Microsoft PowerPoint - CSIS 【汎用】 USREITスペシャルレポート.pptx

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全文

(1)

1

上記は過去の実績であり、将来の傾向、数値等を保証もしくは示唆するものではありません。

【市場動向】 2015年の年初来での米国リート相場の動き

当資料では米国リートの足元の動向や投資環境、見通し等をご紹介します。

2015年第1四半期の米国リート相場は、中東・ウクライナ等の地政学リスクの高まりや原油価格の低迷な

どから世界の金融市場が不安定な動きとなる中、約+5%の上昇と堅調な推移となりました。

しかし第2四半期には、米連邦準備制度理事会(FRB)の利上げ懸念による投資家心理の冷え込み等を背

景に米国リート相場は下落に転じ、年初来で約-6%まで調整しました。

第3四半期以降では、8月下旬の中国株式の急落を背景に世界的にリスク性資産が下落する中、米国リー

ト相場も下落しましたが、その後底打ちし上昇傾向に転じました。10月末時点の年初来騰落率は約+2%

となりました。

業種別では、国内景気の回復による需要に支えられた倉庫セクターなどが堅調に推移する一方、米ドル高

による海外からの旅客者減少などが懸念されたホテル・リゾート・セクターが軟調に推移しました。テナント

との賃貸契約期間が長いヘルスケア・セクターは、金利上昇懸念が逆風となりました。

米国リート等の推移(2014年12月末~2015年10月末)

(注)Bloombergよりフィデリティ投信作成。米国リートはFTSE NAREIT Equity REITsインデックス。米国株式はS&P500種指数。 中国株式は上海A株指数。原油はS&P GSCI原油指数。全て現地通貨ベース。上グラフは、期間初を100として指数化。

米国リート、米国株式の騰落率(2014年12月末~2015年10月末)

2.7% 

1.9% 

‐18.1% 

‐11.1% 

0.5% 

1.6% 

5.5% 

10.2% 

28.5% 

‐30%

‐20%

‐10%

0%

10%

20%

30%

40%

米国株式

米国リート

ホテル・リゾート

ヘルスケア

オフィス・物流

多角

小売

住宅

倉庫

60

80

100

120

140

160

180

14/12

15/1

15/2

15/3

15/4

15/5

15/6

15/7

15/8

15/9

15/10

原油

米国株式

中国株式

米国リート

(年/月)

101.9

73.8

104.5

102.7

(2)

【Net Asset Value(NAV)プレミアム】

NAVプレミアムは、リート価格の割高/割

安度合いを測る指標の1つです。2015年

10月末時点の米国リートのNAVプレミア

ムは-2.3%と期間平均(+4.2%)を下回

っており、現在の米国リートの割安感を示

唆しています。

【価格水準】 各指標が示唆する米国リートの割安感

【配当利回り】

米国リートの配当利回りは3.82%と魅力

的な水準で推移しています(2015年10月

末時点)。米国株式の配当利回りや米国

10年国債利回りよりも1%以上高い利回

りとなっており、相対的な投資妙味がある

と言えます。

(注)BloombergおよびFMR Coよりフィデリティ投信作成。期間:2005年10 月末~2015年10月末。米国リートはFTSE NAREIT Equity REITsインデッ クス。期間初を100として指数化(対数軸)。米ドルベース。

NAVプレミアムと米国リートの推移

(注)Bloombergなどよりフィデリティ投信作成。2012年10 月 末 ~ 2015 年 10 月 末 。 米 国 リ ー ト は FTSE NAREIT Equity REITsインデックス。米国株式はS&P500種指数。

各資産の利回りの推移

1口当たり

リート取引価格

1口当たり

NAV

NAV

プレミアム

NAVは、純資産価値(資産-負債)を意

味します。

リートの価格と1口当たりNAVの差が

NAVプレミアムです。

【株価キャッシュフロー倍率

*1

株価キャッシュフロー倍率は、リートの収

益力と価格の関係を表し、一般の株式

の株価収益率(PER)

*2

に相当する指標

です。米国リートは他国のリートよりも総

じて割安な水準となっています。

(注)RIMESよりフィデリティ投信作成。MSCI IMI各指 数。2015年10月末時点。 *1 株価キャッシュフロー倍率は、株価をキャッシュフ ロー(一株当たり利益に減価償却費用を足し戻したも の)で割ったもの。 *2 株価収益率(PER)は、株価を一株当たり利益で 割ったもの。

各国リートの株価キャッシュフロー倍率

14.1

12.1

20.7

29.2

0

10

20

30

米国リート 豪州リート 日本リート 英国リート

(倍)

0.0%

0.5%

1.0%

1.5%

2.0%

2.5%

3.0%

3.5%

4.0%

4.5%

12年10月

13年10月

14年10月

15年10月

米国リート配当利回り

米国株式配当利回り

米国10年国債利回り

3.82%

2.09%

2.14%

-50%

-25%

0%

25%

50%

25

50

100

200

400

05年

07年

09年

11年

13年

15年

米国リート(左軸) NAVプレミアム(右軸) NAVプレミアム平均(右軸)

4.2%

-2.3%

(3)

3

上記は過去の実績であり、将来の傾向、数値等を保証もしくは示唆するものではありません。

0.0%

0.5%

1.0%

1.5%

2.0%

2.5%

3.0%

3.5%

4.0%

0

2

4

6

8

10

12

14

16

18

84年

87年

90年

93年

96年

99年

02年

05年

08年

11年

14年

(億平方フィート)

着工物件面積(右軸)

着工物件面積増加率(左軸)

着工物件面積増加率 (期間中平均1.72%、左軸)

【ファンダメンタルズ】米国不動産市場の状況

【米国商業用不動産の状況】

米国商業用不動産の新規供給は過去の平均を大きく下回っており、需給の面から米国リートの収益に

プラス要因となっています。

(注)Bloombergおよびグリーン・ストリート・アドバイザーズよりフィデリティ投信作成。 左グラフ期間:1997年12月~2015年10月(戸建住宅価格指数は2015年8月まで)。右グラフ期間:1995年9月~2015年9月。 商業用不動産価格指数はグリーン・ストリート・アドバイザーズ商業用不動産価格指数、戸建住宅価格指数は主要10都市圏の住宅価格動向を示す S&P/ケース・シラー住宅価格指数(コンポジット10)。

米国の不動産価格指数の推移

米国の住宅所有率と賃貸物件空室率の推移

米国商業用不動産の新規供給

【米国住宅市場の状況】

戸建住宅価格は底入れしたものの、米国における持家志向の低下などを背景に、回復は緩慢なペー

スにとどまっています。

住宅所有率の低下等を背景に、賃貸物件の空室率は低下しています。住宅リート所有物件の賃料や

入居率の上昇につながると期待されます。

(注) FMR Coよりフィデリティ投信作成。 期間:1984年3月~2015年8月。

0%

2%

4%

6%

8%

10%

12%

62%

63%

64%

65%

66%

67%

68%

69%

70%

95

97

99

01

03

05

07

09

11

13

15

米国住宅所有率(左軸)

賃貸物件空室率(右軸)

(年)

50

100

150

200

250

300

0

20

40

60

80

100

120

140

97

99

01

03

05

07

09

11

13

(年)

商業用不動産価格指数(左軸)

戸建住宅価格指数(右軸)

(4)

3.2% 3.4%

-10%

-5%

0%

5%

10%

04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 (年)

賃料上昇率

【業績動向】 堅調な業績が予想される米国リート

【米国商業用不動産の賃料・入居率の上昇を背景に米国リートの業績は堅調と予想】

米国商業用不動産の賃料や入居率は、2015年に引き続き2016年も上昇することが見込まれており、

米国リートの堅調な利益増加予想につながっています。

(注)BloombergおよびCiti Researchよりフィデリティ投信作成。左グラフ:2004年~2016年。2015年と2016年(網掛け)は予想値。賃料上昇率、入居 率は小売施設、オフィス、物流施設、住宅の平均を算出。米国都市部。右グラフ:米国リートの業績予想は2015年と2016年の調整後キャッシュフロー 増加予想。

米国商業用不動産の賃料と入居率の上昇と米国リートの業績予想

【金利上昇への耐性】 米国リートの良好な財務構成

90.2% 90.4%

86%

88%

90%

92%

04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 (年)

入居率

【負債依存度の低下により、金利上昇への耐性が強まる】

米国リートは、かつて約65%に上昇していた負債比率を、金融危機を経て30%台まで引き下げ、負債

への依存度を低下させています。これにより米国リートは金利上昇に対する耐性を強めており、仮に今

後米国で長期金利が上昇した場合でも影響度は抑えられると想定されます。

(注)NAREITよりフィデリティ投信作成。2008年12月~2015年6月。 負債比率は負債を負債・資本などの合計で割った値。

米国リートの負債比率の推移

+10.4%

+6.7%

0%

10%

20%

2015年

2016年

米国リート業績予想

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

08年

09年

10年

11年

12年

13年

14年

2009年3月 65.5%

2015年6月 34.1%

(5)

5

上記は過去の実績であり、将来の傾向、数値等を保証もしくは示唆するものではありません。

ポートフォリオ・マネージャーのコメント

以下の理由から、今後の米国リートでは良好なパフォーマンスが期待できると考えてい

ます。

商業用不動産のファンダメンタルズは良好です。米国において持続的な経済成長と

雇用改善がみられる中、過去平均を大きく下回る商業用不動産供給のもとで、米国

リートの利益増加と増配が引き続き見込まれます。

米国政策金利の引き上げは、小幅かつ慎重なペースとなるものと見込まれます。

配当利回り、NAVプレミアム、株価キャッシュフロー倍率などの尺度からみた米国

リートは割安です。

一部のリートでは、足元の価格調整を活用した自社株買いがみられます。また、リー

トの合併やスピンオフが増加すると予想しています。適切な企業行動は米国リートへ

の追い風になると考えています。

今後も堅調な経済成長の見込まれる米国では、米国内の年金運用者や海外投資家

の資金が不動産市場に流入しています。この動きは、米国の実物不動産やリートの

底堅い上昇につながると期待できます。

過去の米国政策金利引き上げ局面における米国長期金利および米国リートの推移

2015年内にも予想される米国の政策金利の引き上げをめぐって、米国の長期金利やリートの短期的な動きが大きくな

る傾向がみられます。しかし、過去を振り返ると、政策金利の引き上げ局面を通じてインフレ加速への懸念が抑制され

た結果、長期金利の水準はむしろ低下しました。また、政策金利引き上げの裏側にある良好な米国経済の恩恵によっ

て、米国リートのパフォーマンスは良好なものとなりました。

【過去の米国政策金利引き上げ局面では、長期金利は低下、リートは大幅上昇】

フィデリティ・USリート・ファンド

ポートフォリオ・マネージャー

スティーブ・ビューラー

(注)Bloombergよりフィデリティ投信作成。期間:1993年9月末~2015年10月末。米国リートは、FTSE NAREIT Equity REITsインデックス。 トータル・リターン。米ドルベース。期間初を100として指数化(対数軸)。

期間

期間始点(月末)

94年01月

04年05月

期間終点(月末)

00年12月

07年08月

政策金利上昇幅

+3.50% (3.00%→6.50%)

+4.25% (1.00%→5.25%)

長期金利上昇幅

-0.53% (5.64%→5.11%)

-0.12% (4.65%→4.53%)

米国リート騰落率

86.9%

79.8%

0%

2%

4%

6%

8%

10%

50

100

200

400

800

1600

93年9月 95年9月 97年9月 99年9月 01年9月 03年9月 05年9月 07年9月 09年9月 11年9月 13年9月 15年9月

政策金利上昇局面

米国リート(左軸)

米国政策金利(右軸)

米国長期金利(右軸)

(6)

「フィデリティ・USリート・ファンド」の運用状況

フィデリティ・USリート・ファンド各コースの基準価額等の推移(設定日~2015年10月末)

フィデリティ・USリート・ファンドの騰落率とランキング(2015年9月末時点)

2015年10月末時点での年初来騰落率は、A(為替ヘッジあり)が+1.02%、B(為替ヘッジなし)が+1.46%、

(資産成長型)C(為替ヘッジあり)が+0.78%、(資産成長型)D(為替ヘッジなし)が+1.62%でした。

『フィデリティ・USリート・ファンド B(為替ヘッジなし)』は、

モーニングスターアワード「ファンド オブ ザ イヤー2014」(国際REIT型 部門)において

「最優秀ファンド賞」を受賞しました。

2011年から3年間の優秀ファンド賞※に続く4年連続の受賞となりました。

Morningstar Award “Fund of the Year 2014”は過去の情報に基づくものであり、将来のパフォーマンスを保証するものではありません。また、モー ニングスターが信頼できると判断したデータにより評価しましたが、その正確性、完全性等について保証するものではありません。著作権等の知的 所有権その他一切の権利はモーニングスター株式会社並びにMorningstar,Inc.に帰属し、許可なく複製、転載、引用することを禁じます。 ※2011年、2012年はオルタナティブ型 部門、2013年はオルタナティブ&バランス型 部門での受賞。 当賞は国内追加型株式投資信託を選考対象として独自の定量分析、定性分析に基づき、2014年において各部門別に総 合的に優秀であるとモーニングスターが判断したものです。国際REIT型 部門は、2014年12月末において当該部門に属す るファンド215本の中から選考されました。

A(為替ヘッジあり)

B(為替ヘッジなし)

※騰落率は累積投資額より算出しています。

(資産成長型)C(為替ヘッジあり)

(資産成長型)D(為替ヘッジなし)

※「Lipper For Investment Management」よりフィデリティ投信作成。Lipper Global分類の不動産型 米国(為替ヘッジあり)/(為替ヘッジなし) (除く通貨選択型)におけるトータルリターンとランキング。「Lipper For Investment Management」の情報は、トムソン・ロイターグループのリッ パーより取得しております。上記は過去の実績であり、将来の動向、数値等を保証もしくは示唆するものではありません。

過去3年間

過去5年間

フィデリティ・USリート・ファンド

A(為替ヘッジあり)

23.76%

64.98%

4位(全7ファンド中)

1位(全6ファンド中)

フィデリティ・USリート・ファンド

B(為替ヘッジなし)

91.60%

136.01%

3位(全10ファンド中)

1位(全9ファンド中)

※累積投資額は、ファンド設定時に10,000円でスタートしてからの収益分配金を再投資した実績評価額です。ただし、購入時手数料および収益分配金に かかる税金は考慮していません。ベンチマークはファンド設定日前日を10,000円として計算しています。※基準価額は運用管理費用(後述の「運用管理 費用(信託報酬)」参照)控除後のものです。※当該実績は過去のものであり、将来の運用成果等を保証するものではありません。ベンチマークは10ペー ジをご参照ください。

5,000

10,000

15,000

20,000

13年6月

13年12月

14年6月

14年12月

15年6月

基準価額

累積投資額

ベンチマーク

(円)

5,000

10,000

15,000

20,000

13年6月

13年12月

14年6月

14年12月

15年6月

基準価額

累積投資額

ベンチマーク

(円)

0

5,000

10,000

15,000

20,000

25,000

30,000

35,000

40,000

03年12月05年12月07年12月09年12月11年12月13年12月

基準価額

累積投資額

ベンチマーク

(円)

0

5,000

10,000

15,000

20,000

25,000

30,000

35,000

40,000

03年12月05年12月07年12月09年12月11年12月13年12月

基準価額

累積投資額

ベンチマーク

(円)

(7)

7

上記は過去の実績であり、将来の傾向、数値等を保証もしくは示唆するものではありません。

主な米国リートの2015年第3四半期の決算内容

(注)各個別リート資料およびBloombergよりフィデリティ投信作成。

※一株当たりFFOより算出。FFO(エフ・エフ・オー、Funds From Operations)は、リートが本業である不動産賃貸業から得るキャッシュ

フローのうち、投資家に配分可能な金額を示すもので、リートの収益力を測る指標として最もよく使われます。

※掲載されている個別の銘柄・企業名については、あくまで参考として述べたものであり、その銘柄又は企業の株式等の売買を推奨す

るものではありません。また、当ファンドへの組み入れを保証するものではありません。

【米国リートの2015年第3四半期決算は総じて良好】

2015年第3四半期の米国リートの決算は総じて良好な結果となりました。物件の新規供給が限られていること

等により、多くのセクターで賃貸・リース契約件数が増加したことや、物件稼働率が高水準で推移したこと等が

主な要因です。引き続き米国リートの好調な業績が期待されます。

パブリック・ストーレッジ (倉庫)

2015年第3四半期は前年同期比で約10.4%の増益

となりました。管理・運営する賃貸倉庫施設の単位面積

当たり賃料の上昇や、新規に買収・開発した賃貸倉庫施設からの収入が増益に寄与しました。2015年9月末

時点で、米国内38の州に2千を超える賃貸倉庫施設を保有し、西欧諸国では200超の賃貸倉庫施設を運営し

ています。

デジタル・リアルティー・トラスト (多角)

同社は情報関連企業向けにデータ・センター等の管理・運営サービスを提供しています。2015年第3四半期は

前年同期比で約8.2%の増益

となりました。同業他社の買収などにより業容を拡大しており、引き続き、顧客で

あるソーシャル・メディア企業、クラウド・サービス企業、その他ITサービス企業などへのサービス拡充に注力す

る方針です。

サイモン・プロパティー・グループ (小売)

2015年第3四半期は前年同期比で約33.7%の増益

となりました。2015年7月以降、ニュージャージー州等に

ショッピングモールをはじめとする小売施設を4件新規オープンし、サンフランシスコ等にある3件の既存小売施

設の売場面積を拡大しました。また、2015年9月末時点で、小売施設の開発・拡大に関する30件のプロジェクト

が進行中です。

UDR (住宅)

2015年第3四半期は前年同期比で約10.5%の増益

となりました。既存物件の稼働率は96.6%と高い水準を

維持しており、賃貸収入は前年同期比で約5.9%増加しました。ワシントンD.C.の集合住宅エリア6件を買収す

る一方、バージニア州ノーフォークの集合住宅エリアを売却するなど、不動産ポートフォリオの向上を追求して

います。

プロロジス (物流)

2015年第3四半期は前年同期比20.8%の増益

となりました。既存物件稼働率は前年同期比1.0%上昇し、

96.0%となりました。物流施設の供給が抑制されていることから、同社が世界に展開する物流施設の賃料は上

昇傾向にあり、良好な事業環境が続く見通しです。

(8)
(9)
(10)

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参照

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