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門真市営住宅長寿命化計画

平成２２年３月

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はじめに

・門真市では、平成22 年 3 月現在 487 戸の市営住宅を管理しており、これらの住宅ストックを「良好な社会的資産」として有効に活用していくことは極めて重要な課題である。・本市では、昭和20～30 年代に建設された木造市営住宅 7 団地を本町住宅に集約建替えし、集約された狭小団地跡地については、都市環境改善などに有効利用してきた。・本町住宅の建替えにより、本市の住宅ストックは一定の居住水準に整備されているが、まだ、耐震性の不十分な住宅やエレベーター未設置の中層住宅などがあり、今後それらの改善計画を進めていく必要がある。・本計画では、市営住宅（寿住宅、本町住宅、新橋住宅）を対象として、改善計画の策定及び長寿命化に関する計画を策定し、良好な住宅ストックの確保及びライフサイクルコストの縮減を図ることとする。

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【目次】

１．門真市の人口および世帯の状況 ... 1 (１) 人口・世帯数の推移 ... 1 (２) 門真市の住宅の状況 ... 10 ２．市営住宅等ストックの状況 ... 21 (１) 門真市営住宅の概要 ... 21 (２) 大阪府営住宅等の概要 ... 30 (３) 公営住宅等に関する課題やニーズの把握 ... 31 (４) 公営住宅等に関する課題やニーズへの当面の対応 ... 32 ３．市営住宅長寿命化計画の目的 ... 33 (１) 背景および目的 ... 33 (２) 計画の位置づけ ... 33 ４．長寿命化に関する基本方針 ... 39 (１) 住宅ストックの状態把握及び日常的な維持管理の方針 ... 39 (２) 長寿命化及びライフサイクルコストの縮減に関する方針 ... 39 (３) 市営住宅等ストック活用の基本理念・目標 ... 40 ５．計画期間 ... 44 ６．長寿命化を図るべき市営住宅 ... 44 (１) 対象 ... 44 (２) 団地別・住棟別状況の把握 ... 44 (３) 団地別・住棟別活用計画 ... 46 ７．改良住宅等における建替え事業の実施方針 ... 56 ８．長寿命化のための維持管理計画 ... 58 (１) 計画期間内に実施する修繕管理・改善事業の内容 ... 58 (２) 住棟単位の修繕・改善事業等一覧 ... 59

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９．長寿命化のための維持管理による効果 ... 66

１０．計画の実現に向けて ... 67

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１．門真市の人口および世帯の状況

(１)人口・世帯数の推移

①人口・世帯数の推移

国勢調査をもとに本市の人口の推移をみると、平成2 年の 14 万 2,297 人をピークに平成 17 年までは減少傾向が続き、平成17 年には 13 万 1,706 人となっている。一方世帯数は増加し続けており、平成17 年には 5 万 5,384 世帯となっている。このため世帯人員は急速な縮小傾向にある。 ●人口・世帯数の推移 S55 S60 H2 H7 H12 H17 総人口（人） 138,902 140,590 142,297 140,506 135,648 131,706 世帯数 47,508 48,749 52,050 53,784 54,432 55,384 世帯人員 2.92 2.88 2.73 2.61 2.49 2.38 資料：平成20年門真市統計書　国勢調査より人口の推移 131,706 100,000 110,000 120,000 130,000 140,000 150,000 S55 S60 H2 H7 H12 H17 (人） 55,384 2.38 0.00 0.50 1.00 1.50 2.00 2.50 3.00 3.50 30,000 35,000 40,000 45,000 50,000 55,000 60,000 S55 S60 H2 H7 H12 H17 (人/世帯） (世帯）世帯数・世帯人員の推移世帯数世帯人員

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②世帯人員別一般世帯数の推移

世帯人員別一般世帯数の状況からは、世帯人員の縮小の状況とともに、単身世帯、2 人世帯の増加と4 人以上世帯の減少の様子がわかる。 ●世帯人員別一般世帯数の推移 S60 H2 H7 H12 H17 総数 46,636 50,382 53,522 54,121 54,772 1人 10,138 12,670 14,849 16,250 17,958 2人 8,584 10,529 12,732 13,983 15,041 3人 8,848 9,717 10,673 10,649 10,009 4人 12,981 12,135 10,572 9,215 8,178 5人 4,638 3,905 3,442 2,914 2,627 6人 1,055 1,043 906 817 706 7人以上 392 383 348 293 253 一般世帯人員 138,153 139,970 139,810 134,595 129,994 1世帯あたり人員 2.96 2.78 2.61 2.49 2.37 資料：平成18年門真市統計書　国勢調査より 2.96 2.78 2.61 _2.49 2.37 0 0.5 1 1.5 2 2.5 3 3.5 0 10,000 20,000 30,000 40,000 50,000 60,000 S60 H2 H7 H12 H17 人/世帯世帯数世帯人員別一般世帯数の推移 7人以上 6人 5人 4人 3人 2人 1人

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③人口・世帯数：大阪府および隣接市との比較

隣接市および大阪府の人口・世帯数の推移をたどると、四条畷市以外の各市では人口は減少もしくは維持から微減し、世帯数は増加しており、ほぼ同様の傾向となっている。このような人口・世帯数の推移の傾向は、核家族化の進行や単身者世帯の増加など我が国の社会状況を背景とするものである。 ●大阪府および隣接市の人口・世帯数の推移 H7 H12 H17 H7 H12 H17 人口 140,506 135,648 131,706 人口 400,144 402,563 404,044 伸び率 ‐ -3.5% -2.9% 伸び率 ‐ 0.6% 0.4% 世帯数 53,784 54,432 55,384 世帯数 139,866 147,934 155,551 伸び率 ‐ 1.2% 1.7% 伸び率 ‐ 5.8% 5.1% 人口 157,306 152,298 147,465 人口 128,838 128,917 126,504 伸び率 ‐ -3.2% -3.2% 伸び率 ‐ 0.1% -1.9% 世帯数 60,489 62,037 62,928 世帯数 45,902 48,127 49,082 伸び率 ‐ 2.6% 1.4% 伸び率 ‐ 4.8% 2.0% 人口 258,443 250,806 241,816 人口 72,404 76,919 77,644 伸び率 ‐ -3.0% -3.6% 伸び率 ‐ 6.2% 0.9% 世帯数 94,345 95,313 95,896 世帯数 22,896 25,695 27,269 伸び率 ‐ 1.0% 0.6% 伸び率 ‐ 12.2% 6.1% 人口 53,763 55,136 57,342 人口 8,797,268 8,805,081 8,817,166 伸び率 ‐ 2.6% 4.0% 伸び率 ‐ 0.1% 0.1% 世帯数 18,826 19,957 21,412 世帯数 3,300,335 3,485,910 3,654,293 伸び率 ‐ 6.0% 7.3% 伸び率 ‐ 5.6% 4.8% 資料：各年国勢調査寝屋川市交野市四条畷市大阪府門真市枚方市守口市大東市門真市および隣接市の人口及び世帯数の推移 0 50,000 100,000 150,000 200,000 250,000 300,000 350,000 400,000 450,000 人口世帯数人口世帯数人口世帯数人口世帯数人口世帯数人口世帯数人口世帯数門真市守口市寝屋川市四条畷市枚方市大東市交野市（人口・世帯数） H7 H12 H17

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④年齢階層別人口の推移

年齢階層別人口の推移から、本市においても少子高齢化が進んでいる状況がわかる。年齢別人口構成の推移グラフからは、団塊世代と団塊ジュニア世代の 2 つの山がはっきりと出ており、団塊世代の高齢化が進行する一方、若年世代の人口割合は5％前後で、大きく増加する様子は見えない。 ●年齢階層別人口の推移平成2年構成比(％)男女平成7年構成比(％)男女平成12年構成比(％)男女平成17年構成比(％)男女総数 142,297 100.0 71,996 70,301 140,506 100.0 70,596 69,910 135,648 100.0 67,756 67,892 131,706 100.0 65,229 66,477 0 ～ 4 歳 7,664 5.5 3,841 3,823 7,476 5.3 3,823 3,653 7,297 5.4 3,727 3,570 5,852 4.5 2,997 2,855 5 ～ 9 7,513 5.4 3,907 3,606 6,733 4.8 3,365 3,368 6,549 4.8 3,368 3,181 6,595 5.0 3,422 3,173 10 ～ 14 9,056 6.5 4,654 4,402 6,958 5.0 3,614 3,344 6,093 4.5 3,057 3,036 6,206 4.7 3,170 3,036 15 ～ 19 13,062 9.3 6,741 6,321 9,061 6.5 4,607 4,454 6,820 5.0 3,491 3,329 6,058 4.6 2,999 3,059 20 ～ 24 13,401 9.5 6,777 6,624 13,429 9.6 6,812 6,617 9,198 6.8 4,621 4,577 6,885 5.3 3,470 3,415 25 ～ 29 11,304 8.1 5,894 5,410 13,077 9.3 6,619 6,458 12,963 9.6 6,661 6,302 8,589 6.6 4,380 4,209 30 ～ 34 8,187 5.8 4,274 3,913 10,368 7.4 5,491 4,877 11,778 8.7 6,035 5,743 11,771 9.0 6,001 5,770 35 ～ 39 9,565 6.8 4,957 4,608 7,342 5.2 3,862 3,480 8,868 6.6 4,669 4,199 10,348 7.9 5,236 5,112 40 ～ 44 12,896 9.2 6,466 6,430 9,032 6.4 4,661 4,371 6,747 5.0 3,509 3,238 8,101 6.2 4,172 3,929 45 ～ 49 12,829 9.1 6,266 6,563 12,621 9.0 6,320 6,301 8,446 6.2 4,311 4,135 6,391 4.9 3,268 3,123 50 ～ 54 11,263 8.0 5,677 5,586 12,665 9.0 6,227 6,438 11,794 8.7 5,811 5,983 8,183 6.2 4,133 4,050 55 ～ 59 8,606 6.1 4,561 4,045 11,050 7.9 5,607 5,443 11,837 8.7 5,729 6,108 11,492 8.8 5,624 5,868 60 ～ 64 5,354 3.8 2,732 2,622 8,168 5.8 4,266 3,902 10,069 7.4 5,012 5,057 11,311 8.6 5,425 5,886 65 ～ 69 3,465 2.5 1,450 2,015 4,943 3.5 2,480 2,463 7,291 5.4 3,716 3,575 9,394 7.2 4,614 4,780 70 ～ 74 2,543 1.8 960 1,583 3,006 2.1 1,204 1,802 4,162 3.1 1,987 2,175 6,479 4.9 3,161 3,318 75 ～ 79 1,996 1.4 754 1,242 2,078 1.5 711 1,367 2,518 1.9 943 1,575 3,586 2.7 1,646 1,940 80 ～ 84 1,132 0.8 399 733 1,439 1.0 495 944 1,563 1.2 490 1,073 2,000 1.5 684 1,316 85 ～ 89 402 0.3 137 265 645 0.5 200 445 921 0.7 269 652 1,141 0.9 293 848 90 ～ 94 84 0.1 24 60 171 0.1 58 113 324 0.2 83 241 510 0.4 86 424 95 ～ 99 6 0.0 6 15 0.0 4 11 60 0.0 25 35 124 0.1 28 96 100歳以上 ‐ ‐ ‐ ‐ 1 0.0 ‐ 1 3 0.0 2 1 12 0.0 4 8 年齢不詳 1,969 1,525 444 228 170 58 347 240 107 678 416 262 15歳未満 24,233 17.3 12,402 11,831 21,167 15.1 10,802 10,365 19,939 14.7 10,152 9,787 18,653 14.2 9,589 9,064 15～64歳 106,467 75.9 54,345 52,122 106,813 76.1 54,472 52,341 98,520 72.8 49,849 48,671 89,129 68.0 44,708 44,421 65歳以上 9,628 6.9 3,724 5,904 12,298 8.8 5,152 7,146 16,842 12.4 7,515 9,327 23,246 17.7 10,516 12,730 資料：平成20年門真市統計書　国勢調査より 0.0 2.0 4.0 6.0 8.0 10.0 12.0 （％）（年齢 5歳階級）年齢別人口構成推移 H2 H7 H1 2 H1 7

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⑤年齢３区分別人口の推移

年齢3 区分別人口の推移をたどると、平成 2 年から平成 17 年の間に年少者人口の割合は約 3 ポイント、また生産年齢人口は約約8 ポイント減少しているのに対し、高齢者人口は 6.9％から 17.7％まで10 ポイント以上増加している。 ●年齢３区分別人口の推移 H2 H7 H12 H17 年少者人口 24,233 21,167 19,939 18,653 構成比(％) 17.3 15.1 14.7 14.2 生産年齢人口 106,467 106,813 98,520 89,129 構成比(％) 75.9 76.1 72.8 68.0 高齢者人口 9,628 12,298 16,842 23,246 構成比(％) 6.9 8.8 12.4 17.7 資料：各年国勢調査年齢３区分別人口の推移 17.3 15.1 14.7 14.2 75.9 76.1 72.8 _68.0 6.9 8.8 _{12.4 17.7} 0% 20% 40% 60% 80% 100% H2 H7 H12 H17 (%) 65歳以上 15～ 64歳１5歳未満

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⑥高齢化率の推移

高齢化率の推移について全国および大阪府の平均と比較すると、昭和60 年には 5.5％で最も低かった高齢化率は平成20 年には 20.5％に達しており、全国および府の平均に並ぶ勢いとなっている。つまり本市の高齢化は、全国・府よりも急速に進んでいるといえる。 ●高齢化率の推移 S60 H2 H7 H12 H17 H20 全国 10.3 12.0 14.5 17.3 20.1 ‐ 大阪府 8.3 9.7 11.9 14.9 18.5 ‐ 門真市 5.5 6.8 8.8 12.4 17.6 20.5 資料：門真市高齢者保健福祉計画2009素案より平成17年までは国勢調査、門真市平成20年は住民基本台帳及び外国人登録（10月1日現在）高齢化率の推移 10.3 12.0 14.5 17.3 20.1 8.3 9.7 11.9 14.9 18.5 5.5 6.8 8.8 12.4 17.6 20.5 0.0 5.0 10.0 15.0 20.0 25.0 S60 H2 H7 H12 H17 H20 （％）全国大阪府門真市

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⑦高齢者世帯の推移

高齢者世帯の推移からは、高齢者世帯総数が増加しており、中でも一人暮らしと夫婦世帯が大幅に増加していることがわかる。特に一人暮らし世帯の増加率は大きく、昭和60 年から平成 17 年までの20 年間で 4 倍以上に増えている。 ●高齢者世帯の推移同居等 3,664 4,024 4,834 5,693 6,600 1.80 夫婦 1,336 1,727 2,212 3,336 4,964 3.72 一人暮らし 1,209 1,756 2,474 3,575 5,117 4.23 高齢者世帯総数 6,209 7,507 9,520 12,604 16,681 2.69 資料：各年国勢調査昭和60年を１とした場合の増減率 S60 H2 H7 H12 H17 高齢者世帯の推移 3,664 4,024 4,834 5,693 6,600 1,336 1,727 2,212 3,336 4,964 1,209 1,756 2,474 3,575 5,117 0 5,000 10,000 15,000 20,000 S60 H2 H7 H12 H17 （世帯）一人暮らし夫婦同居等高齢者世帯総数

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⑧人口動態の推移

平成 13 年から 19 年の人口動態の推移をみると、自然動態については、出生の減少と死亡の増加により自然増が徐々に減少している。これに対し社会動態は、転入・転出とも減少傾向にあるが、社会減の状態が続いている。このような人口動態を受けて、人口縮小が急速に進行しているといえる。 ●人口動態の推移出生死亡増減転入転出増減 H13 1,452 950 502 7,059 8,283 -1,224 H14 1,327 891 436 6,822 8,062 -1,240 H15 1,283 905 378 7,110 7,844 -734 H16 1,323 995 328 6,535 7,431 -896 H17 1,208 1,127 81 5,970 6,898 -928 H18 1,171 1,003 168 5,879 6,939 -1,060 H19 1,138 1,072 66 5,881 6,688 -807 資料：平成18年および平成20年門真市統計書　住民基本台帳より自然動態社会動態人口動態の推移：自然動態 0 200 400 600 800 1,000 1,200 1,400 1,600 H13 H14 H15 H16 H17 H18 H19 （人）出生死亡人口動態の推移：社会動態 0 2,000 4,000 6,000 8,000 10,000 H13 H14 H15 H16 H17 H18 H19 （人）転入転出

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⑨通勤者の動向

平成 12 年と平成 17 年度の市内居住者の従業地別内訳を比較すると、市内への通勤者（市内就業者）がやや減少し、市外への通勤者（市外就業者）が増加している。また、市内従業者の居住地別内訳を比較すると、門真市外からの通勤者（市外居住者）が増加している。 ●通勤者の動向就業者数就業者数 32,411 32,411 48.2% 39.4% 34,867 49,766 51.8% 60.6% 32,624 42,577 （％） 48.5% （％） 51.8% 大阪市 15,300 大阪市 7,168 高槻市 320 高槻市 956 守口市 5,225 守口市 5,842 枚方市 1,304 枚方市 7,484 茨木市 516 茨木市 847 寝屋川市 2,406 寝屋川市 7,907 大東市 2,547 大東市 2,182 東大阪市 1,811 東大阪市 1,560 四条畷市 357 四条畷市 1,489 交野市 205 交野市 2,092 その他 2,633 その他 5,050 2,243 7,189 （％） 3.3% （％） 8.7% 67,278 82,177 100.0% 100.0% 資料：平成18年門真市統計書　資料：平成18年門真市統計書　就業者数就業者数 28,536 28,536 46.9% 37.0% 32,253 48,599 53.1% 63.0% 30,141 41,260 （％） 49.6% （％） 53.5% 大阪市 13,554 大阪市 7,484 高槻市 305 高槻市 1,191 守口市 4,837 守口市 5,726 枚方市 1,261 枚方市 6,299 茨木市 464 茨木市 1,348 寝屋川市 2,164 寝屋川市 7,007 大東市 2,587 大東市 2,353 東大阪市 1,808 東大阪市 1,530 四条畷市 370 四条畷市 1,437 交野市 182 交野市 1,663 その他 2,609 その他 5,222 2,112 7,339 （％） 3.5% （％） 9.5% 60,789 77,135 100.0% 100.0% 資料：平成18年門真市統計書　資料：平成18年門真市統計書　平成17年度市内居住者の従業地別内訳平成12年度市内従業者の居住地別内訳平成12年度市内居住者の従業地別内訳平成17年度門真市外へ門真市内から門真市内へ（％）（％）（％）総数門真市外から（％）大阪府内から大阪府内へ大阪府外大阪府外門真市内へ門真市内から（％）総数（％）大阪府外大阪府外（％）（％）門真市外へ門真市外から（％）（％）市内従業者の居住地別内訳総数総数（％）（％）大阪府内へ大阪府内から

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(２)門真市の住宅の状況

①住宅総数、空き家数および持家数：大阪府および隣接市との比較

平成15 年の本市の住宅総数は 6 万 5,270 で、平成 10 年からの増加率は 2.7％となっている。大阪府、隣接市の住宅総数の推移と比較すると、本市の増加率は守口市に次いで低く、大阪府全体の増加率7.2％を下回っている。また本市の空き家率は、平成 10 年、15 年とも 16％台で、これは他市に比べて高い割合である。持家率をみると、本市の平成15 年の持家率は 44.5％で、大阪府および隣接市と比較して最も低い数字となっている。 ●住宅総数、空き家数および持家数：大阪府および隣接市との比較総住宅数増加率空き家数空き家率主世帯数増加率持家数持家率*1 1世帯あたり住宅数*2 H10 63,530 ‐ 10,170 16.0% 52,800 ‐ 23,920 45.3% 1.20 H15 65,270 2.7% 10,690 16.4% 53,920 2.1% 24,020 44.5% 1.21 H10 69,830 ‐ 9,550 13.7% 59,350 ‐ 30,930 52.1% 1.18 H15 70,490 0.9% 10,200 14.5% 59,130 -0.4% 30,650 51.8% 1.19 H10 158,700 ‐ 17,200 10.8% 136,050 ‐ 84,630 62.2% 1.17 H15 174,010 9.6% 22,270 12.8% 150,470 10.6% 95,060 63.2% 1.16 H10 107,150 ‐ 13,200 12.3% 90,860 ‐ 53,140 58.5% 1.18 H15 112,540 5.0% 17,770 15.8% 93,700 3.1% 56,220 60.0% 1.20 H10 53,880 ‐ 6,130 11.4% 47,120 ‐ 25,740 54.6% 1.14 H15 56,150 4.2% 7,100 12.6% 48,330 2.6% 27,520 56.9% 1.16 H10 22,980 ‐ 2,590 11.3% 18,840 ‐ 11,120 59.0% 1.22 H15 24,710 7.5% 4,180 16.9% 20,470 8.7% 12,320 60.2% 1.21 H10 25,620 ‐ 2,620 10.2% 22,870 ‐ 16,040 70.1% 1.12 H15 28,870 12.7% 3,030 10.5% 25,800 12.8% 19,470 75.5% 1.12 H10 3,852,500 ‐ 501,300 13.0% 3,289,600 ‐ 1,520,600 46.2% 1.17 H15 4,130,800 7.2% 603,300 14.6% 3,490,400 6.1% 1,812,100 51.9% 1.18 資料：各年住宅・土地統計調査　 *1、*2：母数を主世帯で算出交野市大阪府門真市守口市枚方市寝屋川市大東市四条畷市 45.3% 44.5% 52.1% 51.8% 62.2%63.2%_58.5%60.0% 54.6%56.9% 59.0%60.2% 70.1% 75.5% 46.2% 51.9% 0.0% 10.0% 20.0% 30.0% 40.0% 50.0% 60.0% 70.0% 80.0% H10 H15 H10 H15 H10 H15 H10 H15 H10 H15 H10 H15 H10 H15 H10 H15 門真市守口市枚方市寝屋川市大東市四条畷市交野市大阪府持家率：大阪府および隣接市との比較

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②所有関係別住宅数の推移

国勢調査をもとに昭和 60 年から平成 17 年の所有関係別住宅数の推移をみると、持ち家率は昭和60 年から平成 7 年までは 43％前後で推移しているが、平成 12 年以降増加傾向にある。これに対し、民営借家の割合は平成7 年から平成 17 年の 10 年間で約 5 ポイント低くなっている。 ●所有関係別住宅数の推移 S60 H2 H7 H12 H17 持ち家 19,882 21,108 22,483 24,695 26,620 構成比（％） 42.7 43.4 42.8 46.2 48.8 公営・公団・公社住宅 4,693 4,910 4,997 4,967 5,102 構成比（％） 10.1 10.1 9.5 9.3 9.4 民営借家 20,904 21,605 23,619 22,399 21,926 構成比（％） 44.9 44.4 45.0 41.9 40.2 給与住宅 1,033 1,005 1,120 915 498 構成比（％） 2.2 2.1 2.1 1.7 0.9 間借り ‐ ‐ 261 511 368 構成比（％） ‐ ‐ 0.5 1 0.7 主世帯（間借りを除く）総数 46,512 48,628 52,219 52,896 54,146 構成比（％） 100.0 100.0 99.5 99.0 99.3 住宅に住む一般世帯 ‐ ‐ 52,480 53,407 54,514 構成比（％） ‐ ‐ 100.0 100.0 100.0 資料：各年国勢調査 46,512 48,628 52,219 52,896 54,146 0 10,000 20,000 30,000 40,000 50,000 60,000 S60 H2 H7 H12 H17 （世帯）所有関係別住宅数の推移（主世帯）※ 給与住宅民営借家公営・公団・公社住宅持ち家 ※ S60、H2のデータがない間借りを除く、主世帯のみ

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③所有関係別住宅数：大阪府および隣接市との比較

平成17 年度の国勢調査をもとに所有関係別住宅数について大阪府および隣接市との比較をすると、前述のとおり本市は持ち家の割合が48.8％と低く、民営借家の割合が 40.2％と最も高くなっている。また公営・公団・公社住宅の割合も9.2％と他市に比べ高い数字となっている。 ●所有関係別住宅数:大阪府および隣接市の状況門真市守口市枚方市寝屋川市大東市四条畷市交野市大阪府持ち家 26,620 33,771 99,785 57,438 28,564 13,629 19,894 1,992,803 構成比（％） 48.8 57.1 65.7 60.3 59.3 65.3 74.8 56.2 公営・公団・公社住宅 5,102 2,978 13,972 7,855 4,087 844 2,323 384,264 構成比（％） 9.4 5.0 9.2 8.2 8.5 4.0 8.7 10.8 民営借家 21,926 20,552 31,804 27,714 14,375 5,973 3,378 1,120,513 構成比（％） 40.2 34.8 20.9 29.1 29.8 28.6 12.7 31.6 給与住宅 498 1,043 4,840 1,310 680 240 746 79,934 構成比（％） 0.9 1.8 3.2 1.4 1.4 1.2 2.8 2.3 間借り 368 795 1,444 989 477 171 252 35,594 構成比（％） 0.7 1.3 1.0 1.0 1.0 0.8 0.9 1.0 住宅に住む一般世帯 54,514 59,139 151,845 95,306 48,183 20,857 26,593 3,543,108 構成比（％） 100 100 100 100 100 100 100 100 資料：H17年　国勢調査 0% 20% 40% 60% 80% 100% 門真市守口市枚方市寝屋川市大東市四条畷市交野市大阪府（％） _{所有関係別住宅数：大阪府および隣接市の状況} 給与住宅民営借家公営・公団・公社住宅持ち家

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④公的住宅（公営・公団・公社）数：大阪府および隣接市との比較

公的住宅（公営・公団・公社）数について大坂府および隣接市との比較を行ったところ、門真市は公営住宅の占める比率が大東市と並んで高く、82.3％となった。改良住宅も含めると 87.0％である。また、市の人口及び世帯数（H17 時点）に対する公営及び改良住宅合計数の割合は、近隣市に比べても高いことがわかる。 ●公的住宅（公営・公団・公社）数：大阪府および隣接市との比較門真市守口市枚方市寝屋川市大東市四条畷市交野市大阪府 5,334 3,234 15,421 8,442 4,297 704 2,231 399,745 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 4,388 2,409 8,010 5,392 3,827 704 1,851 243,249 82.3% 74.5% 51.9% 63.9% 89.1% 100.0% 83.0% 60.9% 府営 4,155 1,750 7,982 4,778 2,979 690 1,838 136,598 （％） 77.9% 54.1% 51.8% 56.6% 69.3% 98.0% 82.4% 34.2% 市営 233 659 28 614 848 14 13 106,651 （％） 4.4% 20.4% 0.2% 7.3% 19.7% 2.0% 0.6% 26.7% 254 109 0 72 0 0 0 17,501 （％） 4.8% 3.4% 0.0% 0.9% 0.0% 0.0% 0.0% 4.4% 公営＋改良計※ _4,642 _2,518 _8,010 _5,464 _3,827 ₇₀₄ _1,851 _260,750 87.0% 77.9% 51.9% 64.7% 89.1% 100.0% 83.0% 65.2% 188 20 1,030 1,393 70 0 380 23,395 3.5% 0.6% 6.7% 16.5% 1.6% 0.0% 17.0% 5.9% 504 696 6,381 1,585 400 0 0 115,600 9.4% 21.5% 41.4% 18.8% 9.3% 0.0% 0.0% 28.9% 資料：Ｈ21年度　大阪府住宅まちづくり行政の概要 ※公営＋改良＝府・市公営＋市改良総数公営（％）（％）（％）公社（％） UR都市機構市改良 0% 20% 40% 60% 80% 100% 門真市守口市枚方市寝屋川市大東市四条畷市交野市大阪府（％）公的住宅数：公営・改良・公団・公社の別 UR都市機構公社市改良市営府営 0.00% 0.50% 1.00% 1.50% 2.00% 2.50% 3.00% 3.50% 4.00% 門真市守口市枚方市寝屋川市大東市四条畷市交野市大阪府人口に対する公営＋改良住宅の割合人口に対する公営＋改良住宅の割合 0.00% 1.00% 2.00% 3.00% 4.00% 5.00% 6.00% 7.00% 8.00% 9.00% 門真市守口市枚方市寝屋川市大東市四条畷市交野市大阪府世帯数に対する公営＋改良住宅の割合世帯数に対する公営＋改良住宅の割合

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⑤公営住宅入居可能世帯の割合

公営住宅入居可能世帯の割合について、守口、寝屋川、大東の隣接 3 市と大阪府との比較を行った。この算定方式では本市の公営住宅入居可能世帯数は 1 万 6,314 世帯となる。全世帯に対する割合は 26.8％となり、他市および大阪府に比べ高い割合となっている。しかしながら、この公営住宅入居可能世帯数に対する公営住宅の割合をみると、本市は 27.1％となる。これは大阪府の割合に近い数字であり、大東市よりは低いものの守口市および寝屋川市の割合よりも高い。 ●公営住宅入居可能世帯の割合※ ※公営住宅入居可能世帯数は、独自に算定したものである。 a b b/a c c/b 60,839 16,314 26.8% 4,428 27.1% 69,173 15,865 22.9% 2,418 15.2% 105,989 21,216 20.0% 5,464 25.8% 54,794 11,759 21.5% 4,001 34.0% 3,824,064 830,624 21.7% 244,538 29.4% 大阪府門真市守口市寝屋川市大東市公営住宅数公営入居可能世帯に対する公営住宅の割合世帯数公営入居可能世帯数全世帯に対する公営入居可能世帯の割合 26.8% 22.9% 20.0% 21.5% 21.7% 0.0% 10.0% 20.0% 30.0% 門真市守口市寝屋川市大東市大阪府（％）全世帯に対する公営入居可能世帯の割合

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⑥居住水準：大坂府との比較

居住水準について平成10 年から平成 15 年の変化をみると、平成 10 年には 11.1％だった最低居住水準未満世帯の割合は、平成15 年には 8.7％にまで低くなっている。最低居住水準未満世帯の割合の変化について住宅の内訳でみると、持ち家ではあまり変化がなく、借家、特に公営住宅で大幅に低くなっている。また大阪府との比較を行ったところ、本市の最低居住水準未満世帯の割合は、大坂府よりも2 ポイント近く高い。 ●居住水準の状況世帯数（A） 52,800 23,920 4,230 430 22,350 1,140 最低居住水準未満世帯数（B） 5,850 830 1,150 60 3,750 50 （B）/（A） 11.1% 3.5% 27.2% 14.0% 16.8% 4.4% 世帯数（A） 53,920 24,020 4,800 700 21,090 940 最低居住水準未満世帯数（B） 4,690 800 510 70 2,820 480 （B）/（A） 8.7% 3.3% 10.6% 10.0% 13.4% 51.1% 世帯数（A） 3,289,600 1,520,600 234,100 130,600 1,090,500 90,500 最低居住水準未満世帯数（B） 279,000 33,700 40,500 20,900 174,200 9,700 （B）/（A） 8.5% 2.2% 17.3% 16.0% 16.0% 10.7% 世帯数（A） 3,490,400 1,812,100 244,000 129,100 1,114,100 80,500 最低居住水準未満世帯数（B） 242,500 32,000 26,500 14,500 161,300 8,200 （B）/（A） 6.9% 1.8% 10.9% 11.2% 14.5% 10.2% 資料：各年住宅・土地統計調査大阪府総数 H10 給与住宅民営借家 H10 H15 門真市公団・公社公営住宅持ち家借家 H15 11.1% 8.7% 8.5% _6.9% 27.2% 10.6% 17.3% 10.9% 0.0% 10.0% 20.0% 30.0% 40.0% 50.0% 60.0% H10 H15 H10 H15 門真市大阪府（%）最低居住水準未満世帯数の推移：門真市と大阪府総数持ち家公営住宅公団・公社民営借家給与住宅

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⑦住宅の所有関係別住宅規模

住宅の所湯関係別延べ面積の推移では、全ての所有関係について延べ面積が大きくなっている。特に間借りと民営の借家で増加率が大きくなっている。 ●住宅の所有関係別別一世帯あたり延べ面積の推移持ち家 77.9 81.6 84.5 1.08 公営・公団・公社の借家 41.5 46.3 47.4 1.14 民営の借家 32.4 37.0 38.2 1.18 給与住宅 46.4 46.8 47.5 1.02 間借り 32.6 42.2 41.8 1.28 住宅に住む一般世帯 53.0 58.7 61.8 1.17 資料：各年国勢調査平成7年を1とした増加率 H7 （㎡） H12 （㎡） H17 （㎡） 0.0 20.0 40.0 60.0 80.0 100.0 H7 H12 H17 （㎡）住宅の種類別一世帯あたり延べ面積の推移持ち家公営・公団・公社の借家民営の借家給与住宅間借り

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⑧住宅の所有関係別住宅規模：大阪府との比較

住宅の所有関係別の世帯あたり延べ面積および 1 人あたり延べ面積を大阪府と比較すると、全ての所有関係について大阪府よりも小さい数字となっている。 ●住宅の所有関係別住宅規模：と大阪府との比較 54,772 129,994 2.37 ‐ ‐ 54,514 129,717 2.38 61.8 26.0 54,146 128,990 2.38 61.9 26.0 持ち家 26,620 76,536 2.88 84.5 29.4 公営・公団・公社の借家 5,102 11,645 2.28 47.4 20.8 民営の借家 21,926 39,752 1.81 38.2 21.1 給与住宅 498 1,057 2.12 47.5 22.4 368 727 1.98 41.8 21.2 258 277 1.07 ‐ ‐ 3,590,593 8,627,870 2.40 - -3,543,108 8,571,529 2.42 73.0 30.2 3,507,514 8,498,719 2.42 73.3 30.2 持ち家 1,922,803 5,462,306 2.84 98.2 34.6 公営・公団・公社の借家 384,264 868,487 2.84 50.5 22.4 民営の借家 1,120,513 1,976,610 1.76 39.5 22.4 給与住宅 79,934 191,316 2.39 57.6 24.1 35,594 72,810 2.05 45.4 22.2 47,485 56,341 1.19 - -資料：H17年国勢調査 1世帯あたり人員 1世帯あたり延べ面積（㎡）１人あたり延べ面積（㎡）住宅以外に住む一般世帯世帯数世帯人員住宅の種類住宅の所有の関係（6区分）間借り主世帯住宅に住む一般世帯一般世帯一般世帯住宅に住む一般世帯主世帯間借り住宅以外に住む一般世帯 1世帯あたり人員 1世帯あたり延べ面積（㎡）１人あたり延べ面積（㎡）住宅の所有の関係（6区分）門真市大阪府住宅の種類世帯数世帯人員

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⑨世帯の年間収入階級の推移

平成5 年から 15 年までの普通世帯の年間収入階級の推移をみると、200 万円未満という世帯の割合が10 ポイント近く増加し、平成 15 年には 26.8％を占めるまでになっている。また 200～300 万円という世帯の割合も5 ポイント高くなっている。一方、500～700 万円、700～1,000 万円、 1,000 万円以上という高収入世帯の割合はいずれも低くなっており、経済情勢の悪化を受けて、世帯の収入が低くなっている状況が分かる。 ●普通世帯の年間収入階級の推移 H5 H10 H15 普通世帯総数 51,670 52,890 54,090 100.0% 100.0% 100.0% 200万円未満 8,780 9,920 14,500 17.0% 18.8% 26.8% 200～300 6,360 7,930 9,380 12.3% 15.0% 17.3% 300～400 7,470 8,210 7,380 14.5% 15.5% 13.6% 400～500 6,660 7,480 5,820 12.9% 14.1% 10.8% 500～700 8,840 8,950 6,640 17.1% 16.9% 12.3% 700～1,000 5,840 6,270 4,310 11.3% 11.9% 8.0% 1,000万円以上 3,400 2,980 2,420 6.6% 5.6% 4.5% 資料：各年住宅・土地統計調査 0% 20% 40% 60% 80% 100% H5 H10 H15 （%）世帯の年間収入階級の推移 1,000万円以上 700～1,000 500～700 400～500 300～400 200～300 200万円未満

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⑩住宅の所有関係別年間収入階級

住宅の所有関係別年間収入階級では、借家、特に公営の借家で 200 万円未満という世帯の割合が57.9％と高くなっている。次に 200 万円未満世帯の割合が高いのは、民営借家で 36.2％、次いで公団・公社の借家の18.6％となっている。 ●住宅の所有関係別年間収入階級総数公営の借家公団・公社の借家民営借家給与住宅普通世帯総数 54,090 53,920 24,020 27,540 4,800 700 21,100 940 160 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 200万円未満 14,500 14,500 3,950 10,550 2,780 130 7,640 - -26.8 26.9 16.4 38.3 57.9 18.6 36.2 ‐ ‐ 200～300 9,380 9,340 3,730 5,620 750 160 4,680 40 40 17.3 17.3 15.5 20.4 15.6 22.9 22.2 4.3 25.0 300～400 7,380 7,360 3,650 3,710 700 110 2,860 40 30 13.6 13.6 15.2 13.5 14.6 15.7 13.6 4.3 18.8 400～500 5,820 5,760 3,350 2,410 310 120 1,890 80 60 10.8 10.7 13.9 8.8 6.5 17.1 9.0 8.5 37.5 500～700 6,640 6,620 4,110 2,510 170 90 2,130 120 10 12.3 12.3 17.1 9.1 3.5 12.9 10.1 12.8 6.3 700～1,000 4,310 4,300 3,270 1,030 60 70 700 190 10 8.0 8.0 13.6 3.7 1.3 10.0 3.3 20.2 6.3 1,000万円以上 2,420 2,410 1,720 680 10 10 190 470 10 4.5 4.5 7.2 2.5 0.2 1.4 0.9 50.0 6.3 資料：H15年　住宅・土地統計調査借家持家総数同居世帯・住宅以外の建物に居住する世帯主世帯総数 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 総数公営の借家公団・公社の借家民営借家給与住宅総数持家借家総数主世帯住宅の所有関係別年間収入階層 1,000万円以上 700～1,000 500～700 400～500 300～400 200～300 200万円未満

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⑪住宅の着工新設件数

平成15 年から 19 年の住宅の着工新設件数の推移をみると、総数は平成 16 年をピークに減少傾向にある。内訳では、増減はあるものの分譲住宅の割合が高く、40～50％後半の数字で推移している。持ち家は平成18 年までは 10％台であったが、平成 19 年には 22.4％と高くなっている。一方借家の割合は、平成15 年以降徐々に低くなっている。 ●住宅の着工新設件数の推移 861 100.0% 1108 100.0% 848 100.0% 748 100.0% 621 100.0% 持家 108 12.5% 128 11.6% 119 14.0% 84 11.2% 139 22.4% 貸家 391 45.4% 351 31.7% 364 42.9% 250 33.4% 172 27.7% 給与住宅 0 0.0% 1 0.1% 0 0.0% 0 0.0% 0 0.0% 分譲住宅 362 42.0% 628 56.7% 365 43.0% 414 55.3% 310 49.9% 資料：建築統計年報 H15 H16 H17 H18 H19 総数 861 1108 848 748 621 0 200 400 600 800 1000 1200 H15 H16 H17 H18 H19 住宅の着工新設件数の推移分譲住宅給与住宅貸家持家

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２．市営住宅等ストックの状況

(１)門真市営住宅の概要

①管理戸数

・本市の公的賃貸住宅は、4,642 戸※_{あり、その内、市営住宅は}_{3 団地 487 戸である。} ・市営住宅は全て耐火構造であり、耐用年限の1/2 を超える住宅は新橋住宅（1 期）である。 ※ 市営住宅 487 戸、府営住宅 4,155 戸（平成 21 年 4 月現在）【公営住宅等の用語の定義】 ■ 公営住宅：公営住宅法に基づき地方公共団体が整備・管理運営する低所得者向け賃貸住宅［市営および府営住宅］ ■ 市営住宅（公営）：市が管理運営する公営住宅［寿住宅、本町住宅］ ■ 改良住宅：住宅地区改良法に基づいて建設された住宅［新橋住宅（1 期、2 期）］ ■ みなし公営：公営住宅法に準じて管理運営する改良住宅［新橋住宅（1 期、2 期）の一部］ ■市営住宅（公営） _{(平成2 2 年3月1 日現在）} 築後年数 (H22) 耐用年限 (年）構造階数管理戸数入居戸数空き家戸数住戸タイプ寿住宅(1期) 1981 S56 28 70 中耐 5 40 40 0 寿住宅(2期) 1995 H7 14 70 中耐 5 26 25 1 本町住宅(1期) 2001 H13 8 70 中耐 7 41 39 2 本町住宅(2期) 2003 H15 8 70 中耐 7 84 83 1 本町住宅(3期) 2005 H17 4 70 中耐 6 42 40 2 ― ― ― ― 233 227 6 ― ■改良住宅 _{(平成2 2 年3月1 日現在）} 築後年数 (H22) 耐用年限 (年）構造階数管理戸数入居戸数空き家戸数住戸タイプ新橋住宅(１期) 1973 S48 36 70 高層 12 200 193 7 （内、改良住宅） (118) (111) (7) （内、みなし公営※1） (82) (82) (0) 新橋住宅(2期) 1976 S51 33 70 高層 13 54 54 0 （内、改良住宅） (27) (27) (0) （内、みなし公営※1） (27) (27) (0) ― ― ― ― 254 247 7 ― （内、改良住宅） (145) (138) (7) （内、みなし公営※1） (109) (109) (0) 管理開始団　地　名計 ― 1 2 団　地　名管理開始計 ― 1

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22 ■市営住宅　団地別概況-1 (平成2 2 年3月1日現在）寿住宅(1期) 1981 S56 2 40 4,915.11 21.00% 60% 94.00% 200% 第２種住居寿住宅(2期) 1995 H7 2 26 2,109.50 17.70% 60% 77.10% 200% 第２種住居本町住宅(1期) 2001 H13 1 41 60% 200% 第２種中高層住居本町住宅(2期) 2003 H15 2 84 60% 200% 第２種中高層住居本町住宅(3期) 2005 H17 1 42 60% 200% 第２種中高層住居 8 233 18,387.77 ― ― ― ― ― ■改良住宅　団地別概況-1 (平成2 2 年3月1日現在）新橋住宅(１期) 1973 S48 2 200 2,193.27 65.29% 80% 432.09% 400% 商業地域新橋住宅(2期) 1976 S51 1 54 937.29 63.79% 80% 379.28% 400% 商業地域 3 254 3,130.56 ― ― ― ― ― ※新橋住宅（１期）は合築のため、土地持ち分面積を記載している 89.65% 都市計画地域地区現行容積率指定容積率団　地　名管理開始 1 2 指定容積率団　地　名管理開始都市計画地域地区棟数（棟）戸数（戸）敷地面積（㎡）現行建ぺい率指定建ぺい率棟数（棟）戸数（戸）敷地面積（㎡）計 ― 11,363.16 20.68% 計 ― 現行建ぺい率指定建ぺい率現行容積率 1 ■市営住宅　団地別概況-2 (平成2 2 年3 月1 日現在）浴室水洗二方向避難寿住宅(1期) 中耐 3DK 61.5 済み無し ○ ○ ○ 寿住宅(2期) 中耐 3DK・2DK ・障がい者用 51.7～64.6 不要無し ○ ○ ○ 本町住宅(1期) 中耐 1DK・2DK ・3DK 40.2～62.0 不要有り ○ ○ ○ 本町住宅(2期) 中耐 2K・2DK ・3DK 40.2～62.0 不要有り ○ ○ ○ 本町住宅(3期) 中耐 2K・2DK 車いす常用・3DK 40.2～65.8 不要有り ○ ○ ○ ■改良住宅　団地別概況-2 (平成2 2 年3 月1 日現在）浴室水洗二方向避難新橋住宅(１期) 高層 2DK・3K 41.6・48.5 済み有り ○ ○ ○ 新橋住宅(2期) 高層３Ｋ 52.5 済み有り ○ ○ ○ 住戸内設備等団　地　名構造住戸タイプ専用床面積（㎡/戸）耐震診断ＥＶ設置住戸内設備等団　地　名構造ＥＶ設置耐震診断 1 2 1 住戸タイプ専用床面積（㎡/戸） ※

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②市営住宅位置図

新橋住宅（２期）新橋住宅（１期）寿住宅（１期）本町住宅（１～３期）市役所門真市駅西三荘駅古川橋駅寿住宅（２期）

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③入居者の状況

■市営住宅（公営）・市営住宅（公営）においては、入居者の状況は、年齢構成では未成年の割合が 15％と低く、 65 歳以上の高齢者は 37％と非常に多い。世帯構成では、単独世帯と複数の高齢者のみの世帯があわせて50％と非常に多い。・空き家は、ほとんどの住宅で発生していない。 ■改良住宅・改良住宅の入居者の年齢構成は、未成年の割合は 7％と非常に低く、高齢者は 52％と半数以上を占めている。世帯構成では、単身と複数の高齢者のみの世帯が59％と非常に多い。・新橋住宅１期は新規募集を停止しる。 1）年齢構成 ■市営住宅（公営） (平成2 1 年9 月1 日現在）計 0歳～_6歳 7歳～_19歳 20歳～_49歳 50歳～_59歳 60歳～_64歳 65歳～_74歳 75歳_以上寿住宅(1期) 1981 S56 中耐 5 3DK 40 102 1 17 35 19 11 10 9 寿住宅(2期) 1995 H7 中耐 5 2DK･3DK･ S 26 80 6 15 23 7 6 18 5 本町住宅(1期) 2001 H13 中耐 7 1DK・ 2DK・3DK 41 74 0 4 13 8 10 19 20 本町住宅(2期) 2003 H15 中耐 7 2K・2DK･_3DK 83 175 10 14 44 16 13 48 30 本町住宅(3期) 2005 H17 中耐 6 2K・2DK･_3DK･S 41 92 5 10 26 11 7 23 10 ― ― ― 231 523 22 60 141 61 47 118 74 ― ― ― 100% 4% 11% 27% 12% 9% 23% 14% ■改良住宅 _{(平成2 1 年9 月1 日現在）} 計 0歳～_6歳 7歳～_19歳 20歳～_49歳 50歳～_59歳 60歳～_64歳 65歳～_74歳 75歳_以上新橋住宅(１期) 1973 S48 高層 12 2DK_･3K 197 381 2 17 100 27 37 143 55 新橋住宅(2期) 1976 S51 高層 14 3K 54 113 1 11 24 7 11 37 22 ― ― ― 251 494 3 28 124 34 48 180 77 ― ― ― 100% 1% 6% 25% 7% 10% 36% 16% 割合 ― 年齢構成計 ― 階数住戸タイプ入居戸数団　地　名建設年度 (管理開始) 構造 1 2 入居戸数年齢構成計 ― 割合 ― 団　地　名建設年度 (管理開始) 構造階数住戸タイプ 1 0歳～ 6歳 4% 7歳～ 19歳 11% 20歳～ 49歳 27% 50歳～ 59歳 12% 60歳～ 64歳 9% 65歳～ 74歳 23% 75歳以上 14% 市営住宅（公営）：年齢構成 0歳～ 6歳 1% 7歳～ 19歳 6% 20歳_～ 49歳 25% 50歳～ 59歳 7% 60歳～ 64歳 10% 65歳～ 74歳 35% 75歳以上 16% 改良住宅：年齢構成

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25 2）世帯人員構成 ■市営住宅（公営） (平成2 1 年9 月1 日現在）管理入居寿住宅(1期) S56 40 40 40 9 10 14 5 1 1 有寿住宅(2期) H7 26 26 26 2 14 1 2 3 4 有本町住宅(1期) H13 41 41 41 15 20 5 1 0 0 有本町住宅(2期) H15 84 83 83 21 42 10 9 0 1 有本町住宅(3期) H17 42 41 41 7 21 10 2 0 1 有－ 233 231 231 54 107 40 19 4 7 －－－－ 100% 23% 46% 17% 8% 2% 3% － ■改良住宅 (平成2 1 年9 月1 日現在）管理入居新橋住宅(１期) S48 200 197 197 70 88 26 7 5 1 有新橋住宅(2期) S51 54 54 54 11 29 9 5 0 0 有－ 254 251 251 81 117 35 12 5 1 －－－－ 100% 32% 47% 14% 5% 2% 0% －割合浴室有無 2人団地名管理開始計 6人１人 2人３人４人５人戸数 _入居者数計団地名管理開始戸数 _入居者数１人割合１ 2 1 ３人４人５人 6人浴室有無１人 23% 2人 46% ３人 17% ４人 8% ５人 2% 6人 3% 市営住宅（公営）：世帯人員構成１人 32% 2人 47% ３人 14% ４人 5% ５人 2% 6人 0% 改良住宅：世帯人員構成

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26 3）世帯構成 ■市営住宅（公営） (平成2 1 年9 月1 日現在）一般単身者世帯高齢単身世帯一般世帯高齢者を含む世帯高齢者のみ世帯寿住宅(1期) S56 中耐 3DK 61.5 40 40 5 4 15 10 6 寿住宅(2期) H7 中耐 2DK 51.7 6 6 1 1 4 3DK 61.5 19 19 1 8 5 5 障がい者用 64.6 1 1 1 本町住宅(1期) H13 中耐 1～３DK 40.2～62 41 41 2 13 4 12 10 本町住宅(2期) H15 中耐 2K 40.2 14 11 11 2DK 52.2～52.5 42 44 2 8 11 5 18 3DK 62 28 28 8 14 6 本町住宅(3期) H17 中耐 2K 40.2 6 6 2 3 1 2DK 52.2 18 17 1 2 2 4 8 車いす常用 65.8 2 2 2 3DK 62 16 16 10 5 1 ― ― 233 231 12 43 59 56 61 ― ― 5% 19% 26% 24% 26% ■改良住宅 _{(平成2 1 年9 月1 日現在）} 一般単身者世帯高齢単身世帯一般世帯高齢者を含む世帯高齢者のみ世帯新橋住宅(１期) S48 高層 2DK 41.6 108 105 6 40 11 29 19 3K 48.5 92 92 3 22 8 31 28 新橋住宅(2期) S51 高層 3K 52.5 54 54 0 12 8 16 18 ― ― 254 251 9 74 27 76 65 ― ― 4% 29% 11% 30% 26% 割合団　地　名管理開始構造住戸タイプ 1 2 入居戸数世帯構成単独世帯その他世帯計住戸面積 (㎡) 管理戸数割合団　地　名管理_開始構造 _タイプ住戸 1 入居戸数世帯構成単独世帯その他世帯計住戸面積 (㎡) 管理戸数一般単身者世帯 5% 高齢単身世帯 19% 一般世帯 26% 高齢者を含む世帯 24% 高齢者のみ世帯 26% 市営住宅（公営）：世帯構成一般単身者世帯 4% 高齢単身世帯 29% 一般世帯 11% 高齢者を含む世帯 30% 高齢者のみ世帯 26% 改良住宅：世帯構成

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27 4）入居者の収入分位 ■寿市営住宅平成22年3月1日現在分位戸数構成比 1 0 ～ 104,000 42 64.6% 2 104,001 ～ 123,000 1 1.5% 3 123,001 ～ 139,000 3 4.6% 4 139,001 ～ 158,000 3 4.6% 5 158,001 ～ 186,000 2 3.1% 6 186,001 ～ 214,000 6 9.2% 7 214,001 ～ 259,000 1 1.5% 8 259,001 ～ 99,999,999 7 10.8% 65 100.0% 収入分位寿市営住宅計 1 65% 2 1% 3 5% 4 5% 5 3% 6 9% 7 1% 8 11% 収入分位：寿市営住宅 ■本町市営住宅平成22年3月1日現在分位戸数構成比 1 0 ～ 104,000 119 73.5% 2 104,001 ～ 123,000 9 5.6% 3 123,001 ～ 139,000 3 1.9% 4 139,001 ～ 158,000 3 1.9% 5 158,001 ～ 186,000 11 6.8% 6 186,001 ～ 214,000 7 4.3% 7 214,001 ～ 259,000 3 1.9% 8 259,001 ～ 99,999,999 7 4.3% 162 100.0% 収入分位本町市営住宅計 1 73% 2 6% 3 2% 4 2% 5 7% 6 4% 7 2% 8 4% 収入分位：本町市営住宅

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28 ■新橋市営住宅平成22年3月1日現在分位戸数構成比 1 0 ～ 104,000 140 56.7% 2 104,001 ～ 114,000 5 2.0% 3 114,001 ～ 123,000 6 2.4% 4 123,001 ～ 139,000 6 2.4% 5 139,001 ～ 158,000 5 2.0% 6 158,001 ～ 186,000 11 4.5% 7 186,001 ～ 191,000 1 0.4% 8 191,001 ～ 214,000 5 2.0% 9 214,001 ～ 259,000 6 2.4% 10 259,001 ～ 99,999,999 8 3.2% 193 78.1% 1 0 ～ 104,000 47 19.0% 2 104,001 ～ 114,000 1 0.4% 3 114,001 ～ 123,000 0 0.0% 4 123,001 ～ 139,000 1 0.4% 5 139,001 ～ 158,000 0 0.0% 6 158,001 ～ 186,000 1 0.4% 7 186,001 ～ 191,000 1 0.4% 8 191,001 ～ 214,000 1 0.4% 9 214,001 ～ 259,000 0 0.0% 10 259,001 ～ 99,999,999 2 0.8% 54 21.9% 247 100.0% 計計総計新橋市営住宅１新橋市営住宅２収入分位 1 76% 2 3% 3 2% 4 3% 5 2% 6 5% 7 1% 8 2% 9 2% 10 4% 収入分位：新橋市営住宅

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④空家の募集状況

・本市の市営住宅は、どれも最寄り駅の徒歩圏と利便性の高い位置にある。又、地形も平坦で、比較的新しい団地がほとんどであることから、公営住宅の応募者は常に多くいる。・空き家の応募状況は以下の通りである。・市内では、常に200～300 世帯の応募があり、市内の公営住宅数（4,642 戸）に対して、5～9％の範囲となっている。・このため恒常的な空家は発生していない。・なお改良住宅（新橋１期）については平成20 年度より新規募集を停止している。

⑤収入超過者、高額所得者に対する取り組み状況

・収入超過者及び高額所得者に対しては、収入認定通知書を送付するとともに、退去をうながす内容の説明文と、大阪府住宅供給公社、都市機構（UR）の住宅募集案内資料を同封し、送付している。・さらに高額所得者については、個別に面談を行っている。収入超過者高額所得者２０年度公営住宅（含む、みなし公営） 36 （19） 2 ２１年度公営住宅（含む、みなし公営） 33 （15） 1 ■応募状況年度 H17 H18 H19 H20 H21 募集戸数 7 7 5 6 5 応募数 375 391 217 263 313 倍率 53.57 55.86 43.40 43.83 62.60

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(２)大阪府営住宅等の概要

■公的賃貸住宅戸数市営住宅 3 団地 487 戸市営住宅（公営） 2 団地 233 戸改良住宅 1 団地 254 戸内、公営住宅に準用（みなし公営住宅）（1 団地）（109 戸）府営住宅－ 4,155 戸公営住宅等計－ 4,642 戸 (府)特定公共賃貸住宅－ 40 戸 (府)公社賃貸住宅－ 188 戸都市再生機構賃貸住宅－ 504 戸厚生年金住宅－ 0 戸雇用促進住宅－ 0 戸特定優良賃貸住宅－ 206 戸 (府)公社借上等 2 棟 61 戸 (府)公社建設型 0 0 戸民間借上型 11 棟 145 戸 ■門真市内府営住宅一覧団地名住所棟数戸数門真門真市千石西町・千石東町 66 2,364 門真下馬伏門真市江端町 7 244 門真北岸和田門真市北岸和田1 丁目 9 192 門真三ツ島門真市三ツ島 15 443 門真北島門真市五月田町 6 116 門真古川橋門真市御堂町 6 36 門真四宮門真市北岸和田2 丁目 7 266 門真御堂門真市御堂町 4 324 門真上島門真市上島町 2 170 ■参考：特定公共賃貸住宅（中堅所得者向け）団地名住所棟数戸数門真四宮門真市北岸和田2 丁目 1 40 市営住宅：平成21 年 4 月現在、市営住宅以外：大阪府住宅統計年報（2005-2007 年度統計）特定優良賃貸住宅：平成22 年 3 月現在、市調べによる

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(３)公営住宅等に関する課題やニーズの把握

公営住宅等に関しては、一般的に次のような課題・ニーズが指摘されている。

①更新時期を迎えるストック増加への対応

・高度経済成長期の昭和40 年代の建設量は、公営住宅全ストックの約 4 割を占めると言われ、これらが一斉に更新時期を迎えることとなる。適切な時期に建替えや改善、修繕を実施し、必要な住宅戸数を維持するとともに、建物の長寿命化により公営住宅に係る費用と環境への負荷を低減するよう努力する必要がある。

②経年化が進む住棟における住宅の性能確保の必要性

・建築年が古い公営住宅では、安全性や居住性といった住宅性能が、現在の水準を満たしていないものが多い。安全性の面では新耐震基準以前に建てられた住棟における耐震性の不足や非常時に二方向避難が確保できていない住棟といった問題、また居住性の面では住戸規模や間取りと入居世帯の家族構成との不適合などがあげられる。これらの住宅性能を確保することが求められている。

③公営住宅における高齢化の進行への対応

・公営住宅においては入居者の高齢化の進行が著しく、高齢者等に対応したストックの改良や入居時の配慮が必要となる。

④入居および居住継続における公平性の確保の必要性

・公営住宅の入居に関しては、真に住宅に困窮する世帯が的確に入居できていないという不公平感が大きく、問題となっている。背景として、住替えの努力義務はあるものの、収入超過者の存在や、社会経済情勢の悪化による住宅困窮世帯の増加などがある。入居管理面での公平性の確保が課題となっている。以上に加え、本市特有の課題・ニーズとして以下のようなものがあげられる。

⑤応募倍率の高さへの対応

・本市の市営住宅は、比較的利便性に恵まれており、建替え等により居住水準も比較的良いため、常に応募倍率が高くなっている。

⑥密集事業の受け皿としてのニーズ

・本市固有の課題である密集市街地の改善のため、これまで、公営住宅ストックを密集市街地改善事業の受皿として活用してきているが、今後も密集市街地改善に伴う住宅困窮者への対応が必要とされている。

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(４)公営住宅等に関する課題やニーズへの当面の対応

前節（３）であげた課題やニーズ等は、その内容により以下の３つのカテゴリーに分類することができる。そこで、カテゴリーごとに当面の対応策をあげる。 ■ストック長寿命化・市営住宅ストックにおける耐震診断を行った結果、耐震性の不足する住棟やバリアフリーの未整備については、できる限り早期に改修や建替え等による住宅整備水準の向上を進める必要がある。・市営住宅入居者の高齢化が進むことが想定される。このため、バリアフリー等のニーズにあわせた整備が必要である。 ■公営住宅の運用・高額所得者や収入超過者などに対しては住み替えの促進など適切な対応を行う必要がある。・住宅セーフティネット法※１_{に基づき、住宅確保要配慮者}※２_{が円滑に住宅に入居できるよう} に、人権部門、福祉部門と連携して、「門真市住宅確保要配慮者に関する検討委員会」において情報収集や課題対策等に取り組んでいる。・家族構成と居住している住戸の間取りの不適合については、適切な対応をはかる。 ※１住宅確保要配慮者に対する賃貸住宅の供給の促進に関する法律（H19.7.6 施行） ※２住宅確保要配慮者とは、低額所得者、被災者、高齢者、障がい者、子どもを育成する家庭その他住宅の確保に特に配慮を要する者をいう。 ■密集市街地改善の受皿・本市の北部地域を中心に広がる、老朽木造住宅が密集する地域の居住環境の整備を促進するため、密集住宅市街地整備促進事業などの計画と連携を図り、市営住宅の空き住戸については、適宜、受皿として活用する。

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３．市営住宅長寿命化計画の目的

(１)背景および目的

・本市の市営住宅は、老朽木造住宅の改善のため本町住宅の集約建替えが行われたことにより、全ての市営住宅が中・高層の耐火建築物となっており、現在は、耐用年数の比較的長い住宅が整備されている。・しかし、その中には昭和56 年の新耐震基準以前に建てられた住宅や、エレベーター未設置の中層住宅などがあり、今後それらの改善計画を進めていく必要がある。・また、良好な市営住宅ストックについては、建物の耐用年数の長期化を図り、長寿命化計画の策定により、長期的な維持管理を実現することを目的とする。

(２)計画の位置づけ

①計画の位置づけ

・本計画は、「門真市住宅マスタープラン（H12）」に追加して位置づけ、市営住宅ストックの効率的かつ有効な活用を図るため、建替え・改善計画および適切な維持管理計画とともに長寿命化計画について定める。・今後実施する市営住宅ストックの改善・更新については、当計画に基づいて行うことを基本とする。【上位計画等】【関連計画】 ※ 現ストック活用計画は市営住宅長寿命化計画に引き継がれるものとする。門真市市営住宅長寿命化計画大阪府住宅まちづくりマスタープラン（大阪府住生活基本計画）門真市総合計画（第 5 次）門真市住宅マスタープラン（H12）耐震改修 _促進計画

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上位計画・関連計画等の概要

●大阪府住宅まちづくりマスタープラン（平成１９年３月）名称・主体大阪府住宅まちづくりマスタープラン策定年度 _{平成１９年３月} 目標年次平成 18 年度から平成 27 年度までの 10 年間概要本計画は、住生活基本法に基づく「大阪府住生活基本計画」および施策別計画である「大阪府高齢者・障がい者住宅計画」、「大阪府営住宅ストック総合活用計画」で構成しており、また、「大阪府住宅まちづくりマスタープラン（平成１３年度から１０年間）」を改定し、策定されたものである。目的 ○住宅だけでなく府民の住生活全般に視野を広げ、新しい住宅まちづくり政策の枠組みと展開方向について、明確な方針を示す。 ○行政が担うべき役割の厳選のもと、府民、民間事業者、ＮＰＯ、市町村、大阪府など、住宅・まちづくりに関わる様々な主体が連携・協働をはかり、住まいとまちづくりに関する施策を一体的かつ総合的に展開するための指針とする。施策展開方針大阪府住生活基本計画 ○安全な住まいとまちづくり・住宅・建築物の安全性の確保と安全なまちづくりの推進 ○安心して暮らせる住まいとまちづくり・経済的・社会的理由による住宅困窮者などへの対応・誰もが活き活きと活動できる住宅・まちづくり ○様々な暮らしが選べる住まいとまちづくり・多様な選択ができる住宅の提供とまちづくり・住宅を選択しやすい環境づくり ○活力あるコミュニティに支えられる住まいとまちづくり・地域コミュニティによるまちづくりへの支援・公的賃貸住宅におけるコミュニティへの配慮・生活・福祉などのサービスの確保 ○次世代に継承できる住まいとまちづくり・景観・良好な市街地の形成・環境に配慮した住宅・まちづくりと次世代に向けた住宅・建築物の研究

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35 個別の施策【大阪府高齢者・障がい者住宅計画】 ○高齢者・障がい者の居住の安定・公共賃貸住宅における優先入居、住替えの促進や民間賃貸住宅の情報提供や円滑な入居、安心して居住するための施策の展開 ○高齢者・障がい者の居住ニーズに対応した住宅の整備・高齢者、障がい者向け公的賃貸住宅の供給・公営住宅を活用したグループホームの推進・公共賃貸住宅と社会福祉、保健施設等との連携の推進 ○住まいのバリアフリー化・公共賃貸住宅の住戸内、共用部分、屋外アプローチのバリアフリー化・府および市町村が認定、助成する民間住宅へのバリアフリー化の基準適用および整備促進・バリアフリー化に関する技術的な相談、助言および建築技術者への研修会の実施 ○福祉のまちづくり・都市施設や市街地の整備改善の促進と福祉のまちづくりに関する意識の高揚【大阪府営住宅ストック総合活用計画】 ○安全で安心して暮らせる住まいづくり・ストック全体の９割以上を目標として耐震化を進める・ストック全体の５割以上を目標としてバリアフリー化を進める・老朽化したストックなどの更新に努め、ストックの長期的活用をはかるため、適切な維持保全に努める ○効果的な住宅セーフティネットづくり・適切な募集や入居管理に努めると共に地域の需要バランスを考慮した供給に努める ○良好なコミュニティ形成を目指した地域のまちづくり・地域のまちづくりや福祉施策との連携に努める・大規模団地の再生を検討する

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36 ●門真市第 5 次総合計画（策定中）名称・主体門真市第 5 次総合計画案策定年度平成 22 年（2010 年）目標年次平成 31 年（2019 年）将来像・門真の将来像：「人・まち “元気” 体感都市門真」基本目標１．市民と市役所みんなで育む協働のまち２．未来を託す子どもと親が共に育つ教育力のあるまち３．安全・安心で快適な暮らしを育む明るいまち４．いきいきと輝く人と人の和を育む文化薫るまち５．みんなの健やかな笑顔を育む支え合いのまち６．人や環境にやさしく活力ある産業を育む調和のあるまち都市・住宅と関連する整備の方向性重点的に取り組む視点と課題 ■視点「市民が誇りに思う新たな都市イメージを形成する」課題「オンリーワンのまちづくりプロジェクトの推進」 →市の中心的な都市機能や商業機能、公開緑地機能など複合的に備えた北西部まちづくり整備ゾーンの整備を核として、これからの市の「顔づくり」を行うなど、オンリーワンのまちづくりを推進する。基本計画総論より６人口・世帯数 ■若い世代を中心に転入と定住を促進し、バランスが良い年齢構成の都市づくりをめざす。 →魅力ある住宅地づくりの必要性・「幸福町・垣内町・中町地区まちづくり」における住宅供給・府営門真住宅の建替えにともない予定される民間住宅の供給・木造賃貸共同住宅が密集する地区での住宅の建替え ■これらの住宅地づくりでは、できるかぎり家族で定住できる住宅の供給を誘導する。 ■目標人口：現状での推計値+新規居住の見込み約 4,000 人＝125,000 人（目標年度：Ｈ３１末時点）目標世帯数：現状での推計値+新規居住の見込み 1,143 世帯＝60,300 世帯（同上） 7 土地利用 ■住宅地：北部・南部地域の一部の既成住宅地は、良好な住宅環境を備えた住宅地として修復、再整備の促進に努める。南部地域の旧集落、低層住宅地では、自然との調和に配慮しつつ維持・保全に努める。新たな住宅開発に際しては、良好な住環境を有した住宅地形成の誘導に努める。 ■商業・業務地：駅前広場や幹線道路などの都市基盤施設が整っている地区や整備が予定される地区では、商業・業務、住宅などの都市機能の高度複合化の促進に努める。 ■工業・流通業務地：住宅と工場の複合利用地区では、緑化などにより互いが共存できるよう環境改善を図る。基本計画各論より＜３．安全・安心で快適な暮らしを育む明るいまち＞３‐１基本政策「安全で安心な暮らしを育む明るいまちをつくります」関連する基本施策: 交通安全対策の推進／危機管理と災害時対策の推進／市民の自主防災の強化／地震や治水対策の強化３‐２基本政策「便利で快適なまちなかをつくります」関連する基本施策：まちの顔づくりの推進／快適に暮らせる生活基盤の整備／道路・交通網の充実／歩いて暮らせるまちづくりの推進／計画的なまちづくりの推進／住宅・住環境整備の推進＜６．人や環境に優しく活力ある産業を育む調和のあるまち＞６‐１基本政策「人や環境にやさしい美しいまちをつくります」関連する基本施策：地球環境保全対策の推進／環境美化活動の推進／うるおいづくりの推進／公園・緑地ネットワークの充実魅力ある住宅地づくりの展開の可能性

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37 ●門真市住宅マスタープラン（平成 11 年 3 月）名称・主体門真市住宅マスタープラン策定年度平成 11 年（1999 年）3 月目標とする時期計画対象期間：平成 10 年度からおおむね 10 年間長期的な視野：2025 年住宅政策の目標 (1) ゆとりある良質な住まいづくり (2) ひとにやさしい安心な住まいづくり (3) 住み続けたくなる住まいづくり (4) 生活がしやすく快適なまちづくり (5) 災害に強い住まいとまちづくり施策の展開方向 (1) ゆとりある良質な住まいづくり ①居住水準の向上 ②多様な世帯構成、ライフスタイルに対応した住宅の改善、供給 ③公共がリードし、公共と民間の協力による良質な住宅供給、住宅更新 (2) ひとにやさしい安心な住まいづくり ①高齢者等にやさしい住まいづくり、まちづくり ②福祉施策と連携した住まいづくり、まちづくり ③北部地域を中心とした密集住宅市街地の改善整備 (3) 住み続けたくなる住まいづくり ①既成市街地における良好な都市型住宅の誘導 ②土地区画整理事業区域での良質な住宅の供給 ③指導要綱等にもとづく規制・誘導 ④改正建築基準法等の適切な運用による住まいの更新 (4) 生活がしやすく快適なまちづくり ①利便性が確保されたまちづくり ②居住魅力のあるまちづくり ③鉄道駅周辺での拠点づくり ④住宅と産業が共存できるまちづくり (5) 災害に強い住まいとまちづくり ①市街地の不燃化・耐震化の促進 ②防災空間の整備 ③密集住宅市街地の防災性能の向上当面の住宅施策本市において取り組むべき優先性が高い次の三施策の展開による構築を行い、一体的かつ効果的な住宅施策を推進する。 (1) 定住性の向上を図る住宅施策・中堅ファミリー層に対する居住支援策の充実・すべての人にやさしく安心な住まいづくり・快適でうるおいのあるまちづくり (2) 高齢者等に配慮した住宅施策・公的住宅における高齢者向け住宅の整備・民間住宅における高齢者向け住宅の整備・快適で安心な住環境の整備 (3) 密集住宅市街地の住宅施策・市街地の不燃化・耐震化の促進・住工混在地区の改善整備・魅力ある生活・交流拠点の創出・やさしさとにぎわいのあるまちづくり

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38 ●門真市営住宅ストック総合活用計画（平成 19 年３月） ●門真市住宅・建築物耐震改修促進計画（平成 20 年３月）名称・主体門真市営住宅ストック総合活用計画策定年度平成 19 年 3 月目標とする時期計画期間：平成 19 年度から平成 28 年度までの 10 年間、5 年で点検・見直しを行う。ストック活用の基本目標１．快適で便利な都市生活を創造する都市・門真・建替えに際しては、福祉施策やまちづくり施策等との連携を図る・多様な住宅や地域の活性化につながる施設等の導入・市営住宅跡地は貴重な都市資産であることから、住宅密集市街地の問題克服のために有効活用２．快適な市民生活環境の確保・最低居住水準未満世帯の多い住宅などの改善・建替えや改善にあたっては、住戸内のバリアフリーや高齢者が安全に生活できる水準を確保する・エレベーターが設置できる住棟の改善に努める・住宅や住環境の機能保持や向上を図り、適切な維持保全に努める・ストックを有効活用し、高齢者・障がい者等の居住ニーズに対応する住宅整備に努める・ストックを有効活用し、適切な募集や入居管理に努める名称・主体門真市住宅・建築物耐震改修促進計画策定年度平成 20 年 3 月目標年次目標年次：平成 27 年（中間目標年次：平成 22 年）耐震化の目標・住宅：総数 54.1 千戸のうち耐震性を満たす 48.7 千戸（９０％）・特定建築物：90％・市有建築物：90％施策の取り組み方針 ○市民の「生命・財産を守る」ために、優先度を明確にして施策に取り組み、耐震化の目標値を達成します。 ○建物全体の耐震化が困難な場合においては、最低限の「生命を守る」ための改修等を促進します。 ○昭和 56 年以前建築の木造住宅について、総合的な施策を展開します。 ○非木造の住宅については、共同住宅を中心に耐震化を促進するための啓発に努め、構造上の弱点を有する建築物に重点をおいて耐震診断を促進します。 ○昭和 57 年以降の建築物、特に木造住宅については、劣化や接合部の状況等を考慮して耐震診断等を啓発します。施策耐震化を促進する支援策耐震改修しやすい環境整備密集市街地における耐震化の取り組み地域特性に着目した施策の展開市有建築物の耐震化への取り組み