１．はじめに １．はじめに
地籍予備調査事業説明会
（境界復元調査）
２．地籍調査とは ２．地籍調査とは
４．地籍予備調査事業概要 ４．地籍予備調査事業概要 ５．境界復元の方法
５．境界復元の方法 ３．これまでの経緯 ３．これまでの経緯
６．土地所有者様へのお願い・留意事項 ６．土地所有者様へのお願い・留意事項 ７．予備調査後の地籍調査(参考)
地籍予備調査事業説明会
（境界復元調査）
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．はじめに
東日本大震災により浦安市の中町・新町地区においては、
液状化により地盤が移動したり陥没等の被害を受けました。
このため、土地の移動の有無を確認し、移動していた場合
は境界を復元する必要があります。
貴重な財産を保護する上で、大きな役割を果たす調査とな
りますので、皆様のご理解とご協力をお願いいたします。
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【参考】
液状化による地表面の移動
地籍予備調査事業説明会
（境界復元調査）
２．地籍調査とは
地籍調査とは①
人に関する記録 ⇒ 「戸籍」 土地に関する記録 ⇒ 「地籍」
地籍調査とは・・・
①一筆毎の土地の所有者、地番、地目、境界、面積を調査・測量 ②各工程毎に検査 （基準点測量→現況測量→復元測量→一筆地調査→一筆地測量など） ③地籍図及び地籍簿を作成
④県の認証、国の承認を経て、登記所へ地籍図と地籍簿を送付 ⑤地籍調査の成果が反映
地籍図 ⇒ 不動産登記法第14条1項地図 （より詳細な地図）
地籍簿 ⇒ 登記簿の更新
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《地籍調査の費用》
事業費は、国、千葉県、浦安市が負担します。
地籍調査とは②
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①災害時の早期復旧を可能にする
⇒ 地震等により境界が不明確になったとしても、地域全体の座標 データが保管されているため、本来の境界位置を基に、復旧作業を行 うことができます。
②土地の境界トラブルを未然に防ぐ
⇒ ①と同様の理由により、元々の境界の位置を復元することができ るので、境界のトラブルを未然に防ぐことができます。また、分筆（土地 を分けること）がスムーズに行えるようになります。
地籍予備調査事業説明会
（境界復元調査）
３．これまでの経緯
調査の経緯
東日本大震災
⇓
液状化で中町・新町は境界がランダムに移動
（登記されている境界と現況とで相違が生じると、様々な不都合が生じます。）
【民 地】 売買・相続・分筆などにおいて不都合が生じる可能性あり
【浦安市】 原則、道路と民地との境界の立会業務を停止
【法務局】 原則、分筆登記など筆界に関する登記を停止
調査の経緯
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＜液状化影響を調査＞
① 現地にて街区周りを測量（民地と道路の境） ② 震災前の土地を図面上で復元（登記面積）
⇒ ①と②を比較して、地区毎に液状化影響を調査
＜復元手法を検討＞
土地所有者の負担・事業期間・事業費用などを総合的に検討 ＜液状化影響を分析＞
土地所有者の負担・事業期間・事業費用の観点から、
市では
「地籍調査」
事業の導入が最適であると判断しました。
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登記手法 土地所有者の負担 事業期間 事業費用（予算）
地籍調査
・個人の費用負担なし
・立会、閲覧、同意のみ （署名、認印）で登記可能 ・委任可能
地区毎に推進
３年で登記まで完了
国５０％ 県２５％ 市２５％
⇒ 総事業費 １０億円 市 2.5億円
一般的な 登記申請
・土地家屋調査士に委託 ・立会の他、筆界確認書
の作成及び押印
⇒実印押印、印鑑証明 の取り交わし
１筆あたり ３ヵ月程度
※土地家屋調査士の 人数で制限される
土地家屋調査士に委託 一般的に４0万円～
地籍調査の実施状況
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日の出 明 海
高 洲 鉄鋼通り
千 鳥 舞 浜
港
海 楽 海 楽
弁 天
千葉県企業庁 整備区域
オリエンタルランド 管理区域
美 浜
凡例
地籍調査済（予定含） 平成29年度から実施 地籍調査重点区域
東 野
富 岡
入 船
＜地籍調査実施状況図＞ 《大規模街区》
平成24年度から調査開始
平成29年度に登記完了予定
※全土地所有者に境界立会を実施して同意確認済です。
《戸建街区》
平成28年度から調査開始
⇒今後の予定
液状化対策事業完了地区 道路工事完了地区
※測量には道路上に基準点が必要 になるため、道路工事が完了した 地区から調査を開始しました。
から実施
地籍予備調査事業説明会
（境界復元調査）
４．地籍予備調査事業概要
なぜ予備調査が必要なのか①
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地籍調査で 「筆界未定」 と登記された場合、関係する土地所有者に不都合が生じる場合があります。
（筆界未定についてはP30.スライド参照）
境界を復元する条件（登記面積・辺長・隣接地を含む境界の位置関 係・液状化影響等）が複雑に関連するため、境界復元位置が現況の 塀などの位置と変わる可能性があります。
⇒ 地籍調査を実施した際、境界の同意が得られない可能性がある
⇒ 地籍調査では、境界点に接するすべての土地所有者からの同 意が得られない場合、「筆界未定」として登記される
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地籍予備調査（今回の調査） ① 境界復元案の作成（市・法務局）
② 境界復元案を現地に表示し、土地所有者に立会・同意確認をいただく
③ 地籍調査実施の意向確認 （境界復元案を筆界として登記するかどうかの意向確認）
※②・③は土地所有者にご協力いただく事項となります。
なぜ予備調査が必要なのか②
地籍予備調査事業は、浦安市独自の事業であるため、境界 案に同意できない＝筆界未定とはなりません。
地籍調査を実施する際には、不同意地区を除いて地籍調査 事業に移行します。
地籍予備調査事業を行うことにより、事前に境界案への意向
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《第１段階》 地籍予備調査（今回の調査）
① 境界復元案の作成（市・法務局）
② 境界復元案を現地に表示し、土地所有者に立会・同意確認をいただく
③ 地籍調査実施の意向確認 （境界復元案を筆界として登記するかどうかの意向確認）
※②・③は土地所有者にご協力いただく事項となります。
地籍調査を実施しません
必要に応じ、土地所有者各自で土地家屋
調査士に委託して境界の確定を行う
同意した
地区に限り
同意しない
《第２段階》 地籍調査
国土調査法にもとづく「地籍調査」を実施
※市主導のもと、登記まで行います
事前に土地所有者の皆様に、地籍調査実施の意向確認を行うことで、 「筆界未定」 を予防します。
なぜ予備調査が必要なのか③
地籍予備調査事業説明会
（境界復元調査）
５．境界復元の方法
境界復元のポイント
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【境界復元の前提】
法務局に登記されている境界（地積測量図）を復元することが「原則」
【境界復元案の作成】
① 街区単位で境界復元案を作成する ② 民地は登記面積確保を基本とする
③ 測量は法令に基づいて実施
(測量誤差は公差を限度とする)
公差…測量の誤差として許容される範囲 （国土調査法施行令第15条）
【法務局との協議】
境界復元案の作成方針を協議
（境界復元案は、国土調査法に基づく地籍調査を経なければ、「登記」 に は反映されません。）
街区全体で調整
道
路
登記面積
辺長
境界復元の流れ①
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《 境界復元案作成の概要 》 ① 登記（地積測量図）状態に復元する
② 民地は登記面積確保を最優先する（公差を限度とする）
③ 街区の全ての土地を①・②を適用して調整
公差…国土調査法施行令第15条で一筆地測 量及び地積測定における誤差の限度
現況(既存杭・塀角など)を測量
法務局の登記図面を調査
比較図を作成
境界復元方針協議（法務局協議）
境界復元案作成
比較図とは、現況と登記図面がどれだけずれて
いるか、調べるための図のことです。
【比較図】 黒：現況
赤：登記
緑：地積測量図 復元境界
比較図を基に、登記簿面積が減らないよう、
街区レベルで調整します。
※上の参考図では登記簿面積より減ってし
境界復元案をペイント表示
境界復元の流れ②
境界復元の同意確認
境界復元案を現地表示
境界復元案の同意確認
地籍調査実施の意向確認
地籍調査を実施
（次年度以降） 境界標を設置
(境界点に接するすべての土地所有者の同意確認後)
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原則全員が同意
境界標を設置
地籍予備調査事業説明会
（境界復元調査）
６．土地所有者様への
お願い・留意事項
皆様へのお願い
①
土地の立ち入り
測量）します。 《現況測量》
公共用地（道路、河川等）や、民地境界の現況を調査（測量）します。
《復元測量》
現況測量の結果と、登記状況を確認して、筆界(境界)想定位置を ペイント等で表示します。
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測量の際に敷地内に立ち入らせて頂くことがあります。
● 承諾を得てから立ち入ります。
● 敷地内の植木鉢などの移動や、庭木の剪定などに適宜ご協力ください。
● 所有地を所有者以外の方が使用している（賃貸借）場合には、
皆様へのお願い
②
立会／意向確認
①
境界復元ポイントの立会と同意確認
②
「境界復元案を境界とした地籍調査実施」に対する意向確認
土地所有者(登記名義人) 立会・意向確認をする人 備 考
個人の場合 本人（登記名義人） 委任状は不要
代理人 土地所有者からの委任状が必要
亡くなっている場合 相続人全員 代理人の場合は委任状が必要
共有の場合 共有者全員 代理人の場合は委任状が必要
法人の場合 代表者 代理人の場合は委任状が必要
マンション組合の場合 理事長 代理人の場合は委任状が必要
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登記名義人が亡くなっている場合
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《注意点》
土地所有者（登記名義人）が亡くなっている
場合は、原則として
全ての相続人
による立会
／意向確認の対応をお願いいたします。
※ 立会や意向確認は、代理人による対応も可能です。 ※ 相続人の代表者が対応することも可能です。
土地を共有している場合
《注意点》
全ての共有者に
土地所有者として、
立会／意向確認の対応をお願いします。
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※ 立会や意向確認は、代理人による対応も可能です。 ※ 共有者の代表者が対応することも可能です。
《筆界特定に関する規約》 ● 規定されている ⇒ 規定にもとづく対応
● 規定されていない ⇒ 一般的には「管理行為」と位置付け、 普通議決で対応
《具体的な対応》
１．総会で、立会及び意向確認について理事会に一任する 議決を行う。
２．理事長が議決を根拠に区分所有者に代わって立会及び 意向確認を行う。
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－ 敷地及び共有部分等の変更 －
・その形状又は効用の著しい変更を伴う ⇒ 特別議決
・その形状又は効用の著しい変更を伴わない ⇒ 普通議決
※マンション敷地は、隣接地と塀や境界杭等により筆界が既に特定されていることが多く、
筆界特定を実施することにより形状及び効用が著しく変更することが無いため、普通議決
による対応が一般的です。
主な工程
平成29年度 平成30年度
11月 12月 1月 2月 3月 4月 … ３月 測量基準点設置
現況測量
復元測量
(復元案作成)
成果まとめ
①立会（復元案確認）
②地籍調査の意向確認
境界標設置
地籍予備調査事業予定
※東野二丁目、海楽一丁目及び海楽二丁目地区
＜凡例＞
土地所有者様の協力が必要
測量会社のみで実施
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●平成29年度は復元案の作成までを行います
●立ち合いを実施する前に、再度説明会を行います ●地籍調査は平成31年度を予定しています
※進捗状況により変更となることがあります。
地籍予備調査事業説明会
（境界復元調査）
７．予備調査後の地籍調査
(
参考
)
地籍調査の進め方
①
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４. 地籍測量
・事業計画の策定 ・説明会の開催
・設置した境界杭等を 測量して地図を作成 し、各筆の面積を算 出します。
・地籍図作成 ・地籍簿作成
１. 計画準備
３. 一筆地調査
２. 現況測量・復元測量
・現況測量
公共物や民地境界 の測量を行います。 ・復元測量
各種資料に基づき 作成した推定境界 を明示します。
※現地にペイント表示
・土地の確認
（所有者、地番、地目）
・境界の確認
隣接する土地所有者 と立会い同意の上で 確認します。
・境界標の設置
参考
（地籍調査に同意した場合、
次年度以降に実施する内容）
※予備調査で実施につき簡略化
地籍調査の進め方
②
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災害時の早期復旧 土地トラブル防止
＜その他＞
・道路境界の立会が不要になります。 ・分筆登記がスムーズにできます。
６．成果の本閲覧
《閲覧期間２０日間》 地籍図、地籍簿の 確認をお願いします。
※誤植があれば 申し出ることができ、 必要に応じて修正 を実施します。
７．成果の登記所送付
・認証
地籍調査の結果を県 と国に承認を受けます。 ・地籍図
14条1項地図（※）とし て備付されます。
※詳細な地図 ・登記簿
地籍簿をもとに更新 されます。
参考
（地籍調査に同意した場合、
【地籍調査の課題】
立会や同意できない場合
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全ての隣接地の土地所有者の同意が得られない場合は、「筆界未定」
として登記されます。解消するためには時間と費用がかかります。
１．分筆、合筆ができない。
２．地積更正ができない。
３．地目変更ができない。
４．売買や抵当権の設定などが
難しくなる可能性がある。
５．相続された方に問題を先送り
すると解決が難しくなる。
隣接所有者と協力して、当事者同士で 登記手続きをする必要があります。
１．所有者間で境界を決定 ２．測量
３．登記申請
なお、測量から登記申請手続きは、土地家屋調査士へ委託が必要となり、 登記手数料を含めて個人で負担する必要があります。
筆界が決まらなかった登記簿 注:赤字表示は説明のためで実際には黒字です。 不動産番号 ■■■■■■■■■■■■ 地図番号
所 在
②地 目
宅地 ３０７ ： ４３
： ： ：
昭和６３年法務省令第３７号附則第２条第２項
表 題 部 （土地の表示） 調整 Ｅ３ ２５－２ Ｆ３ ２
１－１ Ｆ３ ２１－３
国調筆界未定
筆界特定
平成１７年２月２３日
の規定により移記
平成１７年２月２３日 ■■■■■■■■■■■■■■■
① 地 番 ③ 地 籍 ㎡ 原因及びその日付［登記の日付]
■■■番■ 《「筆界未定」の問題点》
《「筆界未定」の解消には・・・》
参考
（地籍調査に同意した場合、
≪東野二丁目及び海楽一丁目地区≫
測量業者：株式会社ボーソーテック
電話：043-214-0588
担当：宇田川、鈴木
≪海楽二丁目地区≫
測量業者：空間情報サービス株式会社
電話：043-222-6694
担当：佐瀬、磯野
地籍予備調査事業
委託業者
立ち入りの際は、
「市の発行する身分証」を携帯しています。
地籍予備調査事業
委託業者
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地籍予備調査（境界復元調査） 事業説明会
