過去の住宅地図を利用した市街地空洞化の実態把握に関する研究

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過去の住宅地図を利用した市街地空洞化の実態把握に関する研究

－駐車場の形成過程を通して－

館山壮一

A study on the decentralization of the downtown based on the past house map

Soichi TATEYAMA

Abstract:

This paper aims to understand the circumstances of the downtown which is hollowing-out through the process of formation of parking lots. In this process, we covered as a case study in Hakodate city, and observed when building was converted into a parking lots around for years.

To grasp the process, we refer to the past house map in 10 year increments. Through analysis of this research, we got the following knowledge. 1) In the 1990's and 2000's, Such as restaurants and housing, various buildings are missing from the city center. 2)To capture the reality of the city center accurately, traffic survey is necessary, but If seen as a hollowing-out to decentralization, we can follow the status of the city center on the map ,without any expensive research.

Keywords: 中心市街地(downtown),住宅地図(house map),空洞化(Decentralization)

1．

．．．はじめにはじめにはじめにはじめに

本稿は北東北

3

市及び函館市について，中心市街地がどの程度駐車場で占められているかを計測し，駐車場を軸に中心部の空洞化の実態を捉えようとするものである．

その過程で，函館市をケーススタディとし，過去の住宅地図を１９７０年代から１０年刻みで参照して，

どのような建物がいつ頃駐車場に転換していったのか観察する．

その結果，転換は１９９０年代～２０００年代に集中している事が判明し，駅前商店街の空洞化がこの時期に発生し始めたということを指摘する．

併せて本稿で浮かび上がってきた課題についても言及する．

近年

,

中心市街地の衰退が叫ばれているが衰退の

程度を示す明確な指標が存在しているわけではなく, 特定の中心市街地がどの程度活動しているかはっきり捉えられているわけではない.

もしそれを捉えるならば訪問人口

,

空き店舗率

,

総売上額などが考えられるが

,

通行量調査を行う必要があるなど非常に手間がかかるものである

.

また

,

最も正確に中心市街地の活動水準を捉えることが出来る売上額については

,

小売店の多くが売上を公表しないために全数の集計には至らないのが通常である.

そこで本稿ではより簡便に中心市街地の活動の程度を表すのに,土地利用状況,具体的には中心市街地に占める駐車場の比率に注目する

.

中心部が駐車場だらけになれば文字通り中心商店街の空洞化が進行することになり

,

それによって衰退の一面を捉えることは出来るだろう.

２２２ ２．．．．先行研究先行研究先行研究先行研究２

２２ ２．．．．１１１駐車場１駐車場駐車場駐車場についてについてについてについて

本来なら駐車場は商業施設や会社,医院などが建設館山：〒030-0132

青森県青森市横内神田

12

番地学術交流会館内４F 青森中央学院大学地域マネジメント研究所

Tel: 017-728-0131（内2941）

E-mail: [email protected]

(2)

されるのに伴って建物の周辺に形成されるものであるが,時によっては空いた土地の有効活用策として作られることがある.むしろそのようなイメージの方が強いかもしれない.

中心部に駐車場が出来ること自体は好ましいことで

,

訪問者の利便性向上につながり

,

限られた土地の有効活用という点からは非常に有用なことであるといえる

.

しかしながら,衰退し始めた商店街などですでに商売を辞めてしまった建物をわざわざ更地に戻して駐車場に転換することが往々にしてある.

土地の有効活用法としては当然考えられる一つの手段であるが,場合によっては度が過ぎた駐車場の形成が行われることがある

.

また

,

鵤ら(

2004

）が指摘するように

,

一度駐車場になってしまえばそこから転換する事例が極端に少ないため,駐車場化は中心市街地にとって重要な問題となりうる.

２２２ ２．．．２．２２２中心市街地中心市街地中心市街地と中心市街地ととと駐車場駐車場駐車場駐車場をををを対象対象対象と対象ととしたとしたした先行研究した先行研究先行研究先行研究駐車場を対象とした分析は中村ら(

2004

）が指摘するように数多くあるものの

,

中心市街地と駐車場の関係を指摘したものは限られており

,

中村ら以外には姫野ら（

2002

）

,

金ら(

2003

）

,

秋元ら（

2004

）などが確認できる

.

本稿の直接の先行研究は鵤ら(2004）であり,山口県宇部市を対象とし,昭和５５年,６０年,平成２年,７年の宇部市中心市街地について過去の住宅地図を使用し分析している

.

その過程で

,

どのような建物から駐車場に転換していったかを観察しており

,

その結果

,

「

15

年前と比較した場合

,

駐車場としての利用が変化していないケースが

371

箇所（48.5％）」,「店舗・事務所から駐車場への転換されたケース

183

箇所（23.9％）」,「専用・併用住宅から駐車場へ転換した

85

件(11.1％）」であったとしている

^*1).

その結果を受けて鵤らは駐車場地権者の意識をアンケート調査し

,

「地権者の多くは中心市市街地の現状に強い危機感をもっており

,

駐車場に対しては「足りている」・「余っている」と認識している」という結果を得ている.

本稿では分析方法を鵤ら(

2004

）と揃え

,

現在ある駐車場のかつての状態を,過去の住宅地図を使用することによって捉える.

ある土地が以前どのように使用されていたかを地区全体で捉えるには基本的に住宅地図以外で方法はないと判断できるからである

.

３３３ ３．．．．中心市街地中心市街地中心市街地の中心市街地ののの駐車場駐車場駐車場駐車場３

３３ ３．．．．１１１集計方法１集計方法集計方法集計方法：：：：４４４市４市市の市ののの駐車場駐車場駐車場駐車場

対象とするのは富山市と共にはじめて中心市街地活性化法の適用を受けた青森市と,同じく県庁所在地の秋田市,盛岡市および,人口規模が似ている函館市である.

それら

4

都市について

,

中心市街地にどの程度駐車場があるか住宅地図を基準に件数を集計した

.

総面積ではなく件数を対象としたのは

,

件数が多ければ土地が細分化され,中心市街地の土地利用が困難になっている可能性を指摘できると考えたためである.

また,面積については住宅地図上から計測するには誤差が多すぎると判断し

,

本稿では対象としなかった

.

分類については姫野らによる収容台数・料金による分類

,

鵤らによる専用・月極・時間貸し等種類による分類があるが

,

本稿では鵤らの分類に従う

.

ただし

,

住宅地図には「○○専用駐車場」

,

「月極駐車場」,「駐車場」以外の標記がないため本稿では「専用駐車場」,「月極・時間課金駐車場」を基本とし, 「駐車場」と記載があるものについては,周辺の建物や立地を考慮して可能な限りどちらかに分類している

^*2).

また

,

月極

,

時間課金を同じ分類にしたのは駐車場の性質として「専用駐車場」が建物を建てる際に付随して建設されるのに対し

,

それらは主に空き地

,

空き店舗を更地にして建設されるため中心市街地の程度を観察する上では全く逆の性質を持っていると考えたためである.

専用駐車場は例えば商業施設が建設されれば来客の

利便性を考慮してむしろ積極的な意味で建設されるの

に対して

,

月極・時間課金駐車場は

,

やむを得ず建設され

る後ろ向きな意味合いが強いと考えられるためであ

る

.

(3)

３．２集計結果１及び考察

集計した結果が表

1

である.総数では盛岡,秋田の中心市街地で大量に駐車場を抱えていることがわかる.

しかしながら盛岡,秋田は面積も函館の数倍であることを考慮し

,

１

ha

あたりの駐車場数に変換したものが表

2

である

.

表

2

から函館市ではその他３市に比して中心部に大量の駐車場が存在しているということがいえる

.

青森市と比較した場合２倍以上あり,他に何らかの要因が想起できる.

もし駅を中心とした中心市街地のさらに中心部は, どこでも駐車場が密集しているとするならば,函館市で駐車場が多いのは,たまたま中心市街地の面積が小さいからであるという仮説が成立してしまう

.

そのような懸念を払拭するため

,

その他３市についても駅を中心として約

50ha

あたりで切り出し

,

どの程度駐車場があるか再集計した結果が表３である.上が１ha あたりの駐車場数で下が件数である.

それによると青森市で１ha あたり全数で約

1.7

件であったのが約

2

件に,月極・時間課金で約

1.1

から約

1.5

にそれぞれ上昇した以外は

,

件数ベースではあるがむしろ駅前に駐車場が少ないという結果を得た

.

それらから

,

本稿で分析する４市については

,

駐車場が中心部に特に集中して分布している傾向が存在しているわけではないということが言えそうである

.

そこで改めて表２を確認すると,件数ベースで中心市街地に最も駐車場が少ないのは青森市で

1ha

あたり

1.7

件であった.

最も多いのは函館で１

ha

あたり４件の駐車場が存在している

.

空き地や更地化した土地の利活用という意味で分類した月極・時間課金駐車場は

,

最も少ないのは青森市で１ha あたり約１件,最も多いのは函館市で約

2.7

件であり,３倍近い差が生じている.

この数値は,青森市が中心市街地活性化法の適用第１号であったために,様々な政策によって中心市街地の土地利用が高度化した結果を意味しているともいえるのではないか

.

表２：１ha あたりの駐車場数

地域全数

/ha

月極・

時間課金 /ha

専用 /ha

中心市街地面積/ha

函館 4.020 2.729 1.229 48 青森 1.760 1.094 0.623 117 秋田 2.647 2.061 0.798 228 盛岡 2.191 1.835 0.369 396

表３：駅を中心に約 48ha で再集計した駐車場数１ha あたり

地域全数

/ha

月極・

時間課金 /ha

専用 /ha

中心市街地面積/ha

函館 4.020

（193）

2.729 （131）

1.229 （59） 48

青森 2.063

（99）

1.458 （70）

0.5 （24）約 48

秋田 2.375

（114）

1.916 （92）

0.375 （18）約 48

盛岡 1.729

（83）

1.330 （64）

0.396 （19）約 48

専用駐車場については最も少ないのが盛岡市で約

0.37,

最も多いのが函館市で約

1.2

という結果を得た

.

専用駐車場は土地が高度に利用された結果として生ずるという本稿の分類の根拠とは整合的ではなく

,

本稿ではサンプル数を増やしてもう一度判断すべきであると主張するにとどめておく.

４４４ ４.過去過去過去過去のののの駐車場駐車場駐車場の駐車場のの成の成成成りりりり立立立ち立ちちち

表 1：中心市街地の駐車場数

地域全数月極・

時間課金専用中心市街地

面積

函館 193 131 59 48

青森 206 128 73 117

秋田 672 470 182 228

盛岡 868 727 146 396

(4)

４４ ４４．．．１．１１１集計方法集計方法集計方法集計方法

集計結果

1

を受けて,件数ベースで中心市街地に最も駐車場が多いとされた函館市について,本稿が対象とした４市のうち最も衰退が認められると仮定し,過去の住宅地図を用いながら

,

どのような属性の建物が駐車場に転換していったのか観察する

.

集計に使用したデータは過去の住宅地図で１９７０

,

１９８０

,

１９９０

,

２０００

,

２００８年のゼンリン住宅地図「函館市」である.１９７０年のみ所蔵先の函館市立中央図書館に無く１９７１年で代替している.

住宅地図等,地図は著作権の関係で成果物の半分までしかコピーすることが出来ないため,最新版である２００８年度版を購入して,それを元に残りは現地で閲覧して集計した

.

ただし本稿では

,

かつて駐車場であった場所が現在どのようになっているかということについては集計していない.

鵤らも指摘するように,一度駐車場化した場所は業態が転換しづらいということを裏付けていると捉えることもでき,例えば１９８０年に遡って,函館市で２００８年の住宅地図に記載のあった

193

件の場所以外でかつて駐車場であった場所

,

つまり現在何か建設されている土地を確認したところ

,1

件のみであった

^*3).

４４ ４４．．．２．２２２集計結果集計結果集計結果１集計結果１１：１：：：転換転換転換転換のののの年代年代年代年代

集計した結果が表

4

である.現在ある駐車場のうちの

約

40％が１９９０年代を中心に駐車場へ転換してお

り,最も中心部の空洞化が進行した時期であると考えられる

.

ただし

,

２０００年代に入ってからも現在完成している駐車場の約

30

％が転換されており

,

空洞化の進行が止まったわけではないことを表しているといえよう.

１９７０年の段階でも駐車場であったのは

3.6％で

あった.

本稿では建物の移り変わりまで追うことが出来ておらず,中心市街地全体の建設状況を捉えるには分析が不足しているが

,

駐車場を軸に空洞化の実態を捉える分には十分であろう

.

４４４ ４．．．．３３３集計結果３集計結果集計結果集計結果２２２２及及及び及びび考察び考察考察考察：：：転換：転換転換転換したしたしたした建物建物建物建物

続いて

,

どのような建物が駐車場に転換していったかを観察する

.

鵤らは専用・併用住宅

,

共同住宅

,

店舗・事務所

,

空き地,その他の

5

分類であるが,本稿では中心部から消えていった建物に注目するため,分類をより詳細にして観察した.

その結果が表

5

である.基本的に表

4

の傾向と同様であり

,

１９９０年代に最も多くの建物が中心部から消失している

.

ただし

,

一つの駐車場が大きい場合

,

それに含まれる建物は複数あり

,

転換した駐車場数と消失した建物数は同じになっていない

.

また,店舗などは郊外などへ移転した場合も考えられ,中心市街地からの撤退が廃業を意味しているわけではない.

以下

,

表

5

に基づいて特徴的な事柄を記していく

.

旅館に分類されたものの多くは小規模で個人の名字と思われる名称の旅館であり

,

１９９０年代以降

17

件消失している

.1

件だけ名称にホテルの記載があった

.

居酒屋・スナックに分類されたものは,長屋状の建物に極狭い面積で配置されたもので,多くは女性の名前が書いてあるものなどそれらしいものを集計した.２０００年代に入ってからの消失が目立っている.

スーパーに分類されたものは８０年で「卸売市場」

と記載があったもの

,

９０年で

,

個人食料品店で面積がある程度あったもの

,

２０００年でミニスーパーを展開するチェーン店と思われる名称の建物がそれぞれ駐車場に姿を変えている.

表４：現在ある駐車場が出来たと思われる年代

件数比率

不明 1 0.5%

～1969 7 3.6%

1970～1979 13 6.7%

1980～1989 33 17.1%

1990～1999 79 40.9%

2000～ 60 31.1%

(5)

その他小売店に分類されたものは,主に個人名+商店と記載のあったものが半数以上を占めるが,衣料品,米

・燃料店に含まれない小売店も含まれる.

民家は,個人の名前,もしくは名字と思われる名称が記載されていた建物を集計した.１９９０年代で最も消えているが

,

各年代通して消えており

,

中心市街地の居住人口が激減する傾向にある昨今の状態を表現していると考えていいだろう

.

医院が９０年代に多く消えているが,開業医の高齢化等が原因と考えられる.

質屋,銭湯,工場は時代を表しているためか特徴的で,

工場は７０年代に早々と駐車場へ姿を変え

,

地図上の確認のみであるが,それ以降,名称から町工場と見られるものは姿を消している.

また同様に質屋・銭湯は１９９０年代に姿を消して以降

,

函館の中心部で確認できなかった

.

函館市の中心市街地は

48ha

と

,

道内平均

(118ha^*4))

より小さい方であるが

,

特に１９９０年代から

300

以上もの建物が消失し

,

跡地が駐車場に転換されていることが確認された.

先に述べたように中心市街地の衰退を正確に捉えるには売上や訪問人口が有用であるが,空洞化を衰退の一端と捉えるならば,地図上でも十分にその実態を追うことが出来るといえる.

ただし

,

訪問者の効用と商店などの消失が結びつかない場合には実態を表していない可能性があるといえる

.

個人商店が数多く消えていったとしても,複合商業施設が１棟建設されるだけで,訪問者は,場合によっては個人商店で扱っていた商品数より多い商品に,それほど移動することなく,屋内で接することが出来るわけである

.

その場合

,

見た目には駐車場だらけでも

,

利用者の効用は高い可能性が十分にあり

,

駐車場化＝空洞化がマイナスにならない場合も考えられるからである

.

ただ

,

函館市に古くからいる居住者にとっては

,

数値として計測できていないが,たとえ全体としての効用が高くなろうと,数多くの建物が消えていった「喪失感」は,計り知れないものがあったといえるのではないか

.

５５５ ５．．．．まとめまとめまとめまとめ

本稿では中心市街地の衰退を土地利用の空洞化として捉え,それを示す指標に駐車場を利用した.

その過程で駐車場に転換した建物を,過去の住宅地図を使用して集計し,中心部から消えていった建物を明らかにした.

その結果,１９９０年代を中心に２０００年に入っても小売業

,

飲食店

,

住宅など様々な建物が無くなっていることが確認され

,

居住人口の減少などとも合わせて中心市街地の空洞化の一面を捉えた

.

本稿での問題点は,住宅地図を使用している関係上, 表 5：駐車場に転換し中心部から消失した建物

業種 1970 年 1980 年 1990 年 2000 年

旅館 3 5 10 7

喫茶・食堂 0 3 12 8

居酒屋・スナック 0 3 29 49

パチンコ屋 0 0 0 3

スーパー 0 1 1 1

コンビニ 0 0 0 1

衣料品店 0 4 5 3

米・燃料店 0 0 2 2

その他小売・サービス

3 6 22 14

会社 2 2 18 9

雑居ビル 0 3 4 6

金融機関 0 0 0 2

倉庫 2 4 5 4

写真館・映画館 1 0 1 3

民家 13 12 31 11

アパート 2 0 3 3

空き家・空き店舗 0 3 12 7

美容院 1 0 3 1

医院 1 1 4 1

薬局 0 0 0 1

質屋 0 0 2 0

銭湯 0 0 1 0

国鉄施設 1 5 0 0

工場 3 1 0 0

合計 32 52 165 136

(6)

集計時に使用する判断要素は

,

建物に記載された名称のみであり,スナックを住宅として集計したり,会社を小売店として集計してしまうような集計上の誤差から逃げられない点がある.

本稿を発展させるならば

,

駐車場という枠を外し

,

建物の移り変わりを中心市街地全体で捉えるということが考えられ

,

市街地の実態把握の一手段となる可能性がある

.

本稿は様々な問題を含んでいるが,駐車場化＝空洞化とするならば,簡便な手法により中心市街地の状態の一面を捉えることが出来たのではないかと最後に付しておく.

注注注注

参考文献参考文献参考文献参考文献

秋元清太郎・柴田誠規・鍛佳代子（2004）「駐車場の現状把握と調査分析－山手線周辺を事例として,その１－」,『日本建築学会大会学術講演梗概集（北海道）』2004．

鵤心治・中園眞人・柏野慶子・小林剛士(

2004

）「地方都市中心市街地の駐車場敷地の実態と地権者意識に関する研究」,『日本建築学会技術報告集』

第 19 号

金貴煥・佐藤誠治・小林裕司・姫野由香・劉作・李東

熙(

2003

）「中心市街地における駐車場問題から見た代替交通に関する研究」『日本建築学会大会学術講演梗概集（東海）』2003.

中村一樹・青山吉隆・中川大・柄谷友香(2004）「商業駐車場立地を考慮した中心市街地活性化施策の効果分析」『日本都市計画学会都市計画論文集』

No.39-3.

姫野由香・佐藤誠治・小林裕司・厳屶・金貴煥（

2002

）

「中心市街地における時間貸し駐車場の特性に関する研究」,『日本建築学会九州支部研究報告』第４１号.

*1)

鵤ら(2004）p.276

*2)

例えば敷地を区切る記号がなく,すぐ隣に商店や会社があれば「専用」

,住宅街に単独で設置されて

いるものは「月極」のように判断しているが,当然誤差は生じているだろう.

*3)

本稿では試みに１９８０年に駐車場であった場所について調査してみたが,1 箇所のみで,ビジネスホテルが建設されていた.その他に駐車場であった箇所は

193

箇所のうちにすべて収まっており,１９８０年の中心市街地でそれ以外に駐車場は,地図上では確認できなかった.

*4)街元気－まちづくり情報サイト－データベー

ス

www.http.machigenki.jpmodules/area_db/download/

過去の住宅地図を利用した市街地空洞化の実態把握に関する研究