(1)(2)2
Ⅰ. 投資法人の概要
目 次
Ⅰ.
Ⅱ.
Ⅲ.
Ⅳ.
Ⅴ.
Ⅵ.
Ⅶ.
Ⅷ.
Ⅸ.
Ⅹ.
資産運用報告
… ……… 17
貸借対照表
… ……… 36
損益計算書
… ……… 38
投資主資本等変動計算書
… ……… 39
注記表
……… 40
金銭の分配に係る計算書
… ……… 50
独立監査人の監査報告書
… ……… 51
キャッシュ・フロー計算書［参考情報］
………… 52
投資主インフォメーション
… ……… 54
投資法人の概要
投資主の皆様へ……… 2
投資法人の特徴と戦略… ……… 3
決算・運用ハイライト… ……… 4
保有資産の概要［ポートフォリオ一覧］… ……… 5
保有資産の概要［ポートフォリオの分布］… ……… 6
内部成長への取組み… ……… 8
外部成長への取組み… ……… 12
財務状況……… 15
資産運用会社の概要… ……… 16
投資主の皆様へ
平素は本投資法人に格別のご高配を賜り、厚く御礼申し上げます。
本投資法人の2018年5月期（第25期）の営業収益は13,440百万円、営業利益は6,678百万円、1口当たり分配金
は2017年11月期（第24期）を193円上回る11,150円となりました。
決算･運用ハイライトは4ページ
2018年5月期末の平均契約賃料は、19,295円となりました。賃料改定により、月額契約賃料は前期末比+8百万円、
平均月額賃料増減率は4.2％となりました。またテナントの入替により、平均月額賃料増額率は14.9％となりました。
稼働率は99.0％となりました。引き続き、
「凡事徹底」を行動指針とする徹底した現場主義により、持続的な内部成長を
実現します。
内部成長の詳細は8ページ
2018年5月期は、
「コンカード横浜（準共有持分100分の75）」、
「Daiwa神田イーストビル（旧日本マンパワービル）」
の2物件（取得価格総額：42,300百万円）を取得し、
「新宿マインズタワー（共有持分7分の3）」、
「Daiwa名駅ビル」
の2物件（譲渡価格総額：70,800百万円）を譲渡しました。
2018年11月期には、
「プライム神田ビル」を取得済（取得価格：1,800百万円）、
「北
品川御殿山ビル」を取得する予定（取得予定価格：2,500百万円）です。今後も東京主
要5区を中心に厳選したオフィス物件を取得し、ポートフォリオの価値向上を図り
ます。
外部成長の詳細は12ページ
財務関連におきましては、長期の借入を行い、返済期限の分散化を推進しました。
引き続き、将来のリファイナンスリスクの低減を図りながら、更なる財務体質の強化
に努めてまいります。
財務状況の詳細は15ページ
今後も本投資法人は、既存物件の競争力の向上に努め、中長期的目標と
して、巡航EPS（物件売却益を控除した1口当たり当期純利益）を成長さ
せ、増資等による投資余力を活かし、継続的な成長を目指してまいります。
投資主の皆様には引き続きご支援、ご鞭撻のほどよろしくお願い申し
上げます。
大和証券オフィス投資法人 執行役員
村上 義美
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Ⅰ. 投資法人の概要
1口当たり分配金
（注）右記予想分配金は、一定の前提条件の下に
算出したもので、状況の変化等により変
動する可能性があります。また、本予想
は分配金の額を保証するものではありま
せん。
2018
年
5
月期
（第
25
期）
11,150
円
（実績）
2018
年
11
月期
（第
26
期）
11,850
円
（予想）
2019
年
5
月期
（第
27
期）
12,000
円
（予想）
投資法人の特徴と戦略
（億円）
0
5,000
1,000
2,000
3,000
4,000
堅実な成長への取組み
・物件取得の継続 資産規模5,000億円の達成
・取得余力の活用 中長期的な総資産有利子負債比率
の上限範囲40%～50%
安定的な収益基盤の確立
・物件運営の取組み “凡事徹底”の継続
徹底した現場主義
テナントリレーションを更に強化
・物件価値の維持向上 不動産管理会社との連携強化による
テナントニーズの取込み
戦略的リニューアルとテナント
誘致
・財務の取組み 借入年限の長期化と返済期日の分散
を図ることで、 リファイナンスリス
クを低減
2016年
5月期 2016年11月期 中期目標
5,000
4,457 4,583
2017年
5月期
4,677 4,693
2017年
11月期
4,693
2018年
5月期 6月30日2018年
時点
4,394 4,412
2015年
11月期
成長戦略
オフィスビル特化型REIT
オフィスビルに特化した運営ノウハウを駆使
東京主要5区に注力したREIT
需要が高い好立地のオフィスビルに重点投資
東京主要5区
80.4
%
地方主要都市
2.1
%
首都圏
17.5
%
取得価格ベース
オフィスビル
100.0
%
本投資法人の特徴
（注）上記グラフの比率はいずれも2018年6月30日時点の数値です。
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決算・運用ハイライト
内部成長の進展により、分配金は着実に成長
（注1） 2016年５月期の１口当たり分配金は、当期未処分利益から圧縮積立金繰入額(164百万円)を控除した金額を発行済投資口の総口数で除して計算しています。
（注2） 2018年５月期の１口当たり分配金は、当期未処分利益から圧縮積立金繰入額(403百万円)を控除した金額を発行済投資口の総口数で除して計算しています。
2016年5月期
（第 21 期）
2016年11月期
（第 22 期）
2017 年 5 月期
（第 23 期）
2017年11月期
（第 24 期）
2018年5月期
（第 25 期）
営業収益（百万円） 12,363 12,853 12,547 12,735 13,440
営業利益（百万円） 6,108 6,143 6,133 6,177 6,678
経常利益（百万円） 5,326 5,325 5,360 5,456 5,888
当期純利益（百万円） 5,250 5,324 5,359 5,455 5,887
発行済投資口数（口） 484,000 497,869 497,869 497,869 491,877
1口当たり純資産額（円） 511,818 515,230 515,317 515,790 515,730
1口当たり分配金（円） 10,508 10,695 10,764 10,957 11,150
総資産額（百万円） 476,690 483,450 483,730 483,173 467,040
総資産有利子負債比率（％） 43.3 42.3 42.2 42.3 40.5
投資物件数（件） 50 53 54 54 55
資産規模（億円） 4,583 4,677 4,693 4,693 4,394
総賃貸可能面積（㎡） 328,027.44 336,722.04 338,436.22 338,377.31 340,144.07
期末稼働率（％） 98.7 97.7 97.7 98.2 99.0
（百万円）
5,000
6,000
7,000
8,000
9,000
10,000
11,000
12,000
■
営業収益の推移
■
営業利益の推移
0
（百万円） （百万円）
■
当期純利益の推移
■
1口当たり分配金（予想・実績）の推移
■
賃共収入の推移
0
2,000
6,000
（百万円）
4,000
2016年
5月期
6,108
2016年
11月期
6,143
2016年
5月期 2016年11月期 2016年5月期
5,250
2016年
11月期
5,324
2017年
5月期
6,133
2017年
11月期
6,177
2017年
5月期 2017年11月期
12,735
2017年
5月期
5,359
2017年
11月期
5,455
2018年
5月期
6,678
2018年
5月期
13,440
2018年
5月期
5,887
1年前予想
0
2,000
4,000
6,000
8,000
10,000
（円）
12,000
2014年
5月期 11月期（予）2018年5月期（予）2019年
半年前予想
7,300
7,540
7,621
2014年
11月期
7,570
7,820
8,256
2015年
5月期
8,328
8,700
9,142
2015年
11月期
9,000
9,350
9,688
2016年
5月期
9,750
9,850
10,508
2016年
11月期
9,900
10,550
10,695 10,764
11,140
11,850
2017年
5月期
10,560
10,700
10,957
2017年
11月期
10,710
10,770
11,150
2018年
5月期
10,800
11,000
12,000
（注1）前期取得物件が通期寄与
したことによる賃料・共
益費収入の対前期比増額
分から前期売却物件の前
期における賃料・共益費
収入を控除した額。
（注2）当期取得物件による当期
における賃料・共益費収
入の増額分から当期売却
物件による当期における
賃料・共益費収入の減少
分を控除した額。
5,000
8,000
11,000
14,000
0
3,000
5,000
7,000
12,363 12,853 12,547
外部成長（取得・売却物件翌期純増分）（注1）
外部成長（取得・売却物件期中寄与分）（注2）
内部成長（既存物件賃料増減）
2015年
5月期 2015年11月期
2014年
11月期
2014年
5月期
2013年
11月期
2013年
5月期 2016年5月期 2016年11月期 2017年5月期 2017年11月期 2018年5月期 11月期（予）2018年5月期（予）2019年
176
148
215
349
511
64
77
347
190
29
278
-70
267
839
282
115
27
154
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117
8
0
54
0
18
337
-324
58
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12
14
-42
261
6
-55
26
0
13
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190
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分配金実績
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5
Ⅰ. 投資法人の概要
（2018年6月7日時点）
（注1） 「東京主要5区」とは、千代田区、中央区、港区、新宿区及び渋谷区をいいます。 「首都圏」とは、東京都（東京主要5区を除きます。）、神奈川県、千葉県及び埼玉県をい
います。 「地方主要都市」とは、大阪圏（大阪府、京都府及び兵庫県）、名古屋圏（愛知県、三重県及び岐阜県）、及び地方自治法に定める政令指定都市、中核市をいいます。
（注2）賃貸可能面積は、2018年5月31日現在のものを記載しています。
（注3） 構造の略は、S：鉄骨造、RC：鉄筋コンクリート造、SRC：鉄骨鉄筋コンクリート造を表しています。
（注4）期末算定価格は、「プライム神田ビル」は2018年5月1日時点、その他の物件は2018年5月期末（第25期末）を価格時点とする不動産鑑定評価書の鑑定評価額を記
載しています。
（注5） 「新宿マインズタワー」の本投資法人が保有する信託受益権に係る信託不動産は本物件全体の7分の3に相当する共有持分です。上記表中の取得価格は本物件の7分
の3に相当する数値を、期末算定価格は2018年5月31日時点の共有持分７分の６のものを共有持分７分の３として試算した参考数値としてそれぞれ記載していま
す。上記表中の賃貸可能面積は、建物一棟全体の賃貸可能面積の7分の3に相当する面積を記載しています。
（注6）「コンカード横浜」の本投資法人が保有する信託受益権に係る信託不動産は本物件全体の100分の75に相当する準共有持分です。上記表中の賃貸可能面積は、建物
一棟全体の賃貸可能面積の100分の75に相当する面積を記載しています。
（注7） 運用資産の名称について、2018年7月1日付で、「日本マンパワービル」を「Daiwa神田イーストビル」に変更しています。
物件名 所在地 賃貸可能面積（㎡）
（注2）
構造階数
（注3） 竣工年月
大規模
修繕
実施年
取得価格 期末算定
価格（百万円）
（注4）
所有形態
PML
（％）
百万円 比率
(%) 土地 建物
東京主要5区（注1）
1 Daiwa銀座ビル 東京都中央区銀座 8,114.85 SRC B3/12F 1963年7月 2003年 14,100 3.2 17,400 所有権・賃借権 所有権 4.53
2 Daiwa銀座アネックス 東京都中央区銀座 2,032.11 SRC B3/8F 1972年8月 2003年 3,050 0.7 3,840 所有権 所有権 3.97
3 Daiwa芝浦ビル 東京都港区芝浦 9,619.67 SRC B1/12F 1987年10月 8,265 1.9 7,870 所有権 所有権 3.82
4 Daiwa南青山ビル 東京都港区南青山 2,715.54 S・SRC B2/5F 1990年9月 4,550 1.0 4,640 所有権 所有権 9.19
5 Daiwa 猿楽町ビル 東京都千代田区神田猿楽町 3,657.43 SRC 8F 1985年6月 3,190 0.7 3,840 所有権 所有権 7.14
6 Daiwa A 浜松町ビル 東京都港区浜松町 3,663.38 SRC B2/10F 1993年7月 2,865 0.6 3,610 所有権 区分所有権 3.79
7 Daiwa 神宮前ビル 東京都渋谷区神宮前 2,198.61 RC B1/4F 1997年12月 2,800 0.6 2,460 所有権 所有権 13.33
8 Daiwa 芝大門ビル 東京都港区芝大門 2,386.48 SRC・RC B1/7F 1996年11月 2,578 0.6 3,110 所有権 所有権 3.72
9 Daiwa 三崎町ビル 東京都千代田区神田三崎町 2,137.53 S 8F 1996年7月 2,346 0.5 2,860 所有権 所有権 4.24
10Daiwa 新橋 510 ビル 東京都港区新橋 2,595.76 SRC B1/8F 1974年4月 2006年 2,080 0.5 2,530 所有権 所有権 5.51
11Daiwa 築地駅前ビル 東京都中央区築地 2,659.59 SRC 10F 1996年1月 1,560 0.4 2,000 所有権 所有権 4.23
12Daiwa 築地ビル 東京都中央区築地 1,487.44 SRC B1/7F 1990年1月 1,240 0.3 1,610 所有権 所有権 4.98
13Daiwa 月島ビル 東京都中央区月島 8,425.69 S 5F 1996年7月 7,840 1.8 10,500 所有権 所有権 4.87
14Daiwa 日本橋堀留町ビル 東京都中央区日本橋堀留町 2,850.81 SRC B2/7F 1993年4月 2,520 0.6 2,660 所有権 所有権 4.68
15Daiwa 麻布台ビル 東京都港区麻布台 1,697.88 SRC B2/9F 1984年4月 1,600 0.4 1,930 所有権 所有権 6.64
16Daiwa 京橋ビル 東京都中央区八丁堀 3,265.83 SRC B1/8F 1974年10月 2005年 3,460 0.8 3,450 所有権 区分所有（100％） 4.51
17Daiwa 麹町 4 丁目ビル 東京都千代田区麹町 2,695.31 SRC B2/9F 1987年10月 2,910 0.7 2,810 所有権 区分所有（100％） 6.19
18Daiwa 御成門ビル 東京都港区新橋 11,614.92 SRC 9F 1973年4月 2003年 13,860 3.1 13,700 所有権 区分所有（100％） 3.89
19新宿マインズタワー（注 5）東京都渋谷区代々木 22,771.98 S・SRC B3/34F 1995年9月 66,900 15.2 62,600所有権（共有）所有権（共有） 2.03
20Daiwa SHIBUYA EDGE 東京都渋谷区宇田川町 2,480.65 RC B1/9F 2006年8月 5,900 1.3 5,190 所有権 所有権 1.56
21Daiwa 小伝馬町ビル 東京都中央区日本橋大伝馬町 2,379.31 SRC 8F 1985年3月 2,460 0.6 2,260 所有権・賃借権 所有権 4.19
22Daiwa 神保町ビル 東京都千代田区神田神保町 3,164.26 S B1/8F 1997年3月 4,150 0.9 3,620 所有権 所有権 5.05
23Daiwa 西新橋ビル 東京都港区西新橋 4,815.84 SRC B1/10F 1993年7月 5,000 1.1 6,570 所有権 所有権 3.76
24大和茅場町ビル 東京都中央区日本橋茅場町 5,899.11 S・SRC B1/8F 2010年4月 5,600 1.3 8,170 所有権 所有権 4.50
25Daiwa 神保町 3 丁目ビル 東京都千代田区神田神保町 2,889.34 S 9F 2010年2月 3,550 0.8 5,060 所有権 所有権 5.33
26E・スペースタワー 東京都渋谷区円山町 13,960.87 S・SRC B1/15F 2002年10月 24,000 5.4 33,500 所有権 所有権 3.11
27Daiwa 日本橋本石町ビル 東京都中央区日本橋本石町 2,143.08 S 8F 2010年5月 1,721 0.4 2,560 所有権 所有権 3.80
28新四 curumu ビル 東京都新宿区新宿 6,751.31 S・RC B2/11F 2012年1月 9,650 2.2 15,600 敷地権 区分所有（100％） 4.44
29Daiwa 赤坂ビル 東京都港区赤坂 8,746.48 SRC B2/7F 1990年9月 9,200 2.1 14,000 所有権 所有権 7.14
30Daiwa 渋谷宮益坂ビル 東京都渋谷区渋谷 6,329.00 S B1/12F 1988年12月 7,000 1.6 9,350 所有権 所有権 5.64
31Daiwa 麻布テラス 東京都港区南麻布 13,234.39 S・RC B1/6F 2009年9月 14,000 3.2 16,600 所有権 所有権 2.67
32Daiwa 恵比寿 4 丁目ビル 東京都渋谷区恵比寿 2,951.70 SRC B1/9F 1997年12月 4,135 0.9 6,040 所有権 所有権 2.44
33ラクアス東新宿 東京都新宿区大久保 7,498.33 S10F 2010年8月 8,450 1.9 10,800 所有権 所有権 4.46
34Daiwa 青山ビル 東京都渋谷区神宮前 4,426.10 S・RC B1/7F 2001年11月 9,800 2.2 12,400 所有権 所有権 4.42
35神泉プレイス 東京都渋谷区神泉町 2,811.35 RC B1/9F 2001年9月 4,800 1.1 6,720 所有権 所有権 6.21
36グラスシティ渋谷 東京都渋谷区南平台町 8,566.73 S・SRC B1/11F 2004年2月 16,000 3.6 18,300 所有権 所有権 1.61
37Daiwa リバーゲート 東京都中央区日本橋箱崎町 32,055.85 S・SRC・RC B2/20F 1994年2月 28,000 6.3 30,900 所有権 所有権 1.76
38Daiwa 八丁堀駅前ビル 東京都中央区八丁堀 2,622.42 S・SRC B1/10F 2006年2月 2,871 0.7 3,320 所有権 所有権 5.89
39Daiwa 八丁堀駅前ビル西館 東京都中央区八丁堀 1,723.15 SRC B1/9F 1996年2月 1,647 0.4 1,850 所有権 所有権 7.03
40Daiwa 西新宿ビル 東京都新宿区西新宿 6,967.61 SRC・RC・S B2/11F 1991年8月 13,710 3.1 15,800 所有権 所有権 4.32
41キリン日本橋ビル 東京都中央区日本橋小網町 5,630.17 S・SRC 7F 1999年2月 8,180 1.9 8,290 所有権 所有権 5.76
42Daiwa 東日本橋ビル 東京都中央区東日本橋 5,015.88 S 7F 2008年3月 6,370 1.4 6,780 所有権 所有権 4.37
43スクエア代官山ビル 東京都渋谷区代官山町 1,588.35 S 6F 2001年3月 2,280 0.5 2,620 所有権 所有権 6.21
44新宿ウエストビル 東京都新宿区西新宿 1,120.58 RC 4F 1989年3月 942 0.2 1,230 所有権 所有権 8.28
45Daiwa 神田美倉町ビル 東京都千代田区神田美倉町 1,719.51 SRC・S B1/7F 1991年1月 1,592 0.4 1,710 所有権 所有権 6.01
46Daiwa神田イーストビル（注 7）東京都千代田区神田東松下町 3,918.02 S 9F 2005年2月 4,200 1.0 5,120 所有権 所有権 3.86
47プライム神田ビル 東京都千代田区神田須田町 1,680.07 S・RC B1/10F 1990年8月 1,800 0.4 1,940 敷地権 区分所有権 5.12
小 計 259,680.27 354,722 80.4 409,720
首都圏（注 1）
48Daiwa 東池袋ビル 東京都豊島区東池袋 4,461.47 SRC・S B1/9F 1993年6月 2,958 0.7 4,050 所有権 所有権 3.55
49Daiwa 品川 North ビル 東京都品川区北品川 6,548.17 SRC B1/11F 1991年7月 7,710 1.7 6,170 所有権 所有権 7.19
50Daiwa 大崎 3 丁目ビル 東京都品川区大崎 1,786.06 S・RC B1/6F 2007年9月 1,650 0.4 2,340 所有権 所有権 6.14
51Daiwa 上大岡ビル 神奈川県横浜市港南区上大岡西 2,630.30 S・SRC B3/7F 2011年5月 2,000 0.5 2,750 所有権 所有権 6.29
52インテグラルタワー 東京都杉並区上荻 17,778.14 S・SRC B2/18F 1993年6月 15,220 3.4 20,500 所有権 所有権 1.18
53Daiwa 目黒スクエア 東京都目黒区目黒 3,519.50 S・SRC B2/14F 2009年7月 5,600 1.3 6,810 所有権 所有権 1.68
54Daiwa 荻窪ビル 東京都杉並区荻窪 3,849.63 SRC B1/7F 1990年11月 3,800 0.9 4,540 所有権 区分所有（100％） 6.41
55コンカード横浜（注 6） 神奈川県横浜市神奈川区金港町 28,052.98 S・SRC B1/20F 2008年2月 38,100 8.6 39,400所有権（準共有）所有権（準共有） 0.92
小 計 68,626.25 77,038 17.5 86,560
地方主要都市（注 1）
56Daiwa 北浜ビル 大阪府大阪市中央区淡路町 13,517.62 S・SRC B1/16F 2008年2月 9,481 2.1 11,700 所有権 所有権 3.48
小 計 13,517.62 9,481 2.1 11,700
合 計 341,824.14 441,241 100 507,980
保有資産の概要
［ポートフォリオ一覧］
010_9891622603008.indd 5 2018/07/27 10:58:45
品川区
豊島区
杉並区
4
8
6
3
23
29
48
52
54
50
49
17
25 22
5
1 2
12
13
11
16
24
21
45
27
14
42
37
9
20
19
40
44
33
28
26
35
36
53
18
15
31
30
43
32
7
34
10
3938
46
47
41
新宿区
中央区
港区
千代田区
渋谷区
新宿駅
新宿駅
四ッ谷駅
九段下駅
水
水道橋駅
浅草駅
押上駅
銀座駅
月島駅
銀座駅
八丁堀駅
八丁堀駅
大手町駅
日本橋駅
人形町駅
水天宮前駅
水天宮前駅
日比谷駅
赤坂見附駅
東新宿駅
赤坂駅
赤坂駅
青山
一丁目駅
表参道駅
外苑前駅
中目黒駅
東急東横線
東急田園都市線
芝公園駅
池袋駅
池袋駅
中野駅
方南町
荻窪駅
渋谷駅
渋谷駅
恵比寿駅
目黒駅
大崎駅
品川駅
新橋駅
新橋駅
東京駅
錦糸町駅
秋葉原駅
大手町駅
日本橋駅
日比谷駅
虎ノ門駅
総武線
京葉線
山手線
埼京線
中央線
日比谷線
東京メトロ
JR
銀座線
丸ノ内線
半蔵門線
東西線
千代田線
有楽町線
副都心線
南北線
浅草線
都営地下鉄
大江戸線
新宿線
三田線
横須賀線・
総武線快速
最重点投資エリア・
東京主要5区
重点投資エリア・
首都圏
地方主要都市
56
51 55
6
保有資産の概要
［ポートフォリオの分布］
東京主要5区（千代田区、中央区、港区、新宿区及び渋谷区）に投資を集中
Daiwa芝浦ビル
3
Daiwa神宮前ビル
7 48Daiwa東池袋ビル
Daiwa芝大門ビル
8
E・スペースタワー
26
インテグラルタワー
52
Daiwa荻窪ビル
54
Daiwa目黒スクエア
53
Daiwa御成門ビル
18
Daiwa南青山ビル
4
新宿マインズタワー
19
Daiwa新橋510ビル
10
Daiwa西新橋ビル
23
DaiwaA浜松町ビル
6
Daiwa SHIBUYA EDGE
20
Daiwa麻布台ビル
15
Daiwa麻布テラス
31
Daiwa渋谷宮益坂ビル
30
グラスシティ渋谷
36 43スクエア代官山ビル
Daiwa赤坂ビル
29
港区
渋谷区
新四ｃｕrｕｍｕビル
28 33ラクアス東新宿 40Daiwa西新宿ビル 44新宿ウエストビル
新宿区
Daiwa恵比寿4丁目ビル
32
神泉プレイス
35
Daiwa青山ビル
34
010_9891622603008.indd 6 2018/07/27 10:58:53
品川区
豊島区
杉並区
4
8
6
3
23
29
48
52
54
50
49
17
25 22
5
1 2
12
13
11
16
24
21
45
27
14
42
37
9
20
19
40
44
33
28
26
35
36
53
18
15
31
30
43
32
7
34
10
3938
46
47
41
新宿区
中央区
港区
千代田区
渋谷区
新宿駅
新宿駅
四ッ谷駅
九段下駅
水
水道橋駅
浅草駅
押上駅
銀座駅
月島駅
銀座駅
八丁堀駅
八丁堀駅
大手町駅
日本橋駅
人形町駅
水天宮前駅
水天宮前駅
日比谷駅
赤坂見附駅
東新宿駅
赤坂駅
赤坂駅
青山
一丁目駅
表参道駅
外苑前駅
中目黒駅
東急東横線
東急田園都市線
芝公園駅
池袋駅
池袋駅
中野駅
方南町
荻窪駅
渋谷駅
渋谷駅
恵比寿駅
目黒駅
大崎駅
品川駅
新橋駅
新橋駅
東京駅
錦糸町駅
秋葉原駅
大手町駅
日本橋駅
日比谷駅
虎ノ門駅
総武線
京葉線
山手線
埼京線
中央線
日比谷線
東京メトロ
JR
銀座線
丸ノ内線
半蔵門線
東西線
千代田線
有楽町線
副都心線
南北線
浅草線
都営地下鉄
大江戸線
新宿線
三田線
横須賀線・
総武線快速
最重点投資エリア・
東京主要5区
重点投資エリア・
首都圏
地方主要都市
56
51 55
7
Ⅰ. 投資法人の概要
（2018年6月7日時点）
Daiwa猿楽町ビル
5
Daiwa銀座ビル
1
Daiwa麹町4丁目ビル
17
Daiwa北浜ビル
56
Daiwa品川Northビル
49
Daiwa三崎町ビル
9
Daiwa銀座アネックス
2
Daiwa神保町ビル
22
Daiwa上大岡ビル
51
Daiwa神田イーストビル
46 47プライム神田ビル
Daiwa神田美倉町ビル
45
Daiwa神保町3丁目ビル
25
Daiwa大崎3丁目ビル
50
Daiwa京橋ビル
16
Daiwa八丁堀駅前ビル西館
39
Daiwa東日本橋ビル
42
Daiwa築地駅前ビル
11 12Daiwa築地ビル 13Daiwa月島ビル
Daiwa日本橋堀留町ビル
14
Daiwa八丁堀駅前ビル
38
キリン日本橋ビル
41
Daiwa小伝馬町ビル
21 24大和茅場町ビル
Daiwa日本橋本石町ビル
27
Daiwaリバーゲート
37
千代田区
中央区
コンカード横浜
55
010_9891622603008.indd 7 2018/07/27 10:59:01
8
内部成長への取組み
テナント満足度の向上に努めつつ、契約更新・テナント入替においては賃料増加につなげる
(坪) (%)
-100,000
0
200,000
300,000
400,000
500,000
-2.0
0.0
2.0
4.0
6.0
8.0
10.0
01
年02年03年04年05年06年07年08年09年10年11年12年13年14年15年16年17年18年19年20年21年22年
100,000
新規供給（グレードA等）
空室率
新規供給（その他）
新規需要面積
新規供給（全体）
01年02年03年04年05年06年07年08年09年10年11年12年13年14年15年16年17年
14,000
16,000
18,000
20,000
22,000
24,000
既存ビル平均賃料(左軸) 既存ビル空室率(右軸)
(％)
(円/坪)
0.0
2.0
4.0
6.0
8.0
10.0
18年
予測値*
2.55
19,877
オフィス市場の動向
空室率の更なる改善傾向が見られ、賃料増加が続いています。
■
東京のオフィスビルの賃貸市場状況
■
オフィスビルマーケット中期予測
（出所） 三鬼商事
（出所） CBRE オフィスマーケット中期予測（2018年〜 2022年）
*2018年7月時点での予測値
■
期末稼働率の推移
■
入退居率推移*
稼働率（実績）
予想稼働率
予想稼働率（2018年1月開示時点）
85.0
90.0
95.0
100.0(％)
2010
5
85.7
95.9 95.4
92.4
96.4
95.096.396.4
97.297.3
98.2
98.0
98.3 97.7 97.7
97.6
98.7 99.0
97.6
94.3
2011
5 11
2012
5
（期末）
2013
5
11 11
2014
5 11
2015
5 11
2016
5 11
2017
5 11
11
2018
5
2019
5
11
98.0
（％）
退去率（予想）
退去率
入居率（予想）
入居率
-20.0
-10.0
0.0
10.0
20.0
-14.7
-3.4-3.9
-5.9 -7.3 -6.3 -5.3
-2.8
-6.1 -5.7
-2.4 -1.7 -1.6
-3.9
-3.8
7.4
3.23.3
9.8
8.2
5.7 4.4 6.1 6.2
2.04.3 1.8 4.0
-3.3
2.9
-3.6
4.4
3.8
13.4
2010
5 11
2011
5 11
2012
5
（期末）
2013
5
11 11
2014
5 11
2015
5 11
2016
5 11
2017
5 11
2018
5 11
2019
5
1.6
-2.5
1.7
-2.1
*賃貸可能面積に対する入居及び退去の契約面積比率の推移
賃貸事業の状況
■
契約賃料と賃料単価指数の推移（月額）
■
前期末比月額契約賃料*の増減
* 契約賃料は、各期末時点で契約しているテナントとの月額契約賃料を平均したもの
** 賃料単価指数は、個別物件の賃料単価の収益率を'09/5期末を100として指数化したもの * 月額契約賃料とは、各期末時点で契約を締結しているテナントから得られる最終賃料の合計。'17/11期において新宿マインズタワーの月額契約賃料は7分の6に、
'18/5期において新宿マインズタワーの月額契約賃料は7分の3に、コンカード横
浜の月額契約賃料は100分の75に調整済み。
(円/坪)
契約賃料（左軸）*
賃料単価指数
（前期比、右軸）**
12,000
15,000
18,000
21,000
24,000
27,000
30,000
40
50
60
70
80
90
100
81.41
82.30
19,574
83.52
19,295
19,437
2008
5 11
2009
5 11
2010
5
（期末）
2011
5
11 11
2012
5 11
2013
5 11
2014
5 11
2015
5 11
2016
5 11
2017
5 11
2018
5
1,800
1,850
1,900
1,950
2,000
2,050
2,100
2,150
2,250
2,200
（百万円）
17/11期末
月額契約賃料
1,959 +12
+171
+99
-213
–68
-3
18/5期末
月額契約賃料
1,958
賃料改定
による増加
テナント
新規入居
による増加
賃料改定
による減少
テナント解約
による減少
物件売却
による減少
新規物件取得
による増加
010_9891622603008.indd 8 2018/07/27 10:59:02
9
Ⅰ. 投資法人の概要
契約更新・テナント新規入居の状況
基礎体力の向上
■
基礎体力の向上による分配原資の増加
■
契約更新・テナント新規入居による月額賃料の増額（基礎体力）
■
契約更新における増額・減額・維持・解約面積比率の推移
■
テナント新規入居における月額賃料増減額及び
増減率(同区画従前賃料比)の推移
■
更新対象テナント（区画）の賃料増額・減額率推移
■
2018年5月期（第25期）以降の契約満了面積
（賃貸面積ベース）
（注1） 2014年5月期の増額の内、14.1%分はサブリース契約の数テナントがマス
ターリース契約に変更されたため、増額となり、7.9%分はテナントとの交渉
により増額となる。
（注2）2018年5月期の減額はサブリース契約の数テナントがマスターリース契約
に変更されたもの。
（注）「新規テナント」とは、各期において新たに賃貸借契約を締結したテナント、「前
テナント」とは、新規テナントが賃貸借契約を締結した同区画において、新規テ
ナントの直前に賃貸借契約を締結していたテナントをいいます。
（注1）契約更新及びテナント新規入居による月額賃料の純増額の合計を６倍し、直前期における賃料・共益費収入で除して小数第2位を四捨五入して算出しています。
（注2）契約更新及びテナント新規入居による月額賃料の純増額の合計を６倍し、直前期における当期純利益で除して小数第２位を四捨五入して算出しています。
（注1）「増額率」及び「減額率」は、各期において更新時期が到来し、更新の合意に至っ
た各賃貸借契約における更新前の契約賃料からの賃料増額幅・減額幅のそれ
ぞれの単純平均値を小数第2位を四捨五入して記載しています。
（注2）「増減率」は、更新の合意に至った各賃貸借契約における更新後の契約賃料の
合計額を更新前の契約賃料の合計額で除して小数第2位を四捨五入して記載
しています。
(注) 2018年5月末の賃貸面積336,760.45㎡に対して、各期に契約更新が予定
されている契約面積の比率を記載しています。
0.0 20.0 40.0 60.0 80.0 100.0
（%）
15/5期
減額 増額 維持 解約
14/11期
14/5期
13/11期
26.5
8.6 66.7 19.9
4.8
8.5
10.0 4.6 77.1 8.2
7.9* 14.1* 57.4 12.1
70.8 2.7
15/11期
16/5期
37.5 61.1 1.4
49.0 50.1 0.7
16/11期
42.6 53.4 3.9
17/5期
48.8 44.4 6.6
17/11期
51.7 40.4 7.8
18/5期
3.2 43.8 49.9 2.9
0.2
（千円/月）
2015年
11月期 2016年5月期 2016年11月期 2017年5月期
0
5,000
10,000
15,000
20,000
25,000
30,000
6,438
7,938
14,246
766
13,47912,7473,988
8,759
25,528
6,680
18,847
2017年
11月期
21,804
7,432
14,371
2018年
5月期
21,309
12,521
7,432 12,521
8,787
7期
単純平均
17,004
5,855
11,149
契約更新
テナント入替
2015年
5月期
3,157
5,862
9,020
14,376
（千円） （%）
2016年
5月期
0.0
8.0
4.0
12.0
16.0
20.0
0
20,000
40,000
60,000
100,000
80,000
2.6
前テナント（左軸）
新規テナント（左軸）
2016年
11月期
55,05459,042
7.2
2017年
5月期
69,26275,943
9.6
2017年
11月期
83,96291,394
増減率（右軸）
29,970
29,203
29,203
8.9
2018年
5月期
83,772
96,294
14.9
（％）
0.0
5.0
10.0
15.0
20.0
25.0
30.0
2018年
5月期 2018年11月期 2019年5月期 2019年11月期 2020年5月期
24.0
19.3 21.0
15.6
予定
23.7
5.0
10.0
15.0
-25.0
-20.0
-15.0
-10.0
-5.0
0.0
(%)
増額率
減額率
賃料増減率
12/11期13/5期13/11期14/5期14/11期15/5期15/11期16/5期16/11期17/5期17/11期18/5期
0.0 4.5 2.5
5.0
9.8
5.2
-22.7
-7.0-10.2-7.0
-4.9 -5.1
-21.2
0.0
9.0
7.2
0.0
-22.7
-5.2 -6.5
1.0
4.3 5.2
0.0
8.1
8.1
0.0
7.8
7.8
4.2
9.0
7.3
6.6
0.0
6.1
6.1
2015
年
5月期
2015
年
11月期
2016
年
5月期
2016
年
11月期
2017
年
5月期
2017
年
11月期
2018
年
5月期
7期
単純
平均
賃共収入合
計に対する
比率（注1）
6ヶ月
換算 0.7％ 1.0％ 0.8％ 0.7％ 1.4％ 1.2％ 1.2％ 1.0％
年率
換算 1.3％ 2.0％ 1.7％ 1.5％ 2.8％ 2.4％ 2.3％ 2.0％
分配原資の
伸び率（注2）
6ヶ月
換算 1.5% 2.1％ 1.8％ 1.5％ 2.9％ 2.4％ 2.3％ 2.1％
年率
換算 3.0% 4.3％ 3.6％ 2.9％ 5.8％ 4.9％ 4.7％ 4.2％
010_9891622603008.indd 9 2018/07/27 10:59:03
10
内部成長への取組み
（注）人数は2018年5月末日時点。アセット・マネジメント業務歴は当該業務に携わった年数を記載しています（2018年5月末時点）。資産運用会社における勤務年数を示すものではありません。
◦正確な賃貸マーケットの把握
◦定期訪問による入居テナントの要望/動向把握 ◦物件の特性把握
◦早期の埋戻しによる安定した稼働率の保持
◦強固なテナントリレーションによる安定的運営の実現
◦計画的な中長期運用に基づく収益の確保
本投資法人のポートフォリオ
を構成する物件全てに担当者
を配置し、スペシャリスト集
団による物件価値の最大化を
目指しています。 宇田川 博司アセット・マネジメント
業務歴11年10ヶ月
牛久 貴文
アセット・マネジメント
業務歴13年8ヶ月
石井 宏太郎
アセット・マネジメント
業務歴12年1ヶ月
荒井 純
アセット・マネジメント
業務歴12年1ヶ月
上村 千恵
アセット・マネジメント
業務歴11年11ヶ月
小畠 勇樹
アセット・マネジメント
業務歴5年7ヶ月
岩崎 純
アセット・マネジメント
業務歴1年7ヶ月
ミドルオフィス業務：ポートフォリオに関する予算、実績の管理を行っています。
エンジニアリング：資産の工事計画を策定し、実施しています。
◦仲介業者からの情報収集
◦テナント満⾜度調査実施及び対策立案 ◦周期的な物件実査
凡事徹底
「凡事徹底」による継続的な内部成長、物件価値の最大化
正確な現状把握
内部成長のための活動
内部成長の実現
オフィス運用チーム（7名）
運用企画チーム（3名）
コンストラクション・
マネジメント・チーム（5名）
物件価値の最大化を目指す
リーシング強化物件
2018年11月期リーシングハイライト／強化物件
2018年5月期リーシング強化物件の稼働状況
◦東京駅に近く、複数路線が利用できる交通利便性を活かし、移転・近隣の分室ニー
ズをターゲットとした結果、IT系企業の拡張ニーズを獲得することに成功。
◦ 5月末時点の稼働率100.0％
◦大⼿町にも程近く、また複数路線が利用できる交通利便性、築年数の優位性、グレー
ド感を遡及することにより、12月にIT系企業の入居申込に成功（稼働率100%）。
4月にもテナント退去あるものの、ダウンタイムなく、稼働率100%を維持。
◦5月末時点の稼働率100.0％
■
Daiwa京橋ビル
（取得価格：3,460百万円）
■
Daiwa神保町3丁目ビル
（取得価格：3,550百万円）
100.0
99.5
87.9
60.0
80.0
70.0
90.0
100.0(%)
2017年
5月 8月 11月 2018年2月 5月
60
70
80
90
100
100.0
100.0
88.1
60.0
80.0
70.0
90.0
100.0(%)
2017年
5月 8月 11月 2018年2月 5月
60
70
80
90
100
◦青山に相応しく洗練されたデ
ザイン、重厚感を持った外観
に強み。入居テナントとの日
頃のコミュニケーションの中
から、増床ニーズを把握、ス
ムーズな取り込みに成功。
◦ダウンタイム2週間程度で成
約に繋げる。
◦複数路線が乗り入れる横浜駅
至近の立地特性による来店型
の 事 務 所 お よ び 営 業 拠 点 の
ニーズ、まとまった床面積が
と れ る こ と に よ る 統 合 移 転
ニーズを想定。
◦必要に応じてFRを活用し、単
価を維持しながら早期成約を
目指す。
◦アパレル・広告・デザイン会社
など町のイメージ・流行感度等
を重視する企業、外資系や情報
通信業等渋谷エリアに集積す
る傾向がある業種、学校法人等
の一棟貸しニーズを想定。
◦渋谷・周辺エリアの空室率が
低下している中、約500坪の
空き床の希少性に加え、一棟
貸しである点を訴求し、ニー
ズの取り込みを目指す。
■
コンカード横浜
（取得価格：38,100百万円）
■
スクエア代官山
（取得価格：2,280百万円）
■
Daiwa南青山ビル
（取得価格：4,550百万円）
010_9891622603008.indd 10 2018/07/27 10:59:05
11
Ⅰ. 投資法人の概要
インテグラルタワー
◦セントラル空調から個別空調への更新⼯事を実施。
◦テナントの空調利用における利便性向上により、テナントニーズを満たし賃料上昇を実現。オーナーには、⽔道光熱費の削減に繋がる。
◦収益性の向上が評価され、鑑定評価の上昇も実現。
Daiwa神田イーストビル
◦取得時（2018年1月）、9階の用途は住宅であったため、中期想定NOI利回り（4.5％）は、9階を空室として試算。
◦2018年6〜7月に掛けて、9階をオフィス貸床に変更する⼯事を実施。2018年11月期中にオフィス利用の稼動を見込んでいる。
◦このバリューアップ⼯事を実施することにより、中期想定NOI利回りは、当初の4.5％(前提稼働率90.4%)から4.9％(同98.1％）
への向上が見込まれる。
新宿マインズタワー
トイレ洗浄⽔に⾬⽔等を活用、再利用⽔設備を集
約することにより上⽔使用量を削減。
Daiwaリバーゲート
屋上外調機の加湿の余剰排⽔の利用により上⽔使
用量の削減、並びに⽔使用効率の改善。
空調更新工事によるバリューアップ
用途変更工事によるバリューアップ
未利用⽔の活用によるコスト削減(⽔道光熱費)
用途変更
9F フロアレイアウト図
費用回収期間
約3.3年
大規模修繕⼯事の目的及び2018年5月期の⼯事事例
賃料単価へのインパクト 鑑定評価へのインパクト
■
大規模修繕工事の目的
■
2018年5月期の工事事例
空調更新工事に
より、マーケッ
ト賃料単価(東京
23区 大 規 模 ビ
ル)の上昇を上回
る、賃料上昇を
実現。
第25期末時点で鑑
定価格は前期末比
4.1%上昇（キャッ
プレートは変化な
し）。収益性の向上
により物件価値向
上に寄与。
物件の機能維持・回復を目的に、中長期的な計画を策定し、⼯事の検討にあたっては、下記の事項を精査し、適時適切に、大規模修繕⼯事を実施。
1. コスト削減
空調更新による⽔道光熱費の削減、再利用⽔設備の活用等によりオーナーコスト削減に繋がる⼯事
2. バリューアップ
空調設備更新等、物件競争力の強化により、将来の収益力向上を目指した⼯事
3. テナントニーズへの対応
空調、トイレ改修、テナントの入居環境を改善するCS⼯事
4. 環境の質向上に対応
グリーンリースの導入（テナント専有部照明のLED化）等、環境パフォーマンス向上に繋がる⼯事
5. 社会的変化への対応
IT関連設備、バリアフリーレイアウト等、社会的変化に対応する⼯事
インテグラルタワー
東京23区大規模ビル
（注）2016/5期末=1とする
0.95
1
1.05
1.1
1.15
18/5期
17/11期
17/5期
16/11期
16/5期
工事の告知
（2016/6頃～）
2018/5期
2017/11期
2017/5期
50
70
90
110
130
150
170
190
210
230
（億円）
192 2.6% 197 4.1% 205
5
キャップレートの低下
8
賃料収入の増加
住宅
オフィス
1年目 2年目 3年目
コスト比較
4年目 5年目
0
50
100
150
200
250
300
（百万円）
結果、5年間
で約1.4億円
のコスト削減
(年間2,800
万円のコスト
削減見込)
既存
予想値
1年目 2年目 3年目
コスト比較
4年目 5年目
35,000
30,000
25,000
20,000
15,000
10,000
5,000
0
（千円）
結果、5年間
で約2,150
万円のコス
ト削減(年間
510万円の
コスト削減
見込)
既存
予想値
未利用⽔の
ろ過装置を設置
010_9891622603008.indd 11 2018/07/27 10:59:06
12
取得総額 2物件 42,300百万円
譲渡総額 2物件 70,800百万円
外部成長への取組み
取得環境は厳しさを増すも、競争力を有する質の高い物件を厳選の上で投資
2018年11月期実績
2018年5月期実績
プライム神田ビル
［2018年6月7日取得］
北品川御殿山ビル
［2018年9月13日取得予定］
■
新規取得物件
所在地 東京都千代田区神田須田町
地積（注） 302.42㎡
構造・階数 S・RC/B1/10F
延床面積（注）2,435.80㎡
取得価格 1,800百万円
所在地 東京都品川区北品川
地積 602.41 ㎡
構造・階数 S・SRC /8F
延床面積 2,897.64㎡
取得価格 2,500百万円
鑑定価格 1,940百万円
（2018年5月1日時点）
建築時期 1990年8月
稼働率 100.0％（取得時点）
テナント 6（取得時点）
鑑定価格 2,620百万円
（2018年6月1日時点）
建築時期 1992年7月
稼働率 86.2％（取得予定日時点）
テナント 4（取得予定日時点）
・都営地下鉄新宿線「岩本町」駅より徒歩1分、JR山⼿線・京浜
東北線「秋葉原」駅より徒歩7分、東京メトロ日比谷線「秋葉原」
駅より徒歩4分、JR山⼿線・京浜東北線・中央線「神田」駅よ
り徒歩8分、東京メトロ銀座線「神田」駅より徒歩6分
・1フロア約70坪の賃貸面積が確保されており、OAフロア、個
別空調等の設備を備えている
・貸室形状は、貸室内に柱がないことから、レイアウトの自由度・
利用効率が図れる
（注）一棟全体の数値を記載しています。
・ＪＲ山⼿線・ＪＲ京浜東北線・ＪＲ東海道本線「品川」駅より徒
歩10分、京浜急行「北品川」駅より徒歩1分
・1フロア約100坪の賃貸面積が確保されており、基準階天井
高2,550mmに加えOAフロア50mm、個別空調等の設備を
備えている
・貸室形状は、サイドコアを有する長方形型（概ね整形）である
ことから、レイアウトの自由度・利用効率が良好
プライム
神田ビル
Ｊ
Ｒ
中央線
Ｊ
Ｒ
山手線
・京浜東北線
Daiwa神田美倉町ビル
神田駅
都営地下鉄新宿線
東京
メ
ト
ロ
日
比谷線
東京
メ
ト
ロ
丸
ノ
内線
小川町駅
淡路町駅
秋葉原駅
JR総武本線
秋葉原駅
岩本町駅
日本マンパワービル ＲＪ
山手線
・Ｊ
Ｒ
東海道本線
東海道新幹線
京急本線
旧海岸通
り
第
一
京浜
品川駅
北品川駅
東京マリオットホテル
Daiwa
品川Northビル
北品川御殿山ビル
■
資産入替
取得日 2018年1月11日 2018年1月12日
取得価格 38,100百万円 4,200百万円 42,300百万円
鑑定価格(注2) 39,300百万円 5,000百万円 44,300百万円
所在地
/駅距離
神奈川県横浜市
神奈川区金港町
/5.0分
東京都千代田区
神田東松下町
/2.0分
建築時期
/築年数(注3) 2008年2月29日/10.2年 2005年2月16日/13.2年
NOI
利回り(注4) 4.0% 4.4％ 4.1％
譲渡日 2018年2月28日 2017年12月20日
譲渡価格 62,500百万円 8,300百万円 70,800百万円
鑑定価格(注5) 62,500百万円 7,990百万円 70,490百万円
所在地
/駅距離
東京都渋谷区
代々⽊
/1.0分
愛知県名古屋市
中村区名駅南
/7.0分
建築時期
/築年数(注3) 1995年9月23日/22.7年 2007年12月20日/10.4年
NOI
利回り(注6) 3.0% 4.５％ 3.1％
（注1）2018年7月1日付で、「日本マンパワービル」は、「Daiwa神田イーストビル」に名称変更。
（注2）2017年12月1日時点。
（注3）2018年5月31日時点。
（注4）取得時の賃貸借契約等を基に、公租公課の発⽣等を考慮し、取得時点の稼働率における年間の想定収⽀額を取得価格で除した数値を記載。
（注5）2017年11月30日時点。新宿マインズタワーの鑑定価格は、共有持分7分の6のものを共有持分7分の3として試算。
（注6）2017年11月期のNOIを譲渡価格で除した数値を記載。
コンカード横浜
準共有持分
100分の75
新宿
マインズタワー
共有持分7分の3
Daiwa
神田イーストビル Daiwa名駅ビル
(注1)
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13
Ⅰ. 投資法人の概要
ポートフォリオの現状と取得方針
多様なソーシングによる広範な物件情報の中から厳選の上、綿密なデータ分析に基づき、競争力を有する物件に投資してい
きます。
築年数（年）
駅距離（分）
0
5
10
15
20
25
30
35
40
45
50
55
60
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11
・東京主要5区及び同等のエリアへ重点的に投資
・立地（駅距離、駅力、集客性、周辺環境）やビルスペック等
に対する実需の観点から物件を厳選
・既存ポートフォリオの成長性・収益性が向上する物件を取得
・築年数25年以内を目処に投資
・物件の将来的な競争力や収益性等を鑑み、必要な場合は売
却を行うことで物件の入替を検討する
（件）
0
100
200
300
400
500
（件） 物件数（左軸） 詳細検討数（右軸）
2014年
5月期
0
20
40
60
80
100
2014年
11月期2015年5月期 2015年11月期2016年5月期 2016年11月期
（注）物件数は情報を入手した延べ件数
■
取得方針
■
売却方針
■
物件取得の検討件数
※駅距離は最寄駅からの距離80m
を1分として表示しています。
■
保有物件の分布図
18年5月期の取得資産
18年11月期の取得（予定）資産
18年5月期の売却資産
スポンサー交代後の取得物件
スポンサー交代前の取得物件
15
296
2013年
11月期
17
264
26
416
23
356
31
393
12
289
18
344
2017年
5月期
19
288
2017年
11月期
20
276
2018年
5月期
29
320 神田イーストビルDaiwa
プライム神田ビル
北品川御殿山ビル
Daiwa名駅ビル
コンカード横浜
資産規模の推移と取得実績
中期目標の資産規模5,000億円の達成を目指します。
（%）
（億円）
有利子負債比率（総資産ベース）
取得価格合計
2010年
5月期 2010年11月期 2011年5月期 2011年11月期 2012年5月期 2012年11月期 2013年5月期 2013年11月期 2014年5月期 2014年11月期
0
500
1,000
1,500
2,000
2,500
3,000
3,500
4,000
4,500
5,000
5,500
10.0
20.0
30.0
40.0
50.0
60.0
70.0
80.0
0.0
25.5 28.1 28.9
34.0 34.2 34.4 37.5
40.6
2,691 2,781 2,873
3,113 3,132 3,149 3,320
3,527 3,640
3,875
43.0
40.2
2015年
5月期 2015年11月期
4,132
44.3
4,457
41.7
2016年
5月期
4,583
2016年
11月期
4,677
43.3 42.3
中期目標
5,000
2017年
5月期
4,693
42.2
2017年
11月期
4,693
42.3
2018年
5月期
4,394
40.5
取得物件
●Daiwa西新橋ビル
●Daiwa九段ビル
取得物件
●E･スペース
タワー
取得物件
●Daiwa日本橋
本石町ビル
取得物件
●Daiwa
西新宿ビル
●キリン
日本橋ビル
取得物件
●Daiwa
神田美倉町ビル
取得物件
●Daiwa大崎
3丁目ビル
取得物件
●新四ｃｕｒｕｍｕ
ビル
●Daiwa名駅ビル
●Daiwa上大岡ビル
取得物件
●Daiwa恵比寿
4丁目ビル
●ラクアス東新宿
●Daiwa青山ビル
●神泉プレイス
●グラスシティ渋谷
●Daiwa目黒
スクエア
取得物件
●インテグラル
タワー
取得物件
●Daiwaリバーゲート
●Daiwa八丁堀
駅前ビル
●Daiwa八丁堀
駅前ビル西館
取得物件
●Daiwa
東日本橋ビル
●スクエア
代官山ビル
●新宿
ウエストビル
●Daiwa
荻窪ビル
取得物件
●コンカード横浜
●Daiwa
神田イーストビル
取得物件
●Daiwa渋谷
道玄坂ビル
●Daiwa赤坂ビル
●Daiwa渋谷
宮益坂ビル
取得物件
●大和茅場町ビル
●Daiwa神保町
3丁目ビル
取得物件
●Daiwa麻布
テラス
●Daiwa北浜
ビル
取得物件
●Daiwa
神保町ビル
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14
資金使途 試算：1 口当たり分配金への影響額
2019年5月期（第27期）
1. 新規物件
取得に充当
【プライム神⽥ビル：千代田区神田須田町（都営地下鉄新宿線「岩本町」駅徒歩1分）】
取得価格(注1)：18億円、NOI利回り：3.8％（取得時(注2)）→ 4.2％（中期想定(注3)）
構造/階数：S・RC／B1／10F
【北品川御殿⼭ビル：品川区北品川（京浜急行「北品川」駅徒歩1分）】
取得価格(注1)：25億円、NOI利回り：4.1％（取得時(注4)）→ 4.1％（中期想定(注5)）
構造/階数：SRC・S／8F
+
146
円
2. 借入金
返済に充当
【借⼊先8⾏に合計153.5億円を返済／期限前弁済】
・3行に合計18.5億円を返済（2018年2月28日実施）
・1行に20.0億円を期限前弁済（2018年3月30日実施）
・5行に合計115.0億円を期限前弁済（2018年4月27日実施）
+
103
円
3. ⾃己投資口
取得に充当
・取得期間：2018年3月1日〜5月18日・取得口数：5,992口
・取得総額：3,675,523,000円
+
134
円
合計
約
233.2
億円
+
383
円
（注1）取得諸経費及び消費税等は除く。
（注2）取得日の賃貸借契約等を基に、公租公課の発⽣等を考慮し、前提稼働率（100.0％）における年間の想定収⽀額を取得価格で除した数値を記載しています。なお、当
期や来期以降の予測数値ではありません。
（注3）取得後、巡航稼働率時（前提稼働率96.0％）において、中期的賃料を前提とした賃貸事業収入から賃貸事業費用を控除した推定値を取得価格で除した数値を記載して
います。なお、当期や来期以降の予測数値ではありません。
（注4）取得予定日の賃貸借契約等を基に、公租公課の発⽣等を考慮し、前提稼働率（96.0％）における年間の想定収⽀額を取得価格で除した数値を記載しています。なお、
当期や来期以降の予測数値ではありません。
（注5）取得後、巡航稼働率時（前提稼働率96.0％）において、中期的賃料を前提とした賃貸事業収入から賃貸事業費用を控除した推定値を取得価格で除した数値を記載して
います。なお、当期や来期以降の予測数値ではありません。
・2018年5月期の資産入替に伴い、余剰資金300億円が発⽣。
・合計約233.2億円を活用した結果、1口当たり分配金への影響額は、計383円。
資産の入替、内部成長及び余剰資金300億円の有効活用により、2017年11月期から1年半後のポートフォリオにおいて、
各種主要指標が向上。
資産入替及び余剰資金 300 億円の有効活用
2018年5月期及び2018年11月期の取得/譲渡合計で1,174億円の大規模な資産入替を実施
主要指標 2017年11月期末
（第24期末） 2019年5月期末資産入替後
（第27期末）予想
2018年5月期（第25期）
2018年11月期（第26期）
取得（予定）資産
2018年5月期（第25期）
売却資産
物件数（注1）
54物件 4物件 2物件 57物件
資産総額（取得総額ベース） 469,341百万円 46,600百万円 72,200百万円 443,741百万円
NOI利回り（注2）
4.0% 4.2% 3.2% 4.4%
新宿マインズタワー
投資比率（注3） 28.5% 15.1%
1口当たりNAV（注4） 640,587円 654,225円
LTV（注5）
42.3% 40.3%
発行済投資口数 497,869口 491,877口
1口当たり分配金 10,957円 12,000円
（注1）2018年5月期売却資産の内、新宿マインズタワーは部分売却のため、2019年5月期末の物件数には残りの保有分を1物件としてカウント。2019年5月期末の物
件数は、現状開示済みの契約締結物件のみを反映。
（注2）NOI利回りは以下の通り算出 分⼦：年換算NOIは投資法人に係る費用を含んでいない。2017年11月期末は実績NOIを年換算、2018年5月期及び2018年11
月期の取得資産のNOIについては、2019年5月期予想NOIを年換算、2018年5月期売却資産のNOIは、2017年11月期の実績NOIを年換算、2019年5月期末
は当該期予想NOIを年換算。 分母：2017年11月期末の簿価は期末簿価、2019年5月期末の簿価は2018年5月期末の簿価に2018年11月期取得資産(取得(予
定)価格)を加算して算出。
（注3）取得価格の総額に対する新宿マインズタワーの取得価格の比率。
（注4）1口当たりNAV＝(出資総額+期末鑑定評価額合計額-期末物件簿価合計額)/発行済投資口数。2019年5月期末の1口当たりNAVは、2018年5月期末の1口当た
りNAVをベースに試算。
（注5）2019年5月期末のLTVは、2018年5月期末時点の総資産額をベースに、2019年11月期の有利⼦負債総額187,950百万円を前提に試算。
■
ポートフォリオの主要指標の変化
■
余剰資金300億円の使途
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15
Ⅰ. 投資法人の概要
（年） （年）
中長期的な有利子負債比率の上限範囲
0
400
800
1,200
1,600
2,000
2,400
2,800
( 億円 )
0.0
10.0
20.0
30.0
40.0
50.0
60.0
70.0（％）
09/11
期末10/5期末10/11期末11/5期末11/11期末12/5期末12/11期末13/5期末13/11期末14/5期末14/11期末15/5期末15/11期末16/5期末 12/5期11期12/13/5期11期13/14/5期
有利子負債金額（左軸）
有利子負債比率（総資産ベース）(注)（右軸）
14/
11期15/5期
0.0
0.5
1.0
1.5
2.0
2.5
3.0
3.5
4.0
4.5
5.0
15/
11期16/5期11期16/
0.0
1.0
2.0
3.0
4.0
5.0
6.0
7.0
8.0
9.0
10.0
16/11
期末 17/5期11期17/
固定金利
変動金利
長期借入金
短期借入金及び1年以内返済予定の
長期借入金
2018年
5月期末
23.8% 2018年5月期末
76.2%
8.2
%
91.8%
17/5
期末17/11期末18/5期末
（百万円）
投資法人債
18/
11期19/5期11期19/20/5期11期20/21/5期11期21/22/5期11期22/23/5期11期23/24/5期11期24/25/5期11期25/26/5期11期26/
18/
5期
4.2
7.9
1.4
0
4,000
8,000
12,000
16,000
20,000
期末平均残存年限（右軸）
当期平均調達年限（左軸）
当期平均調達年限
（短期借入金は除く）
（左軸）
40.5
有利子負債の状況
（2018年5月31日時点）
本投資法人は、2018年5月期（第25期）に、新規物件取得を目的として総額390億円の短期借入金を調達するとと
もに、同短期借入金及び既存借入金135億円の総額525億円の期限前弁済を実施致しました。
更に、返済期限が到来した既存借入金68.5億円うちの50億円の借換えを行い、返済期日の分散を図ることが出来ま
した。今後も引き続き安定した財務運営に注力してまいります。
■
有利子負債比率の推移
■
返済期日の分散
■
固定・変動比率
■
有利子負債残高
（投資法人債含む）
借入先 残高（百万円） 残高割合（%）
三井住友銀行 36,400 19.8
三井住友信託銀行 22,500 12.2
日本政策投資銀行 21,750 11.8
三菱ＵＦＪ銀行 20,500 11.2
みずほ銀行 18,400 10.0
新生銀行 14,000 7.6
りそな銀行 12,500 6.8
福岡銀行 5,500 3.0
みずほ信託銀行 5,500 3.0
関西アーバン銀行 5,000 2.7
あおぞら銀行 3,000 1.6
西日本シティ銀行 3,000 1.6
群馬銀行 2,500 1.4
七十七銀行 2,000 1.1
武蔵野銀行 2,000 1.1
東京海上日動火災保険 2,000 1.1
山口銀行 2,000 1.1
オリックス銀行 1,500 0.8
日本生命保険 1,300 0.7
香川銀行 1,000 0.5
東日本銀行 1,000 0.5
太陽生命保険 300 0.2
富国生命保険 200 0.1
投資法人債 5,100
-総計 183,850 100.0
■
有利子負債の調達年限と残存年限の推移
■
長短比率
（注）有利⼦負債比率（総資産ベース）＝ 有利⼦負債総額 ÷ 総資産 （注）点線は短期借入金を除いた当期平均調達年限
財務状況
借入年限の長期化と返済期日の分散を図ることで、リファイナンスリスクを低減
■
格付の状況
信用格付業者 格付対象 格付 格付の見通し
株式会社格付投資情報センター（R&I） 発行体格付 A+ 安定的
株式会社日本格付研究所（JCR） 長期発行体格付 AA− ポジティブ
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16
本投資法人の仕組図
投資法人債に係る
一般事務受託者
株式会社三井住友銀行
株式会社りそな銀行
投資主名簿等管理人
特別口座管理機関
三井住友信託銀行株式会社
本投資法人
会計監査人
投資主総会
役員会
執行役員：村上 義美
監督役員：平石 孝行
監督役員：佐久間 宏
有限責任
あずさ監査法人
サポート提供会社
株式会社
大和証券グループ本社
資産運用会社
機関運営に係る
一般事務受託者
①
① 資産運用委託契約／機関運営に係る一般事務委託契約
② 一般事務委託契約／資産保管委託契約
③ 投資主名簿等管理人委託契約／特別口座の管理に関する契約
④ スポンサー・サポート契約
⑤ 財務代理契約
②
③
⑤
④
大和リアル･エステート・
アセット･マネジメント
株式会社
一般事務受託者
資産保管会社
三井住友信託銀行株式会社
（注）本投資法人の特定関係法人（特定有価証券の内容等の開示に関する内閣府令（平成５年大蔵省令第22号。その後の改正を含みます。）第12条第３項に定める特定関係
法人をいいます。）は、株式会社大和証券グループ本社です。
大和証券グループ本社は、資産運用会社の親会社（財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則（昭和38年大蔵省令第59号。その後の改正を含みます。）第８
条第３項に規定する親会社をいいます。）です。
資産運用会社の組織体制
（2018年7月1日現在）
資産運用会社の概要
経理チーム
財務チーム
管理業務チーム
株主総会
取締役会
代表取締役
総務部
営業推進部 財務部 経営企画部
ファンド運用部
投資
オリジネーション部
投資委員会（注）
コンプライアンス委員会
内部管理室
投資運用本部 ファンド本部 コーポレート本部
コンプライアンス・オフィサー
監査役
（注）投資法人毎に設置
ヘルスケア
運用チーム
ホテル運用チーム
オフィス運用チーム
レジデンシャル
運用チーム
運用企画チーム
コンストラクション・
マネジメント・チーム
オフィス投資チーム
レジデンシャル
投資チーム
ヘルスケア
投資チーム
ホテル投資チーム
資産運用部
投資企画部
■
会社概要
■
取締役及び監査役
商号 大和リアル・エステート・
アセット・マネジメント株式会社
所在地 東京都中央区銀座六丁目2番1号
設立 2004年10月21日
資本金 2億円
代表取締役社長 山内 章
役員 10名常勤取締役5名 常勤監査役1名
非常勤（取締役2名 監査役2名）
従業員 71名（派遣社員を除く）
金融商品取引業者登録 関東財務局長（金商）第355号
宅地建物取引業免許 東京都知事（3）第83920号
取引一任代理等認可 国土交通大臣第34号
協会員 一般社団法人投資信託協会会員一般社団法人日本投資顧問業協会会員
一般社団法人第二種金融商品取引業協会会員
代表取締役社長 山内 章
代表取締役副社長 篠塚 裕司
代表取締役副社長 西垣 佳機
常務取締役 福島 寿雄
取締役 忌部 肇
取締役（非常勤） 小松 幹太
取締役（非常勤） 大谷 直也
監査役 柴山 珠樹
監査役（非常勤） 松田 守正
監査役（非常勤） 木曽 慎二
■
組織図
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17
Ⅱ. 資産運用報告
期別
決算期 単位
第21期
（
自 2015年12月 1日
至 2016年 5月31日
）
第22期
（
自 2016年 6月 1日
至 2016年11月30日
）
第23期
（
自 2016年12月 1日
至 2017年 5月31日
）
第24期
（
自 2017年 6月 1日
至 2017年11月30日
）
第25期
（
自 2017年12月 1日
至 2018年 5月31日
）
（1）営業成績
営業収益 百万円 12,363 12,853 12,547 12,735 13,440
うち賃貸事業収入 百万円 11,947 12,687 12,513 12,718 12,868
営業費用 百万円 6,255 6,709 6,413 6,557 6,761
うち賃貸事業費用 百万円 5,014 5,433 5,151 5,279 5,410
営業利益 百万円 6,108 6,143 6,133 6,177 6,678
経常利益 百万円 5,326 5,325 5,360 5,456 5,888
当期純利益 百万円 5,250 5,324 5,359 5,455 5,887
（2）財産等の状況（期末日現在）
総資産額
（対前期比）
百万円
％
476,690 483,450 483,730 483,173 467,040
（+3.5） （+1.4） （+0.1） （△0.1） （△3.3）
有利子負債額 百万円 206,300 204,300 204,300 204,300 188,950
純資産額
（対前期比）
百万円
％
247,720 256,517 256,560 256,796 253,676
（+0.0） （+3.6） （+0.0） （+0.1） （△1.2）
出資総額（純額） （注2） 百万円 243,403 251,551 251,551 251,551 247,876
（3）分配の状況
分配総額 百万円 5,085 5,324 5,359 5,455 5,484
配当性向 ％ 96.9 100.0 100.0 100.0 93.2
（4）１口当たり情報
発行済投資口の総口数 口 484,000 497,869 497,869 497,869 491,877
１口当たり純資産額 円 511,818 515,230 515,317 515,790 515,730
１口当たり分配金 円 10,508 10,695 10,764 10,957 11,150
うち１口当たり利益分配金 円 10,508 10,695 10,764 10,957 11,150
うち１口当たり利益超過分配金 円 － － － － －
（5）財務指標
総資産経常利益率 （注3、4） ％ 1.1（2.3） 1.1（2.2） 1.1（2.2） 1.1（2.3） 1.2（2.5）
自己資本利益率 （注4、5） ％ 2.1（4.2） 2.1（4.2） 2.1（4.2） 2.1（4.2） 2.3（4.6）
自己資本比率
（対前期増減） ％
52.0 53.1 53.0 53.1 54.3
（△1.8） （+1.1） （△0.0） （+0.1） （+1.2）
期末総資産有利子負債比率 ％ 43.3 42.3 42.2 42.3 40.5
賃貸キャッシュ・フロー（NOI）（注6） 百万円 8,659 9,003 9,132 9,207 9,230
（6）その他参考情報
投資物件数 件 50 53 54 54 55
テナント数 （注7） 件 543 558 577 580 606
総賃貸可能面積 ㎡ 328,027.44 336,722.04 338,436.22 338,377.31 340,144.07
期末稼働率 （注8） ％ 98.7 97.7 97.7 98.2 99.0
当期減価償却費 百万円 1,726 1,749 1,770 1,768 1,772
当期資本的支出額 百万円 516 992 823 535 1,564
（注1） 営業収益等には、消費税等は含まれておりません。
（注2） 出資総額から出資総額控除額を差し引いた金額を記載しております。
（注3） 総資産経常利益率＝経常利益／ {（期首総資産額＋期末総資産額）÷2}×100
（注4） 第21期は、運用日数183日により年換算値を算出しております。
第22期は、運用日数183日により年換算値を算出しております。
第23期は、運用日数182日により年換算値を算出しております。
第24期は、運用日数183日により年換算値を算出しております。
第25期は、運用日数182日により年換算値を算出しております。
（注5） 自己資本利益率＝当期純利益／ {（期首純資産額＋期末純資産額）÷2}×100
（注6） 賃貸キャッシュ・フロー（NOI）＝賃貸事業収入－賃貸事業費用＋当期減価償却費
（注7） テナント数は、エンドテナントの数を記載しております。なお、複数の建物にまたがって入居しているテナントについては、それぞれの建物毎に集計し、記載しております。
（注8） 期末稼働率＝総賃貸面積／総賃貸可能面積
（1）投資法人の運用状況等の推移
Ⅱ. 資産運用報告
1 資産運用の概況
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