「市街地再開発事業の初動期における権利者合意と資金調達について」

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市街地再開発事業の初動期における権利者合意と資金調達について

要旨市街地再開発事業の実施において、権利者の合意形成と資金調達が課題としてあげられる。権利者はどのような建築物ができ、補償等の内容が明確になる前から事業への協力、同意を求められる。施行者も権利者が事業や補償をどのように考えているか最初は分からない。よって、初期の交渉は、権利者と施行者が互いにそれら事業に関する必要な情報を知らずに行われるために、難航することがある。つまり、事業初動期には、施行者と権利者の間に情報の非対称が存在する。そこで、組合施行の第一種市街地再開発事業に着目をし、事業期間のうち準備組合設立から都市計画決定まで、及び権利変換計画認可までにかかる期間について、権利者等の権利形態や土地の利用状況がどのように影響を与えているか分析を行った。事業の遅延の原因とされる権利者合意の難航について、権利者等の権利形態、土地の利用状況等の違いにより事業期間にも差が出ることを導き出すことで、事業初動期に存在する権利者とディベロッパー等実質的な施行者の間の情報の非対称を確認し、それを解消することが事業の迅速化に繋がることを提言する。それと併せ、他の社会調査で判明している組合施行の事業における初動期の資金調達の困難性について、市町村施行の事業と比較をすることで客観的な考察を行った。キーワード市街地再開発事業事業期間権利者資金調達組合施行

2013 年（平成 25 年）2 月

政策研究大学院大学

まちづくりプログラム

MJU12606 小山洋輔

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目

次

１．はじめに... 3 ２．市街地再開事業の現状と権利者の合意について... 5 ２．１市街再開発事業の現状について... 5 ２．２権利者の合意について... 5 ３．研究の構成... 8 ４．フェーズⅠの実証分析... 8 ４．１分析の方法... 8 ４．２データ... 8 ４．３時間ダミー... 9 ４．４実証モデル... 10 ４．５推定結果...11 ５．フェーズⅡの実証分析... 13 ５．１実証モデル... 13 ５．２推定結果... 15 ６．初動期の資金調達について... 17 ６．１現状について... 17 ６．２データ... 18 ６．３分析... 18 ７．考察... 20 ８．おわりに... 22

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１．はじめに市街地再開発事業は、時代の変化とともに実情に合わなくなった既存市街地を望ましい形に作り替える都市計画の一つの手法として多くの実績を上げている。都市機能、防災性の向上のみならず、時には疲弊した中心市街地の活性化の起爆剤になることもあり、全国各地で多く実施されている。また、経済・社会が成熟し、人口増加が止まり、都市を拡大する「都市化社会」から「都市型社会」への移行が求められており、市街地における住環境、生活環境等の改善、コンパクトシティ等に見らえる都心回帰の流れに対応すべく、今後も市街地再開発事業を活用した都市の更新は重要になると考えられる。しかしながら、日本経済を取り巻く環境は依然厳しく、1990 年代のバブル経済崩壊以降、右肩上がりの地価上昇は終わりその後20 年間下落傾向が続いている。それにより、地価上昇によるキャピタルゲインに覆い隠されていた市街地再開発事業のリスクが顕在化し、事業計画の練り直し、事業の停滞・頓挫を余儀なくされる市街地再開発事業も多々出ている。市街地再開発事業における調査1_{によると、事業推進上の課題として「関係権利者の合意形} 成、転出者対応」、「保留床処分先」、「資金調達」が挙げられており、特に上位 2 項目は回答地区の５割以上で挙げられている。また、滝田(2002)らも事業の進捗とリスクの関係を図１の通り分析をし、合意形成リスクの発生確率の高さ、影響度の大きさを分析している。図１事業者サイドの主なリスク各段階に共通するリスク・制度リスク・競合リスク・経済環境変動リスク・物価変動リスク・金利変動リスク・行政リスク・参加組合員／ゼネコンデフォルトリスク準備段階のリスク事業計画段階のリスク施工段階のリスク清算段階のリスク発生確率《高》影響度《大》発生確率《低》影響度《小》・合意形成リスク・資金調達リスク・調整(自治体･周辺住民)リスク・権利者間対応リスク・ノウハウ不足リスク・環境アセスメントリスク・資金調達リスク (補償費) ・調整､測量､設計リスク・資金調達リスク・工事費増大リスク・完工遅延リスク工事関係マネジメント関係・埋蔵文化財リスク・第三者賠償リスク・保留床処分リスク・清算リスク市街地再開発事業においては、再開発組合設立の際に権利者（土地所有者及び借地人） 1 _{公益社団法人全国市街地再開発協会「初動期における市街再開発事業の推進実態調査」(2002 年)}

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の３分の２以上の同意が必要2_{であり、また、権利変換計画の認可にあたっては同計画（案）} が縦覧3_{され、従前の土地、借地、建物の価額概算額、新しい建築施設の価額、地代、借家} 代の概算額、地区外に転出する者に対するその権利及び建築物の価額が示されることから、土地所有者、借地人、借家人等地区内の権利者全員の理解、協力が必要となる。よって、権利者数の増加は関係者の合意形成の長期化につながると考えられ易い。事業期間に関する先行研究は、水谷（2012）、鷲見（2009）、前田・日端（1993）、吉原・河野・頃安・山本（1993）があり、水谷は従前権利者数（土地所有者、借地人、使用貸借による建物所有者、借家人）が多いほど事業期間が長くなるがその影響は微々たるものとしている。本稿は、権利者数の増加は事業への不同意者の発生確率を上げ、権利者の合意形成期間を長くするとまず考える。権利者等がそれぞれに付け値をする権利変換、補償以上の対応が施行者によりなされていれば不同意は発生せず、期間の長期化は発生しにくい。しかしながら、施行者は権利者の個々の付け値を当初から知ることはできず、交渉で徐々に把握していく。権利者も事業の正確なスケジュール、建築施設の設計、テナント、自らの権利床や補償額、移転のスケジュール等、事業への参加を考慮するうえで重要な情報を事業の進捗とともに知ることになる。そのため、施行者と権利者等との間には情報の非対称があり、協議が難航することが多い。よって、権利者の現在置かれている経済状況、土地の利用状況等の違いにより事業期間への影響が異なると考えた。そして、その分析を行うとともに、それ以外に事業初動期における長期化の要因となる事由を考察し、今後の市街地再開発事業の検討、実施に当たり、その基礎資料となることを目的とする。また、図 1 にある通り、資金調達リスクも市街地再開発事業の大きな問題として位置づけられている。特に初動期は権利者合意の不確実性により、事業期間の長期化の懸念、履行の不確実性があり、銀行等金融機関からの融資による資金調達が難しくなっていることが、社会調査4_{でも明らかになっている。しかしながら、このらの調査は施行者へのアンケ} ート調査であり、その回答は主観的である。よって、本稿においては、組合施行の市街地再開発事業と起債等による自ら資金調達を行うことが比較的容易な自治体施行の事業の資金計画を比較することによって、初動期の資金調達の困難性について客観的な評価を行うことを目的とする。本稿の構成は次の通りである。第２章において、市街地再開発事業の事業期間等の現状を整理するとともに、権利者合意について経済学的視点から考察を加える。第３章で研究の実施方針を示したうえで、第４章では市街地再開発事業における再開発準備組合の設立から都市計画決定までの事業期間を、第５章で都市計画決定から権利変換計画認可までの事業期間をそれぞれ分析する。第６章では東京都で行われた組合施行の市街地再開発事業の資金計画について分析を行った上で、第７章、第８章で事業の早期化、迅速化に関する政策提言と今後の課題について示す。 2 都市再開発法第14 条 3 都市再開発法第83 条 4 _{公益社団法人全国市街地再開発協会「市街地再開発事業における資金計画関する調査」(2001 年)}

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２．市街地再開事業の現状と権利者の合意について２．１市街再開発事業の現状について 1999 年４月から 2009 年３月末までに完了した組合施行の第一種市街地再開発事業の概要は表１の通りである5_。表１組合施行の第一種市街地再開発事業完了地区の概要準備組合設立時期地区数地区面積 (㎡) 土地所有者数借地人数借家人数建物棟数全体 213 12,280 33.8 12.4 23.2 40.9 1989 年以前 56 13,951 42.6 20.6 31.6 65.4 1994 年以前 72 14,484 39.0 10.8 26.1 42.0 1999 年以前 61 9,403 24.4 8.7 14.8 23.9 2000 年以降 24 9,082 21.3 7.9 16.0 23.5 ２．２権利者の合意について組合施行の市街地再開発事業は、権利者によって組織された組合が中心となり進められる事業である。しかしながら、事業推進に関するノウハウ・人材不足等からディベロッパーやゼネコン等が助言を行う中で事業が進む。彼らが実質的な施行者となり、進捗に応じて権利者等は事業への同意等の意思表明を行う。事業の流れを図２に示す。権利者等は、その事業に参加、協力するかを自らが得る便益（権利床、補償等）と費用（従前の資産、移転の手間等）を比較して決定をする。その便益が、費用を上回れば事業に賛成するし、費用が上回れば事業の実施に反対をする。 ①施行者が権利者等の情報を正確に知り、 ②権利者等が事業の内容を正確に知り、③それらに基づき適切な補償等がなされていれば、取引は正常に行われ、事業の遅延は少なくなる。しかしながら実際には、施行者の持つ地権者に関する情報は少なく、権利者等が知る事業の情報も調査、設計等が行われ、事業の進捗とともに増えていくものであり、そこには常に情報の非対称が存在する。権利者等の事業へ参加を図３のように考える。簡略化をするため、以下の前提で考える。 5 公益社団法人全国市街地再開発協会「日本の都市再開発」第6 巻(2006 年)及び第 7 巻(2011 年) 各種調査・基本計画作成住民周知・事業計画作成土地・物件調書の作成権利変換を希望しない旨の・再開発組合設立申し出等土地所有者、借地人の・権利変換計画作成 3分の2以上の同意従前土地、建物の概算価額建築施設、地代等の・施設設計概算価額関係権利者への個別説明移転、建物撤去清算・運営図２市街地再開発事業の流れ( 組合施行) 協議会・研究会等再開発準備組合設立都市計画決定権利変換計画認可着工竣工

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地区内の権利者がすべて土地所有者であるとして、みな同じ財産を持ち、施行者から同じ権利床等を受けるとする。便益：施行者から受ける権利床、移転に対する補償等費用：従前資産、移転に関する手間、再開発事業から受けるメリット（マイナスの費用として考える）等この場合、移転に関する手間、再開発事業から受けるメリットは個々の価値観によって異なるため、権利者費用曲線は地区、計画内容、権利者の考え等によりシフトする。再開発組合設立に際しては、権利者（土地所有者、借地人）の３分の２以上の同意があれば十分である。その後事業を進み、権利変換計画の認可に際しては関係権利者全員への説明が必要となる。その理解を得なければ事業が頓挫することから、都市計画決定の時点から高い合意率が必要となっている。水谷によると、都市計画決定時の権利者同意率は 175 地区中 111 地区が 100％となっており、その平均は 94.5％であった。現状の市街地再開発事業においては当初から地区内ほぼ全員の同意で行われているものと考える。市街地再開発事業から受けるメリットが小さい権利者等が増えると費用曲線が右にシフトし不同意者の確率が増える。事業実施において、現状ではほぼ全員の協力が必要であるから、施行者は不同意者との協議に時間を割くことになり、合意形成に時間を要する。そのメリットが大きければ、ほとんどの権利者等との取引が順調に進み、合意形成に要する期間が短くなる。施行者がその費用曲線のシフトに要因を知ることが出来れば、権利変換や補償での対応、早期の交渉等により、不同意者を減らす、もしくはその協議にかかる時間を当初より事業に織り込める。同じ権利者等と一括りにしても土地所有者と借家人では事業で影響を受ける財産の金額は違うし、商売をしている人、住宅で生活する人では再開発により街がにぎやかになった時に受ける恩恵、もしくは弊害が異なる。よって、権利形態や土地・建物の利用状況は権利者等の費用曲線をシフトさせる要因として考えることができる。また、地区内の権利者数が増えれば、事業に不同意な人が増える可能性が増すため、同様に調整に時間を要し事業の長期化に影響するはずである。よって、権利者数等の増は合意形成期間の延長に繋がるはずだ。この２つのことから、権利者数にかかる指標と地区の現状を表す指標として建物棟数等を用い、権利者合意にかかる期間について分析を行う。先に述べた通り、事業の進捗とともに情報の非対称は徐々に解消する。そこで本研究に図３権利者の再開発事業への参加基準便益不同意同意権利者便益経費として受ける補償権利変換により受ける権利権利者費用 0 地権者数地区内地権者

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おいても事業進捗段階に応じた分析を行う。市街地再開発事業における先行研究をみると多少差があるものの、以下の４つのフェーズに分けて分析をしているものが多い。フェーズⅠ：準備組合設立から都市計画決定まで地元等から再開発の機運が高まり、まちづくり協議会等の設置を経て再開発準備組合が設置される。これが事業の推進力となり必要な計画、資料の作成、住民への周知を行うこととなる。フェーズⅡ：都市計画決定から権利変換計画認可まで都市計画決定を踏まえて、再開発組合の設立、事業計画の作成、権利変換計画の作成などが行われ、計画に具体性が増すとともに個々の財産に関する評価等が行われるなど個別の説明が行われるようになる。フェーズⅢ：権利変換計画認可から建築施設竣工まで権利者移転等の問題は残るものの、建築施設の建設工事がスケジュール通り、予定額通り行われるかということが重要になり、権利者合意に関する問題は前２フェーズに比べると大幅に減る。フェーズⅣ：建築施設の竣工から施設経営期間区分所有者として権利者が施設経営に大きな影響を及ぼすこともあるが、市街地再開発事業としては完了している。本稿においては、事業初動期の権利者等の合意期間に着目するため、フェーズⅠ、Ⅱに着目をする。 ①フェーズⅠ：準備組合設立から都市計画決定までこの段階では、建物調査等も実際の建築施設の設計も行われていないため、市街地再開発事業の概要で説明をされることとなる。よって都市計画決定時に権利者等に知らされる情報は、施行地区、公共施設の配置及び規模並びに建築物及び建築敷地の整備に関する計画であり、これを基に事業への参加を考える。そして、都市計画決定されることにより建築制限等の規制を受けることとなる。よって、権利者は個々の財産、及び移転に対する具体的な負担や不安よりも再開発事業自体の印象及び事業後のまちのイメージから判断を行うと考えられる。また施行者との取引も個別対応ではなく、説明会などを通じて権利者等全体で行われることが多い。 ②フェーズⅡ：都市計画決定から権利変換計画認可までこの段階ではフェーズⅠに比べ、それぞれの計画が具体性を有する。特に

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事業計画の認可後30 日以内に土地所有者、借地人は権利床への変換を受けず、金銭による給付を受ける旨、借家人も借家権の取得を望まない旨を施行者に申し出る必要があり、地区に残って事業に参加するか転出するかを判断している。また権利変換計画においては個人の従前資産の評価、建築施設の評価が行われる。それらについて個別説明を受けるため、事業への協力の判断はその具体的な提示によるものが多くになり、個人により判断に差が多く出てくる。３．研究の構成本研究の実施フローを図４に示す。本研究は、２つの事業期間に関する分析と資金計画に関する研究に分類される。前者は権利形態や土地の利用状況が事業期間に与える影響を実証分析により明らかにするものであり、後者は今まで社会調査により指摘されていた組合施行の市街地再開発事業の初動期の資金調達の困難性を、市町村施行の事業と比較することで客観的にそれを示すものである。４．フェーズⅠの実証分析本章は、再開発準備組合の設立から都市計画決定までの期間について実証分析を行う。まず使用するデータについて整理をし、次に推定式を設定する。最後に同期間に影響する要因の分析を行う。４．１分析の方法分析の方法は、再開発準備組合の設立から都市計画決定までの期間の重回帰分析を構築し、最小二乗法を用いた回帰分析を行う。解析ソフトはSTATA ver12３₆_{を用いる。なお、} 本節以降で分析に使用する解析ソフトはすべて同じなため、以下、説明は省略する。４．２データ分析に使用するデータは、公益社団法人全国市街地再開発協会が取りまとめている市街 6 ＳＴＡＴＡは株式会社ラインストーンが開発したデータの分析プログラムである権利者合意の経済分析、市街地事業におけるリスクについて資金調達の現状分析① 準備組合設立から都市計画決定までの期間に関する分析分析③ 組合施行の資金計画の分析分析② 都市計画決定から権利変換計画認可までの期間に関する分析資金調達に関する考察事業期間に関する考察研究の目的、背景、構成等まとめ政策提言図４研究方針の実施フロー

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地再開発事業のデータ7_{のうち、組合施行による第一種市街地再開発事業を対象とする。完} 了地区データを用いることで、事業の実施を所与とした下でどのような要因が事業期間に変化を与えるかを確認する8_{。組合施行に限定した理由は、施行者別で実績が一番多いこと} と、自治体、公社、ＵＲ都市機構施行となるとステークホルダーが増え、考慮すべき事項が増えるためこれらを対象外とした。対象期間については、1999 年４月から 2009 年３月末までに完了した地区を対象としたが、これは協会所有のデータで収録されていないデータを保管する際に認可権者である地方公共団体から情報提供を受けるため、公共団体の一般的な文書保存期間である事業完了から概ね10 年であることを考慮して設定した。同期間に完了した組合施行の市街地再開発事業 215 地区のうち、分析に必要な項目が欠落していない 192 地区を対象とする。また、本節以降で分析に使用するデータも同様であるため、以下、説明は省略する。４．３時間ダミー市街地再開発事業は単なる施設建設に比べ、事業期間が長期にわたることが特徴でもあり、大きな問題とされる。そしてその間の景気変動は保留床の処分を含めた事業計画に大きな影響を与え、事業期間に影響をするものと考えられる。戦後右肩上がりだった日本経済においてバブル崩壊の影響は大きく、地価の上昇も局面も終わり、その20 年は下落傾向が続いている。それは少なからず市街地再開発事業に影響を与えている。特に上昇傾向や、下落傾向等一定の傾向がある時以上に、上昇を予測して地価が下落した時の影響が大きいはずである。図５商業地の市街地価格指数（1981 年～2010 年、2000 年 3 月末を 100 とする） 7公益社団法人全国市街地再開発協会「日本の都市再開発」第6 巻(2006 年)及び第 7 巻(2011 年) 8 _{今回使用するデータは完了した地区のデータであり、本来日本各地に再開発事業が物理的に可能な地区があり、その} 一部が検討され、実施されという形にその一部が抽出されており、完了地区特有のサンプルセレクションバイアスがかかっている可能性は否定できない。

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市街地価格指数9_{における商業地の変動は図５のようになる。六大都市圏、それ以外の両} エリアとも1991 年をピークに 1992 年より下落に転じている。よって、1992 年を基準として、バブル崩壊の影響を今回の分析にどのように反映させるか考える。 1992 年の影響をどのように受けているかを、市街地再開発事業のどのタイミングで 1992 年を迎えているかで考え、時間ダミーとしてコントロールをする（図６）。ただし、バブル崩壊の影響のタイミングを明確化することは難しいため、前後の1991 年、1993 年もコントロール変数として扱い、分析するものとする。これらタイプＡ、Ｂ、Ｃの事業期間に関する基本統計量を見ると表２のようになっている。表２フェーズⅠの期間について全体ＡＢＣ地区数 188 25 53 110 平均値（日） 1,551 1,290 2,410 1,197 標準偏差（日） 1,091 793 1,199 847 ※192 地区中残り４地区は権利変換計画認可から竣工までの間に 1992 年を迎えている。準備組合設立から都市計画決定までの期間を分析するに当たり、同期間にバブルの崩壊がある場合（タイプＢ）、他に比べてやはり期間が長くなる傾向が強いようである。それ以外（タイプＡ、Ｃ）は大きな違いがみられない。本研究においては、1992 年をフェーズⅠ に含むのを時間ダミー①＝１、含まない場合を０として取り扱うとともに、1991 年を基準とするものを時間ダミー②、1993 年を基準とするものを時間ダミー③とする。４．４実証モデル事業期間の推定式は、水谷で示されたものをベースとし、加除を行い構築した。事業期間（フェーズⅠ） 9 一般財団法人日本不動産研究所ＨＰより引用準備組合都市計画権利変換竣工 A 設立決定計画認可フェーズⅠ フェーズⅡ 準備組合都市計画権利変換竣工Ｂ設立決定計画認可フェーズⅠ フェーズⅡ 準備組合都市計画権利変換竣工Ｃ設立決定計画認可フェーズⅠ フェーズⅡ 1992年図６準備組合設立時期による分類について

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＝α０＋α１都市人口＋α２東京23 区ダミー＋α３従前平均価格＋α４土地所有者数＋α５借地人数＋α６借家人数＋α７使用貸借人数＋α８店舗棟数＋α９店舗兼住宅棟数＋α１０住宅棟数＋α１１業務施設棟数＋α１２工場施設棟数＋α１３その他施設棟数＋α１４従前公共用地面積＋α１５従前空地面積＋α１６法第111 条ダミー＋α１７時間ダミー①（又は時間ダミー②or 時間ダミー③）＋誤差項被説明変数は、事業期間（フェーズⅠ）として準備組合設立から都市計画決定までの事業期間（単位：日）とする。都市再開発データ10_{に記載される準備組合設立等年月をもとに、} すべて同年月１日を設立等年月日として事業期間を日数にて算出する。事業期間を及ぼす影響としては、各種調整に要する時間の積み重ねと一番長く事業に反対をする人の合意にかかる時間の影響が大きいと考えられる。前者の影響があれば、権利形態、土地・建物の利用状況等により何らかの差が見られるはずであり、後者であれば権利形態等の差異による事業期間の差は有意に表れないはずである。そこで権利者・関係者について、土地所有者、借地人、借家人、使用貸借による建物所有者等に分けて影響を見る。使用貸借による建物所有者等については実際の権利形態が明確ではないため、今回の分析の対象外とする。権利形態のごとに協議量が異なり、事業期間に影響が出るのであれば、本分析において何らかの有意な数字が出るはずである。同様に地区内の建物についても、利用目的に応じた建物棟数を説明変数とおくことでその違いを見る。また、従前公共用地は「公共用地の再配置」を行う土地であり、高度利用を目的とする再開発事業の目的と違うため事業遅延の要素になりえると考えたため、同面積を変数として加えた。空地面積については、低利用地の代表的な状態であり、障害物が少なく開発への問題が小さい土地と考え、実質的な事業者の開発意欲を増し、かつ、地元住民からしても町を良くすることを考える際にその活用をまず考え、事業の推進力になると考えた。そして、４．３より時間ダミーを採用した。事業期間の分析に使用する変数の基本統計量は表３の通りである。４．５推定結果事業期間の推定結果を表４に示す。以下、主要な説明変数について考察する。フェーズⅠにおいて、権利者数の増加と期間の関係性は見られず、土地所有者、借地人、借家人の間で事業期間への影響に大きな差は見られない。この段階では補償等個別対応が少なく、権利者等が増えることでの調整量がさほど増えていないと考えらえる。所有、賃借による対応にも差がつきにくいことから権利形態による差も小さいと思われる。使用貸借による建物所有者等については頑健な値が出ているため、内容を精査したうえで別途検討が必要と考える。 10公益社団法人全国市街地再開発協会「日本の都市再開発」第6 巻(2006 年)及び第 7 巻(2011 年)

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表３基本統計量表４推計結果データー数平均標準偏差最小値最大値事業期間（フェーズⅠ） 192 1544.979 1088.827 92 4810 都市人口(千人)[東京23区を除く] 192 607.510 825.470 0 3635 東京23区ﾀﾞﾐｰ 192 0.188 0.391 0 1 従前平均価格(千円) 192 846.276 1214.025 15 8450 所有者数(人) 192 33.688 45.556 1 440 借地人数(人) 192 12.359 27.733 0 234 借家人数(人) 192 23.245 30.916 0 262 使用貸借人(人) 192 2.078 5.502 0 41 店舗棟数(棟) 192 6.328 10.566 0 99 店舗兼住宅棟数(棟) 192 10.964 14.049 0 97 住宅棟数(棟) 192 13.297 19.391 0 148 業務施設棟数(棟) 192 2.479 3.827 0 22 工場施設棟数(棟) 192 0.875 3.375 0 34 その他施設棟数（棟） 192 5.938 12.262 0 128 従前公共用地面積(㎡) 192 2872.043 2588.485 0 15291 従前空地面積(㎡) 192 5835.843 7525.449 77 62942 時間ﾀﾞﾐｰ① 192 0.286 0.453 0 1 時間ﾀﾞﾐｰ② 192 0.250 0.434 0 1 時間ﾀﾞﾐｰ③ 192 0.365 0.483 0 1 （注）従前空地面積＝宅地面積（公有地も含む）－建物敷地面積都市人口(千人)[東京23区を除く] 0.171 ** 0.178 ** 0.059 東京23区ﾀﾞﾐｰ 432.760 * 444.416 * 361.021 従前平均価格(千円) -0.090 -0.196 *** -0.051 所有者数(人) -1.905 -2.410 -2.590 借地人数(人) -3.667 -2.866 -2.358 借家人数(人) -3.317 -2.415 -3.348 使用貸借人(人) 32.280 ** 24.448 * 32.950 *** 店舗棟数(棟) 5.843 5.658 7.182 店舗兼住宅棟数(棟) -9.616 -8.089 -11.528 * 住宅棟数(棟) 6.915 6.587 8.140 業務施設棟数(棟) 52.619 *** 55.731 *** 33.741 * 工場施設棟数(棟) -36.375 * -23.876 -16.359 その他施設棟数（棟） -0.344 -0.878 -3.108 従前公共用地面積(㎡) 0.087 *** 0.084 ** 0.070 ** 従前空地面積(㎡)(注） -0.030 ** -0.027 ** -0.025 ** 時間ﾀﾞﾐｰ① 1,179.082 *** 時間ﾀﾞﾐｰ② 1,138.486 *** 時間ﾀﾞﾐｰ③ 1,233.466 *** 定数項 1,021.085 *** 1,123.119 *** 1,028.411 *** 自由度調整済み決定係数 0.3468 0.2974 0.3787 サンプル数 192 192 192 (注)***,**,*はそれぞれ有意水準1,5,10%に対応する。ケース① ケース② ケース③ 説明変数推定値推定値推定値

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土地利用状況をみると、建物棟数が増えると、その調整に時間を要し事業の長期化の影響が出ているが、店舗、工場等用途の違いにより差が出ている。建物の種類は、土地所有者、借地人が保有している資産であり、その用途の違いは個人の置かれている状況の差の一部を表していると言える。どのような利用用途であろうと、お互いに情報を知っていれば取引はスムーズに進むはずであり、事業期間への影響に差は出ない。本分析結果の通り、有意な差が出てくるもの、有意でないまでも符号も含め値に大きな差があるということは、権利者は置かれている状況により再開発事業の便益、費用が異なり、それを施行者が正確に把握していないことにより、取引が円滑に進まず、事業期間への影響の違いという形で表れていると考えられる。また、個別に見てみると工場施設は事業期間を短くする傾向、業務施設は長期化する傾向が見られた。市街地で操業する工場にとって、今後もそのまま操業することが厳しい場合、事業に参加し、撤去費、移転費が事業から支弁されることに大きく便益を感じるため、他の利用に比べ、事業期間を短縮する傾向があるのではないか。業務施設については、職場がそこにたまたま在り、経済活動（取引相手等）や生活はその他の地域で行い、地区周辺ではあまり生活、経済活動をしているとは限らず、街のにぎわいに影響を受けにくい存在で、再開発の便益が小さいことが考えられる。店舗等では有意な値が見られないものの、それぞれに差があることは注目すべき点であり、今後何らかの考察のいるところである。従前公共用地面積はやはり高度化利用という再開発事業の中で公共施設の再配置が目的であり、時間リスクの少ない地権者（自治体）がかかわるため、その面積の増加に伴い、事業の長期化傾向が見られる。空地は建物等権利、財産がなく調整要因が少ないこと、空地活用の意識が地元でも高まり易いことなどの理由から、期間短縮要因として表れていると思われる。水谷の研究において地区面積の影響が有意に出なかった理由の一つとして、利用状況等により事業期間への影響が異なることが示された。５．フェーズⅡの実証分析本章は、都市計画決定から権利変換計画認可までの期間について実証分析を行う。使用するデータは「４．フェーズⅠの実証分析」と同じとして推定式を設定する。そして同期間に影響する要因の分析を行う。５．１実証モデルケース①、② 事業期間（フェーズⅡ）＝β０＋β１都市人口＋β２東京23 区ダミー＋β３従前平均価格対数＋β４土地所有者数＋β５借地人数＋β６借家人数＋β７使用貸借人数＋β１６店舗棟数＋β１７店舗兼住宅棟数＋β１８住宅棟数＋β１９業務施設棟数＋β２０工場施設棟数＋β２１その他施設棟数＋β２２従後公共用地面積＋β２３新設公益施設床面積＋β２４法第111 条ダミー＋誤差項基本的な考え方は４．４と同じである。公共団体との関わりについては、今後整備され

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る公共用地、公益施設が協議の量、時間を増やすと考え変数として採用した。また、水谷の研究から全員同意型の権利変換の方が同意期間を短くするとの見解が示されているため、権利変換の違いをダミー変数によりコントロールをした（ケース①：法第 111 条ダミーなし、ケース②：法第111 条ダミー使用）。また、市街地再開発事業において権利者等は、事業計画認可後30 日以内に地区に残留するか、転出するかを決め、施行者に申し出なくてはいけない11_{。しかしその判断の大きな指} 標となる従前財産の価値については。事業計画が認可されてから建物調査等が行わるため、この時点で権利者等に詳細な補償額等は示されず、残留と転出の経済的損得を正確に把握することはできない。阿部(2009)は土地収用事業におけるごね得を指摘し、瀬下ら(2007) も共同化事業において転出によるごね得を権利者等が図る傾向があるとしている。権利者等がゴネ得を行うケースを表５のように考えられる。 ※ウ、エでごね得が発生する可能性があるごね得が実際に発生するのであれば、収用事業であり共同化でもある再開発事業も同様の傾向が見らえるはずであり、残留者数、転出者数を変数として加え、ケース③及び④の推計式を以下のように考えた。先に述べた通り、転出の申し出は事業計画認可後30 日以内に行うこととなっていることから、この判断自体が事業期間と内生性の問題は有していない。ケース③ 事業期間（フェーズⅡ）＝β０＋β１都市人口＋β２東京23 区ダミー＋β３従前平均価格対数＋β８残留者数＋β１２転出者数＋β１６店舗棟数＋β１７店舗兼住宅棟数＋β１８住宅棟数＋β１９業務施設棟数＋β２０工場施設棟数＋β２１その他施設棟数＋β２２従後公共用地面積＋β２３新設公益施設床面積＋誤差項ケース④ 事業期間（フェーズⅡ）＝β０＋β１都市人口＋β２東京23 区ダミー＋β３従前平均価格対数 11 都市再開発法第71 条表５再開発事業における権利者の行動ア使用権利床竣工時大大イ自らは不使用権利床を賃貸竣工時大大ウ〃転出転出時小小長期化しても自分の損失は小さいエ不要転出転出時小小長期化しても自分の損失は小さいオ〃事業反対再開発ビル最終行動利益の実現時間リスク事業採算性_の影響

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＋β９残留者数（土地所有者）＋β１０残留者数（借地人）＋β１１残留者数（借家人）＋β１３転出者数（土地所有者）＋β１４転出者数（借地人）＋β１５転出者数（借家人）＋β１６店舗棟数＋β１７店舗兼住宅棟数＋β１８住宅棟数＋β１９業務施設棟数＋β２０工場施設棟数＋β２１その他施設棟数＋β２２従後公共用地面積＋β２３新設公益施設床面積＋誤差項分析に用いるデータの基本統計量は表６の通りである。表６基本統計量５．２推定結果推定結果を表７にまとめる。借地人が他の権利者に比べ、事業を長期化させる傾向が出ている。瀬下(2003)は、賃借権を所有者より利用権と収用権の移転を保証する権利と位置付け、賃借人は所有者よりも効率的な利用主体としている。それが、原則の権利変換により所有権に変換されてしまえば「所有」の権利が増える分だけその効率性が落ちる。土地所有者、借家人は従前の権利通り所有権、借家権で変換を受ける。他の権利に変換され、かつ、それにより利用の効率性が落ちることから借地人が他の権利者等に比べ、調整に時間がかかることが考えられる。また、本来の機能を越えた権利を賃借人は付与されているとデーター数平均標準偏差最小値最大値事業期間（フェーズⅡ） 192 1346.323 1224.553 122 6057 都市人口(千人)[東京23区を除く] 192 607.5104 825.4699 0 3635 東京23区ﾀﾞﾐｰ 192 0.1875 0.3913328 0 1 従前平均価格(千円)対数 192 2.684938 0.4423054 1.176091 3.926857 所有者数(人) 192 33.6875 45.55609 1 440 借地人数(人) 192 12.35938 27.73323 0 234 借家人数(人) 192 23.24479 30.91616 0 262 使用貸借人(人) 192 2.078125 5.501941 0 41 残留者数（人） 192 33.0625 43.94959 1 376 うち土地所有者数（人） 192 22.02604 34.48597 1 359 借地人数(人) 192 6.364583 12.58531 0 95 借家人（数） 192 3.651042 8.680971 0 55 転出者数（人） 192 38.30729 46.776 0 338 うち土地所有者数（人） 192 11.66146 15.33824 0 83 借地人数(人) 192 5.994792 20.01217 0 198 借家人（数） 192 19.59375 28.23187 0 257 店舗棟数(棟) 192 6.328125 10.56625 0 99 店舗兼住宅棟数(棟) 192 10.96354 14.04867 0 97 住宅棟数(棟) 192 13.29688 19.39127 0 148 業務施設棟数(棟) 192 2.479167 3.827372 0 22 工場施設棟数(棟) 192 0.875 3.374527 0 34 その他施設棟数（棟） 192 5.9375 12.26181 0 128 従後公共施設面積(㎡) 192 4362.438 4020.462 94 25500 新設公益施設床面積(㎡) 192 3499.117 6121.702 0 40923 法第111条ﾀﾞﾐｰ 192 0.4166667 0.4942956 0 1

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いう「立法の失敗」を瀬下は指摘しており、その面からも借地権から所有権への権利変換は、その権利の縮小になり、協議を難航させ事業期間を長くする要因となっているのではないか。全員同意を得ることで自由な権利変換はできるものの、従来型に比べ、権利者全員の同意を必要とする分、取引費用は高くなる。表７推定結果残留者と転出者の関係をみると、想定した通り、転出者が事業期間を長くする傾向が見られる。瀬下はごね得を「規制の失敗」によるものとし、現在の土地収用法の下では、対象となる不動産保有者には十分補償する必要があるが、個別に対応するため、ごね得を得ようとする行動を誘発し、問題を生じさせると指摘している。また、浅見ら(2012)はマンション建て替えにおいて権利を取得せずに転出する者への補償金に開発利益が含まれやすいことにより、反対奨励（転出）の効果があると指摘する。それは建替え決議の成立を困難にし、仮に成立するとしても時期を遅らせるとしている。転出者の増が事業期間の長期化に影響すること見られたことで、ごね得等が再開発事業でも発生している可能性が示され都市人口(千人)[東京23区を除く] -0.324 *** -0.343 *** -0.265 ** -0.273 ** 東京23区ﾀﾞﾐｰ -393.733 -401.610 -341.968 -248.804 従前平均価格(千円)対数 562.728 ** 559.307 ** 636.490 *** 565.316 ** 所有者数(人) -2.158 -2.555 借地人数(人) 10.518 *** 10.552 *** 借家人数(人) -1.044 -1.325 使用貸借人数(人) -1.119 -2.381 0.482 残留者数（人） -6.792 ** うち土地所有者数（人） -4.389 借地人数(人) -1.852 借家人（数） -12.497 転出者数（人） 8.637 *** うち土地所有者数（人） 3.505 借地人数(人) 16.258 *** 借家人（数） 3.470 店舗棟数(棟) 19.440 * 19.298 ** 11.868 17.311 * 店舗兼住宅棟数(棟) 3.091 1.840 7.868 3.465 住宅棟数(棟) 8.943 9.147 4.381 6.048 業務施設棟数(棟) 48.686 ** 44.970 * 38.592 * 39.400 * 工場施設棟数(棟) -20.682 -18.658 -14.986 -20.134 その他施設棟数（棟） -0.588 -0.835 6.054 1.373 従後公共施設面積(㎡) -0.015 -0.015 -0.028 -0.018 新設公益施設床面積(㎡) 0.025 * 0.025 * 0.020 0.023 法第111条ﾀﾞﾐｰ 168.306 定数項 -323.529 -326.731 -532.810 -326.985 自由度調整済み決定係数 0.1928 0.1918 0.2065 0.2139 サンプル数 192 192 192 192 (注)***,**,*はそれぞれ有意水準1,5,10%に対応する。ケース④ 推定値説明変数ケース① 推定値ケース② 推定値ケース③ 推定値

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た。権利者等は最初に述べた通り、受ける便益と支払う費用を比較して行動を決めるが、従前、従後の価格が示されるまえに転出、残留の判断を権利者等が行うことは、適切な経済判断を不可能にし、少しでも自らが得になるようにごね得をするようになるのではないか。建物の利用目的による違いもフェーズⅠ同様に事業期間に影響をするとの結果が得られた。有意ではないものの、やはり店舗のほうが住宅に比べ、顧客喪失等営業上の問題が大きく、補償などの調整に時間を要することなどから長期化の傾向が出ている。しかしながら、同じ店舗でも店舗付住宅の場合は、店舗ほど長期化の傾向が今回は出ていないため、一概に店舗の場合、住宅に比べ事業を長期化させるとまでは言い切れない。新設される公益施設床面積が長期化に寄与するのは、建築物の施設計画と併せて自治体等との調整を要するからであろう。水谷はダミー変数を用いコントロールしていたが、交番等定型的な施設から大型で特殊な施設まで公益施設にも内容は多々あり、大規模になるほど調整に時間を要するとの結果を得た。６．初動期の資金調達について冒頭でも述べた通り、市街地再開発事業においては初動期の資金調達が問題となっている。事業協力者の負担等で多くの事業が完了しており、施行者へのアンケート調査の結果だけでは実際にどの程度資金が不足しているのか客観的判断が難しい。そこで、組合施行と自治体が同じ第一種市街地再開発事業を行った場合の資金計画を比較し分析を行う。６．１現状について全国市街地再開発協会の調べ12_{によると権利変換計画認可年度までの資金計画は表８の} ような内訳になっている。都市計画決定までは補助金収入と事業協力者からの協力金がメインとなっている。本来、 12_{公益社団法人全国市街地再開発協会「市街地再開発事業における資金計画に関する調査」(2001 年)} 表８事業途中段階での収入・支出（1999,2000年完了地区、2000年8月31日時点権利変換計画認可済み地区 78地区）都市計画決定年度まで組合設立年度まで権利変換計画認可年度まで都市計画決定年度まで組合設立年度まで権利変換計画認可年度まで 266,682 6,328,258 4,356,149 累計支出 266,623 621,522 3,946,175 一会補助 32% 36% 14% 調査設計 70% 62% 14% 他補助 2% 4% 5% 補償 1% 14% 61% 公管金 0% 8% 7% 事務 22% 14% 14% 参組負担 2% 4% 29% 利息 2% 2% 2% 他補助 13% 2% 7% その他 7% 8% 8% 市中融資 10% 18% 25% (単位:千円) 事業協力 39% 23% 1% その他 2% 5% 12% 借入金実収入累計収入

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履行確実性を金融等外部機関が事業について情報を得ていれば、それを基に融資をすることとなる。しかしながら、事業の履行確実性の高まる権利変換計画の認可が行われるまでは外部での資金調達は難しくなっている。通常の土地開発であれば、土地所有者等が土地等を担保に自ら資金を調達する。一部組合役員等が自らの財産を担保に資金を提供することはあるが、地権者全員で資金調達を行うことはない。市街地再開発事業は投資的要素が強いとしても、公共施設整備と外部性を根拠に政府の介入が行われ、積極的に事業への参加をしない地権者も事業に巻き込まれている。その場合、自らの土地の活用であっても、自らの負担を負わず、再開発もメリットを享受する権利者等が発現する。その負担がないため、資金調達が十分に行えていないという側面もあるとも考えられる。そして現状は、その資金不足を事業協力者からの協力金に頼る構造となっている。６．２データ分析に使用するデータは、全国市街地再開発協会が取りまとめている市街地再開発事業のデータ13_のうち、_{1999 年４月から 2009 年３月末までに完了した東京都内で行われた組合} 施行による第一種市街地再開発事業と自治体施行で行われた第一種市街地再開発事業を対象とした。組合施行地区は全49 地区のうち 43 地区、自治体施行は 15 地区のうち９地区の情報提供を受け、事業計画書の使用が可能であったため、これらを対象とした。事業計画書は自治体等で保存されていたもののうち、最新のデータを使用した。データを加工するに当たり、事業計画書の資金計画の形式が、事業計画が認可される前、後でわかれている地区が多かったため、これを一つの区切りとし、権利変換計画の認可を２つ目の区切りとして期間を三分割して行った。事業計画認可、権利変換計画認可については年月までわかるため、それを基に年度の支出を四半期に均等分割をし、それぞれの期間に支出を振り分けた。集計は各地区の支出金額を合計したうえで、各期間の支出割合を示した金額平均と地区ごとに各期間の支出割合を算出し、それを集計して一地区あたりの支出割合を算出した割合平均でおこなった。今回は地区による事業費の大小の影響が反映されない割合平均にて分析を行う。６．３分析組合施行と自治体施行の資金計画の集計、および両者の差を表９、10、11 にてまとめる。事業進捗のために必要な調査設計費等と事務費については組合施行においても初動期より積極的に支出されている。しかしながら、本工事費、補償費についてはその執行が少なく、自治体の資金計画を詳細にみると公共施設整備費としての執行が多いことから、自治体施行においては自らの責任において同施設の整備が行えるため、当初より支出が行われ、この工事に伴う補償も行われていると考えられる。 13公益社団法人全国市街地再開発協会「日本の都市再開発」第6 巻(2006 年)及び第 7 巻(2011 年)

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表９組合施行事業の資金計画表10 自治体施行事業の資金計画金額平均割合平均金額平均割合平均金額平均割合平均工事費 3.6% 3.4% 10.3% 12.2% 86.1% 84.4% 本工事費 0.0% 0.0% 2.0% 2.0% 98.0% 97.9% 付帯工事費 1.4% 1.3% 3.8% 3.7% 94.7% 95.0% 調査設計費等 23.3% 27.3% 25.4% 29.7% 51.2% 43.0% 用地費 11.5% 6.5% 38.8% 46.7% 49.7% 46.8% 補償費 10.5% 5.3% 41.0% 39.3% 48.5% 55.4% 借入利息 0.7% 6.3% 6.4% 19.1% 92.9% 74.6% 事務費 10.5% 16.0% 14.9% 20.6% 74.6% 63.5% 小計 3.8% 3.8% 10.3% 12.5% 85.9% 83.7% 市街地再開発事業補助金 4.7% 5.9% 12.0% 12.7% 83.3% 81.5% 公共施設管理者負担金 2.8% 4.7% 23.5% 19.9% 73.7% 75.4% 保留床処分金 0.0% 0.0% 4.5% 2.8% 95.5% 97.2% 参加組合員負担金 3.4% 1.5% 11.0% 29.3% 85.6% 69.2% 優先分譲負担金 0.3% 1.7% 0.3% 3.1% 99.4% 95.2% 預金利子・使用料等 4.1% 11.6% 4.6% 3.8% 91.3% 84.7% 小計 2.5% 2.4% 8.8% 10.0% 88.8% 87.6% 歳出歳入組合施行43地区事業計画認可前権変認可前完了まで費目金額平均割合平均金額平均割合平均金額平均割合平均工事費 17.6% 16.7% 17.4% 15.0% 64.9% 68.3% 本工事費 5.4% 3.6% 2.1% 3.6% 92.4% 92.9% 付帯工事費 1.3% 1.8% 5.2% 6.8% 93.4% 91.4% 調査設計費等 31.2% 34.8% 21.6% 20.1% 47.2% 45.1% 用地費 0.2% 0.2% 75.4% 20.0% 24.5% 79.9% 補償費 36.1% 35.5% 36.8% 34.0% 27.1% 30.5% 借入利息 1.4% 4.4% 7.4% 4.4% 91.1% 91.2% 事務費 7.2% 10.6% 19.1% 13.0% 73.7% 76.3% 小計 16.8% 16.3% 17.1% 14.5% 66.0% 69.2% 市街地再開発事業補助金 16.0% 16.5% 6.2% 7.2% 77.8% 76.3% 公共施設管理者負担金 28.5% 24.1% 22.6% 16.5% 48.9% 59.4% 地方道路整備臨時交付金 1.3% 8.3% 32.9% 11.8% 65.8% 79.9% 保留床処分金 4.6% 3.6% 0.2% 0.2% 95.2% 96.2% 市単独費 12.7% 15.2% 22.3% 7.4% 65.0% 77.5% 前年度繰越金 0.0% 0.0% 33.3% 3.7% 66.7% 96.3% 預金利子・使用料等 1.9% 1.5% 3.7% 2.9% 94.4% 95.6% 小計 12.4% 11.3% 9.3% 7.9% 78.3% 80.8% 市町村施行9地区事業計画認可前権変認可前完了まで費目歳出歳入

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表11 組合施行事業の資金計画－自治体施行事業の資金計画収入を見ると明らかに補助金収入の時期に差があり、自治体施行と組合施行で初期の資金需要が同じだった場合、この分が資金不足として表れている。また、歳出小計と歳入小計を比べると、自治体は歳入以上の歳出を行っている。自治体は履行確実性が高く、かつ、自ら資金調達ができることから、潤沢に資金執行が出来ていると言える。またそれは、資金を供給する自治体と事業を施行する自治体が同一のため、履行確実性の情報を有しているからこそ、資金調達が出来ていると言える。それに対し、組合施行においては歳出と歳入の差が小さい。組合は金融機関等外部機関から借り入れにより資金調達を行う必要があるが、外部機関が事業の履行確実性を判断するのは難しく、権利者合意という定量的な分析が難しいリスクがあるため過少に判断する傾向があると考える。このように施行主体による資金調達力の差が、組合の資金調達の困難性として言われている部分ではなかろうか。そしてそこには履行に関する情報の非対称があるともいえる。これらを見ると、組合施行における資金調達の困難性は初期の補助金収入の少なさと自治体に比べ借り入れができないために、その収入に合わせた支出しかできないことと言える。しかしながら、支出費目だけ見ると初動期に運営に必要な執行資金、事務費と調査設計費は現時点で足りているようにも見えるため、何の資金が不足しているのか更なる精査が必要である。７．考察市街地再開発事業において、権利者等との協議は履行の不確実性、遅延、事業費増などの様々なリスクのもととなる。実証分析が示す通り、権利者等の数では一概にその事業の遅延の影響は図れず、権利形態や土地、建物の利用状況によって事業期間への影響は異なっている。施行者と権利者等が交渉するに当たり、お互いの情報を知り、適切な補償がなされれば、正常に取引が行われ、事業の遅延は少なくなる。その場合、権利形態等の違い金額平均割合平均金額平均割合平均金額平均割合平均工事費 -14.0% -13.3% -7.2% -2.7% 21.2% 16.1% 本工事費 -5.4% -3.5% -0.2% -1.5% 5.6% 5.1% 付帯工事費 0.1% -0.5% -1.4% -3.1% 1.3% 3.7% 調査設計費等 -7.8% -7.5% 3.8% 9.6% 4.0% -2.1% 用地費 11.3% 6.3% -36.5% 26.7% 25.2% -33.0% 補償費 -25.6% -30.2% 4.2% 5.3% 21.4% 24.9% 借入利息 -0.7% 1.9% -1.0% 14.7% 1.8% -16.6% 事務費 3.3% 5.3% -4.2% 7.6% 0.9% -12.9% 小計 -13.0% -12.5% -6.8% -2.0% 19.8% 14.5% 市街地再開発事業補助金 -11.3% -10.6% 5.9% 5.5% 5.5% 5.1% 公共施設管理者負担金 -25.8% -19.4% 0.9% 3.4% 24.9% 16.0% 保留床処分金 -1.1% -2.0% 10.8% 29.1% -9.6% -27.1% 預金利子・使用料等 2.2% 10.1% 0.9% 0.9% -3.2% -11.0% 小計 -10.0% -8.9% -0.5% 2.0% 10.5% 6.9% 事業計画認可前権変認可前完了まで費目歳出歳入組合施行-市町村施行

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による事業期間への影響の差はほとんど見られないはずである。本研究により、実際の市街地再開発事業の現場では、権利形態や土地・建物の利用状況の違いにより、事業期間に異なる影響が出ていることが確認された。施行者と権利者がお互いの情報を知らないことにより影響の違いが見られていると思われ、両者の間には情報の非対称の問題があると考えられる。よって、現制度以上に施行者、権利者等が情報を正確に知ることが出来れば、交渉は円滑に進むようになるはずである。権利者の立場からすれば、所有財産の評価、権利床等の評価、事業スケジュール等を早く知る必要があり、そのためには建物調査、各種設計を今以上に早期に実施すべきである。そして、それを実現するには準備組合、再開発組合ともにその執行力を強化することが不可欠であると考える。行政も外部性の観点から補助金等を投入している地区が多くあることから、事業の早期化を一緒に目指さなくてはならない。例えば、現在、事業計画の認可後に実施される建物調査を都市計画決定後、自治体が施行予定者に代わり建物調査を行い、施行者決定後補助金等から回収する方法も考えられるのではないか。また、現状以上に組合施行で初動期より調査等業務が行える環境が整えば、それに伴う事業に関する情報は増え、履行確実性も上がる。それにより、今よりも資金調達の困難性は改善すると考える。借地権の問題は、そもそも土地所有者と借地人との間でそもそも片づけるべきとの主張もあるが、そこの議論をすると再開発の議論ではなくなるため、ここでは事業でどのような対応が可能かを考える。同じ借地借家法に守られた借地人、借家人であっても権利変換計画までの事業期間への影響度が異なる。違いは従前権利と同じ権利に変換されるか、されないかという点であると考えられる。賃借権である借地権が原則所有権に変換されてしまう現行の権利変換計画の手法に問題がありそうで、自由度の高い権利変換計画策定を行うことで改善が見込めるのではないだろうか。現在でも全員同意型で自由度のある権利変換計画がつくれるが、そもそも等価交換により権利変換を行っているのだから、権利変換形態に縛りをかける意味はさほどないと考える。権利者の望む権利変換が通常の手続きでできるようになれば、協議量が多少減るのではないか。また、瀬下の指摘する通り、借地借家法に「立法の失敗」あり、それが本人の希望ではなく、事業実施により問題として顕在化するのであれば、行政による支援も考えられる。一定期間以上借地契約が履行されている場合、増床のための費用を無利子融資など行うことも検討する必要があるのではないか。転出者の問題については、浅見ら(2012)が指摘する通り、反対奨励につながる現行の転出者への補償をやめ、事業計画認可時点等の従前価額での買い取りや、ごね得を発生させないよう施行者の強制力の強化し、転出者に対する補償等対応を厳粛に行わなくてはならない。また、転出等の一番の判断基準なる従前価額、従後価額、買い取り価額については明確にする必要があり、かつ、転出者が開発利益を得て、事業で苦労を伴う残留者よりも得をすることのないようにしなくてはならない。価額の決定をわかりやすくするには、既存の公式な価格を使用することであり、一つは固定資産税評価額が使用できるのではないか。それをそのまま使うのではなく、事業特性、地域制をかんがみそれを基に従前価額を作成し、転出時の補償もそれを基に行う。権利床については等価交換の原則に縛られず、開発

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利益（不利益）に見合った権利床変換を行う。これにより、残留者は権利床価格変動のリスクとともに開発利益をうけ、反対者は早期に現在価値の補償を受け退場する。当初の財産評価については転出しても残留しても差がなく、明確化する（表12）。ただし、事業参加者全員が再開発事業への積極的参加とは限らないとすれば、従後の価格変動リスクを軽減する別途仕組みを考える必要があるだろう。その場合には、その見返りとして事業への反対権の放棄（権利変換計画への意見の禁止、土地引渡しの強制力強化）があるのではないか。また、既存財産に比べ過小評価にならない必要があることと、補助金等が投入される公共性の高い事業であるが為に財産評価が実際より高くなることへの批判があるかもしれない。前者については別途チェック方法や救済措置を考えることで対応すればよい。後者については再開発事業への政府の介入が正の外部性によるのであれば、事業によりその外部性が実現すれば効果があったと言える。極端な権利者等への利益供与は問題ではあるが、事業参加へのインセンティブを与える意味でも等価交換にとらわれない権利変換方式を導入してもよいと考える。８．おわりに本研究では、権利者等の権利形態、土地、建物利用状況が事業期間にどのように影響を与えるか、それと併せて、事業の長期化においてなにがボトルネックとなるか検証してきた。一般的に権利者が多い地区、建物が密集している地区での権利者合意が難しいと思われている。今回、建物と長期化の関係性はある程度見ることができたが、権利者数については必ずしも正の関係ではなく、借地人と転出者での対応で特に長期化するなど、権利形態や状況により異なることが示された。実業においては、それ以外にも施行者、行政等の執行能力など様々な要素がリンクし、権利者以外にも多数のステークホルダーがいることから、市街地再開発事業の事業期間、リスク等を定量的に分析することは難しいだろう。しかしながら、権利者合意という言葉ひとつにまとめられていた問題も、一部は分解し解析することができることを今回示せたと思う。今後も完了地区のみならず、中断地区や検討で断念した地区の情報を収集、精査し、事業の迅速に向けた手法の検討を続ける必要があると考える。謝辞本稿の作成に際し、福井秀夫教授（プログラム・ディレクター、副査）、北野泰樹助教授（主査）、植松丘教授（副査）、まちづくりプログラム並びに知財プログラムの先生方から丁寧かつ熱心なご指導と大変貴重なご意見を賜りましたことを心より御礼申し上げます。表12 従前価額等の評価の考え方（イメージ）固定資産税評価額従前の価額補償額受ける権利床の価額残留者 A A×１．２－ A×１．３権利床に変換、景気変動リスクを負う転出者 B B×１．２ B×１．２－景気変動リスクを負わない

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また、各種データ、資料の提供のご協力を頂きました全国の地方公共団体、公益社団法人全国市街地再開発協会並びに学生生活を支えていただいた各プログラムの学生に感謝の意を表します。参考文献・浅見泰司・福井秀夫・山口幹幸[編著](2012 年)「マンション建替え―老朽化に化にどう備えるか－」日本評論社・阿部泰隆(2009 年)「行政法解釈学Ⅱ」有揖斐・伊丹亮二(1993 年)「権利変換形態が再開発事業に与える影響の考察」日本建築学会・鷲見育男(2009 年)「市町村都市計画審議会の効率的な運営に関する研究」政策研究大学院大学・太田道春・堀内善仁(2003 年)「SPC を保留床取得者とする市街地再開発事業の問題点に関する考察」再開発研究NO.20 ・北村幸定(2003 年)「経済変動を考慮した市街地再開発事業のフィジビリティに関する研究」京都大学・公益社団法人全国市街地再開発協会「日本の都市再開発」第6 巻(2006 年)、第 7 巻(2011 年) ・公益社団法人全国市街地再開発協会(2001 年)「市街地再開発事業における資金計画に関する調査」・公益社団法人全国市街地再開発協会(2005 年)「市街地再開発事業における資金調達の実態調査」・公益社団法人全国市街地再開発協会(2002 年)「初動期における市街地再開発事業の推進実態調査」・公益社団法人全国市街地再開発協会(1999 年)「再開発の事業迅速化に関する研究」・公益社団帆人全国市街地再開発協会(2003 年)「市街地再開発事業の参画者リスクに関する調査」・再開発コーディネーター協会(2003 年)「新たな再開発のあり方に関する提言」・再開発コーディネーター(2000 年)「再開発で使えるか不動産証券化Ⅰ」NO.87 ・再開発コーディネーター協会(2003 年)「再開発事業への資金調達－現状の課題と今後」再開発コーディネーターNO.102 ・再開発コーディネーター協会(2003 年)「再開発事業の主体と事業リスクについて」再開発コーディネーターNO.103 ・瀬下博之・山崎福寿(2007 年)「権利対立の法と経済学」一般社団法人東京大学出版会・滝田克彦・富谷隆太郎・鈴木裕明・春山陽宏(2002 年)「ファイナンスから見た再開発事業に関する考察」再開発研究NO.18 ・都市開発事業における効果的なＰＰＰ手法の検討委員会(2012 年)「都市開発事業における効果的なＰＰＰ手法の検討委員会報告書」(2012 年) ・都市開発ファイナンス研究会「(2005 年)都市開発ファイナンスのいま」ぎょうせい

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・中野学・大川正則(2012 年)「市街地再開発事業における SPC 参加組合員の参画に伴う課題について－虎ノ門・六本木地区の事例から－」再開発研究NO.28 ・福井秀夫(2007 年)「－ケースから始めよう－法と経済学」日本評論社・前田仁・日端康雄日本建築学会(1993 年)「市街地再開発プロジェクトの事業期間の分析」・水谷圭司(2012 年)「市街地再開発事業における権利者合意水準が事業期間に与える影響」政策研究大学院大学・宮本幸司 (2002 年)「市街地整備事業における公民パートナーシップと新たな資金調達に関する調査研究」調査研究時報NO.130 ・山崎福寿(2001 年)「経済学で読み解く土地・住宅問題―都市再生はこう進めよ―」東洋経済・山崎福寿(1999 年)「土地と住宅市場の経済分析」一般社団法人東京大学出版会・山崎福寿・浅田義久(2003 年)「都市再生の経済分析」東洋経済新報社・簗瀬範彦(2001 年)「市街地整備事業における公民パートナーシップと新たな資金調達手法に関する調査研究調査研究時報) NO.128 ・吉原信哉・河野勝・頃安りゅう・山本明 (1993 年)「市街地再開発事業における事業期間－市街地再開発事業に関する研究(その１)－」日本建築学会・吉原信哉・河野勝・頃安りゅう・山本明(1993 年)「市街地再開発事業における権利者残留率－市街地再開発事業に関する研究(その２)－」日本建築学会