ＴＬＩＳ マーケット・レポート Solution Market Report <Q4-2011>
TOKYU LIVABLE INC,
大阪府の中央に位置する府庁所在地、政令指定都市
近畿地方の行政・経済・文化の中心都市
大阪：概況
大 阪 市
不動産マーケット概況
2014/1H 2014年上半期(1～6月) 内 容 出 所 1) 人 口 2009年：2,652,436人 → 2014年：2,683,469人 (+1.2%) 大阪市統計情報 2) 世 帯 数 2009年：1,291,734世帯 → 2014年：1,353,659世帯 (+4.8%) 大阪市統計情報 3) 総 面 積 223.0k㎡ 大阪市統計情報 4) 人 口 集 中 地 区 面 積 割 合 2005年：99.8% → 2010年：99.7% 国勢調査 5) 主 要 商 業 地 梅田、心斎橋、なんば、あべの等 6) 主 要 産 業 サービス業(29%)、卸売・小売業(29%)、製造業(10%) ※製造業は化学工業等の基礎素材型が中心 市民経済計算・工業統計 7) 事 業 所 数 2004年：59,935 → 2007年：53,196 (-11.2%) 商業統計調査 8) 小 売 業 事 業 所 数 2004年：34,707 → 2007年：31,521 (-9.2%) 商業統計調査 9) 小 売 業 売 り 場 面 積 2004年：2,985,971㎡ → 2007年：2,971,872㎡ (-0.5%) 商業統計調査 10) 新 設 住 宅 着 工 数 2012年：26,533 → 2013年：29,983 (+13.0%) 住宅着工統計 11) 持 ち 家 率 2005年：41.8% (全国平均62.1%) → 2010年：42.2% (全国平均61.9%) 国勢調査 12) Ｊ － Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ 物 件 数 総数：150 (レジデンス：72、オフィス：40、商業施設：14、ホテル：5、倉庫・物流施設：7、その他：12) 不動産証券化協会 1)2)3)各年1月1日時点、3)2014年1月1日時点、4)人口集中地区面積÷総面積、6)比率は平成22年度経済活動別都内総生産(名目)構成比、12)2014年6月30日時点のデータをもとに弊社集計 出所：日本銀行「地域経済報告(2014年4月) 近畿」【 都市 基本 デー タ】
【 景 気 情 勢 】
消費税引き上げに伴う駆け込み需要の反動がみられているが、基調としては緩やかに回復している 項 目 商業地 大規模開発ビル竣工に伴う地域活性化の影響もあり、商業地価はやや上昇 住宅地 高い住宅需要を維持、住宅地価は上昇気味 一戸建 取引件数は増加 取引価格は概ね横ばい マンション 中古は価格・取引件数、共に上昇傾向 新築は供給が減り、価格は上昇 賃 貸 需要は堅調で、空室率は下落傾向が続く 賃料は依然横ばいで推移 売 買 売買取引、活性化には至らず 期待利回りにも大きな変化はなし 賃 貸 賃料はやや減少 需給は安定 売 買 期待値・取引事例、ともに利回りは低下傾向 取引件数は減少 土地 居住用 不動産 オフィスビル レジデンスＴＬＩＳ マーケット・レポート Solution Market Report <Q4-2011>
土地
<商業地>
大規模開発ビル竣工に伴う地域活性化の影響
もあり、商業地価はやや上昇
【梅田】 うめきた地区の大規模開発ビルが竣工し、年間で5,000 万人以上の来場者を集めている。Ｊ-ＲＥＩＴを中心とした各 プレイヤーの投資が続く中、取引価格はやや上昇傾向で 推移しており、地価動向もやや上昇傾向。 【心斎橋】 根強いテナント需要を背景とする安定収益を有する商業 ビルについて旺盛な需要がある。物販を中心とする顧客 集客力は相当に高い水準を有しているため、地価動向は やや上昇傾向。 【ＯＢＰ】（大阪ビジネスパーク） 市の中心部と比較すると、交通アクセスの利便性に劣る ため、オフィスの賃貸需要はやや弱い。投資物件の利回り に大きな変化は見られず、地価動向は概ね横ばい。 【阿倍野】 2014年3月にターミナル直結の超高層複合商業ビル「あ べのハルカス」が全面開業し、活気を帯びた状況が続い ている。商業床に対する需要は堅調であり、地価動向は やや上昇傾向で推移している。<住宅地>
高い住宅需要を維持、住宅地価は上昇気味
【福島】 梅田に近く利便性が良好であるため、マンション需要者 の選好性が高い地域である。ファンド等の賃貸マンション に対する投資需要は強い。そのため、建築費上昇の影響 は小さく、地価動向はやや上昇で推移している。 【天王寺】 直近で大型のマンション素地の取引は特になかったが、大阪：土地
■大阪市 商業地 地価推移（対前年変動率） 資料：国土交通省「地価公示」「都道府県地価調査」 ■大阪市 住宅地 地価推移（対前年変動率） 資料：国土交通省「地価公示」「都道府県地価調査」 ■大阪市 商業地(地価公示)の平均価格の推移 資料：「国土数値情報（地価公示データ） 国土交通省」 単位：万円／坪 -0.1% 3.6% 2.2% -20% -15% -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 公示価格(商業地平均) 基準地価格(商業地平均) -0.6% 0.1% -0.2% -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 208 223 278 336 329 274 260 251 280 296ＴＬＩＳ マーケット・レポート Solution Market Report <Q4-2011>
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居住用不動産
<戸建市況>
取引件数は増加 取引価格は概ね横ばい
(図表1参照) ・成約件数は355件。前期（2013年下期）より約11％増加し ている。前年同期（2013年上期）比は約5％増である。 ・平均成約価格は2,084万円で、前期より約3％増加して いる。前年同期比は約4％減である。<マンション市況>
中古は価格・取引件数 共に上昇傾向
新築は供給が減り、価格は上昇
●新築マンション ・供給数は前期より減少傾向にある。初月申込率は前期 とほぼ同水準であった。 ・平均価格は3,655万円、平均坪単価は176万円であり、 前期より高くなっている。 ●中古マンション (図表2参照) ・取引件数は1,683件。前期より約3％増加している。前年 同期比は約4％減である。 ・平均価格は2,062万円。平均単価は105万円で前期より 約3％、前年同期より約8％上昇している。エリア別の平均 坪単価は、北部が110万円、南部が95万円である。大阪：居住用不動産
【図表2】大阪市 中古マンション 市況推移資料：「REINS Market Information」
500 1,000 1,500 2,000 2,500 3,000 0 25 50 75 100 125 件・万円 万円/坪 成約件数(右軸) 平均坪単価(左軸) 平均成約価格(右軸) 0 500 1,000 1,500 2,000 2,500 3,000 0 50 100 150 200 250 300 350 400 450 500 万円 件 成約件数(左軸) 平均成約価格(右軸) 【図表1】大阪市 戸建 成約状況 ※新築を含む
資料：「REINS Market Information」
＜エリア内訳＞
(北部）‥都島区、福島区、此花区、西区、港区、西淀川区、東淀川区、 東成区、旭区、城東区、淀川区、鶴見区、北区、中央区
（南部）‥大正区、天王寺区、浪速区、生野区、阿倍野区、住吉区 東住吉区、西成区、住之江区、平野区
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オフィスビル
<賃貸市況>
需要は堅調で、空室率は下落傾向が続く
賃料は依然横ばいで推移
●需給・空室状況 (図表1・2・3参照) ・2014年は、22,385坪の新規供給が見込まれているが、テ ナント誘致が既に9割程度進んでおり、需給バランスの悪 化要因にはならない。 ・昨年は56,347坪もの新規供給があり、大量供給に伴う空 室率の向上が懸念された。ただし、移転を検討する企業 や移転の候補先を拡大する企業の増加がみられ、需要の 厚みが増し、大量供給はほぼ乗り切った状態である。 ・空室率は減少傾向にある。各地域において、対前期 （2013年12月期）と比較して、1％前後減少している。 ●賃料動向 (図表2・3参照) ・賃料相場は全地域で減少したが、下がり幅は微小であ り、概ね横ばいで推移しているといえる。 今後、上記「需給・空室状況」に記載の通り、需要が旺盛 になりつつある現在のマーケットにおいて、賃料相場は回 復が見込まれている。大阪：オフィス
【図表2】大阪市 オフィス平均空室率・募集賃料推移 資料：三鬼商事「オフィスレポート」 ※賃料は共益費含まず 【図表1】大阪市 オフィス新規供給・新規需要面積推移資料：CBRE「JAPAN OFFICE MARKET OUTLOOK 2014」
南森町 空室率 賃料 梅田 空室率 賃料 ■大阪主要ビジネス地区のオフィス動向 新大阪 空室率 賃料 -40,000 -20,000 0 20,000 40,000 60,000 80,000 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 坪 新規供給面積 新規需要面積 5,000 7,500 10,000 12,500 15,000 17,500 20,000 0.0% 2.5% 5.0% 7.5% 10.0% 12.5% 15.0% 円/坪 平均募集賃料(右軸) 平均空室率(左軸) 【図表3】大阪ビジネス地区の平均空室率・平均募集賃料 （2014年6月時点） 資料：三鬼商事「オフィスレポート」 空室率 前期比 賃料※ (円/坪) 前期比 大阪ビジネス地区 8.89% -0.90% 11,158 -1.00% 梅田地区 8.37% -1.10% 14,103 -2.08%
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TOKYU LIVABLE INC,
オフィスビル
<売買市況>
売買取引 活性化には至らず
期待利回りにも大きな変化はなし
●需給状況 (図表4参照) ・2014年の投資家期待利回りは5.8％。5年振りに6％を 割ったが、大幅な利回り低下には至っていない。 ●取引状況 (図表5・6参照) ・ＲＥＩＴの購入事例は2件。いずれも北区の物件であり、 昨年には大きな取引がなかった地域での売買となった。 昨年取引件数が多かった中央区においては今期は1件 のみの事例となった。 地図使用承認©昭文社第49G056号大阪：オフィスビル
4.0% 4.5% 5.0% 5.5% 6.0% 6.5% 7.0% 7.5% 8.0% 御堂筋沿い 【図表4】Ａクラスビルの投資期待ＮＯＩ 利回り 資料：日本不動産研究所「不動産投資家調査」 【図表5】当事業本部の主なオフィスビル仲介事例(2014年1月～6月) NO. 取引 年月 所在 交通 (駅徒歩) 建物 面積 (㎡) 1棟/ 区分 築年 価格 (百万円) ＮＯＩ 利回り 表面 利回り 売主 買主 1 2014年3月 中央区難波 なんば駅歩2分 5,665 区分 1992 4,070 7.6% 10.1% 外資ファンド 国内ファンド 【図表6】REIT売買事例(2014年1月～6月) NO. 取引 年月 物件名 所在 交通 (駅徒歩) 建物 面積 (㎡) 築年 価格 (百万円) ＮＯＩ 利回り 売主 買主 R1 2014年2月 大和南森町ビル 北区天神橋2‐北2 南森町駅歩1分 12,759 1990 4,410 5.4% 合同会社 ボワヴェール ジャパンエクセレ ント投資法人 R2 2014年3月 中之島セントラルタワー 北区中之島2 大江橋駅歩1分 70,775 2005 14,900 4.6% 住友生命保険 日本ビルファンド投資法人 ※「ＮＯＩ 利回り」は費用割合を25％と想定し表面利回りから推算 ※「ＮＯＩ 利回り」は価格に対する鑑定評価ＮＯＩ の割合 ■売買事例位置図 1 R1 R2ＴＬＩＳ マーケット・レポート Solution Market Report <Q4-2011>
レジデンス
<賃貸市況>
賃料はやや減少 需給は安定
●需給・空室状況 大阪駅に近く利便性の良い福島区や良好な住環境であ る天王寺区などでは、ワンルーム・ファミリーともに人気が あり、賃貸需要は底堅い。どちらの地域も高稼働を維持し ており、賃貸市場は安定している。 新規供給はワンルームが多く、ファミリータイプは中古の 供給が中心である。 ●賃料動向 (図表1参照) ・ファミリータイプの平均賃料は127,318円、平均面積は 64.14㎡。平均賃料は、前期まで130,000円台で推移して いたが、今期は3期ぶりに130,000円を割った。 ・シングルタイプの平均賃料は56,015円。2010年以降、概 ね60,000円台で推移していたが、今期は減少傾向にあ る。<売買市況>
期待値・取引事例 ともに利回りは低下傾向
取引件数は減少
●需給状況 (図表2参照) ・投資家の期待利回りは低下傾向にある。 投資家の期待利回りは、ワンルーム・ファミリーともにＮＯＩ 6.0％であった。ピーク時の2010年・2011年にはどちらもＮ ＯＩ 7.0％であったが、以降低下し続けている。 ・前期（2013年下期）には、市内各所で売買事例が見受け られた。中でも浪速区や中央区の取引が多かった。 今期はＲＥＩＴの取得2件のみ確認された。場所は西区およ び都島区であり、いずれも前期には取引事例の見られな かった地域である。大阪：レジデンス
0 50,000 100,000 150,000 200,000 3,500 4,500 5,500 6,500 7,500 円 円/坪 平均賃料(右軸) 平均坪単価(左軸) 【図表1】大阪市 マンション平均成約賃料推移 資料：レインズ、ATBBの成約データをもとに弊社作成 ※築年数20年以内、駅徒歩圏 0 25,000 50,000 75,000 100,000 125,000 4,500 5,500 6,500 7,500 8,500 9,500 円 円/坪 55 60 65 70 75 ㎡ 平均面積 【シングルタイプ】 専有面積30㎡未満 【ファミリータイプ】 専有面積50㎡以上 【図表2】レジデンスの投資期待ＮＯＩ 利回りＴＬＩＳ マーケット・レポート Solution Market Report <Q4-2011>
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レジデンス
<売買市況>
●取引の状況 (図表3参照) ＲＥＩＴの取得事例は2件確認された。前期は6件あり、取引の数は減少している。 前期の売買取引は、5％後半から6％前半が主流であった。今期の取引をみると、利回りは減少傾向にあるといえる。大阪：レジデンス
【図表3】REIT売買事例(2014年1月～6月) NO. 取引 年月 物件名 所在 交通 (駅徒歩) 建物 面積 (㎡) 築年 価格 (百万円) ＮＯＩ 利回り 売主 買主 R1 2014年3月 コンフォリア北堀江 西区北堀江3 西長堀駅歩2分 1,910 2007 1,010 5.2% 非開示 コンフォリア・レジデンシャル投資法人 R2 2014年6月 プレジオ都島 都島区都島本通3 都島駅歩3分 4,150 2009 1,610 5.5% フェニックス 日本賃貸住宅 投資法人 ※「ＮＯＩ 利回り」は価格に対する鑑定評価ＮＯＩ の割合 地図使用承認©昭文社第49G056号 R1 R2ＴＬＩＳ マーケット・レポート Solution Market Report <Q4-2011>
大阪：店舗・物流施設等
JR大阪駅 梅田 心斎橋駅 御堂筋 心斎橋筋 天王寺駅 阿倍野駅 ●三越伊勢丹 ●大丸 ●阪急うめだ本店 ●阪神 大丸● あべの キューズ タウン● ●髙島屋 ●マルイ 難波駅 なんば駅
その他のアセット
<店舗・商業施設>
需給は堅調、賃料水準は横ばい
投資事例は見受けられないが、期待利回りは低下
●賃貸市況 (図表1参照) 【梅田】 近年、大型商業施設の新規開業が相次ぎ、当地区は新宿駅 周辺を抜いて日本一の百貨店集積地区となった。一方、店 舗間競争は激化しており、当初目標の売上高を達成できな い店舗が多くみられる。賃貸需給バランスに大きな変化はな く、店舗賃料は総じて横ばいで推移している。 【心斎橋】 当地区は、20～30歳代に人気のファストファッションや高級ブ ランド店の集積度が高く、商業テナントの需要は底堅い。 賃料水準の上昇圧力は強まっているが、押し上げるほどの勢 いはなく、店舗賃料は概ね横ばいで推移している。 【なんば】 外国人観光客の流入が昨年秋から回復している。また、大型 店舗の売上高も比較的好調に推移しており、商業収益環境 は総じてやや良好である。一方、既存テナントからの賃料下 落圧力が認められ、店舗賃料は概ね横ばいで推移。 【阿倍野】 「あべのハルカス」が全面開業し集客力が向上している。物 販店舗を中心に商業ビルへのテナント出店意欲は旺盛で、 あべの筋の路面店の需要は特に高い。しかし、明確な消費 の回復がないなかで、地区内の需要を奪い合うケースも見ら れることから、店舗賃料は総じて横ばいで推移している。 ●売買市況 (図表2参照) ・投資家の期待利回りは、2013年まで都心型高級専門店 ＮＯＩ 6.0％前後、郊外型ＮＯＩ 7.0％前後で横ばいに推移。 2014年4月時点では、郊外型の店舗がＮＯＩ 5.6％となり、対 グランフロント大阪● ●あべの ハルカス 7.0% 7.5% 8.0% 8.5% 【図表2】商業店舗の投資期待ＮＯＩ 利回り 資料：日本不動産研究所「不動産投資家調査」 【図表1】主要商業エリアの店舗相場賃料(路面店舗) ※複数のリーシング業者へのヒアリングにもとづき推定 エリア 相場賃料(坪単価) 梅田 5～10万円 心斎橋(心斎橋筋・御堂筋等) 10万円前後 難波(御堂筋等) 5～8万円 天王寺・阿倍野(あべの筋等) 5万円前後ＴＬＩＳ マーケット・レポート Solution Market Report <Q4-2011>
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大阪：店舗・物流施設等
その他のアセット
<倉庫・物流施設>
賃料水準は概ね横ばい 空室率は依然低水準
投資意欲は高く、期待利回りは低下傾向
●賃貸市況 (図表4参照) 【需要と供給】 2014年第2四半期には大阪市内で「ＳＧリアルティ舞洲」、堺 市で「グッドマン堺」が新たに供給された。「舞洲」は6月時 点でテナント募集を終了し、「堺」は竣工半年前にテナント が100％内定した。 【空室率】 安定した需要と供給不足のため、空室率0.0％の状態が続 いていた。上記新規供給の影響で既存物件で数件の空室 が見られ空室率は0.8％に上昇したが、上記の通り新築は 即入居しているため、需要の不足感は感じられない。 【賃料動向】 成約賃料は、基調は上向きながらも現時点でほぼ横ばいの 状況である。今後供給されるMFLP堺（9月予定）、プロロジ スパーク大阪5（‘15年1月予定）のテナント決定の進捗によ り変動がみられる可能性がある。 ●売買市況 (図表5参照) ・投資家の期待利回りは、湾岸部のシングルテナント型・内 陸部のシングルテナント型ともにＮＯＩ 6.1％であった。 2010年から2012年まで、どちらも6.8％で横ばいに推移して いたが、2013年以降低下傾向にある。 ・大阪市内で、物流施設などの市況を把握できるような取引 は見受けられなかった。 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 3,000 3,500 4,000 4,500 5,000 5,500 6,000 円/坪 平均募集賃料(左軸) 近畿圏大型マルチテナント空室率(右軸) 【図表4】大阪府 物流施設 平均募集賃料・空室率推移資料：CBRE「Japan Industrial Market View」
5.0% 5.5% 6.0% 6.5% 7.0% 7.5% 8.0% 湾岸部(シングルテナント型) 内陸部(シングルテナント型) 【図表5】物流施設の投資期待ＮＯＩ 利回り 資料：日本不動産研究所「不動産投資家調査」
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Solution Market Report <Q4-2011>
マーケット・トピックス
事業用不動産売買取引・開発・インフラ整備等
1.中央区の用地を落札 日本エスコン等
日本エスコンと第一企画は2014年1月、大阪市が実施し た一般競争入札において、大阪市中央区島町二丁目の 土地872㎡を落札した。入札には8者が参加。大阪市が設 定した最低落札価格は6億7,210万円だった。 2社はマンション開発を計画している。 <売買の概要> 島町2-36-1の土地 価格：14億9,007万2,440円 所在：大阪市中央区島町2-36-1（地番） 交通：大阪市営地下鉄「天満橋」駅 徒歩5分 土地面積：872．72㎡ 用途地域：商業地域 容積率：800％2.アメリカ村のボウリング場取得 三栄建設
三栄建設のグループ会社でボウリング場を運営するグラ ンドボウルは2014年1月、中央区西心斎橋二丁目にあるサ ンボウルビルを取得した。 物件は3フロアがボウリング場であり、他にカラオケ店とＣ Ｄショップ、ライブハウスなどが入居している。 <売買の概要> サンボウルビル 価格：非公開 所在：大阪府大阪市中央区西心斎橋2-9-28 交通：地下鉄四ツ橋線「四ツ橋」駅 徒歩4分 敷地面積：1,562．57㎡ 延床面積：10,738．26㎡ 構造・階層：ＳＲＣ造地上8階地下3階3.大阪ミナミのホテルを取得 シンガポールＲＥＩＴ
2014年3月、シンガポールのAscendas Hospitality Trust は、大阪ミナミにある「大阪なんばワシントンホテルプラザ」 の取得契約を締結。売主はイシン・ホテルズ・グループ。 客室数698の同ホテルは、道頓堀そばに立地している。
