成 ８ 月 日
1
三島駅南口東街区再開発事業
2
事業
い
背景
経過
概要等
島駅周辺
ン
ン
開
推進
課
踏
え
事業
案
施設計画
導入機能
案
事業費等
事業協力
予定
者
公募
事業
い
背景
経過
概要等
再開
求
駅周辺
ふさわしい都市機能へ
更新
住環境
改善
既存商店街
活性化
災害
強い
ち
ち
活力や賑わい
創出
広域交流拠点
形成
広域交流拠点
し
島
顔
高次都市機能
備え
フ
ン
駅前
街中
回
性
向
市域全体へ
経済波及効果
4
昭和62 度 島駅南地区 地区再生計画調査 約37ha
成 度 島駅前東街区市街地再開発事業推進協議会設立 成 度 第 回パ ソン ップ調査
➡将来交通需要増加 見込 山 軒家線 4車線化 必要 っ 成 度 島駅前地区地 水等環境影響調査
～ 度
成９ 度 国鉄清算事業団 払 再開発用地 し
多く 人 交流す 賑わい 活気あふ 商業 観光等 拠点 く
※ 山 軒家線 4車線化を含 都市計画決定を目指し 成10 断念 成18 度 第 回パ ソン ップ調査→ 車線 事業化 能
成20 度 準備組合設立
成22 度 保留床取得予定者 公募 選定
成23 度 東日本大震災 影響等 床取得者 撤退表明 ➡事業 白紙化を決定
島駅周辺グ ン イン 策定
成25 度 ＵＲ都市機構 自主調査事業 連携し 事業化方策 検討 成26 度 事業スキ ム 検討 事業協力者公募 向 準備 ～27 度 ＵＲ都市機構 委託
事業
い
背景
経過
概要等
5
ベ
地権者
組合施行
民間再開
事業資金
大半
民間事業者
提供
開
コン
プ
実現
市場性
事業採算性
確保
要
道路 整備
快適 安全 都市環境 国 県 市補助金
管理者 担金
事業
い
背景
経過
概要等
今回
再開
施設整備
機能導入
考え方
※
保留床
市街地再開
事業
建築さ
施設建築物
うち
権利者
権利変
換又
管理処
取得
床
除
施行者
取得し
床
保留
床
売却し
得
資金
保留床処
金
敷地面積
面積
約
1.3ha
うち
土地開
公社所有地約
0.9ha
用途地域
公社用地
近隣商業地域
建蔽率
80%
容積率
200%
民地
商業地域
建蔽率
80%
容積率
400%
⇒
事業
進捗
伴い必要
都市計画決定
行う
土地所有者
27
者
公社含
共有
義
表者
1
者
ン
建物所有者
24
者
共有
義
表者
1
者
ン
構造
木造
5
棟
鉄骨造
10
棟
鉄筋
Co11
棟
建築経過
数
40
13
棟
30~40
9
棟
20~30
3
棟
10~20
1
棟
⇒
組合施行
民間開
再開
想定
6
事業
い
背景
経過
概要等
島駅周辺
ン
ン
開
今後
島駅周辺
ち
示し
方
向性
明
時
各
要
プ
将来
方向性
導
出
ン
ン
し
策定
◇策定
目的
策定時
視点
■市民
共有
中心市街地
将来像
島駅周辺地域
将来像
明確
し
ち
市民
共有し
ち
考え方
方向性
明
島駅周辺活性化
更
中心市街地全体
展
■民間活力
誘
行政
事業
導的
進
民間
実施
島駅
口再
開
事業
い
商業
業務機能
積や快適
都市居住
ち
基本方向
示
民間
活力
誘
し
島駅周
辺や中心市街地
活性化
更
市域全体
活性化
い
1
島駅周辺
ン
ン
8
策
定
・
公
表
H24.3
ブ
リ
ッ
ク
コ
メ
ン
ト
H24.1
～H24.2
議
員
説
明
会
意見
件 人 ブ
リ
ッ ク
コ メ
ン ト
意
見
映
H23.11
議
員
説
明
会 中
間
報
告
H23.8
団
体
ア
H23.6
団
体
ア
H23.10
基礎調査 資料整理
活性化目標 検討設定 活性化策 検討
ン ン作成
H23.4～
関係団体
団体
関係団体
団体
島駅周辺
ン
ン
開
ち 理念 ョン
わいあ
美しい
ち
要政策課島駅周辺
ン
ン
開
1
島駅周辺グ
ン
イン
③
定住人口 交流人口 増加 地域経済 活性化 用 創出 社会保 担増 策 協働 ち 推進
ン
庭園都市 し
水 緑 花
心豊 暮 ち
健幸 都市 し
健康 市民 活力あ ち 地元 産業 支援
持続 能 経済 構築
地域 環 自立型 ち
産業 歴史 文化 地域活性化
わい あ ち
交流 回 わい
フ ン ン 島駅周辺地
■
東街区
➡広域健康
療拠点
■西街
➡広域観
交流拠点
9
目標
島駅周辺
ン
ン
実現
ン ふさわしい景観 東街 楽 園 中心市街地へ 回 性 プ チ
～
し
フ
ン
形成
～
○ 市民 健康 戦略的 進 拠点
○ 健康 療 積 生 出 新 ち 活力 産業
○安心 快適 付加価値 高い住環境
○富士 箱 伊豆 交流拠点都市 ふさわしい顔
フ ン 東街
相互連携
広域観 拠点 ン 拠点
ンフ ン 西街
楽 園
市民 憩い 場
中心 商店街
嶋 大社
魅力あ 商品
歴史 文化
回
市街地回 起点
健康 療
定住
安心 快適 付加価値 高い居 住空間
商業 α
地域特性 活 し 都市生活 支え 商業展開
児 所 ン フ 民間 フ 駅前 チ
各専門 応し 診療所
健康 療相談等 応 調剤薬局
やフ
拠点 動能力向 教室 機能 回 ニン
健康関連商品 健康
健康 自然食 ン
予防 食
交流広場
わい
ｺﾐｭﾆﾃｨ
駅 口東街 中 し 健康 療拠点
予防 食
商業施設等 立地可能性向
・耐用年数 違う 宅 商業施設 合築 割高 け く 将来
単独 建物更新 しい ⇒ 宅棟 商業棟 敷地・建物
・立地検討 初期投資を軽減 仕組 望 しい
⇒ 商業施設用地 係 定期借地 導入
保留床 処 可能性向
・再開発事業 商業施設を含 大 建築物を造 そ 見合っ 大量
保留床処 必要
⇒ 商業施設 再開発事業 し
再開発事業 保留床 需要 見込 宅 限定し確保す こ 事業 安定化
高 差処理・開発地内通路 係 維持管理等 負担軽減
・既設道路 高 差 あ 効率的 宅地利用 しい
・開発地内 通路 用地・施設 共有物 将来 渡 維持管理等
負担 必要
⇒ 開発地内 道路を入 こ 高 差処理を行う
島市 維持管理す 道路 す こ 将来 渡っ 接道を確保
1
推進
課
検討
方向性
定期借地事業
市街地再開発事業
並立方式
商圏調査等
結果
保留床
売却
市街地再開
事業
独
街
全体
再開
困難
判断
※
商業需要調査
結果
1
フ
約
2,000
～
3,000
㎡
2
層
程度
6,600
㎡
限界
潜在需要
※
周辺
交通環境
考慮
大規模
商業
向
賃借
希望
事業者
保留床
取得
希望し
い事
業者
応
駅前広場
面し
市有地
公社
所有地
定期借地事業
導入
事業者
参画
能性
高
狙い
定期借地
市有地
存置
定借期間終了時
点
社会情勢
あ
新
再整備
能
12
駐車場
ン
ョン
ン
ョン
道
路
市街地再開
事業
域
組合施行
○モ 案 事業性 検証や 事業者へ 参画打診時 検討用資料
○ 現 時 点 4,000㎡ 前 後 定 期 借 地 事 業 9,000㎡ 前 後 市 街 地 再 開 発 事 業 組合施行 並立方式 いう 決定し い
○ エ ア内 う 事業計画 す 事業協力者 公募
定期借地事業
島市所有地
案
仮
事業計画
モ
案
定期借地＋市街地再開発事業
概要
14
○ 市 街 地 再 開 発 事 業 道 路 市 道 を 整 備 し 住 宅 機 能 を 中 心 し 棟 建物 立体駐車場を整備
○マン ョン (1F公益)
22階 125戸
○整備さ 市道 を 接 道 市 有 地 定 期 借 地 事 業 健 康 く 賑 わ い 拠 点 施 設 を 整備
○立体駐車場 層 段 302
○マン ョン (1F商業)
13階 107戸
○市道(幅員9.5ｍ)
案
※
実
施設計画や
ン
事業協力者
公募
選定
経
決定さ
い
推進
課
踏
え
事業
入機能
市街地再開
事業
住宅
住人用駐車場
権利床
保留床
※
棟
棟
両
ン
考え
商業
権利床
α
駅
施設利用者用立体駐車場
権利床
保留床
他
α
※
α
事業者
提案
導入
定期借地事業
健康
療
商業
他
α
※
α
事業者
提案
導入
※
借地期間
借地料等
施設計画
併
提案
※
市
一括し
土地
賃借し
建築物
自
建設
所有
営
事業者募
※
療機能
い
市
方針
優
16
市
整備さ
立体駐車場
全
取得
住人用
整備
機械式駐車場
除
駅前駐車場機能
確保
必要
あ
事業協力者選定後
具体的
協議
進
中
取得
能
事業者
現
場合
改
民間取得
能性
検討
施設利用者
数
い
事業者提案
必要
数
変動
駅前駐車場
併
302
仮置
駅
施設利用者用立体駐車場
交通処理
建物建設等
必要
道路整備
伴う計画
場合
整備さ
当
道路
し
市道認定及び公共施設管理者
担金
支
出
行う
能
道路構造
等
必要
基準
満
し
い
条件
永続的
接道
確保さ
流入車両
処理
周辺道路
渋滞
緩和さ
18
市道認定
公共施設管理者負担金
案
施設計画
導入機能
※
公共施設管理者
担金
◇資金計画
位
億
定期借地事業
含
い
支出 部 入 部
項 目 金 項 目 金
調査設計計画費 8.4 公共施設
管理者 担金
市道整備費
10.2
土地整備費 2.5
補償費 12.5 市街地再開
事業補助金
(社会資本整備総合交付金)
44.1
工事費 93.9
事務費 5.8
保留床処 金
住宅等 売却
74.8
借入金利子 5.8
129.1 129.1
再 開 発 組 合 資 金 計 画 あ 市 予 算
異 す
※ 実 際 事 業 費 公 募 選 定 事 業 提 案 都 市 計 画 決 定 向
本 格 的 検 討 中 変更さ す
モ
案
事業費
市街地再開発事業
◇再開
事業
市
担
位 億 一般 源20
項 目 金 備 考
公共施設
管理者 担金
5.1 1.3
総 10.2億 国:市 1 1 ※市道整備費 起債充当率75％
市街地再開
事業補助金
14.7 3.7
総 44.1億 国 県 市 3 1 2 起債充当率75％
保留床取得費
5.2 0
権利変換 足 駐車場取得費
起債充当率100％
計 25.0 5.0
用地買戻し
24.3 0
組合設立前 土地開 公社 市 用地取得
土地開 公社 駐車場経営 部留保
金 市 寄付し 定期借地部 充当予定
市街地再開 部 起債充当率100％
モ
案
対す
市
負担
市街地再開発事業＋用地買戻し
案
事業費等
※総事業費や 市道 有無 市 取得 駐車場 規模等 市 担 変動
◇事業
税
等
及び
30
間
計
位 億項 目 30 間 計 備 考
税
効
果
固定
資産税
土地 建物
0.69 19.56 定期借地建物 延床8,000㎡ 設定
従前 従後 資産 試算
個人市民税 0.20 5.99 市外転入世帯率60％ 1世帯あ 14.3万
入
駐車場
営
0.67 20.02 駐車 数302 入見込 市営中央駐
車場 経費率 人件費除 試算
借地料
定期借地
0.16 4.75 現状 固定資産税路線価 基 試算
計 1.71 計 50.43
他税 償却資産税 法人市民税
軽自動車税 ば 税
再開発事業＋定期借地事業
税収効果等
概算
案
事業費等
市街地再開
事業
民間事業者参画
方式
制 度 事業協力者 特定業務 行者 参加組合員
事業段階 準備組合立ち 時 初期段階
事業推進 確度 高 時期 都市計画決定頃
本組合設立時
民間事業 者 活用 支援 容
計画立案 支援 事業資金立替支援
他事業推進支援等 原則 無償支援
工事 施工 設計含
最終的 保留床処 責任 事業資金立替支援
替地 仮店舗等 斡旋 他事業推進支援 等
組合員 保留床 取 得
段階毎 保留床取得費用 支払
他事業推進支援
民間事業 者
建設業者 コン 住宅取得企業 ﾃ ﾍ ﾛ ﾊ 商業施設取得企業 ベ
建設業者 コン 住宅取得企業 ベ
商業施設取得企業 ベ
準備組合
本組合
事業協力者 特定業務 行者 参加組合員
組合施行
再開
事業
次
制度
活用し民間事業者
参
画
誘導し
い
組合
軽減し
滑
事業推進
寄
し
22
事業協力
予定
者
公募
■公募
事業協力
予定
者
選定
■定期借地事業
市街地再開
事業
一体
実施
事業者
ＪＶ含
募
■選定
あ
第
者
審査委員会
組織し
審査
行う
■公募
資格審査
後
事業提案
行う
■事業協力者
将来的
参加組合員
特定業務
行者
前提
■資格審査
市街地再開
事業
実績
や
大型
ン
ョン
実績
資力
信用
事業協力者決定
流
都 市 計 画 決 定
向
本 格 協 議
事業協力
予定
者
公募
島
貴重
資産
配慮し
計画提案
事業提案
あ
湧水
地
水
景観等
島
貴
資産
配慮し
建物計画
施工計画等
求
湧水
景観
島
宝
あ
要性
事業者
十
認識し
計画
求
い
建物計画
固
い
過程
い
必要
地
質調査等
実施し
い
中心市街地
回
性向
寄
湧水
景観
歴史
文化
調和
大
現時点 決 あ 次 う ュ 想定さ
26
今後
事業
想定
ュ
成20 度 成27 度 成28 度 成29 度 成30 度 成31 度 成32 度
主
な
事
業
の
流
工
事
着
工
権
利
変
換
計
画
認
組
合
設
立
認
特定 業 務 行 者 ・ 参 加 組 合 員 公 募 ・ 選 定
準
備
組
合
設
立
事
業
者
へ の
参
画
条
件
の
確
認
