企業の工場等移転にかかる住みかえ支援業務について
一般社団法人移住・住みかえ支援機構
１． 当機構について
当機構（以下、
「JTI」）は、国が実施する高齢者等の住み替え支援制を実施する
非営利法人であり、2006 年より、財団法人高齢者住宅財団の債務保証を得て、
50 歳以上の国民ならびに長寿命住宅含む良質な住宅を保有する国民を対象に保
有住宅（戸建て・マンション、事業用を除く）を原則として終身で借上げ、家
賃について空き家・空き室保証を行っている（マイホーム借上げ制度）
。その運
営経費は広く国内の協賛企業からの支援と国の補助事業の受託によって賄われ
ており、その経営を担う理事（全
3 名）のうち、2 名は大学教員、1 名は公益法
人役員であって特定の私的企業等との利害関係は存在せず、いずれも無報酬で
ある。
マイホーム借上げ制度の実績 現在有効契約件数
558 件（2014 年 3 月 20 日現
在）
、情報登録を行い利用を検討中の者約
2000 名。
２． 問題の所在
協賛金融機関より、近時、勤め先企業の工場移転や閉鎖による機能分散等によ
り、従業員が住みかえを余儀なくされ、次のような問題に直面する事例が増え
ているとの指摘があった。
新居・実家・子どもと同居
シニア向け住宅・施設等
自宅・実家等
終身
借上げ
入居者
３年定借で
転貸
空室リスク
を負担
利用者
移住・住みかえ支援機構
国の保証基金
空き家・空き 室積立て金債
務
保
証
住
み
か
え
10%
差額家賃
－5%(管理料）
１） 移転前に周辺地域において購入した住宅の管理・活用。特に、家族全体
で移転後の周辺地域に住みかえる場合、空き家にしておくと家の劣化が
進行する。売却を希望する場合、工場移転等の影響により希望する価格
で処分できないリスクが高まる一方、賃貸運用する場合には、借家人募
集の手間、遠方からの賃貸管理、空き家リスク、戻りたくなった場合の
明け渡しリスクといったさまざまな問題を個人として処理する必要が生
ずる。
２） 当該住宅の購入のために借り入れた住宅ローンの返済と、移転先での住
宅の確保（賃借、購入）にかかる支出が二重負担になる。
３） 移転先において、新たに住宅を購入する場合に、現在の住宅ローンの負
担があるために、新たに住宅ローンを借り入れることができない。
【参考】多くの金融機関で採用されている総返済負担費率の制限
総返済負担年額（既存ローン＋新たに借り入れるローン）
年収
< 30〜35%
４） 既存ローンについて、一定期間の返済猶予等の対応が得られたとしても、
返済そのものが免除されるわけではないことから、①猶予期間中に元本
返済を行わないことから総金利負担が増える，②期限を変更しない場合
には猶予期間経過後の月返済額が増える，③月返済額を変えない場合に
は期限が延び、住宅ローンの典型的な借入期間が
35 年であることを考え
ると定年後により大きな残債務が残る。
【参考】最近の工場移転・閉鎖の報道例
時期 企業名 移転前 移転後 距離 2013 ノリタケカンパニー 名古屋市西区 愛知県三好町 約 25km 2014 山登化学 大阪府富田林市 和歌山県橋本市 約 25km 2015 吉野機械製作所 千葉県船橋市 千葉市緑区 約 20km 2014 レンゴー 名古屋市東区 春日井市明知町 約 20km 2010 日清紡 愛知県岡崎市 千葉市 約 360km 2016 モリタエコノス 大阪府八尾市 兵庫県三田市 約 60km 2014 大幸薬品 大阪府吹田市 京都府精華町 約 30km 2008 東芝 茨木市太田東芝町 閉鎖・分散 2014 日野自動車 東京都日野市 茨城県古河市 約 94km３． 当機構の関与可能性
JTI の公的借上げ制度を活用し、さらに、JTI と協賛金融機関とが共同で開発し
た家賃返済型住宅金融を活用すれば、上記のような問題を完全に解消できない
までも、ある程度緩和できる可能性がある。
１） マイホーム借上げ制度を利用すれば、
JTI が移転前の住宅を借り上げた上
で、転貸人の募集、物件管理を協賛事業者を通じて実施し、最初の転借
人が決定したあとは、空き家・空室になっても一定の家賃を支払うので、
上記１）の賃貸運用にかかる懸念を払拭できる。転貸は原則として
3 年
の定期借家契約で行うので、戻る必要が生じる場合には最長でも
3 年後
には明け渡しを求めることができる。
移転時に売却が難しい場合にはとりあえず賃貸運用しておいて、市場が
最も有利な時点で売却することができる。
図表 1住みかえ支援ローンにかかる総返済負担率の特例を利用しない場合と利
用する場合の借入可能額の比較。
現在の借入 新たな借入 元本 25,000,000 期間 35 年 期間 35 年 金利 2% 金利 2% 月返済額 82,816 年返済額 993,788 総返済負担率 30% 400 500 600 700 800 120 150 180 210 240 返済余力（円） 206,212 506,212 806,212 1,106,212 1,406,212 借入可能額 5,187,516 12,734,394 20,281,273 27,828,152 35,375,031 月返済合計 100,000 125,000 150,000 175,000 200,000 JTI家賃 50,000 50,000 50,000 50,000 50,000 返済余力（円） 806,212 1,106,212 1,406,212 1,706,212 2,006,212 借入可能額 20,281,273 27,828,152 35,375,031 42,921,910 50,468,789 月返済合計 100,000 125,000 150,000 175,000 200,000 年収（万円） 返済額上限（万円） 通常 JTI 利用２） 移転前の住宅について、マイホーム借上げ制度を利用して家賃を返済に
あてることにより二重負担を軽減できる。金融機関が求めた場合には、
JTI は家賃を金融機関に直接支払う等の対応をとることができる。
住宅金融支援機構のフラット
35 については、JTI から受け取る家賃につ
いて、総返済費率の計算にあたり分子である年間合計返済額から
JTI の
最低保証家賃に基づいて計算された賃料評価額を差し引く特例が認めら
れている。
http://www.flat35.com/loan/sumikae/outline.html
もし協賛企業である民間金融機関でも同様の取扱いが可能なら、上記３）
の問題を緩和することができる。
なお、住宅金融支援機構では返済額が
JTI の最低保証家賃以内の場合に
は、総返済費率の適用そのものを行わない特例等も認めている。
http://www.flat35.com/loan/sumikae/outline_kanwa.html
３）
JTI が常陽銀行と共同開発した家賃返済型リバースモーゲージを活用す
れば、退職時の残債務を家賃によって安定的に返済することができる。
【参考】常陽銀行家賃返済型リバースモーゲージ概要
名称 「住活スタイル」 利用者条件 借入時年齢 20 歳以上 JTI が実施するマイホーム借上げ制度および家賃定額保証制度を利用 する者 資金使途 自由（ただし、事業資金や投機目的は不可） 融資金額 5000 万円以内 融資期間 35 年以内（ただし、JTI が決定する家賃定額保障期間の範囲内） 金利 短期プライムレートに連動する変動金利 返済方法 元利均等返済（ボーナス併用は不可） 担保 １． JTI の借り上げ家賃に対する譲渡担保 ２． 借り上げ住宅にかかる火災保険の保険金請求権に対する質権 連帯保証人 相続予定者 1 名以上の者４． 問題点
１） マイホーム借上げ制度は、次の場合に該当しないと
50 歳以上の者しか利
用することができない。
① 借上げ対象物件の新規取得時において、当該物件が認定長期優良住
宅もしくはこれに準ずる長寿命住宅の場合であって、移住・住みか
え支援適合住宅証明書を発行したものの場合で、かつ、
JTI が要請す
る
5 年ごとの定期点検を受検している場合。
② ①に該当しない既存住宅について、
（１）耐震基準値を１にする修繕
を実施し、
（２）リフォーム瑕疵保証保険に加入し、
（３）
5 年ごとに
定期点検を受検した上で、必要とされた修繕を実施する場合。
２） 民間住宅ローンは資金使途が自己居住に限定されているため、貸主金融
機関に申請の上、特に承認が得られないかぎり、賃貸運用をする場合に
はその時点で期限の利益を失い、一括償還を求められる。住宅金融支援
機構のフラット
35 にはこうした問題はない。
３） 当面、
JTI の家賃について、住宅金融支援機構と同様の総返済費率の特例
を設けている民間金融機関は存在しない。
４） リバースモーゲージは高齢者への適用が前提となっている。
５． 対応
１） ①工場移転のように、やむえない事情がある場合で、②移転前の自治体
にとって、移転前の住宅の有効活用を促すことによって新たな人口の流
入を図るニーズが認められる場合であって、③政府の基金による債務保
証を得るための要件を満たしている場合（具体的には
JTI 全体の借上げ
にしめる
50 歳未満利用者の比率が 50％を超えないこと。現状大きな懸
念なし）には、
（A）工場移転を行う企業が JTI の協賛企業である場合、
（B）移転前の自治体から要請のある場合、
（C）協賛金融機関の住宅ローン利用のために借上げや借上げ保証を行う
場合、
のいずれかの場合に、制度利用にかかる年齢制限を特に撤廃する。
２） 協賛金融機関に対し、家賃返済型の住宅ローンの開発を働きかけ、既存
の住宅ローンの当該住宅ローンへの借り換えを可能とすることによって、
従業員が柔軟な返済計画を立てられるようにする。
３） 同様に、２）の借換を前提に、移転先での住宅取得のためのローンを追
加的に借り入れることができるように、総返済費率の特例等の対応を求
める。
※ なお、2)3)の取扱は非営利法人である JTI の性質上、協賛企業である金融機
関にしか認めることができないことに注意。
６． 考えられる住宅ローンへの対応
金融機関により対応は異なるものと考えられるが、代表的な対応方法と
JTI の
協力形態は次の通り。
1) 借換のためのつなぎ融資＋借上げ制度の利用
① 希望する移転対象従業員に対して、とりあえず最長
2〜3 年のつなぎ
ローンを提供し、既存の住宅ローンを早期完済させる。
② つなぎ期間中は金利のみの負担とする。
③ つなぎ融資は原則無担保で低コスト、迅速な対応を行う一方で、移転
企業の債務保証等が必要となる可能性。
④ つなぎ期間の間に、
（１）物件の売却、
（２）マイホーム借上げ制度の
利用による家賃収入の確保を行う。
⑤ （２）を希望する者については、JTI が年齢制限を撤廃して制度利用
を認め、つなぎ融資借入時点で家賃査定を実施した上で最終判断をさ
せ、利用意思が確認された場合は、つなぎ期間中にできるかぎり入居
に至るよう、移転前地域の不動産業者や自治体と協力して募集対応を
行う。
⑥ つなぎ期間経過後に、（２）を実施した者については、協賛金融機関
が家賃返済型のリバースモーゲージを年齢制限なく提供して、リファ
イナンスを実施。これにより従業員の返済負担を大幅に緩和。
2) 返済猶予期間付き住宅ローンによる対応
基本的には１）と同じだが、つなぎローンではなく当初１〜2 年間は元本
の返済を猶予し利息のみ支払えば良い住宅ローンにより、既存の住宅ロ
ーンの借換を行わせるもの。抵当権の設定が必要になるが、移転企業の
債務保証等が不要となる。JTI の協力は基本的に同内容。
3) 返済費率の特例対応
移転先で住宅ローンの借入を希望する者が、マイホーム借上げ制度を
利用している場合には、総返済負担から借上げ家賃を控除する特例対
応を行って、追加借入が容易になるよう支援する。
移転支援ローン＋3年目からのマイホーム借上げ制度利用の場合の返済イメージ
当初借入元本 25,000,000 期間 35 金利 2.00% 月返済額 82,816 50,000 70,000 50,000 70,000 90,000 0 25,000,000 41,667 36,291 16,291 89.7年 45.3年 31.1年 1 24,501,660 40,836 36,439 16,439 84.9年 43.8年 30.3年 2 23,993,261 39,989 36,597 16,597 80.5年 42.4年 29.4年 3 23,474,601 39,124 36,767 16,767 76.3年 41.0年 28.5年 4 22,945,472 38,242 36,948 16,948 72.4年 39.6年 27.7年 5 22,405,663 37,343 37,143 17,143 68.7年 38.2年 26.8年 6 21,854,958 36,425 37,352 17,352 65.2年 36.8年 26.0年 7 21,293,137 35,489 37,578 17,578 61.9年 35.4年 25.1年 8 20,719,977 34,533 37,823 17,823 58.7年 34.0年 24.2年 9 20,135,247 33,559 38,088 18,088 55.7年 32.7年 23.3年 10 19,538,715 32,565 38,377 18,377 52.7年 31.3年 22.5年 11 18,930,143 31,550 38,692 18,692 49.9年 30.0年 21.6年 12 18,309,287 30,515 39,038 19,038 47.2年 28.7年 20.7年 13 17,675,899 29,460 39,419 19,419 44.5年 27.3年 19.8年 14 17,029,727 28,383 39,841 19,841 42.0年 26.0年 19.0年 15 16,370,512 27,284 40,311 20,311 39.5年 24.7年 18.1年 16 15,697,991 26,163 40,836 20,836 37.1年 23.4年 17.2年 17 15,011,896 25,020 41,428 21,428 34.7年 22.1年 16.3年 18 14,311,953 23,853 42,099 22,099 32.4年 20.9年 15.4年 19 13,597,882 22,663 42,866 22,866 30.2年 19.6年 14.5年 20 12,869,397 21,449 43,753 23,753 28.0年 18.3年 13.6年 21 12,126,209 20,210 44,789 24,789 25.9年 17.0年 12.7年 22 11,368,020 18,947 46,013 26,013 23.8年 15.8年 11.8年 23 10,594,527 17,658 47,484 27,484 21.8年 14.5年 10.9年 24 9,805,422 16,342 49,283 29,283 19.8年 13.3年 10.0年 25 9,000,390 15,001 51,532 31,532 17.8年 12.1年 9.1年 26 8,179,108 13,632 54,426 34,426 15.9年 10.8年 8.2年 27 7,341,249 12,235 58,287 38,287 14.0年 9.6年 7.3年 28 6,486,478 10,811 63,693 43,693 12.2年 8.4年 6.4年 29 5,614,455 9,357 71,806 51,806 10.4年 7.2年 5.5年 30 4,724,830 7,875 85,331 65,331 8.6年 6.0年 4.6年 31 3,817,249 6,362 112,387 92,387 6.8年 4.8年 3.7年 32 2,891,349 4,819 193,564 173,564 5.1年 3.6年 2.8年 借入れ時から の経過年数 ケース１ ケース２ 1−2年目返 済猶予 借換前ローンの条件 3年目以降マイホーム借上げ制度を利用 当初の期限に完済する ための追加返済額 家賃のみで返済する場合の 必要期間 利息のみ の金額 借換時の残高７． 移転企業等に対する
JTI の支援
1) 移転前の自治体との共同
JTI はすでに多くの自治体と共同で in-coming, out-coming の双方におけ
る住みかえ支援制度を運営している。
多数の住民の同時移転は特に移転前の自治体にとって悩ましい問題であ
ることから、移転従業員の住宅を率先して借り上げる仕組み作り（特に
自治体のフォローと不動産業者への働きかけは非常に効果が大きい）は
自治体にとってもメリットがあるのではないか。
JTI から積極的に働きかける立場にはないが、自治体からの直接の要請や
移転する企業等からの紹介があれば専門のスタッフが対応可能。
2) 移転する企業との共同
JTI は借上げの利用者である個人については、一切制限を設けていないが、
特定の事業者が自社の利益のために制度を利用する場合には、協賛企業
となることが前提条件となる。
仮に、移転する企業が協賛事業者の場合は、理事会の承認を前提に上述
のような当該企業の移転対象従業員に限った利用年齢の制限撤廃等の特
例対応によって移転を支援することができる。
3) 協賛社員である金融機関との共同
移転先の金融機関であって、
JTI の協賛企業である者が、住宅ローンの借
換えや住みかえ支援ローン（前の住宅ローンを借上げ家賃で返済しなが
ら、次の住宅ローンを追加融資する仕組み）、移転時のつなぎローン等に
対応する場合に、次の対応を行う。
①移転前の住宅について、金融機関向けの金額確約型の事前家賃査定、
②一定の要件を満たす住宅に関する将来最長
35 年（認定長期優良住宅に
ついては建設時から
50 年）にわたる利用者と金融機関の双方に対する借
上げ保証（定額最低家賃型）の実施、
③借上げ利用者が家賃を担保にファイナンスを行う場合の譲渡担保権／
質権設定の承諾、④家賃の金融機関に対する直接支払い等債権保全策へ
の協力（より有利な融資条件の提供が可能となる）
。
８． 【参考】マイホーム借上げ制度（適合既存住宅）の仕組み
1) マイホーム借上げ制度 ◆は定額借上げ制度では変更されている点。
利用対象者 原則として５０歳以上で、日本に対象となる住宅を保有する個人（国 籍は問わないが、現在国外に住む者については日本人に限る）。た だし、制度の趣旨に照らし相当と判断する場合には５０歳以下でも 対応している（理事長決裁）。2014年2月20日現在の制度利用申込総 数550件（内入居済・募集中466件）。 年齢制限の特例 ① 移住・住みかえ支援適合住宅 （次節ならびに次項参照） ② 定期借地上の住宅 定期借地上の住宅については売却が困難なことが多いので年齢制限 を撤廃。 ③ 再起支援の特例 住宅ローン返済のために担保住宅を対象に借上げて家賃を返済に充 当する者については年齢制限を撤廃。 対象となる住宅 事業用物件（アパートや賃貸マンション）を除く住宅（一戸建て、 マンション、タウンハウスなど）。独立した住戸としての機能を備 えていれば自宅の一部でも構わないが（二世帯住宅の片側など）、 部屋貸しのようなものは不可。一部を荷物置き場として留保するこ 新規取得 土地（相場の上下動はあるが減価はない） 建物：利用価値 建物：換価価値 現 在 価 値 住みかえ 取 得 価 額 建物：金融価値 建物：物理的価値 金融価値 換 価 価 値 物 理 的 価 値 利用価値 自 己 利 用 の 帰 属 価 値( )
参考： 移住・ 住みかえ支援の考え方
50 60 70 80 90 100 3,000 3,500 4,000 4,500 5,000 5,500 6,000 6,500 7,000 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 地価（ 1991 年 =100 ） 家 賃 （ 円 ／ 3.3 ㎡） 首都圏 中部 近畿 その他政令指定都市 その他 地価（住宅地） バブル崩壊 阪神淡路大震災 バブル崩壊 阪神淡路大震災借上げ申請時に居住している必要はないので、セカンドハウスや別 荘、親から相続した実家等であっても差し支えない。 なお、移住・住みかえ支援適合住宅であって、自己居住部分以外に 事業用賃貸部分がある場合（いわゆるアパート併用住宅）は、賃貸 部分の面積が総面積の半分以下なら借り上げることができる。 対象地域◆ 人が通年で居住することができれば全国どこでも可能。ただし、取 扱事業者がいない地域については対応に時間がかかることがある。 人里離れた場所でも住める状態なら極力対応するが、入居者決定ま でに時間がかかり家賃も低水準になることがある。 建物診断◆ 借上げに当たっては簡単な建物診断を実施し（築15年以内の物件に ついては簡略化の特例あり）、賃貸の用に供することが困難な事情 がないかを確認し、問題がある場合には必要最小限の修繕を義務付 ける。移住・住みかえ支援適合住宅については診断を省略ないし簡 略化する。 耐震性の確保◆ 旧耐震基準で建築確認を取得した住宅については、耐震診断を行い、 国の定める耐震基準値の０・７に満たない場合には０・７以上にな るよう耐震改修を義務化。補強後も１未満の場合には入居者にその むねを開示。 借上げ期間 終身型は、所有者とそのパートナーの双方が亡くなるまで（明け渡 しはその時点で有効な転貸契約の終了時になる）。 定期型は利用者が当初に設定する期限まで（この場合は中途解約に 制約が生ずる）。ただし、対象住宅が老朽化して賃貸の用に供する ことが難しい状態となったにもかかわらず、利用者が必要な改修を 行わない場合にはその時点で終了する。 転貸借◆ 借り上げた住宅は原則として３年の定期借家契約（期限において必 ず明け渡さねばならない借家契約。ただし、同一人と再契約するこ とはある）で運用し、転貸家賃から１０％の空き家・空き室積立金 を控除し、さらに管理業者に対する管理手数料５％を差し引いた金 額が利用者に借上げ家賃として支払われる。家賃の水準はその地域 の普通賃貸の市場相場から1割引程度を目安とし、上限／下限を設定 （幅は1割程度）。 空き家／空き室保証◆ 最初の入居者が決定した後に、空き家になった場合にはＪＴＩがあ らかじめ提示した最低保証家賃（査定家賃下限×85％）を支払う。 最低保証家賃は市場が大きく変化した場合や住宅の経年劣化等を理 由に見直すことがある。 敷金／礼金 なし。
原状回復など◆ 退去時に通常の使用から生じる損耗とはいえない損傷等があった場 合には入居者は原状回復義務を負担（いわゆる東京ルールに準拠し て対応）。ただし、退去時のクリーニング代は月家賃に加えて積み 立て。 機関連帯保証 家賃滞納に備えるために入居者の負担で家賃連帯保証会社の保証を 義務付ける（友人や親族による連帯保証は認めない）。 利用者からの解約◆ 利用者はいつでも解約を申し入れることができる。この場合、その 時点で有効な転貸借契約の期限（原則３年）か、期限前６か月以内 に申し入れがあったときは申し入れから６か月後に明け渡す。よん どころない事情で家に戻りたい事情が生じた場合も最長３年待つ必 要があるが、早めの帰宅が可能となるよう入居者との協議を含め最 善の努力をする。 リフォーム◆ 借上げ時にはハウスクリーニングが必要だが（費用の目安は延床１ ㎡あたり１０００円程度）、建物診断の結果修繕が必要な場合や耐 震改修が必要な場合を除いてリフォームを行う必要はない。ただし、 内装などをある程度きれいにしたほうが有利な入居者募集ができる ことが多いので、希望に応じて相談にのる。転貸後に貸し主として 必要となる修繕・改修については利用者の負担で実施せねばならな い。 利用者による改修◆ 躯体に影響を与えない範囲で、入居者がＪＴＩの承諾を得て自分自 身で内装などのリフォームを行うことをあらかじめ認める(契約上 明記)。 借上げ事務の実施 借上げはＪＴＩに協賛する宅地建物取引業者を通じて行い、原則と してその事業者が管理業務を代行する。 税負担・火災保険◆ 固定資産税や都市計画税などの不動産税と火災保険は利用者の負担。 入居者には別途借家人賠償責任保険（入居者による失火や漏水等に 対する保険）に加入させる。 利用申込みの手続◆ まずＪＴＩやＪＴＩに協賛する不動産業者などから制度の説明を受 け、情報会員登録をして制度情報を入手（これにより希望者にはメ ールマガジン等が配信される）。次に、利用を検討することになっ たら、まずはＪＴＩや事業者のカウンセリングならびに家賃の予備 査定を受ける。最終的に制度利用を決定したら利用申込書を提出。 この時点でＪＴＩが運営するハウジングライフ（住生活）プランナ ー資格者から制度説明を受けることが義務付けられている。申込み が受理されしだい、建物診断・耐震診断を受診し、必要なリフォー ムや任意で実施するリフォームを行う。以上が完了したら速やかに 入居募集を行い、入居者が決定した時点から家賃の支払いを開始す る。最初の入居者が入居したあとは、空き家・空き室になっても最 低保証家賃が支払われる。
けられた国の保証基金（執筆現在５億円）がＪＴＩに対して債務保 証している。若年層向けに借上げを実施する場合（移住・住みかえ 支援適合住宅の場合等）は全体数の半数を超えないこと。
