個人投資家向けオンライン会社説明会　日本リテールファンド投資法人　ご説明資料

日本リテールファンド投資法人

ご説明資料

2018年5月29日 (火)

証券コード

8953

米国ADR(OTC)：JNRFY

http://www.jrf-reit.com/

G-Bldg. Midosuji 02

個人投資家向けオンライン会社説明会

証券コード

8953

1. MC-UBSグループとJRFの紹介

2. 現状の小売環境

3. 特徴① 立地優位性

4. 特徴② SCマネジメント力

5. 特徴③ スポンサーサポート

6. 財務戦略と投資主価値向上の施策

7. まとめ

目次

P. 2

P. 10

P. 16

P. 30

P. 38

P. 40

P. 43

JRF (Japan Retail Fund)

1. MC-UBSグループとJRFの紹介

グループ全体で

3

つのJリートを運用

運用委託 役職員数：24名(非常勤役職員等を除く) 出資比率

51.0

% 出資比率

49.0

% 出資比率

85.0

% 出資比率

100.0

%

資産運用会社

役職員数：132名(非常勤役職員等を除く)

資産運用会社

私募ファンド事業子会社

運用委託

UBSの不動産運用ビジネス

UBSは、スイスに本拠を置く世界最大級の金融グループとして 不動産運用ビジネスにおいては、70年の歴史があります。 27か国に1,900物件以上を保有し、2016年12月末時点の運用資産は 900億米ドル(約10兆円)です。

略称

：

JRF

証券コード

：

8953

商業施設特化型

リート

略称

：

IIF

証券コード

：

3249

産業用不動産特化型

リート

略称

：

MidCity

証券コード

：

3227

オフィスビル重点型

リート

3

三菱商事UBSリアルティグループのJリート運用ビジネス

(注) 2018年4月30日時点。

(注) 2018年4月30日時点。

三菱商事UBSリアルティグループの資産規模の推移

1. MC-UBSグループとJRFの紹介

4

2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年

428

1,337 2,104

3,096

4,484 5,257

5,702 5,711 6,242

6,704 7,200

7,940 8,438 8,346 8,472

9,101 9,101

729

1,122 1,038

1,040

1,082

1,472

1,638

1,820 2,045 2,127

2,465

2,747

2,171 2,171

2,381 2,613

日本リテールファンド投資法人

産業ファンド投資法人

MCUBS MidCity投資法人

グループ全体で合計

1

兆

4,461

億円

の資産を運用

(注)

(取得価格ベース、単位：億円)

(出所) 各社公表資料 (注) MC-UBSグループ及びその他J-REIT運用会社の資産規模は2018年4月30日時点。積水ハウス・アセットマネジメント株式会社のみ2018年5月1日の合併後の資産規模を表記。

Ｊリートの資産運用会社

52

社の中で

トップ

の資産規模

約

1.4

兆円 （Jリート全体の約8.4％）

資産運用会社毎の資産規模

三菱商事UBSリアルティグループのＪリート運用ビジネス

5

Jリート

60

銘柄

(出所) 不動産証券化協会(ARES)公表データ。2018年4月30日時点。

資産規模合計

(取得価格ベース)

17.2

兆円

•

オフィス系

8銘柄

•

インフラ・物流系

7銘柄

•

住宅系

7銘柄

•

ホテル系

5銘柄

•

商業施設系

4銘柄

•

ヘルスケア系

2銘柄

•

総合型 (3用途以上)

20銘柄

•

複合型 (2用途)

7銘柄

Jリート業界の概要

1. MC-UBSグループとJRFの紹介

6

(出所) 2018年5月15日時点。 ②～④は不動産証券化協会(ARES)の開示資料及び2018年5月15日現在における各投資法人の公表資料に基づき弊社作成。

✔

_{JRFは2002年にＪリートにおいて}

3番目

_に上場、

16年

_{の運用実績、}

4番目の資産規模

✔

_{物件は北海道から沖縄まで}

全国に100物件

_保有、

都市型・都市近郊型資産

_{に重点投資}

✔

専門チーム

_{によるテナントリーシングやリニューアル等を実施}

7

商業施設特化型の比較

①

日本リテールファンド

フロンティア不動産

②

イオンリート

③

ケネディクス商業リート

④



上場日

2002年3月12日

2004年8月9日

2013年11月22日

2015年2月10日



_資産規模

(取得価格の合計)

9,101

億円

3,027

億円

3,551

億円

2,086

億円



保有物件数

100

_物件

34

_物件

40

_物件

52

_物件



_{テナント数}

(賃貸借契約数)

984

116

41

522



スポンサー

三菱商事、UBS AG

三井不動産

イオン

ケネディクス



対象不動産

都市型/都市近郊型資産に

運営能力を活かせる

重点投資

長期契約と固定賃料

をベースとした

大規模SCが中心

イオングループの

施設が中心

生活密着型

施設が中心

16年間の運用実績に基づくJRFの３つの強み

8

JRFの概要と特徴

1. MC-UBSグループとJRFの紹介

立地優位性

SCマネジメント力

スポンサーサポート

施設コンセプトに合わせた、

魅力ある施設作り

三菱商事のネットワークを活かした、

テナントリレーション

海外情報収集や海外IRにおける、

グローバルサポート

親会社・関連会社のネットワークを活用した、

新規取得パイプライン

保有資産の90%以上は、

都市型・都市近郊型資産

郊外型

7.3%

都市型

49.2

％

都市近郊型

43.4

%

トレンドや地域特性にあわせた、

魅力あるテナント誘致

都市型・

都市近郊型

計

92.6

％

1口当たり分配金と稼働率の推移

分配金は安定かつ着実に増加

稼働率は上場来99%以上で推移

9

安定した1口当たり分配金推移

(円)

(％)

投資口価格

(2018年5月24日終値)

(2018年5月24日終値ベース)

分配金利回り

200,400

円

4.4

％

2. 現状の小売環境

立地優位性の高いポートフォリオに加え、長年培った商業施設運用ノウハウを

駆使して変化する小売環境に柔軟に対応

小売環境の変化に対するJRFの取組み

変化する小売環境への対応

11

小売環境の変化

JRFの取り組み

商業トレンドの変化

1

都市部への人口流入

2

Eコマースの進展

4

SCマネジメント力

を活用した

魅力のあるテナントの誘致、

施設環境の整備による滞留価値

(注)

の向上

インバウンドの増加

3

立地優位性の高い

資産を

積極的に取得

(注)

_{滞留価値とは、リニューアル等を通じた快適な施設環境}

の整備によって、お客様の来店頻度や施設への滞在時間を増

やし、施設全体の売上増加を図ることを指します。

国内小売業販売額は年間

約

140

兆円

で安定的に推移をしているが、内訳が変化

2000年以降「サービス」の消費支出割合が「モノ」の支出割合を超えて推移

2. 現状の小売環境

商業セクターの下支えとなる小売業販売額

12

国内小売業販売額の推移

(出所) (注) 日本ショッピングセンター協会 「SC白書」、経済産業省「商業動態統計」、 日本チェーンストア協会「チェーンストア販売統計」 2008年にSCの基準を、「物販のテナント数が10以上」、から『飲食業、サービス業を含むテナン卜数が 10以上』に変更しており、2008年以降は新SC基準によるデータを採用

「モノ」と「サービス」の消費支出割合

総務省統計局「家計調査(家計収支編)」 二人以上の世帯のうち勤労者世帯(農林漁家世帯を除きます。)を対象 「サービス」は保険医療、交通・通信、教育、教養娯楽の支出合計額の、 「モノ」は食料、家具・家事用品、被服・履物の支出合計額の、消費支出総額に占める割合を指す (出所) (注)

三大都市圏の人口比率の増加に伴う、都市部 / 都市近郊部での

安定した小売売上

訪日外国人(インバウンド)消費の拡大に伴う都市部での

小売売上成長

13

都市圏の人口比率の増加及び訪日外国人数(インバウンド) の拡大

総務省「国勢調査」、国立社会保障・人口問題研究所「将来推計人口」 ＊東京圏：東京都、埼玉県、千葉県、神奈川県 三大都市圏：東京都、埼玉県、千葉県、神奈川県、愛知県、大阪府、京都府、兵庫県 2010年までのデータは「国勢調査」、2015年以降のデータは、2010年までの「国勢調査」を基に国立社 会保障・人口問題研究所が予測したデータ (出所) (注)

インバウンドの推移

日本政府観光局(JNTO)「訪日外客数の動向」 2020年及び2030年の数値は国土交通省 観光庁「明日の日本を支える観光ビジョン」に記載の目標数値 (出所) (注)

三大都市圏、東京圏、三大都市圏以外の地域の人口比率

14

日米のEC化率の現状と将来予測

Euromonitor (Passport)

日米のEC化率と店舗面積の比較

2. 現状の小売環境

人口1,000人あたり店舗面積の推移

(㎡/千人)

日本のEコマース浸透率（EC化率）は低水準で、将来も低水準

日本の店舗面積は適正水準の為、 Eコマースによる影響は少ないと考えられる

米国の店舗面積は供給過剰の為、Eコマースの影響で減少していると考えられる

(出所)

(％)

2016年 2021年

(予測)

2016年 2021年

(予測)

IMF、Euromonitor International (出所)

15

順位

駅名

エリア

平均乗降客数 (1日平均)

該当駅の属するエリア における

_{小売売上高}

1

新宿駅

東京エリア

387万人

1兆3,215億円

2

渋谷駅

東京エリア

_323万人

_{1兆1,135億円}

3

池袋駅

東京エリア

263万人

7,850億円

4

梅田駅

大阪/名古屋エリア

239万人

8,172億円

5

横浜駅

東京エリア

204万人

3兆4,755億円

6

北千住駅

東京エリア

153万人

5,049億円

7

名古屋駅

大阪/名古屋エリア

125万人

2兆9,565億円

8

東京駅

東京エリア

106万人

9,080億円

9

品川駅

東京エリア

99万人

8,457億円

10

高田馬場駅

東京エリア

90万人

1兆3,215億円

日本は電車社会であり、駅前商業施設が発展している



通勤時の買い物が一般的であり、実店舗の利便性が非常に高い

世界の駅別乗降者ランキングTOP10（１位から23位までは日本が独占）

世界の駅別乗降者ランキング

赤字

はJRFの保有資産が最寄りにある駅

駅名

平均乗降客数 (1日平均)

タイムズスクエア-42駅 (MTA)

20万人

グランドセントラル-42駅 (MTA)

16万人

ペンステーション ニューヨーク駅 (NJT)

9万人

ワールドトレードセンター駅 (PATH)

5万人

(ご参考：米国の主要駅乗降客数）

3. 特徴① 立地優位性

表参道・原宿・青山エリア(15物件)

エリア総額 1,021億円

Cute Cube 原宿 ジャイル Gビル表参道02 Gビル渋谷01 Gビル神宮前01 Gビル神宮前02 Gビル神宮前03 Gビル神宮前06 Gビル表参道01 アーバンテラス 神宮前 ラ・ポルト青山 シャネル 表参道うかい亭 ザクザク、スピンズクロッカンシュー ファミリーマート アナスタシア ホットトイズJAPAN、 ライザップ BAPE STORE キデイランド ザ・ミレニアルズ 表参道TERRACE 青字：テナント名（注） 黒字：資産名称 Gビル銀座01 チアーズ銀座 Gビル銀座中央通り01

銀座エリア(3物件)

エリア総額 227億円

エルメネジルド・ ゼニア ブリオーニ 銀座正泰苑 松尾ジンギスカン

商業一等地のエリアに位置する希少性の高い資産を保有

原宿駅 Gビル表参道02 Gビル神宮前01 Gビル南青山02 Gビル北青山01 明治通り キャットストリート 原宿駅前 竹下通り Gビル神宮前03 Gビル神宮前02 Gビル南青山01 Cute Cube 原宿 Gビル渋谷01 Gビル神宮前06 ラ・ポルト青山 Gビル表参道01 ジャイル アーバンテラス 神宮前 (注) 一部物件については、賃借人からの同意が得られていないため非開示としています。 ブノワ、 ピエールエルメ

17

都市型主要資産の紹介 東京/表参道・原宿・青山、銀座エリア

Gビル神宮前07 Gビル神宮前07 セカンドストリート

GYRE(ジャイル)



ファッション、デザイン、アート、飲食界をリードする商業施設として

2007年11月にオープン



「CHANEL(シャネル)」等の世界を代表するラグジュアリーブランド、

ニューヨーク以外への出店が世界初となる「MoMA デザインストア」、

ミシュランガイドで1つ星を獲得した「表参道うかい亭」などが入居



2018年秋ごろより、飲食フロアを中心としたリニューアルを実施予定

表参道うかい亭：

約150年前の金沢の商屋を移築して組み上げ、貴重な美術品の数々で装飾された、和の伝統建築と 西洋の美が調和した空間で、特選牛や新鮮な魚介類旬の食材の数々をいただける鉄板料理の店。

18

都市型主要資産の紹介 東京/表参道・原宿・青山、銀座エリア

3. 特徴① 立地優位性

都市型商業施設

稼働率

95.0

%

ハイライト

Gビル表参道01



2012年4月竣工の商業施設



テナントは、株式会社タカラトミーの子会社であり、

キャラクターグッズ販売等を日本全国に展開している

株式会社キデイランドの旗艦店舗



旺盛なインバウンド消費を背景に売上が伸長

ハイライト



かわいいカルチャーの発信拠点である竹下通りの

ランドマークとしての商業施設



竹下通りで最大級の約37mの間口を確保



原宿駅側は角地で、比較的通行量の多い裏通りにつながる

ハイライト

Cute Cube原宿

KIDDY LAND(キデイランド)：

1950年に小さな書店としてスタート。戦後、周辺に居住する 外国人顧客の要望に応え洋書や外国人向けの雑貨を早くから 取扱い、時代の変化に合わせてクオリティの高い日本の玩具や キャラクターグッズなどを取扱う。

原宿竹下通り：

世界最大の旅行口コミサイトが紹介している「外国人がクール だと評価した日本の観光スポット 20」で外国人人気No.1。 竹下通りの通行量は平日5万人、土日祝日15万人、男女比 45%：55%。世代別では10代、20代の2世代で70%を占める。

19

都市型主要資産の紹介 東京/表参道・原宿・青山、銀座エリア

都市型商業施設

稼働率

100.0

%

都市型商業施設

稼働率

100.0

%

Gビル銀座中央通り01

不動産信託受益権の準共有持分50%



2014 年5 月竣工の複合商業施設



2015 年度グッドデザイン賞を受賞



イタリアを代表するメンズラグジュアリーブランドである

「Ermenegildo Zegna (エルメネジルド・ゼニア)」がアジア

における旗艦店として入居

ハイライト

銀座中央通り周辺マップ

Ermenegildo Zegna (エルメネジルド・ゼニア)：

1910年創業、北イタリアでテキスタイルメーカーとしてスタート。 高品質の生地を作る老舗のメーカーとして知られており、アルマーニ、ラルフローレン、エルメス などのハイブランドもゼニア社の生地を使用。 国家元首をはじめ、世界中の実業家、芸術家、俳優、スポーツ選手がゼニアのスーツを愛用。

20

都市型主要資産の紹介 東京/表参道・原宿・青山、銀座エリア

3. 特徴① 立地優位性

都市型商業施設

稼働率

100.0

%

商業一等地のメインストリートに面する希少性の高い資産を保有

京都河原町エリア(3物件)

エリア総額 234億円

ラウンドワン

京都河原町店

河原町OPA Gビル京都河原町01

OPA

ラウンドワン

Gビル心斎橋03

Gビル心斎橋01

Gビル心斎橋02

Gビル心斎橋04

ユニクロ

ラオックス

サンドラッグ、

マクドナルド

ダイコクドラッグ

Gビル御堂筋01

エルメス、

ハリー・ウィンストン

Gビル梅田01

gloストア、

ロフトマン

青字：テナント名 黒字：資産名称

梅田エリア(1物件)

エリア総額 94億円

心斎橋エリア(7物件)

エリア総額 789億円

ザ・ミレニアルズ

21

都市型主要資産の紹介 大阪/心斎橋、梅田、京都/河原町エリア

Gビル御堂筋02

プラダ

大阪心斎橋 8953ビル Gビル心斎橋03 Gビル心斎橋01 Gビル 御堂筋02 Gビル御堂筋01 Gビル心斎橋04 Gビル心斎橋02

Gビル御堂筋02

ハイライト



西日本最大のブランドストリートである御堂筋沿いに位置するプライム

立地の商業施設



世界的ラグジュアリーブランドであるPRADA (プラダ)がアジアにおける

旗艦店として入居



_{高い視認性を有する外観に、独自の世界観を表現した豪華な内装}

PRADA (プラダ)：

1913年、ミラノの中心にプラダ1号店として皮革製品店 Fratelli Pradaを開業。 1985年に靴、1989年に婦人服、1994年に紳士服のコレクションをスタート。 1993年には「MIU MIU」を設立。2016年にはニューヨーク、ロンドン、パリ、東京といった世界各国 に直営店計387店舗を展開。

22

都市型主要資産の紹介 大阪/心斎橋、梅田、京都/河原町エリア

3. 特徴① 立地優位性

都市型商業施設

稼働率

100.0

%

Gビル心斎橋03

ハイライト



国内で有数の通行量を有する心斎橋筋商店街の角地に立地



2010年10月にユニクロが日本初のグローバル旗艦店として入居



隣接したB館本館にはツルハドラッグが入居



高い視認性と特徴的な外観を有している

(出所) 大阪観光局

外国人観光客数の推移：

2017年に大阪を訪れた外国人観光客数は約1111万人、2013年から5年連続で過去最高を更新。 約263万人だった2013年との比較では、約4倍増。

23

都市型主要資産の紹介 大阪/心斎橋、梅田、京都/河原町エリア

(B館)

都市型商業施設

稼働率

100.0

%

24

都市型主要資産の売上推移

3. 特徴① 立地優位性

ジャイル

(東京都渋谷区)

ラ・ポルト青山

(東京都渋谷区)

25

主要商業エリアの賃料水準

シービーアールイー株式会社「店舗マーケット情報」 CUSHMAN & WAKEFIELD「MAIN STREETS ACROSS THE WORLD 2017」 シービーアールイー株式会社「店舗マーケット情報」 2017年6月時点 (出所) (注) (出所)

主要商業エリアの賃料上限値の推移

世界主要都市の都市型商業施設の賃料水準

主要商業エリアの賃料水準は2014年から上昇傾向

世界主要都市との比較では、日本の主要都市の賃料は未だに割安感がある

都市近郊型・郊外型資産の立地

JRFの保有する都市近郊型・郊外型資産の殆どは大都市近郊の人口集中地区に立地

（出所）総務省統計局「平成22年度国勢調査に関する地域メッシュ統計」を基に本資産運用会社が作成 （注） 人口密度が1平方キロメートル当たり4,000人以上の基本単位区等が市区町村の境域内で互いに隣接して、かつそれらの隣接した地域の人口が国勢調査時に5,000人以上を有する地域をいいます。

26

関東

千葉

〇

関東

埼玉県 栃木県 茨城県 千葉県

東京都

神奈川県 群馬県

東京

■

横浜

■

さいたま

■

関西

兵庫県 大阪府 京都府 奈良県

神戸

■

_大阪

■

京都

■

中京

愛知県 三重県 岐阜県

名古屋

■

北海道

北海道

札幌

■

東北

宮城県

仙台

■

九州

福岡県 大分県 長崎県

福岡

■

北九州

■

沖縄

沖縄県

那覇

■

3. 特徴① 立地優位性

都市近郊型・郊外型資産の立地

20,000人以上 16,000人～20,000人 12,000人～16,000人 8,000人～12,000人 4,000人～ 8,000人 1k㎡当たりの居住人口 JRF都市近郊型・郊外型資産

人口集中地区

(注)

_＝

_人口密度

4,000人

_以上/k㎡

_⇒

_国土の

3.4％

_、人口の

67.3％

_が集中

東京都(全体) 6,264人/k㎡ 大阪府(全体) 4,636人/k㎡

27

(注1) (注2) 都市近郊型・郊外型商業施設の売上高は、資産運用会社によるヒアリングベース(消費税抜)で集計しています。経済産業省「商業動態統計」の百貨店・スーパー合計(既存店)の前年同月比(消費税込)を使用しています。

都市近郊型・郊外型資産の売上高推移

都市近郊型・郊外型資産の前年同月比売上高推移

(2016年4月～2018年3月)

日本全体の百貨店・スーパーの売上は安定的に推移

立地優位性の高いJRFの保有資産 (都市近郊型・郊外型) は、全体のトレンドよりも

高い水準で推移

都市近郊型主要資産の紹介

28

Before

After



_{リニューアル後のイメージ}

(注) (注) イメージ図であり、実際とは異なる可能性があります。

3. 特徴① 立地優位性

mozoワンダーシティ

都市近郊型商業施設

稼働率

97.3

%

ハイライト



年間売上500億円を超える東海エリアNo.1ショッピングセンター



メインテナントのイオンを核に、ファッション、雑貨、大型書店、

スポーツクラブ等の専門店約200テナントで構成



2018年にリニューアルを実施し、新規・改装含む店舗を順次オープン

都市近郊型主要資産の紹介



丸の内線「方南町駅」から徒歩5分の東京23区の住宅密

集エリアに立地



テナントは東京都内を中心に100店舗以上を出店する食

品スーパー



商圏人口は1km内に約6.5万人と厚いボリューム

ハイライト

サミットストア中野南台店

イオン板橋SC



東武東上線「東武練馬駅」から徒歩1分の好立地



メインテナントのイオンを核に、映画館、ファッション、

生活雑貨などの専門店により構成された複合商業施設



全国のイオン店舗の中でも最優良店舗の一つ

ハイライト

環境性能評価システムにて最高ランク取得：

イオン板橋SCは、省エネルギーや省資源など環境負荷低減に加え、景観への配慮 なども含めた建築物の環境性能を評価するCASBEE不動産評価認証で、4段階のう ち最高位である「Sランク」を取得

29

都市近郊型商業施設

稼働率

100.0

%

都市近郊型商業施設

稼働率

100.0

%

4. 特徴② SCマネジメント力

JRFのショッピング・センター・マネジメント



ショッピング・センター・マネジメントの内容

魅力あるテナントの誘致

トレンドや地域特性にあわせ、

テナントを誘致

魅力ある施設づくり

快適性や視認性を向上させ、滞留価値を

高めることを目的としたリニューアルや増改築

運営コスト削減

水光熱費・修繕コストの管理

ショッピング・センター・マネジメント（SCマネジメント）とは、

31

保有資産の

競争力の強化

を図り、

収益性を向上

させるための運用

施設競争力

の強化

収益性

の向上

Gビル京都河原町01

リニューアルや

テナント誘致による

運営への積極的な関与

Gビル自由が丘01

運用力を活用した

他社が取得困難な

複合型商業施設の取得

mozoワンダーシティ

内部成長

外部成長

ショッピング・センター・マネジメント力により外部成長と内部成長を相乗的に追求

Gビル天神西通り01

32

JRFのショッピング・センター・マネジメント

4. 特徴② SCマネジメント力

物件運用を支える人員数

21

名

リテール本部全体：

28

名

(2018年4月30日時点)

不動産運用部

SCマネジメント推進部

Fashion

ワールドグループ オンワードグループ TSI ホールディングス アダストリアホールディングス ストライプインターナショナル

Food/Dining

ブノワ うかい亭 スターバックスコーヒー

Services

ティップネス テイクアンドギヴ・ニーズ TSUTAYA

Luxury

CHANEL PRADA DELVAUX Brioni

HERMES Ermenegildo Zegna

Entertainments

ラウンドワン セガワールド カラオケ館

Fashion

(SPA

(注2)

₎

ZARA (インディテックスグループ) ユニクロ、GU (ファーストリテイリング)

Daily

イオン イトーヨーカドー サミットストア マツモトキヨシ

Goods

MoMA DESIGN STORE キデイランド 無印良品 JINS

Sports

アディダス スーパースポーツゼビオ ABCマート

拡大する

テナントリレーション

Department Stores

西武百貨店 近鉄百貨店

Electronics & Phones

ヤマダ電機 ビックカメラ ヨドバシカメラ docomo SoftBank

JRFが保有する商業資産の主なテナント例

(注1)

約1,000テナントとのリレーションを持ち、施設競争力の強化・運営に活用

(注1) 本投資法人が直接契約しているテナントのほか、マスターレッシーが契約しているエンドテナント(本投資法人又は信託受託者がパス・スルー型マスターリースを契約している場合) 及び信託受託者が直接契約しているテナントを含みます。

(注2) 「SPA」とは、「Specialty store retailer of Private label Apparel」の頭文字をとっています。

33

拡大するテナントリレーション

 _{マーケット賃料の上昇を背景として既存テナント} との賃料増額を実現

Gビル南青山01(A館)

面積 賃料増加率(注3) 1 テナント 約

100

坪

+

11.1

%

34

都市型商業施設の賃料増額

主な増額事例

賃料改定の状況

(注2)

SCマネジメント力を活用した、都市型商業施設の賃料増額の実現

(注1) 都市型商業施設のうち、2018年3月以降に更新を迎える賃貸借契約(定借)の月額賃料と鑑定評価書上の市場賃料との差額割合になります。 (注2) 都市型商業施設のうち、該当期に更新を迎える賃貸借契約(定借)について、増額・据置・減額となった更新前月額賃料の賃料割合を図示したものです。 (注3) 賃料増減率及び賃料増加率は、更新前の更新対象月額賃料と更新後の月額対象賃料の差額割合になります。(但し、未契約の賃料は除く。)

ポートフォリオにおける都市型商業施設の賃料ギャップは約4％

(注1)  _{既存テナントとの契約満了を機に、同業種テナン} トを誘致し賃料増額を実現

Gビル神宮前06

面積 賃料増加率 1 テナント 約

55

坪

+

9.0

%  _{契約満了を機に、固定+歩合の賃料形態から固定} のみの賃料形態への変更により賃料増額を実現

Gビル南池袋01

面積 賃料増加率 1 テナント 約

130

坪

+

41.9

%

4. 特徴② SCマネジメント力

(注3)

新たなテナントからの出店ニーズ

35

『体験』をキーワードとした新たなテナントからの出店ニーズの拡大

見る・触れる

ポップアップ

シェアスペース

雑誌掲載商品を見て

オンラインで注文す

る雑誌「Safari」の

リアル店舗

Safari Lounge

(MARINE & WALK YOKOHAMA)

glo™ストア梅田

(Gビル梅田01)

次世代加熱式たばこ

『glo

TM

_{』の購入や}

メンテナンス、

glo

TM

_体験も可

TOTTI CANDY FACTORY

(Cute Cube原宿)

期間限定で

ここでしか食べられ

ない“巨大わたあめ”

Lipton good in Tea OMOTESANDO

(ジャイル)

リプトンが提案する

アレンジティーや、

限定オリジナルグッ

ズの販売

THE Millennials

(Gビル京都河原町01) (Gビル渋谷01)

『未来が見える宿泊体験』というコン

セプトの宿泊者同士が交流を持てる

新しいタイプの宿泊施設

新しい出店形態

リニューアル事例①

36

4. 特徴② SCマネジメント力

あびこショッピングプラザ



売上不振だったイトーヨーカドー我孫子店の

3階売場面積の一部返床を受け、デイリー性の

高いテナントの新規誘致及び移転増床を実施



3階及び外部広場を中心とした共用部にオープ

ン型ラウンジや、自然環境と調和したコミュニ

ティスペースを整備し地域コミュニティ機能の

強化

リニューアルのポイント

2018年4月リニューアル

before

after

リニューアル事例②

37

かみしんプラザ



好立地であるが、建築後35年以上経過してお

り、施設競争力が低下していた為、2016年・

2017年にリニューアルを実施



日常の必需品をほぼ全て購入できる形態の商

業施設を目指し、店舗を大幅に入替



1階・2階の共用環境を整備し、お子様連れか

らシニアまで全年代のお客様にとって更に居

心地の良い施設へ進化

リニューアルのポイント

2016年6月・2017年9月リニューアル

before

after

5. 特徴③ スポンサーサポート

スポンサーサポート

スポンサーサポート

外部成長

優良立地に強い

スポンサーパイプライン

ポートフォリオ全体 よりも高い構成比

内部成長

リーシング活動や各種情報収集に、

スポンサー関連企業の

幅広いネットワーク

を活用

＜スポンサー関連企業例＞

・株式会社ライフコーポレーション

・株式会社ローソン

・株式会社成城石井

・日本KFCホールディングス株式会社

スポンサー関連企業の

新規開発物件の取得

グローバルサポート

世界の多数のスポンサー拠点

を通じた

海外情報収集や海外IRにおけるサポート

スポンサーからの強力なサポートを積極的に活用

39

約3,500億円

約

1,610

億円

6. 財務戦略と投資主価値向上の施策

高い格付と長期負債・固定金利を中心とした財務基盤

平均借入金利と残存期間

長期債務格付

金融機関別借入比率

AA－(安定的)

(株)格付投資情報センター(R&I) (注) 上記グラフには、賃借人から差し入れられた敷金・保証金は含まれておりません。



_{借入先構成 (2018年5月31日時点 (予定))}

41

安定した財務基盤



_{直近の借換実績 (長期固定金利借入のみ)}

返済概要

返 済 総 額

23,000

百万円

平 均 金 利

0.80

%

平 均 借 入 期 間

5.9

年

新規借入

借 入 総 額

23,000

百万円

平 均 金 利

0.63

%

平 均 借 入 期 間

8.3

年

＜2017年11月から2018年3月までのリファイナンス (長期固定金利借入のみ)＞

借入金

投資法人債総額

名称

第10回無担保投資法人債

発行総額

50

億円

利率

年

0.220

％

期間

5年

発行日

2017年5月

債券格付

AA- : 株式会社格付投資情報センター（R&I）

名称

JRFグリーンボンド

_{（第12回無担保投資法人債）}

発行総額

80

億円

利率

年

0.210

％

期間

5年

発行日

2018年5月

債券格付

AA- : 株式会社格付投資情報センター（R&I）

42

自己投資口取得の概要と効果

取得した投資口の総数

49,181

口

（注）

取得価額の総額

約

100

億円

取得期間

2017年10月17日～2018年1月23日

(注) 取得した投資口は2018年2月期(第32期)中に消却しました。



_{投資口価格}

自己投資口取得前

(2017年10月16日終値)

200,400

円

自己投資口取得後

(2018年1月23日終値)

215,300

円

+

7.4

%



_{1口当たり分配金}

自己投資口取得前

4,330

円

自己投資口取得後

4,410

円

+

80

円

2018年2月期

(第32期)

2018年8月期

(第33期)

4,330

円

+

100

円

4,430

円

投資口価格、1口当たり分配金の数値が向上

J-REIT初のグリーンボンド発行の概要

更なるサステナビリティ活動の強化

投資法人債の投資家層の拡大、資金調達手段の拡充



_{ご参考：前年発行の投資法人債}

投資主価値の向上の為の施策例

6. 財務戦略と投資主価値向上の施策

グリーンボンド：

事業会社・ファンド・地方自治体等の発行体がグリーンプロジェクト(環境配慮 型投融資案件)に要する資金を調達する為に発行する債券

7. まとめ

44

投資口価格推移

7. まとめ

(2002年3月12日～2018年5月24日)

(注1) (注2) (出所)

上場来投資口価格及び出来高推移

終値ベース 2010年3月に投資口1口につき4口の割合による分割を実施したため、分割後の投資口価格を記載。 ブルームバーグ

中期的目標4,500円に向け、1口当たり4,400円台まで到達

1口当たり分配金の中期的目標

45

1口当たり分配金の推移

(注1) 2018年4月16日付の本投資法人の役員会における2018年2月期(第32期)「金銭の分配に係る計算書」承認時点。 (注2) 1口当たり分配金の中期的な目標であり、実現を保証するものではありません。

分配金を安定させながら

中期的目標

4,500

円

を目指す

実績

4,250

円

実績

4,295

円

実績

4,410

円

予算

4,430

円

予算

4,430

円

2017年2月期 (第30期) 2017年8月期(第31期) 2018年2月期(第32期) 2018年8月期(第33期) 2019年2月期(第34期) 中期的目標 (円)

中期的目標

4,500

円

(注2)

JRFの投資口を上場時(2002年3月11日)から取得・保有していた場合、

約16年間のトータルリターンは

208,663

円

（注1）

(注) 2010年3月1日付で本投資口1口につき4口の割合の投資口分割を実施したため、分割後の投資口価格を記載しています。分割前ベースの公募価格は470,000円。

長期保有によるトータルリターン

46

7. まとめ

（注1）トータルリターンは投資口価格の上昇分(82,900円)と配当金額の合計(125,763円)を足したものを指します。

「分配金の安定した成長の実現」を目指す

立地優位性

・都市型・都市近郊型資産を

90%以上保有

・立地優位性の高い資産を

積極的に取得

スポンサーサポート

・新規取得パイプライン

・テナントリレーション

・多様な資金調達力

SCマネジメント力

・魅力ある施設作り

・魅力あるテナント誘致

・賃料増額の実現

JRF

変化する小売環境に対応

47

分配金の安定と成長

ディスクレーマー



_{本資料には、将来的な業績、計画、経営目標・戦略などが記載されている場合があります。これらの将来に関する記述は、将来の出来事や事業環境の傾向に}

関する現時点での仮定・前提によるものですが、これらの仮定・前提は正しいとは限りません。実際の結果は様々な要因により大きく異なる可能性があります。



_{特に断りのない場合、本資料は日本における会計方針に基づいて作成されています。}



_{本資料は、本投資法人の決算の分析等に関する資料であって、本投資法人の投資証券の取得その他金融商品取引契約の締結の勧誘を目的として作成されたもの}

ではありません。投資を行う際は、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願いいたします。



_{本投資法人は、価格変動を伴う不動産およびその関連資産に投資を行う公募不動産投資法人(J-REIT)であり、経済情勢、金利情勢、投資口に対する需給状況、}

不動産市況、運用する不動産の価格や賃料収入の変動、災害、本投資法人の財務状態の悪化等により、投資口の市場価格が下落又は分配金の額が減少し、

投資主が損失を被る場合があります。

詳しくは本投資法人の有価証券届出書(目論見書)及び有価証券報告書に記載の「投資リスク」をご覧ください。

資産運用会社 ： 三菱商事・ユービーエス・リアルティ株式会社

(金融商品取引業者 関東財務局長(金商)第403号、一般社団法人投資信託協会会員)