平成28年度税制改正に関する要望

平成28年度税制改正に関する要望

補足資料

要望１

マンション管理組合が発注する大規模修繕工事

にかかる消費税は、軽減税率を適用いただきたい

(またはこれに相応する措置)

要望２

マンションの固定資産税・都市計画税

は軽減措置を講じていただきたい

1 マンションのストック数

3

図1. マンションストック戸数 平成２６年末

図2. 築後30年、40年のストック推移

※想定ストック数は、平成26年の新規供給戸数12.1万戸を

増加数として想定

マンションストック戸数は、年々増加し

今や600万戸を超え、1500万人が居住する

重要な社会資本となっている。

⇒政府が推進するコンパクトシティの中核と

なるもの。

築年数30年以上の高経年マンションが既に

150万戸を超え、20年後は500万戸近くにな

る。

現在、築12年以上の大規模修繕工事を1回

以上実施すべきマンションの総戸数は、427

万戸になる。

1 マンションのストック数

図3. 会員受託総管理棟数・戸数推移と受託比率

※マンションストック戸数は国土交通省推計平成25年末、会員受託

総戸数は協会調査平成26年4月

当協会の会員で受託している戸数は、

平成25年度のマンションストック戸数に

対して、91.6%、5,505,549戸となってい

る。

協会では、マンション管理業の従事者に

対する資質向上を図るとともに、マン

ション管理の適正化に向けた各種情報発

信や相談業務等を通じ管理組合の活動支

援を行っています。

5

2 マンションの高齢化

図4. 世帯主の年齢推移 国土交通省

図5. 永住意識推移

国土交通省

図6. 住み替え世帯主の平均年齢推移

国土交通省

マンションの経年に伴い、区分所有者

も高齢化し、永住意識がますます高く

なり、さらに、住み替えも年齢が高くな

る。

図7.

建築時期別世帯主の年齢

埼玉県平成２３年度分譲マンション管理等実態調査報告書より

n=1,910

・65歳以上が28.6%

図8.

65歳以上の高齢者のいる住戸の割合

豊島区平成２３年度分譲マンション実態調査報告書より

各自治体の分譲マンション実態調査に

おいても、高齢化と築年数の関係が報

告され、築年数が古いほど、高齢者の

割合が高くなっている。

豊島区の調査では、65歳以上の高齢

者がいる住戸が74.4%でそのうち65歳

以上のみの住戸は、85.3%となってい

る。

2 マンションの高齢化

7

家計調査報告（家計収支編）―平成26年（2014年）平均速報結果の概況―

図9.10.11. 高齢者の家計収支

総務省

3 高齢化世帯の収支状況

高齢化世帯の家計収支はマイナス。

マンションにおいても、経年年数ととも

に高齢化が進み、今後、費用負担の増

加に反比例して収入が減少することが

予想され、管理不全マンションの増加

が懸念される。

図12. 長期修繕計画 収支計画グラフ例 国土交通省

マンションを維持管理するた

めに、重要なのは、各部位

のライフサイクルを考慮した

長期修繕計画を策定するこ

とであり、これにより、概ね12

年毎に大規模修繕工事が実

施される。

その、工事費を賄うために、

収支計画を立て、修繕積立

金を設定している。

4 長期修繕計画と大規模修繕工事

図13. 25年以上の計画により算定している物件

国土交通省

9

調査結果では、長期修繕計画に基づいて修繕積立金を算出している管理組合が、

75.9%あるが、管理費と比較して、修繕積立金は不足していると回答した組合が多

く、16.0%ある。

5 修繕積立金と大規模修繕工事費用

図14.15 平成25年度マンション総合調査より 国土交通省

築年数が増えると修繕積立金の負担が増える。平均金額では、わずかに増額している。

個別マンションでは、2万円/月を超える物件も多くなるが、1万円/月以下も、30%以上ある。

5 修繕積立金と大規模修繕工事費用

図16. 平成25年度マンション総合調査より 国土交通省

平均金額

昭和４４年以前

_15,212

～昭和４９年

_12,478

～昭和５４年

_12,518

～昭和５９年

_12,795

～平成元年

_12,226

～平成６年

_11,618

～平成１１年

_12,402

～平成１６年

_10,359

～平成２１年

_11,031

～平成２２年以降

_10,319

11

大規模修繕工事では、約60%の管理組合が修繕積立金から支出しているが、

高経年になるほど、費用の不足から、一時金の徴収や借入金を必要とする管理組合が

増えている。

5 修繕積立金と大規模修繕工事費用

図17. 平成25年度マンション総合調査より 国土交通省

12

6 大規模修繕必要箇所 事例

図18. 修繕必要箇所イメージ写真 東北地方整備局 営繕とうほくより

大規模修繕工事を定期的に

実施することで、破損や欠損

などの事故を防ぐことができ

る。

13

１．マンション管理業協会によるマンション大規模修繕工事の市場予測＜試算＞

　－：市場規模予測の範囲（2005年～25年） 　　＝：検討範囲（2017年～25年） 配管更新 １回目 30年目 ⇒ 第３グループ ３回目 45年目 ⇒ 第２グループ ２回目 30年目 ⇒ 第３グループ １回目 15年目 ⇒ 第４グループ ４回目 48年目 ⇒ ３回目 36年目 ⇒ ２回目 24年目 ⇒ １回目 12年目 ⇒ 供給開始 経年 3 6 9 12 15 18 21 24 27 30 33 36 39 42 45 48 51 54 57 60 年 積立金/月・戸※ _円 ※：国土交通省　マンション総合調査結果を協会にて加工 大 規 模 修 繕 工 事 第１グループ 第２グループ 大規模 修繕工事 （設備） 第１グループ 第１グループ 第２グループ 第１グループ 第１グループ 第２グループ 第３グループ 第４グループ 第２グループ 第３グループ 大規模 修繕工事 （建築） 第１グループ 第１グループ 第２グループ 第３グループ 第１グループ 第２グループ 第１グループ 第２グループ 第３グループ 第４グループ 第５グループ 昭和44年 昭和56年 平成5年 平成17年 平成29年 9,148 7,397 8,482 9,947 10,319 1969年 1981年 1993年 2005年 2017年 国土交通省の 推計に対して は、平成25年よ り10万戸/年の 供給があるもの と想定 ＜予測についての考え方のイメージ＞ ①国交省が毎年公表する「全国のマンションストック戸数」を利用。 ②供給されたものを12年ごとにグルーピング。 ③国交省「長期修繕計画ガイドライン」に示される、建築・設備の修繕周期を利用。 これにより大規模修繕工事の必要なストック数を推計し、修繕工事の単価を乗じて、大規模修繕工事の市場予測を作成。 ①国交省「全国のマンションストック戸数」 ②グルーピング ③国交省「長期修繕計画ガイドライン」の修繕 周期を利用。大規模修繕の必要なストックに、 修繕工事の単価を乗じて市場を予測

7 大規模修繕工事の市場規模

図19. マンションストックと大規模修繕工事のシミュレーション

マンション管理業協会

大規模修繕工事市場規模は、マンションストック数と修繕周期を考慮し次のように想定した。

築年数が増えると大規模修繕工事内容と回数が重なり、負担が増える。

14

２．マンション大規模修繕工事の市場規模

単位：億円 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 3,982 4,758 4,673 5,024 5,746 5,095 4,956 5,379 6,060 5,878 6,006 6,156 6,310 6,468 6,630 6,795 6,965 7,139 7,318 7,501 7,688 4,415 4,533 4,542 4,962 5,262 5,469 5,619 5,837 5,990 6,193 6,475 6,738 7,076 7,284 7,618 7,959 7,771 7,513 7,558 7,627 7,769 税額の算定 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 矢野 税（外税） 293.9 300.3 307.8 315.5 323.4 331.5 339.8 348.3 357.0 365.9 375.0 384.4 協会 税（外税） 309.7 323.7 336.9 353.8 364.2 380.9 397.9 388.5 375.6 377.9 381.3 388.5 8% 8% 8% 8% 8% 8% 8% 8% 8% 8% 8% 8% 矢野 税（外税） 470.2 480.5 492.5 504.8 517.4 530.4 543.6 557.2 571.1 585.4 600.1 615.1 協会 税（外税） 495.5 518.0 539.0 566.1 582.8 609.5 636.7 621.7 601.0 604.6 610.1 621.5 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 矢野 税（外税） 587.8 600.6 615.6 631.0 646.8 663.0 679.5 696.5 713.9 731.8 750.1 768.8 協会 税（外税） 619.3 647.5 673.8 707.6 728.4 761.8 795.9 777.1 751.3 755.8 762.7 776.9 税額の差 10%-8% 単位：億円 西暦 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 矢野 126.2 129.4 132.6 135.9 139.3 142.8 146.4 150.0 153.8 協会 141.5 145.7 152.4 159.2 155.4 150.3 151.2 152.5 155.4 10%-5% 単位：億円 西暦 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 矢野 315.5 323.4 331.5 339.8 348.3 357.0 365.9 375.0 384.4 協会 353.8 364.2 380.9 397.9 388.5 375.6 377.9 381.3 388.5 協会試算修繕工事総額（税込、支出総額） 単位：億円 西暦 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 5% 7,430 7,649 7,999 8,357 8,159 7,889 7,936 8,008 8,158 8% 7,642 7,867 8,228 8,595 8,392 8,114 8,162 8,237 8,391 10% 7,783 8,013 8,380 8,755 8,548 8,264 8,313 8,389 8,546 税率 矢野経済研究所 管理業協会試算 税率 税率 西暦 和暦（平成） 0 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 7,000 8,000 9,000 2005 2006 2007 2008 2009 20102011 2012 2013 2014 2015 2016 20172018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 矢野経済研究所 管理業協会試算 億円 西暦 矢野経済研究所の公表する「マンション管理市場に関する調査結果2013」により示された、図２．工事部位別 共用部修繕工事市場規模推移（13年見込、14・15年予測、 16年から協会にて毎年2.5%増と仮定（下表：朱書き部分））と、協会での試算を以下に示す。 市場規模には、消費税は含まれない 150522 矢野経済研究所へ確認

7 大規模修繕工事の市場規模

図20. 大規模修繕工事規模と消費税のシミュレーション

マンション管理業協会

大規模修繕工事市場規模は、現時点でも6000億円を超え、今後増加する。

消費税の引上げにより、適時適切な大規模修繕工事が出来なくなることも懸念される。

15

工事費の高騰も、大規模修繕工事の実施に悪影響を及ぼす。

２００５年の工事費を１００とした場合の工事費割合は、１０年で１０％前後の増加となっ

ている。

8 建設工事費の増加

図21. 建設工事費の推移

建設工事費デフレーター (国土交通省)と建設ナビのデータ

インフラストラクチャー 社会的な生活基盤

◆防災拠点

区分所有者以外

帰宅困難者や津波避難

区分所有者

在宅避難

◆コミュニティ拠点

周辺住民とのコミュニティの場の提供

◆高齢者対策

在宅介護

介護支援

◆総合設計制度

付置率義務の駐車場

公開空地 歩道上空地 公園

◆通信設備

電波障害対策や通信基地の機器のアンテナ等

◆電源供給

太陽光発電等による売電

◇地域の重要な拠点としてマンションが位置づけられている。

このマンションが管理不全になったら、その影響も大きい。

スラム化、危険な建物・・・

9 社会インフラとしてのマンション

17

10 管理不全マンション事例

図22. 管理不全マンションイメージ写真

管理不全マンションは周辺環境にも悪影響を及ぼす。

［庇部分鉄筋錆によりコンクリート剥離】 大和ライフネクスト資料提供

世論調査では、７９%が軽減税率に賛成

◆軽減税率について

軽減税率とは、標準税率に対して低く設定した税率。

平成27年度税制改正大綱では、軽減税率制度は、関係業者を含む国民の理解を得た上で、

10%時に導入する。平成29年度からの導入を目指して、対象品目、区分経理、安定財源等に

ついて、早急に具体的な検討を進める。(26年12月30日)

18

図23. 軽減税率導入に関する世論調査

(2014年10月～11月)

11 軽減税率

大規模修繕工事の消費税に

軽減税率

良質な分譲マンションストックの維持に

寄与する

0%

50%

100%

産経新聞

読売新聞

毎日新聞

朝日新聞

84%

77%

74%

79%

13%

17%

21%

14%

賛成

反対

その他

19

11 軽減税率

図24. 諸外国の税制

消費税増税に伴う住宅への課税方式について～欧米諸国にみられる様々な配慮～

NLI Research Institute REPORT March 2012

諸外国では、リフォーム工事などの住宅にかかる消費税について、政策的に軽減税率が講じ

られている。

○評価額

家屋の評価額（価格）＝基準年度の前年度における単位当たり再建築費評点×再建築費評点補正率×経

年減点補正率×床面積×評点一点当たりの価額

経年減点補正率は、構造及び用途等の区分に応じて、下限（最終残価率）が２割として設定されている（一般

的な木造専用住宅は25年、鉄筋コンクリート造の共同住宅は60年で下限まで達する。）。

土地は、路線価に基づいて各土地について画地計算法を適用して評価額を求める市街地宅地評価法（路線

価方式）により行っている。

◆マンションと戸建ての負担の格差

○評価額

家屋

構造の違い

鉄筋コンクリート造と木造

耐用年数の違い

減価償却の法定耐用年数と残存価格の違い

○共用部分に対する考え方

戸建てとのインフラの違い

住宅としてのマンションでの共用部分の扱いと戸建ての

自治体からのインフラ受益

社会インフラとしての建物

行政からの規制等で、社会インフラとして公共性を持つもの

も多い

20

固定資産税・都市計画税の概要

12 固定資産税・都市計画税について

●住宅用の新築建物、土地の特例

住宅用新築建物 •床面積120㎡までの部分について3年間・5年間にわたって固定資産税が1/2（平成

28年3月31日までに新築された場合の特例）に軽減

• 3階建て以上の耐火構造・準耐火構造住宅 （マンション）・・新築後 5年間

• 一般の住宅（上記以外）・・・新築後3年間

※居住部分の床面積が一戸につき50㎡以上280㎡以下であること

住宅用土地 • 小規模住宅用地（200㎡以下の部分）・・・評価額を1/6に軽減

• 一般住宅用地（200㎡超の部分）・・・評価額を1/3に軽減

※ただし、建物の床面積の10倍が限度

※マンションの場合、敷地全体の面積を居住用住戸の持分で除した面積で判定。

21

12 固定資産税・都市計画税について

分譲マンション

戸建て

備考

建物

構造

非木造(鉄筋コンクリート造等)が主

木造が主

固定資産課税上の耐用年数が違う

鉄筋コンクリート造耐用年数 60年

木造住宅耐用年数 おおよそ25年

土地

土地の比重が低い

土地の比重が高い

軽減措置200㎡未満1/6

軽減措置の効果が低い

軽減措置の効果が高い

共有財産

共用部分

私道や集会所など

私道や集会所は非課税

自治体からの受益負担が違う

給排水設備、電気設備も共用部分

各戸までのライフラインは、自治体

等で負担

12 固定資産税・都市計画税について

◆参考文献 小林秀樹 千葉大学教授

マンション学40号(日本マンション学会)2011.09.13

一戸建住宅とマンションの復旧支援の平等性の検証

-東日本大震災における千葉県の液状化被害を通して-（１）マンションは２倍の税負担

試算結果を図４と表３に示した。これらによると、戸当り負担額は、30 年間合計でマン

ションが一戸建住宅を若干上まわる。想定販売価格は、一戸建住宅の方が４割近く高

いにもかかわらず、負担額は逆に安くなるとは意外であるが、その理由は、

固定資産

税等における小規模宅地の６分の１軽減措置、及び建物の評価額おいて木造が安く

かつ経年減価率が大きい

ことによる。つまり、

敷地を広く使って木造とする一戸建住宅

の方が、これら軽減措置の恩恵を最大限に受けるため税金は安くなる。

マンションは、当初5 年間（一戸建は3年間）に限り、建物の固定資産税が半分になる

という軽減措置があるが、6 年目以降はなくなる。その結果、30 年間の合計額では、マ

ンションの方が高くなっている。

これはモデル住宅に限らず、全国共通の実態である。その一方

で、敷地を広く使っている一戸建住宅は、自治体によるインフラ

整備負担が大きい。試算条件下では、マンションの２倍の負担

（戸建住宅側からは「受益」）となっている。その結果、

マンション

の負担／受益率は、一戸建の２倍という結果となった。

つまり、マンション所有者は、約２倍の税金を自治体に納めてい

ることになる。

額では、マンションの方が高くなっている。