アパートオーナーのための
確定申告節税対策セミナー
内容についてのご質問あるいはご相談等は
052-951-4011までお気軽にお電話下さい。
注意点 ①
生命保険の満期の申告漏れに注意！
生命保険会社から税務署へ満期保険金を支払った旨の
支払調書が提出されます。
注意点 ②
医療費の計算誤りに注意！
高額療養費、出産育児一時金や生命保険会社・損害保険会
社などからの入院給付金などを受け取った場合には、医療
費の合計額から差し引かなければなりません。
貸付不動産
建物だけか
一戸建てか
5棟以上か
独立した室数がおおむね
10（10住戸）以上か
社会通念上事業と
いえる程度の規模か
（収入状況、管理状
況等により判断）
貸付が事業として行われているもの
（事業的規模）として取り扱う
貸付が事業として行われていないもの
（業務的規模）として取り扱う
(注) 貸付不動産が土地だけのときは、土地（駐車場）の貸付件数5を貸室1に該当するものとして事業的規模かどうかの 判定をすることができます。YES
NO
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項目
事業的規模
業務的規模
青色申告特別控除
の適用
青色申告者が正規の簿記の原則（複式簿記）に従っ て取引を記録し、それに基づいて決算書を作成して 確定申告をすれば、青色申告特別控除として65万円 の控除が認められます。 青色申告特別控除は10万円しか 認められません。固定資産の損失
全額必要経費に算入できます。 その結果、不動産所得が赤字になった場合、他の所 得との損益通算ができます。 不動産所得を限度として必要経 費に算入できます。（マイナス 分は切り捨てられます）延納利子税の
必要経費算入
所得税を延納した場合に納付する利子税は、原則と して、必要経費に算入することはできませんが、事 業的規模で営まれている場合の不動産所得に係る利 子税については、その所得の計算上必要経費に算入 できます。 必要経費に算入できません。青色事業専従者給
与・白色事業専従
者控除の必要経費
算入
次の金額を不動産所得の必要経費に算入できます。 青色申告者 家族従業員に支払う適正給与額 白色申告者 配偶者は最高86万円、その他の 家族は1人につき最高50万円 適用がありません。未収家賃の貸倒れ
処理
その貸倒れが発生した年分の必要経費に算入 できます。 その貸倒金は必要経費にならず、 その賃貸料分はなかったものと して取り扱います。不動産貸付収入
―
＝
不動産所得
必要経費
総収入金額の計上時期
区 分
収入の時期
①
契約、慣習により家賃の支払日が定められている
定められた支払日
②
家賃の支払日が定められて
いないもの
請求があったときに支払うべきもの 請求の日
その他のもの
支払いを受けた日
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必要経費に算入すべき金額は、家賃収入を得るために直接要した費用の
額 及びその年に生じた管理費その他業務上の費用とされています。
・生計を一にする親族に支払う地代、家賃、借入金の支払利息
・家事関連費
・所得税、利子税（＊一定のものを除く。）
延滞税、各種加算税、印紙税の過怠税
・都道府県民税、市町村民税、延滞税、各種加算金
・罰金、科料、過料
・資本的支出
（資産計上し、減価償却費として各年の経費にされていきます。）
《必要経費にならないもの》
特 典
内 容
①青色申告特別控除
65万円の青色申告特別控除を適用するための要件は、次のようになっています。 ①「所得税の青色申告承認申請書」を提出していること。 青色申告をしようとする年の3月15日まで（新規開業の場合には、開業の日から2ヶ月以内） に提出する必要があります。 ②不動産所得または事業所得を生ずべき事業を営んでいること。ただし、事業的規模でない場 合には、10万円の特別控除になります。 ③これらの所得の金額に係る取引を正規の簿記の原則（一般的には、複式簿記）により記帳し ていること。 ④確定申告期限内に、③に基づいて作成した「貸借対照表」を「損益計算書」とともに、 「確定申告書」に添付し、青色申告特別控除の適用を受ける金額を記載して提出すること。 ※これら全ての要件を満たした場合には、65万円の特別控除を受けることが可能となりますが、 簡易な簿記の方法により記帳している者についての青色申告特別控除は、10万円となります。②青色申告者の
純損失の繰越控除等
不動産所得、事業所得、山林所得、譲渡所得の金額の計算上生じた損失の金額は、他の所得と 合算して損益通算できますが、損益通算をしてもなお引ききれない金額があるときは、青色申告 をしていることを要件として、翌年以降3年間に繰り越して各年分の所得から差し引いたり、前年 の黒字の所得へ繰り戻して前年の所得税額の還付が受けられます。特 典
内 容
③青色専従者給与
の必要経費算入
「青色事業専従者」とは、青色事業者が営む事業に専従し、生計を一にする親族（15歳未満の人を 除きます）で、その年を通して6ヶ月を超える期間その事業に専ら従事している人です。 事業に専従できる期間の2分の1を超える期間、専ら事業に従事すれば青色事業専従者になります。 学生または生徒、他に職業がある人、事業に従事する能力が著しく阻害されている人は青色事業 専従者になることはできません。④現金主義による
所得計算
前々年分の不動産所得、事業所得の金額の合計額が300万円以下の青色申告者は、現金主義に よって所得計算できます。⑤更正の制限
青色申告者は、帳簿等に基づかない推計課税によって更正を受けることはありません。 また、更正される場合には、更正通知書にその更正の理由が付記されます。例． 不動産所得が600万円で、「青色申告特別控除が65万円の場合」と
「青色申告特別控除が10万円の場合」と「控除がない場合」の比較
区分
65万円の場合
10万円の場合
控除なしの場合
不動産所得
6,000,000
6,000,000
6,000,000
特別控除
650,000
100,000
0
所得金額
5,350,000
5,900,000
6,000,000
所得控除
1,300,000
1,300,000
1,300,000
課税所得金額
4,050,000
4,600,000
4,700,000
所得税・住民税合計額
787,500
952,500
982,500
所得税・住民税合計額（30年間）
23,625,000
28,575,000
29,475,000
5,850,000円
の節税!!
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例・総額1億円で金属造のアパートを新築しました。（うち、建物附属設備等が2千万円です）
・建物附属設備は、一括で耐用年数を15年として試算しています。
処理区分 一括処理 区分処理 差引 取得価額 建物1億円 建物8千万円 設備2千万円 合計 耐用年数 27年 27年 15年 償却方法 定額法 定額法 定額法 償却率 0.038 0.038 0.067 1年目 3,800,000 3,040,000 1,340,000 4,380,000 580,000 2年目 3,800,000 3,040,000 1,340,000 4,380,000 580,000 3年目 3,800,000 3,040,000 1,340,000 4,380,000 580,000 4年目 3,800,000 3,040,000 1,340,000 4,380,000 580,000 （単位：円）修繕費とは、原状回復のために支出する費用のことです。
資
本
的
支
出
YES
NO
YES
YES
YES
NO
NO
NO
修繕費の処理
一の修理、改良等のために支出金額が
20万円未満または周期が
おおむね3年以内か
明らかに価値を高めるもの
または耐久性を増すものか
通常の維持管理のものか、
または災害等の原状回復費用か
60万円未満または前年末取得
価額の10％以下か
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相続税については、次のような改正等が出ています。
相続税の改正
現行 5,000万円 ＋ 1,000万円 × 法定相続人の
数
改正後 3,000万円 ＋ 600万円 × 法定相続人の数
★上記改正により、相続税がかかる範囲が拡大されることにな
ります。
例えば相続人１人の場合、現行では6,000万円の基礎控除が
ありまし たが、 改正後は3,600万円に減額されます。
大綱では、直系尊属（父母、祖父母など）が子や孫などの
教育資金に充てるために金銭等を拠出し、金融機関に信託等をした場合に、贈与を
受ける者１人につき１,500万円までの金額について贈与税を課さない制度を設けるものとしています。
各取得分の相続税の税率のうち2億円超の金額に対する税率が上がり、最高税率が55％になります。 【相続税の速算表】 現行 改正後 各取得分の金額 税率 控除額 各取得分の金額 税額 控除額 1000万円以下 10％ ― 1000万円以下 10％ ― 3000万円以下 15％ 50万円 3000万円以下 15％ 50万円 5000万円以下 20％ 200万円 5000万円以下 20％ 200万円 1億円以下 30％ 700万円 1億円以下 30％ 700万円 3億円以下 40％ 1700万円 2億円以下 40％ 1700万円 3億円以下 45％ 2700万円 3億円超 50％ 4700万円 6億円以下 50％ 4200万円 6億円超 55％ 7200万円 （注）各取得分に金額とは法定相続分に応じた取得金額をいいます。 相続税額から控除される未成年者控除及び障害者控除の控除額の拡大が図られています。 【未成年者控除】 現行 20歳までの1年につき6万円 改正後 20歳までの1年につき10万円 【障害者控除】 現行 85歳までの1年につき6万円(特別障害者については12万円） 改正後 85歳までの1年につき10万円(特別障害者については20万円）
