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上記は過去の実績であり、将来の傾向、数値等を保証もしくは示唆するものではありません。【市場動向】 2015年の年初来での米国リート相場の動き
当資料では米国リートの足元の動向や投資環境、見通し等をご紹介します。
2015年第1四半期の米国リート相場は、中東・ウクライナ等の地政学リスクの高まりや原油価格の低迷な
どから世界の金融市場が不安定な動きとなる中、約＋5％の上昇と堅調な推移となりました。
しかし第2四半期には、米連邦準備制度理事会（FRB）の利上げ懸念による投資家心理の冷え込み等を背
景に米国リート相場は下落に転じ、年初来で約－6％まで調整しました。
第3四半期以降では、8月下旬の中国株式の急落を背景に世界的にリスク性資産が下落する中、米国リー
ト相場も下落しましたが、その後底打ちし上昇傾向に転じました。10月末時点の年初来騰落率は約＋2％
となりました。
業種別では、国内景気の回復による需要に支えられた倉庫セクターなどが堅調に推移する一方、米ドル高
による海外からの旅客者減少などが懸念されたホテル・リゾート・セクターが軟調に推移しました。テナント
との賃貸契約期間が長いヘルスケア・セクターは、金利上昇懸念が逆風となりました。
米国リート等の推移（2014年12月末～2015年10月末）
（注）Bloombergよりフィデリティ投信作成。米国リートはFTSE NAREIT Equity REITsインデックス。米国株式はS&P500種指数。 中国株式は上海A株指数。原油はS&P GSCI原油指数。全て現地通貨ベース。上グラフは、期間初を100として指数化。
米国リート、米国株式の騰落率（2014年12月末～2015年10月末）
2.7%
1.9%
‐18.1%
‐11.1%
0.5%
1.6%
5.5%
10.2%
28.5%
‐30%
‐20%
‐10%
0%
10%
20%
30%
40%
米国株式
米国リート
ホテル・リゾート
ヘルスケア
オフィス・物流
多角
小売
住宅
倉庫
60
80
100
120
140
160
180
14/12
15/1
15/2
15/3
15/4
15/5
15/6
15/7
15/8
15/9
15/10
原油
米国株式
中国株式
米国リート
(年/月)
101.9
73.8
104.5
102.7
【Net Asset Value(NAV)プレミアム】
NAVプレミアムは、リート価格の割高/割
安度合いを測る指標の1つです。2015年
10月末時点の米国リートのNAVプレミア
ムは－2.3％と期間平均（＋4.2％）を下回
っており、現在の米国リートの割安感を示
唆しています。
【価格水準】 各指標が示唆する米国リートの割安感
【配当利回り】
米国リートの配当利回りは3.82％と魅力
的な水準で推移しています（2015年10月
末時点）。米国株式の配当利回りや米国
10年国債利回りよりも1％以上高い利回
りとなっており、相対的な投資妙味がある
と言えます。
（注）BloombergおよびFMR Coよりフィデリティ投信作成。期間：2005年10 月末～2015年10月末。米国リートはFTSE NAREIT Equity REITsインデッ クス。期間初を100として指数化(対数軸)。米ドルベース。NAVプレミアムと米国リートの推移
（注）Bloombergなどよりフィデリティ投信作成。2012年10 月 末 ～ 2015 年 10 月 末 。 米 国 リ ー ト は FTSE NAREIT Equity REITsインデックス。米国株式はS&P500種指数。各資産の利回りの推移
1口当たり
リート取引価格
1口当たり
NAV
NAV
プレミアム
NAVは、純資産価値（資産-負債）を意
味します。
リートの価格と1口当たりNAVの差が
NAVプレミアムです。
【株価キャッシュフロー倍率
*1】
株価キャッシュフロー倍率は、リートの収
益力と価格の関係を表し、一般の株式
の株価収益率（PER）
*2に相当する指標
です。米国リートは他国のリートよりも総
じて割安な水準となっています。
（注）RIMESよりフィデリティ投信作成。MSCI IMI各指 数。2015年10月末時点。 *1 株価キャッシュフロー倍率は、株価をキャッシュフ ロー(一株当たり利益に減価償却費用を足し戻したも の)で割ったもの。 *2 株価収益率(PER)は、株価を一株当たり利益で 割ったもの。各国リートの株価キャッシュフロー倍率
14.1
12.1
20.7
29.2
0
10
20
30
米国リート 豪州リート 日本リート 英国リート
(倍)
0.0%
0.5%
1.0%
1.5%
2.0%
2.5%
3.0%
3.5%
4.0%
4.5%
12年10月
13年10月
14年10月
15年10月
米国リート配当利回り
米国株式配当利回り
米国10年国債利回り
3.82%
2.09%
2.14%
-50%
-25%
0%
25%
50%
25
50
100
200
400
05年
07年
09年
11年
13年
15年
米国リート（左軸） NAVプレミアム（右軸） NAVプレミアム平均（右軸）4.2%
-2.3%
3
上記は過去の実績であり、将来の傾向、数値等を保証もしくは示唆するものではありません。0.0%
0.5%
1.0%
1.5%
2.0%
2.5%
3.0%
3.5%
4.0%
0
2
4
6
8
10
12
14
16
18
84年
87年
90年
93年
96年
99年
02年
05年
08年
11年
14年
（億平方ﾌｨｰﾄ）着工物件面積（右軸）
着工物件面積増加率（左軸）
着工物件面積増加率 （期間中平均1.72%、左軸）【ファンダメンタルズ】米国不動産市場の状況
【米国商業用不動産の状況】
米国商業用不動産の新規供給は過去の平均を大きく下回っており、需給の面から米国リートの収益に
プラス要因となっています。
（注）Bloombergおよびグリーン・ストリート・アドバイザーズよりフィデリティ投信作成。 左グラフ期間：1997年12月～2015年10月（戸建住宅価格指数は2015年8月まで）。右グラフ期間：1995年9月～2015年9月。 商業用不動産価格指数はグリーン・ストリート・アドバイザーズ商業用不動産価格指数、戸建住宅価格指数は主要10都市圏の住宅価格動向を示す S&P/ケース・シラー住宅価格指数（コンポジット10）。米国の不動産価格指数の推移
米国の住宅所有率と賃貸物件空室率の推移
米国商業用不動産の新規供給
【米国住宅市場の状況】
戸建住宅価格は底入れしたものの、米国における持家志向の低下などを背景に、回復は緩慢なペー
スにとどまっています。
住宅所有率の低下等を背景に、賃貸物件の空室率は低下しています。住宅リート所有物件の賃料や
入居率の上昇につながると期待されます。
（注） FMR Coよりフィデリティ投信作成。 期間：1984年3月～2015年8月。0%
2%
4%
6%
8%
10%
12%
62%
63%
64%
65%
66%
67%
68%
69%
70%
95
97
99
01
03
05
07
09
11
13
15
米国住宅所有率(左軸)
賃貸物件空室率(右軸)
(年)
50
100
150
200
250
300
0
20
40
60
80
100
120
140
97
99
01
03
05
07
09
11
13
（年）
商業用不動産価格指数（左軸）
戸建住宅価格指数（右軸）
3.2% 3.4%
-10%
-5%
0%
5%
10%
04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 (年)
賃料上昇率
【業績動向】 堅調な業績が予想される米国リート
【米国商業用不動産の賃料・入居率の上昇を背景に米国リートの業績は堅調と予想】
米国商業用不動産の賃料や入居率は、2015年に引き続き2016年も上昇することが見込まれており、
米国リートの堅調な利益増加予想につながっています。
（注）BloombergおよびCiti Researchよりフィデリティ投信作成。左グラフ：2004年～2016年。2015年と2016年(網掛け)は予想値。賃料上昇率、入居 率は小売施設、オフィス、物流施設、住宅の平均を算出。米国都市部。右グラフ：米国リートの業績予想は2015年と2016年の調整後キャッシュフロー 増加予想。米国商業用不動産の賃料と入居率の上昇と米国リートの業績予想
【金利上昇への耐性】 米国リートの良好な財務構成
90.2% 90.4%
86%
88%
90%
92%
04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 (年)
入居率
【負債依存度の低下により、金利上昇への耐性が強まる】
米国リートは、かつて約65％に上昇していた負債比率を、金融危機を経て30%台まで引き下げ、負債
への依存度を低下させています。これにより米国リートは金利上昇に対する耐性を強めており、仮に今
後米国で長期金利が上昇した場合でも影響度は抑えられると想定されます。
（注）NAREITよりフィデリティ投信作成。2008年12月～2015年6月。 負債比率は負債を負債・資本などの合計で割った値。米国リートの負債比率の推移
+10.4%
+6.7%
0%
10%
20%
2015年
2016年
米国リート業績予想
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
08年
09年
10年
11年
12年
13年
14年
2009年3月 65.5％
2015年6月 34.1％
5
上記は過去の実績であり、将来の傾向、数値等を保証もしくは示唆するものではありません。ポートフォリオ・マネージャーのコメント
以下の理由から、今後の米国リートでは良好なパフォーマンスが期待できると考えてい
ます。
•
商業用不動産のファンダメンタルズは良好です。米国において持続的な経済成長と
雇用改善がみられる中、過去平均を大きく下回る商業用不動産供給のもとで、米国
リートの利益増加と増配が引き続き見込まれます。
•
米国政策金利の引き上げは、小幅かつ慎重なペースとなるものと見込まれます。
•
配当利回り、NAVプレミアム、株価キャッシュフロー倍率などの尺度からみた米国
リートは割安です。
•
一部のリートでは、足元の価格調整を活用した自社株買いがみられます。また、リー
トの合併やスピンオフが増加すると予想しています。適切な企業行動は米国リートへ
の追い風になると考えています。
•
今後も堅調な経済成長の見込まれる米国では、米国内の年金運用者や海外投資家
の資金が不動産市場に流入しています。この動きは、米国の実物不動産やリートの
底堅い上昇につながると期待できます。
過去の米国政策金利引き上げ局面における米国長期金利および米国リートの推移
2015年内にも予想される米国の政策金利の引き上げをめぐって、米国の長期金利やリートの短期的な動きが大きくな
る傾向がみられます。しかし、過去を振り返ると、政策金利の引き上げ局面を通じてインフレ加速への懸念が抑制され
た結果、長期金利の水準はむしろ低下しました。また、政策金利引き上げの裏側にある良好な米国経済の恩恵によっ
て、米国リートのパフォーマンスは良好なものとなりました。
【過去の米国政策金利引き上げ局面では、長期金利は低下、リートは大幅上昇】
フィデリティ・USリート・ファンド
ポートフォリオ・マネージャー
スティーブ・ビューラー
（注）Bloombergよりフィデリティ投信作成。期間：1993年9月末～2015年10月末。米国リートは、FTSE NAREIT Equity REITsインデックス。 トータル・リターン。米ドルベース。期間初を100として指数化(対数軸)。
期間
①
②
期間始点(月末)
94年01月
04年05月
期間終点(月末)
00年12月
07年08月
政策金利上昇幅
+3.50% (3.00%→6.50%)
+4.25% (1.00%→5.25%)
長期金利上昇幅
-0.53% (5.64%→5.11%)
-0.12% (4.65%→4.53%)
米国リート騰落率
86.9%
79.8%
0%
2%
4%
6%
8%
10%
50
100
200
400
800
1600
93年9月 95年9月 97年9月 99年9月 01年9月 03年9月 05年9月 07年9月 09年9月 11年9月 13年9月 15年9月
政策金利上昇局面
米国リート（左軸）
米国政策金利（右軸）
米国長期金利（右軸）
②
①
｢フィデリティ・USリート・ファンド｣の運用状況
フィデリティ・USリート・ファンド各コースの基準価額等の推移（設定日～2015年10月末）
フィデリティ・USリート・ファンドの騰落率とランキング(2015年9月末時点)
2015年10月末時点での年初来騰落率は、A（為替ヘッジあり）が＋1.02％、B（為替ヘッジなし）が＋1.46％、
（資産成長型）C（為替ヘッジあり）が＋0.78％、（資産成長型）D（為替ヘッジなし）が＋1.62％でした。
『フィデリティ・USリート・ファンド B（為替ヘッジなし）』は、
モーニングスターアワード「ファンド オブ ザ イヤー2014」（国際REIT型 部門）において
「最優秀ファンド賞」を受賞しました。
2011年から3年間の優秀ファンド賞※に続く4年連続の受賞となりました。
Morningstar Award “Fund of the Year 2014”は過去の情報に基づくものであり、将来のパフォーマンスを保証するものではありません。また、モー ニングスターが信頼できると判断したデータにより評価しましたが、その正確性、完全性等について保証するものではありません。著作権等の知的 所有権その他一切の権利はモーニングスター株式会社並びにMorningstar，Inc．に帰属し、許可なく複製、転載、引用することを禁じます。 ※2011年、2012年はオルタナティブ型 部門、2013年はオルタナティブ&バランス型 部門での受賞。 当賞は国内追加型株式投資信託を選考対象として独自の定量分析、定性分析に基づき、2014年において各部門別に総 合的に優秀であるとモーニングスターが判断したものです。国際REIT型 部門は、2014年12月末において当該部門に属す るファンド215本の中から選考されました。
A（為替ヘッジあり）
B（為替ヘッジなし）
※騰落率は累積投資額より算出しています。（資産成長型）C（為替ヘッジあり）
（資産成長型）D（為替ヘッジなし）
※「Lipper For Investment Management」よりフィデリティ投信作成。Lipper Global分類の不動産型 米国（為替ヘッジあり）/（為替ヘッジなし） （除く通貨選択型）におけるトータルリターンとランキング。「Lipper For Investment Management」の情報は、トムソン・ロイターグループのリッ パーより取得しております。上記は過去の実績であり、将来の動向、数値等を保証もしくは示唆するものではありません。
