日本ロジスティクスファンド投資法人
2018年1月期（第25期）
決算説明会資料
2018年3月14日
三井物産ロジスティクス・パートナーズ株式会社 http://8967.jp/目次
1
Executive Summary
3
2
Chapter 1 「今後の成長戦略」
4
3
Chapter 2 「2018年1月期運用実績」
15
4
Chapter 3 「決算概要／次期予想」
19
5
Chapter 4 「マーケット概観」
24
6
投資家の皆様へ
30
Section
継続的な物件取得（年間200億円～300億円を目標）を通じたDPU成長を継続
『独自の取組み』と『市場での取組み』の2つのアプローチをバランス良く行うことで、
今後の取得物件の平均NOI利回り4.5%を目指す
投資口価格適正化に向け『総力戦』
今後の成長戦略
2018年1月期実績 DPU
4,376円
2018年7月期予想 DPU
4,450円
2019年1月期予想 DPU
4,500円
1口当たり分配金
柏物流センターⅡ（建物） ：長期的目線を持った取組みを通じ将来的な
アップサイド・ポテンシャルを有する案件
仙台港北物流センター
：相対取引を通じて高い利回りで取得
白井物流センター
：OBRのノウハウを活用したJLF独自の取組み
リーシング力を発揮した稼働率の改善による内部成長
2018年1月期運用実績
Executive Summary
Chapter 1
中期経営計画stable + Growth 2.0の達成
stable + Growth 2.0を達成
分配金の安定性と成長性を追求する方針は今後も不変
3,000 3,500 4,000 4,500 5,000 13/07期 (第16期) 14/01期 (第17期) 14/07期 (第18期) 15/01期 (第19期) 15/07期 (第20期) 16/01期 (第21期) 16/07期 (第22期) 17/01期 (第23期) 17/07期 (第24期) 18/01期 (第25期) 18/07期 (第26期) 19/01期 (第27期) 1口当たり分配金 4,500円 （予想） 4,450円 （予想） 4,376円 （実績） Floor: 3,600円 Floor: 約3,800円stable + Growth 2.0
stable + Growth
（円） （注） 2014年1月期（第17期）までの1口当たり分配金の数値は分割考慮後の数値を記載しています。2,000 2,500 3,000 3,500 4,000 4,500 5,000 0 500 1,000 1,500 2,000 2,500 3,000 3,500 4,000 06/01期 （第1期） 08/07期 （第6期） 11/01期 （第11期） 13/07期 （第16期） 16/01期 （第21期） 18/03時点 取得価格合計（左軸） DPU（右軸）
継続的な物件取得を通じたDPU成長
物件取得を通じてDPUの安定成長を達成
過去12年間の運用実績の中で継続的な
JLFの取得価格合計とDPUの推移（注1）（注2） （円） （億円） （注1） 2014年2月1日付で投資口1口当たり5口の割合による投資口の分割を実施しており、投資口の分割を反映するため、2014年1月期までは分配金を5で除した金額を使用しています。 （注2） 2006年1月期のDPUは、1期（6か月）換算した数値です。 （注3） 首都圏における延床面積5,000m2以上の賃貸用物流施設に付き集計。LMTとは、Large Multi-Tenant物件を指し、延床面積10,000坪以上のマルチテナント型物流施設のことをいいます。以下同じです。 年間取得額目標 約200億円～ 300億円先進性、規模、築年数に捉われず、
物流施設としての価値を見極める
取得対象物件の目利き ～ ～地域・物件タイプ・規模・築年数等を多様化
幅広いテナントニーズに対応できるポートフォリオを構築
地域別（賃貸可能面積ベース） 物件タイプ別（件数ベース） 規模別（件数ベース） 築年数別（件数ベース） 首都圏湾岸 36.5% 首都圏内陸 33.4% 大阪・ 名古屋・ 福岡 24.8% その他 5.3% LMT以外 80.4% LMT（注3） 19.6% 15,000m2 未満 32.6% 15,000m2以上 30,000m2未満 28.3% 30,000m2 以上 39.1% 10年未満 32.6% 10年以上 20年未満 39.1% 20年以上 28.3%DPUの安定と成長の為に
継続的に年間200～300億円の物件取得
2,708憶円 （2018年3月13日時点）JLFの取得戦略
「独自の取組み」と「売買マーケットでの取組み」
による継続的な外部成長
2つのアプローチをバランス良く行うことで、
今後の取得物件の
平均NOI利回り4.5
%
を目指す
不動産売買マーケットでの取組み
適正な価格＝ ベースレート＋ 物件固有のリスクプレミアム 物件固有のリスクプレミアム＝ キャッシュフローの安定性 ベースレートは金融環境や物流施設の需給動向とともに変動 キャッシュフローの安定性に関する目利き力を活かし、外部成長を実現 M-32 横浜町田物流センター 2017年9月取得 M-19 草加物流センター 2017年2月追加取得独自の取組み
相対取引の推進 取得機会の創出 スポンサーネットワークと資産運用会社の知見を活かし、 不動産売買マーケットでの取り組みによる取得に比べて高い利回りを実現 M-23 柏物流センターⅡ O-5 仙台港北物流センター M-34 白井物流センター 2013年9月／2018年3月取得 リース会社との共同投資 想定NOI利回り（注）：7.3% 2018年3月取得 運用会社独自のネットワーク 想定NOI利回り（注）：7.3% 取得予定資産 OBRのノウハウ活用 想定NOI利回り（注）：5.1% （注） 想定NOI利回り＝想定NOI / 取得（予定）価格。想定NOIは資産運用会社が試算した取得年度の特殊要因を排除した年間収支の予想数値であり、2018年7月期及び2019年1月期の予想数値ではありません。 以下同じです。独自の取組み：OBRの実績とノウハウの活用
継続的なOBRの実施に加え、
OBRのノウハウを活用して取得機会を創出
（注1） NOI利回り = 実績NOI / 期末帳簿価格 / 運用日数 × 365日 （注2） 実施基準に基づきJLFが現時点でOBR候補と考える物件の件数を記載しています。これら全ての物件の再開発を決定したものではありません。 （注3） 現時点のOBR候補に付き、法定容積率の上限となる規模の建物を建設した場合の推計値であり、実際にOBRを実施する場合の面積と一致するものではありません。 OBRの実績 OBR #1 大東物流センター9.8%
（2011年7月期実績）実施物件
OBR後の NOI利回り（注） OBR #2 八千代物流センター6.7%
（2016年1月期実績） OBR #3 清須物流センター8.9%
実施物件
OBR後の 想定NOI利回り OBR #4 春日井物流センター6.6%
現時点のOBR候補は2～3物件
（注2）
潜在的な延べ床面積の増加余地は約20万m
2（ポートフォリオの約11%相当）
（注3） OBRのノウハウの活用 OBRのノウハウの活用実績（取得予定資産） OBRのノウハウ活用 #1 八千代物流センターⅢ想定NOI利回り：5.3%
OBRのノウハウ活用 #2 白井物流センターOBR （春日井スキーム）OBR OBRのノウハウ活用
対象物件 既保有物件 既保有土地+新規建物 パートナー保有物件新規ソーシング 開発 （ ）JLFの役割 JLF パートナー （ノウハウの提供） パートナー （ノウハウの提供） リーシング （ ）JLFの役割 JLF パートナー （サポートの提供） パートナー （サポートの提供） 高利回り の理由 低簿価活用と 開発利益負担なし 建設コストコントロールと パートナーとのリスクシェア 開発コストコントロールと パートナーとのリスクシェア 過去のOBRのノウハウを活用し、取得機会を創出 開発段階から関与し、リスクを抑えながらも市場よりも高い利回りを実現
想定NOI利回り：5.1%
JLFのポートフォリオマネジメントの考え方
「キャッシュフローの安定性」に懸念の兆候があるかを下記のチェックポイントから吟味・検討
既存物件のポートフォリオマネジメントに対する考え方バリューアップ工事により
キャッシュフローの安定性が
向上する
OBR実施基準を満たす
No
Yes
ポートフォリオマネジメントのフローチャートバリューアップ工事の実施
OBRの実施
物件売却／入替の実施
仕様に対するニーズの変化により、
リテナントの難易度が上昇した物件
リテナントの難易度
経年劣化により
保有コストの上昇が見込まれる物件
保有コストの上昇
競争環境の変化により、立地の
優位性に懸念の兆候がある物件
立地の優位性
×
×
門真物流センター 危険物倉庫増築 加須物流センター 自家発電機設置 OBR#2 八千代物流センター OBR#3 清須物流センター 船橋西浦物流センターⅡ 横須賀物流センターSTEP 1
STEP 2
売却が可能
No
STEP 3
Yes
Yes
チェックポイント1
チェックポイント2
チェックポイント3
0.0 5.0 10.0 15.0 20.0 25.0 30.0 35.0 40.0 45.0 0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 1,000 06/01期 （第1期） 07/01期 （第3期） 08/01期 （第5期） 09/01期 （第7期） 10/01期 （第9期） 11/01期 （第11期） 12/01期 （第13期） 13/01期 （第15期） 14/01期 （第17期） 15/01期 （第19期） 16/01期 （第21期） 17/01期 （第23期） 18/01期 （第25期） 含み益（左軸） 含み益率（右軸） （億円）
物件売却／入替戦略～含み益の活用～
JLFの強みである含み益を戦略的に活用
（%） 18/03時点 想定投資家への分配
バリューアップ工事に伴う
除却損等への手当
高コストの有利子負債の
リファイナンスに伴う
ブレークファンディングコスト等への手当
J-REITトップクラスの含み益率
（注） （注）含み益率は含み益を帳簿価格で割って算出しています。「JLF」の含み益率は2018年1月期末時点の含み益に2018年3月1日に取得した2物件の想定含み益を加算し、2018年1月期末時点の帳簿価格に同2物件の想定帳簿価格を加算した帳簿価格 で割って算出しています。また、「J-REIT加重平均」及び「物流REIT加重平均」は2018年3月1日時点で公表されている直近の決算資料に基づき含み益率を算出し、帳簿価格で加重平均した上で小数第二位以下を切り捨てて記載しています。JLF
35.6%
（含み益：896億円）J-REIT加重平均（JLF除く）
15.6%
物流REIT加重平均
（JLF除く）19.3%
0 0.2 0.4 0.6 0.8 1 1.2 18/07期 (第26期) 19/01期 (第27期) 19/07期 (第28期) 20/01期 (第29期) 20/07期 (第30期) 21/01期 (第31期) 20.0 25.0 30.0 35.0 40.0 45.0 3,000 3,500 4,000 4,500 5,000 13/01期 (第15期) 14/01期 (第17期) 15/01期 (第19期) 16/01期 (第21期) 17/01期 (第23期) 18/01期 (第25期) 19/01期 (第27期) DPU（左軸） LTV（鑑定ベース、右軸） 0.8 0.9 1.0 1.1 17/01 17/02 17/03 17/04 17/05 17/06 17/07 17/08 17/09 17/10 17/11 17/12 18/01
財務戦略
負債サイドと資本サイドの両面で
資本コストの低減を目指す
JCR
AA+（安定的）R&I
AA（ネガティブ） 資本サイドの財務戦略 負債サイドの財務戦略 LTVコントロール 格付け（2018年3月13日時点） 負債コストの低減 （円） （%） 当面の目途 鑑定LTVベース35%Moody’s
A1（ネガティブ） 今後3年間の リファイナンス対象 合計 205億円 平均負債コスト 0.82% 1.10% P/NAV1xを 大幅に下回る状況 （倍） P/NAV倍率の推移 投資口価格適正化のための取組み • LTVを低位安定させ、負債調達余力を維持 • 戦略的なリファイナンスで、収益力を強化 （%） 0.56% 0.19%（注） 0.99% 2017年以降の 借入実績 0.37% （注）変動金利による借り入れのため、直近実績値を記載。 • 投資口価格の適正化を目指し、総力戦で臨む 平均借入年限 7.2年“総力戦”
運用方針の透明性確保 成長戦略の投資家に対する訴求投資家との対話の強化
物件入替や含み益の活用、 柔軟な財務戦略、 スポンサーとの協同等、 聖域なく検討する運用戦略の多様化
継続的な自己投資口取得 の実施検討投資主還元の強化
34.9% 34.5% 34.5% 借入残高 65億円 40億円 30億円 70億円0 50 100 150 16/01期 （第21期） 16/07期 （第22期） 17/01期 （第23期） 17/07期 （第24期） 18/01期 （第25期）
キャッシュマネジメント・ポリシーと自己投資口取得の実施
キャッシュマネジメント・ポリシー （億円） 物件取得資金 約30億円 • 現預金（除く信託現預金）は平均70億円程度で推移 • 現預金の効率的活用を検討 現預金（除く信託現預金）の推移 現預金の効率的活用方法 過去5期平均：約72億円（物件取得資金を除く） • 投資口価格が著しく割安であり、かつキャッシュマネジメント上、負荷とならな い期においては、自己投資口取得を毎回検討 1. 取得する投資口総数（上限） 11,000口（上限） 2. 投資口の取得価額の総額（上限） 25億円（上限） 3. 取得期間 2018年3月14日～2018年6月29日 4,400 4,500 4,600 2018年7月期 2019年1月期 自己投資口 取得による効果 +50円 +1.1% 自己投資口 取得による効果 +60円 +1.3% （円） 4,450円 4,500円 4,500円 4,560円 当初予想 自己投資口取得 実施後 当初予想 自己投資口取得 実施後 （注1） 予想分配金は一定条件の下に算出した2018年3月13日時点のものであり、テナントの異動に伴う賃貸収入の変動や物件の売買、投資口 の追加発行等により変動する可能性があります。 （注2） 「自己投資口取得実施後」の予想分配金は、上記の投資口の買い取り口数の上限に達するまで自己投資口を取得し、取得したすべての自 己投資口を2018年7月期中に消却したと仮定した場合の試算値です。 「自己投資口取得実施後」の予想分配金は、実際の取得投資口の 口数によって変動する可能性があります。 1口当たり予想分配金への効果（注1）（注2） 継続的な自己投資口取得 自己投資口取得の実施（2018年3月13日決議） STEP 2 STEP 1 OBR実施の可能性 物件取得の可能性 バリューアップ工事の可能性 強固な財務基盤の維持 ポートフォリオのメンテナンス STEP 3 自己投資口取得の検討 自己投資口取得を実施する際の留意事項 保有資産の価値の維持に必要な資金を確保 LTV余力を維持 十分な手元流動性を確保 投資主還元 2018年7月期 2019年1月期三井物産のアセットマネジメント事業
メインスポンサーである三井物産グループの
コミットメント強化
（注1） 三井物産グループの不動産アセットマネジメント会社であり、総合型のJリートである投資法人みらいの運用を行っています。 （注2） 三井物産グループの不動産アセットマネジメント会社であり、私募リートである三井物産プライベート投資法人の運用を行うとともに多数の私募ファンド組成実績を有しています。 （注3） 2018年3月13日付で、三井住友信託銀行及びケネディクスの保有する三井物産ロジスティクス・パートナーズの株式の一部をMAHに譲渡しており、出資割合が変更されています。 複数の海外アセットマネジメント会社へ出資 CIM Group, LLC Cambridge Industrial Trust Management
TICON Management etc.
国内のアセット
マネジメント事業
海外のアセット
マネジメント事業
内部成長
外部成長
MAHに集約されたリーシングチームや 施設管理部門の建築士等、専門人員のノウハウと ネットワークを共有化 三井物産の顧客ネットワークをリーシングに 最大限活用 MAHグループに対して持ち込まれる案件数の 増加、グループ内の私募ファンド等との 協同投資案件等の期待 MAHグループのネットワークを活用した 物件ソーシングルートの拡大内部成長
外部成長
三井住友信託銀行 ケネディクス 20%➔10%（注3） 51%➔70%（注3） 100% 50%事業変革
スポンサーと協同し、新たなビジネスの機会を創出三井物産・
イデラパートナーズ
（注1）三井物産リアルティ・
マネジメント
（注2） 29%➔20%（注3）三井物産ロジスティクス・パートナーズ
三井物産
アセットマネジメント・
ホールディングス
（MAH）
CSRの取り組み
M-24 新子安 M-11 八千代 T-8 多治見 GRESBリアルエステイト評価 への5年連続参加（注2） DBJ Green Building認証の取得（3物件）（注1） CASBEE「新築Aランク」の取得（3物件）（注3） SMBCサステイナブル ビルディング評価融資による評価の取得（注4） M-11 八千代 M-25 三郷 環境等サスティナビリティへの 配慮がなされた物流施設 M-18 市川Ⅱ M-32 横浜町田物流施設の保有を通じて環境への配慮や社会への貢献といった社会的責任を果たすための活動を実施
環境・省エネルギー対策に取り組むとともに、下記の環境認証・評価を取得
（注1） 対象物件の環境性能に加え、当該物件を取り巻く様々なステークホルダーからの社会的要請への配慮等を含めた総合的評価システムに基づき、環境・社会への配慮がなされた不動産（Green Building）を選定・認証するものです。（注2） GRESBとは、“Global Real Estate Sustainability Benchmark”の略称であり、環境、社会、ガバナンスへの配慮を不動産投資にも適用することで株主価値を高めることを目的に、欧州の主要な年金基金が中心となって創設したREITを含む不動産 会社の環境配慮やサステナビリティを評価するベンチマークです。
（注3） 国土交通省が主導して開発した建物の環境性能を評価し格付するもので、省エネや省資源・リサイクル性能といった環境負荷削減の側面に加え、室内の快適性や景観への配慮も含めた建築物の環境性能を総合的に評価するシステムです。 （注4） SMBCとCSRデザイン&ランドスケープ株式会社が作成した独自の評価基準に基づき、対象物件の環境性能や持続可能性確保に必要なリスク管理への取組、それらを推進するサステイナブル経営の方針や実践等、サステイナビリティへの配慮が
Chapter 2
2018年1月期実績：新規取得資産
5年前から長期的目線を持った取組みを通じ
将来的なアップサイド・ポテンシャルを有する案件を取得
M-23 柏物流センターⅡ
（注1）
取得日 2013年9月20日（土地） 2018年3月1日（建物） 所在地 千葉県柏市 取得価格 3,795百万円 鑑定評価額 4,310百万円 テナント 株式会社ナカノ商会 総賃貸可能面積 50,126.79m2 （注1） 2018年3月1日付で建物を取得後、本投資法人は土地と建物の双方を所有することになるため、2013年9月20日付で取得した土地を合わせた内容を記載しています。賃料アップサイド・ポテンシャル
テナントニーズの高い
エリア
テナント入れ替え時に
賃料のアップサイド・ポテン
シャル
想定NOI利回り7.3%
リース会社との共同投資 長期的目線を持った取組み 本建物の取得前 （2013年9月） 1 優先交渉権の保有期間中 （2013年9月～2018年2月） 2 本建物の取得後 （2018年3月） 3 テナント テナント 本建物+本土地 取得 土地 本投資法人 本投資法人 地代 リース会社 建物 賃料 テナント リース会社 建物 リース会社が本建物を一定期間保有すること で減価償却が進み、本建物の価格が低減。 また一定期間内は本投資法人の申し出によ り本建物の取得が可能。 減価償却が一定程度進 み十分な利回りを確保 できる段階で、リース会 社より本建物を取得し、 土地・建物を一体で所有 。 賃料 土地 本投資法人 地代 賃料 アップサイド・ポテンシャル開発アップサイド・ポテンシャル
容積率消化による収益性
の大幅な向上
法定容積率：
200%
消化容積率：
92%
本投資法人が土地 リース会社が建物 を取得。2018年1月期実績：新規取得資産及び取得予定資産
白井：OBRのノウハウを活用したJLF独自の取組み
仙台港北：相対取引を通じて高い利回りで取得
O-5 仙台港北物流センター
取得日 2018年3月1日 所在地 宮城県仙台市 取得価格 1,600百万円 鑑定評価額 1,900百万円 テナント 株式会社ニチレイ ロジグループ本社 総賃貸可能面積 9,626.21m2 相対取引M-34 白井物流センター（取得予定資産）
（注1）（注2） 取得予定日 未定 所在地 千葉県白井市 取得予定価格 4,052百万円 鑑定評価額 4,980百万円 テナント 未定 総賃貸可能面積 24,459.90m2 OBRのノウハウ活用 （注1） 本物件の取得に関する売買契約は、金融庁の定める「金融商品取引業者等向けの総合的な監督指針」に規定されるフォワード・コミットメ ント等に該当します。 （注2） 現時点の計画に基づくものであり、今後変更される可能性があります。 東北エリアの物流適地に、JLF初の温度帯施設
テナントの利便性を強く意識した3面バース
相対取引を通じて高い利回りで取得
テナントニーズの高いエリア
OBRのノウハウを活用したJLF独自の取組み
市場環境の変化に対する高い耐性を持ったスキーム
想定NOI利回り7.3%
想定NOI利回り5.1%
94.0 95.0 96.0 97.0 98.0 99.0 100.0 16/01期 (第21期) 16/07期 (第22期) 17/01期 (第23期) 17/07期 (第24期) 18/01期 (第25期) 18/07期 (第26期予想) 19/01期 (第27期予想) 実績 17/07期(第24期)発表の予想の前提 18/01期(第25期)発表の予想の前提
ポートフォリオの運用状況及び財務状況
（注1）
（%） 賃貸借契約期間の 平均残存年数5.6年
第26期 平均想定NOI利回り6.1%
稼働率96.9%
有利子負債の 平均残存年数5.7年
平均負債調達コスト0.72%
負債調達コストの 固定化比率（注2）97.5%
レンダーの分散 賃貸借契約期限の分散状況（年間賃料ベース） 稼働率の推移 有利子負債の返済（償還）期限の分散 三井住友銀行 20.4% 日本政策 投資銀行 16.1% 三井住友 信託銀行 12.7% 三菱UFJ信託銀行 10.2% 投資法人債 8.2% 日本生命 7.2% 三菱東京UFJ銀行 5.5% みずほ銀行 5.5% りそな銀行 3.4% 福岡銀行 2.1% その他6行 8.5% その他6行の内訳 みずほ信託銀行 1.7% 三井住友海上火災 1.7% 農林中央金庫 1.7% 東京海上日動火災 1.7% 信金中央金庫 1.3% 七十七銀行 0.4% 小計 8.5% 稼働率の改善 96.9% 96.0% 94.7% 97.7% 97.7% （億円） （%） （注1） 2018年3月13日時点の想定値を記載しています。 （注2） 有利子負債残高のうち、支払金利が固定化されているものの比率を記載しています。 0 20 40 60 80 100 18/07期 (第26期) 21/01期 (第31期) 23/07期 (第36期) 26/01期 (第41期) 28/07期 (第46期) 31/01期 (第51期) 33/07期以降 (第56期以降) 借入 投資法人債 0.0 2.0 4.0 6.0 8.0 10.0 12.0 18/07期 (第26期) 21/01期 (第31期) 23/07期 (第36期) 26/01期 (第41期) 28/07期 (第46期) 31/01期 (第51期) 33/07期以降 (第56期以降)決算概要／次期予想
新規物件（横浜町田、高槻）の取得
+374
春日井OBRの完了
+95
前期取得物件（草加、新木場Ⅱ、清須OBR）の通期化
+91
既存物件の変動（テナントの異動等）
▲4
一般管理費の増加
▲86
営業外損益の変動（負債コスト増加、PO費用等）
▲101
既存物件の変動（テナント異動、営業費用等）
▲5
一般管理費の変動
+7
営業外損益の変動（負債コストの減少等）
+22
当期実績
前期比
（当期純利益に対するインパクト）期初予想比
（当期純利益に対するインパクト） 2017年7月期 2018年1月期 2018年1月期 第24期実績 第25期実績 対 前期比 第25期予想（9/11時点） 対 期初予想比 （A） （B） （B-A） （C） （B-C） 営業収益 （百万円） 7,995 8,857 +862 8,801 +56 NOI （百万円） 6,691 7,406 +714 7,456 ▲50 減価償却費/固定資産除却損 （百万円） 1,858 2,015 +156 2,060 ▲45 当期純利益 （百万円） 3,678 4,048 +370 4,023 +24 1口当たり分配金 （円） 4,180 4,376 +196 4,350 +26 1口当たりFFO （円） 6,291 6,555 +264 6,570 ▲15 発行済投資口数 （口） 880,000 925,000 +45,000 925,000 -物件数 （物件） 43 45 +2 45 -期末算定価額 （百万円） 306,590 337,660 +31,070 含み益率 （%） 39.2 35.8 ▲3.4 有利子負債総額 （百万円） 94,700 117,700 +23,000 117,700 -LTV （%） 30.9 34.9 +4.0 BPS （円） 146,257 149,260 +3,003 1口当たりNAV （円） 244,322 245,439 +1,117（百万円）
（百万円）
前期取得物件（柏Ⅱ建物、仙台港北）の通期化
既存物件の変動（テナント異動等）
一般管理費の変動
営業外損益の変動
次期予想
新規物件（柏Ⅱ建物、仙台港北）の取得
前期取得物件（横浜町田、高槻、春日井）の通期化
既存物件の変動（テナント異動等）
一般管理費の変動
営業外損益の変動（負債コストの減少、PO費戻し等）
（参考）2017年取得物件6物件の固都税負担増
2018年1月期 2018年7月期 2019年1月期 第25期実績 第26期予想（注） 対 前期実績比 第27期予想（注） 対 前期予想比 （A） （B） （B-A） （C） （C-B） 営業収益 （百万円） 8,857 9,091 +233 9,127 +36 NOI （百万円） 7,406 7,513 +107 7,551 +37 減価償却費/固定資産除却損 （百万円） 2,015 2,068 +53 2,050 ▲18 当期純利益 （百万円） 4,048 4,119 +71 4,164 +44 1口当たり分配金 （円） 4,376 4,450 +74 4,500 +50 1口当たりFFO （円） 6,555 6,689 +134 6,718 +28 発行済投資口数 （口） 925,000 925,000 - 925,000 -物件数 （物件） 45 46 +1 46 -鑑定評価額の合計 （百万円） 337,660 有利子負債総額 （百万円） 117,700 117,700 ±0 117,700 -LTV （%） 34.9 （注） 本予想は一定条件の下に算出した2018年3月13日時点のものであり、テナントの異動に伴う賃貸収入の変動や物件の売買、投資口の追加発行等により変動する可能性があります。 また、本予想は分配金の額を保証するものではありません。第26期予想
（当期純利益に対するインパクト、対前期実績比）第27期予想
（当期純利益に対するインパクト、対前期予想比）+79
+14
▲39
▲40
+56
▲137
+15
+40
▲3
▲7
（百万円）
（百万円）
当期純利益の前期比変動要因
3,500 3,600 3,700 3,800 3,900 4,000 4,100 4,200 4,300 第24期 当期利益 物件取得 （2物件） （百万円） 春日井 OBR 前期 取得物件 通期化 既存物件 の変動 負債コスト の増加 PO費 その他 第25期 当期利益 ＋374 百万円 ＋95 百万円 ＋91 百万円 -4 百万円 -50 百万円 -46 百万円 -91 百万円 3,678 百万円 4,048 百万円 物件取得 （2物件） 前期 取得物件 通期化 既存物件 の変動 負債コスト の減少 PO費 の戻し その他 ＋79 百万円 ＋14 百万円 ＋11 百万円 ＋46 百万円 -39 百万円 -40 百万円 4,119 百万円 第26期 当期利益 前期 取得物件 通期化 既存物件 の変動 その他 ＋15 百万円 ＋40 百万円 -11 百万円 4,164 百万円 2018年1月期（第25期） 実績 2018年7月期（第26期） 予想 2019年1月期（第27期） 予想 第27期 当期利益マーケット概観
0.0 1.0 2.0 3.0 4.0 5.0 6.0 7.0 0 250 500 750 1,000 1,250 1,500 1,750 2,000 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 新規供給面積（左軸） 新規需要面積（左軸） 空室率（右軸） 0.0 2.0 4.0 6.0 8.0 10.0 12.0 14.0 0 200 400 600 800 1,000 1,200 1,400 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 新規供給面積（左軸） 新規需要面積（左軸） 空室率（右軸） 0.0 2.0 4.0 6.0 8.0 10.0 12.0 14.0 0 500 1,000 1,500 2,000 2,500 3,000 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 新規供給面積（左軸） 新規需要面積（左軸） 空室率（右軸） 0.0 5.0 10.0 15.0 20.0 25.0 30.0 0 50 100 150 200 250 300 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 新規供給面積（左軸） 新規需要面積（左軸） 空室率（右軸） 予想
物流施設の需給バランス
（千㎡） （千㎡） （出所）CBRE （千㎡） （千㎡） 四大都市圏 近畿圏 首都圏 中部圏 予想 予想 予想 （%） （%） （%） （%）首都圏における施設の規模とテナント需要
（注）持分を共有している物件については当該物件の持分相当の数値をベースに分類した比率を記載しています。 （参考）JLFのポートフォリオ（2018年3月1日時点） 首都圏におけるLMT及びLMT以外の空室率の推移LMTとLMT以外を適切な比率で保有することで
安定的なポートフォリオを構築
0.0 5.0 10.0 15.0 20.0 25.0 07/03 08/03 09/03 10/03 11/03 12/03 13/03 14/03 15/03 16/03 17/03 LMT LMT以外 （%） LMT 31.3% LMT以外 68.7% LMT以外 80.4% LMT 19.6% 17/12件数ベース
賃貸可能
面積ベース
（注） （出所） CBREのデータをもとに、資産運用会社が作成。物流不動産マーケットデータ
四大都市圏における稼働率90%以上の大型賃貸用物流施設の使用状況 CBRE不動産投資家調査 （%） 地域別（賃貸可能面積ベース） 物件タイプ別（件数ベース） 規模別（件数ベース） 築年数別（件数ベース） 3.5 4.0 4.5 5.0 5.5 6.0 05/01 06/01 07/01 08/01 09/01 10/01 11/01 12/01 13/01 14/01 15/01 16/01 17/01 18/01 市場期待利回り （出所） CBRE （注） CBREが実施した「不動産投資家調査」のうち、首都圏湾岸部にあるマルチテナント型物流施設に対する投資家 の期待利回りの上位20%（低い期待利回りを提示した投資家）の下限値を集計。 （出所） CBRE （注） 四大都市圏における竣工済みの大型賃貸用物流施設（延床面積5,000m2以上）のうち、2018年2月末日時点におい て稼働率が90%以上のものについて利用状況を集計。 地方 28.1% 首都圏内陸 41.4% 首都圏湾岸 30.5% マルチ 32.9% シングル 67.1% LMT 31.3% 10年以内 60.0% 10年超 20年以内 18.4% 20年超 19.9% 不明 1.7% 15,000m2 以下 18.9% 15,000m2超 30,000m2以下 25.3% 30,000m2超 55.8%18年9月 156,000m² 19年11月 96,000m² 18年6月 56,000m² 18年8月 31,000m² 18年9月 43,000m² 19年1月 79,000m² 18年9月 70,000m² 竣工予定時期 延床面積 凡例 10km
