平成 27 基準年度分 交野市路線価業務 仕様書
第 1 章 総 則 第 1 条（適用範囲） 本仕様書は、「平成 27 基準年度分 交野市路線価業務」（以下「本業務」という。）に適用す るものとする。 第 2 条（目的、及び実施方針） 本業務は、平成 27 基準年度における固定資産税の土地の評価替えに向けて、固定資産税の 「均衡並びに公平化」及び課税業務の円滑な運営を図るために必要な基礎資料を整備し、適切 な路線価を付設するとともに、平成 27 年基準年度における追加路線、時点修正等の路線の維 持管理を目的とする。なお本業務の実施にあたっては以下の点に十分留意して行うこととする。 （1）適正な路線価を算出するにあたっては、評価業務の特殊性を踏まえ、市内の土地価格の推移、 売買等の状況、及び土地価格形成要因等の動向を十分に把握し、またその他の公的評価（地価 公示、地価調査、相続税路線価）については、速やかに情報収集するとともに、それら各公的 価格との整合性を十分配慮して当該各業務を実施しなければならない。 （2）固定資産税の評価の基礎となる標準宅地価格は、固定資産評価基準等に基づき、不動産 鑑定士等の評価を基準に求めているものの、土地の価格形成要因の変化が激しい本市にお いては、様々な要因を有する土地が多く、標準宅地との間に価格水準の格差が見られる場 合がある。このため当該路線価の算定にあたっては、土地価格比準表による機械的な計算 処理にとどまらず、計算結果について十分検討を行い、これら格差、及びその内容等につ いて十分考慮して作業を実施する。なお、当該路線価の算定において、標準宅地価格の均 衡についても十分留意しなければならない。 （3）新規路線については、平成 27 年度基準の路線価を算定する他、平成 6 年度基準～平成 24 年度基準の各基準年度の評価等も必要となるため、各基準年度の全体的な路線価バラン スを考慮しつつ、路線価を求めるとともに、途中年度の時点修正率を算定することとする。 （4）業務全般においては、固定資産評価基準に準拠して評価を行うものの、審査申出物件、 及び評価にあたって疑義のある土地については、判例動向等も踏まえつつ、適宜不動産鑑 定士による評価額の検証等を行うものとする。 第 3 条（準拠する法令等） 本業務は、本仕様書によるほか、次の法令及び関係法規に準拠して実施するものとする。 （1）地方税法 （2）不動産登記法 （3）地価公示法 （4）固定資産評価基準 （5）不動産の鑑定評価に関する法律 （6）不動産鑑定評価基準 （7）交野市条例・規則、その他関係法令等第 4 条（受託者条件等） 本業務を円滑かつ確実に履行するため、受託者は以下の条件を満たさなければならない。 （1）受託者について ① 本業務の特殊性より、平成 24 年基準年度において大阪府内の固定資産路線価評価業務 についての受注実績があること。 ② 本業務の実施期間が長期にわたるため、履行保証の観点より、大阪府内の固定資産路線価 評価業務の経験のある複数の「不動産鑑定士」の資格を有する者を雇用していること。 ③ 本業務は、大阪府内、及び交野市の土地価格の動向の情報の迅速な把握、及びその他公 的評価との調整が前提となるため、過去 3 年において交野市、及び隣接市町村で鑑定実 績を有すること。 ④ 受託者は、固定資産路線価評価業務に関するＩＳＯ９００１（品質管理システム）の認証、 及びＩＳＯ２７００１（情報セキュリティマネジメントシステム）の認証を受けていること。 （2）主任技術者について 本業務の目的及び交野市の固定資産評価の継続性を十分に理解したうえで、交野市の土 地価格の動向に精通し、かつ大阪府内の固定資産路線価評価業務について実績のある「不 動産鑑定士」の資格を有する者を受託者が雇用する者のなかから主任技術者として定め、 かつ、適正な人員配置の下で正確・迅速に業務を遂行しなければならない。 （3）現場代理人について 現場代理人は、主任技術者を補佐するものとし、固定資産評価業務、及び審査申し出等 の対応に関して豊富な経験を有する者を受託者が雇用する者のなかから定める。 第 5 条（書類の提出） 本業務の契約締結後、交野市（以下「甲」という。）と受託者（以下「乙」という。）は、企画 提案の内容を前提に第 17 条に記載される作業実施計画書を協議のうえ作成し、「甲」の承認を 得たうえで、着手届を速やかに提出し、着手するものとする。 第 6 条（関係官公署等の手続き） 本業務の実施のために必要な関係官公署等に対する手続きは、「甲」と協議のうえ、「乙」の 責任において速やかに処理し、「甲」に手続書等の写しを提出しなければならない。 第 7 条（紛争の回避） 本業務の実施のため、他人の土地に立ち入る場合は、予め土地占有者等の了解を得て、紛争 の回避に努めるものとする。 第 8 条（損害賠償） 「乙」は、本業務実施中に生じた諸事故に対しての責任を負い、損害賠償等の請求があった 場合には、「乙」が一切を処理するものとする。 第 9 条（成果品の瑕疵） 本業務完了後といえども、「乙」の過失又は疎漏に起因する不良箇所が発見された場合は、 検査員の指示により「乙」の負担において、修正、補足するものとする。 第 10 条（検査）
検査は、全工程終了後に完成検査を受けるものとするが、「甲」が必要と認めた場合は、臨 時に中間検査を行うものとする。 第 11 条（秘密の保持） 「乙」は、本業務の実施に関して知り得た各種情報については、第三者に公表又は貸与、或 いは無断使用してはならない。 第 12 条（貸与資料等） 「甲」は、本業務に必要な資料等を所定の手続きによって「乙」に貸与するものとする。ま た、「乙」は、貸与された資料等について破損・紛失・盗難等の事故がないように十分注意す るとともに、作業完了後は速やかにこれを返還しなければならないものとする。 第 13 条（業務委託期間） 本業務の委託期間は、契約締結日より平成 29 年 3 月 29 日までとする。 第 14 条（業務概要） 本業務の概要は、以下のとおりとする。 （1）業務範囲 交野市行政面積 25.55 K ㎡ 市街地宅地評価法適用区域 交野市全域 用途地区 ５地区（商業、併用住宅、普通住宅、工業、村落地区） 標準宅地 202 宅地(予定) 付設路線数 約 3,330 路線 （2）業務概要 ・計画準備 ・標準宅地の選定 ・状況類似地区の見直し ・標準宅地位置図及び調書の作成 ・各種作業図面の作成 ・現地調査（街路条件等） ・地価形成要因の修正 ・地価形成要因の解析 ・土地価格比準表の修正 ・路線価の算定 ・路線価の調整 ・前回路線価との対比資料作成 ・相続税路線価との対比資料作成 ・追加路線の算定 ・時点修正業務等 ・評価基図の作成、公開図面修正、表示台帳の作成 ・土地評価の手引き作成
・各筆に係る正面路線の認定 ・公開、閲覧データ作成 ・地番図用路線図データの作成 ・ 業務報告書作成 ・ 不動産鑑定士によるレポート作成 ・ 審査申し出対応処理等 ・ その他企画提案による作業 第 15 条（貸与資料） 「甲」が貸与する資料は、下記のとおりとする。 ・交野市固定資産（土地）評価の手引き ・過年度交野市路線価付設業務報告書 ・地籍地番図（S＝1/1000,2000）及びデジタルデータ ・状況類似地域区分図及び路線コード付設図（地籍地番図 S＝1/2000）及びデジタルデータ ・路線のテキストデータ（CSV データ） ・路線価計算書 ・航空写真画像データ ・標準宅地の時点修正に関する意見書 ・交野市道路台帳（道路網図 S＝1/10000） ・地形図（S＝1/2500，10000） ・都市計画用途図 ・その他必要な資料 第 16 条（工期及び納入場所） 本業務の納期及び納入場所は次のとおりとする。 （1）納期 別途「甲」が指示する。 （2）納入場所 交野市総務部税務室
第 2 章 業 務 第 17 条（打ち合わせ、及び作業実施計画の作成等） 「乙」は、「甲」と企画提案の内容について詳細な打ち合わせを行い、路線価評価の精度の 向上に向けた技術支援、及び土砂災害警戒区域、水路・高低差補正等の所要の補正、並びに雑 種地の取扱いについて、運用面からの支援を前提とした作業実施計画を作成することとする。
＜平成 24 年度業務内容＞
第 18 条（業務内容） （1）標準宅地の選定 用途地区・状況類似地域（地区）区分図、評価参考図、航空写真、住宅地図等を用いて、主 要街路及び標準宅地の追加、変更、削除を行う。また全標準宅地について検証を行い、現地 確認のうえ標準宅地データを更新し、標準宅地一覧表を作成するものとする。選定基準は作 業着手前に、「甲」と「乙」の協議のうえ決定するものとする。 （2）状況類似地域の見直し 平成 24 年基準年度の用途地区、状況類似地域を十分尊重しつつ、用途地区・状況類似地域 区分等の見直し及び確認を行い、出力図を作成するものとする。なお、用途地区・状況類似 地域区分の設定にあたっては、標準宅地の設定を考慮しながら作業する。 （3）標準宅地位置図及び調書の作成 平成 24 年基準年度から変更した標準宅地について、標準宅地の所在、地番、数量等の基本 的事項、及び写真、住宅地図、地番図等、並びに各要因等を記載した標準宅地選定調書 （１ 部）を作成する。 （4）各種作業用図面作成 前記（1）～（3）において「甲」の指示に基づき、業務に必要な作業用図面を随時作成する ものとする。 （5）業務報告書作成 本作業の目的、作業方法、経過、結果等について報告書を作成するものとする。 （6）不動産鑑定士によるレポート作成 評価にあたって疑義のある土地については、適宜、不動産鑑定士によるレポートを活用して評 価額の検証業務等を行うものとする。 第 19 条（成果品） 本業務による納入成果品は、次のとおりとする。 （1）用途地区・状況類似地域区分・標準宅地位置図（ｓ＝1/10,000） （2）その他必要な図面、データ等 (3) 標準宅地選定調書（変更標準宅地） （4）業務報告書 ・ 標準宅地一覧表 ・ その他業務実施にあたって報告すべき事項 （5）その他企画提案による作業結果＜平成 25 年度業務内容＞
第 20 条（業務内容） （1）各種作業用図面作成 「甲」の指示に基づき、業務に必要な作業用図面を随時作成するものとする。 （2）現地調査（街路条件等） 市街化区域内の路線の街路条件等に関わる各種要因（道路の幅員、道路の舗装、歩道の有無、 街路の系統・連続性、その他）に関して、「甲」の提示する路線（約 400 本）等を中心に現地 調査を実施するものとする。 （3）地価形成要因の修正 （2）において調査された路線のうち、「甲」が指示する路線について、路線の座標入力、修 正、削除等を行うとともに、各路線の地価形成要因の調査を行い、路線マスターを更新する。 また、地価形成要因のうち街路条件については、（2）において調査された中で変更すべきと 判断される路線を「甲」「乙」双方が協議のうえ決定するとともに、交通接近条件については、 地形・地物等に留意しながら、各施設から全路線（路線の中点）までの道路距離を算出し、 上記各修正データについて路線マスターを更新する。 （4）地価形成要因の解析 （2）（3）において作成された地価形成要因データを基に、多変量解析手法（数量化Ⅰ類等） により地価形成要因解析を行い、地価形成要因項目の選択及びカテゴリーウェイトの算出を 行うものとする。 （5）土地価格比準表の作成 地価形成要因の分析結果を指標として、また、平成 24 年度土地価格比準表作成時から今回 までの社会背景等経年変化の内容を反映させ、平成 27 年基準年度の土地価格比準表を作成す るものとする。 （6）路線価の算定 前年度において作成した用途地区・状況類似地域区分及び標準宅地の見直し（案）を前提と して、当該年度の標準宅地の鑑定価格、及び路線区分データと各種地価形成要因の数値デー タを基に、コンピュータで自動処理し、土地価格比準表を用いて各路線価の算定を行う。 （7）路線価の調整 路線価を路線図上に表示し、隣接路線、及び二重路線の価格バランス、並びに状況類似地域 内の価格バランス（2 割格差を超える路線等）が適正か否かを確認し、適正なバランスを逸脱 する路線については、必要な調整率を算出するものとする。この場合、路線価の表示された 図面（1/2750 １部）、及びコンピュータ上で路線データ、カテゴリーデータ、主要路線から の格差率等の路線価の計算過程及び地図を同時に表示できる検索可能なソフトを作成する。 （8）前回路線価との対比資料作成 （7）で調整された路線価と前回路線価（平成 23 年 7 月 1 日～平成 24 年 7 月 1 日までの時 点修正を乗じた概算路線価）を併記し、条件ごとに路線の着色等を変更した図面（1/2750 １部）を作成する。この場合、作成された図面等より、一定の条件に該当する路線について適 宜「甲」と協議して、路線価の調整を行うものとする。 （9）相続税路線価との対比資料作成 （7）で調整された路線価と平成 25 年度の相続税路線価を併記し、条件ごとに路線の着色等 を変更した図面（1/2750 １部）を作成する。この場合、作成された図面等より、一定の条件 に該当する路線について適宜「甲」と協議して、路線価の調整を行うものとする。 （10）業務報告書作成 本作業の目的、作業方法、経過、結果等について報告書を作成するものとする。 （11）不動産鑑定士によるレポート作成 評価にあたって疑義のある土地については、適宜、不動産鑑定士によるレポートを活用して評 価額の検証業務等を行うものとする。 第 21 条（成果品） 本業務による納入成果品は、次のとおりとする。 （1）用途地区・状況類似地域区分・標準宅地位置図（ｓ＝1/10,000） （2）前回価格との対比図面、及び相続税路線価との対比図面（ｓ＝1/2,750） （3）その他必要な図面、データ等 （4）業務報告書 ・ 標準宅地一覧表 ・ 地価形成要因の修正一覧表（現地調査結果を含む） ・ 地価形成要因の解析結果 ・ 土地価格比準表 ・ 路線価の算定、調整に関する事項 ・ 補正率表に関する事項 ・ その他業務実施にあたって報告すべき事項 （5）その他企画提案による作業結果
＜平成 26 年度業務内容＞
第 22 条（業務内容） （1）相続税路線価との対比資料作成 調整された路線価と平成 26 年度の相続税路線価を併記し、条件ごとに路線の着色等を変更 した図面（1/2750 １部）を作成する。この場合、作成された図面等より、一定の条件に該当 する路線について適宜「甲」と協議して、路線価の調整を行うものとする。 （2）追加路線の算定 「甲」の指示に基き、分筆に基づく追加路線について平成 24 年基準年度の路線価バランス 等を考慮して路線価を計算するとともに、必要に応じて過去の履歴についても計算する。 （3）時点修正業務等 時点修正に関する意見書を前提に、時点修正後の路線価を算定し路線図を作成する。 （4）評価基図の作成、公開図面修正、表示台帳の作成等 状況類似地区区分線、及び標準宅地の位置、路線形状、路線価等を表記した評価基図を出力・ 製本する (1/2750 １部)、及び公開用路線図修正部分を出力 (1/2750 1 部)、並びに表示台帳 （2 部）を出力・製本する。また（財）資産評価システム研究センターが発表するデータ定義 書に従って、状況類似地区データ、標準宅地データ、路線データを作成する。また、路線価 計算書、地図等をパソコン上で検索するソフト、及び当該年度のデータを作成する。 （5）各筆に係る正面路線の認定 平成 27 年度に向けて修正、追加、削除された路線に関係する各筆の正面路線、側方路線、 二方路線の修正を行う。この場合、修正の方法、受け渡し等については「甲」と協議する。 （6）土地評価の手引き作成 平 24 年基準年度の土地評価の手引きを、適宜「甲」の指示に従い、平成 27 年度用に修正す る。 （7）地番図用路線図データの作成 地番図用路線図の図形データを作成するほか、「甲」の指示する路線価要因を作成する。こ の場合、修正の方法、受け渡し等については「甲」と協議する。 （8）業務報告書作成 本作業の目的、作業方法、経過、結果等について報告書を作成するものとする。 （9）審査申出対応処理等 審査申出等のあった物件については、これを詳細に調査の上、レポート等を作成する他、なお、 当該案件が訴訟の対象となった場合は、「甲」と協議の上、資料等の提供を含めこれに適切に対応 するものとする。 （10）不動産鑑定士によるレポート作成 評価にあたって疑義のある土地については、適宜、不動産鑑定士によるレポートを活用して評第 23 条（成果品） 本業務による納入成果品は、次のとおりとする。 （1） 表示台帳、公開図面（標準宅地・路線価の表示された図面 ｓ＝1/2,750） （2） 評価基図（状況類似地区区分線、標準宅地・路線価の表示された図面 ｓ＝1/2,750） （3） 相続税路線価との対比図面（ｓ＝1/2,750） （4） 時点修正後価格、及び時点修正率のデータの表示された図面（ｓ＝1/2,750） （5） 業務報告書 ・ 時点修正に関する事項 ・ 追加路線に関する事項 ・ その他業務実施にあたって報告すべき事項 （6） 各筆の路線等の変更リスト、及び電算データ （7） 土地評価の手引き（10 部） （8） （財）資産評価システム研究センターの提出データ （9） 地番図用路線図データ （10） その他必要な図面、データ等 （11） その他企画提案による作業結果
