AMBITION
3300 東証マザーズ
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2016 年 10 月 6 日 （木）
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企業調査レポート
執筆 客員アナリスト
角田 秀夫
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Company Research and Analysis Report FISCO Ltd. http://www.fisco.co.jp
伪
主力のサブリース事業が急成長、 民泊や開発事業に
進出
AMBITION<3300> は、 都心で若年層向けマンションのサブリース事業を中心に展開する新 興不動産会社である。 サブリース （転貸） 事業※ 1「かりあげ王」、賃貸仲介事業 「ルームピア」 「バロー」、 売買事業※ 2 「かいとり王」 を通じて、 顧客の様々なライフステージに適応する事 業を展開している。 主力のプロパティマネジメント事業は、 特に東京 23 区の DINKS ・ 単身者向けマンション ・ デザイナーズマンションなどを借り上げてサブリース （転貸） する点に特徴がある。 サブリー ス戸数は 2016 年 6 月末時点で 6,985 戸 （前期比 37.8% 増） と大幅に伸びた。 全社売上高 の 75%、 同営業利益の 78% を稼ぐ大黒柱である。 賃貸仲介事業は、 首都圏 17 店舗におい て自社物件を始めとする賃貸物件の仲介を行っており、 サブリース （転貸） 事業を援護する 存在だ。 また、 首都圏の中古マンション流通の活況を背景に、 購入 ・ リノベーション ・ 売買 を行うインベスト事業も全社収益に貢献する。 業績は急拡大している。 2016 年 6 月期通期は売上高 9,841 百万円 （前期比 41.5% 増）、 経常利益 195 百万円 （同 11.5% 増） となった。 サブリース管理戸数が大幅に増加したことや、 インベスト事業の売上拡大が増収に寄与した。 利益の伸びは抑えられたのは、 成長基盤を 強化し管理体制を構築することを目的として販管費を大幅に増やしたことが影響した。 2017 年 6 月期もプロパティマネジメント事業及びインベスト事業を中心に増収の勢いを維持し、 売 上高 13,305 百万円 （前期比 35.2% 増） 経常利益 202 百万円 （同 3.2% 増） の予想である。 2016 年 6 月期はアライアンス （提携） を積極的に行っている。 カード決済や賃貸保証業 務での資本業務提携は顧客満足度の向上を目的とする。 民泊募集の代行サイトとの提携、 不動産物件の売却を見据えて投資家を多数抱える団体との提携も行い、 集客力を強化した。 業務効率化においては、 AI 技術を持つベンチャーとの取り組みを開始した。 いずれの提携も 最終的には、 利益の最大化に資するものである。 新しい強みを獲得しニュータイプの不動産 会社に進化しようとする強い意気込みが感じられる。 成長戦略としては一気通貫の不動産サービスの提供を掲げる。 開発 ・ 企画 ・ 仕入れ ・ 賃 貸管理 ・ 売買仲介 ・ 賃貸仲介 ・ 販売 ・ 民泊までをグループでカバーし顧客の多様なニーズ に応える目標である。 2016 年 4 月には同社の大田区のマンションが民泊事業認定を受け（東 京第１号）、 今後の法整備の動向次第では本格参入を行う。 2016 年 8 月にはデベロップ （開 ※ 1 サブリース （転貸） 事業は、 同社では 「プロパティマネジメ ント事業」 の一部である。 ※ 2 売買事業は、 同社では 「イン ベスト事業」 の一部である。AMBITION
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会社概要
主力のプロパティマネジメント事業でサブリース管理戸数が大幅増
(1) 沿革 同社は、 2007 年に現在も指揮を執る代表取締役社長 清水剛 （しみずたけし） 氏により設 立された新興の不動産会社である。 東京 23 区を中心に、 借り上げたマンションを転貸する サブリース （転貸） 事業と賃貸仲介を行う店舗展開で急成長を遂げた。 2012 年には住居用 不動産を売買するインベスト事業にも進出した。 2014 年 9 月には早くも東証マザーズ市場に 株式上場を果たした。 上場後には、 主力のサブリース事業を強化するとともに、 M&A で店舗 網の拡大し、 民泊の事業機会開拓にも積極的に取り組んでいる。 会社沿革 年 主な沿革 2007 年 設立 （本社渋谷区）。 プロパティマネジメント事業及び賃貸仲介事業を開始 2010 年 ( 株 ) ジョイント・プロパティより賃貸仲介店舗 5 店舗を取得（現 ( 株 ) アンビション・ルームピア） 2011 年 ( 株 ) ルームギャランティを設立し、 家賃保証業を開始 2012 年 インベスト事業を開始 2014 年 東証マザーズ市場に株式を上場 2015 年 神奈川県で賃貸仲介 5 店舗を展開する ( 株 )VALOR の株式を取得し 100% 子会社化 2016 年 同社の大田区の民泊物件が東京で初めて 「特区民泊」 事業認定 出所 ： 会社資料よりフィスコ作成AMBITION
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(2) 事業概要 売上構成としては、 プロパティマネジメント事業 （75.3%）、 賃貸仲介事業 （7.8%）、 インベス ト事業 （16.9%） となっている。 営業利益の構成としては、プロパティマネジメント事業 （78.9%）、 賃貸仲介事業 （-0.9%）、 インベスト事業 （22.0%） となっている。 主力のプロパティマネジメン ト事業では、 都内を中心に 15,000 物件を管理する。 管理の中でも特にサブリース方式が同 社のビジネスモデルの中核であり 6,895 戸 （2016 年 6 月末、 前期比 37.7% 増） の物件を転 貸する。 典型的なストックビジネスであり、 リーマンショックや東日本大震災にもほとんど影響 を受けずに売上を積み上げてきた。 賃貸仲介事業はプロパティマネジメント事業で借り上げた 物件を入居者に紹介する機能も果たしており、 単体では収益が出ていないものの全社への 貢献は大きい。 インベスト事業は、 物件を購入しリノベーションした後に売却する再生業務と ともに、 売り手と買い手の間に入る仲介業務の両方があり、 利益で会社に貢献する。 事業の内容と構成 （連結、 2016 年 6 月期通期） 事業セグメント 主な業務内容 売上構成 営業利益構成 プロパティマネジメント事業 住居用不動産の賃貸借 （サブリース）、 賃貸管理 75.3% 78.9% 賃貸仲介事業 賃貸仲介用店舗 （首都圏 19 拠点） に おける賃貸物件の仲介 7.8% -0.9% インベスト事業 住居用不動産物件の売買、 一般顧客の 不動産物件の売買仲介 16.9% 22.0% 出所 ： 会社資料よりフィスコ作成 ※利益調整前 重要な経営指標の推移 出所 ： 決算補足説明資料より掲載 (3) ビジネスモデル ■会社概要AMBITION
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賃貸仲介事業は、過去に M&A で取得した 「ルームピア」 や 「バロー」 の店舗も含めて都内・ 神奈川県に 17 店舗を展開する。 サブリース （転貸） 物件の賃貸に寄与するだけではなく、 顧客のニーズを把握するチャネルとしても役割を果たしている。 当社グループ提供サービス ・ 直営店舗の概要 出所 ： 決算補足説明資料より掲載 (4) アライアンス 同社は 2016 年 6 月期に様々なアライアンスを行った。 主な目的は、「顧客満足度の向上」、 「集客力向上」、 「業務効率化」 の３つであり、 いずれも利益の最大化につなげる目的がある。 「顧客満足度の向上」 においては、カード決済や賃貸保証業務などで資本業務提携を行った。 「集客力向上」 においては、 民泊の募集を代行するサイトとの提携、 不動産物件の売却を見 据えて投資家を多数抱える団体との提携を行った。 業務効率化においては、 AI チャットの技 術を持つベンチャーとの取り組みを開始した。 これらのアライアンスがすべて成功するわけで はないかもしれないが、 新しい強みを獲得しニュータイプの不動産会社に進化しようとする強 い意気込みが感じられる。 提携先とのアライアンス ■会社概要AMBITION
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業績動向
2016 年 6 月期は大幅増収、 成長基盤強化のため販管費増加
(1) 2016 年 6 月期通期の業績動向 2016 年 6 月期通期は売上高 9,841 百万円 （前年同期比 41.5% 増）、 営業利益 199 百万 円 （同 7.7% 増）、 経常利益 195 百万円 （同 11.5% 増）、 親会社株主に帰属する当期純利益 109 百万円 （同 -1.0 増） となった。 増収に関しては、 主力のプロパティマネジメント事業にお ける管理戸数が大幅に増加したことが要因である。 また、 中古不動産流通の活況を背景に、 インベスト事業の売上げも拡大した。利益面では、販管費を大幅に増やしたことが影響した（前 期比 46.0% 増）。 これは、 今後の成長基盤を強化し、 管理体制を構築することを目的として、 人材採用やシステム再構築 （AI を使った接客システムなどを含む） を前倒しで行ったものだ。 2016 年 6 月期通期実績 （単位 ： 百万円） 15/6 期 16/6 期 実績 構成比 実績 構成比 前期比 売上高 6,953 100.0% 9,841 100.0% 41.5% 売上総利益 1,360 19.6% 1,916 19.5% 40.9% 販管費 1,175 16.9% 1,717 17.5% 46.1% 営業利益 185 2.6% 199 2.0% 7.7% 経常利益 175 2.6% 195 2.0% 11.5% 当期純利益 110 1.6% 109 1.1% -1.0% 出所 : 決算短信よりフィスコ作成 (2) 2017 年 6 月期通期の業績予想 2017 年 6 月期予想は、売上高 13,305 百万円 （前期比 35.1% 増）、営業利益 230 百万円 （同 15.4% 増）、 経常利益 202 百万円 （同 3.2% 増）、 親会社株主に帰属する当期純利益 121 百 万円 （同 10.5% 増） の見込みである。 売上高の増加は、 プロパティマネジメント事業とインベ スト事業の成長分が大きな割合を占める。 プロパティマネジメント事業においてはサブリース （転貸） の契約件数が足元好調に推移しており、 インベスト事業においては、 販売用不動産 （2016 年 6 月期末残高 928 百万円） の仕込みが順調であり期待が持てる。 利益成長には若 干物足りないものはあるが、 前期同様に成長基盤の強化のための投資を急ぐ構えだ。 2017 年 6 月期連結業績予想 （単位 ： 百万円） 16/6 期 17/6 期 実績 構成比 見込み 構成比 前期比 売上高 9,841 100% 13,305 100% 35.2% 営業利益 199 2.0% 230 1.7% 15.4% 経常利益 195 2.0% 202 1.5% 3.2% 親会社株主に帰属するAMBITION
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経営指標 （2016 年 6 月期） では、 流動比率 （183.0%） ・ 自己資本比率 （22.7%） となって おり、レバレッジを効かせ、成長を志向する中で安全性にも配慮している。 ROE は 15.4% （2016 年 6 月期） と一定水準を維持しており、 経営効率の高さがうかがえる。 連結貸借対照表、 経営指標 （単位 ： 百万円） 15/6 期 16/6 期 増減額 流動資産 1,619 2,583 963 （現預金） 1,031 1,507 475 （販売用不動産） 439 928 489 固定資産 732 697 -34 総資産 2,351 3,286 934 流動負債 1,193 1,411 218 固定負債 484 1,126 642 負債合計 1,677 2,538 860 純資産合計 674 747 73 負債純資産合計 2,351 3,286 934 ＜安全性＞ 流動比率 135.7% 183.0% 47.3P 自己資本比率 28.7% 22.7% -6.0P ＜収益性＞ ROA 9.6% 6.9% -2.7P ROE 22.6% 15.4% -7.2P 売上高営業利益率 2.7% 2.0% -0.7P 出所 : 決算短信よりフィスコ作成伪
成長戦略
民泊や開発事業に進出し、 一気通貫の不動産サービスを提供
(1) AI を活用し、 労働集約ビジネスからの脱皮を企てる 不動産業は言うまでもなく第三次産業であり人的サービス業である。 特に同社が手掛ける 賃貸管理や賃貸仲介は労働集約型ビジネスの色合いが濃い。 売上げに占める人件費の比 率が高く、 売上げを増やすには人件費も増やす必要があるのが一般論である。 その中で同 社では AI 技術などを活用して、 労働集約型ビジネスからの脱却を企てている。 具体的な活 用例としては、 深夜や休日に、 AI がチャットでお客様対応を行う。 （以下、 チャットでの会話 事例） お客様 ： 「こちらの物件はお部屋を見ることが可能ですか？」 AI ： 「はい、 こちらの物件はお部屋を見ることが可能です。」 といったイメージで、 24 時間 365 日休むことなく、 膨大な検索機能と学習機能を備えた AI がお客様に対応する。 業務効率化だけでなく、 将来的には顧客満足度の向上につながる可 能性すらある。 既に不動産業界の AI 技術ベンチャーであるイタンジ ( 株 ) と共同で準備を進 めており、 本格始動が待たれる。 さらに、 同社は 2016 年 9 月 9 日付で、 AI を活用し、 投資不動産取引のマッチングサービ スを提供するリーウェイズ ( 株 ) への出資を公表している。 リーウェイズが持つ投資不動産取 引プラットフォーム 「Gate.」 を利用することで、 最先端 AI を活用した分析 ・ 数値化により不 動産価値を算出する。 「Gate.」 の活用により、 同社の顧客に対し最適な物件の提案 ・ 販売 を強化できると判断したもようだ。 Real Estate Tech （不動産テック） を活用したサービスを提 供することで、 同社の顧客である投資家の運営効率をサポートするとともに、 より効率的な投AMBITION
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労働集約型ビジネスからの脱皮 出所 ： 決算補足説明資料より掲載 (2) 民泊事業への参入 2016 年 4 月に東京都大田区にある同社管理のマンション 「セジョリ池上 （13 戸）」 は、 東 京で第 1 号となる民泊事業認定を獲得した。英語、中国語、韓国語など多言語対応されており、 最新設備のワンルームマンションを一部屋 25,000 円 / 泊からの価格で提供する。 現状は規 制緩和の途上にあり、 6 泊 7 日以上の宿泊に限定されているため、 法的な環境が整った段 階で本格的に拡充する予定だ。 “民泊” 事業の推進 出所 ： 決算補足説明資料より掲載 ■成長戦略AMBITION
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住まいを取り巻くサービスの拡充 出所 ： 決算補足説明資料より掲載伪
株主還元策
2016 年 4 月に株式分割 （1 対 2）、 安定配当を継続
同社は、 成長のための投資と株主への適切な利益還元をバランス良く行う方針である。 2016 年 6 月期の 1 株当たり配当金は年間 10 円 （期末）、 配当性向 27.6% だった。 2016 年 4 月に普通株式 1 株につき 2 株の割合で株式分割を行い、 投資家の利便性の向上と株式の 流動性の向上を図った。 2017 年 6 月期は、 年間 10 円、 配当性向 24.9% を見込む。 安定的 な利益の成長を前提に、 配当性向は将来的に 30% を目指す。 㻠㻚㻞㻡 㻥㻚㻡 㻝㻜 㻝㻜 㻝㻜 㻢㻝㻚㻟㻑 㻞㻣㻚㻣㻑 㻞㻣㻚㻟㻑 㻞㻣㻚㻢㻑 㻞㻠㻚㻥㻑 㻜㻚㻜㻑 㻝㻜㻚㻜㻑 㻞㻜㻚㻜㻑 㻟㻜㻚㻜㻑 㻠㻜㻚㻜㻑 㻡㻜㻚㻜㻑 㻢㻜㻚㻜㻑 㻣㻜㻚㻜㻑 㻜 㻞 㻠 㻢 㻤 㻝㻜 㻝㻞 㻝㻠 㻝㻟㻛㻢期 㻝㻠㻛㻢期 㻝㻡㻛㻢期 㻝㻢㻛㻢期 㻝㻣㻛㻢期（予） （円） 㻝株当たり配当金と配当性向 㻝株当たり配当金（左軸） 配当性向（右軸） 出所 : 決算短信よりフィスコ作成 ■成長戦略ディスクレーマー （免責条項） 株式会社フィスコ ( 以下「フィスコ」という ) は株価情報および指数情報の利用について東京証券取引所・ 大阪取引所・日本経済新聞社の承諾のもと提供しています。 “ＪＡＳＤＡＱ ＩＮＤＥＸ” の指数値及び商標は、 株式会社東京証券取引所の知的財産であり一切の権利は同社に帰属します。 本レポートはフィスコが信頼できると判断した情報をもとにフィスコが作成 ・ 表示したものですが、 その 内容及び情報の正確性、 完全性、 適時性や、 本レポートに記載された企業の発行する有価証券の価値 を保証または承認するものではありません。 本レポートは目的のいかんを問わず、 投資者の判断と責任 において使用されるようお願い致します。 本レポートを使用した結果について、 フィスコはいかなる責任を 負うものではありません。 また、 本レポートは、 あくまで情報提供を目的としたものであり、 投資その他 の行動を勧誘するものではありません。 本レポートは、 対象となる企業の依頼に基づき、 企業との電話取材等を通じて当該企業より情報提供 を受けていますが、 本レポートに含まれる仮説や結論その他全ての内容はフィスコの分析によるもので す。 本レポートに記載された内容は、 資料作成時点におけるものであり、 予告なく変更する場合があり ます。 本文およびデータ等の著作権を含む知的所有権はフィスコに帰属し、 事前にフィスコへの書面による承 諾を得ることなく本資料およびその複製物に修正 ･ 加工することは堅く禁じられています。 また、 本資料 およびその複製物を送信、 複製および配布 ・ 譲渡することは堅く禁じられています。 投資対象および銘柄の選択、 売買価格などの投資にかかる最終決定は、 お客様ご自身の判断でなさ るようにお願いします。 以上の点をご了承の上、 ご利用ください。 株式会社フィスコ
