横浜市住宅供給公社の果たす役割に関する提言
平成 18 年 12 月 28 日
目 次
Ⅰ 横浜市住宅供給公社の役割に関する提言 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 2 はじめに ～ 横浜市住宅供給公社の役割検討の背景 ～ ‥‥‥‥‥‥‥ 2 １ 公社に関するこれまでの検討経過 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 3 ２ 公社の現状と課題 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 3 (1) 公社に関わる法的背景 (2) 公社事業の現状と課題 ３ 公社の新たな役割 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 5 (1) 公社の位置付けと役割 ア コーディネーター型公社への転換 イ セーフティネットとしての機能の強化 ウ 地域や民間との関わり ４ 新たな役割を踏まえた公社事業の方向性 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 6 (1) 事業の方向性 (2) 新たな役割を踏まえた事業展開 (3) 経営資源の活用 ア 自主的・自立的な経営と人的資源の活用 イ 連携・協働による市民サービスの充実 (4) 経営基盤の確保と効率的な経営の推進 Ⅱ 検討委員会開催経過 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥10 Ⅲ 検討委員会委員名簿 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥11Ⅰ 横浜市住宅供給公社の果たす役割に関する提言
はじめに ～横浜市住宅供給公社の役割検討の背景～ 近年、住生活を取り巻く環境は大きく変化してきている。急速に少子・高齢 化社会への移行が進む中で、住宅ニーズが多様化するとともに、住宅の品質の 確保や維持管理の適正化、高齢者や子育て世帯等の居住の安定確保が求められ ている。また、最近では、アスベストや構造計算書偽装事件、マンションでの エレベータの故障・事故の多発など、身近な問題として大きな社会不安をもた らし、あらためて、安全・安心な住まい・まちづくりへの関心が高まっている。 こうした社会環境の変化に対応し、横浜市においては、平成 18 年３月、横 浜市住宅政策審議会からの答申を受け、良質な住宅ストックの形成と有効活用 と人口成熟・減少社会を見通した住環境づくりに向けた施策を展開している。 一方、国においても、住宅・住環境に関わる政策の今後の方向性が明確化され、 18 年６月には住生活基本法が公布・施行されるとともに、福祉施策とまちづく り施策の連携や地域の実情を踏まえたきめ細かな対応等を柱とした住生活基 本計画が策定された。 また、住宅施策実現の担い手である住宅供給公社に関しては、多くの住宅政 策関連の法令が整備される中で、住生活基本法の成立に際して、地方住宅供給 公社法を基本として公社が担うべき役割を踏まえ、その機能を十分に発揮させ ていくこととの附帯決議がなされている。このことは、住宅政策の実施機関と して住宅供給公社への期待を示すとともに担うべき役割の重要性を示すもの である。 さらに、横浜市における行政改革の流れの中で、外郭団体である住宅供給公 社は、経営目標を明確にしながら、これまでにも増して健全経営の維持、自主 的・自立的運営が求められており、19 年度からは、特定協約団体として新たな 一歩を踏み出すこととなっている｡ 以上のような環境の変化を背景に、当検討委員会では、横浜市の住宅・まち づくりを実施部隊として支えてきた住宅供給公社が、住宅の供給・管理の実績 やこれまでに培ってきた人材やノウハウを活用し、これからの住まい・まちづ くりにどのような役割を果たし、どのような機能を発揮していくべきかを検討 し、あわせて公社の今後の事業のあり方や方向性を検討することとした。 ※ 住生活基本法の議決に際して、衆参両院でなされた『附帯決議』では、「住宅政策 の実施機関として重要な役割を果たしてきた地方住宅供給公社等（住宅金融公庫、 独立行政法人都市再生機構）について、これらが担うべき役割を踏まえ、その機能 を十分発揮させていくこと。」と表明されている。１ 公社に関するこれまでの検討経過 横浜市においては、15 年２月に「公的住宅供給等あり方」の基本方針がまと められており、ここでは高齢化の急速な進行や厳しい財政見通しを踏まえ、ラ イフステージに応じた良質な住宅供給等、民の力を活用した住宅供給、既存ス トックの有効活用の方向性が打ち出されるとともに、今後の住宅政策の基本的 考え方として、住民発意のまちづくりへの支援による地域特性に応じた良好な 住環境を形成していくとの考え方が示された。 この中では、公社事業に関するものとして、「新たに土地を取得して実施す る一般的な分譲住宅事業の終了」「採算性や民間参入の可能性を踏まえたまち づくり事業の推進」「公社分譲マンションの維持管理・建替え支援への積極的 対応」「市営住宅等管理受託事業への民間参入の検討・実施」といったことが 方針化されている。 一方、平成 15 年 10 月に公表された横浜市の「新時代行政プラン・アクショ ンプラン」においては、「外郭団体の自主的・自立的経営の促進」が掲げられ ており、住宅供給公社は(財)建築助成公社との統合を踏まえて活性化を図るべ き団体として位置づけられている。 住宅供給公社では、「新時代行政プラン・アクションプラン」に基づいて、 16 年度から 17 年度にかけて、資産価格の時価評価による適正化や一般競争入 札の導入を柱とした入札制度改革、保有土地の早期事業化・処分など経営改革 を進めるとともに、機能別組織体制から事業別執行体制への転換、建設技術部 門の集約・一元化などの組織改革を行い、効率的な事業執行体制を築いてきた。 さらに、“市民に分かりやすい住宅政策”に向けた組織改革の観点から、財 団法人横浜市建築助成公社との統合を図るべく、常勤役員の兼務、総務部門・ 施設関連部門を中心とした事務の統合が進められてきた。 ２ 公社の現状と課題 (1) 公社に関わる法的背景 横浜市住宅供給公社（以下「公社」）は、「地方住宅供給公社法（昭和 40 年施行。以下「公社法」）」に基づいて、勤労者への居住環境の良好な集団住 宅等の供給による居住の安定の確保を主たる目的に、横浜市の全額出資によ り昭和 41 年に設立された。 公社法では、住宅・宅地の供給と併せて、自ら又は委託により、商店・事 務所、その他利便施設等の建設、賃貸その他の管理、譲渡、これらに付帯す る業務を行うことができることとしており、住宅・住まいに関し、多様で総 合的なサービスの提供を可能としている。 また、都市再開発法（昭和 44 年施行）に定める市街地再開発事業や、土
地区画整理法（昭和 29 年施行）による土地区画整理事業などの都市施策に おいても、公社の事業遂行や、参画の資格能力が認められている。 こうした公社の住宅政策・都市政策にわたる対応能力を基礎として、近年 では、被災市街地の復興支援といった緊急時への対処、密集市街地における 防災性の改善や建築物の耐震改修の促進といった住まいやまちの安全性の 向上、高齢者の居住の安定確保や地域における公的賃貸住宅等の計画・管理 といった住宅のセーフティネット構築など、社会的課題に対する法整備にお いても、公社の活用が位置付けられている。 なお、こうした公社とその事業の公共性に基づいて、関係法令には特例措 置などが設けられている。特に、公共法人として位置付けられることによる、 法人にかかる税の非課税や、事業の不動産取引における公社及び相手方に対 する税の特別措置などは、事業を行う上で、価格面や採算性成立条件での大 きな優位性となっている。 (2) 公社事業の現状と課題 公社の事業としては、集団住宅等の分譲、賃貸住宅の供給や市街地再開発 事業、土地区画整理事業に参画しまちづくりに貢献しているほか、市営住宅 やヨコハマ・りぶいん等の管理受託などを行っている。 公社の事業実績としては、様々な税の特例や特別措置の適用を受け、公的 組織としての信頼の上に立った利点や特性を発揮し、これまで、約 13,000 戸の分譲住宅の供給、ヨコハマ・りぶいん等約 8,000 戸の民間提携住宅の管 理、30,000 戸を超える市営住宅の管理など、当初の一般的な分譲住宅の供給 から、昭和 60 年代からは再開発へのまちづくり、既分譲マンションへの維 持管理等の支援、民間土地所有者との共同による公的賃貸住宅等の供給に事 業の重点を移しながら、横浜市の住宅・まちづくりに大きな貢献をしてきた。 公社の組織体制については、4 部 11 課、職員総数 157 名、内３割が派遣社 員となっており、人材の効率的活用の観点から積極的に外部人材の活用がな されている。 経営・財務状況に関しては、17 年度決算時点での事業収益 1,377 百万、事業利 益 271 百万、当期利益 28 百万となっており、特定準備金（33 億円）、利益剰余金 （22 億）合わせて 55 億の留保を生み出しており、また、いわゆる団体運営費に相当 する補助金の投入もなく、現状では堅実で安定した経営状況となっている。 現状の公社事業を取り巻く状況を整理すると、一つには、指定管理者制度 の実施に伴って 18 年度から、18 行政区のうち 5 区に所在する市営住宅の管 理業務については民間の指定管理者に委ねられ、残る 13 区を対象に公社が 市営住宅の管理を行っている状況であり、今後、指定管理者制度の検証を踏 まえながらも民間事業者への開放が進められる見通しとなっている。
また、公社設立当初から中心的事業であった、新たに土地を取得して実施 する一般的な分譲住宅事業については、17 年度事業分をもって終了すること となっており、分譲住宅事業そのものに関しても、今後は、現在関わってい る、あるいは今後関わる再開発事業の中で展開していくこととなるほか、公 社所有地の早期処分・活用の中で行う分譲住宅事業の実施をもって基本的に は終了することとなり、公社の事業として大きな転機を迎えていると言える。 このような状況の中で、今後、人材、ノウハウの有効活用を踏まえて、公 社が果たすべき役割の明確化と経営資源の確保、新規業務の開拓等を図って いくことが大きな課題となっている。 ３ 公社の新たな役割 (1) 公社の位置付けと役割 ア コーディネーター型公社への転換 人口成熟・減少社会の到来と、依然として厳しい財政的環境を見据えた中で は、民間活力の導入を進めていくこととあわせて、限られた公的資源を有効に活 用し、市民サービスを充実・向上させていくという視点が重要である。 地方住宅供給公社法に基づく特殊法人である公社は、主に行政が担うべき公 共的事業分野と民間に委ねるべき市場性の高い事業分野との狭間で市場機能 を補完し、民間のみでは十分な対応が難しい社会的課題に対応した分野で、先 導的あるいは先駆的事業を担うセクターとして位置付けられる。 機能の面では、住宅の分譲・供給が、設立以来、公社の中心的事業であった が､ ・ 現状における民間事業者による活発な住宅供給の実態や ・ 社会資本としての住宅ストックの管理・活用の重要性が益々高まって いること、 さらに ・ 安全・安心で豊かな暮らしを実現するために、行政主体のまちづくりから、地 域の特性を踏まえた地域主体のまちづくりが必要となっていること などから、公社が自らの事業活動の特性や実績、ノウハウをベースに、今後は、 住宅供給や再開発、土地区画整理事業などでのディベロッパー的な役割を越え て、集合団地の維持管理、更新やまちの再生に向けた支援など、ソフト面での機 能に重心を移し、民の力を引き出すコーディネーターとしての役割を担いながら、 地域のまちづくりに積極的に関わっていくべきである。 そのためには、公社に蓄積されている再開発等まちづくりでの豊富な経 験、住宅団地の供給・管理での実績、さらに不動産や住宅に関連する専門 知識や技術などとあわせ、公的機関としての信頼性を活かして、地域課題
の解決に取り組んでいるＮＰＯや民間企業と地域住民との仲立ち役とし て「中間支援としてのコーディネート」機能も発揮しながら、ハード、ソ フト両面に渡って地域のマネジメントに貢献していくことが期待される｡ 公社の新たな役割 市場性の高い分 民間 公社 行政 公的住宅供給の減少 市 営 住 宅 ・ 指 定 管 理 者 業 新たな役割を踏まえた取 組 公共的分野 ●広義のセーフティネット ●中間支援としてのコーディネート ●民間の誘導、協働 イ セーフティネットとしての機能の強化 公社は、市営住宅の管理や高齢者向け住宅の供給・管理などの業務を通じて、 居住の安定確保というセーフティネットとしての本来の役割を果たしてきているが、 今後も大規模市営住宅の再生をはじめ、民間提携住宅や民間賃貸住宅を活用 したセーフティネットの構築に積極的に関与すべきである。 また、地域のまちづくりへの取組は長期間を要することも多く、事業採 算の面で民間企業の持続的な取組が難しいケースも見られるが、公社がそ の特性を生かしてまちづくりに取り組むことで、事業の担保性が高まる効 果が期待される。こうした事業採算性をも含めた“まちづくりにおけるセ ーフティネット機能”も「広義のセーフティネット」として公社の役割に 位置づけていくべきである。 ウ 地域や民間との関わり 横浜市域を見ると、地域ごとに少子・高齢化や人口の減少など様々な特 性や実情を抱え、住生活での課題も様々である。 その解決のためには、福祉や子育て、環境など多様な分野で住生活に関 わる活動を展開する民間企業やＮＰＯとの連携・協働が不可欠であり、公 社は、公的事業体としての中間的位置付けのもとに、「民間の誘導、協働」 を基本に、地域に貢献していくべきである。 ４ 新たな役割を踏まえた公社事業の方向性 新たな役割を踏まえて、今後、公社が取り組むべき事業については、市民・地域へ の貢献、民との連携・協働、健全な事業経営の維持・確立を目指すべきである。
(1) 事業の方向性 ○ 公社の事業成果やこれまでに培われた人材、ノウハウは、横浜・横浜 市民の財産であるという認識のもとに、市民にとってより身近な住ま い・まちづくりのパートナーとして安全・安心で環境にやさしいまちづ くりを通じて、市民・地域へ貢献していくこと ○ 公社は民の力の引き出し役として、民との連携・協働による、地域課 題の解決と行政施策の実現を目指すこと ○ 組織経営を支える公社事業を明確化するとともに、人材を活用し、公 的組織として健全な事業経営を維持・確立していくこと (2) 新たな役割を踏まえた事業展開 コーディネーター型への転換を図る公社の新たな取組は、地域課題の解決 に向け、民間住宅市場における新たな仕組みづくりを目指すモデルとなる先 導的、先駆的な事業を推進していくべきである。 また、これまでの事業においては、再開発等のまちづくり事業では、コー ディネーターとしての役割を担いながら積極的に民間参入・活用を進め、市 の施策の推進・実現を図っていくとともに、市営住宅に係る指定管理者業務 に関しては、民間活用の趣旨を踏まえながら、セーフティネットとしての役 割を担えるよう対応していくべきである。 ［新たな役割を踏まえた公社事業］ (ｱ) 高齢者等の住み替えやあんしん入居など「安定した居住の確保」 (ｲ) 耐震診断、劣化診断や住宅団地の建替え・リフォームなど「安全で良 なストックの維持・形成」 (ｳ) まちづくりコンサルティングや地域まちづくり活動の支援、空店舗等の活用に よる高齢者・子育て世帯の支援など「地域主体のまちづくりの支援」 市営住宅：その他の業務 まちづくり事業 マ ン シ ョ ン 等 管 理 支 援 事 民間提携住宅事業 公社賃貸事業 その他 経営 基盤を 維持・確 保 する ため の既 存事 業等 『安定した居住 の確保』に関わる事 業 『良質なストック の維持・形成』に関 わる事業 『地域主体のま ちづくりの支援』 に関わる事業 現在の公社事業 これからの公社事業 市 営 住 宅 ： 指 定 管 理 者 業 一般的な分譲住宅事業 新たな役割を踏まえた公社事業
(3) 経営資源の活用 経営資源の活用に際しては、団地の居住者や管理組合など顧客関係を通じて 地域課題やニーズの把握・集積を進めながら、福祉、子育てや防災などに関わる 民間企業やＮＰＯ等との連携・協力を進めていくべきである。 そうした多様な活動主体との情報交流を積極的に図りながら、公社が抱え る人材、ノウハウに加え、集積したきめ細かな地域情報を活かして、例えば、 築年数を経過した住宅団地や安全性等に課題を抱える既成市街地などを対 象に、建物の維持管理・改善、不動産活用等の多様化なサービスメニューの 提供や高齢者等の住替え支援、さらには団地・地域の再生に向けた政策提案 を積極的に行っていくべきである。 ア 自主的・自立的な経営と人的資源の活用 事業の見直しや完了、あるいは事業量の変化に対応して生み出される人材や 蓄積されてきたノウハウ・ストックは、新たな事業にも有効に活用し、自主的・自立 的な経営に繋げていくことが必要である｡このため、職員の住宅供給・管理等の 分野における技術力・専門的能力の一層の向上と、福祉等の関連分野における 知識・ノウハウの習得のため、研修の充実を図るべきである。 イ 連携・協働による市民サービスの充実 これからの公社には、市民の住生活に関わる多様なニーズに応えていくことが 求められる。そのためには、ＮＰＯや民間企業など他のサービス提供主体との連 携・協働が不可欠である。公社は、今後の事業開発を見据えた事業実施体制へ の転換を図りながら、多様なサービス提供主体との情報交流を積極的に進め、 市民、地域への総合的なサービスの提供の実現を図っていくべきである。 公社事業展開のイメージ ～コーディネーター型公社への転換～ 公社 他のサービス提供主体：ＮＰＯ、民間企業、など 既存事業 セーフティネットとしての役割の明確化 自立的な経営基盤の維持・確保 安 定 し た 居 住 の 保 確 良質なストックの維 ・形成 持 地 域 主 体 の ま ち づくり 新たな役割を踏まえた取組の枠組 地域 市民 横浜市 関連行政機関 地 域 課 題 ・ ニ ー ズ等の把握 公 社 の 特 性 、 優 位性の活用 情報提供・相談窓口 普及・啓発活動 事業の創出 ○建物の維持管理・改善や不動 産活用等の多様なサービス メニューの提供 ○高齢者、多世代が住みやすい 環境づくり、住替え等への支援 ○団地・地域の再生に向けた提 案 情 報 提 供 、 提 案 総合的サービスの 提供 地域への貢献 多 様 な 主 体 と の情報交流 政策提案・実施
(4) 経営基盤の確保と効率的な経営の推進 今後、民間企業では取組が難しい収益性の低い事業など、セーフティネッ トとしての役割を踏まえた事業を積極的に展開していくためには、既存の公 社賃貸住宅・施設や民間提携住宅の管理事業など、自立経営の基盤となるべ き事業の収益性を高めていくことが重要であり、事業コストの低減や業務プ ロセスの見直しなどにより、今後より一層効率的・効果的な執行体制の構築 と事業経営を進めていくべきである。 特に、管理事業の中でも民間提携住宅などでは、既に民間企業の参入が進めら れているが、民間との競争に耐えうる低廉で良質なサービスと多様なサービスメニュ ーの構築・活用により、公社に対する事業者の期待や信頼に応えていくべきである。 また、新たな役割の中での事業展開においても、老朽化マンションの長寿命化等マ ンション再生のための提案など、新たな市場の開拓にも取り組んでいく必要がある。
