バンコクにおける新興住宅地管理組合法人の実態　－アンケート調査にもとづく分析－

全文

(1)91. 宇都宮大学国際学部研究論集 2015 第39号, 91−104. バンコクにおける新興住宅地管理組合法人の実態－アンケート調査にもとづく分析－マリーケオマノータム牧田実 * はじめに. 日（なお締切後に届いた調査票も集計の対象とし. 本稿の目的は、タイの首都バンコクの新興住宅. た）。有効回収数は 74 票、回収率は 14％である。. 地において、共有財産の管理主体となっている住民による管理組合法人の組織と運営の実態を、現. Ⅱ アンケートにみる新興住宅地の概況. 地で実施したアンケート調査にもとづき数量的に. 住宅地の総面積は、最小 3.0 ライ（4,800㎡）か. 把握することをとおして、新中間層住民による地. ら最大 321.5 ライ（514,400㎡）までかなりのばら. 域共同管理の現状と課題を明らかにすることにあ. つきがあるが、平均は 30.6 ライ（48,960㎡）であ. る。. り、形状を四角形とすれば、ほぼ 700m 四方とい. タイの新興住宅地は、四囲に壁をめぐらせ、入. う見当になる（表 1）。区画数は、最小が 16 区画、. 口にはゲートバーと警備員を配したゲーテッド・. 最大が 795 区画であり、平均をとると、127.7 区. コミュニティである。部外者に対して強い排他性. 画である（表 2）。1 区画あたりの平均面積は、最. をもつことから、道路や広場、電気・水道施設な. 小 16 タランワー（29.1 坪）から最大 200 タランワー. ど住宅地内のインフラは、行政の管轄下におかれ. （363.6 坪）であり、平均は 66.7 タランワー（121.3. る公共財ではなく、私的な共有財産となっている。これらを住民自身がいかに維持・管理し、将来に. 坪）（表 3）である。世帯数は、最小 16 世帯から最大 795 世帯で、. わたって更新していくのかが新興住宅地に共通の. 平均は 121 世帯（表 4）。人口は、最小 60 人、最. 課題となっている。「2000 年土地開発法」は全. 大 3,180 人、平均は 421.3 人である（表 5）。. 1. 住民を成員とする新興住宅地管理組合法人の設. 分譲の開始された年をみると、2000 年土地開. 立を制度化し、共有財産については住民自身が第. 発法の施行以前の分譲地が 16 地域（22％）あり、. 一義的に維持・管理を担うものと位置づけた。. 他の 57 地域（78％）は 2000 年以降の分譲地であ. 2. 管理組合法人とはどのような組織で､どのよう. る（表 6）。1 区画あたりの平均分譲価格は、150. に運営されているのか。住民による地域管理はう. 万バーツ（450 万円）から 4,000 万バーツ（1 億 2,000. まくいっているのであろうか。本稿は、管理組合. 万円）までの幅があるが、平均は 476.1 万バーツ. 法人の実態を数量的に明らかにする初めての試みである。. （1,428.3 万円）である（表 7）。以上のように、新興住宅地といっても、規模と価格において相当なばらつきがあるが、平均的な. Ⅰ アンケート調査の概要アンケート調査の概要は以下のとおりである。調査対象は、バンコクの新興住宅地のうち、タイ. 姿を描出するならば、面積 5 万㎡、128 区画、区画面積は 121 坪、121 世帯 421 人が住み、分譲価格は 1,400 万円ほどということになる。. 政府国土局ホームページで公開されている 2003 年から 2013 年 7 月の登録法人全 527 法人（悉皆）. Ⅲ 新興住宅地管理組合法人の組織と活動. であり、郵送によって、調査票の配付と回収を行っ. 1 管理組合法人の管理対象. た。調査期間は、2013 年 8 月 10 日から 9 月 15 * 福島大学人間発達文化学類教授. 管理組合法人の管理の対象となる共有財産は、入口ゲート（99％）、道路（96％）、街灯、囲い壁（ともに 95％）、公園・広場（91％）、街路樹（88％）、.

(2) 92. マリーケオマノータム牧田実. . . #"

(3) #"

(4) #"

(5) #" . &#"!$. . % #" #" #". .

(6)

(7) . !. . . . . . . .

(8) . "!#

(9) "!#

(10) "!# & "!#$. . % "!# "!# "!#. . .

(11)

(12)

(13) . . . . . ! & + + + + +

(14) +

(15). + *)'$%#(". . . . .

(16)

(17) . . . . . . . . . .

(18)

(19)

(20)

(21)

(22)

(23)

(24) . . . . . .

(25)

(26)

(27). 14 78:! $" ' $ $. 3 0* /* -/ .*. F 2.(2 1+(/+(+ /1(2. & . .. 0). 0-(, 2-(/. " 5

(28) ;E@ %. /. 0) 0, ,+. 10(1 2-(/ 21(/ -,(+. G #. /0 2. 2)(. *+(+. CED ?A><E@ =DB 69. +1 * * *.. ,0(1 *(*(+)(,. 3. 0-. *))().

(29) バンコクにおける新興住宅地管理組合法人の実態. 93. 電気施設（82％）、雨水溝（74％）、下水道（69％）、. が 121 戸なので、管理組合あたりの管理費総額は、. 上水道（62％）、集会施設（43％）などであり、. 徴収率が 100％であれば、月額 61 万円ほどの規. 多岐にわたる（表 8）。囲い壁やゲートキーパー. 模になる。. の必要性についての質問に対する回答は、「絶対. では、住宅地の規模、分譲時期、分譲価格によっ. に必要」69 地域（93％）、「あった方がよい」5 地. て、管理費に違いはあるのだろうか 3。まず、住. 域（7％）であり、｢なくてもよい｣は皆無である。. 宅地の規模では、世帯数が多い方が管理費は安く. またこれらの必然として、すべての住宅地がゲー. なっている（表 14）。住宅地の規模にかかわらず、. トキーパーならびにパトロールを任務とする複数. 共有財産のセットには一定の必要な基準があり、. の警備員を雇用している。. 世帯数が多ければスケールメリットが生じるが、逆に少ないと一戸あたりの負担が重くなる傾向が. 2 管理組合法人の概況. あるとみることができよう。分譲時期では、土地. 管理組合法人の設立時期は、2000 ～ 05 年が 21. 開発法施行後の新しい住宅地の方が管理費は高く. 法人（34 ％）、2006 ～ 10 年が 29 法人（47 ％）、. なっている。また、分譲価格では、価格が高い方. 2011 年以降が 12 法人（19％）である（表 9）。管. が管理費も高くなっている。高級住宅地であれば、. 理組合法人運営委員会のメンバーは、3 人から 18. プールなどの附帯施設も多く、その維持費も高額. 人までの幅があるが､平均すると 8.7 人である（表. になるのは当然のことといえよう。. 10）。運営委員の選出方法は、選挙が 73％、推薦. 管理費の徴収率はどうか。全世帯からもれなく. が 19％であり、基本的に選挙となっている（表. 徴収できている地域は 21％にすぎず、平均徴収. 11）。委員の任期は、1 年が 11％、2 年が 86％､ 3. 率は 88％である（表 15）。つまり支払い義務を果. 年が 3％であり、2 年とするところが多い。委員. たしていない世帯､いわゆるフリーライダーが平. の再任については、「可」とするところが 90％、. 均で 1 割ほどいるということであり、管理組合法. 「不可｣が 9％である（「未定」が 1％）。再任可能. 人の財政運営のネックとなっている。住宅地の規. な回数については、「1 回のみ」6％、「2 回まで」. 模別にみると、世帯数が少ない方が徴収率は高く、. 59％、「3 回まで」7％であり、「制限なし」とす. 世帯数が多いとフリーライダーも増える傾向にあ. るのは 19％である。. る（表 16）。分譲価格別では、価格の高い住宅地. 委員の報酬については、「なし」が 97％である。「報酬あり」と答えたのは 2 地域であるが、その内訳を見ると、会議開催時の費用弁償と「会計」. では徴収率が高い。これは支払い能力とも関係しているであろう。管理会社と契約している管理組合法人は 20 地. 職への手当となっており、委員は基本的に無報酬. 域（27％）である。規模別では、世帯数の多い. のボランティアとなっていることがわかる。運営. 方が管理会社と契約している割合が大きい（表. 委員会の開催頻度をみると、年 1 回 18％、年 2. 17）。分譲時期では、法施行後に分譲された住宅. ～ 5 回 39％、年 6 ～ 11 回 18％、年 12 回 24％で. 地の 33％が管理会社と契約しているのに対し、. あり、地域によってばらつきが多いが、平均する. 法施行以前では 1 つの地域だけである。. と年 6 回ほどとなる（表 12）。. 共有財産の将来の修繕に備えた積み立てや基金があるのは、62 地域（84％）にとどまっている。. 3 管理費と財政. 規模別では、わずかな差だが、世帯数の少ない地. 一戸あたりが管理組合に収める管理費は月額で. 域の方が将来への備えが手薄である（表 18）。時. どれくらいになるのだろうか。これもまた 10 バー. 期別では、土地開発法施行後の分譲地の方がむし. ツから 1 万バーツ以上まで極端な差がみられる. ろ備えに乏しい。価格別では、分譲価格の低い地. が、1,000 バーツ以上 1,500 バーツ以下の金額ゾー. 域の備えが手薄である。では、こうした積み立て. ンがもっとも多い。管理費の平均月額は、この最. や基金の額は十分といえるのだろうか。「十分で. 頻値ゾーンよりやや高い 1,673 バーツ（約 5,000. ある」のは 33％にとどまり、「いいえ」が 36％、. 円）となる（表 13）。住宅地あたりの平均世帯数. そして「どちらともいえない」が 31％である（表.

(30) 94. マリーケオマノータム牧田実. . . . .

(31). . . . . . . . . .

(32). . . . . . . . . . !! . . .

(33) . . . . . ! "#%$' ( & )

(34) )

(35) )

(36) )

(37) )

(38) ) ). ). ). . . ".

(39) . . . . "#

(40) ! !. !. !. !. !. ! ! !. . . +.5"7&< 6!# 6!< % 8:9;< +(-**@ +(-**@

(41) 4 ,+ ,* >+** ? = /+), .2)2 . 4 +1 ++ >+** ? = 0*)1 -3)4 -2 -+ = //)+ ..)3 4 2 0 >+333 ? = /1)+ .,)3 4 ,0 ,3 !# >,***$? = .1)/,)1 4 -. -/ = .3)/*)1 4 -, 2 >/**@? = 2*)* ,*)* ' 4 0 ,. ! >/**@? = ,*)* 2*)* 4 -2 -, = /.)./)1. . . .+ +**)* ,2 +**)* 03 +**)* +. +**)* // +**)* 03 +**)* .* +**)* -* +**)* 1* +**)*.

(42) 95. バンコクにおける新興住宅地管理組合法人の実態. . . ,16$8 =7#%

(43) 7#= '. 9;:<= !. 5. 4+)> ,/. 4+)> -4. ?,++@ !. > 5. .-*1 ,-. 12*/ ,1. ,++*+ -3. . ?,++@. /-*4 -1. 02*, /0. ,++*+ 2,. . ". > 5. . > 5. .1*1 1. 1.*/ 4. ,++*+ ,0. ?,444 @ . > 5. /+*+ -+. 1+*+ .1. ,++*+ 01. ?-+++&@. > 5. .0*2 -1. 1/*. /0. ,++*+ 2,. . > 5. .1*1 ,3. 1.*/ --. ,++*+ /+. ?0++A@ (. > 5. /0*+ 4. 00*+ -.. ,++*+ .-. ?0++A@. > 5. -3*, -2. 2,*4 /0. ,++*+ 2-. >. .2*0. 1-*0. ,++*+. . . . #%

(44) . . ". . #. ". " /.. . #-37 ;=

(45) !=C8&' 8& C ) ?A@BC

(46) !9>

(47) !<: % $ 6 5 /1 00 E-,,F D .,+1 35+1 -,,+, $ 6 --3 .4 E-,,F D /5+/ 2,+3 -,,+, 6 ., 1. 3. % D .3+4 3.+. -,,+, ". 6 -0 -1 E-555 F D 2+3 5/+/ -,,+, " 6 -5 /4 13 &' E.,,,(F D //+/ 22+3 -,,+, 6 ., 1. 3. % D .3+4 3.+. -,,+, 6 5 /, /5 E1,,GF D ./+32+5 -,,+, * 6 -.. // & E1,,GF D //+/ 22+3 -,,+, 6 ., 1. 3. % D .3+4 3.+. -,,+,.

(48) 96. マリーケオマノータム牧田実. . . +25@ $:A6#%

(49) 6#A ' <>=?A @ $7; @ $98 ! 4 -0 2 C+**D B 2+)2 +2), ! 4 ,. . C+**D B 2/)1 +.)-. . +, +0)1 , +-)+* +1)/ +, +0)1 2. 1, +**)* +/ +**)* /1 +**)* 1, +**)* .*. C/**ED (. B 4. 2*)* ,3. ,*)* .. +**)* --. C/**ED. B 4 B. 21)3 0+ 2-)0. +,)+ +, +0).. +**)* 1+**)*. ". . . 0* 2-)+20)1 .1 2,)/ 0* 2-)-,. C+333 D #%

(50) C,***&D. . #. . .. +**)* ,2 +**)*. 4 B 4 B 4 B 4 B 4. ". . ". ". .

(51) . . .

(52)

(53) . . -+6C $(<"D7#% 7#D ' ?A@BD. :8> :=;9 5 ,0 -3. . . #% . . E 5. ./*4 3. 10*, ,2. ,++*+ -0. F,++G. E 5 E. .-*+ -. ..*3. 13*+ /0 11*-. ,++*+ 13 ,++*+. F,444 G . 5 E 5. / -3*1 ,4. ,+ 2,*/ .0. ,/ ,++*+ 0/. F-+++&G. E 5 E. .0*-. ..*3. 1/*3 /0 11*-. ,++*+ 13 ,++*+. F0++HG ). 5 E 5. ,+ -2*3 ,.. -1 2-*-+. .1 ,++*+ ... F0++HG. E 5 E. .4*/ -. ..*.. 1+*1 /1 11*2. ,++*+ 14 ,++*+. !. #. /.. F,++G

(54). !. . !. !.

(55) バンコクにおける新興住宅地管理組合法人の実態. 97. 19）。「どちらともいえない」と「いいえ｣をあわ. クロスをとると、世帯数が多い地域、法施行前の. せて「十分ではない」とすると、分譲時期では、. 分譲地で、「良好ではない」が多い（表 23）。世. 土地開発法施行以前の住宅地で「十分ではない」. 帯規模が小さく、低価格の分譲地では、「関係なし」. が多い。分譲価格では、価格の低い住宅地で｢十. も多く、業者との関係が切れてしまっているケー. 分ではない｣とする地域が多い（表 20）。. スが多いことがわかる。比較的良好な関係にある. 管理組合法人の支出割合を項目別にみてみよう（図 1）。警備員の雇用費が全体の 54％を占め、支. のは、高価格の住宅地である。では、行政との関係はどうか。関係は良好かと. 出の半分以上を占めている。以下、電気代 11％、. いう問いに対する答えは、「はい」が 38 地域（53％）. 積み立て 8％、除草・剪定費、管理会社支払い（と. と過半数を超えた。「どちらともいえない」14 地. もに 7％）、清掃費（6％）となっている。. 域（19 ％）、「いいえ」11 地域（15 ％）であり、このほかに｢とくに関係はない｣が 9 地域（12％）. 4 行政や開発業者との関係 . ある（図 5）。「どちらともいえない」と「いいえ」. 管理組合法人による地域管理を制度化する根. を「良好ではない」としてくくり、クロスをとると、. 拠となった土地開発法は、運営委員にどの程度、. 行政との関係が比較的良好なのは、世帯数が多く、. 認知されているのであろうか（図 2）。「よく知っ. 高価格な住宅地である（表 24）。良好でないとし. ている」31 地域（42％）、「だいたい知っている」. ているのは、法施行以前の住宅地に多い。また小. 37 地域（51％）、｢よく知らない」5 地域（7％）. 規模な住宅地では「関係なし」とするのも 2 割あ. である。｢よく知っている｣を「十分な認知」とし、. る。. 「だいたい知っている」と｢よく知らない」を「十. 他の新興住宅地の管理組合法人との連携や連絡. 分ではない認知」としてクロスをとると、世帯数. があるのは 34 地域（46％）、ないのが 40 地域（54％）. が多い地域、そして分譲価格が高い地域で、十分. である。比較的連携が取れているのは、世帯数が. な認知がなされていることがわかる（表 21）。分. 多い地域､法施行後の分譲地、高価格な住宅地で. 譲時期別では、むしろ法施行前の住宅地で十分な. ある（表 25）。. 認知みられるが､これは住民の意思として選択的に管理組合法人を立ち上げた経緯と関わっているのだろう。. 5 地域管理の評価と展望管理組合法人による地域管理の現状評価をみる. 管理組合法人に関する開発業者の説明は十分. と、「うまくいっている」が 46 地域（62％）で過. だったかという質問に対しては、「はい」が 16 地. 半数を占めた（図 6）。「うまくいっている」を「高. 域（22％）にとどまっており、「どちらともいえ. い評価」、「どちらともいえない」と「うまくいっ. ない」が 18 地域（25％）、｢いいえ｣が半数以上. ていない」を「低い評価｣とすると、高い評価は、. の 38 地域（53％）という結果になった（図 3）。. 世帯数が多い地域、法施行後の分譲地、高価格な. ｢いいえ｣を｢不十分である｣、「はい」と「どち. 住宅地に多い（表 26）。この逆になるが、小規模. らともいえない」をあわせて「不十分ではない｣. 住宅地、法施行前の分譲地、低価格な分譲地では. として、クロス集計をすると、世帯数で多い地域、. 低い評価が多い。. そして低価格な地域で「十分ではない」としている（表 22）。. 管理組合法人による地域管理の将来展望をみると、現状への高い評価と比べると、はるかに不透. 開発業者との関係は、現在いかに保たれている. 明感が増し、「どちらともいえない」が 45 地域. のだろうか。「関係は良好か」という問いに対す. （61％）と過半数を占めるようになる（図 7）。「う. る答えは、「はい」22 地域（30％）、「どちらとも. まくいかない」と断言しているのも 2 地域（3％）. いえない」5 地域（7％）「いいえ」21 地域（28％）、. ある 4。｢うまくいく｣は 27 地域（37％）にすぎ. であり、このほかに｢とくに関係はない｣が 26. ない。｢うまくいく｣を｢楽観的｣、「うまくいか. 地域（35％）ある（図 4）。「どちらともいえない」. ない」と「どちらともいえない」をあわせて｢懐. と「いいえ」を「良好ではない」としてくくり、. 疑的」として、クロスをとると、規模が大きい地域、.

(56) 98. マリーケオマノータム牧田実. . 7%$. 7%. 7%$. 8%$ 7%$. 6%$. 54%$.

(57) 42%.

(58) 51%.

(59) 11%$. 図 1 管理組合法人の支出の項目別割合. 図 2 土地開発法の認知度. . 注：回答の合計が 100％になる４１法人を対象に集計. . ,+5

(60) %:#@6$%6$@ ' <>=?@. 9#. 8;97# ! 4 +/ ,3 B+**C A -.)+ 0/)3 ! 4 +/ +, B+**C A //)0 ..). 4 -* .+ " A .,)/1)1 4 1 2 B+333 C A .0)1 /-) 4 ,-$% B,***&C A .+)+ /2)3 4 -* .+ " A .,)/1)1 4 +/ ,. B/**DC A -2)/ 0+)/ ( 4 +0 +1 $ B/**DC A .2)/ /+)/ 4 -+ .+ " A .-)+ /0)3. . " .. +**)* ,1 +**)* 1+ +**)* +/ +**)* /0 +**)* 1+ +**)* -3 +**)* -+**)* 1, +**)*. 22%#. 53%#. 25%#.

(61) 30%$

(62). 35%$. 28%$. . 7%$. 図 3 管理組合法人に関する開発業者の図 4 開発業者との関係は良好か説明は十分だったか . .

(63) 99. バンコクにおける新興住宅地管理組合法人の実態. . . &33<+ $D"# C,@F)K= *+= * K. . .!. . . GIHJK '. ;.

(64) AEB? 32.

(65) A>F 33. M211N '. L ;. 5909 22. 6203 27. 21101 38. M211N. L ;. 5108 43. 6:04 49. 21101 81. L. 5608. 6504. 21101. ; L. 7 5703. 8 6409. 24 21101. (. . % M2::: N. *+. . ;. 38. 41. 68. M3111-N. L ; L. 5805 44 5802. 6307 48 630:. 21101 81 21101. (. *. . 54. %. . (. . ;. 26. 35. 4:. M611ON /. L ;. 4906 29. 7206 25. 21101 43. M611ON. L. 6704. 5409. 21101. (. ; L. 44 5706. 49 6406. 82 21101. . !-.6%<>&E7$% 7$ E ( ACBDE

(66) ;8@

(67) ;?=9. . . #. 5 F 5 F. ,. -4*0 3 -1*2. ,, -0*+ ,1 0.*.. -+ /0*0 1 -+*+. // ,++*+ .+ ,++. #. 5 F. -, -3*/. -2 .1*0. -1 .0*,. 2/ ,++*+. 5 F 5 F. / -1*2 ,2 -4*3. 1 /+*+ ,4 ..*.. 0 ..*. -, .1*3. ,0 ,++*+ 02 ,++*+. 5 F 5 F 5 F 5 F. -, -4*3 -+*0 ,.3*2 -+ -3*1. -0 ./*2 ,0 .3*0 ,, .0*0 -1 .2*,. -1 .1*, ,1 /,*+ 3 -0*3 -/ ./*.. 2,++*+ .4 ,++*+ ., ,++*+ 2+ ,++*+. . G,444 H $% G-+++'H #. $. &=:. " G,++H " G,++H. G0++IH ) G0++IH #.

(68) 11%$.

(69). 13%$. 15%$ . 19%$.

(70) 53%$. 図 5 行政との関係は良好か. . 27%$.

(71) 62%$. 図 6 管理組合法人による地域管理の現状評価.

(72) 100 . マリーケオマノータム牧田実. . *,39;#B4!"

(73) 4!B. . %. >@?AB . 2. 1. ,+. . D)((E . C 2. ,,'* )0. +,'1 1. *('1 (. )(('( */. D)((E. C. ..'/. ++'+. ('(. )((. 2 C. +/ -*'1. *, +,'+. 1 )*'1. /( )(('(. . !"

(74) . !. 85= 8<:6 )1 )-. #:7. . 2. 0. .. ). )-. D)111 E . C 2. -+'+ *1. ,('( )0. .'/ 0. )(('( --. D*((($E. C. -*'/. +*'/. ),'-. )(('(. 2 C. +/ -*'1. *, +,'+. 1 )*'1. /( )(('(. D-((FE. 2 C. )1 -('(. ), +.'0. )+'*. +0 )(('(. & D-((FE. 2 C. )0 -,'-. )) ++'+. , )*'). ++ )(('(. 2. +/. *-. 1. /). C. -*'). +-'*. )*'/. )(('(. ".17= ).

(75) ;=&C8 %'8 % C ?A@BC &9> &<: $ # 6 -2 .4 00 E-,,F D /2+0 2/+2 -,,+, # 6 -3 -.4 E-,,F D 2,+3 /5+/ -,,+, 6 // /5 3. $ D 01+4 10+. -,,+, ! 6 2 5 -1 E-555 F D 0,+, 2,+, -,,+, ! 6 .4 .5 13 %' E.,,,(F D 05+1,+5 -,,+, $. %. E1,,GF * E1,,GF $. 6 D 6 D 6 D 6 D. /0 03+. -1 /3+1 -5 13+2 /0 02+2. /4 1.+4 .1 2.+1 -0 0.+0 /5 1/+0. 3. -,,+, 0, -,,+, // -,,+, 3/ -,,+,. 3% 9%#. 36%

(76) . 61%. 図 7 管理組合法人による地域管理の将来展望. . 64%#. 27%#. 図 8 道路や公園など共有財産の行政移管の可能性.

(77) バンコクにおける新興住宅地管理組合法人の実態. 法施行後の分譲地、高価格な住宅地では「楽観的」. 101. 30）。. な見方が多い（表 27）。しかし、むしろここで注. 地域共同管理に関わる地域活動については、地. 目すべきは、この裏返しとなる「懐疑的」な将来. 域の見回りは 34％が実施しているが、一斉清掃. 展望をしている、小規模な住宅地、法施行以前の. 15％、樹木の剪定 8％、草刈り 4％という状況で. 分譲地、低価格な分譲地の今後のあり方であろう。. ある（表 31）。そうした活動への住民の参加も「活. このことと絡んで、将来、住民による地域管理. 発」は 16％に過ぎず、｢不活発｣が 76％を占めて. が破綻し､道路や公園など共有財産を行政に移. いる（表 32）。. 管する可能性について、｢ある｣とするのが 7 地. さいごに、管理組合法人以外の住民の組織の結. 域（10％）、｢どちらともいえない」とするのが. 成率をみるならば、老人会 27％、青少年会 18％、. 20 地域（27％）あり、あわせて 4 割近くが悲観. 婦人会 16％、各種の同好会が 8％という状況であ. 的な将来を予感していることにも注意が必要であ. る（表 33）。. 5. る（図 8）。すでにみてきたように、囲い壁やゲートキーパーを必須とし、例外なく警備員を雇用し. Ⅳ 考察 . ているバンコクの新興住宅地の 4 割もが将来にわ. バンコクの新興住宅地管理組合法人は、「2000. たってそうした状態を維持できるかどうか懐疑的. 年土地開発法」にもとづいて設立され、住宅地内. になっているというということである。ゲーテッ. のインフラを中心に多岐にわたる共有財産の管理. ド・コミュニティの解体を意味する共有財産の行. を担っている。その運営は、ボランティアの住民. 政移管の可能性をありうるものと展望しているの. によって構成される運営委員会によって担われて. は、法施行前の分譲地、低価格な分譲地である。. おり、その委員は多くの場合、選挙で選ばれている。法人の財政は、構成員から徴収する管理費に. 6 管理組合法人と地域活動管理組合法人は、法律上、共有財産の維持・管理に特化した組織であり、日本の分譲マンション. よってまかなわれているが､その徴収率にはばらつきがあり、平均すると 1 割ほどの不払い者を抱えている。. の管理組合と共通の性格を有するが、実際には地. 法施行後に分譲された高価格な大規模住宅地で. 域住民組織の性格を備え、一定の地域活動や行事. は、徴収率も高く、実際の管理は専門の住宅地管. を担っているケースも多い。この項では管理組合. 理会社に委託しているところも多い。法人の支出. 法人の住民自治組織的側面に焦点をあわせたい。. のほとんどが警備員の雇用や住宅地の日常的な管. まず、住民へのおもな情報伝達の手段だが、もっ. 理に充当されており、将来の共有財産の修繕・更. とも多いのは、印刷物等の各戸配付（95％）、つ. 新を見据えた積み立てには 1 割弱しか割り振られ. いで口コミ（38％）、インターネット・メール・. ていない。そもそもこうした積み立てや基金をも. SNS などのコンピュータ介在メディア（34％）、. たない住宅地が 2 割近くあり、積み立てや基金の. そして掲示板（15％）という結果となった（表. 額を十分とみている住宅地は 3 割にとどまってい. 28）。また、広報紙（コミュニティ・ペーパー）. る。. を発行しているのが 27 地域（37％）ある。. 法の定めに則り、将来的には住民による管理組. 地域行事については、正月（73％）、こどもの. 合法人が地域管理の一切を担うことになることに. 日（35 ％）、水かけ祭（24 ％）、父の日（20％）､. ついて、分譲時に開発業者から十分な説明を受け. 母の日（19％）などのイベントが実施されている. たとする住宅地は 2 割にすぎない。開発業者と比. （表 29）。管理組合法人が設立されることによっ. 較的良好な関係にあるのは高価格の住宅地のみで. て、住民をまとめる核ができ、これらの行事が始. あり、法施行前に分譲された大規模な住宅地では. められるようになったという地域も多い（マリー・. 良好ではないケース、低価格で小規模な住宅地で. 牧田 2013）。しかし、こうした行事への住民の参. は関係が切れてしまっているケースがそれぞれ多. 加状況は、全体として、「活発」8％に対して、「不. い。行政との関係については、法施行以前の分譲. 活発」が 64％であり、低調といわざるをえない（表. 地では 4 割が良好ではないとしている。管理組合.

(78) 102 . マリーケオマノータム牧田実. !-16 9$>7%& 7%> ( :<;=> )8$ 8$. . 5 ? 5. -. 0-*. --. -, /2*2 1. // ,++*+ -3. @,++A. ? 5 ? 5. 23*1 /0 1-*0 4. -,*/ -2 .2*0 1. ,++*+ 2,++*+ ,0. ? 5 ?. 1+*+ .1 1.*-. /+*+ -, .1*3. ,++*+ 02 ,++*+.

(79) . @0++BA. 5 ? 5 ?. /0 1-*0 -00*+. -2 .2*0 ,3 /0*+. 2,++*+ /+ ,++*+. ) @0++BA. 5 ?. -. 14*2. ,+ .+*.. .. ,++*+. #. 5 ?. /0 1,*1. -3 .3*/. 2. ,++*+. @,444 A %& @-+++'A #. '38< %!>C=+, =+C .$ ?A@BC )# "#. . 27 4705 21. 39 7407 29. 55 21101 39. E211F. D ; D. 4608 37 4702. 7504 57 740:. 21101 83 21101. & E2::: F &. ; D ;. 8 5708 29. 9 6404 49. 26 21101 67. E3111-F. D ; D. 4302 36 4603. 780: 57 7509. 21101 82 21101. ; D ; D ; D. 28 5306 9 3601 36 4508. 34 6806 35 8601 58 7604. 51 21101 43 21101 83 21101. +. E611G F / E611GF *. . . . $ 42 2

(80) # 9 0*6/5%'1% " " !! ! :.3/,.5 8+-%7" $$2&*2 8(! 8 $$/)-. . # . ". . . !. . . . . . . . . . . . . . "!! %. ; D ;. *. . *. ( E211 F (

(81). *. +, . %)+.-, , ' : $ &!# " #% 05 % $% /819423*697*('( " %

(82) !& ' $! . " @,++A "

(83). #. %. #.

(84) $#

(85). . . . . . !#

(86) % . $ $ "##. . . . . " .

(87) !" . . # .

(88) バンコクにおける新興住宅地管理組合法人の実態. 法人による地域管理のもとでは、そもそも行政が地域に便宜を図ることは想定されておらず、小規模な住宅地ではその 2 割が行政との関係はないとしている。また、他の新興住宅地の管理組合法人との関係についても、法施行以前の小規模で低価格な分譲地ほど連携がなく、孤立している。管理組合法人による地域管理の現状の評価については、全体の 6 割が肯定的だが、小規模住宅地、法施行前の分譲地、低価格な分譲地では評価が低くなっている。地域管理の将来展望は、現状評価と比べると、はるかに不透明度を増し、楽観的な見通しは 4 割以下になる。とくに､現状評価も低い小規模な住宅地、法施行前の分譲地、低価格な住宅地では将来展望もきわめて懐疑的になっている。このようにバンコクの新興住宅地管理組合法人. 5. 103. であり、小規模で低価格だが、土地開発法施行後の比較的新しい住宅地である。具体的に「行政移管の可能性あり」とした住宅地は、注 4 の 2 地域に加え、以下の 5 地域である。① 50 世帯、200 万バーツ、1995 年、② 58 世帯、850 万バーツ、 2003 年、 ③ 72 世帯、510 万バーツ、2003 年、 ④ 149 世帯、300 万バーツ、2006 年、⑤ 220 世帯、275 万バーツ、1980 年。切迫した状態にある住宅地は､やはり小規模で低価格のものが多いが、分譲時期はさまざまである。法施行以前の住宅地には、いまだ管理組合法人が設立されず、開発業者からも行政からも放置されたまま、財政基盤もきわめて脆弱な任意団体としての住民組織がかろうじて存在しているだけの地域も多い。そうした意味では、管理組合法人が設立されている法施行前の住宅地は、業者と住民との駆け引きやさまざまな事情を無視すれば、そのこと自体が相対的に恵まれているケースだといえるかもしれない。なお、新興住宅地管理組合法人が制度化される前のカナカマカーン・チュムチョン（地域委員会）による新興住宅地の地域共同管理の実態については、マリー（1998）で論じたが、近年の動向と事例については別稿で論じたい。. は、多くの不安定要素を含みながらも、現在のところ地域管理の主体として機能しているといえよ. 参考文献. う。しかし、将来にわたって安定的に運営してい. マリーケオマノータム ,1998,「バンコクにおける. くためには、とりわけ財政面での課題が大きく、これに対応するためには管理費の大幅な値上げや徴収率の改善を図り、将来に対する備えを強化する必要があるだろう。そして、そうした地域管理の転換と力量アップを実現するためには、強力なリーダーシップをもった人材、一般住民の理解・協力と管理費負担能力、行政や他の住宅地管理組合法人など外部からの支援が必要となろう。しかし、筆者らの管見の限りでは、小規模な住宅地、法施行前の分譲地、低価格な住宅地でこそ、そうした資源に乏しいというのが現実である。 1. 「2000 年土地開発法」は、新興住宅地のインフラなどの共有財産を維持・管理する主体として、全住民を成員とする管理組合法人の設立を規定している。同法の概要については、マリー・牧田（2013）を参照。 2 新興住宅地管理組合法人の実態については、マリー・牧田（2013）で事例報告している。本稿は、これに続き、管理組合法人の活動と運用の実態を数量的に把握することをめざすものである。 3 回答数が少ないため、以下のクロス集計では、分布をみながら各変数とも原則として 2 区分とする。ただし、分譲開始年は、土地開発法が施行された 2000 年以降とそれ以前では質的な違いがあるため、2 つのカテゴリーにアンバランスがあるが、これを基準とする。 4 この 2 地域は、 ① 53 世帯、分譲価格 180 万バーツ、 2004 年分譲開始､ ② 91 世帯、280 万バーツ、2009 年. 地域住民組織と新中間層―新興住宅地のカナカマカーン・チュムチョン」『宇都宮大学国際学部研究論集』第 6 号 ,pp.27-39 マリーケオマノータム・牧田実、2014、「バンコクの新興住宅地における地域共同管理の動向と課題─ 2000 年土地開発法と管理組合法人をめぐって」『宇都宮大学国際学部研究論集』第 37 号、pp.81-90 ［付記］本研究は、平成 23-26 年度科学研究費（基盤研究 C）「タイ都市社会の変容と地域住民組織」による成果の一部である。.

(89) 104. マリーケオマノータム牧田実. Current Situation Regarding Developed-Estate Juristic Entities in New Residential Areas in Bangkok: Analysis Based on a Survey by Questionnaire. KAEWMANOTHAM Malee and MAKITA Minoru*. Abstract This paper clarifies the current situation and issues related to community based management by new middle-class residents regarding the activities of developed-estate juristic entities in new residential areas in Bangkok through a survey and analysis. The new residential areas are gated communities, and the infrastructures of the estates are private common property. The infrastructure management is conducted by the developed-estate juristic entity, which was institutionalized by the Land Development Act of 2000. However, it has become clear through surveys and analysis that many issues related to human resources and finance need to be resolved in order for the developed-estate juristic entities to operate effectively. （2014 年 10 月 31 日受理）. * Fukushima University, Professor.

(90)

バンコクにおける新興住宅地管理組合法人の実態 －アンケート調査にもとづく分析－

バンコクにおける新興住宅地管理組合法人の実態　－アンケート調査にもとづく分析－