ＴＬＩＳ マーケット・レポート Solution Market Report <Q4-2011>
宮城県の中部に位置する県庁所在地、政令指定都市
東北地方の政治・経済・文化の中心都市
仙台：概況
仙 台 市
青葉区 太白区不動産マーケット概況
2014/3Q 2014年第3四半期(7～9月) 商業地 ほぼ全域上昇 宮城野区・青葉区の上昇率高 住宅地 総じて上昇傾向 太白区・泉区で上昇率高 一戸建 件数・価格 ともに大きな変化はないが、概ね高い水準で推移 マンション 中古市場は件数・価格ともに上昇傾向 賃 貸 空室率の下がり幅縮小 賃料は横ばい 売 買 青葉通りの期待利回り 大きく低下 賃 貸 成約件数は増加 ファミリー対応の賃料下がる 売 買 取引はないものの 期待利回りは大幅低下 土地 居住用 不動産 オフィスビル レジデンス 内 容 出 所 1) 人 口 2009年：1,031,961人 → 2014年：1,069,995人 (+3.7%) 統計情報せんだい 2) 世 帯 数 2009年：453,783世帯 → 2014年：486,311世帯 (+7.2%) 統計情報せんだい 3) 総 面 積 785.8k㎡ 統計情報せんだい 4) 人 口 集 中 地 区 面 積 割 合 2005年：16.6% → 2010年：17.2% 国勢調査 5) 主 要 商 業 地 仙台駅周辺～一番町界隈 6) 主 要 産 業 サービス業(24%)、卸売・小売業(18%)、製造業(7%) ※製造業は石油・石炭製品等の基礎素材型が中心 市民経済計算・工業統計 7) 事 業 所 数 2004年：13,650 → 2007年：12,757 (-6.5%) 商業統計調査 8) 小 売 業 事 業 所 数 2004年：8,417 → 2007年：8,012 (-4.8%) 商業統計調査 9) 小 売 業 売 り 場 面 積 2004年：1,172,725㎡ → 2007年：1,342,999㎡ (+14.5%) 商業統計調査 10) 新 設 住 宅 着 工 数 2012年：9,859 → 2013年：10,623 (+7.7%) 住宅着工統計 11) 持 ち 家 率 2005年：48.9% (全国平均62.1%) → 2010年：48.9% (全国平均61.9%) 国勢調査 12) Ｊ － Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ 物 件 数 総数：64 (レジデンス：37、オフィス：12、商業施設：9、ホテル：1、倉庫・物流施設：2、その他：3) 不動産証券化協会 1)2)3)各年1月1日時点、3)2014年1月1日時点、4)人口集中地区面積÷総面積、6)比率は平成22年度経済活動別都内総生産(名目)構成比、12)2014年9月30日時点のデータをもとに弊社集計 出所：日本銀行「地域経済報告(2014年7月) 東北」【 都市 基本 デー タ】
【 景 気 情 勢 】
消費税率引き上げの影響による反動がみられるものの、基調的には回復を続けている 項 目ＴＬＩＳ マーケット・レポート Solution Market Report <Q4-2011>
地価
<商業地>
ほぼ全域上昇 宮城野区・青葉区の上昇率高
【2014年 公示価格】 ◆対前年 上昇：66地点 同額：7地点 下落：なし 全地点約9割の地価が上昇した。上昇幅は他の主要都 市と比較して大きいわけではないが、下落した地点もな く、上昇傾向にあるといえる。 【2014年 基準地価格】 ◆最高価格：青葉区中央2-1-1 2,240,000円/㎡ ◆最大上昇率：宮城野区楯岡1-2-1 12.2％増 ◆対前年 上昇：45地点 同額：1地点 下落：なし ほぼ全ての地点で上昇した。上昇率上位3地点はいず れも『宮城野区楯岡』であり、3地点とも10％以上上昇。全 体的にも、公示価格より上昇傾向がより顕著に表れた。<住宅地>
総じて上昇傾向 太白区・泉区で上昇率高
【2014年 公示価格】 ◆対前年 上昇：192地点 同額：5地点 下落：7地点 各区内において、上昇率に格差が生じている。特に太 白区は右図のように10％以上上昇した地点がある一方、 4地点で下落しており、同じ区の中での差が大きい。 【2014年 基準地価格】 ◆対前年 上昇：53地点 同額：2地点 下落：なし ◆最高価格：青葉区上杉4-5-39 211,000円/㎡ ◆最大上昇率：泉区寺岡1-18-26 10.3％増 ほぼ全ての地点で上昇している。特に泉区において は、上記の寺岡一丁目の他、『明石南二丁目』や『紫山 一丁目』の各地点で大きく上昇している。仙台：地価
区 所在 地積(m2) 2014年価格（円/m2） （円/m2）前年比 1 青葉区 中央1-10-1 551 2,100,000 +40,000 2 青葉区 一番町3-4-26 219 1,450,000 +30,000 3 青葉区 中央2-2-24 547 1,400,000 +40,000 ■仙台市【商業地】 公示地価 ◆価格 上位3件 ◆対前年上昇率 上位5件 ■仙台市【住宅地】 公示地価 ◆価格 上位3件 ◆対前年上昇率 上位5件 １．青葉区中央1-10-1 区 所在 地積(m2) 2014年価格（円/m2） 上昇率 1 宮城野区 榴岡4-5-22 814 450,000 9.0% 2 宮城野区 榴岡5-1-17 301 175,000 8.7% 3 宮城野区 宮城野1-21-10 144 131,000 7.4% 4 若林区 新寺1-7-20 264 290,000 6.2% 5 青葉区 花京院1-4-10 604 312,000 5.8% 区 所在 地積(m2) 2014年価格（円/m2） （円/m2）前年比 1 青葉区 錦町1-1-30 1,203 237,000 +11,000 2 青葉区 上杉5-6-8 330 198,000 +6,000 3 青葉区 広瀬町5-12 1,361 178,000 +6,000 区 所在 地積 (m2) 2014年価格 （円/m2） 上昇率 1 太白区 八木山本町1-12-9 239 78,000 11.4% 2 太白区 松が丘18-5 275 71,000 10.9% 3 泉区 寺岡1-18-26 209 67,500 8.2% 4 太白区 郡山6-3-27-1 221 76,000 8.1% 5 青葉区 錦ケ丘7-7-4 255 32,900 7.9%ＴＬＩＳ マーケット・レポート Solution Market Report <Q4-2011>
居住用不動産
<戸建市況>
件数・価格 ともに大きな変化はないが、
概ね高い水準で推移
(図表1参照) 【成約件数】 182件 成約件数は、突出して多い期を除いて概ね平均170件前 後で推移おり、今期はやや多い水準であるといえる。 【平均成約価格】 2,561万円 2012年から2013年にかけて上昇していた平均成約価格 は、2013年第4四半期に2,500万円を超え、以降は横ばい で推移している。<マンション市況>
中古市場は件数・価格ともに上昇傾向
●中古マンション (図表2参照) 【成約件数】 295件 2012年には200件台前半だった成約件数は徐々に増加 し、2013年第4四半期以降は300件前後と高い水準で推移 している。 【平均成約価格】1,768万円 【平均坪単価】84万円/坪 坪単価70万円弱で横ばいに推移していた2012年、80万 円前後で上昇と下降を繰り返した2013年を経て、2014年 は高い水準で推移している。成約物件の平均専有面積に 変化はなく、成約価格も坪単価と同様の動きをしている。 ●新築マンション 【錦町】 新規供給が少なく分譲事例は見当たらないが、周辺地 域に存する分譲マンションの売れ行きは好調であり、販売 総額および単価とも上昇圧力は非常に強い。住宅地として 人気の高い当該地域においても、今後分譲価格に影響が 出る可能性がある。 【五橋周辺】 分譲事例はないが、築浅タワーマンション等の中古物件 が新築時を超える価格で取引されている。そうした中古マ ンション市場を踏まえ、今後分譲価格も上昇の可能性有。仙台：居住用不動産
【図表2】仙台市 中古マンション 市況推移資料：「REINS Market Information」
2,100 2,300 2,500 2,700 2,900 150 160 170 180 190 万円 件 成約件数 平均成約価格 【図表1】仙台市 戸建 成約状況 ※新築を含む
資料：「REINS Market Information」
1,400 1,550 1,700 1,850 200 250 300 350件 万円 成約件数 平均成約価格 65 70 75 80 85万円/坪 坪単価の推移 223 212
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オフィスビル
<賃貸市況>
空室率の下がり幅縮小 賃料は横ばい
●需給 (図表1参照) 東日本大震災後は、老朽化ビルからの移転、復興需要 による建築関連企業のオフィス増床や新設、建屋倒壊に よる郊外から市内への流入など、大きなオフィス需要が創 出されたが、2014年の新規供給は1棟のみの予定であり、 面積も以前ほど大型なものではない。 ●ビジネス地区の賃料・空室率 (図表2・3参照) 【平均募集賃料単価】 9,102円/坪 2012年以降、概ね9,100円/坪で横ばいに推移しており、 相場に大きな変化はみられない。 【空室率】 11.24% 急落した2012年を経て、2013年中旬以降も一定の下が り幅で低下し続けていた。 2014年は、テナント企業の動きが少なく下がり幅は縮小 している。9月には2012年3月以来の新築ビル『イースタン ビル（延床面積約3,000坪）』が竣工し、同ビルの今後の募 集動向は要注目である。仙台：オフィス
【図表2】仙台市 オフィス平均空室率・募集賃料推移 資料：三鬼商事「オフィスレポート」 ※賃料は共益費含まず 【図表1】仙台市 オフィス新規供給・新規需要面積推移資料：CBRE「JAPAN OFFICE MARKET OUTLOOK 2014」
8,850 8,975 9,100 9,225 9,350 10.0 11.5 13.0 14.5 16.0 円／坪 平均募集賃料単価 空室率 駅東 空室率 賃料 駅前 空室率 賃料 一番町周辺 空室率 賃料 県庁・ 市役所周辺 空室率 賃料 ■仙台主要ビジネス地区のオフィス動向 仙台駅 地図使用承認©昭文社第49G056号 -10,000 -5,000 0 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 坪 新規供給面積 新規需要面積 【図表3】仙台ビジネス地区の平均空室率・平均募集賃料 （2014年9月時点） 資料：三鬼商事「オフィスレポート」 空室率 前期比 賃料※ (円/坪) 前期比 （円/坪） 仙台ビジネス地区 11.24% -0.18% 9,102 ±0 駅前地区 10.57% -0.16% 10,306 -6 一番町周辺地区 9.62% -0.34% 8,828 12 県庁・市役所周辺地区 10.70% 0.71% 8,512 -14 駅東地区 17.56% -0.45% 9,815 ±0 ※共益費含まず 空室率は-0.49%～0.49%、平均賃料は-49円/坪～49円/坪を それぞれ横ばいと定義 ％
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オフィスビル
<売買市況>
青期通りの期待利回り 大きく低下
●投資期待利回り (図表4参照) 他の全国主要都市においてもオフィス期待利回りは基 本的に減少傾向にあるが、下がり幅は微小である。しか し、仙台市（青葉通り）の下がり幅は非常に大きい。 震災直後に上昇した期待利回りは、以後大幅に低下し ている。2013年の地点で震災前と同水準に回復し、以後 も安定して低下し続けている。 地図使用承認©昭文社第49G056号仙台：オフィスビル
6.6 6.8 7.0 7.2 7.4 2010.04 10 2011.04 10 2012.04 10 2013.04 10 2014.04 10 【図表4】Ａクラスビルの投資期待ＮＯＩ 利回り（青葉通り） 資料：日本不動産研究所「不動産投資家調査」 ●売買事例一覧 № 取引月 物件名 所在 交通 延床面積(㎡) 区分/一棟 築年月 （百万円）価格 利回りＮＯＩ 売主 買主 1 8月 KYパークビル 青葉区国分町2-7-3 勾当台公園駅8分 2,647.47 一棟 2003年8月 1,412 - 仙南ハウス産業 テクニカル電子 期間：2014年7月～9月 ■売買事例位置図 1 %ＴＬＩＳ マーケット・レポート Solution Market Report <Q4-2011>
レジデンス
<賃貸市況>
成約件数は増加 ファミリータイプの賃料下がる
●賃貸市場動向 (図表1参照) 【ファミリータイプ】 成約件数：118件 平均賃料：94,297円 成約件数について、過去2年間の第3四半期は59件 （2012年）・74件（2013年）であり、堅調に推移しているとみ ることができる。過去11期の平均件数（83件）と比較しても 高い水準である。 平均賃料は、2012年以降各期において10万円台で横 ばいに推移していたが、今期は初めて10万円を割った。 【シングルタイプ】 成約件数：91件 平均賃料：53,248円 成約件数は、前年より約25％以上増加した2013年を経 て2014年は更に増加傾向にある。第3四半期時点で既に 2012年の総件数を超え、2013年の総件数に迫っている。 平均賃料は2013年以降、期毎の増減幅が少なく、毎期 概ね55,000円前後で推移している。今期は平均的な水準 であるといえる。 ●需給・空室状況 【五橋周辺】 需給の緩和傾向が認められ、震災後しばらく継続してい たひっ迫状態は脱したと思われる。しかし、この影響は築 年を経過した競争力の劣る物件とそれ以外の物件で異な り、競争力の高い物件については依然として募集賃料は 高位の水準を維持している。<売買市況>
取引はないものの 期待利回りは大幅低下
●需給・売買状況 (図表2参照) ・投資家の期待利回りは、震災後に上昇したものの2012 年には下降に転じ、震災前の水準に戻った。以降も安定 的に低下し続けている。 ・今期は、仙台市でレジデンスの市況を把握できる取引は仙台：レジデンス
90,000 95,000 100,000 105,000 110,000 30 55 80 105 130 件 円 成約件数 平均賃料 【図表1】仙台市 マンション平均成約賃料推移 資料：レインズ、ATBBの成約データをもとに弊社作成 45,000 50,000 55,000 60,000 65,000 30 55 80 105 130 件 円 成約件数 平均賃料 【シングルタイプ】 専有面積30㎡未満 【ファミリータイプ】 専有面積50㎡以上 7.5 8.0 8.5 【図表2】レジデンスの投資期待ＮＯＩ 利回り（ワンルーム） 資料：日本不動産研究所「不動産投資家調査」 2013年 2014年 1Ｑ 2Q 3Q 4Q 1Ｑ 2Q 3Q 68.43 67.37 64.58 64.10 66.24 65.58 65.17 ファミリータイプ 平均専有面積 （㎡） % 五橋 周辺 仙台駅 東北大 東北学院大ＴＬＩＳ マーケット・レポート
Solution Market Report <Q4-2011>
その他のアセット
仙台：店舗・物流施設等
<店舗・商業施設>
市場の変化は少なく 賃料水準は横ばい
●賃貸市況 (図表1参照) 【賃料】 1階：21,600円/坪 1階以外：12,800円/坪 1階の平均募集賃料は2012年以降、21千円台で横ばい に推移している。 1階以外の平均募集賃料も安定している。12千円前後で 推移している中、今期は引き続き標準的な値段となった。 【動向】 2015年内に青葉通と東一番町通の交差点地下に地下鉄 東西線『青葉通一番町』駅が開通予定。サンモール一番町 方面は空室も多く厳しい状況がみられていたが、回遊客の 流れの変化も予想される。 2016年春にヨドバシカメラが仙台駅東口駅前に複合ビル を開業予定。延床面積10万㎡。Ａ棟にはマルチメディア仙 台が移転予定。 ●需給・売買市況 (図表2参照) ・商業施設の期待利回りは、オフィスやレジデンスと比較す ると低下に転じた時期は遅かったが、都心型・郊外型共に 2013年に震災前の水準に回復し、以降低下し続けている。 ・今期は、仙台市内で商業施設等の市況を把握できる取 引は見受けられなかった。 6.5 7.0 7.5 8.0 8.5 2010.04 10 2011.04 10 2012.04 10 2013.04 10 2014.04 10 都心型 郊外型 【図表2】商業店舗の投資期待ＮＯＩ 利回り 資料：日本不動産研究所「不動産投資家調査」 【図表1】仙台市内 平均募集賃料 10,000 13,000 16,000 19,000 22,000 25,000 2011 下 2012 上 2012 下 2013 上 2013 下 2014 上 1階 1階以外 資料：『店舗賃料トレンド 2014 秋』 一般財団法人日本不動産研究所、スタイルアクト株式会社 株式会社ビーエーシー・アーバンプロジェクト 円/坪 マーブルロード・ クリスロード ＠30～50千円 ぶらんどーむ ＠30～50千円 %ＴＬＩＳ マーケット・レポート Solution Market Report <Q4-2011>
仙台：店舗・物流施設等
3,500 3,750 4,000 4,250 4,500 円/坪 【図表3】仙台市東部 物流施設 平均募集賃料(坪単価)推移 資料：CBRE「Japan Industrial Market View」
その他のアセット
<倉庫・物流施設>
賃料高水準 一定のテナントニーズ有
●賃貸市況 (図表3参照) 今期の平均募集単価は4,140円/坪。今年の第1四半 期・第2四半期よりは減少したが、2014年は比較的高い 水準で推移している。 仙台市の郊外でソーラーパネル関連工場の稼働が予 定されており、それに伴う大型の物流案件の動きがあっ たほか、建機・建築資材のレンタル関連企業での貸し借 りのニーズが増加傾向にある。 ●売買市況 ・2014年上期には仙台市内で物流施設等の売買事例は 見受けられなかったが、今期は宮城野区扇町の物流施 設をＧＬＰ投資法人が取得している。 ●売買事例一覧 期間：2014年7月～9月 № 取引月 物件名 所在 交通 延床面積(㎡) 区分/一棟 築年月 （百万円）価格 利回りＮＯＩ 売主 買主 1 9月 GLP扇町 宮城野区扇町1-8-5 福田町駅10分 12,219.83 一棟 1974年1月 1,460 6.4% グローバル・ロジス ティック・プロパティー ズ（GLP）のSPC GLP(投) 地図使用承認©昭文社第49G056号 ■売買事例位置図 1 ※ＲＥＩＴ売買事例のNOI は、鑑定評価記載の想定収支に基づくＴＬＩＳ マーケット・レポート
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マーケット・トピックス
仙台：マーケット・トピックス
事業用不動産売買取引・開発・インフラ整備等
1.2015年開業 仙台市営地下鉄東西線
2003年 国から鉄道事業許可を取得 2006年 本体土木工事に着手 2009年 最初のトンネル貫通（青葉山トンネル） 2010年 最初のシールドマシン発進（荒井トンネル） 2011年 3月・東日本大震災発生による工事中断 9月・全線で工事再開 2013年 トンネル全線開通 2014年 第一編成車両の車両基地搬入 これまでの経過 路線と駅 （仙台市Ｈ.Ｐ.より） 施策展開の方向性（一部） （沿線まちづくりの方針3 『活力にあふれた元気な街』の創造 より） 〇クリエイティブ産業を生み出す東部ビジネスエリアの形成を誘導 『卸町』駅や『六丁の目』駅周辺の地域産業を活かすため、都市計 画の見直しや企業立地の助成などを行う。 〇都市部における商業・業務の活性化を図る 『青葉通一番町』駅、『仙台』駅周辺において、商業・業務施設の 集積を促進し、にぎわいや集客効果を高める。 〇アグリビジネスを創出 『荒井』駅周辺において、地場農産品を直売できる場や仕組みづ くり、レクリエーション農園の開設について支援。 2006年より建設を進めていた地下鉄東西線建設事業は、 東日本大震災による工事の中断や、その後の復興需要の 高まりにより建設資材や作業員が不足するなどの影響を受 けながらも、本体土木工事が完了した。開業は、2015年12 月6日を予定している。 東西線は、南西部の八木山動物公園付近から都心部の 仙台駅付近を経て、仙台東部道路の東インターチェンジ付 近に至る、約13．9㎞の路線である。沿線の環境や景観など への配慮や道路交通への影響を考え、河川などの横断部 を除き、地下トンネルを主体とした方式としている。 仙台駅から西側の区間は、動物公園付近を起点として、 青葉山地区および川内の東北大学キャンパス内を通り、広 瀬川を横断した後、西公園、一番町を経由して仙台駅で地 下鉄南北線やＪＲ線と交差する。 仙台駅から東側は、既存の住宅地が続く新寺、連坊、薬 師堂を経由し、卸町地区や東部流通業務地区を経て、東 部道路の東インターチェンジがある荒井地区に至る。 建設費と運営費用を安くできること、長い急勾配の区間を 登れること、予測される利用者数を確実に輸送することを目 的として、リニアモーター式の地下鉄が採用される。ＴＬＩＳ マーケット・レポート
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