年 11 月 期 首 都 圏 賃 貸 住 宅 指 標 東 京 都 全 域 23 区 市 部 神 奈 川 県 埼 玉 県 千 葉 県 空 室 率 TVI(ポイント) 募 集 期 間 (ヶ 月 )

首都圏版

関西圏・中京圏・

福岡県版

2016年1月

January 2016

１．2015年11月期　首都圏賃貸住宅指標

２．2015年11月期　関西圏・中京圏・福岡県賃貸住宅指標

３．東京23区の賃貸マンション市場とオフィス市場の比較

TA S （出所）データ提供：アットホーム株式会社、分析：株式会社タス

１．2015年11月期　首都圏賃貸住宅指標

■東京都 ・空室率TVIは東京都が前月比▲0.04、前年同月比▲0.57、東京23区が前月比▲0.04、前年同月比▲0.42、東京市部が前 　月比▲0.07、前年同月比▲1.48です。　マンション系（S造、RC造、SRC造）は東京都が前月比▲0.05、前年同月比▲0.50、 　東京23区が前月比▲0.06、前年同月比▲0.39、東京市部が前月比▲0.07、前年同月比▲1.42です。　アパート系（木造・軽 　量鉄骨造）は東京都が前月比＋0.41、前年同月比＋1.12、東京23区が前月比＋0.36、前年同月比＋1.03、東京市部が前 　月比＋0.48、前年同月比＋1.25です。　データに占めるアパート系の割合であるアパート率は、東京都全域：21.03%、東京 　23区：17.73%、東京市部：36.75%です。 ・募集期間は東京都が前月比±0.00、東京23区が前月比▲0.01、東京市部が前月比＋0.02です。 　・東京23区は更新確率が前月比＋0.48、中途解約確率が同▲0.18、東京市部は更新確率が前月比＋0.96、中途解約確 　率が同▲0.91です。 ■神奈川県 ・空室率TVIは前月比＋0.18、前年同月比＋0.30です。マンション系は、前月比＋0.06、前年同月比▲0.60です。アパート系 　は、前月比＋0.52、前年同月比＋4.04です。なお、アパート率は47.79%です。 　・募集期間は前月比＋0.02です。 　・更新確率は前月比＋0.33、中途解約確率は前月比▲0.30です。 ■埼玉県 ・空室率TVIは前月比＋0.02、前年同月比＋0.33です。マンション系は、前月比▲0.08、前年同月比▲0.25です。アパート系 　は、前月比▲0.07、前年同月比▲0.64です。なお、アパート率は45.58%です。 　・募集期間は前月比▲0.02です。 　・更新確率は前月比＋0.42、中途解約確率は前月比＋0.23です。 ■千葉県 ・空室率TVIは前月比＋0.06、前年同月比＋1.03です。マンション系は、前月比▲0.04、前年同月比＋0.23です。アパート系 　は、前月比＋0.26、前年同月比＋0.92です。なお、アパート率は41.76%です。

　・募集期間は前月比±0.00です。

　・更新確率は前月比▲1.37、中途解約確率は前月比＋0.52です。

　※インターネット上で短時間、簡単に市場賃料査定やマーケットレポートの取得ができます。 　　（１）1都3県の賃貸住宅周辺市場レポート（賃料査定サービス） 　　　　・場所を地図上で特定し、市場賃料および周辺（半径400m）市場レポートを自動生成 　　（２）広域市場レポート 　　　　・東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県のマクロレポート 　　　　・1都3県の都県レベルの空室率TVIレポート、賃料指数レポート、募集期間レポート、 　　　　　更新確率・中途解約確率レポート 　　（３）地域市場レポート 　　　　・東京23区　各区、横浜市、川崎市、さいたま市、千葉市のマクロレポート 　　　　・東京23区　各区、横浜市、川崎市、さいたま市、千葉市の賃貸住宅指標レポート 　　　詳細はTAS-MAP（http://www.tas-japan.com/）ホームページをご覧ください。 　※2016年1月7日に2015年9月末版に更新しました。 全域 23区 市部 空室率TVI（ポイント） 11.88 11.68 14.44 13.40 16.32 13.72 募集期間(ヶ月） 2.93 2.89 3.17 3.51 3.34 2.99 更新確率(%) 45.86 45.21 51.65 48.75 51.66 49.83 中途解約確率(%) 36.87 37.56 31.11 36.24 34.76 32.91 東京都 神奈川県 埼玉県 千葉県

TA S （出所）データ提供：アットホーム株式会社、分析：株式会社タス 9 10 11 12 13 14 15 16 17 ポイント 全域 23区 市部 神奈川県 埼玉県 千葉県

図－１　首都圏　空室率TVI（タス空室インデックス）

（過去2年推移） 全域 23区 市部 2013年12月 12.10 11.85 15.34 12.87 15.45 13.27 2014年1月 12.16 11.89 15.40 12.87 15.49 13.19 2014年2月 12.18 11.90 15.53 12.88 15.52 13.19 2014年3月 12.17 11.87 15.59 12.89 15.51 13.14 2014年4月 12.23 11.91 15.65 12.92 15.71 13.13 2014年5月 12.25 11.90 15.77 12.95 15.72 13.00 2014年6月 12.30 11.97 15.69 12.98 15.64 12.98 2014年7月 12.37 12.02 15.74 12.97 15.69 12.82 2014年8月 12.39 12.03 15.85 12.99 15.62 12.75 2014年9月 12.46 12.09 16.02 13.03 15.79 12.68 2014年10月 12.46 12.10 15.86 13.06 15.85 12.57 2014年11月 12.45 12.10 15.92 13.10 15.99 12.69 2014年12月 12.45 12.13 15.63 13.13 16.18 12.70 2015年1月 12.50 12.20 15.65 13.19 16.23 12.74 2015年2月 12.40 12.11 15.36 13.10 16.15 12.57 2015年3月 12.32 12.07 15.30 12.99 16.01 12.49 2015年4月 12.21 11.97 15.13 12.86 15.72 12.43 2015年5月 12.15 11.93 14.94 12.82 15.68 12.47 2015年6月 12.20 11.99 14.99 12.86 15.90 12.74 2015年7月 12.11 11.90 14.96 13.01 16.01 13.08 2015年8月 12.04 11.83 14.90 13.06 16.20 13.16 2015年9月 11.95 11.74 14.63 13.13 16.26 13.45 2015年10月 11.92 11.72 14.51 13.22 16.30 13.66 2015年11月 11.88 11.68 14.44 13.40 16.32 13.72 千葉県 年月 東京都 神奈川県 埼玉県

TA S

図－３　1都3県マンション系（S造、RC造、SRC造）空室率TVI

（出所）データ提供：アットホーム株式会社、分析：株式会社タス

図－２　1都3県アパート系（木造、軽量鉄骨）空室率TVI

25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 ポイント 東京都 東京23区 東京市部 神奈川県 埼玉県 千葉県 6 7 8 9 10 11 12 13 14 ポイント 東京都 東京23区 東京市部 神奈川県 埼玉県 千葉県

TA S

２．2015年11月期　関西圏・中京圏・福岡県賃貸住宅指標

（出所）データ提供：アットホーム株式会社、分析：株式会社タス ■大阪府 ・空室率TVIは前月比＋0.02、前年同月比＋0.55です。マンション系（S造、RC造、SRC造）は、前月比＋0.02、前年同月比＋0.59です。 　アパート系（木造・軽量鉄骨造）は、前月比＋0.18、前年同月比＋1.59です。なお、データに占めるアパート系の割合であるアパート率 　は16.83%です。 　・募集期間は前月比▲0.02です。 　・更新確率は前月比＋0.80、中途解約確率は前月比▲1.02です。 ■京都府 ・空室率TVIは前月比▲0.13、前年同月比▲0.32です。マンション系は、前月比▲0.14、前年同月比▲0.55です。アパート系は、前月比 　＋0.12、前年同月比＋2.02です。なお、アパート率は18.99%です。 　・募集期間は前月比▲0.09です。 　・更新確率は前月比▲0.51、中途解約確率は前月比＋0.37です。 ■兵庫県 ・空室率TVIは前月比＋0.04、前年同月比＋0.12です。マンション系は、前月比＋0.08、前年同月比＋0.52です。アパート系は、前月比 　▲0.27、前年同月比▲2.60です。なお、アパート率は32.68%です。 　・募集期間は前月比＋0.11です。 　・更新確率は前月比＋1.10、中途解約確率は前月比▲1.15です。 ■愛知県 ・空室率TVIは前月比▲0.10、前年同月比▲1.60です。マンション系は、前月比▲0.10、前年同月比▲1.65です。アパート系は、前月比 　▲0.37、前年同月比▲4.01です。なお、アパート率は25.53%です。 　・募集期間は前月比▲0.06です。 　・更新確率は前月比＋0.60、中途解約確率は前月比▲1.06です。 ■静岡県 ・空室率TVIは前月比▲0.07、前年同月比＋0.34です。マンション系は、前月比▲0.02、前年同月比＋0.33です。アパート系は、前月比 　▲0.15、前年同月比＋0.44です。なお、アパート率は37.36%です。 　・募集期間は前月比＋0.08です。 　・更新確率は前月比＋0.68、中途解約確率は前月比＋0.02です。 ■福岡県 ・空室率TVIは前月比▲0.14、前年同月比▲1.29です。マンション系は、前月比▲0.12、前年同月比▲1.18です。アパート系は、前月比 　▲0.24、前年同月比▲1.18です。なお、アパート率は31.08%です。 　・募集期間は前月比＋0.01です。 　・更新確率は前月比＋0.12、中途解約確率は前月比＋0.06です。 　※インターネット上で短時間、簡単にマーケットレポートを取得することができます。 　　（１）関西圏、中京圏、福岡県の賃貸住宅周辺市場レポート（賃料査定サービス、一部対象範囲外あり） 　　　　・場所を地図上で特定し、市場賃料および周辺市場レポートを自動生成 　　（２）広域市場レポート 　　　　・大阪府、兵庫県、兵庫県、静岡県、静岡県、福岡県のマクロレポート 　　　　・関西圏、中京圏の府県レベルの空室率TVIレポート、賃料指数レポート、募集期間レポート、更新確率・中途解約確率レポート 　　（３）地域市場レポート 　　　　・大阪市、堺市、京都市、神戸市、名古屋市、静岡市、浜松市、福岡市のマクロレポート 　　　　・大阪市、堺市、京都市、神戸市、名古屋市、静岡市、浜松市、福岡市の賃貸住宅指標レポート 　　　詳細はTAS-MAP（http://www.tas-japan.com/）ホームページをご覧ください。 　　※2016年1月7日に2015年9月末版に更新しました。 空室率TVI（ポイント） 8.16 13.67 11.43 13.79 23.09 10.73 募集期間(ヶ月） 5.30 5.81 5.57 5.68 7.18 5.29 更新確率(%) 43.16 41.96 33.89 37.24 39.26 39.26 中途解約確率(%) 46.08 45.41 52.06 51.33 47.83 46.86 福岡県 愛知県 静岡県 大阪府 京都府 兵庫県

TA S （出所）データ提供：アットホーム株式会社、分析：株式会社タス 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 ポイント 大阪府 京都府 兵庫県 愛知県 静岡県 福岡県

図－４　関西圏・中京圏　空室率TVI（タス空室インデックス）

（過去2年推移） 年月 大阪府 京都府 兵庫県 愛知県 静岡県 福岡県 2013年12月 7.86 13.49 11.65 15.39 23.31 12.10 2014年1月 7.79 13.47 11.58 15.45 23.29 12.13 2014年2月 7.72 13.47 11.52 15.50 23.29 12.14 2014年3月 7.65 13.44 11.44 15.54 23.22 12.16 2014年4月 7.57 13.30 11.38 15.56 23.11 12.10 2014年5月 7.57 13.22 11.31 15.55 23.01 12.07 2014年6月 7.56 13.21 11.28 15.54 22.92 12.03 2014年7月 7.55 13.30 11.30 15.51 22.86 12.00 2014年8月 7.56 13.44 11.30 15.47 22.81 11.99 2014年9月 7.56 13.61 11.30 15.42 22.76 11.99 2014年10月 7.57 13.79 11.28 15.41 22.75 12.00 2014年11月 7.61 13.99 11.31 15.39 22.75 12.02 2014年12月 7.67 14.05 11.36 15.32 22.82 12.06 2015年1月 7.73 14.11 11.40 15.22 22.89 12.08 2015年2月 7.72 14.03 11.34 15.02 22.86 11.92 2015年3月 7.76 13.98 11.34 14.87 22.86 11.79 2015年4月 7.80 14.00 11.33 14.70 22.94 11.66 2015年5月 7.84 14.04 11.34 14.56 23.05 11.54 2015年6月 7.88 14.03 11.32 14.41 23.15 11.42 2015年7月 7.93 13.99 11.31 14.29 23.26 11.27 2015年8月 7.98 13.93 11.28 14.11 23.24 11.14 2015年9月 8.06 13.86 11.32 14.02 23.23 11.01 2015年10月 8.14 13.80 11.39 13.89 23.16 10.87 2015年11月 8.16 13.67 11.43 13.79 23.09 10.73

TA S

図－６　関西圏、中京圏、福岡県　マンション系（S造、RC造、SRC造）空室率TVI

（出所）データ提供：アットホーム株式会社、分析：株式会社タス

図－５　関西圏、中京圏　アパート系（木造、軽量鉄骨）空室率TVI

18 23 28 33 38 43 ポイント 大阪府 京都府 兵庫県 愛知県 静岡県 福岡県 5 7 9 11 13 15 17 19 21 ポイント 大阪府 京都府 兵庫県 愛知県 静岡県 福岡県

TA S

３．東京23区の賃貸マンション市場とオフィス市場の比較

　今回はタスが分析している賃貸住宅指標と三幸エステート株式会社が公表しているオフィス指標を用いて、両者の 相違について分析を行います。 　図－７は東京23区のマンション系空室率TVI(新築除く※1_{)とオフィス空室率の推移を示しています。　空室率は需要} (世帯数)と供給（新規供給量－滅失数)のギャップにより変動します。　現在のところ、東京23区の世帯数は増加傾向 にあります。　一方で、新規供給量は景気動向によって増減しますので、空室率TVIの変動は、主に新規供給量の増 減に影響を受けて変動すると考えられます。　一方オフィスの供給量は9年程度のサイクルで変動しています。　ま た、オフィス需要は景気動向により大きく変動します。　オフィス空室率の変動は、この2つの波の影響を受けていま す。 　マンション系賃料指数(新築除く)とオフィス賃料指数の推移を図－８に示します。　なお、2006年1Qを100として指数 化しています。　賃貸マンションの賃料の変動はオフィスと比較して小さく、東京23区全体では±3%以内に収まってい ます。　空室率TVIの変動率は±10%程度ですので、賃貸マンションの収益評価を行う場合は、賃料の変動よりもむし ろ空室率の変動に注視する必要があることがわかります。　図－９は賃貸マンション(新築除く)の賃料指数を主軸 に、オフィス賃料指数を第2軸にして両者の推移を比較したものです。　賃貸マンションの賃料指数とオフィスの賃料 指数は、変動幅は異なりますが、それ以外はほとんど同じ動きをしています。　ただし、2014年以降の賃貸マンション の賃料の上昇幅がオフィスと比較して大きくなっています。　 　図－１０にオフィス空室率と賃料指数の推移を示します。比較しやすいように2006年1Qを100として指数化していま す。　両者の相関係数は▲0.87であり、オフィスの空室率と賃料指数には強い負の相関関係が存在しています。　昨 年のアジア不動産学会の論文※2_{で言及したように、新築の影響を排除すると賃貸マンションの空室率TVIと賃料指数} にも明確な負の相関関係（相関係数は▲0.80）が観察できます（図－１１）。　　 ※1　新築は築12か月未満としています。 ※2　「新築バイアスを除した東京23区賃貸住宅市場の自然空室率の算出：空室率TVIを用いた分析（英文タイトル：Analysis on Natural 　　　 Vacancy Rate for Rental Apartment in Tokyo’s 23 Wards Excluding the Bias from Newly Constructed Units using TAS Vacancy Index）」 　　　参照。http://www.tas-japan.com/pdf/news/residential/AsRES2015_fujii.html 　　　　　　（株式会社タス　主任研究員　藤井　和之）

図ー７　東京都23区　マンション系空室率TVI(新築除く)とオフィス空室率の推移

※空室率TVIはデータ提供：アットホーム株式会社、分析：株式会社タス、オフィス空室率は三幸エステート株式会社オフィスマーケット調査月報からタスが作成 0.00％ 2.00％ 4.00％ 6.00％ 8.00％ 10.00％ 12.00％ 14.00％ 空室率 マンション系空室率TVI（新築除く） オフィス空室率（大規模） オフィス空室率（大型） オフィス空室率（中型） オフィス空室率（小型）

TA S

図ー８　マンション系賃料指数(新築除く)とオフィス賃料指数

（2006年1Q＝100）

図ー９　マンション系賃料指数(新築除く【主軸】）とオフィス賃料指数（【第2軸】）

（2006年1Q＝100） ※賃貸住宅賃料指数はデータ提供：アットホーム株式会社、分析：株式会社タス、オフィス賃料指数は三幸エステート株式会社オフィスレントインデックスからタス が作成 ※賃貸住宅賃料指数はデータ提供：アットホーム株式会社、分析：株式会社タス、オフィス賃料指数は三幸エステート株式会社オフィスレントインデックスからタス が作成 60 70 80 90 100 110 120 130 140 150 マンション系賃料指数(23区新築除く) オフィス賃料指数（３区全体） オフィス賃料指数（３区大規模） オフィス賃料指数（３区大型） オフィス賃料指数（３区中型以下） 0 20 40 60 80 100 120 140 160 92 94 96 98 100 102 104 106 オフィス 賃貸住宅 マンション系賃料指数(23区新築除く) オフィス賃料指数（３区全体） オフィス賃料指数（３区大規模） オフィス賃料指数（３区大型） オフィス賃料指数（３区中型以下）

TA S データ提供：アットホーム株式会社、分析：株式会社タス

図ー１１　東京２３区マンション系(新築除く)空室率TVIと賃料指数

（2006年1月＝100）

図ー１０　東京都心3区オフィス空室率と賃料指数

（2006年Q1＝100） ※三幸エステート株式会社オフィスマーケット調査月報およびオフィスレントインデックスからタスが作成 0 50 100 150 200 250 300 オフィス賃料指数（３区全体） オフィス空室率（3区全体） 80 85 90 95 100 105 110 115 120 マンション系空室率TVI(23区新築除く) マンション系賃料指数(23区新築除く)

TA S

用語説明

空室率TVI（TAS Vacancy Index：タス空室インデックス）

タスが開発した賃貸住宅の空室の指標です。

空室率TVIは、アットホーム全国不動産情報ネットワークに公開された情報若しくは成約状況を空室のサンプリ

ング、募集建物の総戸数をストックのサンプリングとして下式で算出を行います。

なお、募集建物の総戸数は、①募集建物を階層別に分類、②国勢調査、住宅土地統計調査を用いて階層別

の都道府県毎の平均戸数を算出し、両者を乗じることにより算出しています。

　 TVI ＝ 空室のサンプリング　÷　ストックのサンプリング

　　　　　 ＝∑募集戸数　÷　∑募集建物の総戸数

募集期間（Downtime）

成約した物件の平均募集期間を示します。アットホーム全国不動産情報ネットワークに公開された情報若しく

は成約状況を用いて、下記の計算式で求められます。

　　　募集期間　＝　Average（成約日 － 募集開始日）

更新確率・中途解約確率

更新確率は契約期間が2年として入居したテナントが契約更新を行う確率、中途解約確率は契約期間が2年

として契約満了前にテナントが退去する確率を示します。アットホーム全国不動産情報ネットワークに公開され

た情報若しくは成約状況を用いて算出しています。

成約した部屋が再び市場に現れる（募集が開始される）までの月数をカウントし、7～48ヶ月目を総数とし、

7～22ヶ月目までに市場に現れた件数を中途解約した件数、27～48ヶ月目に現れた件数を契約更新をした

件数としてそれぞれの確率を計算しています。

　注1：データ上7ヶ月未満で募集されているデータも存在していますが、入力ミスの可能性も否定できないため、算出から省いています。 　注2：49ヶ月以上で募集されているデータは全体の10%未満であること、また注1で省いた部分に含まれる可能性のある正規データ（6ヶ月以内に中途解約した 　　　　データ）とのバランスを考慮して、算出から省いています。 ※各指標の詳細は、http://www.tas-japan.com/pdf/market/marketreport_yogo.pdf　もご参照ください。 ※株式会社タスではこれらの指標を使用した、賃貸住宅市場賃料査定サービス、賃貸住宅市場レポートサービスを提 　供しています。 　詳細はTAS-MAPホームページ（http://www.tas-japan.com/menu/menu_market.html）をご覧ください。 お問合せ　 会社名：株式会社タス 　所在地：東京都中央区八丁堀2－25－9 　トヨタ八丁堀ビル7F 　03-6222-1023（代表）　　03-6222-1024（FAX) 　http://www.tas-japan.com/