日 本 ロ ジ ス テ ィ ク ス フ ァ ン ド 投 資 法 人
ダイワJ-REITフェスタ2013 セミナー資料
本日のポイント
• Jリートについて （P3～9）
第1部
• 物流施設について（P10～18）
第2部
• 日本ロジの特長 （P19～29）
第3部
• Jリートについて （P3～9）
第1部
• 物流施設について（P10～18）
第2部
• 日本ロジの特長 （P19～29）
第3部
4
Jリートの仕組み
「少額から大家さんになれる」
「市場で自由に売買できる」
銀行など
投資家
Jリート
不動産
借入金
投資口
資産運用会社
テナント
貸付
元本・金利
投資
分配金
賃料
賃貸借
契約
運営
Jリートについて
高くて安定した分配金
5
【Jリートの場合】
【上場企業の場合】
理由① 利益のほぼ全てを分配
理由② 法人税がかからない
Jリートについて
収益
費用
利益
分配金
収益
費用
利益
法人税
分配金
内部留保
*日本ロジ＝正式名称：日本ロジスティクスファンド投資法人（以下同じです）。 *一定の前提条件を基にしたシミュレーションであり、利率や分配金の額を保証するものではありません。 実際の金額につきましては、取扱機関にお尋ねください。
他の運用商品との比較
現金
100万円
を運用した場合…
日本ロジ
*
の投資口
（第31回・固定5年）
個人向け国債
*2013年7月16日発行予定分利率（年率）
3.50％
0.30%
利息/分配金の
受取方法
半年ごとに17,500円
半年ごとに1,500円
元本
市場で売買が可能
毎日変動
固定（変動なし）
満期時に払い戻し
中途解約時はペナルティ
VS
Jリートについて
6
Jリートのメリット
① 少額で不動産の大家さんになれる
② 複数の不動産に分散投資ができる
③ プロによる運用で透明性が高い
④ 市場で売買できる
⑤ 安定した分配金を受け取れる
Jリートについて
7
Jリートのリスク
① 投資口価格変動のリスク
② 収益（分配金）変動のリスク
③ 金利変動のリスク
④ 地震など災害のリスク
⑤ 倒産及び上場廃止のリスク
増資時の目論見書や決算時の報告書等でリスクを確認することが重要です
Jリートについて
8
リスクとリターンは表裏一体
大きなリターンを期待すると
リスクも大きくなり損失の可能性も増します
Jリートについて
*上記はイメージ図であり、各金融商品のリスク及びリターンを正確に表すものではありません。リ ス ク
大（高）
小（低）
大
リ
タ
ー
ン
ローリスク・
ローリターン
ミドルリスク・
ミドルリターン
ハイリスク・
ハイリターン
預貯金
債 券
投 資 信 託
株 式
為替
（ドル、ユーロなど）
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• Jリートについて （P3～9）
第1部
• 物流施設について（P10～18）
第2部
• 日本ロジの特長 （P19～29）
第3部
最新の「物流施設」
（市川物流センターⅡ）
最新の物流施設の特徴
従来の「倉庫」
最新の物流施設のキーワード
「大規模」と「高機能」
物流施設について
11
「大規模」な物流施設
最新の「物流施設」
東京ドーム
物流施設の大きさ
＝ 東京ドームの面積の1.0～1.5倍
物流施設について
12
「高機能」な物流施設①
物流施設の内部
多種多様な荷物の保管・搬出入に対応
施設内で荷物をスムーズに移動できます
トラック（接車）バース
物流施設について
13
「高機能」な物流施設②
スロープ（車路）
ランプウェイ
トラックは各階までスムーズに移動
大型のトラックでも各階に接車できます
物流施設について
14
「働きやすさ」にも配慮
事務所スペース
売店併設のカフェテラス
施設内では包装・値札付けなど「作業を行う場」
としてたくさんの方々が働いています
物流施設について
15
日常生活と物流施設
店舗での買い物
通信販売での買い物
物流施設
一般家庭
小売店
メーカー
通信販売業者
購入
注文
物流施設について
16
日本ロジの物件でも…
＜八千代物流センターⅡ＞
インターネット通信販売
アマゾンの物流拠点
＜東雲物流センター＞
佐川急便の配送拠点
物流施設について
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物流施設の賃貸とは？
賃貸借契約に基づいて
毎月定額の賃料を支払う
点は住宅やオフィスと全く同じです
銀行など
投資家
物流施設
借入金
投資口
テナント
•ヤマト運輸
•佐川急便
•アマゾン
等
貸付
元本・金利
投資
分配金
賃料
賃貸借
契約
運営
物流施設について
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• Jリートについて （P3～9）
第1部
• 物流施設について（P10～18）
第2部
• 日本ロジの特長 （P19～29）
第3部
日本ロジスティクスファンドの特長
日本ロジの特長とは
分配金の安定かつ持続的な成長
それができる5つの理由
① 物流特化型リートの先行者（日本初）
② 三井物産の強力なサポート
③ Jリートで最も高い保有物件の含み益率
④ Jリートで最も低い負債比率と最も高い格付
⑤ 再開発による収益アップ
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* 第1期の実質運用期間は268日間ですが、上記のグラフでは通常の運用期間（半年間）に換算した金額を表示し、分配金変動率の算出から除外しています。
分配金の安定かつ持続的な成長
年間成長率：3.9% 平均変動率：6.6%
日本ロジの特長とは
物流特化型リートの先行者
分配金の安定かつ成長の理由①
スポンサー3社のご紹介
スポンサー構成
（出資比率 51.0%）
（出資比率 29.0%） （出資比率 20.0%）世界初の総合商社として蓄積した情報・人材・物件・信用などを提供
モノの売買を通じてマクロ経済や物流に貢献
日本からの撤退はあり得ないため長期的なコミットメントが可能
物流・金融・不動産に強みを持つ3社がサポート
分配金の安定かつ成長の理由②
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含み益率*
（第15期末時点）
22.1％
JリートNo.1の含み益率
投資物件
の時価
帳簿価額
含み益
Jリート平均
▲1.7％
*含み益率＝
（投資物件の時価
（鑑定評価額）-帳簿価額）÷帳簿価額×100
*第15期末（2013年1月31日）時点の数値で算出しています
分配金の安定かつ成長の理由③
（三井物産ロジスティクス・パートナーズ株式会社調べ ）24
Jリートで最も低い負債比率
投資物件
の時価
借入金残高
*負債比率＝
（借入金残高（有利子負債残高）÷投資物件の時価（鑑定評価額））×100*2013年4月30日時点の数値で算出しています
分配金の安定かつ成長の理由④
負債比率*
（2013年4月30日時点）
29.7％
Jリート平均
49.7％
（ 2012年11月末時点） （ ARES J-REIT Viewより転載）株式会社格付投資情報センター（R&I）
AA
（格付の方向性：安定的）
ムーディーズ・ジャパン株式会社
A1
（アウトルック：安定的）
Jリートで最も高い格付
*Moody’s 不動産セクターで世界トップの格付け（世界で2社のみ）
分配金の安定かつ成長の理由④
26
分配金の安定かつ成長の理由⑤
再開発による収益アップ
*再開発後の物件価格は概念を示すための数値であり、実際の数値とは異なります。一般のリート
デベロッパー
（スポンサー）
ゼネコン
②工事発注
③建物引渡
開発利益を
上乗せして
時価でリートに売却
再開発
①物件売却
④物件買戻し
【再開発後】
物件価格 ：120
物件の時価：120
含み益 ：ゼロ
27
分配金の安定かつ成長の理由⑤
再開発による収益アップ
*再開発後の物件価格は概念を示すための数値であり、実際の数値とは異なります。①工事発注
②建物引渡
日本ロジ
ゼネコン
建築代金のみをゼネコンに支払
開発利益は日本ロジの含み益になります
再開発
【再開発後】
物件価格 ：100
物件の時価：120
含み益 ： 20
28
再開発による収益アップ
面積
純利益
1口当たり
分配金
大東
（2010年事例）
八千代
（実施中）
22%Up
92,730㎡
76,208㎡
+870円
+570円
28%Up
390百万円
305百万円
290%Up
174百万円
44百万円
220%Up
56,538㎡
17,689㎡
【八千代物流センター】
再開発前
再開発後
（イメージ）
分配金の安定かつ成長の理由⑤
29
第15期確定分配金
18,215円
権利付き最終取引日： 2013年1月28日（月）
分配金受取日： 2013年4月4日（木）
第16期予想分配金
17,500円
（利益超過分配金 3,200円を含む）
権利付き最終取引日：2013年7月26日（金）
分配金受取日： 2013年10月初旬（予定）
直近の確定分配金と予想分配金
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投資判断の要素
負債比率
含み益率
分配金の安定と成長
メインスポンサー
日本ロジ 22.1％
Jリート平均
*
▲1.7％
直近 約18,000円
3年後目標 20,000円
平均変動率：6.6%
年間成長率：3.9%
日本ロジ 29.7％
Jリート平均
*
49.7％
*ARES J-REIT Viewより転載 *三井物産ロジスティクス・パートナーズ株式会社調べ
IRのお問い合わせ、資料請求は
三井物産ロジスティクス・パートナーズ株式会社
財務企画部まで
電話番号：03-3238-7171
受付時間：午前9時30分～午後5時30分
（土日祝を除く）
情報開示について
33
ウェブサイトによる情報提供
http://8967.jp
IRメール配信サービス
情報開示について
投資口価格の推移
0 500 1,000 1,500 2,000 2,500 3,000 0 500,000 1,000,000 1,500,000 2005年5月 2006年5月 2007年5月 2008年5月 2009年5月 2010年5月 2011年5月 2012年5月 （円） 日本ロジスティクスファンド投資法人（左軸） 東証REIT指数（右軸）36
保有物件マップ
保有物件
資産規模
32物件/
1,651億円
総賃貸可能面積 81.0万m²
稼働率
95.1%
テナント数
40社
純資産
投資口価格 942,000円
*2013年5月31日終値
出資総額
975億円
発行済
投資口数
148,000口
1口当たり
純資産
677,403円
*第15期末（2013年1月末）時点基 本 情 報
38
JリートNo.1の含み益率
鑑定評価額で物件を売却すれば
売却益により分配金が上昇
高い含み益率が
借入余力や低い借入金利に繋がる
補足説明（分配金の安定かつ成長の理由③）
39
強固な財務基盤のメリット
安定性
低い負債比率
↓
借入金利が上昇した場合の
分配金への影響が小さい
金融危機が到来した時の
倒産リスクが小さい
補足説明（分配金の安定かつ成長の理由④）
40
強固な財務基盤のメリット
成長性
負債比率を高めて新たな物件を取得
↓
1口当たり分配金の上昇
（レバレッジ効果）
補足説明（分配金の安定かつ成長の理由④）
41
レバレッジ効果
5%の
投資商品
100万円
金利2%の借入金
50万円
自己資金
50万円
自己資金のみで投資
自己資金+借入金で投資
5%の
投資商品
100万円
自己資金
100万円
投資商品の配当 ：5万円
借入金利息
：なし
自己資金の投資
利回り
：
5%
（5万円÷100万円）
投資商品の配当 ：5万円
借入金利息
：▲1万円
自己資金の投資
利回り
：
8%
（4万円÷50万円）
借入金を利用することで自己資金の利回りが向上
補足説明（分配金の安定かつ成長の理由④）
42
利益超過分配のイメージ
補足説明（第16期予想分配金）
• 金額は百万円もしくは千円未満を切り捨てて表示しています。 • パーセントは、小数点第２位を四捨五入して表示しています。 • 本資料には、将来的な業績、計画、経営目標・戦略などが含まれていますが、これらの将来に関する記述は、想定される出来事や事 業環境の傾向等に関する現時点での仮定・前提によるものであり、これらの仮定・前提は正しいとは限りません。実際の結果は様々 な要因により大きく異なる可能性があります。 • 本資料は、本投資法人の投資証券の取得その他金融商品取引契約の締結の勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を 行う際は、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願いいたします。 • 本投資法人の投資証券は、投資主からの請求による投資口の払戻しを行わないクローズド・エンド型であるため、投資主が本投資証 券を換価する手段は、第三者に対する売却に限定されます。本投資証券の市場価格は、取引所における投資家の需給により影響を受 けるほか、金利情勢、経済情勢、不動産市況その他市場を取り巻く様々な要因の影響を受けて変動します。 そのため、本投資証券を 取得した価格で売却できない可能性があり、その結果、投資主が損失を被る可能性があります。 • 本投資法人は投資主に対して金銭の分配を行う予定ですが、分配の有無及びその金額は、いかなる場合においても保証されるもので はありません。不動産の売却に伴う損益や建替えに伴う除却損等により、期間損益が大きく変動し、投資主への分配金が増減するこ とがあります。 • 本資料に提供している情報は、金融商品取引法又は投資信託及び投資法人に関する法律で要求され、又は東京証券取引所上場規則等 で要請される開示書類や運用報告書ではありません。 • 本資料のご利用及び閲覧は、お客様ご自身の責任でなされるものであり、本資料の作成や公開等に関わった本投資法人及び関係者 は、本資料のご利用によって発生したいかなる損害（直接損害、間接損害の別を問いません。また、その原因を問いません。）に関 して、一切責任を負いません。 • 本資料上で提供されている情報には誤り・遺漏等がないよう細心の注意を払っておりますが、本資料は、皆様に簡便に情報参照して いただくために作成されたもので、提供している情報に不正確な記載や誤植等を含むことがあります。本資料上の情報の正確性、完 全性、妥当性及び公正性について本投資法人は一切責任を負いません • 本資料に掲載される情報は、本投資法人が著作権を有します。本投資法人の事前の承諾なしにこれを複製し、改変し、刊行し、配布 し、転用し、若しくは掲載すること及びこれを商業的に利用することを禁止します。また、本資料に掲載されている本投資法人に関 連する商標類（商標、ロゴ及びサービスマーク）は、本投資法人に属するものであり、これを本投資法人に無断で複製し、改変し、 刊行し、配布し、転用し、若しくは転載すること及びこれを商業的に利用することを禁止します。 • 表紙等に使用している写真は「物流」を表象するイメージとして使用しているものであり、本投資法人の保有物件・取得予定物件で はありません。 資産運用会社：三井物産ロジスティクス・パートナーズ株式会社（金融商品取引業者 関東財務局長（金商）第400号/一般社団法人投資信託協会会員）
