― 開発行為の計画にあたって ―
杉並区都市整備部市街地整備課
開発許可の手引き
開発許可制度は、都市及びその周辺部における無秩序な市街化を防止するという都市計 画法の目的を担保する手段として創設された、都市計画法上の制度です。 杉並区において 500 ㎡以上の規模の開発行為を行う場合は、開発行為の許可が必要です。 （都市計画法第 29 条第 1 項） 開発行為とは、主として建築物の建築又は特定工作物の建設の用に供する目的で行う土 地の区画形質の変更をいい（都市計画法第 4 条第 12 項）、具体的には、次のような行為の ことです。 (１)区画の変更 ：道路・河川・水路等の廃止、付け替えまたは新設等により、 一団の土地の利用形態を変更すること。 (２)形質（形）の変更 ：現況地盤に対してそれぞれ１ｍをこえる切土、盛土を行う造 成行為。 ※盛土は、周辺より現況地盤が低い場合など、必要性がある場合に限る。 （３）形質（質）の変更 ：農地など、宅地以外の土地を宅地に変更すること。 ※ただし、質の変更のみによる開発行為は、宅地以外の面積が 3,000 ㎡以上を許可 の対象とする。（平成 20 年 10 月 1 日から適用） 次の場合は、開発許可の対象になりません。 ① 「区画形質の変更」を伴わない単なる形式的な区画の分割・統合や、分合筆に よる権利区画の変更 ② 土地の利用目的、物理的形状等からみて一体と認められる土地の区域について、 その利用目的が建築物に係るものでないと認められる場合 ③ 「区画の変更」「質の変更」を伴わない場合で、建築物の建築自体と不可分な一 体の工事と認められる基礎打ち、土地の掘削等の行為 ④ 行政指導により、区道等として建築基準法第 42 条の道路境界線をこえて道路拡 幅を行う場合 切土 L 開発区域と関連工事区域 開発区域とは開発行為をする土地の区域のことで、予定建築物の敷地や新設道路等を H 盛土 造成地盤 現況地盤 H＞1m 又は L＞1m１ 開発許可とは
２ 事前相談について
500 ㎡以上の土地に建物を建てるときや、運動・レジャー施設をつくろうとするときに は、事前に都市整備部市街地整備課開発指導係に相談して下さい。 この事前相談の段階で、相談の内容をもとに、都市計画法に定める開発許可を必要とす るかどうかを判断しています。 建築確認申請前にあらかじめ開発許可の要・不要について開発指導係の判断を受けてく ださい。開発許可が必要な場合は建築確認申請前に開発許可を取得しておく必要がありま す。 事前相談には、次の図書をA4 版にとじて一部提出して下さい。 番号 図 書 の 種 類 内 容 １ 事 前 相 談 書 必要事項を記入－様式集参照－ ２ 案 内 図 計画地の位置を住宅地図等に記入 ３ 公 図 写 計画地及びその周辺地の公図の写し ※区画形質の変更がない場合で、隣接地に建築物がある場合 は不要 ４ 地 番 表 計画地及びその隣接地の地番・所有者名・住所・地目・地積 を記入、公図写にこれらを記入している場合は添付不要 ※区画形質の変更がない場合で、隣接地に建築物がある場合 は不要 ５ 登記事項証明書 計画地の登記事項証明書の写し（土地） ※区画形質の変更がない場合で、隣接地に建築物がある場合 は不要 ６ 実 測 図 計画地の求積図、開発区域の範囲・面積を記入 ７ （実測図と兼用可）現 況 図 計画地の現況図、地形、現況地盤高、道路種別・幅員、既存の建築物及び擁壁・塀等の工作物の位置・種類等を記入 ８ 土地利用計画図 計画地の土地利用計画図、道路・公園等の公共施設の位置及 び形状、計画地盤高、擁壁・塀の位置・種類等、予定建築物 等の用途及び敷地の形状を記入 ９ その他必要図書 その他区長が必要と認める図書（予定建築物の概要・配置 図・平面図・立面図・断面図等）２ 事前相談について
許 可 完了検査 検査済証 工事完了公告
３ 開発許可の手続き
事前協議 開発許可申請に先立ち、設計内容、申請図書の作成要領、各種手続等について事前 の相談を受けておりますので、事前協議書の提出をお願いします。また、公共施設の 管理者との同意・協議（都市計画法第 32 条）をはじめとする開発行為に関連する各 関係部署との協議等についても、設計上の手戻りや手続上の不備が生じないように十 分打合せを行ない、許可申請作業に入るようにしてください。 開発許可申請 開発指導係との事前協議、各関係部署との同意や協議が整い、計画が固まった段階 で、開発行為許可申請書を提出していただくことになります。 ≪ 開発許可手続きの流れ≫ 事 前 相 談 事 前 協 議 開発許可申請 工 事 着 手 届 工 事 完 了 届 都市計画法第32 条の 同意・協議など 完了検査 公共施設の引継 ぎ 公共施設の帰属手続 道路法等自費工事申請３ 開発許可の手続
４ 開発許可の基準
開発許可を受けるためには、都市計画法第 33 条に規定する許可基準に適合していなけれ ばなりません。基準の主な内容は以下のとおりです。 ●許可申請の手続が、法令の規定に違反していないこと。 ●設計が、法令に基づく技術的基準及び都市計画等に適合していること。 ●申請者に、開発行為を行なうために必要な資力及び信用があること。 ●工事施工者に、開発行為に関する工事を完成させる能力があること。 ● 開発区域及び関連工事区域内の土地又は建築物その他の工作物について、開発行為の 施行又は開発行為に関する工事の実施の妨げとなる権利を有する者の相当数の同意 を得ていること。 技術的基準のうち、道路と公園等に関する基準の一部を以下に掲載します。 (１) 道路の基準（予定建築物等の敷地が接する道路） ① 開発区域内の道路（予定建築物等の敷地が接する道路） ア 道路の幅員（都市計画法施行令第 25 条第 1 項第 2 号） 開発区域内の道路は、予定建築物の用途、敷地の規模等に応じて 6m 以上 12m 以 下（小区間で通行上支障がない場合は 4m 以上）の幅員の道路が敷地に接するよう に配置されていること。 開発区域内の道路幅員 予定建築物の用途 予定建築物の敷地規 模 道路幅員 一 般 の 区域内道路 住 宅 ― 6m 以上 住宅以外 1,000 ㎡未満 1,000 ㎡以上 9m 以上 人・車の発生交通量が特に大きな場合 12m 開発区域内の道路幅員は上表のとおり 6m 以上を原則とするが、道路の利用者が 主として当該道路に面する敷地の居住者等に限られるなど、小区間で通行上支障 がない場合には、道路幅員を当該道路の形態と延長に応じて下表の数値とするこ とができる。 ■小区間で通行上支障がない場合の道路幅員 道路延長 道路形態 35ｍ以下 のもの 35ｍをこえ 60ｍ以下 60ｍをこえ 120ｍ以下 120ｍをこえ るもの 通り抜け可能型 4.5ｍ以上 4.5ｍ以上 5ｍ以上 6ｍ以上 行き止まり型 ※1 4.5ｍ以上 5ｍ以上 ※2 6ｍ以上 6ｍ以上４ 開発許可の基準
3m 3m 4m ※1 道路の延長が 20ｍ以内で、道路内に電柱等が無く車両通行上支障がない場 合は、開発区域内に複数の道路を築造する場合を除き４ｍまで緩和できる。 ※2 転回広場を 2 箇所以上設け、かつ行き止まり道路の終端に歩行者専用道、 公園あるいは他の道路に接続する 2m 以上のフットパスや避難通路を設けた 場合は、5m 以上とすることができる。 ※ 開発の規模、形状などから通り抜け道路とし難い場合であっても、区長が 開発区域の位置する街区及び周辺街区の道路整備状況から、通り抜け道路 が必要であると認めた場合においては、上表の道路幅員６ｍ以上を５ｍ以 上に、５ｍ以上を 4.5ｍ以上に低減することができる。この場合、開発の 規模、形状、開発区域内・外の道路率などを考慮して決める。 イ 転回広場（都市計画法施行規則第 24 条第 5 号） 道路は通り抜けを原則とするが、地形等によりやむを得ず行き止まり道路とす る場合には、車両の通行に支障のないよう、次の基準により転回広場を設置する こと。 道路幅員 転回広場 6 ｍ 未 満 6 ｍ 以 上 転 回 広 場 の 設 置 が 必 要な道路延長 35ｍをこえる場合 120ｍをこえる場合 転回広場の設置間隔 35ｍ～60m に 1 箇所 120ｍごとに 1 箇所 （設置間隔 60m～120m） ロ 隅切り（都市計画法施行規則第 24 条第 6 号） 道路と道路の平面交差点や道路の曲がり角は、別に定める基準により隅切りを 設けること。ただし、新設道路の幅員が 6.5ｍ以下の交差点で、沿道の発生交通量 が少なく、また将来においても大きくならないと見込まれ、予定建築物が主に住 宅の場合で交角 90 度前後の場合は、3ｍとすることができる。 なお、両側隅切りを原則とするが、大規模開発以外でやむを得ず片隅切りとす るときは、４ｍをとすることができる。 片側隅切り 〈転回広場の例〉 T 型 ト型 W W W W 5.50ｍ 5.50ｍ 5.50ｍ 隅切り 5.50ｍ
② 接続先の既存道路の幅員（都市計画法施行令第 25 条第 1 項第 4 号） 開発区域内の主要な道路は、下表の幅員の開発区域外の道路に接続していること。 予定建築物の用途 接続道路の幅員 住 宅 6.5m 以上 住宅以外 9m 以上 ただし、接続する既存道路が次の「車両の通行に支障がない道路」に該当する場合 には上表によらないことができる。 車両の通行に支障がない道路 開発区域の面積が１ha 未満で、既存道路への影響が少ないものであり、広幅員 道路まで現況で概ね４m（開発区域の面積が 3000 ㎡未満の場合は３m）以上の幅 員が確保されており、かつ、既存道路に面する開発区域の部分をセットバックす ることにより、当該開発区域内道路の必要幅員以上の幅員に既存道路を拡幅する もの。 (２) 公園・緑地の基準 開発区域の面積が 3000 ㎡以上の場合は、開発区域に、開発区域の面積の３％以上の 公園、緑地又は広場が設けられていること。（都市計画法施行令第 25 条第 1 項第 6～7 号） 開発区域の面積 公園の総面積 設置内容 0.3ha 以上 5 ha 未満 開発区域面積 の３％以上 公園、緑地又は広場 5ha 以上 20 ha 未満 公園（1 箇所 300 ㎡以上） 1000 ㎡以上の公園を 1 箇所以上設置 20 ha 以上 公園（1 箇所 300 ㎡以上） 1000 ㎡以上の公園を 2 箇所以上設置 「東京における自然の保護と回復に関する条例」により、上記とは別に緑地の確保を 必要とする場合があるため、事前に東京都と協議を行なうこと。 （３） 宅地の区画面積 開発区域内の一区画あたりの宅地の面積は、原則として下表のとおりです。 指定建ぺい率 一区画あたりの宅地面積 ３０％ １３０㎡以上 ４０％ １００㎡以上 ５０％ ９０㎡以上 ６０％ ７０㎡以上 ※地区計画により、上記と別の制限がある地域があります。
