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バンコクの新興住宅地における地域共同管理の動向と課題 - 2000 年土地開発法と管理組合法人をめぐって-

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(1)81. 宇都宮大学国際学部研究論集 2014 第37号, 81−90. バンコクの新興住宅地における地域共同管理の動向と課題 - 2000 年土地開発法と管理組合法人をめぐって- マリー ケオマノータム 牧田 実 * はじめに. Ⅰ バンコクにおける新中間層の拡大と新興住宅. 本論文では、タイの新興住宅地において、共有. 地. 財産の維持・管理主体として組織されるように. バンコクは、1990 年代以降、人口増加という. なった管理組合法人を対象とし、その組織と運営. 点ではほぼ成熟段階に入ったとみることができ. の実態を事例報告する。本論文の目的は、タイと. る(表 1)。2010 年の人口は 570 万人であり、タ. りわけ首都バンコクにおける住民による地域共同. イの人口の約 1 割が集中する首座都市であること. 管理をめぐる制度と実態を明らかにし、その課題. には変わりがない。タイの就業構造は、第 1 次か. を抽出することにある。. ら第 2 次・第 3 次部門へと急激に移行しつつあ. タイとりわけバンコクでは、近年の経済成長に. り、2011 年には第 1 次 36%、第 2 次 22%、第 3. ともない新中間層の拡大が顕著となり、その居住. 次 42%となっている(表 2)。こうした産業構造. 地として、郊外部を中心に民間業者による新興住. の変化は、バンコクに集約的に現れている。2010. 宅地の開発が進んでいる。新興住宅地は、バンコ. 年のバンコクの職業構成は、専門・技術 18%、. クの地域社会に一定の比重を占めるようになって. 管理職 8%、事務職 9%であり、これらをあわせ. おり、新中間層による地域共同管理の動向は、バ. ると 34%がホワイトカラー層にあたる(表 3、表. ンコクの地域社会の今後を占う意味でも無視でき. 4)。バンコク圏の平均世帯月収は全国平均の約 2. ない意味をもつようになっている。しかし、タイ. 倍であり(表 5)、学歴もまた高等教育が 35%を. の地域社会を対象とする従来の研究は、スラムを. 占めている(表 6)。これらのことから、すでに. はじめとする一定の問題を抱えた地域に関するも. バンコクの人口の 3 割以上が新中間層にあたるも. のがほとんどであり 、管見によれば、新中間層. のとみなすことができる。. 1. に焦点をあわせた地域研究はほとんどみられない 。 2. バンコクにおける戦後の住宅開発の動向を跡づ. こうした意味において、本論文は、地域住民組織. けてみるならば、まず 1960 ~ 70 年代の人口急増. と地域共同管理という視角から、バンコクの新中. 期は、農村人口の流入によるスラム形成の時期で. 間層にアプローチする試みの端緒を開くものであ. あったということができる。人口急増がやや落ち. る。. 着いた 1980 年代に入ると、スラムを含む、居住. 以下、本論文では、まずバンコクにおける新中. 環境にやや問題を抱えた地域を対象としてバンコ. 間層の拡大と住宅開発の動向、および新興住宅地. ク都による地域社会開発政策が展開され、その住. 管理組合法人をめぐる法と制度の特徴を概観した. 民側の受け皿としてカナカマカーン・チュムチョ. うえで、バンコク郊外の人口急増区であるクロー. ン(地域委員会)と呼ばれる地域住民組織が設立. ンサームワー区に位置する A 住宅地を事例とし. されるようになった。地域社会開発政策は現在も. て取り上げ、地域共同管理をめぐる制度と実態の. 継続されているが、1990 年代以降は、急速に厚. 乖離を明らかにしていきたい。. みを増してきた新中間層の居住地として、都心部 には高層マンション、そして郊外部には一戸建て と一部タウンハウス形式を含む新興住宅地がスプ. * 福島大学人間発達文化学類教授. ロール的に開発されるようになってきた。バンコ クの新興住宅地は、ほぼ例外なく四囲に塀をめぐ.

(2) 82. マリー ケオマノータム 牧田 実. �����������������. ������������ ��. ��. ��. ����. ����. �����. �����. ����������. ����. �����. ����������. ����. �����. ����������. ����. �����. ����������. ����� �����. ��. ����. �����. ���������. �������. ����. ���������. �������. ����. ����. ���������. �������. ����. �����. ����. ���������. �������. ����. ����������. �����. ���. ���������. �������. ���. ����������. �����. ���. ���������. �������. ���. ���������������������� ���������������� ��. ����. ���������. �����. �����. �����. ����������������. �����. �����. ������. ����. ���. ���. ����. �����. ������. ����. ���. ���. ����. �����. ������. ����. ���. ���. ����. �����. ������. ����. ����. ����. �����. ������. ����. ����. �����. ������. ����. ����. ��������� ��. �����. ���� �����. �����. �����. �����. ���. ���. ���. ����. ����. ��. ���. ���. ���. ���. ���. ����. ��. ���. ���. ���. ���. ����. ����. ��. ���. ����. ����. ����. ���������. ���. ����. ����. �����. ���. ��������������� ������������������������������������������������������������������������������� ������������������������������������������������������������������������������. ��. �������������������������������������������������������������������. ���. ����. ���. ����. ���� ����. ����. ����. ����. ���. ������. ���. ���. ���. ���. ��������. ��������. �������. ������. ����. ���. ������������������������������������� ����������������� �������������� ����������������������������� ����������������������������������������������������. ���������������� �����. ���������. ��. ��. ��. ����. ��. ��. ����. ������. ����. �����. ���. ���. ���. ����. ����. ���. ����. ����. ���. ���. �����. ���. ���. ���. ����. ����. ���. ����. ����. ���. �����. �����. ���. ���. ���. ����. ����. ���. ����. ���. ���. �����. �����. ����. ���. ����. ����. ����. ���. ����. ���. ���. �����. �����. ����. ���. ���. ����. ����. ���. ����. ���. ���. �����. ���. �����. ���� ����� ���� ��� ��� ���� ���� ��� ������������������������������������������������������������������������������������������������. ��������������� ����� ������. ����� ��. ����������� �����. ����� ��. ������. ��. ������. ��. ����� ������. ��. ������. ���. ������. ���. ������. ���. ������. ���. �����. ���. ������. ���. ������. ���. ������. ���. ��. �����. ��. �����. ��. �����. ��. ������. ��. ���. �����. ��. �����. ��. �����. ��. ������. ��. ��. �����. ��. �����. ��. ������. ��. ������. ���. ��. �����. ���. ������. ���. ������. ���. ������. ���. �������������������������������������������������� ��������������������������������������������������� �����������������������������������������������������. ����������������������� �� ���� �� ��� ������. ��. ���. ��������� ��. ���. ���. ���. ���. ���. ���. ����. ����. ����. ����. ����. ����. ����. ����. ����. ����. ����. ����. ����. ������. ����. ����. ����. ����. ����. ����. ������. ����. ����. ����. ����. ����. ����. ����. ����. ����. ����. ����. ����. ����. ���. ���. ���. ���. ���. ���. ���. ��. ���. ���. ���. ���. ���. ���. ��������. �������. �������. �������. ��������. �������. �. ����������������������������������������.

(3) バンコクの新興住宅地における地域共同管理の動向と課題. 83. らし、出入り口にはゲートバーと警備員を配した. など、厳しいペナルティが定められており、管理. ゲーテッド・コミュニティとなっているのが特徴. 費の支払い義務は滞納者の不動産保全に対して優. である(写真 1、2、3、4)。新興住宅地の住民に. 先権をもつものとみなされている(第 50 条)。し. とって、地域のセキュリティとアメニティを確保. かし、実際には多くの住宅地で滞納が問題になっ. するには、部外者の侵入を許さず、外部に対して. ており、法の規定と運用実態とにはかなりの距離. 守りを固めることが絶対条件となっているようで. がある。 . ある 3。しかし、外部に対して閉じられていると. このように、管理組合法人の任務は、もっぱら. いう事実から、道路や上下水道など住宅地内の共. 共有施設(インフラ)と共用サービスの維持・管. 有施設つまりインフラは、行政の管轄下にある公. 理にある。第一に基本インフラとしては、道路、. 共財ではなく、私的な共有財産だという性格が導. 電気、上下水道、雨水溝、街灯、街路樹、囲い塀、. き出されることになる。これらを住民自身が将来. ゲートなどがあり、第二にその他の共有施設とし. にわたっていかに維持・管理し、更新していくの. て、集会施設、法人事務所、公園・広場、プール、. かということが新興住宅地に共通の課題として浮. フィットネス施設などがある。新興住宅地は、マ. かび上がってきたのである。この課題に対するタ. ンションとは異なり、規模的にはもはや「小さな. イ政府の回答が新興住宅地管理組合法人の制度化. 町」だということができる。小なりといえども「町」. である。. というレベルでのインフラとサービスを住民自身 の手によって将来にわたり維持・管理・更新して. Ⅱ 管理組合法人の制度化 タイでは、1979 年に「コンドミニアム法」が. いくことは、財政面も含めて、はたして可能なの であろうか。事例をみていくことにしよう。. 制定され、分譲マンションについては、住民によ る管理が始まっていた。この新興住宅地ヴァー. Ⅲ クロンサームワー区 A 住宅地の事例 6. ジョンが「2000 年土地開発法」に根拠をもつ新. 事例とする A 住宅地は、バンコク郊外のクロ. 興住宅管理組合法人 である。土地開発法の概要. ンサームワー区に位置している(図 1)。クロン. を表 7 にまとめる。分譲後の初期の管理を担うの. サームワー区は、近年の人口増加がもっとも顕著. は開発業者であるが(第 43 条)、住民が管理組合. な区のひとつであり(表 8)、その受け皿が新興. 法人を設立することによって管理主体が住民へと. 住宅地である。. 4. 移ることになる(第 44 条) 。管理組合が設立され. A 住宅地は、1999 年に分譲が始まった全 350. ない場合、また組合が破綻した場合は、共有施設. 区画の中規模な一戸建住宅地であり、2012 年 8. を行政に寄付し、行政の管理に委ねることもでき. 月現在、273 世帯 1,200 人弱が住んでいる(写真 5、. る (同) 。これには、 その前提として、 囲い塀やゲー トの撤去など、住宅地のオープン化が条件となる ので、ほとんどの新興住宅地にとって想定しえな い選択肢であるようだ 5。 管理組合の設立にあたっては、半数以上の住民 の合意が必要である(第 45 条) 。設立後は、全住 民が会員となり(第 47 条)、管理組合には法人格 が付与される(第 46 条) 。管理組合の執行機関と して、住民代表による管理組合運営委員会がおか れることになる(同) 。住民は月ごとに管理組合 (第 49 条)。 が定めた会費を納めなければならない 不払いや滞納に対しては、延滞金の徴収のみなら ず、3 ヶ月以上で共有施設に対する権利の停止、 6 ヶ月以上では自分の所有地に関する権利の停止. 図 1 クローンサームワー区の位置. (区分図の番号は表 8 と対応している) . 出典:筆者作成.

(4) 84. マリー ケオマノータム 牧田 実. 写真 1 住宅地入り口のアーチ. 写真 5 住宅地の様子. 写真 2 住宅地入り口のゲートバー(カード式で自動化されている). 写真 6 住宅地の公園. 写真 3 住宅地入り口のゲート(警備員が退出する車をチェックして. 写真 7 住宅地の広場(子どもが運動できるようにミニコートを設けて. いる). いる). 写真 4 住宅地の外観(四囲に塀をめぐらせている). 写真 8 掲示板(管理組合法人の月ごとの会計報告が掲示されている).

(5) バンコクの新興住宅地における地域共同管理の動向と課題. 85. ”ÂÔ×½»»»E56®ylØô•o †¼ †½ †¾ †¿ . µ. e. B. 56®y=2¸x¹ 56®yôv¸x¹ 56®yôQ´¸x¹ b]šČuĆčĉćôŒT †¿¾e ®yõÕ©¤Õ4Õ>ðüô§÷8ñðôb]šĄ"crNîŒTä ñàĂöñÿçÕèĂÿô#LĄWñÛþÛñ!ô“pĄäíõñÿñÚÖ †¿¿e ®yõÕ

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(14) 87. バンコクの新興住宅地における地域共同管理の動向と課題. 6、7) 。総面積は 20 ライ(32,000㎡)であり、共. に改善の兆しはないようである。一方、支出は、. 有部分が 35%を占めている。1 区画の平均面積は. 警備員や庭師の雇用、電気料金、会計士への委託. 50 タランワー(200㎡=約 60 坪)であり、世帯. 料、ゴミ処理費などが毎月決まったもので、これ. 主は 40 歳代後半の会社員が多く、 階層的には「中」. らだけで収入の 10 万バーツを超えてしまってい. とのことである。. る。このほか臨時的な支出として、住宅地入り口. 管理組合法人は、2009 年に設立された。その 2. のアーチや排水ポンプの修理費などがあり、じわ. 年ほど前に開発業者から設立の働きかけがあった. じわと基金部分を取り崩す状態になっている。と. が、住民にとっては「寝耳に水」で、管理は開発. りわけ 2011 年の水害では、基金部分から 20 万バー. 業者がずっとやってくれるものだと思っていた住. ツを取り崩しており、将来の財政破綻に対する危. 民が多かったとのことである。分譲時の説明が十. 機感を募らせている。なお、A 住宅地では、毎月. 分でないことがうかがえる。. の会計報告を野外に掲示し、住民に対する透明性. 管理組合の運営を担う運営委員会は、13 名で. の確保に努めている(写真 8)。. 構成されている。その役職は、会長、副会長(3. A 住宅地では、正月、こどもの日、母の日、父. 名、うち 1 名は女性) 、書記(女性) 、会計となっ. の日にあわせて地域のイベントを開催している。. ている。委員の任期は 2 年で、再選は 2 期までが. これらはいずれも管理組合ができてから始まった. 可となっている。委員経験者のうち、5 名が議決. 行事であり、バザーや食べ物の販売を行って、そ. 権をもたない顧問・アドバイザーの委嘱を受けて. の収入は管理組合に入れるようにしている。いさ. いる。委員は臨時総会の場で、推薦された候補に. さかでも管理組合の財政状況の改善に貢献できれ. 対する挙手による投票で信任し、役員は委員の互. ばという思いだそうである。このほか、管理組合. 選となっている。委員の報酬は、規約上は可能だ. の設立は、それまで住民組織もなく、互いにバラ. が、 実際には支給されておらず、 住民のボランティ. バラだった住民同士を結びつけるきっかけになっ. アとなっている。総会は通常総会が年 1 回以上の. ており、お互いが顔見知りになって、地域の問題. 開催となり、予算・決算の承認がおもな議題であ. をともに考えていくきっかけになったとのことで. る。必要に応じて、また新興住宅委員の選出時に. ある。. 臨時総会が開かれている。 財政状況をみると、収入としては基金にあたる. BZ\[82;.h)

(15) &ys{ 64 KO€ur hJ. 部分と管理費として毎月徴収している部分があ る。基金部分は、購入時に払い込んだ購入価格の. & hJ. 15%にあたる保証金のうち、 7%(法定の最低基準) が、組合設立時に開発業者から返還されており、 これがもとになっている。管理費は、全体で月額 約 10 万バーツの収入となっている(表 9)。各戸. < $F%82GUTurSqz~} 0:=9U. 82G. UTTQTTT. C EM3G !M3G N-'K. UTTQTTT XTQTTT lot P]vt|{ VTQTTT ,* ]L@ UWQTTT A1. CD' px 2D'. YQTTT XQTTT. C UTYQTTT ?(& nic & RYQTTT I€KJ `k". ‚[82;.hH'f>algjl# /‚)^hw|J n+7e5bdys{&e_m. の負担は 1 タランワー(4㎡)あたり 10 バーツと いう設定なので、 一区画あたり平均 500 バーツ(約. Ⅳ 考察. 1,500 円)という計算になる。この額は他の新興. バンコクの住宅開発は、都市計画とインフラ整. 住宅の管理組合法人と比べると格安で、この住宅. 備なきままに無秩序に展開され、新中間層のゲー. 地の住民であれば払えないはずのない金額だとの. テッド・コミュニティの林立という状況を招いて. ことである。ただ現実には、滞納者が約 1 割お. いる。閉ざされたコミュニティに対しては、イン. り、悩ましい問題になっている。住宅地入り口の. フラ整備やその維持を含む公共サービスを提供す. ゲートバーは最近自動化され、カード式になった. る必要も財政的余裕も行政にはなく、その地域管. が、管理費の滞納者にはカードを支給せず、警備. 理が住民自身の責任に委ねられるのは当然ともい. 員にバーを上げてもらわなければ入れなうように. えよう。管理組合法人による地域共同管理は、法. するなど、ペナルティも設けているが、滞納問題. 律を根拠とする制度であり、全戸加入を義務づ.

(16) 88. マリー ケオマノータム 牧田 実. け、管理費滞納者に対しては最終的には管理組合 法人による訴訟という強制力に訴えることもでき るなど、その限りではすぐれた仕組みであるとい る。しかし、法の存在や住民管理への移行につい ての分譲時の業者の説明は十分とはいえず、むし ろ将来的には重荷となるような池や噴水、プール にフィットネスと、目を惹く宣伝で売り逃げるよ うな開発業者もあるようだ。 新興住宅地の地域管理は、ひとつの町の運営を その経費を含めてすべて住民に担わせるものだ が、そもそもそれは可能なのであろうか。第一に 財政的な問題がある。月々のフローとしては約 1 割に上る滞納者への対応が課題だが、同じ地域に 住むもの同士、法的措置に訴えるのは実際には困 難であり、フリーライダー問題が深刻になってい る。ストックとしては、共有施設の比重が大きい だけに、将来を見越した修繕費の確保ないし積み 立てが必要だが、 実際にはほとんどできていない。 第二に技術的問題がある。共有施設維持の長期的 展望と更新プランの立案には高度な専門性が要求 される。行政から何らの支援もないままに、住民 たちにそれができるのであろうか。第三はこのこ とと関わって、組織運営とインフラの維持・更新 を担う人的資源の問題がある。住民のボランティ アスタッフ頼みで、行政などによる研修プログラ. るカナカマカーン・チュムチョン(地域委員会)に関す る事例研究を積み上げてきた。牧田・マリー(1997) 、 マリー・牧田(1998a、1998b、2005、2013a、2013b) 、マリー (2008a、2008b)を参照。 2 マリー(1998)がその例外として新興住宅チュムチョン をとりあげているが、これもチュムチョンの類型のひと つという文脈からであり、新中間層による地域共同管理 を正面からテーマとするものでは必ずしもなかった。 3 筆者らが実施したアンケート調査によれば、 「あなたの 地域にとって、囲い塀やゲートバーは必要ですか」とい う質問に対して、「絶対に必要」93.2%、「あったほうが よい」6.8%、 「なくてもよい」0.0%という結果になった。 調査対象は、バンコクの新興住宅地のうち、国土局ホー ムページで公開されている 2003 年から 2013 年 7 月の登 録法人全 527 法人(悉皆)であり、郵送による配付・回 収を行った。有効回収数 73 票、回収率 13.9%である。 調査期間は 2013 年 8 月 10 日から 9 月 15 日。 4 原語は Nitibukkon Mubaanchadsan(ニティブッコン・ムー バーンチャッサン)であり、直訳すれば「新興住宅法人」 である。ただし、法律上、共有財産の維持・管理に特化 した組織であり、日本の分譲マンションの管理組合と共 通の性格を有する組織であることから、ここでは組織の 特徴を明確に表現する「新興住宅管理組合法人」という 訳語をあえて採用したい。なお文脈によってはたんに「管 理組合法人」と表記する。 5 アンケート調査(概要については注 3 参照))によれば、 「将来は、道路や公園などの共有財産を行政に寄付し、 行政の管理の下におくという考えはありますか」とい う質問に対して、「はい」は 9.6%にとどまり、「いいえ」 が 64.4%を占めている。残りの 26.0%は「どちらともい えない」としている。 6 A 新興住宅管理組合法人への聴き取りは、2012 年 8 月 11 日に行った。対象者は、運営委員会副委員長 B 氏、 広報担当委員 C 氏、および顧問の D 氏である。. ム等もないなかで、将来にわたる人材供給が可能 なのであろうか。住民が管理を担いきれない場合 は、共有施設を行政に寄付することになるが、地 域をオープンにすることは、ほぼすべての住宅地 が望んでいない。こうした実態を見る限り、管理 組合法人による地域管理は、制度としての形式的 な洗練とは裏腹に、将来にわたる財政的・技術的・ 人的な担保を欠いているといわざるをえない。そ の限りでは、都市計画とインフラ整備なき開発の ツケを住民に押しつけるものであるともいえるだ ろう。バンコクでは、現在も新興住宅地の開発が 続いているが、その一方で、近い将来、管理組合 法人が破綻する新興住宅地が出ないとも限らない というのが現実といえよう。 1. 筆者らもまた「問題地区」という文脈において、これま でにバンコク都による地域社会開発政策と住民組織であ. 参考文献 牧田実・マリー ケオマノータム ,1997,「バンコ ク中心部の地域住民組織―カナカマカーン・ チュムチョン・ソーイ・ソーダの事例」『名 古屋大学社会学論集』第 18 号 ,pp.15-32 マリー ケオマノータム・牧田実 ,1998a,「バンコ ク郊外部の地域住民組織―カナカマカーン・ チュムチョン・ペッサヤームの事例」『宇都 宮大学国際学部研究論集』第 5 号 ,pp.1-15 マリー ケオマノータム・牧田実 ,1998b,「バンコ クにおける地域社会開発政策の展開と地域住 民組織」中田実・板倉達文・黒田由彦編著『地 域共同管理の現在』東信堂 ,pp.232-245 マリー ケオマノータム ,1998,「 バンコクにおける 地域住民組織と新中間層―新興住宅地のカ ナカマカーン・チュムチョン」『宇都宮大学.

(17) バンコクの新興住宅地における地域共同管理の動向と課題. 国際学部研究論集』第 6 号 ,pp.27-39 マリー ケオマノータム・牧田実 ,2005,「バンコ クのスラムにおける地域住民組織―カナカマ カーン・チュムチョン・ワット・ユアンクロ ンランパックの事例」『宇都宮大学国際学部 研究論集』第 20 号 ,pp.1-13 マリー ケオマノータム ,2008a,「バンコクのスラ ムにおける住民活動と地域リーダー―ヤーン ナワー区チュムチョン・チャオプラヤーの事 例」 『宇都宮大学国際学部研究論集』第 25 号 ,pp.45-56 マリー ケオマノータム ,2008b,「バンコクのスラ ムにおける住宅問題と住民参加プロジェクト ―『永住の家』プログラムをめぐって」『宇 都宮大学国際学部研究論集』第 26 号 ,pp.73-81 マリー ケオマノータム・牧田実 ,2013a,「歴史的 市街地の保全とカナカマカーン・チュムチョ ン―バンコク都プラナコーン区プレーンプー トーン地域を事例に」 『宇都宮大学国際学部 研究論集』第 35 号 ,pp.103-110 マリー ケオマノータム・牧田実 ,2013b,「地域文 化とカナカマカーン・チュムチョン―バンコ ク都ラートクラバン区リアッブ・クローンモー ン地域を事例に」『宇都宮大学国際学部研究 論集』第 35 号 ,pp.111-117. [付記]本研究は、平成 23-25 年度科学研究費(基 盤研究 C) 「タイ都市社会の変容と地域住民組織」 による成果の一部である。. 89.

(18) 90. マリー ケオマノータム 牧田 実. Issues and Trends in Community Based Management in New Residential Areas in Bangkok: The Land Development Act, B.E.2543(2000) and Developed-Estate Juristic Entity KAEWMANOTHAM Malee and MAKITA Minoru*. Abstract This paper clarifies the system and current situation for community based management in Bangkok, through a case study of a developed-estate juristic entity in a new residential area. In Bangkok a new middle class has expanded with recent economic growth, and new residential areas, mainly in the suburbs, are being developed. The trends in community based management by this new middle class are now becoming an important research topic. In this paper, we first survey trends in housing expansion and the expansion of the new middle class in Bangkok and outline the characteristics of the systems and laws related to developed-estate juristic entity in new residential areas. Then we carry out a case study of the A residential area located in the rapidly growing Bangkok suburb of Khlong Sam Wa District and clarify issues related to community based management. (2013 年 11 月 1 日受理). * Fukushima University, Professor.

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