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ARES
J-REIT
REPORT
Vol.38 January 2013
2012 年 J-REIT 市場の軌跡
800 850 900 950 1,000 1,050 1,100 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 (10/ 30) 日 銀 Ｊ -Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ 買 入 枠 増 額( １ ２ ０ ０ 億 円→ １ ３ ０ ０ 億 円) (10/27) 個 人 投 資 家 の た め の 秋 の Ｊ リ ー ト フ ェ ア ２ ０ １ ２( Ａ Ｒ Ｅ Ｓ ・ 東 証 共 催) (4/1 ) ジ ャ パ ン ・ ホ テ ル ・ リ ー ト が 誕 生 （ 日 本 ホ テ ル フ ァ ン ド と ジ ャ パ ン ・ ホ テ ル ・ ア ン ド ・ リ ゾ ー ト が 合 併 ）
2012
(10/22) 新 た な 不 動 産 投 資 イ ン デ ッ ク スAR E S Ja pa n P rope rty Inde x ( 新 Ａ Ｊ Ｐ Ｉ) 及 びAR E S Ja pa n F und Inde x ( Ａ Ｊ Ｆ Ｉ) の 提 供 開 始( Ａ Ｒ Ｅ Ｓ) (3/3 1) Ｊ -Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ の 分 配 金 累 計 額 １ 兆 ３ 千 億 円 到 達 (11/ 29) Ｊ -Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ の 資 産 規 模 ９ 兆 円 到 達 東証REIT指数 (4/26) ケ ネ デ ィ ク ス ・ レ ジ デ ン シ ャ ル が 上 場( Ｊ -Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ と し て ４ 年 半 ぶ り 、 総 額 １ ４ ６ 億 円 の Ｉ Ｐ Ｏ) (6/13) ア ク テ ィ ビ ア ・ プ ロ パ テ ィ ー ズ が 上 場( Ｉ Ｐ Ｏ 総 額 ９ ８ ６ 億 円) (11/ 28) 大 和 ハ ウ ス リ ー ト が 上 場( Ｉ Ｐ Ｏ 総 額 ５ ３ ９ 億 円) (3/9 ,10) 個 人 投 資 家 の た め の Ｊ リ ー ト フ ェ ア ２ ０ １ ２ ( Ａ Ｒ Ｅ Ｓ 主 催) (9/12) Ａ Ｒ Ｅ Ｓ 不 動 産 投 資 国 際 フ ォ ー ラ ム ２ ０ １ ２ ( Ｒ Ｅ Ｅ Ｓ Ａ 東 京 大 会) 開 催 (9/3 0 ) Ｊ -Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ の 分 配 金 累 計 額 １ 兆 ４ 千 億 円 到 達 (12/21) Ｇ Ｌ Ｐ が 上 場( Ｉ Ｐ Ｏ 総 額 １ １ ０ ９ 億 円) (1/12) ア ド バ ン ス ・ レ ジ デ ン ス 公 募 増 資 発 表( １ ６ ０ 億 円) (1/1 0) 日 本 ビ ル フ ァ ン ド 公 募 増 資 発 表( ２ １ ５ 億 円) (2/1 5) 産 業 フ ァ ン ド 公 募 増 資 発 表( ２ ０ ３ 億 円) (2/13) ジ ャ パ ン リ ア ル エ ス テ イ ト 公 募 増 資 発 表( ４ ０ ２ 億 円) (6/25) フ ロ ン テ ィ ア 不 動 産 公 募 増 資 発 表( ２ １ １ 億 円) (7/9 ) 日 本 プ ラ イ ム リ ア ル テ ィ 公 募 増 資 発 表( ２ １ ４ 億 円) (8/28) ジ ャ パ ン ・ ホ テ ル ・ リ ー ト 公 募 増 資 発 表( ５ ２ 億 円) (9/ 11 ) 日 本 リ テ ー ル フ ァ ン ド 公 募 増 資 発 表( ２ ５ ５ 億 円) (4 /27) 日 銀 Ｊ -Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ 買 入 枠 増 額( １ １ ０ ０ 億 円→ １ ２ ０ ０ 億 円) (10/ 12) ジ ャ パ ン リ ア ル エ ス テ イ ト １ ２ 年 ２ 回 目 と な る 公 募 増 資 発 表 ( ３ ３ ６ 億 円) ※ 公募増資・ＩＰＯの記載金額は発行価格及び売出価格の総額 (10/24) Ｊ -Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ 時 価 総 額 ４ 年 ３ ヵ 月 ぶ り に ４ 兆 円 台 回 復 (9/6 ) 積 水 ハ ウ ス ・ Ｓ Ｉ 公 募 増 資 発 表( ７ ５ 億 円) 819.42 pt （1/18） 1116.37 pt （12/25） (11 /2 2) 平 和 不 動 産 リ ー ト 公 募 増 資 発 表( ５ ４ 億 円) (12 /2 1) 東 証 Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ 指 数 １ 年 ９ ヵ 月 ぶ り に １ １ ０ ０ ポ イ ン ト 台 震 災 前 の 水 準 を 回 復 (7/1) ジ ャ パ ン ・ ホ テ ル ・ リ ー ト 運 営 委 託 方 式 に よ る 資 産 運 用 を 一 部 物 件 で 開 始( Ｊ -Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ 初) (12/ 17) 大 和 ハ ウ ス ・ レ ジ デ ン シ ャ ル 投 資 口 分 割 を 発 表( 合 併 時 を 除 き 上 場 Ｊ -Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ 初)2012 年の J-REIT 市場回顧
【１】４年ぶりにＩＰＯ再開 ４投資法人が上場
J-REIT 市場における 2012 年の最大の出来事は、新規上場（IPO）の再開であった。2007 年 10 月に上場した産業フ ァンド投資法人の後、J-REIT の IPO は長らく途絶えていたが、2012 年 4 月、ケネディクス・レジデンシャル投資法人 （3278）が先陣を切って 4 年半ぶりの上場を果たした。6 月には「東急プラザ 表参道原宿」を旗艦物件とするアクテ ィビア・プロパティーズ投資法人（3279）が、11 月には物流施設と商業施設に投資する大和ハウスリート投資法人（3263） が、さらに12 月には物流施設特化型のＧＬＰ投資法人（3281）が上場した。 4 件の IPO におけるオファリング総額は 2,782 億円に上り、 J-REIT の年間の IPO 総額としては、2006 年と 2005 年に次ぐ過 去 3 番目の規模となった。中でもＧＬＰとアクティビア・プロ パティーズのIPO は、J-REIT では各 2、3 番目にランクされる 1 千億円前後の大型IPO であった。 また、これら4 投資法人の上場により、J-REIT の運用資産は 92 物件・5,240 億円増加した。特にＧＬＰと大和ハウスリート の上場は、J-REIT の物流セクターを飛躍的に拡大することとな った。 0 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 7,000 0 2 4 6 8 10 12 14 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 オファリング総額 件数 オファリング総額は発行価格及び売出価格の総額。 投資法人公表資料より作成。 ＜J-REIT IPOの推移＞ （件） （億円） ＜2012年 IPO一覧＞ 上場日 コード 投資法人 資産運用会社 オファリング 総額 主な投資対象 物件数 資産規模 4月26日 3278 ケネディクス・レジデンシャル ｹﾈﾃﾞｨｸｽ･ﾚｼﾞﾃﾞﾝｼｬﾙ･ﾊﾟｰﾄﾅｰｽﾞ 146 億円 賃貸住宅 20 304 億円 6月13日 3279 アクティビア・プロパティーズ 東急不動産アクティビア投信 986 億円 商業施設、オフィス 18 1,703 億円 11月28日 3263 大和ハウスリート 大和ハウス・リート・マネジメント 539 億円 物流施設、商業施設 24 1,145 億円 12月21日 3281 ＧＬＰ ＧＬＰジャパン・アドバイザーズ 1,109 億円 物流施設 30 2,087 億円 2,782 億円 92 5,240 億円 オファリング総額は発行価格及び売出価格の総額。資産規模は保有物件の取得価格の総額。単位未満切捨て。 物件数・資産規模は上場当初のポートフォリオ。各投資法人公表資料より作成。 合 計 ＜2012年 J-REIT市場の概況＞ 2011年末 2012年末 前年比 備 考 東証REIT指数 配当込み 1268.51 1788.86 + 41.0% 過去最高の上昇率 配当なし 834.36 1114.68 + 33.6% 過去最高の上昇率 用途別指数 オフィス 824.51 1130.31 + 37.1% 住宅 1141.56 1491.84 + 30.7% 商業・物流等 1066.5 1364.18 + 27.9% 時価総額 2兆9413億円 4兆5132億円 + 53.4% 上場銘柄数 34銘柄 37銘柄 + 3 新規上場4、合併△1 資産規模（取得価格総額） 8兆3368億円 9兆472億円 + 8.5% 分配金利回り 6.2% 4.7% -1.5 イールドスプレッド 5.2% 3.9% -1.3 NAV倍率 0.8倍 1.1倍 +0.3 売買高 10.6百万口 13.8百万口（速報値） + 30.7% 過去最高 売買代金 2兆8664億円 3兆2152億円（速報値） + 12.2% 資産取得額（公表ベース） 7160億円 1兆344億円 + 44.5% 5年ぶり1兆円超え 資産譲渡額（公表ベース） 1361億円 705億円 - 48.2% 公募増資・IPO 12件 15件 + 3 公募増資11件、IPO4件 オファリング総額（※） 2330億円 4964億円 + 113.0% 投資法人債発行額 785億円 960億円 + 22.3% （※）発行価格及び売出価格の総額 （出所）東京証券取引所、Bloomberg、投資法人公表資料より作成3 / 17
【２】投資口価格・売買動向
2012 年末の東証 REIT 指数は 1,114.68 ポイントとな り、前年末に比べ33.6%（280.32 ポイント）上昇した。 分配金を含むトータルリターンを表す配当込み指数の 上昇率は過去最高の41.0%であった。 《東証REIT 指数の推移》 2 月中旬以降、世界的な株価回復や日銀による追加金 融緩和のもと、割安感のあったJ-REIT を買う動きがみら れ、東証REIT 指数は 3 月には約 1,000 ポイントまで回 復した。しかし5 月にギリシャの政局が混乱したことで 欧州の信用不安が再燃するなど、世界経済の先行きに懸 念が強まり、投資家のリスク回避姿勢が高まったことで J-REIT も下落した。このように、上期の投資口価格は概 ね株価と同様に推移した。 下期に入ると、東京都心部での新築オフィスビルの大 量供給（いわゆる「2012 年問題」）が一段落し、空室 率が改善に転じた。商業施設も安定的な消費者マインド に支えられ底堅さを増し、賃貸住宅についても首都圏・ 主要都市部への人口流入や限定的な新規供給のもとで 高い稼働率を維持した。このような賃貸市場でのファン ダメンタルズ（またはその見通し）の改善に加え、自己 投資口取得の解禁を始めとする制度改正に向けた議論 の進展、金融緩和政策のもとでの借入れ環境の一段の改 善などを背景に、8 月以降、J-REIT は続伸した。さらに 11 月中旬に衆議院が解散され、12 月の総選挙でデフレ 脱却のための大胆な金融緩和や大型補正予算を掲げる 新政権が誕生すると、円安・株高が急速に進み、東証 REIT 指数も 1 年 9 ヵ月ぶりに 1,100 ポイント台を回復 するに至った。 結果として、東証REIT 指数は通年で 280.32 ポイント 上昇し、前年の大幅な下落分（△296.34 ポイント）をほ ぼ取り戻して東日本大震災前の水準を回復した。約5 千 億円もの公募増資・IPO があったにもかかわらず（→7 頁参照）、投資口の需給が大きく緩むことはなかった。 セクター別では、前年後半に大きく下落したオフィス 系銘柄が反発して37.1%上昇し、住宅系が 30.7%、商業・ 物流等が27.9%の上昇となった。一方で、オフィス系の 中でも、大口テナントの退去や賃料減額改定などにより 収益力が低下した投資法人については、投資口価格も伸 び悩む展開となった。 0 500 1,000 1,500 2,000 2,500 3,000 3,500 配当込み 配当なし 2004 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 ＜東証REIT指数の長期推移＞ （出所）Bloomberg 90 100 110 120 130 140 オフィス 住宅 商業・物流等 ＜東証REIT用途別指数シリーズ＞ 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 2011 2012 （注）2011年末の指数値=100 （出所）Bloomberg 750 800 850 900 950 1,000 1,050 1,100 1,150 東証REIT指数 TOPIX（注） ＜東証REIT指数＞ 750 800 850 900 950 1,000 1,050 1,100 1,150 0 1 2 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 2011 2012 （注）TOPIXは2011年末を東証REIT指数に揃えた（ 出所）東証、Bloomberg 売買高（百万口） -60% -40% -20% 0% 20% 40% 60% 2004 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 J-REIT 国内株式 ＜期間投資収益率（トータルリターン）＞ （注）東証REIT指数及びTOPIX（配当込み）の騰落率 （出所）Bloomberg《時価総額》 2012 年末の J-REIT の時価総額は、前年末の 2 兆 9,413 億円（34 銘柄）から 53.4%増加して 4 兆 5,132 億円（37 銘柄）となった。投資口価格の回復に加え、活発な公募 増資・IPO も相まって、12 月下旬には 2008 年 2 月以来 4 年 10 ヵ月ぶりとなる 4 兆 5 千億円台に達した。 《分配金利回り・NAV 倍率》 2011 年末に 6.2%まで上昇していた分配金利回りは、 投資口価格の回復に伴い、2012 年末には 4.7%まで低下 した。一方、前年末に約1.0%であった長期金利（10 年 国債利回り）も2012 年末には約 0.8%まで低下した。そ の結果、分配金利回りと長期金利との差（イールドスプ レッド）は前年末の5.2%から 3.9%まで縮小したものの、 市場創設来（2001 年 9 月以降）の平均である約 3.5%と 比べ、高い水準にある。また、東証一部株式の配当利回 り 2.2%と比較しても、倍以上に高い利回りを維持して いる。 一方、J-REIT の保有不動産等を時価評価した純資産価
値（Net Asset Value）に対して投資口価格が何倍である
かを示すNAV 倍率は、前年末は 0.8 倍であったが、2012 年末には1.0 倍を回復した。 《売買高・売買代金》 投資口の年間売買代金は3 兆 2,152 億円となり、前年 と比べ3,488 億円（12.2%）増加した（東証速報値、以 下同じ）。一日の平均売買代金は、前年の117 億円から 130 億円に増加した。 年間売買高は13.8 百万口（前年比 30.7%増）となり、 3 年連続で過去最高を更新した。活況であった公募増資 やIPO に伴い、売買が活発化した。足許では、投資口を 小口化した新規上場銘柄が記録的な大商いを見せ、12 月の月間売買高が過去最高の1.86 百万口に達したほか、 新たに投資口分割を発表した投資法人もあり、今後売買 高は一段と増加するものとみられる。 2.5 3.0 3.5 4.0 4.5 5.0 ＜J-REIT 時価総額＞ 11年末 2.9兆円 12年末 4.5兆円 （ 兆円） 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 2011 2012 （ 出所）ARES 0 1 2 3 4 5 6 7 8 0 2 4 6 8 10 12 14 16 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 売買高 売買代金 ＜投資口 売買高・売買代金 （1）年間＞ （出所）東証 （百万口） （兆円） 0 500 1,000 1,500 2,000 2,500 3,000 3,500 4,000 4,500 5,000 0.0 0.2 0.4 0.6 0.8 1.0 1.2 1.4 1.6 1.8 2.0 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 2011 2012 売買高 売買代金 ＜投資口 売買高・売買代金 （2）月間＞ （出所）東証 （百万口） （億円） 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 2011 2012 （出所）ARES、Bloomberg 0.0% 1.0% 2.0% 3.0% 4.0% 5.0% 6.0% 7.0% ＜分配金利回り＞ J-REIT 分配金利回り 東証一部株式配当利回り 10年国債利回り イールドスプレッド （J-REIT - 10年国債） 0.7 0.8 0.9 1.0 1.1 1.2 1.3 ＜NAV倍率＞ 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 2011 2012 （出所）ARES
5 / 17 《投資部門別売買動向・J-REIT ファンド・日銀買入れ》 東京証券取引所における主要投資部門別の売買動向をみると、2~3 月にかけて海外投資家（通貨選択型 J-REIT ファ ンド含む）が大きく買い越し、投資口価格の上昇要因となった。5 月に欧州債務危機が再燃して海外投資家が売り越し に転じた下落局面では、日本銀行による買入れが相場を下支えした。2011 年後半に J-REIT 市場の大きな売り圧力とな った投資信託は、個人投資家からの資金流入を背景に、年後半は買い越し基調が続いた。日銀を除く銀行も、年間を通 じて概ね買い越し基調であった。個人投資家（投資信託経由ではない直接投資）は、流通市場では一貫して売り越しが 続いたが、発行市場では、後述する約5 千億円もの公募増資・IPO の中心的な買い手となった。なお、公募増資・IPO については、約1 千億円が海外募集として海外投資家に販売されていることも特筆される。 日銀の資産買入等の基金による買入れは、5 月の下落局面のほか、10 月の上昇局面でも積極的に実施され、年間を 通じた買入額は約定ベースで約450 億円であった。その結果、2012 年末時点の買入残高は 1,108 億円となった。買入 上限額は4 月と 10 月に各 100 億円が増額されて 1,300 億円となっており、2013 年末を目途に買入れが完了される。
【３】資産取得額 公表ベースで５年ぶりに１兆円超え
2012 年の J-REIT の資産取得額は前年比 44.5%増の 1 兆 344 億円（公表ベース、以下同じ）となり、2007 年以来 5 年ぶりに1 兆円を超えた1。 新規上場した 4 投資法人が合わせて 5,046 億円の資産を取得したことが大幅な増加につな がった。一方、既存の33 投資法人による取得額は、前年比 26.0%減の 5,298 億円にとどまった。資金調達環境は良好 であり、J-REIT の物件取得意欲も旺盛であったものの、不動産売買市場での優良物件の品薄感が強く、売主の価格目 線との乖離もあって取引の活性化には至らなかった。 用途別の取得額をみると、ＧＬＰと大和ハウスリートの上場などによって物流施設の取得額が 3,171 億円に達し、 オフィスビルの取得額（3,080 億円）を上回った。商業施設についても、アクティビア・プロパティーズの上場や、日 本リテールファンドが公募増資と同時に実施した500 億円超の物件取得などに牽引され、5 年ぶりに 2 千億円を超え た（2,250 億円）。賃貸住宅は、取引参加者が増加するなか、限られた優良物件をめぐる取得競争が厳しいこともあり、 前年を下回る1,327 億円にとどまった。地域別では、首都圏を中心としつつも、地方の主要都市への投資も拡大した。 一方、譲渡額は前年比48.2%減の 705 億円にとどまり、2006 年以降では最も低い水準となった。合併に伴うノンコ ア・アセットの処分や大規模な資産の入替えは2011 年までにほぼ完了し、各投資法人とも、新規物件の取得による資 産規模の拡大を通じた成長に軸足を移している。1 引渡しベースでは7,879 億円（前年比 10.3%増）であった。公表ベースの金額との差異は、12 月 21 日に上場した GLP の当初ポートフォリオ（2,087 億円）の取得が年明け1 月 4 日となったことなどによる。2013 年 1 月に J-REIT が取得を予定する資産は総額 2,600 億円を超える（2012 年末現在）。 750 800 850 900 950 1000 1050 1100 -200 -100 0 100 200 300 400 500 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 2011 2012 ＜J-REITファンドへの資金純流入額＞ （億円） （注）J-REITを主要な投資対象とする国内公募投信（ETF、DC/SMA専用 含む）の資金純流入額（設定額から解約・償還額を控除した金額）。 （出所）Bloomberg等 東証REIT指数 （月末値、右軸） 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 2011 2012 （出所）日本銀行、Bloomberg 800 850 900 950 1000 1050 1100 1150 ＜東証REIT指数と買入れ実施日＞ 0 200 400 600 800 1000 1200 0 20 40 60 80 100 120 140 160 180 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 2011 2012 買入実績 買入残高 ＜日銀によるJ-REIT 買入れ状況＞ （実績、億円） （注）約定日ベース （出所）日本銀行 （残高、億円） -300 -200 -100 0 100 200 300 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 2011 2012 売り 越し ← → 買い 越し （注）委託取引。「銀行（除く日銀）」は東証資料中の「銀行」から日銀 買入額（約定ベース）を控除。（出所）東証、日銀 ＜主要投資部門別 投資口売買状況＞ 海外投資家 日銀 銀行 （除く日銀） 投資信託 個人 生損保 （億円）
日経不動産マーケット情報によれば、2012 年の国内大型不動産取引上位 10 件のうち、1~3 位を含む 7 件を J-REIT の取引が占めた。 -0.4 -0.2 0.0 0.2 0.4 0.6 0.8 1.0 1.2 1.4 1.6 1.8 2.0 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 取得 譲渡 差引 公表日ベース。投資法人公表資料より作成。 ＜資産取得・譲渡額＞ （兆円） 0.0 0.2 0.4 0.6 0.8 1.0 1.2 1.4 1.6 1.8 2.0 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 九州 四国 中国 近畿 中部 その他関東 その他23区 都心5区 東北 北海道 「都心5区」：千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区。 出資（匿名組合出資持分、優先出資持分）は含まない。 公表日ベース。投資法人公表資料より作成。 ＜地域別取得額＞ （兆円） -1,000 0 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 2011 2012 取得 譲渡 差引 ＜四半期毎の推移＞ （億円） ＜2012年 取得総額トップ10＞ ＜取得価格が200億円以上の大型物件＞ 投資法人 取得総額 （億円） 物件名称 取得価格 （億円） 所在地 主用途 投資法人 1 ＧＬＰ 2,087 1 東急プラザ 表参道原宿 450 東京都渋谷区 商業施設 アクティビア・プロパティーズ 2 アクティビア・プロパティーズ 1,703 2 （仮称）大手町1-6計画（底地） 360 東京都千代田区 オ フ ィ ス 日本プライムリアルティ 3 大和ハウスリート 950 3 晴海フロント 313 東京都中央区 オ フ ィ ス ジャパンリアルエステイト 4 ジャパンリアルエステイト 637 4 NBFコモディオ汐留 288 東京都港区 オ フ ィ ス 日本ビルファンド 5 日本リテールファンド 559 5 mozo ワンダーシティ 267 愛知県名古屋市 商業施設 日本リテールファンド 6 日本ビルファンド 481 6 愛宕グリーンヒルズ 256 東京都港区 オ フ ィ ス 森ヒルズリート 7 日本プライムリアルティ 469 7 GLP 尼崎 245 兵庫県尼崎市 物流施設 ＧＬＰ 8 産業ファンド 390 8 GLP 東京 227 東京都大田区 物流施設 ＧＬＰ 9 ケネディクス・レジデンシャル 304 9 TIXTOWER UENO 220 東京都台東区 オ フ ィ ス ジャパンリアルエステイト 10 アドバンス・レジデンス 267 10 Dプロジェクト浦安Ⅱ 214 千葉県浦安市 物流施設 大和ハウスリート 公表ベース。単位未満切捨て。 11 新橋プレイス 205 東京都港区 商業施設 アクティビア・プロパティーズ 各投資法人公表資料より作成。 公表ベース。単位未満切捨て。各投資法人公表資料より作成。 ＜2012年 国内の大型不動産取引 トップ10＞ 順位 取引価格 対象物件 買 主 1 2,087 億円 GLP東京、GLP尼崎など物流施設30物件 ＧＬＰ投資法人 2 1,703 億円 東急プラザ表参道原宿など商業施設・オフィス18物件 アクティビア・プロパティーズ投資法人 3 1,145 億円 Dプロジェクト浦安IIなど物流施設・商業施設24物件 大和ハウスリート投資法人 4 870 億円 福岡ドーム ソフトバンク 5 521 億円 mozo ワンダーシティなど商業施設7物件 日本リテールファンド投資法人 6 510 億円 新生銀行旧本店 ケネディクス、東急不動産、日本政策投資銀行 7 412 億円 晴海フロント、東二番丁スクエア ジャパンリアルエステイト投資法人 8 372 億円 IIF 東雲 R&D センターなど研究開発・インフラ施設等6物件 産業ファンド投資法人 9 360 億円 （仮称）大手町1-6計画（底地） 日本プライムリアルティ投資法人 10 300 億円台前半 川崎市の物流施設3物件 フォートレス （出所）日経不動産マーケット情報。対象物件に係る記述を一部改変した。大和ﾊｳｽﾘｰﾄは上場前からの保有物件（194億円）を含む。 0.0 0.2 0.4 0.6 0.8 1.0 1.2 1.4 1.6 1.8 2.0 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 その他 ホテル 物流等 商業 住宅 オフィス 「物流等」：物流施設、インフラ施設、工場・研究開発施設 「その他」：老人ホーム、出資（匿名組合出資持分、優先出資持分）等 公表日ベース。投資法人公表資料より作成。 （兆円） ＜用途別取得額＞
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【４】エクイティファイナンス
15 件の公募増資・IPO で 4,697 億円を調達
2012 年は年初から公募増資が相次ぎ、IPO 4 件を含む計 15 件が実施された。オファリング総額は 4,964 億円（前年 比113.0%増）、調達額は 4,697 億円（同 109.9%増、下表注 2 参照）に達した。国内上場会社のエクイティファイナ ンスが記録的な低水準（7,760 億円2）であったなか、J-REIT は資本市場での存在感を一段と高めたといえる。各投資法 人とも、増資による調達資金で成長に直結する新規資産を取得するなどのエクイティストーリーを明確に提示し、投資 家から多くの需要を集めた。 IPO 以外の既存投資法人による公募増資では、ジャパンリアルエステイトが 2 月と 10 月の 2 回にわたって計 716 億 円を調達するなどの例があった一方、小規模ながらも5～7 年ぶりとなる公募増資を成功させた投資法人も見られた。 また、15 件の公募増資のうち 6 件がグローバルオファリングであり、海外募集の総額が 1 千億円に上ったことも特 徴的であった。第三者割当増資（オーバーアロットメント関連を除く）は6 年ぶりに実施されなかった。2 新株発行と新株予約権付社債の合計額。前年比43%減。日経ヴェリタス（2012.12.30）が日本証券業協会の統計に 12 月の個別案件を加えて算出。 日証協に記録が残る1993 年以降で最低となった。 0 200 400 600 800 1,000 1,200 1,400 1,600 1,800 '12 '13 '14 '15 '16 '17 18~ Q4 Q3 Q2 Q1 ＜償還スケジュール＞ （億円） 2012年末現在。投資法人公表資料より作成。 0 100 200 300 400 500 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 2011 2012 私募 公募 ＜四半期毎の推移＞ （億円） 0 200 400 600 800 1,000 1,200 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 発行価格・売出価格ベース。投資法人公表資料より作成。 ＜海外募集・売出額＞ （億円） 0 500 1,000 1,500 2,000 2,500 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 2011 2012 第三者割当 IPO 公募（除くIPO） ＜四半期毎の推移＞ （億円） 0 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 7,000 8,000 9,000 10,000 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 第三者割当 IPO 公募（除くIPO） オーバーアロットメントによる売出しに伴う第三者割当は公募・IPOに含む。 払込金額ベース。投資法人公表資料より作成。 ＜増資による調達額＞ （億円） ＜2012年 公募増資一覧＞ 単位：億円（単位未満切捨て） 投資法人 払込期日 （一般募集） オファリング 総額（注1） うち 海外募集 調達額 （注2） 日本ビルファンド 1月 215 208 アドバンス・レジデンス 2月 160 155 ジャパンリアルエステイト 2月 402 390 産業ファンド 3月 203 96 196 ケネディクス・レジデンシャル 4月 146 136 アクティビア・プロパティーズ 6月 986 157 911 フロンティア不動産 7月 211 204 日本プライムリアルティ 7月 214 85 207 ジャパン・ホテル・リート 9月 52 50 積水ハウス・ＳＩ 10月 75 72 日本リテールファンド 10月 255 127 247 ジャパンリアルエステイト 10月 336 326 大和ハウスリート 11月 539 102 520 平和不動産リート 12月 54 ※47 ＧＬＰ 12月 1,109 471 ※1,021 4,964 1,042 4,697 （注1） 発行価格と売出価格の総額 （注2） 払込金額（ｵｰﾊﾞｰｱﾛｯﾄﾒﾝﾄによる売出しに伴う第三者割当を含む）の総額 （出所） 各投資法人公表資料より作成 ※ただし、平和不動産リートとＧＬＰの第三者割当は払込期日が2013年1月 であるため含めていない。
【５】投資法人債発行額は
960 億円
投資法人債の発行総額は 960 億円であった。前年と比べ 22.3% 増加したものの、既発債の償還額が約1,600 億円であったことを考 えれば低水準であった。償還資金の全部または一部を、より有利な 条件の借入れによって調達するケースが多く見られた。一方で、調 達手段の多様化の観点から、初めて投資法人債を発行した投資法人 も複数あった。また、利率が全体として低下しているほか、10 年 債など長い年限の投資法人債の発行も再開している。【６】合併・スポンサー異動
2009 年後半から始まった J-REIT の M&A の動きは沈静化し、2012 年に新たに発表された合併事案はなく、スポンサ ーの異動についても大きな動きは見られなかった。 0 500 1,000 1,500 2,000 2,500 3,000 3,500 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 私募 公募 投資法人公表資料より作成。 ＜投資法人債発行額＞ （億円） 0 100 200 300 400 500 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 2011 2012 ＜四半期毎の推移＞ （億円） 0 200 400 600 800 1,000 1,200 1,400 1,600 1,800 '12 '13 '14 '15 '16 '17 18~ Q4 Q3 Q2 Q1 ＜投資法人債の償還スケジュール＞ （億円） 2012年末現在。投資法人公表資料より作成。 ＜2012年 合併・スポンサー異動＞ 4月 ジャパン・ホテル・リート 日本ホテルファンドとジャパン・ホテル・アンド・リゾートの合併完了（2011年12月合併契約）。 唯一のホテル特化型J-REITに。9月には合併後初めての公募増資を実施した。 9月 トップリート スポンサーの一社であった新日鉄都市開発（現 新日鉄興和不動産）が、保有する資産運用会社の株式 （31%）すべてを三井住友信託銀行に譲渡。スポンサーが三井住友信託銀行と王子不動産の2社体制に。9 / 17 － 以下、2012 年 12 月のマーケット動向 －
ＧＬＰが上場 総額
1,109 億円のＩＰＯ
ＧＬＰ投資法人（3281、GLP）が 12 月 21 日、東京証券取引所に上場した。GLP は、日本と中国で最大の賃貸用物 流施設保有者であるグローバル・ロジスティック・プロパティーズ・リミテッド及びそのグループ会社（GLP グルー プ）をスポンサーとする物流施設特化型REIT。サードパーティロジスティクス市場や電子商取引市場の成長を背景に 今後の需要拡大が期待される大規模かつ高機能の「先進的物流施設」を中心に投資する。 IPO では、公開価格を仮条件（59,500 円~60,500 円）上限の 60,500 円と決定し、1,834,500 口・総額 1,109.8 億円の 公募・売出しを行った（J-REIT 史上 2 番目の大型 IPO）。国内一般募集と海外募集の内訳については、需要状況を勘案 し、海外募集口数を当初予定より 137,587 口増やした。上場日には、公開価格を 3.3%上回る 62,500 円の初値をつけ た後、出来高418,958 口・売買代金 263 億円と、いずれも J-REIT 投資口の立会内取引では過去最高となる大商いを記 録した（当日の全37 銘柄合計の売買代金は 510 億円を超え、過去 5 年間で最大となった）。 GLP は IPO での調達資金及び借入金により、GLP グループから先進的物流施設 30 物件（賃貸可能面積 111.7 万㎡） を約2,087 億円で取得した。この中には、GLP グループの旗艦物件である GLP 東京（取得価格 227 億円）及び GLP 尼 崎（同245 億円）が含まれる。 GLP は J-REIT では初めて、利益を超える金銭の分配を原則として毎期継続的に行う分配施策を採用する。13 年 2 月 期及び13 年 8 月期の利益超過分配金総額は、減価償却費の約 30%に相当する各 148 百万円、453 百万円を予定して いる。 ［投資法人ウェブサイト］http://www.glpjreit.com/index.html ＜運用状況の予想＞ 2012年12月21日現在 利益超過 分配金除く 利益超過 分配金 合計 13年2月期 （第2期） 2,157 百万円 779 百万円 423 円 377 円 81 円 458 円 13年8月期 （第3期） 6,807 百万円 3,291 百万円 1,791 円 1,791 円 247 円 2,038 円 13年2月期：予想期末発行済投資口数 1,837,700 口、予想減価償却費 501 百万円 13年8月期：予想期末発行済投資口数 1,837,700 口、予想減価償却費 1,515 百万円 投資法人公表資料より作成 1口当たり分配金 営業収益 当期純利益 1口当たり 当期純利益 ＜J-REIT 大型ＩＰＯ トップ5＞ 投資法人 上場時期 オファリング 総額（億円） 日本コマーシャル 2006 年 9 月 1,208.8 ＧＬＰ 2012 年12月 1,109.8 ｱｸﾃｨﾋﾞｱ･ﾌﾟﾛﾊﾟﾃｨｰｽﾞ 2012 年 6 月 986.2 ＭＩＤリート 2006 年 8 月 963.9 トップリート 2006 年 3 月 851.4 オファリング総額は発行価格及び売出価格の総額 各投資法人公表資料より作成 ＜主要物件＞ GLP 東京 GLP 尼崎 取得価格 227 億円 245 億円 投資比率 10.9 % 11.7 % 所在地 東京都大田区東海2-1-2 兵庫県尼崎市西向島町231-2 土地面積 14,879 ㎡ 59,078 ㎡ 延床面積 74,357 ㎡ 135,989 ㎡ 賃貸可能面積 56,106 ㎡ 110,314 ㎡ 建築時期 2003年11月 2006年12月 構造・階数 SRC造・8階建 RC造・5階建 主要テナント 新開トランスポートシステムズ キリン物流 投資比率はﾎﾟｰﾄﾌｫﾘｵ取得価格総額に対する比率。投資法人公表資料より作成 主要指標 （2012年12月末時点） （前月末比） （前月末比） (配当なし) 1,114.68 ( + 4.6% ) （オフィス） 1,130.31 ( + 4.7% ) (配当込み) 1,788.86 ( + 5.3% ) （住宅） 1,491.84 ( + 3.8% ) （12月月間） （商業・物流等） 1,364.18 ( + 4.9% ) （一日平均） 1ヵ月 3ヵ月 6ヵ月 1年 2年 取得 譲渡 REIT + 5.3% + 10.6% + 19.5% + 41.0% + 9.7% 5 物件 2 物件 TOPIX + 10.1% + 16.7% + 12.9% + 20.9% + 0.3% 98 億円 59 億円 時価総額 （37銘柄） 投資口売買代金 4 兆 5,132 億円 ※東証速報値 東証REIT指数 平均予想分配金利回り 4.7% 用途別指数 期間投資収益率 （トータルリターン） 資産売買 （12月発表分） 資金調達 （12月発表分） 新投資口発行 投資法人債発行 IIF 3,531 億円 186 億円 100 億円 ＜ＩＰＯの概要＞ 公募 1,747,100 口 （内訳） 国内一般募集 967,438 口 海外募集 779,662 口 ｵｰﾊﾞｰｱﾛｯﾄﾒﾝﾄによる売出し 87,400 口 第三者割当（予定） 87,400 口 発行価格・売出価格 60,500 円 総額 1,109.8 億円 払込金額（発行価額） 58,491 円 総額（予定） 1,073.0 億円 主幹事証券 投資法人及び東証公表資料より作成 野村證券
大和ハウス・レジデンシャル 投資口分割を発表 投資家層拡大・流動性向上狙う
大和ハウス・レジデンシャル投資法人（8984、DHI）は、2013 年 2 月 28 日を基準日として、投資口を 1 口につき 2 口の割合で分割する。投資口を小口化することにより、投資家層の拡大と流動性向上を図る。 DHI の 12 月末現在の投資口価格は 676,000 円。個人投資家からは、最低投資金額の引き下げを求める声が寄せられ ていた。また機関投資家からは、投資口の流動性が投資選別基準の一つになっていることから、投資口の流動性向上 策を期待するとの要望があった。上場J-REIT の投資口分割は、他の投資法人との合併時に端数投資口の発生を抑える ことを主な目的として実施されたケースはあるが、合併時以外で実施されるのは本件が初めて。 本分割により、DHI の発行済投資口数は 160,535 口から 321,070 口に増加する（発行可能投資口総数 2,000,000 口）。 これに伴い、DHI は、13 年 8 月期の 1 口当たり予想分配金（前回発表：16,500 円）を投資口分割の比率（2 分の 1） に応じて修正し、8,250 円とした。なお、投資口分割の効力発生日を 3 月 1 日とするため、13 年 2 月期の 1 口当たり 予想分配金16,500 円に変更はない。
大和証券オフィス 名古屋・名駅と横浜・上大岡のオフィスビル
2 棟を 73 億円で取得
大和証券オフィス投資法人（8976、DOI）は 2 月 1 日、本州名駅ビル（名古屋市中村区名駅南 1）を 53 億円で国内 の特別目的会社から取得する。本物件は、名古屋駅から徒歩6 分の名駅通に面して建つ 12 階建・延床面積 10,416 ㎡ のオフィスビル（2007 年竣工）。鑑定評価額は 59.6 億円、想定 NOI 利回りは 6.0%となっている。 DOI はまた、上大岡アイマークビル（横浜市港南区上大岡西 1）を 20 億円で清水建設から 3 月 1 日に取得する。本 物件は、京急・地下鉄「上大岡」駅前（徒歩1 分）に位置する、地上７階・地下 3 階建、延床面積 3,755 ㎡のオフィ スビル（2011 年竣工）。鑑定評価額は 20.3 億円、想定 NOI 利回りは 6.1%となっている。 本2 物件の取得により、DOI のポートフォリオは 41 物件・取得価格合計 3,318 億円となる。
野村不動産オフィスファンド ＮＯＦ神戸海岸ビルを
30.5 億円で譲渡
野村不動産オフィスファンド投資法人（8959、NOF）は 1 月 17 日、ＮＯＦ神戸海岸ビル（神戸市中央区海岸通）を 30.5 億円で国内の一般事業会社に譲渡する。本物件は、大正期に旧三井物産神戸支店として建てられた「海岸ビル」を、 阪神淡路大震災の後に再建した16 階建て・延床面積 10,292 ㎡のオフィスビル。低層部に海岸ビルの旧外壁が再構築さ れ、国の登録有形文化財として登録されている。NOF は 2003 年 12 月の上場時に本物件を取得した。2012 年 10 月末 時点の簿価は約27.3 億円、鑑定評価額は 23.3 億円、稼働率は 82.2%となっていた。NOF は本物件の将来的な収益の見 通しや資産価値の増減等を勘案し、売却を決めた。これにより、NOF のポートフォリオは 50 物件・取得価格合計 3,721 億円となる。《決 算 発 表》
12月発表分（発表日順） ( ) 内は前期比増減、 ％ 8972 ケネディクス不動産 12年10月期 第 15期 10,212 (12.3) 4,516 (10.5) 3,011 (18.0) 3,009 (18.5) 10,503 円 9,557 円 (予想) 13 年 4 月 期 第 16期 9,365 (△8.3) 3,944 (△12.7) 2,547 (△15.4) 2,545 (△15.4) 8,881 円 8,880 円 8956 プレミア 12年10月期 第 20期 6,210 (△1.7) 2,772 (△8.0) 1,985 (△8.9) 1,983 (△9.0) 10,083 円 10,084 円 (予想) 13 年 4 月 期 第 21期 6,148 (△1.0) 2,651 (△4.4) 1,896 (△4.5) 1,895 (△4.4) 9,635 円 10,000 円 8959 野村不動産オフィスファンド 12年10月期 第 18期 12,701 (2.1) 5,482 (△0.8) 3,913 (0.3) 3,912 (0.3) 12,824 円 12,824 円 (予想) 13 年 4 月 期 第 19期 12,509 (△1.5) 5,246 (△4.3) 3,754 (△4.1) 3,753 (△4.1) 12,300 円 12,300 円 8982 トップリート 12年10月期 第 13期 5,636 (△1.0) 2,697 (△2.7) 2,002 (△1.3) 2,001 (0.1) 12,912 円 12,912 円 (予想) 13 年 4 月 期 第 14期 5,828 (3.4) 2,407 (△10.7) 1,783 (△10.9) 1,782 (△10.9) 11,500 円 11,500 円 8975 いちご不動産 12年10月期 第 14期 4,320 (1.1) 1,866 (21.6) 663 (26.0) △526 (－) △624 円 1,387 円 (予想) 13 年 4 月 期 第 15期 4,118 (△4.7) 1,955 (4.8) 1,069 (61.1) 1,069 (－) 1,268 円 1,330 円 8979 スターツプロシード 12年10月期 第 14期 1,502 (△1.6) 674 (△2.2) 432 (4.0) 431 (4.1) 3,997 円 3,998 円 (予想) 13 年 4 月 期 第 15期 1,514 (0.8) 655 (△2.9) 435 (0.6) 434 (0.6) 4,020 円 4,020 円 (予想) 13年10月期 第 16期 1,505 (△0.6) 652 (△0.4) 433 (△0.5) 432 (△0.5) 4,000 円 4,000 円 各投資法人決算短信より作成。 当期純利益 （百万円） １口当たり 当期純利益 １口当たり 分配金 投資法人 決算期 コード 営業収益 （百万円） 営業利益 （百万円） 経常利益 （百万円）11 / 17
《 資 産 売 買 事 例 》
取 得 5 物件 9,812 百万円 譲 渡 2 物件 5,950 百万円 2012年12月末時点 取得日 コード 投資法人 資産名称 主用途 取得価格 （百万円） 取得先 12/3 8976 大和証券オフィス 新四 curumu ビル （持分約52%） 東京都 新宿区 オ フ ィ ス 5,090 非開示（国内事業会社） 12/14 3226 日本アコモデーションファンド アパートメンツタワー目黒 東京都 目黒区 住 宅 9,000 非開示（国内の特別目的会社） 他 12/17 8966 平和不動産リート 神戸旧居留地平和ビル 神戸市 中央区 オ フ ィ ス 2,310 平和不動産株式会社 12/17 8966 平和不動産リート 三田平和ビル（底地） 東京都 港区 オ フ ィ ス 2,230 平和不動産株式会社 12/17 8966 平和不動産リート 栄ミナミ平和ビル 名古屋市 中区 オ フ ィ ス 1,580 平和不動産株式会社 12/19 8952 ジャパンリアルエステイト ハーモニータワー （追加取得） 東京都 中野区 オ フ ィ ス 520 個人4名 12/19 3269 アドバンス・レジデンス 合同会社RISING2 匿名組合出資持分 － － － 222 合同会社ＲＩＳＩＮＧ2 12/25 3249 産業ファンド IIF 川口ロジスティクスセンター 埼玉県 川口市 物 流 1,770 明治ロジテック株式会社 合計 22,722 百万円 取得日 コード 投資法人 資産名称 主用途 取得価格 （百万円） 取得先 1/4 3281 ＧＬＰ GLP 東京 東京都 大田区 物 流 22,700 東京ロジスティック特定目的会社 1/4 3281 ＧＬＰ GLP 東扇島 川崎市 川崎区 物 流 4,980 コスモス特定目的会社 1/4 3281 ＧＬＰ GLP 昭島 東京都 昭島市 物 流 7,160 昭島ロジスティック特定目的会社 1/4 3281 ＧＬＰ GLP 富里 千葉県 富里市 物 流 4,990 富里ロジスティック特定目的会社 1/4 3281 ＧＬＰ GLP 習志野Ⅱ 千葉県 習志野市 物 流 15,220 習志野２ロジスティック特定目的会社 1/4 3281 ＧＬＰ GLP 船橋 千葉県 船橋市 物 流 1,720 船橋ロジスティック特定目的会社 1/4 3281 ＧＬＰ GLP 加須 埼玉県 加須市 物 流 11,500 加須ロジスティック特定目的会社 1/4 3281 ＧＬＰ GLP 深谷 埼玉県 深谷市 物 流 2,380 コスモス特定目的会社 1/4 3281 ＧＬＰ GLP 杉戸Ⅱ 埼玉県 北葛飾郡 物 流 19,000 杉戸２ロジスティック特定目的会社 1/4 3281 ＧＬＰ GLP 岩槻 さいたま市 岩槻区 物 流 6,940 岩槻ロジスティック特定目的会社 1/4 3281 ＧＬＰ GLP 春日部 埼玉県 春日部市 物 流 4,240 春日部ロジスティック特定目的会社 1/4 3281 ＧＬＰ GLP 越谷Ⅱ 埼玉県 越谷市 物 流 9,780 越谷２ロジスティック特定目的会社 1/4 3281 ＧＬＰ GLP 三郷Ⅱ 埼玉県 三郷市 物 流 14,600 三郷２ロジスティック特定目的会社 1/4 3281 ＧＬＰ GLP 枚方 大阪府 枚方市 物 流 4,750 枚方ロジスティック特定目的会社 1/4 3281 ＧＬＰ GLP 枚方Ⅱ 大阪府 枚方市 物 流 7,940 枚方２ロジスティック特定目的会社 1/4 3281 ＧＬＰ GLP 舞洲Ⅱ 大阪市 此花区 物 流 8,970 舞洲２ロジスティック特定目的会社 1/4 3281 ＧＬＰ GLP 津守 大阪市 西成区 物 流 1,990 津守ロジスティック特定目的会社 1/4 3281 ＧＬＰ GLP 六甲 神戸市 東灘区 物 流 5,160 コスモス特定目的会社 1/4 3281 ＧＬＰ GLP 尼崎 兵庫県 尼崎市 物 流 24,500 尼崎ロジスティック特定目的会社 1/4 3281 ＧＬＰ GLP 尼崎Ⅱ 兵庫県 尼崎市 物 流 2,040 尼崎２ロジスティック特定目的会社 1/4 3281 ＧＬＰ GLP 奈良 奈良県 大和郡山市 物 流 2,410 アゼリア特定目的会社 1/4 3281 ＧＬＰ GLP 盛岡 岩手県 紫波郡 物 流 808 アゼリア特定目的会社 1/4 3281 ＧＬＰ GLP 富谷 宮城県 黒川郡 物 流 2,820 富谷ロジスティック特定目的会社 1/4 3281 ＧＬＰ GLP 郡山Ⅰ 福島県 郡山市 物 流 4,100 郡山１ロジスティック特定目的会社 1/4 3281 ＧＬＰ GLP 郡山Ⅲ 福島県 郡山市 物 流 2,620 アゼリア特定目的会社 1/4 3281 ＧＬＰ GLP 東海 愛知県 東海市 物 流 6,210 東海ロジスティック特定目的会社 1/4 3281 ＧＬＰ GLP 早島 岡山県 都窪郡 物 流 1,190 早島ロジスティック特定目的会社 1/4 3281 ＧＬＰ GLP 早島Ⅱ 岡山県 都窪郡 物 流 2,460 早島２ロジスティック特定目的会社 1/4 3281 ＧＬＰ GLP 基山 佐賀県 三養基郡 物 流 4,760 基山ロジスティック特定目的会社 1/4 3281 ＧＬＰ GLP 鳥栖Ⅲ 佐賀県 鳥栖市 物 流 793 コスモス特定目的会社 1/7 8952 ジャパンリアルエステイト 晴海フロント 東京都 中央区 オ フ ィ ス 31,300 晴海二丁目開発特定目的会社 1/7 8952 ジャパンリアルエステイト 東二番丁スクエア 仙台市 青葉区 オ フ ィ ス 9,950 はやて特定目的会社 2/1 8976 大和証券オフィス 本州名駅ビル 名古屋市 中村区 オ フ ィス 5,300 非開示（国内の特別目的会社） 3/1 8976 大和証券オフィス 上大岡アイマークビル 横浜市 港南区 オ フ ィス 2,000 清水建設株式会社 4/12 8976 大和証券オフィス 新四 curumu ビル （持分約48%） 東京都 新宿区 オ フ ィ ス 4,560 非開示（国内事業会社） 合計 261,841 百万円 譲渡日 コード 投資法人 資産名称 主用途 譲渡価格 （百万円） 譲渡先 12/21 8985 ジャパン・ホテル・リート ﾎﾃﾙﾘｿﾙ札幌南二条（札幌NHﾋﾞﾙ） 札幌市 中央区 ホ テ ル 420 合同会社パラディオ・ホスピタリティ・ツー 12/27 8960 ユナイテッド・アーバン パシフィックマークス新川 東京都 中央区 オ フ ィス 2,900 非開示（国内事業会社） 合計 3,320 百万円 1/17 8959 野村不動産オフィスファンド ＮＯＦ神戸海岸ビル 神戸市 中央区 オ フ ィ ス 3,050 非開示（国内の一般事業会社） 合計 3,050 百万円 投資法人公表資料より作成 ＜ 12月 ＞ 所 在 ＜ 1月以降 ＞ 譲 渡 12月 公表分 取 得 ＜ 12月 ＞ 所 在 ＜ 1月以降 ＞ 所 在《マーケット指標》
0 20 40 60 80 100 120 140 160 180 200 220 240 260 280 300 320 340 360 380 400 700 800 900 1,000 1,100 1,200 1,300 1,400 1,500 '11/1 '11/4 '11/7 '11/10 '12/1 '12/4 '12/7 '12/10 '13/1 REIT 出来高 （千口） REIT TOPIX 東証不動産業 東証REIT指数・TOPIX・東証不動産業指数（配当なし、 2年間） （注）TOPIX及び東証不動産業指数は東証REIT指数と始点を揃えた （出所）Bloomberg 1,100 1,200 1,300 1,400 1,500 1,600 1,700 1,800 1,900 2,000 2,100 2,200 2,300 '11/1 '11/4 '11/7 '11/10 '12/1 '12/4 '12/7 '12/10 '13/1 REIT TOPIX 東証不動産業 （注）TOPIX及び東証不動産業指数は東証REIT指数と始点を揃えた （出所）Bloomberg 東証REIT指数・TOPIX・東証不動産業指数（配当込み、2年間） 0 500 1,000 1,500 2,000 2,500 3,000 3,500 '03/3 '04/3 '05/3 '06/3 '07/3 '08/3 '09/3 '10/3 '11/3 '12/3 東証REIT指数（配当込み） 東証REIT指数（配当なし） TOPIX（配当込み） TOPIX（配当なし） （注）東証REIT指数の基準日2003年3月末=1,000、月末値 （出所）Bloomberg 東証REIT指数・TOPIX の長期推移 （2003年3月末~2012年12月末） 65 70 75 80 85 90 95 100 105 110 '11/1 '11/4 '11/7 '11/10 '12/1 '12/4 '12/7 '12/10 '13/1 オフィス 住宅 商業・物流等 全銘柄 （東証REIT指数） （出所）Bloomberg 東証REIT用途別指数シリーズの推移（2年間、2010年12月末=100）13 / 17 2012年12月末 1 ヵ月 3 ヵ月 6 ヵ月 1 年 2 年 3 年 4 年 5 年 6 年 7 年 8 年 9 年 10 年 東証REIT指数 1,114.68 + 4.6% + 9.1% + 16.4% + 33.6% - 1.4% + 24.8% + 23.8% - 40.3% - 44.0% - 30.4% - 24.7% - 4.4% n/a 東証REIT指数（配当込） 1,788.86 + 5.3% + 10.6% + 19.5% + 41.0% + 9.7% + 47.2% + 56.4% - 19.7% - 22.1% + 0.3% + 12.4% + 48.3% n/a 時価総額 4 兆 5,132 億円 平均予想分配金利回り 4.7%
東証REITオフィス指数 1,130.31 + 4.7% + 7.9% + 14.9% + 37.1% - 4.4% n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a
東証REIT住宅指数 1,491.84 + 3.8% + 11.7% + 19.3% + 30.7% + 4.1% n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a
東証REIT商業・物流等指数 1,364.18 + 4.9% + 10.7% + 18.3% + 27.9% + 1.8% n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a
TOPIX 859.80 + 10.0% + 16.6% + 11.7% + 18.0% - 4.3% - 5.3% + 0.1% - 41.7% - 48.9% - 47.9% - 25.2% - 17.6% + 2.0% TOPIX（配当込） 1,130.87 + 10.1% + 16.7% + 12.9% + 20.9% + 0.3% + 1.3% + 9.0% - 35.3% - 42.5% - 40.7% - 13.9% - 4.2% + 20.0% 日経平均株価 10,395.18 + 10.0% + 17.2% + 15.4% + 22.9% + 1.6% - 1.4% + 17.3% - 32.1% - 39.7% - 35.5% - 9.5% - 2.6% + 21.2% 東証不動産業指数 1,120.92 + 23.5% + 33.5% + 39.1% + 80.1% + 32.3% + 38.4% + 46.4% - 27.5% - 42.3% - 34.5% + 31.3% + 75.2% + 134.5% 東証不動産業指数（配当込） 1,335.45 + 23.5% + 33.6% + 39.9% + 82.3% + 35.9% + 43.9% + 54.6% - 22.5% - 37.9% - 29.2% + 43.2% + 92.6% + 160.7% （出所） Bloomberg、東証、ARES
0.0% 1.0% 2.0% 3.0% 4.0% 5.0% 6.0% 7.0% '11/1 '11/4 '11/7 '11/10 '12/1 '12/4 '12/7 '12/10 '13/1 J-REIT分配金利回りとイールドスプレッド（2年間） 10年国債利回り J-REIT分配金利回り イールドスプレッド （REIT－10年国債） （注）投資法人予想分配金に基づく利回りを時価総額加重平均 （出所）Bloomberg,、ARES 東証1部株式配当利回り 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 '02/1 '03/1 '04/1 '05/1 '06/1 '07/1 '08/1 '09/1 '10/1 '11/1 '12/1 保有不動産額 投資口時価総額 上場銘柄数 J-REITの上場銘柄数・投資口時価総額・保有不動産額 (兆円) (銘柄数) （注） 月末値。 保有不動産額は各時点における保有物件の取得価格合計 （出所）ARES 0.2 0.4 0.6 0.8 1.0 1.2 1.4 1.6 1.8 2.0 '05/1 '06/1 '07/1 '08/1 '09/1 '10/1 '11/1 '12/1 （注）各投資法人のP/NAV ＝投資口価格 ／ （（1口当たり純資産額－ 1口当たり分配金）＋ （1口当たり期末鑑定評価額 － 1口当たり期末簿価））の時価総額加重平均 （出所） ARES P/NAV （NAV倍率、5年間） 90 100 110 120 130 140 150 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 ｼﾝｶﾞﾎﾟｰﾙ ﾌﾗﾝｽ ｱﾒﾘｶ ｲｷﾞﾘｽ ｵｰｽﾄﾗﾘｱ 日本 主要国REIT指数の推移 （現地通貨ベース、1年間） 香港
日本：東証REIT指数, アメリカ：FTSE NAREIT All Equity REITs Index, フランス：FTSE EPRA/NAREIT France Index, オーストラリア：S&P/ASX 200 A-REIT Index, イギリス：FTSE EPRA/NAREIT UK Index, カナダ:S&P/TSX Capped REIT Index , シンガポール：FTSE ST REIT Index, 香港：HS REIT Index （出所）Bloomberg
（2011年12月末＝100、月末値）
15 / 17
《投資口売買状況》
-300 -200 -100 0 100 200 300 20 10 /1 1 20 10 /1 2 20 11 /0 1 20 11 /0 2 20 11 /0 3 20 11 /0 4 20 11 /0 5 20 11 /0 6 20 11 /0 7 20 11 /0 8 20 11 /0 9 20 11 /1 0 20 11 /1 1 20 11 /1 2 20 12 /0 1 20 12 /0 2 20 12 /0 3 20 12 /0 4 20 12 /0 5 20 12 /0 6 20 12 /0 7 20 12 /0 8 20 12 /0 9 20 12 /1 0 20 12 /1 1 （注）証券会社を通じた東証での売買（増資時の買いは含まない） （出所）東証 買 い 越 し ← → 売 り 越 し （億円）投資部門別売買状況
海外投資家 個人 投資信託 銀行 生保・損保 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 20 10 /1 1 20 10 /1 2 20 11 /0 1 20 11 /0 2 20 11 /0 3 20 11 /0 4 20 11 /0 5 20 11 /0 6 20 11 /0 7 20 11 /0 8 20 11 /0 9 20 11 /1 0 20 11 /1 1 20 11 /1 2 20 12 /0 1 20 12 /0 2 20 12 /0 3 20 12 /0 4 20 12 /0 5 20 12 /0 6 20 12 /0 7 20 12 /0 8 20 12 /0 9 20 12 /1 0 20 12 /1 1投資部門別売買代金構成比
(出所) 東証 海外投資家 個人 銀行 生保・損保 投資信託 過去1年間（2011.12 ～ 2012.11）通算 過去6ヵ月間（2012.6 ～ 2012.11）通算 銀 行 755 億円 投 資 信 託 398 億円 投 資 信 託 310 億円 銀 行 340 億円 海 外 投 資 家 293 億円 海 外 投 資 家 46 億円 生 保 ・ 損 保 12 億円 生 保 ・ 損 保 10 億円 そ の 他 法 人 等 - 12 億円 証 券 会 社 5 億円 その他金融 機関 - 23 億円 その他金融 機関 - 9 億円 証 券 会 社 - 43 億円 そ の 他 法 人 等 - 11 億円 事 業 法 人 - 112 億円 事 業 法 人 - 53 億円 個 人 - 1,285 億円 個 人 - 798 億円 （注）証券会社を通じた東証での売買（増資時の買いは含まない） （出所）東証投資部門別 通算買越（売越）額
0 500 1,000 1,500 2,000 2,500 3,000 3,500 4,000 4,500 5,000 0.0 0.2 0.4 0.6 0.8 1.0 1.2 1.4 1.6 1.8 2.0 20 10 /1 1 20 10 /1 2 20 11 /0 1 20 11 /0 2 20 11 /0 3 20 11 /0 4 20 11 /0 5 20 11 /0 6 20 11 /0 7 20 11 /0 8 20 11 /0 9 20 11 /1 0 20 11 /1 1 20 11 /1 2 20 12 /0 1 20 12 /0 2 20 12 /0 3 20 12 /0 4 20 12 /0 5 20 12 /0 6 20 12 /0 7 20 12 /0 8 20 12 /0 9 20 12 /1 0 20 12 /1 1 20 12 /1 2 売買高（左軸） 売買代金（右軸） (百万口) （注）直近月は速報値 (出所) 東証 (億円)売買高 ・ 売買代金
《ARES Japan Property Index - A J P I -》
（注）速報値は一部のファンド（銘柄）のみのデータで算出されるため、後に公表される確定値との間に乖離が生じます。インデックスの詳細はARES ウェブサイトをご参照ください。 800 900 1,000 1,100 1,200 1,300 1,400 1,500 1,600 1,700 1,800 1,900 20 02 /1 20 02 /7 20 03 /1 20 03 /7 20 04 /1 20 04 /7 20 05 /1 20 05 /7 20 06 /1 20 06 /7 20 07 /1 20 07 /7 20 08 /1 20 08 /7 20 09 /1 20 09 /7 20 10 /1 20 10 /7 20 11 /1 20 11 /7 20 12 /1 20 12 /7 総合指数 (全国) （出所）ARES オフィス 商業 住宅 全体 速報値 70% 75% 80% 85% 90% 95% 100% 20 02 /1 20 02 /7 20 03 /1 20 03 /7 20 04 /1 20 04 /7 20 05 /1 20 05 /7 20 06 /1 20 06 /7 20 07 /1 20 07 /7 20 08 /1 20 08 /7 20 09 /1 20 09 /7 20 10 /1 20 10 /7 20 11 /1 20 11 /7 20 12 /1 20 12 /7 平均稼働率 (全国) オフィス 全体 商業 住宅 （出所）ARES 速報値 0.00 1.00 2.00 3.00 4.00 5.00 6.00 7.00 8.00 9.00 20 02 /1 20 02 /7 20 03 /1 20 03 /7 20 04 /1 20 04 /7 20 05 /1 20 05 /7 20 06 /1 20 06 /7 20 07 /1 20 07 /7 20 08 /1 20 08 /7 20 09 /1 20 09 /7 20 10 /1 20 10 /7 20 11 /1 20 11 /7 20 12 /1 20 12 /7 （千円/㎡，月） 平均賃料 (全国) オフィス 住宅 全体 商業 （出所）ARES 速報値 800 850 900 950 1,000 1,050 1,100 1,150 1,200 1,250 1,300 20 02 /1 20 02 /7 20 03 /1 20 03 /7 20 04 /1 20 04 /7 20 05 /1 20 05 /7 20 06 /1 20 06 /7 20 07 /1 20 07 /7 20 08 /1 20 08 /7 20 09 /1 20 09 /7 20 10 /1 20 10 /7 20 11 /1 20 11 /7 20 12 /1 20 12 /7 キャピタル指数 (全国) オフィス 全体 商業 住宅 （出所）ARES 速報値17 / 17
《上場
J-REIT 一覧（37 投資法人）》
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一般社団法人不動産証券化協会（担当：村上） TEL: 03-3505-8001 Email: murakami@ares.or.jp
（時価総額順、2012年12月末時点） 1ヵ月 6ヵ月 1年 資産規模 物件数 種 別 8951 日本ビルファンド 893,000 円 + 3.5% + 15.8% + 41.7% 5,474 億円 15,480 6月期12年 15,500 12月期12年 9,216 億円 68 オフィス 8952 ジャパンリアルエステイト 850,000 円 + 4.9% + 16.3% + 41.7% 5,050 億円 15,700 9月期12年 15,140 3月期13年 7,411 億円 58 オフィス 8953 日本リテールファンド 158,600 円 + 5.7% + 25.4% + 39.1% 3,298 億円 3,840 8月期12年 3,850 2月期13年 7,200 億円 76 商業 8960 ユナイテッド・アーバン 99,200 円 + 6.1% + 15.5% + 13.6% 2,087 億円 2,750 5月期12年 2,750 11月期12年 4,262 億円 93 オフィス /商業他 8955 日本プライムリアルティ 249,200 円 + 2.2% + 11.2% + 37.5% 2,056 億円 6,430 6月期12年 6,050 12月期12年 3,919 億円 59 オフィス / 商業 3269 アドバンス・レジデンス 177,100 円 + 2.4% + 14.3% + 19.3% 1,948 億円 4,724 7月期12年 4,500 1月期13年 3,679 億円 190 住宅 8961 森トラスト総合リート 727,000 円 + 5.1% + 4.0% + 15.8% 1,759 億円 19,639 9月期12年 19,000 3月期13年 2,952 億円 15 オフィス / 商業他 8964 フロンティア不動産 755,000 円 + 7.1% + 18.0% + 21.0% 1,718 億円 19,982 6月期12年 18,000 12月期12年 2,458 億円 27 商業 8959 野村不動産オフィスファンド 497,000 円 + 0.7% + 10.6% + 25.7% 1,516 億円 12,824 10月期12年 12,300 4月期13年 3,754 億円 51 オフィス 8954 オリックス不動産 425,500 円 + 3.2% + 18.9% + 34.0% 1,210 億円 11,656 8月期12年 11,200 2月期13年 3,558 億円 70 オフィス / 住宅他 8976 大和証券オフィス 298,500 円 + 12.0% + 42.1% + 82.9% 1,181 億円 5,107 5月期12年 5,986 11月期12年 3,199 億円 39 オフィス 3226 日本アコモデーションファンド 600,000 円 + 2.0% + 16.1% + 15.8% 1,168 億円 14,306 8月期12年 14,650 2月期13年 2,421 億円 90 住宅 3281 ＧＬＰ 66,200 円 - - - 1,159 億円 458 2月期13年 2,038 8月期13年 物流 8967 日本ロジスティクスファンド 752,000 円 + 4.3% + 6.4% + 12.7% 1,113 億円 17,689 7月期12年 18,000 1月期13年 1,586 億円 30 物流 3279 アクティビア・プロパティーズ 542,000 円 + 6.1% + 18.2% - 1,113 億円 13,900 11月期12年 15,960 5月期13年 1,703 億円 18 商業 / オフィス 8984 大和ハウス・レジデンシャル 676,000 円 + 7.3% + 21.4% + 41.4% 1,085 億円 16,264 8月期12年 16,500 2月期13年 2,136 億円 124 住宅 3234 森ヒルズリート 463,000 円 + 10.0% + 34.6% + 83.9% 1,072 億円 8,700 7月期12年 9,100 1月期13年 2,108 億円 9 オフィス / 住宅他 8987 ジャパンエクセレント 485,000 円 + 5.2% + 22.2% + 60.3% 915 億円 12,200 6月期12年 12,200 12月期12年 2,170 億円 24 オフィス 3249 産業ファンド 646,000 円 + 1.4% + 25.4% + 70.2% 908 億円 13,176 6月期12年 14,263 12月期12年 1,472 億円 23 インダストリアル / インフラ 8972 ケネディクス不動産 301,000 円 + 10.1% + 17.0% + 34.4% 863 億円 9,557 10月期12年 8,880 4月期13年 2,924 億円 83 オフィス 他 8968 福岡リート 658,000 円 + 8.8% + 19.9% + 29.8% 810 億円 16,193 8月期12年 16,200 2月期13年 1,536 億円 19 商業 / オフィス他 8957 東急リアル・エステート 470,500 円 + 6.0% + 20.3% + 21.7% 797 億円 11,705 7月期12年 11,100 1月期13年 1,996 億円 26 商業 / オフィス 8986 日本賃貸住宅 56,600 円 + 3.9% + 48.8% + 65.0% 753 億円 1,325 9月期12年 1,350 3月期13年 1,569 億円 178 住宅 3240 野村不動産レジデンシャル 478,000 円 + 3.2% + 16.9% + 44.2% 721 億円 12,302 5月期12年 12,300 11月期12年 1,505 億円 153 住宅 3263 大和ハウスリート 549,000 円 + 9.6% - - 673 億円 6,420 2月期13年 14,430 8月期13年 1,145 億円 24 物流 / 商業 8956 プレミア 318,500 円 + 6.2% + 13.8% + 27.5% 626 億円 10,084 10月期12年 10,000 4月期13年 1,965 億円 54 オフィス / 住宅 8982 トップリート 371,500 円 + 0.5% - 16.6% + 7.5% 576 億円 12,912 10月期12年 11,500 4月期13年 1,843 億円 18 オフィス / 商業他 8973 積水ハウス・ＳＩ 396,000 円 + 4.6% + 17.0% + 35.0% 543 億円 10,351 9月期12年 10,370 3月期13年 1,194 億円 71 住宅 / 商業 8985 ジャパン・ホテル・リート 23,880 円 - 0.9% + 12.4% + 49.3% 504 億円 8,166 （分割前） 12年 3月期 1,341 12年 12月期 1,308 億円 28 ホテル 8958 グローバル・ワン不動産 514,000 円 + 3.0% - 0.6% + 2.4% 498 億円 13,138 9月期12年 13,600 3月期13年 1,569 億円 9 オフィス 8966 平和不動産リート 57,400 円 + 6.3% + 23.7% + 55.6% 451 億円 1,550 5月期12年 1,560 11月期12年 1,382 億円 91 住宅 / オフィス他 8975 いちご不動産 46,900 円 + 7.0% + 28.0% + 54.0% 395 億円 1,387 10月期12年 1,330 4月期13年 1,043 億円 66 オフィス / 住宅他 3227 ＭＩＤリート 204,500 円 - 0.5% + 1.4% + 12.1% 376 億円 7,840 6月期12年 7,072 12月期12年 1,600 億円 11 オフィス / 商業 8977 阪急リート 413,000 円 + 4.7% + 14.4% + 26.5% 353 億円 12,324 5月期12年 12,000 11月期12年 1,213 億円 15 商業 / オフィス他 3278 ケネディクス・レジデンシャル 187,300 円 + 7.8% + 5.5% - 141 億円 3,378 7月期12年 6,100 1月期13年 304 億円 20 住宅 8979 スターツプロシード 128,100 円 + 5.4% + 15.2% + 26.6% 138 億円 3,998 10月期12年 4,020 4月期13年 382 億円 76 住宅 8963 インヴィンシブル 6,160 円 - 0.8% - 3.4% - 3.4% 83 億円 200 6月期12年 72 12月期12年 771 億円 78 住宅/オフィス他 （出所）投資法人ｳｪﾌﾞｻｲﾄ、Bloomberg 90,472 億円 2,084 物件 （備考）上場後第1期の決算発表を経ていない投資法人の分配金については、上場後第1期の予想分配金を「直近実績」欄に、翌期の予想分配金を「次期予想」欄に記載 1月4日に 30物件・ 2,087億円 取得予定 １口当たり分配金（円） 運用不動産 直近実績 次期予想 TOTAL 45,132 億円 時価総額 （12月末） 証券 ｺｰﾄﾞ 投資法人 プライスリターン 投資口価格 （12月末）
