条 項 の 内 容 が 、 賃 借 人 の 義 務 を 加 重 し て い る と し て 消 費 者 契 約 法 一 〇 条 前 段 要 件 を 満 た す も の の 、 明 確 性 お よ び 合 理 性 を 有 し 、 賃 借 人 の 負 担 が 過 大 な も の で な い こ と か ら 、 消 費 者 契 約 法 一 〇 条 後 段 要 件 を 満 た さ な い と し た 。 ︹ ４ ︺ 京 都 地 方 裁 判 所 平 成 二 十 年 九 月 三 十 日 12 ︶ 判 決 平 成 十 六 年 三 月 十 七 日 に 賃 借 人 は 、 賃 貸 人 と の 間 で 、 賃 料 月 額 六 万 一 〇 〇 〇 円 、 契 約 期 間 平 成 十 六 年 三 月 二 十 日 か ら 一 年 間 、 礼 金 は 十 八 万 円 と し 本 件 賃 貸 借 契 約 締 結 後 は 礼 金 の 返 還 を 求 め る こ と が で き な い こ と 、 新 料 は 一 年 ご と に 賃 料 の 二 か 月 と す る こ と を 内 容 と す る 物 賃 貸 借 契 約 が 締 結 さ れ た 。 仲 介 業 者 は 、 平 成 十 六 年 三 月 二 十 日 、 賃 借 人 に 対 し 、 本 件 賃 貸 借 契 約 に つ い て の 重 要 事 項 の 説 明 の 際 、 本 件 賃 貸 借 契 約 終 了 時 に 本 件 礼 金 が 返 還 さ れ な い こ と を 説 明 し た 。 賃 借 人 は 、 賃 貸 人 に 対 し 、 平 成 十 六 年 十 月 十 三 日 、 本 件 賃 貸 借 契 約 を 解 消 す る 旨 の 通 知 を し た 。 本 件 賃 貸 借 契 約 は 、 同 日 終 了 し 、 賃 借 人 は 本 件 居 室 を 明 け 渡 し た 。 賃 貸 人 が 本 件 礼 金 を 返 還 し な か っ た こ と か ら 、 賃 借 人 は 、 本 件 礼 金 を 返 還 し な い 旨 の 約 定 が 消 費 者 契 約 法 一 〇 条 に よ り 無 効 で あ る と し て 、 賃 貸 人 に 対 し 、 礼 金 十 八 万 円 の 返 還 を 求 め た 。 原 審 は 、 礼 金 を 返 還 し な い 旨 の 約 定 は 有 効 で あ る と し て 、 賃 借 人 の 請 求 を 棄 却 し た の で 、 賃 借 人 が 控 訴 し 北研 44 (3-4・ )

た 。 こ の 控 訴 に 対 し 京 都 地 裁 は 、 以 下 の よ う に 述 べ た 。 消 費 者 契 約 法 一 〇 条 前 段 要 件 に つ い て 。 本 件 礼 金 は 、 賃 料 と し て の 性 質 を 有 す る も の で あ る 。 物 賃 貸 借 に お け る 賃 料 の 支 払 時 期 は 、 民 法 六 一 四 条 本 文 に よ る と 毎 月 末 と 定 め ら れ て い る と こ ろ 、 本 件 賃 貸 借 契 約 に お け る 賃 料 と し て の 性 質 を 有 す る 礼 金 は 賃 貸 借 契 約 時 に 支 払 わ れ た も の で あ る か ら 、 賃 貸 借 契 約 に お け る 賃 料 の 支 払 時 期 に つ い て 、 賃 借 人 の 義 務 を 加 重 し て い る 。 消 費 者 契 約 法 一 〇 条 後 段 要 件 に つ い て 、 以 下 の と お り 民 法 第 一 条 第 二 項 に 定 め る 基 本 原 則 ︵ 信 義 則 ︶ に 反 す る 事 情 は 認 め ら れ な い 。 す な わ ち ① 礼 金 は 、 賃 貸 人 に と っ て は 賃 貸 物 件 を 用 収 益 さ せ る こ と に よ る 対 価 と し て 、 賃 借 人 に と っ て は 賃 貸 物 件 を 用 収 益 す る に 当 た り 必 要 と な る 経 済 的 負 担 と し て 、 そ れ ぞ れ 把 握 さ れ て い る 金 員 で あ る 。 こ の よ う な 当 事 者 の 意 思 を 合 理 的 に 解 釈 す る と 、 礼 金 は 、 賃 貸 人 が 賃 貸 物 件 を 賃 借 人 に 用 収 益 さ せ る 対 価 と し て 、 賃 料 の 一 部 前 払 と し て の 性 質 を 有 す る 金 員 で あ る 。 ② 物 を 賃 借 し よ う と す る 者 が 自 己 の 要 望 に 合 致 す る ︵ 又 は 要 望 に 近 い ︶ 物 件 を 選 択 す る 場 合 に お い て 、 礼 金 、 権 利 金 、 ま た は 新 料 が 設 定 さ れ て い る と き は 、 賃 料 と い う 名 目 の 金 員 だ け で な く 、 礼 金 な ど の 一 時 金 も 含 め た 上 で 、 経 済 的 負 担 を 算 定 す る の が 通 常 で あ る 。 賃 借 人 は 、 礼 金 な ど の 一 時 金 も 含 め た 上 で 算 定 さ れ た 経 済 的 負 担 を 慮 し た 上 で 、 複 数 の 賃 貸 物 件 候 補 の 中 か ら 、 自 己 の 要 望 に 最 も 合 致 す る 物 件 を 選 択 し 、 賃 貸 借 契 約 を 締 結 す る も の で あ る 。 し た が っ て 賃 借 人 は 、 自 由 な 意 思 に 基 づ い て 、 本 件 礼 金 約 定 が 付 さ れ た 本 件 賃 貸 物 件 を 選 択 し た も の で あ る 。 ③ 賃 借 人 が 礼 金 と し て 前 払 を し な け れ ば な ら な い 賃 料 の 額 は 、 賃 料 の 二 ・ 九 五 か 月 で あ る 。 こ れ は 、 京 滋 地 域 の 礼 金 の 平 割 合 が 賃 料 の 二 ・ 七 か 月 で あ る こ と か ら し て も 、 高 額 で は な い 。 そ し て 、 本 件 賃 貸 借 契 約 を 賃 借 人 は 自 ら 期 間 満 了 前 に 解 約 し た も の で あ る か ら 、 賃 借 人 は 、 礼 金 が 賃 貸 借 契 約 終 了 時 に 返 還 さ れ な い 性 質 の 金 員 で あ る こ と を 認 識 し 、 中 途 解 約 の 場 合 で あ っ て も 、 礼 金 の 返 還 を 求 め る こ と が で き な い こ と を 承 知 し な が ら 、 自 ら 、 本 件 賃 貸 借 契 約 を 中 途 北研 44 (3-4・ )

解 約 し た と い え る 。 ④ 物 の 賃 貸 借 に お い て 、 自 然 損 耗 に 係 る 投 下 資 本 の 回 収 は 、 通 常 、 修 繕 費 等 の 必 要 経 費 を 賃 料 の 中 に 含 ま せ て そ の 支 払 を 受 け る こ と に よ り 行 わ れ て い る 。 自 然 損 耗 に つ い て の 修 繕 費 用 を 月 々 の 賃 料 と い う 名 目 だ け で 回 収 す る か 、 加 え て 礼 金 と い う 名 目 に よ っ て も 回 収 す る か は 、 地 域 の 慣 習 な ど を 踏 ま え て 、 賃 貸 人 の 自 由 に 委 ね ら れ て い る 事 柄 で あ る 。 本 件 礼 金 は 、 賃 料 の 一 部 前 払 と し て の 性 質 を 有 す る の で あ る か ら 、 賃 貸 人 は 、 自 然 損 耗 に つ い て の 必 要 経 費 を 、 月 々 の 賃 料 と い う 名 目 で 受 領 す る 金 員 だ け で は な く 、 賃 料 の 前 払 で あ る 礼 金 に よ っ て も 回 収 し て い る も の で あ る 。 し た が っ て 、 本 件 礼 金 約 定 は 、 消 費 者 契 約 法 第 一 〇 条 に 反 し 無 効 で あ る と い う こ と は で き な い 。 京 都 地 裁 は 、 消 費 者 契 約 法 一 〇 条 前 段 要 件 に つ い て 、 本 件 礼 金 が 民 法 等 に 定 め る 規 定 の 適 用 を 受 け う る 対 象 で あ る か を 検 討 し て い る 。 本 件 礼 金 の 法 的 性 質 は 賃 料 で あ っ て 、 民 法 の 適 用 を 受 け る 対 象 で あ り 、 賃 借 人 の 義 務 を 加 重 し て い る か ら 、 前 段 要 件 を 充 足 し て い る と す る 。 そ し て 、 同 条 後 段 要 件 と し て 信 義 則 に 反 し て 消 費 者 の 利 益 を 一 方 的 に 害 す る も の か を 検 討 し て い る 。 本 件 礼 金 約 定 が 不 合 理 で あ っ て 、 趣 旨 も 不 明 確 で あ る か 、 情 報 量 ・ 渉 力 の 点 に お い て 圧 倒 的 優 位 な 立 場 に あ る 賃 貸 人 が 不 当 に 利 益 を 得 る 一 方 、 賃 借 人 は 契 約 内 容 全 体 を 承 諾 し て 契 約 を 締 結 す る か 、 拒 否 す る か し か な い 立 場 に あ る か 、 礼 金 の 支 払 い が 賃 借 人 に と っ て 著 し く 過 大 な 負 担 で あ る か 、 賃 貸 人 は 自 然 損 耗 の 修 繕 費 用 を 二 重 取 り し て い る か の 点 か ら 検 討 を 加 え て い る の で あ る 。 賃 借 人 は 、 本 件 礼 金 約 定 が 信 義 則 に 反 す る こ と を 本 件 礼 金 の 法 的 性 質 、 本 件 賃 貸 借 契 約 の 内 容 お よ び 本 件 賃 貸 借 契 約 締 結 に 至 る 過 程 に お け る 具 体 的 事 情 か ら 礼 金 を 返 還 す べ き で あ る と い う 。 こ れ に 対 し 賃 貸 人 は 、 信 義 則 に 反 し て 消 費 者 の 利 益 を 一 方 的 に 害 す る も の で あ る と い え る た め に は 、 消 費 者 で あ る 賃 借 人 保 護 だ け で な く 、 賃 借 人 自 ら の 選 択 に よ る 責 任 、 取 引 の 安 全 、 私 的 自 治 な ど の 見 地 か ら 、 当 該 条 項 を 有 効 と す る こ と に よ っ て 消 費 者 で あ る 賃 借 人 が 受 け る 不 利 益 と 、 そ の 条 項 を 無 効 と す る こ と に よ っ て 事 業 者 で あ る 賃 貸 人 が 受 け る 不 利 益 と を 合 的 に 衡 量 し た 上 で 、 賃 北研 44 (3-4・ )

借 人 の 受 け る 不 利 益 が 衡 を 著 し く 失 す る ほ ど に 一 方 的 に 大 き い と い え る こ と が 必 要 で あ る 、 と の 括 的 な 反 論 を し て い る 。 こ の よ う な 当 事 者 の 主 張 に 対 し 京 都 地 裁 は 、 前 記 の よ う に 述 べ た の で あ る 。

３

否

定

例

︹ ５ ︺ 大 阪 高 等 裁 判 所 平 成 十 六 年 十 二 月 十 七 日 13 ︶ 判 決 平 成 十 年 七 月 一 日 に 賃 料 月 額 五 万 五 〇 〇 〇 円 、 敷 金 二 十 万 円 、 契 約 期 間 平 成 十 年 七 月 一 日 か ら 一 年 間 、 自 然 損 耗 お よ び 通 常 の 用 に よ る 損 耗 ︵ 通 常 損 耗 ︶ に つ い て 賃 借 人 が 原 状 回 復 義 務 を 負 う こ と 、 原 状 回 復 費 用 は 賃 料 月 額 に 含 ま な い こ と 、 敷 金 は 賃 借 人 が 本 件 賃 貸 借 契 約 に 関 し 賃 貸 人 に 対 し て 負 担 す る 債 務 を 控 除 し た 残 額 が 返 還 さ れ る こ と を 内 容 と す る 物 賃 貸 借 契 約 が 締 結 さ れ た 。 そ の 後 一 年 ご と に 原 契 約 の 内 容 ど お り に 契 約 の 新 を 合 意 し 、 平 成 十 三 年 七 月 七 日 の 新 の 合 意 に よ っ て 契 約 期 間 は 平 成 十 四 年 六 月 三 十 日 ま で と な っ た 。 平 成 十 四 年 六 月 九 日 に 賃 貸 借 契 約 が 終 了 し 賃 借 人 は 、 賃 貸 人 に 対 し 本 件 物 を 明 け 渡 し た 。 賃 借 人 は 、 原 状 回 復 に 関 す る 条 項 は 、 消 費 者 契 約 法 一 〇 条 に よ り 無 効 で あ る と し て 敷 金 二 十 万 円 の 返 還 を 求 め た 。 原 審 の 京 都 地 裁 は 、 以 下 の よ う に 述 べ た 。 本 件 賃 貸 借 契 約 が 消 費 者 契 約 法 施 行 前 に 締 結 さ れ 、 新 の 合 意 が 同 法 施 行 後 に さ れ て い る 。 新 後 の 賃 貸 借 契 約 に 同 法 の 適 用 は あ る か の 点 に つ い て 、 本 件 新 の 合 意 は 、 新 に よ り 賃 料 等 の 改 定 お よ び 新 た な 条 項 の 設 定 を 行 う こ と も 可 能 と さ れ 、 改 定 さ れ な か っ た 部 は 、 従 前 ど お り と す る も の で あ る か ら 、 本 件 合 意 に よ り あ ら た め て 本 件 物 の 賃 貸 借 契 約 が 締 結 さ れ た こ と と な る 。 し た が っ て 、 本 件 賃 貸 借 契 約 に は 消 費 者 契 約 法 の 適 用 が あ る 。 そ の 上 で 、 本 件 原 状 回 復 特 約 は 賃 借 人 の 目 的 物 返 還 義 務 を 加 重 す る も の で あ る と し て 消 費 者 契 約 法 一 〇 条 の 前 段 要 件 を 満 た す 。 消 費 者 契 約 法 一 〇 条 後 段 要 件 北研 44 (3-4・ )

に つ い て は 、 賃 料 は 原 状 回 復 費 用 を 含 ま な い と 本 件 賃 貸 借 契 約 に 定 め ら れ て い る か ら 、 原 状 回 復 費 用 を 賃 借 人 の 負 担 と す る 合 意 は 、 賃 料 の 二 重 取 り に は あ た ら な い 。 し た が っ て 契 約 自 由 の 原 則 か ら 、 合 意 ど お り の 効 力 を 認 め て よ い と も え ら れ る 。 し か し 、 賃 借 人 が 、 賃 貸 借 契 約 の 締 結 に あ た っ て 、 明 渡 し 時 に 負 担 し な け れ ば な ら な い 自 然 損 耗 等 に よ る 原 状 回 復 費 用 を 予 想 す る こ と は 困 難 で あ り 、 こ の 点 に お い て 、 賃 借 人 は 、 賃 貸 借 契 約 締 結 の 意 思 決 定 に あ た っ て の 十 な 情 報 を 有 し て い な い 。 ま た 、 本 件 賃 貸 借 契 約 の よ う に 原 状 回 復 費 用 の 単 価 等 が 定 め ら れ て い て も 、 具 体 的 な 自 然 損 耗 等 の 有 無 、 原 状 回 復 の 要 否 又 は 原 状 回 復 費 用 の 額 は 明 渡 し ま で 明 ら か に な ら な い 。 さ ら に 、 賃 借 人 が 自 然 損 耗 の 有 無 等 を 争 お う と す れ ば 、 敷 金 返 還 請 求 訴 を 提 起 せ ざ る を 得 ず 、 こ の 点 も 賃 借 人 に と っ て 負 担 と な る 。 本 件 の よ う な 賃 貸 借 に お い て 、 入 居 申 込 者 は 、 契 約 条 項 の 変 を 求 め る よ う な 渉 力 は 有 し て い な い か ら 、 賃 貸 人 の 提 示 す る 契 約 条 件 を す べ て 承 諾 し て 契 約 を 締 結 す る か 、 ま た は 契 約 し な い か の ど ち ら か の 選 択 し か で き な い 。 こ れ に 対 し 賃 貸 人 は 、 将 来 の 自 然 損 耗 等 に よ る 原 状 回 復 費 用 を 予 想 す る こ と は 可 能 で あ る か ら 、 こ れ を 賃 料 に 含 め て 賃 料 額 を 決 定 し 、 ま た は 賃 貸 借 契 約 締 結 時 に 賃 貸 期 間 に 応 じ て 定 額 の 原 状 回 復 費 用 を 定 め 、 そ の 負 担 を 契 約 条 件 と す る こ と が 可 能 で あ る 。 ま た 、 こ の よ う な 方 法 を と る こ と に よ っ て 、 賃 借 人 は 、 原 状 回 復 費 用 額 の 高 低 に つ い て 賃 貸 借 契 約 締 結 の 際 の 判 断 材 料 と す る こ と が で き る 。 以 上 の 点 を 合 慮 す れ ば 、 自 然 損 耗 等 に よ る 原 状 回 復 費 用 を 賃 借 人 に 負 担 さ せ る こ と は 、 契 約 締 結 に あ た っ て の 情 報 力 及 び 渉 力 に 劣 る 賃 借 人 の 利 益 を 一 方 的 に 害 す る も の で あ る 。 以 上 の 理 由 か ら 、 原 審 の 京 都 地 裁 は 賃 借 人 の 請 求 を 認 容 し た の で 、 賃 貸 人 が 控 訴 し た 。 こ の 控 訴 に 対 し 大 阪 高 裁 は 、 原 審 同 様 に 本 件 に つ き 消 費 者 契 約 法 の 適 用 が あ る と し た 上 で 、 自 然 損 耗 等 に つ い て の 原 状 回 復 費 用 を 控 除 し た 金 額 を 賃 料 額 と し て い る 場 合 は 、 自 然 損 耗 等 に つ い て の 原 状 回 復 費 用 を 賃 借 人 に 負 担 さ せ て も 二 重 の 負 担 の 問 題 は 生 じ な い と の 見 解 に 立 ち 、 以 下 の よ う に 述 べ た 。 原 状 回 復 を 定 め る 条 項 は 、 退 去 時 、 賃 貸 人 北研 44 (3-4・ )

が 一 方 的 に 必 要 あ る と 認 め て 賃 借 人 に 通 知 し た 場 合 、 当 然 に 原 状 回 復 義 務 が 発 生 す る の に 対 し 、 賃 借 人 に 関 与 の 余 地 が な い 点 で 不 合 理 で あ る 。 原 状 回 復 等 に 関 す る ご 連 絡 と い う 文 書 に よ れ ば 、 原 状 回 復 す べ き 内 容 を 具 体 的 に 掲 げ 、 賃 貸 人 が 原 状 回 復 し た 場 合 の 賃 借 人 の 費 用 負 担 額 の 基 礎 と な る 費 用 単 価 を 明 示 し 、 敷 金 と 原 状 回 復 費 用 と を 差 引 計 算 し て 返 還 さ れ る も の で あ る 。 し か し 、 賃 料 額 が 従 前 の 賃 借 人 の 負 担 し た 自 然 損 耗 等 に つ い て の 原 状 回 復 費 用 を 控 除 し た も の か 否 か 、 事 後 的 に 退 去 時 に 発 生 す る 原 状 回 復 費 用 を ど の よ う に 賃 料 に 含 ま せ な い こ と と す る の か 、 原 状 回 復 の 内 容 を ど の よ う に 想 定 し 、 費 用 を ど の よ う に 見 積 も っ た の か 等 に つ い て 、 賃 借 人 に 適 切 な 情 報 が 提 供 さ れ て い な い 。 契 約 書 上 賃 料 に 原 状 回 復 費 用 を 含 ま な い と あ る も の の 、 賃 料 に 原 状 回 復 費 用 を 含 ま な い と の 合 意 に 相 応 す る 賃 料 が 算 定 さ れ て い な い 。 し た が っ て 、 本 件 原 状 回 復 特 約 、 す な わ ち 自 然 損 耗 等 に つ い て の 原 状 回 復 義 務 を 賃 借 人 が 負 担 す る と の 合 意 部 は 、 民 法 の 任 意 規 定 の 適 用 に よ る 場 合 に 比 し 、 賃 借 人 の 義 務 を 加 重 し 、 信 義 則 に 反 し て 賃 借 人 の 利 益 を 一 方 的 に 害 し て お り 、 消 費 者 契 約 法 一 〇 条 に 該 当 し 、 無 効 で あ る 。 ︹ ６ ︺ 神 戸 地 方 裁 判 所 平 成 十 七 年 七 月 十 四 日 14 ︶ 判 決 平 成 十 五 年 七 月 十 三 日 に 賃 料 月 額 五 万 六 〇 〇 〇 円 、 契 約 期 間 平 成 十 五 年 八 月 三 日 か ら 二 年 間 、 当 事 者 双 方 に 異 議 が な け れ ば 本 件 契 約 は 同 一 条 件 で 自 動 的 に 新 さ れ る こ と 、 賃 貸 借 契 約 終 了 時 に 保 証 金 三 十 万 円 の う ち 敷 引 金 二 十 五 万 円 を 差 し 引 い た 残 額 の 返 還 を 受 け る こ と ︵ 敷 引 特 約 ︶ を 内 容 と す る 物 賃 貸 借 契 約 が 締 結 さ れ た 。 平 成 十 六 年 二 月 末 日 本 件 賃 貸 借 契 約 は 解 約 さ れ 、 賃 借 人 は 本 件 物 を 明 け 渡 し た 。 賃 貸 人 は 、 賃 借 人 に 対 し 、 保 証 金 三 十 万 円 か ら 敷 引 金 二 十 五 万 円 を 控 除 し た 五 万 円 を 返 還 し た 。 賃 借 人 は 、 賃 貸 人 に 対 し 、 敷 引 特 約 が 消 費 者 契 約 法 一 〇 条 に よ り 無 効 で あ る と し て 、 敷 引 金 二 十 五 万 円 の 返 還 を 求 め た 。 原 審 は 、 賃 借 人 の 請 求 を 棄 却 し た の で 、 賃 借 人 が 控 訴 し た 。 北研 44 (3-4・ )

こ の 控 訴 に 対 し 神 戸 地 裁 は 、 敷 引 特 約 が 付 さ れ て い る 賃 貸 借 契 約 に お い て 、 賃 借 人 が 敷 引 金 を 負 担 す る こ と に よ り 、 目 的 物 の 用 の 対 価 で あ る 賃 料 が 低 額 に 抑 え ら れ て い る の で あ れ ば 、 敷 引 金 は 目 的 物 の 用 の 対 価 と し て の 賃 料 の 性 質 を も 有 す る か ら 、 直 ち に 賃 借 人 の 負 担 が 増 大 す る も の と は い え な い と の 見 解 に 立 ち 、 以 下 の よ う に 述 べ た 。 消 費 者 契 約 法 一 〇 条 前 段 要 件 に つ い て 。 賃 貸 借 契 約 は 、 賃 貸 人 が 賃 借 人 に 対 し て 目 的 物 を 用 収 益 さ せ る 義 務 を 負 い 、 賃 借 人 が 賃 貸 人 に 対 し て 目 的 物 の 用 収 益 の 対 価 と し て 賃 料 を 支 払 う 義 務 を 負 う こ と に よ っ て 成 立 す る 契 約 で あ る ︵ 民 法 六 〇 一 条 ︶ 。 賃 貸 目 的 物 の 用 収 益 と 賃 料 の 支 払 が 対 価 関 係 に あ る こ と を 本 質 的 な 内 容 と す る も の で あ る 。 民 法 上 、 賃 借 人 に 賃 料 以 外 の 金 銭 的 負 担 を 負 わ せ る 旨 の 明 文 の 規 定 は 存 し な い 。 そ う す る と 民 法 に お い て 賃 借 人 が 負 担 す る 金 銭 的 な 義 務 と し て は 賃 料 以 外 の も の を 予 定 し て い な い も の と 解 さ れ る 。 ま た 学 説 や 判 例 の 集 積 に よ っ て 一 般 的 に 承 認 さ れ た 不 文 の 任 意 法 規 や 契 約 に 関 す る 一 般 法 理 に よ っ て も 、 敷 引 特 約 が 確 立 さ れ た も の と し て 一 般 的 に 承 認 さ れ て い る と い う こ と は で き な い 。 し た が っ て 賃 借 人 に 賃 料 以 外 の 金 銭 的 負 担 を 負 わ せ る 内 容 の 本 件 敷 引 特 約 は 、 賃 貸 借 契 約 に 関 す る 任 意 規 定 の 適 用 に よ る 場 合 に 比 し 、 賃 借 人 の 義 務 を 加 重 す る も の で あ る 。 消 費 者 契 約 法 一 〇 条 後 段 要 件 に つ い て 。 敷 引 金 の 性 質 は 、 一 般 的 に は 、 ① 賃 貸 借 契 約 成 立 の 謝 礼 、 ② 賃 貸 目 的 物 の 自 然 損 耗 の 修 繕 費 用 、 ③ 賃 貸 借 契 約 新 時 の 新 料 の 免 除 の 対 価 、 ④ 賃 貸 借 契 約 終 了 後 の 空 室 賃 料 、 ⑤ 賃 料 を 低 額 に す る こ と の 代 償 と え ら れ て い る 。 敷 引 金 の 法 的 性 質 に つ い て 、 当 事 者 の 明 確 な 意 思 が 存 在 し な い 限 り 、 こ れ ら の 要 素 が 渾 然 一 体 と な っ た も の で あ る 。 そ こ で 要 素 ご と に 検 討 す る 。 敷 引 金 の 性 質 が ① ③ で あ る と す る と 、 敷 引 特 約 は 一 方 的 な 負 担 を 賃 借 人 に 負 わ せ る も の で あ り 、 正 当 な 理 由 を 見 出 す こ と が で き な い か ら 、 不 合 理 で あ る 。 ④ で あ る と す る と 、 賃 貸 借 契 約 は 、 賃 貸 目 的 物 の 用 収 益 と 賃 料 の 支 払 が 対 価 関 係 に 立 つ 契 約 で あ り 、 賃 借 人 が 用 収 益 し な い 期 間 の 空 室 の 賃 料 を 支 払 わ な け れ ば な ら な い 理 由 は な い か ら 、 こ の 賃 料 を 賃 借 人 に 負 担 さ せ る こ と は 一 方 的 で 不 合 理 な 負 担 で あ る 。 ⑤ で あ る と す る と 、 賃 料 北研 44 (3-4・ )

の 減 額 の 程 度 が 敷 引 金 に 相 応 す る も の で な け れ ば 実 質 的 に は 賃 借 人 に 賃 料 の 二 重 の 負 担 を 強 い る こ と に な る 。 本 件 賃 料 の 減 額 の 程 度 が 敷 引 金 に 相 応 す る も の か 判 然 と し な い 。 ま た 、 賃 借 人 は 賃 貸 期 間 に 応 じ て 目 的 物 の 用 収 益 の 対 価 を 負 担 す べ き も の で あ る か ら 、 賃 貸 期 間 の 長 短 に か か わ ら ず 、 一 定 額 を 負 担 す る こ と に は 合 理 性 が な い 。 ま た ② で あ る と す る と 、 賃 貸 借 契 約 が 賃 貸 目 的 物 の 用 収 益 と 賃 料 の 支 払 が 対 価 関 係 に 立 つ 契 約 で あ る か ら 、 目 的 物 の 通 常 の 用 に 伴 う 自 然 損 耗 に 対 し て 要 す る 修 繕 費 用 が 慮 さ れ た 上 で 賃 料 は 算 出 さ れ て い る も の で あ る 。 そ う で あ る と す る と 、 賃 料 に 加 え て 敷 引 金 の 負 担 を 賃 借 人 に 強 い る こ と は 、 賃 貸 目 的 物 の 自 然 損 耗 に 対 す る 修 繕 費 用 に つ い て 二 重 の 負 担 を 強 い る こ と と な る 。 さ ら に 敷 引 特 約 は 、 賃 貸 目 的 物 件 に 予 め 付 さ れ て い る も の で あ り 、 賃 借 人 が 敷 引 金 の 減 額 渉 を す る 余 地 は あ る と し て も 、 事 業 者 で あ る 賃 貸 人 と 消 費 者 で あ る 賃 借 人 の 渉 力 の 差 か ら す れ ば 、 賃 借 人 の 渉 に よ っ て 敷 引 特 約 自 体 を 排 除 さ せ る こ と は 困 難 で あ る 。 関 西 地 区 に お け る 不 動 産 賃 貸 借 に お い て 敷 引 特 約 が 付 さ れ る こ と が 慣 行 と な っ て い る こ と か ら し て も 、 賃 借 人 の 渉 努 力 に よ っ て 敷 引 特 約 を 排 除 す る こ と は 困 難 で あ る 。 本 件 敷 引 特 約 は 、 信 義 則 に 反 し て 賃 借 人 の 利 益 を 一 方 的 に 害 す る も の で あ る 。 し た が っ て 、 本 件 敷 引 特 約 は 、 賃 貸 借 契 約 に 関 す る 任 意 規 定 の 適 用 に よ る 場 合 に 比 し 、 賃 借 人 の 義 務 を 加 重 し 、 信 義 則 に 反 し て 賃 借 人 の 利 益 を 一 方 的 に 害 す る も の で あ る か ら 、 消 費 者 契 約 法 一 〇 条 に よ り 無 効 で あ る 。 ︹ ７ ︺ 東 京 簡 易 裁 判 所 平 成 十 七 年 十 一 月 二 十 九 日 15 ︶ 判 決 平 成 八 年 三 月 こ ろ に 締 結 し た 物 賃 貸 借 契 約 が 二 年 ご と に 合 意 新 さ れ 、 平 成 十 四 年 三 月 一 日 の 合 意 新 に よ る 期 間 満 了 後 の 平 成 十 六 年 三 月 一 日 に 法 定 新 さ れ た 。 平 成 十 六 年 九 月 二 十 三 日 に 賃 貸 借 契 約 は 終 了 し 、 賃 借 人 は 本 件 物 を 明 け 渡 し た 。 賃 借 人 は 、 賃 貸 人 に 対 し 、 賃 貸 借 契 約 終 了 に 基 づ い て 敷 金 十 三 万 六 〇 〇 〇 円 の 返 還 を 求 め た 。 北研 44 (3-4・ )

東 京 簡 裁 は 、 以 下 の よ う に 述 べ た 。 本 件 賃 貸 借 契 約 に よ る 原 状 回 復 の 内 容 は 、 賃 借 人 が 賃 借 開 始 当 時 の 原 状 に 回 復 す る こ と 、 す な わ ち 自 然 損 耗 等 に つ い て の 原 状 回 復 費 用 を 負 担 す る と す る も の で あ る 。 原 状 回 復 の 内 容 を ど の よ う に 想 定 し 、 費 用 を ど の よ う に 見 積 も る の か 、 と り わ け 、 自 然 損 耗 等 に 係 る 原 状 回 復 に つ い て ど の よ う に 想 定 し 、 費 用 を ど の よ う に 見 積 も る の か に つ い て 、 賃 借 人 に 適 切 な 情 報 が 提 供 さ れ て い な い 。 賃 貸 人 が 汚 損 、 破 損 、 あ る い は 回 復 費 用 を 要 す る と 判 断 し た 場 合 に は 、 賃 借 人 に 関 与 の 余 地 な く 原 状 回 復 費 用 が 発 生 す る 態 様 と な っ て い る 。 賃 借 人 に 必 要 な 情 報 が 与 え ら れ ず 、 自 己 に 不 利 益 で あ る こ と が 認 識 で き な い ま ま に な さ れ た 合 意 は 、 賃 借 人 に 一 方 的 に 不 利 益 で あ り 、 信 義 則 に 反 す る 。 賃 貸 人 が 用 の 対 価 で あ る 賃 料 を 受 領 し な が ら 、 賃 貸 期 間 中 の 自 然 損 耗 等 の 原 状 回 復 費 用 を 賃 借 人 に 負 担 さ せ る こ と は 、 賃 借 人 に 二 重 の 負 担 を 強 い る こ と に な る 。 賃 貸 人 に 不 当 な 利 得 を 生 じ さ せ る 一 方 、 賃 借 人 に は 不 利 益 で あ り 信 義 則 に 反 す る 。 そ う す る と 、 自 然 損 耗 等 に つ い て の 原 状 回 復 義 務 を 賃 借 人 が 負 担 す る と の 合 意 部 は 、 民 法 の 任 意 規 定 の 適 用 に よ る 場 合 に 比 べ 、 賃 借 人 の 義 務 を 加 重 し 、 信 義 則 に 反 し て 賃 借 人 の 利 益 を 一 方 的 に 害 し て お り 、 消 費 者 契 約 法 一 〇 条 に 該 当 し 、 無 効 で あ る 。 ︹ ８ ︺ 京 都 地 方 裁 判 所 平 成 十 八 年 十 一 月 八 日 16 ︶ 判 決 平 成 十 四 年 十 一 月 二 十 四 日 に 賃 料 月 額 七 万 円 、 敷 金 三 十 五 万 円 、 契 約 期 間 平 成 十 四 年 十 二 月 一 日 か ら 二 年 間 、 契 約 期 間 満 了 の 一 か 月 前 ま で に 当 事 者 の い ず れ か ら も 書 面 に よ る 異 議 の 申 出 が な い 場 合 に は 、 さ ら に 二 年 間 新 さ れ る こ と 、 契 約 が 終 了 し た と き は 敷 金 か ら 敷 引 金 三 十 万 円 を 控 除 し た 残 金 が 返 還 さ れ る こ と ︵ 敷 引 特 約 ︶ を 内 容 と す る 物 賃 貸 借 契 約 が 締 結 さ れ た 。 本 件 賃 貸 借 契 約 は 、 平 成 十 六 年 十 二 月 一 日 に 新 さ れ た 。 賃 借 人 は 平 成 十 七 年 八 月 三 十 一 日 本 件 賃 貸 借 契 約 を 解 約 し 、 本 件 物 を 明 け 渡 し た 。 賃 貸 人 は 、 賃 借 人 に 対 し 、 敷 金 三 十 五 万 円 か ら 敷 引 金 三 十 万 円 北研 44 (3-4・ )

を 控 除 し た 五 万 円 を 返 還 し た 。 賃 借 人 は 、 賃 貸 人 に 対 し 、 敷 引 特 約 が 消 費 者 契 約 法 一 〇 条 に よ り 無 効 で あ る と し て 、 敷 引 金 三 十 万 円 の 返 還 を 求 め た 。 原 審 は 、 賃 借 人 の 請 求 を 全 部 認 容 し た の で 、 賃 貸 人 が 控 訴 し た 。 こ の 控 訴 に 対 し 京 都 地 裁 は 、 敷 引 の 目 的 、 敷 引 金 の 性 質 お よ び 敷 引 率 が 合 理 的 な も の で あ り 、 か つ 、 賃 借 人 が こ れ を 十 に 理 解 、 認 識 し た 上 で 敷 引 特 約 に 合 意 し た 場 合 は 賃 借 人 の 利 益 を 一 方 的 に 害 す る と い う こ と は で き な い と の 見 解 に 立 ち 、 以 下 の よ う に 述 べ た 。 消 費 者 契 約 法 一 〇 条 前 段 要 件 に つ い て 。 賃 貸 借 契 約 は 目 的 物 を 用 収 益 さ せ る 義 務 と 賃 料 支 払 義 務 と が 対 価 関 係 に 立 つ 契 約 で あ り 、 民 法 上 、 賃 料 以 外 に 賃 借 人 が 金 銭 の 支 払 義 務 を 負 担 す る こ と は 予 定 さ れ て い な い 。 一 般 に 、 物 賃 貸 借 契 約 の 締 結 に 際 し て 敷 金 の 授 受 が 行 わ れ て い る が 、 こ れ は 賃 料 そ の 他 の 賃 借 人 の 債 務 を 担 保 す る 目 的 で 賃 借 人 か ら 賃 貸 人 に 付 さ れ る 金 員 で あ り 、 賃 貸 借 終 了 時 に 賃 借 人 に 債 務 が あ れ ば こ れ を 控 除 し た 残 額 が 、 賃 借 人 に 債 務 が な け れ ば 全 額 が 賃 借 人 に 返 還 さ れ る と 解 さ れ て い る 。 こ の よ う な 敷 金 の 授 受 自 体 は 、 そ の 目 的 に 照 ら し て 、 民 法 上 の 任 意 規 定 に 比 し て 賃 借 人 の 義 務 を 加 重 す る も の と は い え な い 。 し か し 、 本 件 敷 金 は 、 賃 借 人 の 債 務 の 有 無 ・ そ の 額 に か か わ ら ず 、 そ の 一 部 で あ る 敷 引 金 を あ ら か じ め 返 還 し な い こ と を 約 す る も の で あ り 、 敷 金 授 受 の 目 的 を 超 え る も の で あ る か ら 、 本 件 敷 引 特 約 は 民 法 上 の 任 意 規 定 に 比 し て 賃 借 人 の 義 務 を 加 重 す る 条 項 で あ る 。 消 費 者 契 約 法 一 〇 条 後 段 要 件 に つ い て 。 本 件 敷 引 金 の 目 的 ・ 性 質 は 、 ① 賃 料 の 一 部 前 払 い 、 ② 契 約 新 時 の 新 料 免 除 の 対 価 、 ③ 賃 貸 借 契 約 成 立 の 謝 礼 の 性 質 が 渾 然 一 体 と な っ た も の で あ る 。 こ の 敷 引 金 の 目 的 ・ 性 質 ご と に み る と 、 ① 本 件 敷 引 金 が 賃 料 の 一 部 を 構 成 し 、 賃 料 月 額 が 相 対 的 に 低 額 と な っ て い る と す る と 、 本 件 敷 引 金 は 賃 借 人 が 負 担 す べ き 賃 料 の 一 部 前 払 い と い う こ と に な る 。 賃 料 の 一 部 を 前 払 い さ せ る こ と に よ っ て 、 相 対 的 に 賃 料 月 額 が 低 額 に な る と し て も 、 本 件 敷 引 金 は 賃 貸 借 の 期 間 の 長 短 に か か わ ら ず 三 十 万 円 と さ れ て い る こ と か ら 、 本 件 敷 引 金 の う ち 賃 料 の 一 部 前 払 い に 相 当 す る 金 額 は 個 々 の 賃 貸 借 契 約 に お い て 一 定 し な い 結 果 に な る こ と 、 あ ら か じ め 入 居 期 間 を 決 北研 44 (3-4・ )

め た 上 で 入 居 す る 場 合 以 外 に は 、 契 約 締 結 時 に お い て 、 実 質 賃 料 額 が い く ら に な る か 賃 借 人 に は わ か ら な い こ と を 慮 す れ ば 、 賃 料 の 一 部 を 前 払 い さ せ る こ と に 合 理 的 な 理 由 が あ る と は い え な い 。 ② 新 料 免 除 の 対 価 で あ る と す る と 、 新 料 の 支 払 い 自 体 が 一 般 的 に 合 理 性 を 欠 く と は 直 ち に い え な い が 、 本 件 敷 引 金 の う ち 新 料 免 除 の 対 価 に 相 当 す る 金 額 が い く ら で あ る の か 判 然 と し な い 上 、 賃 貸 借 契 約 が 新 さ れ る か 否 か に か か わ ら ず 、 契 約 締 結 時 に お い て 一 律 に 新 料 免 除 の 対 価 を あ ら か じ め 支 払 わ せ る も の で あ り 、 賃 借 人 が こ の よ う な 金 員 の 支 払 い を 強 い ら れ る 合 理 的 な 理 由 は な い 。 ③ 賃 貸 借 契 約 成 立 の 謝 礼 で あ る と す る と 、 謝 礼 に つ い て の 趣 旨 及 び 金 額 の 明 示 も な い ま ま 、 敷 引 と い う 形 式 に よ っ て 支 払 い を 強 い る 合 理 的 な 理 由 は な い し 、 謝 礼 に 相 当 す る 金 額 も 判 然 と し な い 。 次 に 、 本 件 敷 引 金 の 目 的 ・ 性 質 に 加 え 、 本 件 敷 引 特 約 に お け る 敷 引 率 に つ い て み る と 、 敷 引 率 は 約 八 五 ・ 七 パ ー セ ン ト ︵ 賃 料 月 額 の 約 四 ・ 二 か 月 ︶ と 高 率 で あ る 。 以 上 の 点 を 慮 す れ ば 、 本 件 敷 引 特 約 は 合 理 性 を 欠 く 条 項 で あ り 、 民 法 そ の 他 の 任 意 規 定 に よ る 場 合 に 比 し て 賃 借 人 の 義 務 を 加 重 し 、 そ の 利 益 を 一 方 的 に 害 す る も の で あ り 、 消 費 者 契 約 法 一 〇 条 に よ り 無 効 で あ る 。 ︹ ９ ︺ 大 阪 地 方 裁 判 所 平 成 十 九 年 三 月 三 十 日 17 ︶ 判 決 平 成 十 五 年 八 月 二 十 四 日 に 賃 料 月 額 五 万 二 〇 〇 〇 円 、 契 約 期 間 平 成 十 五 年 九 月 九 日 か ら 一 年 間 、 保 証 金 四 十 万 円 、 当 事 者 双 方 か ら 申 出 が な い 限 り 同 一 条 件 で 自 動 新 さ れ る こ と 、 保 証 金 は 契 約 が 終 了 し 、 本 件 物 を 明 け 渡 し た 後 に 敷 引 金 三 十 万 円 と 滞 賃 料 等 を 控 除 し た 残 金 が 返 還 さ れ る こ と ︵ 敷 引 特 約 ︶ を 内 容 と す る 物 賃 貸 借 契 約 が 締 結 さ れ た 。 賃 借 人 は 、 本 件 賃 貸 借 契 約 を 解 約 し 、 平 成 十 七 年 九 月 二 十 五 日 に 本 件 物 を 明 け 渡 し た こ と か ら 、 保 証 金 か ら 滞 賃 料 等 を 控 除 し た 三 十 五 万 四 一 六 六 円 の 返 還 を 求 18 ︶ め た 。 原 審 は 、 賃 借 人 の 請 求 の う ち 賃 借 人 の 渉 に よ る 賃 料 値 下 げ 五 万 円 に つ い て は 敷 引 特 約 が 有 効 で あ る と し て 、 賃 借 人 の 請 求 の 一 部 を 棄 却 し た の で 、 賃 借 人 が 控 訴 し た 。 北研 44 (3-4・ )

こ の 控 訴 に 対 し 大 阪 地 裁 は 、 敷 引 特 約 の 内 容 に つ い て 、 正 当 な 対 価 関 係 が 認 め ら れ ず 、 賃 貸 人 が 賃 借 人 に 一 方 的 で 不 合 理 な 負 担 を 強 い る も の で あ る と し て も 、 渉 の 結 果 、 賃 借 人 側 に お い て 不 利 益 条 項 を 承 知 し た 上 で あ え て 契 約 し た 場 合 な ど 契 約 締 結 過 程 に 特 段 の 事 情 あ る 場 合 に ま で 敷 引 特 約 を 排 除 す る 必 要 は な い と の 見 解 に 立 ち 、 以 下 の よ う に 述 べ た 。 消 費 者 契 約 法 一 〇 条 前 段 要 件 に つ い て 。 賃 貸 借 契 約 は 、 賃 貸 目 的 物 の 用 収 益 と 賃 料 の 支 払 が 対 価 関 係 に あ る こ と を 本 質 的 な 内 容 と す る も の で あ る ︵ 民 法 六 〇 一 条 ︶ 。 そ し て 、 賃 貸 目 的 物 の 修 繕 や 必 要 費 に つ い て 賃 貸 人 が 負 担 す べ き こ と を 定 め た 民 法 六 〇 六 条 一 項 、 六 〇 八 条 一 項 等 の 賃 貸 借 関 係 法 規 を 始 め と し て 、 民 商 法 上 、 賃 借 人 に 賃 料 以 外 の 金 銭 的 負 担 を 負 わ せ る 旨 の 明 文 の 規 定 は 存 し な い 。 し た が っ て 、 民 法 は 、 賃 借 人 が 負 担 す る 金 銭 的 な 義 務 と し て 、 賃 料 以 外 の も の を 予 定 し て い な い も の と 解 す べ き で あ る 。 ま た 、 保 証 金 は 、 賃 借 人 の 債 務 不 履 行 の 担 保 で あ り 、 賃 貸 借 契 約 終 了 に 際 し て 、 賃 借 人 が 賠 償 す べ き 額 を 除 い て 全 額 返 還 す べ き も の で あ る こ と は 、 一 般 的 に 承 認 さ れ た 不 文 の 任 意 法 規 に な っ て い る と い え る 。 一 方 、 一 般 的 に 承 認 さ れ た 不 文 の 任 意 法 規 や 契 約 に 関 す る 一 般 法 理 に よ っ て も 、 少 な く と も 、 本 件 の よ う な 、 賃 料 の 四 か 月 を 超 え 、 保 証 金 額 の 六 割 を 超 え る 高 額 、 高 率 の 敷 引 特 約 が 、 確 立 さ れ た も の と し て 一 般 的 に 承 認 さ れ て い る と い う こ と は で き な い 。 し た が っ て 、 保 証 金 の 一 部 を 返 還 し な い こ と に よ っ て 賃 借 人 に 賃 料 以 外 の 金 銭 的 負 担 を 負 わ せ る 内 容 の 本 件 敷 引 特 約 は 、 賃 貸 借 契 約 に 関 す る 任 意 規 定 の 適 用 に よ る 場 合 に 比 し 、 賃 借 人 の 義 務 を 加 重 す る も の で あ る 。 消 費 者 契 約 法 一 〇 条 後 段 要 件 に つ い て 。 敷 引 金 の 性 質 は 、 ① 賃 貸 借 契 約 成 立 の 謝 礼 、 ② 賃 貸 目 的 物 の 自 然 損 耗 の 修 繕 費 用 、 ③ 賃 貸 借 契 約 新 時 の 新 料 の 免 除 の 対 価 、 ④ 賃 貸 借 契 約 終 了 後 の 空 室 賃 料 、 ⑤ 賃 料 を 低 額 に す る こ と の 代 償 な ど と 説 明 さ れ て い る 。 敷 引 金 の 性 質 に つ い て 当 事 者 の 明 確 な 意 思 が 存 し な い 場 合 に は 、 敷 引 金 の 性 質 を 特 定 の も の に 限 定 し て と ら え る こ と は 困 難 で あ る か ら 、 そ の 敷 引 金 の 性 質 は 、 上 記 ① な い し ⑤ な ど の 様 々 な 要 素 を 有 す る も の が 渾 然 一 体 と な っ た も の と え る べ き で あ る 。 敷 引 金 の 性 質 が ① ③ で あ る と す る 北研 44 (3-4・ )

と 、 賃 借 人 の み が 謝 礼 的 な 金 銭 の 支 払 を 負 担 す る こ と に つ い て 合 理 性 を 見 出 す こ と が 難 し い 。 ④ で あ る と す る と 、 賃 借 人 が 実 際 に 用 収 益 し な い 期 間 の 空 室 賃 料 を 負 担 す べ き 合 理 的 理 由 が な い 。 ⑤ で あ る と す る と 、 い く ら の 賃 料 減 額 に 相 当 す る の か が 、 全 く 不 明 で あ る 。 ま た 、 敷 引 金 か ら 賃 料 値 下 げ 渉 に よ る 賃 料 値 下 げ 五 万 円 を 控 除 し た 二 十 五 万 円 の 敷 引 金 額 は 、 本 件 賃 貸 借 の 賃 料 の 四 か 月 以 上 に あ た り 、 賃 貸 人 に 付 さ れ た 保 証 金 の 六 割 以 上 に 相 当 す る 高 額 ・ 高 率 な も の で あ る こ と 、 基 本 的 な 賃 貸 期 間 が 一 年 で あ る こ と か ら す る と 、 賃 料 減 額 の 対 価 と し て も 、 賃 借 人 に と っ て 一 方 的 に 不 利 益 な 内 容 す な わ ち 著 し く 過 大 な 負 担 で あ る 。 ② で あ る と す る と 、 自 然 損 耗 に つ い て 賃 借 人 に 負 担 さ せ る た め に は 、 賃 借 人 が 補 修 費 用 を 負 担 す る こ と に な る 通 常 損 耗 の 範 囲 に つ い て 明 確 に し た 上 で 合 意 す る こ と が 必 要 で あ る ︵ 最 高 裁 平 成 十 七 年 十 二 月 十 六 日 19 ︶ 判 決 参 照 ︶ が 、 本 件 に は そ の よ う な 合 意 は 認 め ら れ な い 。 ま た 、 そ も そ も 賃 貸 借 契 約 に お い て は 、 賃 料 設 定 に あ た り 自 然 損 耗 の 修 繕 費 用 が 慮 さ れ て い る の が 通 常 で あ る か ら 、 賃 借 人 に 賃 料 に 加 え て 自 然 損 耗 の 修 繕 費 用 を 負 担 さ せ る こ と は 、 賃 借 人 に 二 重 の 負 担 を 強 い る こ と に な る 。 こ れ ら の 敷 引 金 の 性 質 に 加 え 、 契 約 締 結 過 程 に お い て 、 信 義 則 に 反 し 消 費 者 の 利 益 を 一 方 的 に 害 す る 事 情 が あ る か に つ い て み る に 、 本 件 敷 引 特 約 は 、 賃 貸 目 的 物 件 に つ い て 予 め 付 さ れ て い る も の で あ り 、 賃 借 人 が 敷 引 金 の 減 額 渉 を す る 余 地 は あ る と し て も 、 賃 貸 事 業 者 ︵ 又 は そ の 仲 介 業 者 ︶ と 消 費 者 で あ る 賃 借 人 の 渉 力 の 差 か ら す れ ば 、 賃 借 人 の 渉 に よ っ て 敷 引 特 約 自 体 を 排 除 さ せ る こ と は 困 難 で あ る と え ら れ る 。 ま た 、 関 西 地 区 に お け る 不 動 産 賃 貸 借 契 約 に お い て 敷 引 特 約 が 付 さ れ る こ と が 慣 行 と な っ て い る こ と か ら し て も 、 賃 借 人 の 渉 努 力 に よ っ て 敷 引 特 約 を 排 除 す る こ と は 困 難 で あ り 、 賃 貸 事 業 者 が 消 費 者 で あ る 賃 借 人 に 敷 引 特 約 を 一 方 的 に 押 し つ け て い る 状 況 に あ る と い っ て も 過 言 で は な い 。 本 件 に お い て は 、 賃 料 の 値 下 げ 渉 が 行 わ れ 、 賃 料 値 下 げ の 代 わ り に 敷 引 金 額 が 増 額 さ れ て は い る も の の 、 そ の 際 も 二 十 五 万 円 の 敷 引 金 を 課 す こ と は 当 然 の 前 提 に な っ て い た の で あ り 、 賃 借 人 が こ れ を 排 除 す る こ と は 困 難 で あ っ た と 認 め ら れ 北研 44 (3-4・ )