首都圏における「持借混合」が借家市場に与える影響 ―住宅統計調査の特別集計にもとづく「持借混合」問題の実証的研究―
9
0
0
全文
(2) 108. 首都圏における「持借混合」が借家市場に与える影響. 住棟内で給与となっているものと比較することにより、給与市場. アを示している。第⑤列の持家率をみると、中層に比較して高. の問題を議論する手がかりをうることができるであろう。*\. 層の持家率は規模が小さいものから高くなる。そのため 「 ランク. なお借家市場におけるシェアならびに家賃に関する分析に. III」でも57%と過半数を超えている。同じランクの中層の場合は. おいては、立地の問題が極めて重要である。そこで本研究に. 6%にとどまっている。しかしながら「ランクI」「 ランクIl」と比較 2. おいては 「 論文（その1)」においては取り上げることができなか. すると持家率はかなり高くなる。 「 持借混合」問題が、この二つ. った、距離圏別の 「 持借混合」の実態 分析に1節をあてることに. のランクのもので特に検討を要するゆえんである。 第⑨列 ・ ⑩列には持家系住棟内で民借となっているものと、. した。. 給与になっているものの比率を示してある。その定義は次のよ. 本論文の構成は以下 のとおりである。 (l). 首都圏の中裔層共同住戸とそこにおける 「. 持借混合」の. うなものである*\. 問題を延床面積別に整理し、本論文で主要な分析対象とする. 「持家系民借率」 =C⑦混/(C③混十 C⑦混十 C⑩混） XJQQ%. 5 0�99面の住戸の位置づけを行う。（第2節）. 「持家系給与率」 =C⑩混/(C③混十 C⑦混十 C⑩混） XJQQ%. (2) 借家市場における 「 持借混合」住棟内の民借ならびに給. 「 持家系民借率」をみると、 「 ランクI」 「 ランクIl」のものにお. 与となっているものシェアについて、延床面積別に加えて距離. いてその比率が高い。これと比較して小規模なものでの 「 持家. 圏別という新たな視点を入れた分析を行う。（第3節）. 系給与率」は極めて低いことが特徴的である。. ( 3)民借市場において当初から賃貸として供給された住戸の. 「ランク田·N」での 「 持家系民借率」は、それほど裔いもので. 単位家賃と、 「 持借混合」住棟内で賃貸住戸となっているもの. はない。中層と商層との差異も大きくはない。 「 持家系給与率」. の単位家賃の比較を行う。また給与市場においても、一棟全. は延床面積別の差異が小さく、また 「 持家系民借率」と比較す. 体が給与となっているものと 「 持借混合」住棟の中で給与とな. ると全てのランクにおいて低くなっている。. っているものとの単位家賃の比較を行う。（第4節）. 第⑪行、第⑫行には民借市場や給与市場からみた「持借混. ( 4) 延床面積と距離圏のほかに、さらに建設時期の要因を加. 合」の影響を示している。各々の比率は次のように計算されて. えることにより、比較的規模の大きな民借市場における「持借. vヽる。 「持借混合民借率」 =C⑦混/(C⑤十 C⑥オ十 C⑦混） XJQQ%. 混合」の影響を分析する。（第5節）. 「持借混合給与率」 =C⑩混/(C⑧十 C⑨オ十 C⑩混） X 100%. なお中嵩層住戸を分析する場合、中層( 3�5階）と高層( 6 階以上）とを区分して分析することの有効性が 「 論文（その1)」. 「 論文（その1)」において見たように、民借市場で規模の大. によって確認されている。そのため本論文においても中層•高. きなものにおいては、 「 持借混合」住棟から民借市場に供給さ. 層を区分した上で分析を進める方法を踏襲している。. れる住戸の比率が高くなる。また中層よりも高層において、そ. 2. 中高層住戸における. の影響は大きくなり、 例えば 「 ランクw 」の高層の「持借混合民. so m-99 m住戸の位置. 借率」は実に 63%となっている。このレベルの市場家賃は 「 持. まず表1 は本論文で主な分析の対象とする 5 0�99対まで. 借混合」住棟から供給された物件が支配的な役割を担ってい. の共同住戸の位置づけを行うため、199 3年の住宅統計調査. るといえる。ただし 「 ランク田」のものでは、 中層・雇層ともに 「 持. を用いて首都圏全域の中病層住戸のデ ータを延床面積別に. 年に 借混合民借率」のシェアは半分に達していない。しかも近. 再整理したものである。表の縦方向は中層と嵩層とを区分した. なるほど、このレベルのものでは全てが賃貸住戸という物件の. うえで、100面未満の住戸について、その延床面積がそれぞ. 供給が増加している。このように隣接しているランクではあるも. 30対未満を「 ランクI」、. のの、「 ランクIII·N」では 「 持借混合」から市場が受ける影醤は. れ4 区分されている。（なお以下では. 30� 49面を「 ランクIl」、5 0�69対を「 ランク田」、70�99面を. 大きく異なっているのである。. 「 ランクIV」とよぶ。）. 給与市場を見ると、「 持借混合」による影響は民借市場に比. 表の第①列は首都圏全域の共同住戸数が示されている。こ. 較して小さい。中層ではとりわけ小さいことがわかる。中層で. こには低層共同住棟内の住戸数も含まれており、首都圏にお. 「ランクw」のものでも 「 持借混合給与率」は 12%にすぎない。こ. ける共同住戸数の合計は約533万戸である。. れまでの社宅の多くが中層住戸として供給され、大きなストック. 第②列 ～第④列にかけては中層•高層別の住戸数、共同. として残ってきているからと考えられる。ただし高層では事情が. 住戸内における比率（中層住戸率・喬層住戸率）、中層•高層. 全く異なっている。 「 ランク田」「ランクw」においては民借市場. 住戸全体における比率（構成比率）が示されている。本論文で. と同程度に 「 持借混合」の比率が高まり、「ランクw 」では 「 持借. ランクIV」に. 混合給与率」は 63%にも達しているのである。給与市場の分析. 区分されて表示されているが、二つを合わせた構成比率は中. にあたっては、民借市場の場合以上に中層と高層とのストック. 層で 37%程度、高層では6 0%程度となる*\. の差異と規模の違いに注意する必要があることを物語ってい. 主な対象とする. 5 0�99 面のものは 「 ランクIII」と 「. 第⑤列から第⑧列には、中嵩層住戸の所有関係別 のシェ. る。. -1 0-.
(3) 理工学部研究報告. I II. 悶圏 IVm I II. 悶圏 Nill （沖）. 第34 号. 109. (11) ① ② ③ ④ (IQ) ⑥ ⑦ ⑧ ⑨ (JZ) ⑤ 中層住戸 構成比率 持家率 公借率 民借率 給与率 持家系民 持家系給 持借混合 持借混合 共同住戸合計 中層合計 中層 率 借率 与率 民借率 給与率 506 620 29.3 72.3 17.9 1 729 260 21.8 1.7 8.2 70.5 6.1 30 面未満 5.9 2.1 928 540 1 843 170 50.4 7.2 41.2 40.0 35.5 30 �49rri 31.5 16.1 3.4 7.9 2.2 53.3 50 �69111 1 152 790 614 580 26.5 26.1 22.8 30.4 20.7 12.2 3.8 11.9 5.5 234 810 44.8 10.1 63.5 70 �99 バ 523 870 7.8 10.3 18.4 5.0 3.4 31.1 11.8 43.6 100.0 17.8 5,325,530 2,319,980 22.8 TOTAL 41.5 17.8 17.2 3.7 8.6 4.3 布層住戸 構成比率 持家率 公借率 民惜率 給与率 持家系民 持家系給 持惜混合 持借混合 共同住戸合計 高層合計 尚層 率 借率 与率 民借率 給与率 125 000 7.2 10.7 7.5 61.8 1 729 260 7.7 23.0 64.8 8.0 28.4 9.5 30 可未満 16.9 1 843 170 26.5 21.3 42.6 28.3 30.7 311 080 7.8 30 �49ni 6.3 36.3 27.0 56.8 1 152 790 440 680 38.2 37.6 15.4 18.6 9.2 12.1 50 �69面 4.9 44.5 36.3 265 180 50.6 523 870 22.6 76.2 7.3 10.2 6.3 7.4 70 �99 面 4.6 62.9 63.l 5,325,530 1,172,510 22.02 100.0 47.1 19.6 23.8 9.5 15.8 TOTAL 5.1 39.2 31.6 持｛昔混合民借率=C(7)混/CCC5)+CC6)オ＋C⑦混） 持家系民借率 =CC7)混/CC 3)混十C(7)涅十COOJ涅）％ 持家系給与率=C⑩混/(C③混十C⑦混十C⑩混）％ 持借混合給与率=C⑩混/(C⑧十C⑨オ十C⑩混）％ (C⑦混やC⑩混等、各タイプ区分の具（本的内容については、*5参照のこと） 表1延床面積別「持借混合」状況. 以上で首都圏における中高層住戸全体の中での 「 ランク. の比率の変化は大きなものではない。図1 には「ランク田」の給. 田. IV 」の住戸の位置づけが明らかとなった。そこで次に借家. 与についても表示されているが、 「 持家系給与率」はおおむね. 市場の分析において欠かせない距離圏別の分析に進むこと. 5 %前後であり、距離圏との強い関連はもっていないことがわ. にする。. かる。またすべての距離圏において、給与率は民借率を下回 っている。 「 持借混合」住棟において賃貸化する場合、距離圏. 3.. 「持借混合」の距離圏別の特徴. に関わりなく、民借として借家市場に出 されるもののほうが多い. 「 論文（その1)」においては、距離画別の分析はなされてい. のである。. ない。家賃分析にあたっては、距離圏が大きなファクターとな. 次に第⑪列•第⑫列の 「 持借混合民借率」と 「 持借混合給与. る。そこで延床面積別の特徴を距離圏別にみることにより、「持. 率」によって民借・給与市場における「持借混合」の影響をみ. 借混合」問題の圏域特性をまず明らかにしておくことにする。. てみよう。図2は先の図1と同様に 「 ランクm 」のものについて距. 表 2 は表1 を距離圏別に展開したものである。この表の第. 離圏別の比率を図化したものである。民借市場をみると、 「 ～. ⑤列から第⑧列によって住戸の所有関係別の比率を見ると、. 3 0 km 圏」までは距離が遠くなるにつれて 「 持借混合民借率」は. 都心部から郊外にかけては持家率と公借率が高くなり、民借. 低下する。それより遠くなると中層では引き続き低下するのに. 率は低下している。給与率は距離圏に比例した増減はみられ. 対して、 高層では逆に上昇している。距離圏の遠近 に伴う共. ず「�3 0 km」幽で最大の比率となっている。このような全体的傾. 通の傾向はみられない。むしろ中層と高層との違いが各国域. 向をおさえたうえで、持家系住棟内における民借率・給与率の. を通じて明瞭である。高層の民借市場において「持借混合民. 特徴と、民借市場ならびに給与市場における混合住棟からの. 借率」がかなり高くなっているのである。図では「�3 0 k m 画」で. 影醤を順次見てゆくことにする。. 一番その比率が低くなっているが、それでも3 4%となっている。. まず第⑨列の 「 持家系民借率」をみると、延床面積のランク に関わらず距離圏が近いほど民借率は上昇することがわかる。. これを 「 ランクm 」の住戸についてみると、図1 に示すような結. 高層は中層に比較して 「 持借混合」に伴う影響が強い市場で あることがわかる。 これが 「 ランクIV 」というようにさらに規模が大きくなると中層と. 果となる。図の折線グラフのうち上の二本が「持家系民借率」. いえども「持借混合民借率」は高くなる。この場合は距離圏に. である。これによれば高層•中層ともに都心近くのものでは、そ. 比例した関係はみられず、 「 �3 0 km圏」や「� 5 0 km 圏」でむし. の比率が商まることが観察される。しかも中層のほうが高くなっ. ろ高くなっている。嵩層は 「 ランクIV 」では、全ての固域におい. ている。底層の場合、その立地は中層のものよりも利便性の高. て「持借混合民借率」が 5 0%を超える。シェアが 5 0%を超えるも. いところに立地していると考えられるので、同じ住戸規模のも. のが市場家賃を主要に規定するものと考えると、このような中. のでは利便性のよいものほど 「 持家系民借率」は低くなるという. 嵩層ならびに規模別のシェアの違いを確認しておくことは重要. ことが言える。. である。. これに対して第⑩列の「持家系給与率」をみてみよう。その. 同じ図2によって給与市場を見ても、距離圏の遠近に伴う. 特徴は「持家系民借率」の場合とは異なっている。都心近 くな. 「 持借混合給与率」の増減傾向は明瞭でない。民借の場合と. ればその比率が高まるという傾向は観察できず、しかも圏域別. 同様に中層と裔層の違いが顕著であり、とりわけ高層の場合に. - 11-.
(4) 首都圏における「持借滉合」が借家市場に与える影響. 110. 中層. 喜. ヤ. I. ! I. ! I. 中層合計. 329 680 265 440 145 900 60 690 825,640 704 040 626 450 358 420 141 140 1,851,110 327 300 387 160 294 500 142 630 1,166,240 222 090 344 290 218 010 103 160 896,650 108 980 169 920 107 950 60 900 454,750. I 30吋未満 II 30�49対 m 50-69nf N 70�99rrf TOTAL I 30面未満 II 30�49吋 m so�69rrf N 70�99m' TOTAL I 30対未満 II 30�49吋 m 50�69nf N 70�99m' TOTAL I 30rri'未満 II 30-49m' m 50-69吋 W 70-99m' TOTAL I 30m末満 II 30�49rrf m 50�69rrf N 70�99rrf TOTAL. 攣疇冒―ー ー 言. " ＿. 喜(. 共同住戸合計. 118 640 123 150 40 510 17 930 311,000 207 820 321 820 169 370 45 300 754,200 85 710 199 690 194 960 78 960 566,550 59 670 185 230 128 190 50 190 428,070 29 670 80 770 65 080 33 940 211,920. で. ④. 中層住戸 構成比率 率. 38.1 36.0 39.6 46.4 13.0 27.8 5.8 29.5 37.7 100.0 27.6 29.5 42.7 51.4 22.5 47.3 6.0 32.1 40.7 100.0 15.1 26.2 35.2 51.6 34.4 66.2 13.9 55.4 48.6 100.0 13.9 26.9 43.3 53.8 29.9 58.8 11.7 48.7 47.7 100.0 14.0 27.2 38.1 47.5 30.7 60.3 16.0 55.7 46.6 100.0. ⑤. で. ⑦. (8). 持家率. 公｛昔率. 民｛昔率. 給与率. 2.6 6.8 29.1 49.2 12.8 1.7. 6.1 22.4 51.4 12.3 1.3 9.3 28.4 67.6 23.8 0.8 9.3 29.9 70.9 22.2 1.2 2.6 20.9 72.7 20.3. 80.3 54.2 36.6 18.0 58.6 69.5 53.0 37.0 15.6 51.2 66.7 35.5 29.9 7.7 34.0 74.5 26.1 23.2 8.2 29.6 70.8 24.7 25.5 7.5 28.4. 12.2 12.0 29.9 28.2 15.1 18.7 13.3 21.5 24.8 17.2 25.1 19.4 21.3 19.0 20.7 15.8 16.9 16.8 11.5 16.0 17.3 23.4 18.0 8.9 18.4. (9). ⑪. ⑩. ⑫. 70.1 50.1 23.5 11.4 39.4 71.3 41.5 17.2 8.0 27.8 66.8 21.3 10.4 4.6 11.1 71.9 14.5 8.5 3.4 8.9 74.3 29.1 7.2 4.2 8.4. 5.2 4.3 3.8 5.9 4.5 6.8 3.0 3.3 5.6 4.0 6.5 4.4 4.9 3.7 4.3 8.3 2.4 3.4 2.4 2.9 1.4 3.7 2.5 1.8 2.1. 7.9 11.5 19.9 22.2 10.6 6.4 7.8 12.2 25.0 8.3 4.4 73 11.4 42.6 8.9 3.1 6.1 12.3 30.9 7.4 4.4 4.1 6.5 42.3 6.5. 3.8 4.4 3.9 7.4 4.7 2.3 2.3 4.1 11.0 3.6 1.1 2.8 7.6 13.8 5.7. 1.7. 1.6 6.7 15.8 4.5 0.3 0.6 3.2 15.2 2.5. E. 1II. 共同住戸合計. 天. l u OI. O 壬Nー o 壬 s�. Il. E. ニ. E. Il. 彎. I E. 壬〇 寸. 一— 一 一 一. メ s� o. 265,440 145,900 60,690 825 640 7----L 04 040 626,450 358,420 141,140 1 851,110 3.27,I300 ., — 387,160 294,500 142,630 1 166 240 222I.090 ". 344,290 218,010 103,160 896 650 108,980 169,920 107,950 麟 454,750. 0 0 0 0 0 0 0 6 5 4 3 2 1. �. -10km -20km -30km -40km -50km —. 4.8 27.1 4.4 4.6 13.4 10.1 27.6 19.1 8.2 19.3 6.9 35.7 20.4 5.6 21.5 8.9 47.8 30.1 9.5 32.2 10.7 49.3 35.6 10.9 33.0. ―. 持家系民 持家系給 持｛昔洪合 持｛昔混合 給与率 与率 民（昔率 ｛昔率. 冒. l. ②. ニ. !. 汀. -+ 中層持家系民借率一← 中層持家系給与率 -高層持家系民借率-O-j喜層持家系給与率 ー. 図1距離圏別の持家系住棟内民借率・給与率（ランクill). - 12-. 已二二／ -10km -20km -30km -40km -50km. 一中層持借混合民借率 一←ー 中層持借混合給与率 -高層持借混合民借率--o-高層持借混合給与率. 図2距離圏別の持借混合民惜率・給与率（ランクill).
(5) 理工学部研究報告 k 圏」にお は高いことがわかる。 「 ランクm 」のものでは「�30 m ゜ー. 第 34 号. 111. まず第 2 の仮説をこの図から検討すると、高層の「� !Okm. クに達し、40%を超える状況となるのである。これに対. 幽」において規模の大きな 「 ランク田. IV」での単位家賃の上昇. して中層の場合には「持借混合」住棟からの影響は大きくな. が観察される。とりわけ当初より賃貸住戸として供給されている. いてヒ. し、 0. 「 C⑤」では、その傾向が顕著に観察される。その他のグラフで. 給与の場合も 「 ランクIV」ともなれば 「 持借混合給与率」が高. は、おおむね 第2の仮説は満たされていることがわかる。都心. くなる。中層は郊外部で 15%程度へと高まる。ただし民借の場. 部で一 棟全体が賃貸住宅でとなっており、その住戸規模が大. 合と比較すれば、その比率は極めて低い。これに対して高層. きなものを除いて、どの距離圏においても、規模の大きな賃貸. の場合. には 「� 20. km圏」を超えるところから6 0 %を超えており、. 圧倒的なシェアとなる。 「 ランクIV」のような規模になると、管理 職レベルでの給与住宅と考えられる。その場合に高層給与住 一. 住宅の単位家賃は小さなものよりも低くなるという仮説は、ほぼ 妥当であることが確認できる*60 次に第3 の仮説をみてみよう。図からみれば、第3 の仮説. 棟全体を借上げて管理職用の住宅をたくさ. を完全に満たすものは中層の「�!Om k 圏」のみである。他の図. ん確保する必要性は乏しい。そこで区分所有マンションを戸別. は規模によっては「 C⑦混」の単位家賃のほうが安くなるなどの. に借上げるという選択がなされるものと思われる。. 逆転現象がみられる。これは果たして第 3 の仮説が否定され. 宅を建設したり. ることを意味するものであろうか。この問題については、次節に 4. 単位家賃の比較. おいて距離圏の問題に、建設時期の分析軸を入れて、立ち入. 距離圏別の検討結果をふまえ、家賃問題の分析に入ること. った分析を行うことにしよう。 次に給与市場について単位家賃の比較分析を行おう。そ. にする。以下の家賃分析にあたっては単位家賃（ 面当の月額 家賃）を指標として用いる。距離圏別にそれぞ れのタイプの平. の場合に検討すべき仮説も3つある。第1 点は、同じ給与住戸. 均単位家賃を示したものが表3である。. といえども 「 C⑧」の家賃より 「 C⑩混」の単位家賃はかなり高く. まず民借市場における単位家賃を検討しよう。ここで比較分. なるのではないかという仮説である。給与市場において一 棟す. 析をするにあたっての仮説として次の 3 点をあげることができ. べてを給与住戸として供給するようなケ ー スでは、土地は会社. る。その第 1 点は距離圏別に比較すれば、同じ延床面積のラ. で所有し、その購入時期が古いものが多いとみられる。給与住. ンクのものでも、利便性の優劣を反映して、都心近くのものが. 戸を「持借混合」住棟からの借り上げによって手当てするのは. 郊外のものよりも高くなるのではないかということである。例とし. より最近の現象ではないかということである。第 2 点は、 「 持借. て中層「C⑤」の 「 ランク I」の単位家賃を見てみよう。それを距. 混合」住棟から民借市場に出 てくる 「 C⑦混」に比較して、 「 C. , 20 円→3 ,100 円→ 2 834 離圏別にたどると、3 ,75 2 円→3 3 ,. ⑩混」の単位家賃は十分に低いであろうということである。なぜ. 円→ 2772 , 円という序列が観察される。同様の序列は他の規. ならその住戸の所有者に家賃を支払っている主体は企業（法. 模のものにもほぼ観察されることから、この仮説がデ ー タ的に. 人）であり、 住宅統計調査での回答は給与住戸として意識して. 裏付けられていることに大きな異論はないと思われる。. いる居住者の多くが企業に支払っている家賃を記入していると. 第 2 点は同じ距離圏の場合には、規模が小さなものから大. 考えられるからである。第 3 点は、そのような給与住宅家賃の. きなものになるにつれて、単位家賃が低下するのではないかと. 決定の仕組みがあるため、単位家賃は規模の大小に対応した. いう仮説である。その理由は同じ距離圏の中でもミクロな立地. 明確な序列は観察されないのではないかという点である。. を考えると、規模の小さなものは駅近くに立地することが多いと. まず第1 の仮説についてみると、 中層の場合の単位家賃は. いうことや、規模が大きなものでは同質の住戸でも建設単価が. 「 C⑧」と「C⑩混」ではかなり大きな開きがあることがわかる。特. 安くてすむということなどの理由が考えられる。ただしこの点に. に企業が直接社宅として供給しているものの多くは中層であり、. ついては規模の大きなものほど供給制限的な要因があるとす. 士地の購入時期が古いものが多いため、給与住宅の家賃を. れば、むしろ高くなるという説もある。. 低く抑えるという選択が可能となるためであろう。 一. 第 3 点は、 「 C⑤」と「C⑦混」とを比較した時、 般的に後. 第 2 の仮説はほぼ妥当であることが確認できる。左側の民. 者は分譲住宅仕様で供給されるため、住戸の質としては裔い. 借の単位家賃と比較して、同じ距離圏、同じ延床面積のランク. ものが多く、単位家賃も高くなるのではないかという仮説である。. のものでは、給与の単位家賃は明らかに低い。唯 一 の例外と. しかしながら区分所有者が、その住戸を賃貸する場合には、. もいえるケ ー スは「� !Okm圏」における 「 ランク I」の「C⑩混」. 空き家にしておくよりもましという考え方から、かなり安くても賃. の家賃が民借市場のそれに接近していることである。ただし表. 貸に出 すのではないかという見方もある。. 2からみてもわかるように、このタイプでの「持借混合」住棟から. このように第 2 第 · 3 の点は検証の必要がある仮説である。. 給与化したものの比率は5 %にも満たない。 第 3 の仮説は、左側の民借市場のグラフと比較すると一 目. そこで各圏域において延床面積別に 「 C⑤」と「C⑦混」との単 位家賃を比較したものを表3の右側の列に図示した。. 瞭然である。規模と単位家賃についての比較的明瞭な関係が. -13 -.
(6) 1 12. 首都圏 に お け る 「持借混合」 が借家市場 に 与 え る 影響 表3. 碑. 碑. 碑. ゜. 竺二. I. [ U. 000000000 40302010. n m Ill. 碑. 1. IV. 函 ゜. 竺二 竺》. J. - 14 -. n m. 血. 表3 延床面積別 ・ 距離圏別の単位家 賃 （ 円 / m' · 月 ）. 337 883 764 8 10. 三加 1. 血. 861 588 1 403 316 356 582. IV. I口 c⑧ 園 C⑩混 I. 碑. 1 146 278 401 727 383. 834 1 930 208. m. 蜘 碑 血 碑 ゜. 2 689 1 949 1 741 1 662 1,958. 962 350 516 552 551. n. 。. TOTAL. 3 242 2 454 1 877 1 590 2, 136. 19 540 30 490 31 140 12 190 94,380 10 8 10 2 1 630 2 1 740 8 520 63,240 5 080 6 410 1 1 940 2 870 26,720. 0 0 0 0 0 00000000 4 3 2 1. 30nf未漬 30-49出 50-69rrl 70-99nf. 3 109 2 767 1 98 1 1 742 2,722 2 359 2 692 2 465 1 697 2,369. 924 1 188 878 939 973 765 1 152 1 043 951 1,005. ゜. l. TOTAL. 3 2 19 2 200 1 835 1 807 2,535 2 935 1 731 1 534 1 779 2 357. 2 127 1 378 898 848 902. 市n □. 喜゜. I II 田 N. I. 30rrl未潰 30-49nf 50-69nf 70-99nf. 751 683 645 9 15 728. 1 633 34 700 833 89 670 822 70 590 929 19 760 900 2 1 5,710. 1. 碑. �. I II 田 N. TOTAL. 3 549 2 495 2 020 1 913 2,427. 872 782 557 707 722. 三 訓I. 二. I 30nf未漬 II 30-49nf III 50-69nl N 70-99n/. 3 477 2 612 2 262 2 062 2,495. 1 969 33 550 1 201 8 1 500 1 079 42 220 1 679 13 000 1,344 173,070. n m rv. 寧. TOTAL. 3 972 2 712 2 05 1 2 148 2,874 3 469 2 513 2 238 1 891 2 470. 1 533 1 379 778 645 1,440 1 259 970 1 187 347 1 , 059. 1. I口 c⑤ 國 C⑦混 I. 碑. 骨l. m. 3 757 2 608 2 451 2 298 2,883 3 29 1 2 522 2 169 2 224 2,579. 596 565 460 701 640. 三加. 畑. I. I 30nf未 漬 II 30-49面 50-69rrl IV 70-99nf. 3 992 3 191 2 925 3 122 3,336. C⑨オ C⑩ 混 共同住戸 総数. 。. !. TOTAL. 3 621 2 955 2 963 2 872 3,280. C⑧. 畑. I. 3 866 2 876 2 947 3 798 3,261. c⑥オ c⑦混. 血. �. ....... I 30ば未漬 II 30-49nf III 50-69nf N 70-99nf. c⑤. 血. 高層. 620 290 345 256 348. 蜘. TOTAL. 2 538 1 593 1 7 12 1 574 1 ,850. 55 900 162 790 87 000 1 4 090 320,870 27 240 75 000 49 390 8 980 1 60,850. ゜. in. 2 645 1 820 1 475 1 294 2 083. 79 540 1 74 130 134 740 24 560 4 13,710. IV. 曲. 喜 m. 2 772 1 782 1 678 1 486 2 093. 1 698 856 796 901 877 1 877 1 019 774 911 924 2 850 800 843 753 829. m. 傘. I 30rJ未潰 II 30-49n1 50�69nl N 70-99nf. 733 433 435 3 14 472 788 3 10 355 247 379. n. 碑. TOTAL. 3 067 2 1 00 1 8 19 1 630 2,059 2 989 1 843 1 628 1 467 1,875. ,. 畑. 30nf未潰 30-49nl 50-69面 70�99n/. 3 202 2 178 1 977 1 677 2 574 2 826 2 008 1 748 1 344 2,340. 105 340 107 360 27 100 8 670 250,570 189 920 289 870 1 25 550 20 480 627,340. 碑 血 血 碑 。. TOTAL. 3 100 2 1 25 1 884 1 757 2 3 13 2 834 1 952 1 708 1 270 2, 186. 3 369 971 1 751 1 726 2,010 1 855 1 269 1 032 662 1,024. 00 0 00000 403002010. l. 30nf未潰 30-49Irl 50-69nf 70-99nf. 1 543 2 1 08 97 1 637 1,547 1 094 1 189 1 534 1 543 1 , 170 1 294 986 1 028 1 053 1, 1 24 1 557 1 129 479 1 153 1 , 182 2 722 485 96 721 624. 蜘 碑 血 碑 。. �. I Il ill N. l. TOTAL. 674 4 19 363 381 476 759 429 376 355 499. ゜. !. I Il ill N. 3 3 17 2 550 2 36 1 2 698 2,909. 003 14 1 000 684 466 3 497 2 675 2 394 1 979 2,801. 函. l. 30nf未潰 30-49n{ 50-69rrl 70�99ni. TOTAL. 4 3 3 2 3. I 給与市場 I. I 民借市場 I. 碑. a. I II ill N. 3 544 2 833 2 684 2 656 3,204. 共同住戸 総数. 畑 寧. l. 3 752 2 890 2 754 2 5 12 3,340 3 320 2 399 2 143 2 1 13 2,669. c ⑦混 c⑧ c⑨オ c⑩混. 屈に[E后 屈 匝碍ニ孟ニ 血 厠阿. ←ー4. 301rl未 潰 30-49面 50-69n{ 70-99nf. C⑥オ. 皿呻 匝. �. I II ill N. c⑤. 00000 00 0 403020010. 中層. I口 c⑤ 國 C⑦混 I. I口 c⑧ Ill e⑩混 I.
(7) 理 工学部研 究 報告. 第34 号. 1 13. 民借の場合 には観察さ れたが、 給与の場合 にはバ ラバ ラのも. ⑦混」の家賃は、その質の高さ が市 場において正 当に評 価さ. のが多い。. れ、 家賃設定がなさ れているケ ー スが多いということができる。. 以上の検討結果から、民借市 場の単位家賃に関する第3の 仮説が検証不 十分なままに残さ れた。。そこで最後に 「 ランク. m 」のものに焦 点をあ て、. 「 C⑤」. 6. ま とめ. と 「 C⑦混」 の単位家賃につい. て、 建設時期の要因 を加えた分析を行うことにしよう。. 本論文における分析結果は次のように要約することができ る。 ( I)主な分析の対象とした 5 0面�99面の民借市場におい. 5 . 建設時期 を考慮 し た場合の単位家賃. ては、 「 持借混合 」住棟内で民借化しているものの影響が大き. 前節の民借市 場の単位家賃をめぐ る仮説の第 2 点に関連 して、 民借の家賃は新築 のものに比較して、古 いものほど安く. い。その影響の大きさ をシェアによって見ると、 規模が大きいも のほど、また中層よりも底層のものほど高くなる。. なるということが知 られている。そのため建設時期の差による影. (2) 同じ規模の給与市 場においては、民借市 場ほどの大き. 響が強くでている可能姓 があ る。そこで本論文の主要対象の. な影響ま みられない。とりわけ中層の場合 には、 その影響は小. 一 つであ る。 「 ランク田」 のものについて、 建築 時期の影響をみ. さ い。ただし高層で規模の大きなものでは、 過半数が 「 持借混. ることにする。. 合 」住棟から給与住宅化したものであ る。. 図3がその結果を示したものであ る。図は左列に中層を、右. ( 3)民借市 場における「持借混合」 住棟からの影響を、 「 C⑦. 列に高層の結果を示してあ る。距離幽はいず れも都心から「30. 混」のシェアでみる限り、 距離圏の遠近 との強い関連は見出 せ. km圏」までの 三圏域を掲 げてあ る。前出 図2のシェアをみると、. なかった。むしろ ( I ) で観察さ れたように、 高層ほど、また住戸. 中層では当初から民借として供給さ れたものが支配的な市 場. 規模の大きなものほど「C⑦混」のシェアが高くなるということが、. であ り、 尚 層では「 持借混合 」 住棟からの影響が強い市 場であ. 全ての圏域において確認さ れた。同様の傾 向が給与市 場に. る。特に面 層の「�10. km圏」では、 「 持借混合 民借率」が5 0%を. おいてもあ てはまる。 ( 4)民借市 場において 「 C⑤J 「 C⑦混」 の単位家賃の比較を. 超える市 場となっている。また表3における距離圏別の単位家 賃を見ると、 中層では 「� IOkm圏」「�20 km圏」 の二つでは「 C. 行った。その結果、同じ規模であ れば 単位家賃は距離圏が遠. ⑤」 より「C⑦混」の単位家賃が病いが、 「�30 km圏」 では低 く. くなるほど安くなること、また同じ距離圏であ れば 、規模が大き. なっており、 高層ではいず れも 「 C⑦混J の家賃が低 くなるとい. くなれば単位家賃が低 下 することが、 両 者ともに観察さ れた。. うように、仮説とは異なる傾 向がみられたものであ る。. ただし高層 「�IOkm圏」では「C⑤」 において規模が大きなもの. これらの点に注意して図をみると、建 設時期が古 くなるとい. で単位家賃が増大する傾 向があ ることが明らかとなった。. ず れの単位家賃も低 下 するという傾 向がほぽ 確認できる。そこ で同じ建 設時期のものを比較すれば 、ほとんどのケ. ー. (5)給与市 場においても「C⑧」 「C⑩混」 の家賃単価の比較. スで 「 C. を行った。その結果、 「 C⑩混」は「C⑧」 よりも高いこと、 ただし. ⑦混」の単位家賃のほうが高くなることがわかる。高層の場合. 民借市 場の 「 C⑤」や「C⑦混」の家賃単価よりも安いこと、が明. を見ても、ほぽ 同様の傾 向が観察さ れる。また因 からは比較的. らかになった。また給与住宅の家賃単価においては民借にみ. 建設時期の新しいものにおいて、両 者の単位家賃の接近 が見. られるように規模が大きくなれば 家賃単価が安くなるというよう. られる。これらは最近 の賃貸住宅の質的向上にともなう影饗 で. な傾 向は見られない。. はないかと考 えられる。 なお図4. ( 6) 民借市 場において建設時期を考慮 すると、 同じ建設時 のものにおける建 築時期別の構成. 期のものであ れば、 「 C⑦混」の単位家賃は「 C⑤」のものよりも. 比率を参 考 のために示してあ る。中層の 「� IOkm圏」 を見ると、. 高い傾 向がみられること、 ただし近年 においては、その差の縮. 「C⑥オ」. には 「 ランク1II」. という、 オ. ー. ナ. ー. 同居型 として判 定さ れた住棟の影響. 小傾 向も観察さ れることなどが明らかになった。. が都心では比較的大きいということがわかる。また高層の 「 ～. 民間借家市 場においては、 近年住戸規模の大きなものでも. 10 km圏」を見れば、 近年 においては都心部の高層といえども、. 一 棟全体が貸家として供給さ れるものが多くなってきている。. 「 C⑤」. の比率が高くなってきていることが確認できるのであ る。. 今回の分析対象となった 「 ランク田」程度の市 場においては、. 以上のように建 築 時期の問題 を考慮 すれば、 「 C⑦混」とい. それらもともと貸家として供給さ れた 「 C⑤」が主導権 を確立し. う 「 持借混合 」住棟から民借市 場に出 現する住戸の単位家賃. ているといってよい。そこでは 「 持借混合」 住棟から民借市 場に. は、もともと民借として供給さ れている住戸の単位家賃を下 回. 出 てきた住戸の家賃も、 「 C⑤」 を物 差しとして評 価さ れるという. るほど低 く設定さ れているという実態 は観察さ れないということ. 状況にあ るとみられる。問題 はそれより大きな 「 ランクI V 」の市. がわかる。高層の 「�IOkm圏」を除 いて、いず れの圏域におい. 場であ る。ここではストッ クとして持家が多く、民借市 場では「 持. ても「C⑤」 のシェアが過半を超えている。とりわけ中層の場合. 借混合」 住棟からの影響が強い市 場であ る。近 年 の供給実績. 80%以上となっていることを考 えると、 「 C. からみれば、 徐 々 にこのランクでも 「 C⑤」 のシェアは高まって. には 「 C⑤」のシェアが. ― - 15 -.
(8) 1 14. 首都圏 に お け る 「持借混合」 が 借 家 市場 に 与 え る 影響 因1. 4000. 4000. 3000. 3000. 3500. 3500. 2500. 2500. 2000. 2000. 1 500. 1 500. 1 000. 1 000. 500. 500. ゜. 4000. 4 6 - 50 5 1 - 5 5 5 6 - 6 0 6 1 - 6 3. 3500. 3000. 一. 1 C⑦混 I. 2500. 2000. ..,. 1 500. �. 富. 1 000. 4000. 5 1 -55. 61 -63. 61 -63. H 1 -5. 2500. 2000. 1 500. 1 000 500. ゜. H 1 -5. 4000. I. 高 層 - 20km 圏 46-50. 51 -55. 56-60. 61 -63. H 1 -5. 46-50. 51 -55. 56�60. 61 -63. H 1 -5. 3500. 3500. 3000. 3000. 2500. 2500. 2000. 2000. 1 500. 1 500. 1 000. 1 000. 中 層 - 30km 圏. 500. ゜. 56-60. 3000. C5. 56-60. 51 -55. 3500. 中 層 - 20km 圏 46-50. 46-50. 4000. 一. 一 ＾、. 500. ゜. ゜. H 1 -5. 高 層 - 1 0k m 圏. I. 46-50. 51 -55. 56-60. 61 � 63. 500. ゜. H 1 -5. 図 3 距離圏別 建築時期別 の半位家賃 （ 円 / ni 月 ） の比較 （ ラ ン ク Ill ) 1 中 層 全域 I 。% 36-45年. 20%. 40%. 60%. 80%. 1 00%. 1. 20%. 40%. 60%. 80%. 1 00%. ,. 高層 全域. I. 46-50年. 0%. 20%. 40%. 60%. 80%. 1 00%. 20%. 40%. 60%. 80%. 1 00%. 5 1 -55年. 56-60年 6 1 - 63年. 平成元年-5年 J � 1 0km 圏 1. 36-45年. 。%. - 1 0km 圏. 46-50年. I. 0%. 5 1 -55年 56-60年. 6 1 - 63年. 平成元年 -5年. 図 4 建築時期別 「持借混合」 タ イ プ別比率 （ ラ ン ク Ill ). - 16 -.
(9) 第 34 号. 理 工 学 部 研 究 報 告. 1 15. ゆく 可能性がある。 た だ し こ の ラン ク で の持家ス ト ッ ク の 多 さ を. * 4ここで注意しておきたいのは 、 表 には掲載していないが 100 nfを. 考える と 、 今 後 こ の ラ ン ク の も の での賃貸化はなお進展する可. 超える住戸の 比率である。 その比率は中層 で 1.6%、 高層 で 2 . 6%という. 能性がある。 比 較 的 規模の 大 き な 賃貸住宅 に対する新規供給. ことからもわかるよう に極めて少ない。. を支援する こ と と平行して 、 こ の ラ ン ク の も のでの賃貸化メカ ニ. * 5 「 論女（その 1 ) 」 での 「持借混合」 の判定手順は以下のようなもので. ズム を 活 用 し う る の か ど う か に つ い て の 検討 が な さ れ て も よ い. あり 、 本論文において各タイプの略号を用いる時は 、 ここでの略号を用. 時期 にあると思われる。. いている。 （謝辞）. 今回の 分析とその公表の機会を与えて頂いた住宅 • 都 市整備公団 住 宅 都 市試験研究所 、 ならぴに有益な議論の機会を与えていただい た研究委 員 会 （ 巽 和 夫 委 員 長 ） のメンバ ー の 方 々 に感謝する次第であ. (A) 「持借混合 」 の基本区分 • … 持家が ゼロ A① 「 全借家」 … · 持家が 1 戸のみ含まれている A② 「 オ ー ナ ー 同居」 * 4 … • 借家が ゼロ A③ 「 全持家」 … • そ の他 A④ 「持借混合」 (C) 住戸別分析用 の 「持借混合」 1 0 区分 (-C 区分ー）. る。 C①. （持家系） … · A③ 「全所有」 住棟の持家. c②オ. （ 参考文献） l · 森本信明 「 首都 圏 に お け る『持借混合』共 同 住 宅 の 実 態 ー 住 宅 統 計調査の特別 集 計 にも とづく『持借混合』問題の実証的研 究 （ そ の 1 ) 」 日 本建築学会計画系論文報告集(1997 · 8). 2 近江隆 ・ 北 原 啓 司 ・ 佐藤慎也 「所有 者不 在がも たらすマンショ ンの ・. 地域需要特性 ー マ ンションの所有者不在が地域住宅政策に与える 影響 ( 1 ) - 」 日 本建築学会 計画系 論文報集 ( 1991 · 8) 3 · 「 仙 台 市に お け る 賃 貸 住 宅 の 実態と課題」 日 本 住 宅 総 合センタ ー 調査研究レポー ト N087 168 ( 1 989. 1 0) 4 ・ 森本信明 「 首都 国 に お ける 大 型 中 高 層 民間 貨貸 住 宅 の 実 態 ー 単 位家賃 ・ 立地と世帯の特徴 ー 」 『住宅問題研究』住 宅金融普及協会. c③混. … · A② 「 オ ー ナ ー 同居」 住棟内の持家 … · A④ 「持借混合」 住 棟 内 の持家. （借家 系 ・ 公的賃貸） … • 住宅所有タイプが公営 、 公団 · 公 社 （借家系 ・ 民借） • 6 … ·A① 「全賃貸」 住 棟 内 の 民借 ⑤. c④. c c⑥オ. c⑦混 C⑧. … · A② 「 オ ー ナ ー 同居」 住棟内の民借 … · A④ 「持借混合 J 住棟 内の 民借. （借家系 ・ 給与） … · A④ 「 全賃貸」 住棟内の給与住宅. c⑨オ c⑩混. … · A② 「 オ ー ナ ー 同居」 住棟内の給与住宅 … · A④ 「持借混合」 住棟 内の給与住宅. * 6この問題に 関連しては参考 文献4に詳しい。. (1997 · 10) （注） * l 参考文献 1 の森本 ( 1 99 7 ) を参照のこと。 * 2 近江 ・ 北原(1991)で は 、 仙 台 市 の 民借市瘍にお ける 区分所有マン ションから賃貸化した住戸の役割 を分析 している。 そ の 分 析 に お いて 用 いられたデ ー タ は 、 ( 1 ) 昭 和 59 年 �60 年 仙 台 市調査、 (2)昭和 6 1 年 1 0 月 � 1 5 ヶ 月 分の 工事届 け をも と に した貸し家供給実態 、 (3) 住 宅 情 報 東 北版 63 年 7 月 号掲載物件である。 このデ ー タ をみてもわかるよ う に 、 こ れまでは借家 市 場 に お け る 賃 貸化 の影響を見るた め には 、 数 種のデ ー タ を精 力 的 に 収集する必要があった。 しかも比較にあたって は 、 デ ー タ 毎 の 特性の違いを推 論 に よ っ て 補完するな どの 工 夫 が 必 要となる。 同 じ作業を首都圏や近畿圏で行うとなると 、 極めて膨大な作 業となるだけでなく 、 またデータの性格の違いにより 、 単純な比較はで きないということになるであろう。 このような労 力 と 困 難が伴うため 、 近江 等の 他 に は 、 この課題を設定した論文はみあたらない。 * 3 住 宅 統 計調 査 に お け る 給 与 住 宅 は 、 持 ち 家 か 、 借家かなど の 「. 別 」 の 質 問 と し て 、 給 与 住 宅 （ 社 宅 ・ 公務 員住 宅など） という選択枝 と し て選ぶようになっている。 また用 語解説では 「 社宅 、 公務員住宅などの よ う に 、 会 社 、 団 体 、 官公庁などが所有 又 は 管 理 し て 、 そ の 職 員 を職 務の 都合 上 又 は給 与 の 一 部 と して居住させている住宅。 この場合 、 家 賃の支払いの有無を問わない。 」 となっている。. - 17 -.
(10)
関連したドキュメント
In section 2 we present the model in its original form and establish an equivalent formulation using boundary integrals. This is then used to devise a semi-implicit algorithm
Keywords: continuous time random walk, Brownian motion, collision time, skew Young tableaux, tandem queue.. AMS 2000 Subject Classification: Primary:
Kilbas; Conditions of the existence of a classical solution of a Cauchy type problem for the diffusion equation with the Riemann-Liouville partial derivative, Differential Equations,
Maria Cecilia Zanardi, São Paulo State University (UNESP), Guaratinguetá, 12516-410 São Paulo,
Then it follows immediately from a suitable version of “Hensel’s Lemma” [cf., e.g., the argument of [4], Lemma 2.1] that S may be obtained, as the notation suggests, as the m A
This paper presents an investigation into the mechanics of this specific problem and develops an analytical approach that accounts for the effects of geometrical and material data on
Beyond proving existence, we can show that the solution given in Theorem 2.2 is of Laplace transform type, modulo an appropriate error, as shown in the next theorem..
While conducting an experiment regarding fetal move- ments as a result of Pulsed Wave Doppler (PWD) ultrasound, [8] we encountered the severe artifacts in the acquired image2.
