都巿住宅学1₀5号 ₂₀1₉ SPRING ⃝ 151 ⃝ １．研究背景と目的 第二次大戦後の住宅不足を解消するための大量供給 期に建設された UR 都市再生機構（以下、UR）が所有す る多量な賃貸住戸ストックが老朽化してきている。そ のため UR は、老朽化した住戸の内装工事を適宜行うと ともに、特に若い世代の多様な生活スタイルに合致さ せるため一部未補修の現状の住戸を住まい手が原状回 復義務無しで自由に改修できる DIY 制度を発足した注 1)。さらに、DIY 対象団地等においては、DIY ワークシ ョップや講習会を行い住まい手に DIY を浸透させる動 きもみられる注 2)。しかし、DIY を行ったことのない住 まい手が小さく間仕切られた現状の間取りや和室に敷 き詰められた畳のままから改修するとなると、壁紙の 変更や棚の取り付けといった程度にとどまり大胆な自 主改修を行うことが困難であると考えられる。そうい った背景を受け、UR 賃貸住戸の空室率が増大傾向にあ る高蔵寺ニュータウン（以下、NT）において、筆者ら が所属する高蔵寺 NT 研究会注 3)は、若者に NT 内の UR 賃貸住戸に興味をもってもらうために運営や支援も含 めた新しい自主改修方式を編み出すべく UR と協議を 重ねた。そして、改修の自由度を高めるため、UR によ るワンルームへの改修後住まい手による自主改修を行 う 2 段階方式を採用した「UR フリースタイルハウス」 （以降、URFSH）を提案するに至った。本研究の目的は、 提案段階から改修実験まで調査分析することにより URFSH の実現可能性を検証することを目的とする。 ２．既往研究と本研究の位置付け 公的賃貸集合住宅における自主改修に焦点をあてた 研究に関しては主に以下の２つに分けられる。 ①空間的な可変性があらかじめ計画された住戸に関す る研究 高田 1)は、スケルトン賃貸住宅におけるインフィ ル・マネジメント・システムの活用実態と可変インフ ィルの利用実態を明らかにして今後のシステムの改善 方法を提示している。沢田 2)は、スケルトン賃貸、イ ンフィル分譲で提供された「フリープラン賃貸住宅」 における長時間軸における調査を行い自主改修を実現 するためのソフトとハードの仕組みのあり方を研究し ている。 ②空間的な可変性を計画していない住戸に関する研究 藤本3)は、「手作りリフォーム制度」を研究対象とし てその合理的な仕組みの構築に向けて賃貸借契約、融 資を含めて多角的に検討している。西野4)は「裸貸し」
＊名古屋商科大学ビジネススクール 教授 博士(工学) Prof., The NUCB Business School, Graduate School of Management, Dr. Eng. **名城大学附属高等学校 非常勤講師 Part-time Lecturer, Meijo University Senior High School, M. Arch ***名古屋大学大学院工学研究科 准教授 博士(工学) Assoc., Prof., Grad.Sch.of Environmental studies, Nagoya Univ.,Dr. Eng. ****椙山女学園大学生活科学部生活環境デザイン学科 教授 博士(工学)
*****椙山女学園大学生活科学部生活環境デザイン学科 専任講師 博士(工学)
Prof.,Sch.of Life Studies, Sugiyama Jogakuen Univ.,Dr. Eng. Lecturer, Sch.of Life Studies, Sugiyama Jogakuen Univ.,Dr. Eng.
公的賃貸集合住宅の二段階改修実験（UR フリースタイルハウス）の実践と検証
Practice and Verification of The Two-step Renovation Experiment of Public Rental Dwelling Unit, “UR Free Style House”
○納村信之
*服部昌直
**恒川和久
***太幡英亮
***村上心
****川野紀江
*****Nobuyuki NOMURA, Masanao HATTORI, Kazuhisa TSUNEKAWA,
Eisuke TABATA, Shin MURAKAMI, and Norie KAWANO
The purpose of this research is to practice the two-step renovation experiment of public rental dwelling unit, "UR Freestyle House" and verify the effects and the problems. As a result, we got a good impression about the two-step renovation process from the hearing survey of young people. In addition amateurs were able to finish self-repairing experiment by expert support with much lower cost than the outsourcing cost to builders. However, the fact that the total amount such as material cost and personnel expenses for support was more than the cost that the questionnaire respondents would want to spend was an issue for further study.
Key words: DIY, Self-repairing, Renovation experiment, Public rental dwelling unit
DIY，自主改修, 改修実験，公的賃貸集合住宅
公的賃貸集合住宅の二段階改修実験（UR フリースタイルハウス）の実践と検証
Practice and Verifi cation of The Two-step Renovation Experiment of Public Rental Dwelling Unit, “UR Free Style House”納村信之
＊・服部昌直
＊＊・恒川和久
＊＊＊・太幡英亮
＊＊＊・村上心
＊＊＊＊・川野紀江
＊＊＊＊＊Nobuyuki NOMURA, Masanao HATTORI, Kazuhisa TSUNEKAWA, Eisuke TABATA, Shin MURAKAMI, and Norie KAWANO
The purpose of this research is to practice the two-step renovation experiment of public rental dwelling unit, "UR Freestyle House" and verify the effects and the problems. As a result, we got a good impression about the two-step renovation process from the hearing survey of young people. In addition amateurs were able to finish self-repairing experiment by expert support with much lower cost than the outsourcing cost to builders. However, the fact that the total amount such as material cost and personnel expenses for support was more than the cost that the questionnaire respondents would want to spend was an issue for further study.
Keywords: DIY, Self-repairing, Renovation experiment, Public rental dwelling unit DIY，自主改修 , 改修実験，公的賃貸集合住宅
審査付論文
＊名古屋商科大学ビジネススクール 教授 博士（工学） **尾北高等学校 教諭 ***名古屋大学大学院工学研究科 准教授 博士（工学） ****椙山女学園大学生活科学部 教授 博士（工学） *****椙山女学園大学生活科学部 専任講師 博士（工学）Prof., The NUCB Business School, Graduate School of Management, Dr. Eng. Teacher, Bihoku Senior High School, M.Arch
Assoc., Prof., Graduate School of Engineering, Nagoya Univ.,Dr. Eng. Prof.,Sch.of Life Studies, Sugiyama Jogakuen Univ.,Dr. Eng. Lecturer, Sch.of Life Studies, Sugiyama Jogakuen Univ.,Dr. Eng.
「原状回復義務なし」「マルチユニット利用」の公的賃 貸共同住宅に関して住み手の視点から自主改修の実態 と特性を実証的に解明しその有効性を明らかにしてい る。早川・大坪5,6)らは、実際に自主改修実験を行い、 個別の住空間の創造可能性と有用性を明らかにした。 本研究も空間的な可変性を計画していない住戸を対 象とし、キッチンや水回り等既存コアを継続した二段 階改修実験である。しかし、オーナーと住まい手双方 を考慮した段階的な自主改修を行うことで支援や運営 方式も含めた制度上の工夫を行ったことに新規性があ る。さらに自主改修実験も行うことで実現可能性を段 階的に検証した点においても独自性がある。 ３．方法 以下の 4 つのステップを踏むことで URFSH の実現可 能性を段階的に検証した。 ①STEP 1：計画した案の策定と一次工事 高蔵寺 NT 研究会に所属する学生たちが UR から提供 された賃貸住戸において若者向けの住空間を提案した。 そして、UR が一次工事として対象住戸の自由度を高め るためにワンルームに改修した。 ②STEP 2：計画案に関する評価 一次工事後にオープンハウスを開催し、来場者に改 修後のイメージを掴みやすくするため住戸内に学生が 提案した改修事例をパネル展示した。その際、次のス テップの改修実験において人気だった提案のタイプ、 改修する箇所、若者受けする改修の傾向などを設計に 反映するために来場者に対してアンケート調査を行っ た。 ③STEP 3：設計・改修実験の記録 UR から実験住戸の提供を受け、上記のアンケート調 査から改修したいと思う回答が多かった床、壁、造作 家具に関して、専門家の助言・指導を仰ぎながら住戸 改修の設計そして実際に学生が改修を行った。そして、 作業日数、改修費用や方法等を明らかにするために詳 細に記録した。 ④STEP 4：実施案に関する評価 再び、オープンルームで住戸を一般公開し、上記で 記録した設計・改修実験の記録を開示した。そして、 経済的、技術的側面に関する実現可能性を明らかにす るために来場者にアンケートを行った。 ４. STEP 1：計画案の策定と一次工事 若者のニーズを調査した結果多様なライフスタイル があることが分かったことから、料理やシェアといっ たキーワードを抽出することから開始した。抽出され たキーワードをもとに作成された各学生の案は UR と 協議を重ねながら、最終的に 7 つの案に絞った注 4)。ま た、学生の提案検討と並行して対象住戸の選定も行わ れた。選定された住戸は２階にあり専有面積 44.7 ㎡の 2DK(図 1, 写真 1)の間取りであったが、学生の提案が 趣味や仕事のスペースと生活するスペースを分けず一 体で使用する案が多かったため、まず、UR が一次工事 としてこの住戸をワンルームに改修することにした。 ただし、改修は最低限として浴槽、洗面台は新設する ものの、押入れ跡の天井はコンクリート露出のまま、 小梁部分と RC 戸境 部分は木下地にベニヤのまま未処 理で、キッチン、壁、天井、建具は前居住者退去時の 状態（清掃のみ）である(図 2, 写真 2)。そして、入居 者に対して原状回復義務の免除と家賃３ヶ月相当分 (月々家賃 51,200 円×３ヶ月＝153,600 円)のフリーレ ント期間を設定した。これにより UR も全ての改修をす る必要がないため費用を削減することが可能で入居者 にとっても家賃３ヶ月分を改修費用に当てられる仕組 みとした。 図 3 に他の賃貸住戸と URFSH の金銭的契約内容の違 いを示す。UR 以外の民間賃貸の多くの場合、契約者に かかる費用は、契約時の初期費用として敷金、 礼金、 仲介手数料がかかり、月々の家賃・公益費と更新料が 必要となる。これが、UR 賃貸住宅であれば、礼金と仲 介手数料、更新が無料である。また、UR の「DIY 住宅」 によって定められた URFSH 改修可能範囲を表 1 に示す。 図１ 一次工事前平面図 図２ 一次工事後平面図
都巿住宅学1₀5号 ₂₀1₉ SPRING ⃝ 15₃ ⃝ �������� ������ ����� ������ � ������� 写 真 １ 一 次 工 事 前 写 真 ２ 一 次 工 事 後 の 住 戸 0 %0 , $+ "( ):' +# 1, * 7 7 7 7 7 7 :" ;8:' 64,* 7 7 7 :" ;8:' 64253 7 =< ! 7 ! . &:/ 964 ; 8:' - 図３ 他の賃貸住戸と URFSH の賃貸契約方式の比較 表１ URFSH の改修可能箇所 改修箇所 許可されている施工内容 壁・天井 ○壁や天井のビニールクロス・塗装は好みの色や素材に 変更することができる。 ○押し入れをクローゼットに変更、作り付けの家具を壁 等に設置することができる。 ○襖や鴨居等を撤去し 2 部屋を 1 つにすることができる 床 ○既存の床の上に、好みの色や素材の新しい床を増張りすることができる。 キッチ ン設備 ○流し台や水栓等を取り替えることができる。 ○ドロップインコンロ、組込み型ガスオーブンレンジ、 食器洗い乾燥機、浄水器等の取り付けが可能。 風呂・ トイレ・ 洗面化 粧台 ○風呂は、浴槽や水栓の取替えができる。 ○便器の取替え温水洗浄便座等を取付けることができる ○洗面台は、シャンプードレッサーの取付けや、洗面器 を好きなものに取り替えができる。 電気 設備 ○契約容量 40 アンペアまで電気容量を変更可能。 ○照明器具は、好みのものに取り替えることができる。 ○コンセントを増設することができる。 ５. STEP 2：計画案に関する評価（一次アンケート調 査） 次に、オープンルームで住戸を一般公開し、来場者 に URFSH の魅力が伝わるように会場内に学生が提案し た 7 の DIY 改修案をパネル化して展示し、アンケート 調査をおこなった（写真 3）注 5,)。 アンケートの対象者と概要は、表 2,3 の通りである 注 6)。調査対象者の年齢層ごとの DIY 経験率は、30 歳 代以下の年齢層では自主改修経験率が 20%以下と低く、 40 歳代、60 歳代の半分以下の経験率であることが分か った(図 4)。しかし、URFSH への入居意欲については、 30 歳代の 73%が住んでみたいと回答したのをピークに、 年齢を増すごとに低下している。以上から、入居意欲 が若い年齢層を中心としてある一方、DIY 経験率は低 いことが分かった。「改修したい箇所」に関しては、「家 具」、「壁」「床」の順に多かった。「壁」の改修の具体 的な内容(記述式)では「壁紙を貼る」、「ペンキを塗る」 が多くみられた(図 5)。 表３ 一次アンケート内容 回答者の属性 ①性別 ②年齢 ③職業 Ⅰ. 現在の住まい について ①住所 ②住戸形態•居住年数•入居年数 ③間取り ④延床面積 ⑤現在の住まいの選択理由 Ⅱ. DIY への関心に ついて ① DIY 経 験 の 有 無 ② DIY の 経 験 箇 所 ③現在の住まいへの DIY 意欲 Ⅲ. URFSH について ①入居意欲とその理由 ②改修したい箇所③改修したい箇所の具体的内容 0 10 20 30 40 50 60 扉 便所 風呂 天井 照明 洗面 台所 床 壁 家具 対象者 一次工事後のオー プンハウス来訪者 期間 2012.11.10〜 2013.1.14 人数 68 名 (男:41 女:27) 年齢 20 代以下:15 名、 30 代:12 名、40 代:16 名、50 代:13 名、60 代以上:12 名、計:68 名 写真３ オープンルーム の様子 表２ 一次アンケート対象者 60 （％） 図４ URFSH への入居意欲と DIY 経験率との関係(N=68) （％） （％）
６．STEP 3：設計・改修結果の分析（自主改修実験） 6.1.自主改修実験の概要 自主改修実験は高蔵寺ニュータウン研究会に所属す る博士後期課程の学生が中心となり、同研究会に所属 する建築家•地元工務店•作業援助者の支援を受け、施 工完成までの流れを計画し実行した(図 6)。2013 年 7 月〜9 月に、住み手の生活スタイルやデザイン性の観 点から、建築家より７回に渡りアドバイスを得て、経 済的で現実的な設計プランを製作した。９月は、自主 改修未経験者で 図６ 施工完成に至る流れとサポートの体制 も施工が容易な手法の考案や扱いやすい素材の選出を 工務店のアドバイスをもとに行った。その設計プラン と施工計画に応じた、改修箇所、施工方法、使用材料 を UR へ申請し、承諾を得た上で９月〜11 月に施工を 行った。 一次アンケート調査の結果から、改修したいと思う回 答が多かった「造作家具の作成」「壁面と天井面の塗装」、 「フローリングの貼り増し」の 3 つについて行った。 計画した住居プランは、提案した７案の中で最も人気 のあった造作家具でプライベートとパブリックスペー スを柔らかく区切った B 案の「土足空間」を参考にし た。具体的には、皮細工の小物を段階的に製作可能な 長いテーブルが日常生活と仕事の空間を緩やかに分け るアトリエ兼住居をイメージして設計された(図 7, 写真 4)。 改修作業は、７名の DIY 未経験者（研究会に所属す る学生）による自主改修実験(二次工事)を行った。専 門の職人による立ち会いのもと施工方法をその場で指 導を受けながら改修を行うことにより、円滑に作業を 行うことができた。「造作家具」は、天板にフローリン グ材と同じ木材、下地に松垂木を使用した。まず下地 を組み、その下地に天板を貼る工程で行った。家具の 脚部分はモルタルブロックを使用し、下地と天板を組 み上げたものを乗せている。机と壁における合わせは、 細かな削り出しが必要となるため職人によるノミの使 い方の指導を受け作成を行った。「壁面と天井面の塗 装」は水溶性の塗料を用いて作業を行った。天井面は ひる石仕上げであった為、凝固材(シーラー)を下塗り として使用している。「フローリングの貼り増し」は、 杉板フローリング材を用いて作業し、杉板を既存のフ ローリング１へシリコンボンドとビス打ちをして固定 した。それぞれの施工の詳細を表 4 と図 8,9 に表す注 7)。フローリング張り作業は電動工具を取り扱う知識 や張り出し・張り仕舞などの施工技術が必要であり、 専門性が高いため、施工の始めに説明を兼ねた工務店 の作業支援を得た。ただし、工務店の支援を受けたの は施工の最初と最後(計 5 時間)のみであり、他は自主 改修未経験者のみでも施工することができた(写真 5,6)。 図７ 自主改修後平面図 写真４ 完成後の住戸 表４ 作業詳細表 ' UK`KSQYX TQV SQS A+ TK`KSQX SQX SQS J6 ZK`KVQS UTQS TXQS ? NT WYQS VTQS J6f ZK`KSQX VQX UQX
&H WK`KT WQS UQS ZYQV,G TTP[YW XTPZXS C/' XK`KSQX UQX TQX E ' TK`KSQ[ SQ[ SQS A+ TK`KTQU TQU SQS #m 3 NU YVQ\ V[QT C/8 XK`KSQYY VQV UQS &H XK`TQTY XQ[ VQX ZZQX,G [P\Z[ TS[PSSS C/' WK`KYQX UQY TQV
uxWK`KYQX UQY TQV -/ WK`KUQS [QS WQS ;l9h WK`KTQ[U ZQV VQY &H WK`KSQVV TQV SQZ UTQ[,G XVPWS[ @ TZXQY TSYQX NT]K*Gk< 3,GKKKL(a,G Z`UQSKOKX`TQSKOKW`KTQXKOZ`VQSMKL5 NU]K*Gk< 3,GKKKL(a,G V`UQXKOKY`KVQSKOX`VQSKOY`TQSKOY`SQWKOX`TQXKOX`TQXMKL5 NV]Kifh$ eonpHdg(p 3(ifh@:fhdnc 3 j 3 qr 3, GKNV 3,G L(a ,GM (a ,G z} r zvt ^ F! >9`V J6{ z} r zvt ^ F! < 3, GKKKL( a,GM jE B 7 j/)B7 mgE @bUVWPSSS ? Ir | ~wKVW PbK0-WXNWXNT[SKTX2P .1KT[SNU[NWSSS TX2K}XX__PK{ Ir | .1WSSSNT[SNU[RYS 2 }XX__ {z x# m D % 4r y"} t}u x {L/M TY^RV= s{r L/MTY^RV= r< 3,G XSQX,G r< 3,G WXQT,G r< 3,G TSQ\,G 図５ 改修したい箇所(N=68)
都巿住宅学1₀5号 ₂₀1₉ SPRING ⃝ 155 ⃝ 2h 1h 5h 1.5h 2h2h 0.32h 0.33h (1名)1h 3h 0.5h 0.5h 0.5h 0.5h 搬入(2名) 搬入(2名) 説明 養生(7名) 1日目 2日目 養生剥(7名) 掃除(4名) 掃除(4名) 分 塗装(7名) 塗装(7名) 塗装(5名) 塗装(4名) 休憩 休憩 3h 3h 2h 図８ 塗装作業詳細図 6.2 URFSH と専門家委託の比較 本実験で行った家具造作、天井•壁面の塗装、フロー リング張りの作業を専門業者に委託した際に作業に必 要とされる人数・施工時間・人件費を建築家や工務店 へのヒアリングをもとに表 5 にまとめた注 6)。専門業者 に委託した際は道具と資材の費用 234,000 円(表 4)に 表 5 の人件費の総額 305,000 円が加算されることとな る。なお、URFSH 形式の場合、今回専門家によるアド バイスを無償で行ったが、実際は、建築家や工務店へ のヒアリングから設計アドバイスに 24,000 円、施工ア ドバイスに 24,000 円必要となる。また、施工に関わっ た職人の人件費として塗装指導に 3,000 円(1 時間)、 フローリング張りの張り出しと張り仕舞い作業等の手 伝いに 15,000 円(5 時間)、家具造作指導に 3,000 円(1 時間)も必要となり、専門業者の支援にかかる費用は計 69,000 円となる。さらに、作業にあたった学生7 人の 中で入居者を2 人と仮定した場合、5 人は手伝いであっ たと考えられる。この 5 人に 1,000 円／時間の謝礼を 支払うとすると、表 4 より 1,000 円×106.5（時間×人 数）=106,500 円も加算され 175,500 円となる。しかし、 専門家に委託した場合の金額 305,000 円と比較すると 低コストで抑えることができた。 URFSH の工期は、表 4 より塗装作業が 76.3（時間× 人数）、フローリング張りが 77.5（時間×人数）、造作 家具作成に 21.8（時間×人数）となり、計 175.6(時間 ×人数)かかった。一方、専門家委託の場合は、表 5 より塗装が 32(時間×人数)、フローリング張りが 24(時間×人数)、造作家具作成に 16（時間×人数）と なり、計 72(時間×人数)であった。 表５ 専門業者に委託した際の施工時間と人件費 作業 必要人数 人数× 人件費 必要時間 設計計画 1 名 1 名×8 時間 50,000 円 施工計画 1 名 1 名×8 時間 50,000 円 天 井 •壁 面 の 塗装 4 名 4 名×8 時間 80,000 円 (塗装工) =32 時間 （20,000 円／人） フ ロ ー リ ン グ張り 3 名 3 名×8 時間 75,000 円 (大工) =24 時間 （25,000 円／人） 造 作 家 具 作成 3 名 2 名×8 時間 50,000 円 (大工) =16 時間 （25,000 円／人） 合計：305,000 円 ７．STEP 4：実施案に関する評価(二次アンケート調査) 7.1. 自主改修の際に不安な点と欲しいサポート 二次アンケート対象者は、自主改修完了後の住戸で 行ったオープンハウスの来訪者である(表 6)。なお、 来訪者には、住戸改修にかかった時間、費用、作業の 手順など施工に関する説明をするとともに改修前の住 戸内の写真を見せた上でアンケートを行った(表 7)。 結果、「自主改修をする際に不安な点」では、「怪我 などの安全面」の回答は少なく「自主改修の技術・方 法」が多かった(図 10)。続いて「作業時間の確保」、「作 業人員の確保」、「作業をする場所」といった、作業に 関する回答が多かった。また、「欲しいサポート」に関 しては、「工具の貸し出し」や「作業援助」が多かった (図 11)。さらに、DIY 経験有りの人が「DIY 技術・方 法」を不安な点としてあげていないかを確認したとこ ろ、DIY 経験「無し」が 75 %（20 人中 15 人）、「有り」 が 37.5 %（16 人中 6 人）が不安だと回答していた(図 12)。上記から DIY 経験率が少ないことが要因で、「DIY 技術・方法」に不安を抱いているのではないかと推測 される。 資材搬入(5名) 道具搬入(1名) 道具搬入(1名) 道具搬入(1名) 資材の移動(5名) 資材の移動(5名) 説明 説明 1日目 3日目 2日目 掃除(5名) 掃除(5名) 掃除(5名) 分 張り作業(3名) 張り作業(6名) 張り作業(6名) 張り作業(6名) 張り作業(5名) 張り作業(5名) 張り作業(5名) 休憩 待機 休憩 休憩 4日目 2.5h 3h 3h 1h 1.5h 1.5h 0.5h 0.4h 0.25h (1名)0.7h (1名)0.5h 0.4h 0.2h 0.2h 0.33h 0.25h 0.66h 0.33h ：括弧内の人数に加え、工務店 所属のプロ（1名）に施工の作 業援助を得た。 図９ フローリング貼り増し作業詳細図 写真６ フローリングの 貼り増し作業 写真５ 天井・壁面塗装 作業
表６ 二次アンケート対象者 対象者 二次工事後のオープンハウス来訪者 実施期間 2013.12.7〜2013.12.9 人数 36 名 (男:21 女:15) 年齢 20 代以下:14 名、30 代:6 名、40 代:5 名、50 代:7 名、60 代以上:4 名、計:36 名 表７ 二次アンケート内容 回答者の属性 ①性別 ②年齢 Ⅰ.現在の住まい ①住所 ②住戸形態 Ⅱ.DIY の経験 ①DIY 経験の有無 ②DIY 行為の理由 ③DIY の経験箇所 ④今後の DIY 予定 Ⅲ.URFSH への関心 ①興味の有無とその理由 ②改修したい箇所 ③住む際の不安な点 ④欲しいサポート内容 ⑤DIY する際に不安な点 ⑥改修にかけたい費用 7.2 URFSH にかけたい改修費用 URFSH に住むとしたら、いくらの費用をかけて改修 を行いたいかを二次アンケートにて調査した。図 13 は、年齢層別の改修希望箇所を示したもので、10 代に 家具はなかったものの 20〜30 代を中心に床、壁、家具 の改修を希望する人が多いことが確認できた。次に、 床、壁、家具の改修を希望した人のみを抽出して彼ら のかけたい改修費用をみてみると 11 万〜20 万円が多 いことが分かった(図 14)。この費用はフリーレント期 間３ヶ月相当分(153,600 円)と同等程度の費用である が、URFSH の改修費用総額(234,000 円)にも近いことが 分かる。しかし、URFSH では、無償で専門家・専門業 者による設計・施工の支援や 5 人の学生の施工の手伝 いを受けながら DIY 改修を行ったが、支援が有償であ った場合、175,500 円が加算されると 409,500 円こと となり、11 万〜20 万円をはるかに上回る結果となった。 ８．まとめ
URFSH の実現可能性に関する検証結果は以下の
通りであった。
１．STEP1 で行った学生の改修提案にワンルーム
が多かった。そこで、既存の間取りでは住み手が
大胆な改修が行いにくいと考え、まず UR が一次
工事として未補修のままのワンルーム化を行う
0 10 20 30 40 50 60 70 怪我などの安全面 資材の購入の仕方 購入する道具の選択 大きな資材の搬入 作業をする場所 作業人員の確保 作業時間の確保 DIYの技術・方法 0 10 20 30 40 50 60 70 80 その他 トラックの貸し出し 作業する場所の提供 デザインのアドバイス 加工サービス(木材カットなど) DIYの技術講習会 作業的援助(お手伝い) 工具の貸し出し 0% 20% 40% 60% 80% 100% DIY経験有 DIY経験無 不安有 不安無 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 10 20 30 40 50 60 0" 1" 2" 3" 4" 5" 6" 7" 8" 9" 10" 0,10 11,20 21,30 31,40 41,50 50 図１０ DIY をする際に不安な点(N=35)複数回答 図１１ 欲しいサポート(N=36)複数回答 80 （％） 70 複数回答 （％） 図１３ 年代別ごとの改修希望箇所の割合(N=35) 図１２ DIY 経験率と DIY への技術・方法への不安の有 無との割合 (N=35) 7.2 URFSH にかけたい改修費用 図１４ 床・壁・家具の改修を希望した人のかけたい 改修費用(N=28) 10"（人）都市住宅学105号 2019 SPRING ⃝ 157 ⃝
段階的な自主改修を採用した。そして、一次工事
終了後のアンケートでは、DIY 経験率の高い高齢
者と比較して 20〜30 代の若者が DIY 経験率の低
さにもかかわらず URFSH に住んでみたいという回
答が多いことから、この段階的な自主改修に若い
年齢層を中心に興味・関心があることが分かった。
２．本実験で専門家の指導のもと自主改修を行な
った結果、未経験者では困難なフローリング増し
張り作業等自主改修を完遂できたことは評価で
きる結果であった。さらに、想定住民２人が学生
アルバイト５人に直接発注することで専門家に
委託した場合にかかる費用を削減して大胆な自
主改修が可能であることが実証できた。しかし、
専門家・専門業者へのアドバイス料、手伝いへの
謝金、道具や材料費を合計すると二次アンケート
結果に見られる改修にかけたい費用を上回って
いたことから材料費や施工方法も含め再考する
とともに３ヶ月のフリーレントを半年以上延長
することも必要であると考える。
３．二次アンケートから自主改修をする際に不安
な点として「DIY の技術・方法」が最も多かった
のは、DIY 経験率の少なさが要因としてあげられ
る。UR は、自主改修の技術講習会やワークショッ
プ等技術的支援を行い始めているが未だ普及に
は至っていない現状がある。また、二次アンケー
トから「欲しいサポート」に関しては、「工具の
貸し出し」や「作業援助」が多かった。そこで、
特に URFSH のような大胆な自主改修が行える制度
を普及していくためには、UR の技術的支援をさら
に行なっていくばかりでなく民間でも普及しつ
つある自主改修支援企業
注8)と共同で行なってい
くことも効果的な方法であると考える。そうする
ことで、DIY 経験率の低い若者の DIY スキルアッ
プとそれに伴う学生アルバイトへの直接発注や
現場での監督を行うことを可能にして安価に自
主改修をすることができると考える。
謝辞 本研究を実施するにあたり、2013 年度の公益財団法 人 LIXIL 住生活財団の助成を頂きましたことを、深く 感謝申し上げます。また、DIY 改修実験実施等にあた り、(有)カワイ建築河合忠氏等、多くの方々にご尽力 頂きました。ここに、お礼申し上げます。 参考文献 1) 高田光雄, 瀬渡章子, 安枝英俊, 李容圭, 宮脇愛:スケルトン 賃貸型集合住宅のインフィル・マネジメント・システム(IMS) の開発と適用に対する居住者の評価 : 「ふれっくすコート吉 田」における実験・調査を通じて, 日本建築学会技術報告集, No.18, pp.235-238, 2003.12 2) 沢田知子,曽根里子,丸茂みゆき:「フリープラン賃貸住宅」25 年歴における住まい方変化とインフィル変更動向 スケルト ンの長寿命化に対応する住まい方に関する時系列的調査研究, 日 本 建 築 学 会 計 画 系 論 文 集 , Vol.78, No.686, pp. 755-764,2013.4 3) 藤本秀一,新井信幸,小林秀樹:公社賃貸住宅団地における自主 リフォームの実態と一般化に向けた課題 公的賃貸住宅団地の ストック活用方策としての自主リフォームに関する研究 その 1, 日 本 建 築 学 会 計 画 系 論 文 集 , Vol.77, No.605, pp. 7-13,2006.7 4) 徳尾野徹, 横山俊祐, 西野雄一郎：「裸貸し」「原状回復義務な し」「マルチユニット利用」の公的賃貸共同住宅 住み手によ るボトムアップ型ストック活用の評価, 日本建築学会計画系 論文集, Vol.77, No.672, pp. 265-274, 2012.2 5) 早川龍星,横山圭,初見学:公団賃貸住宅団地における住戸の自 主 改 修 実 験 と 検 証 , 日 本 建 築 学 会 技 術 報 告 集 , No.24, pp299-302, 2006.12 6) 大坪明:住戸改修による老朽集合住宅団地のストック活用策を 探る -その 1-西武庫団地の住戸自主改修実験を通して,武庫川 女子大学紀要.自然科学編 56,pp. 41-49, 2008 注 注1) UR は、2011 年から「DIY 住宅」制度を発足した。当初は 30 件 程度であった物件が、現在では 10 都道府県 35 団地で展開して きている。さらに、壁紙やハンガーフックなどの設置といった 気軽な自主改修のみを促すコンセプトをもった「プチ DIY 住宅」 や指定のフリーウォール部分のみ改修可能な「カスタマイズ UR」 といった軽微な自主改修が可能な制度も 2012 年 7 月から展開 してきている。(表 8)「DIY 住宅」は、住み手自身が改修する ことにより、オーナー側の環境改善にかかる改修コストを軽減 し、住み手の家賃負担を免除するフリーレント期間を創出する 仕組みとなっている。また、改修前に工事内容を事前申請した 場合に限り、原状回復義務を免除している。URFSH は「DIY 住 宅」に加えて改修の自由度を高めるために間仕切りを撤去し、 ワンルーム化した住戸に対して、建築家によるアドバイスや作 業の援助、工務店の施工アドバイスなどの支援内容を付加した 方式である。 表８ UR の DIY 賃貸住宅の種類 一方、民間では、大手賃貸掲載サイトにおいて、DIY 賃貸住 宅は 2013 年から「カスタマイズ可・DIY 可」の検索項目が新し 制度 内容 DIY 住宅 UR が賃貸事業で行っている制度に主に次の２つ の条件を加えDIY を促す制度 1)DIY への原状回復義務免除 (改修前に書類を用いた DIY 申請と承諾が必要) 2)DIY のためのプランニング・施工期間としてフ リーレント期間を設定 プチDIY 住宅 壁紙やハンガーフックなどの設置といった気軽な 自主改修のみを促す条件が付加された方式 カスタマイズ UR 指 定 の フ リ ー ウ ォ ー ル 部 分 の み 改 修 可 能 。 （現在は首都圏と北海道エリアのみの提供となっ ている。）く追加されており、当初数十件程度の掲載から、2014 年 10 月 時点で約 4 万件の物件を掲載しており、DIY 賃貸住宅への注目 が高まっている。 http://www.recruit-sumai.co.jp/press/2015/01/post-7.htm l リクルート住まいカンパニー 2015 年 1 月 注2) UR では、2014 年 11 月に箕面粟生団地の集会場に DIY 工房を設 置した。工房を作業場として貸し出しており、工房内にはノコ ギリや水平器、また電動工具類を取り揃えており、それら工具 の使用も可能である。また、株式会社リクルート住まいカンパ ニー・株式会社夏水組の企画・運営により、イベント「DANCHI Caravan」を東京都板橋区の高島平団地にて、2016 年 2 月 27 日に開催致している。DANCHI Caravan in 高島平では、「暮ら しのお困り事の改善提案」としての結露対策やキッチン周り デコレーション、親子で参加できるワークショップなど、多 世代の方が DIY をもっと身近に感じられるための企画を実施 している。 注3) 正式名称、都市住宅学会中部支部住宅再生部会高蔵寺ニュータ ウン研究会。大学研究者と学生により、高蔵寺ニュータウンを フィールドに研究や活動を通して、ニュータウンの課題等につ いて議論し、定期的に研究会を開催している組織。 注4) 多様なライフスタイルに応じた DIY 改修提案は以下７案であっ た。 ・A 案：描 ー campus life ー ターゲット:画家や芸大生など 自宅で絵画を描きたい人 概要:壁一面にベニアを貼り、部屋 自体をキャンバスとして使用。 ・B 案：土 ー土足空間ー ターゲット:自宅でスケボーやマウ ンテンバイク等アウトドアライフを満喫したい人 Concept: 一部を土間空間とすることで、汚して使うことができる。 ・C 案：衣 ー shophouse ー ターゲット:服飾デザイナーや服 飾学生など自宅で服飾のデザインをしたい人 概要:壁一面に 収納棚を設置し、服などを飾って収納する。 ・D 案：共 ー漫画家の卵達の棲まいー ターゲット:漫画家を 志望する若い学生など自宅で漫画を描きたい人 概要:東西に 個人、中央に共同スペースを設けたシェアルーム。 ・E 案：職 ーとある博士の住まいー ターゲット:教授や博士 課程に在籍している学生など自宅でも研究に没頭したい人 概要:壁に大きな黒板をつくり、頭に浮かぶ疑問・数式を書く。 ・F 案：音 ー自分の世界ー ターゲット: 音楽家や音大生など 自宅で楽器を演奏したい人 概要:部屋の一部に防音室をつく り、楽器演奏を楽しむ。 ・G 案：食 ーキッチンに住むー ターゲット:料理研究家など 自宅で料理を研究したり料理教室を開きたい人 概要:広いキ ッチンを設置し、キッチン中心の空間をつくる。 各展示パネルでは、詳細な材料費や施工費も分かるように 表現した。 注5) アンケート用紙には、DIY の定義を「日曜大工のように自分で ものを作ったり修繕すること」と注釈を加えている。 注6) 表 5 の人件費の根拠は以下のとおりである。 ・設計計画の人件費：URFSH を担当した建築家が設計図の作成 や材料の選定等のため通常の業務で計上する金額 ・施工計画の人件費：URFSH を担当した工務店が、施工材料の 発注、職人の選定、工程表の作成といった通常の業務で計上 する金額 ・塗装とフローリング作業費用：工務店が抱える職人に通常 の業務で支払う人件費 注7) バイト作業時間の設定根拠は、作業人数７人の中で住人２人を 想定して 5 人を設定した。例えば、7 人で 2 時間作業した場合、 総作業時間(7-2)人 x2 時間=10 時間とし、4 人で 2 時間作業し た場合は、住人２人を引いて２人で作業したと想定して(4-2) 人 x2 時間=4 時間と設定した。「天井・壁塗装」の「塗装」のア ルバイト作業時間は、図 8 より(7-2) 人 x2.0 時間 + (5-2) 人 x1.0 時間 + (4-2) 人 x 1.5 時間+(7-2) 人 x3.0 時間=31 時間 「フローリング張り」の「張り作業」のアルバイト作業時間は、 図 9 より(6-2) 人 x0.4 時間+ (3-2) 人 x2.5 時間+ (6-2) 人 x 3.0 時間+(5-2) 人 x3.0 時間+(6-2) 人 x1.0 時間+(5-2) 人 x1.5 時間+(5-2) 人 x1.5 時間=38.1 時間 注8) R 不動産では、塗装、床貼り、左官塗りなどのサポーターの提 供を行っている。道具の使い方や施工方法の説明もサポーター から受けることが可能である。 http://www.r-toolbox.jp/service/diy サポート/ 壁紙本舗では、全国にサポートショップを展開しており、セル フリフォーム教室や材料の必要寸法の相談などを受けている。 http://www.rakuten.ne.jp/gold/kabegamiyahonpo/menu/supp ort/ フラッグは DIY をサポートに対して、時間あたりで料金を設定 しており、ペンキ塗りや図面作成など多岐にわたるサポートを 行っている。 http://www.flagtsk.com/diy/
