問 1 正解 3 [ 代理 ] 1) 正しい 売買契約の締結の代理権には 特段の事情がない限り 契約の相手方から取り消しの意思表示を受領する権限を含むとされています ( 最判昭 ) 代理人がした契約であれば その代理人に対して契約取消しの意思表示も行っても有効であるということです 3)

全文

(1)

[代理]

[所有権・共有・占有権・⽤益物権]

問1 正解 

3

したがって誤っている記述は[3]です。

問2 正解 

4

正しい。売買契約の締結の代理権には、特段の事情がない限り、契約の相⼿⽅から取り消しの意思表

⽰を受領する権限を含むとされています(最判昭34.2.13)。代理⼈がした契約であれば、その代理⼈

に対して契約取消しの意思表⽰も⾏っても有効であるということです。

1)

正しい。委任による代理⼈(任意代理)の場合、①本⼈から許諾を得たとき、または②やむを得ない 事情があるときに限り、復代理⼈(代理⼈の代理⼈)を選任することができます(⺠法104条)。やむ を得ない事情があるときにも復代理⼈の選任が可能です。

2)

[誤り]。委任による代理⼈には、委任事務を処理するに当たって受け取った⾦銭等を委任者に引き渡 す義務がある⼀⽅、復代理⼈は、代理⼈だけなく本⼈に対して代理⼈としての義務を直接負うので、

復代理⼈には委任者である代理⼈及び本⼈への引渡し義務が併存することになります(⺠法646条1項⺠

法106条2項)。

この点が争われた裁判では、復代理⼈が、代理⼈に受領物(ここでは⾦銭)を引き渡したときは、本

⼈に対する引き渡し義務をも消滅するとしています(最判昭51.4.9)。

3)

正しい。夫婦は⽇常の家事に関する法律⾏為(共同⽣活を営むうえにおいて通常必要な法律⾏為)に ついて連帯責任を負うとされていますが、この規定は実質的に、夫婦が⽇常家事に関する事項につい て他⽅を代理する権利を有する状態をも規定しているとされています(⺠法761条最判昭44.12.18)。し たがって、夫婦であれば代理権授与契約がなくても、他⽅を代理して⽇常家事に関する法律⾏為をす ることが可能です。

4)

誤り。時効の効果は時効の起算⽇にさかのぼって⽣じます。取得時効であれば

占有を開始した⽇

、消 滅時効であれば起算事由が⽣じた⽇です(⺠法144条)。したがって、Bは取得時効の完成時ではな く、占有を開始した⽇に所有権を取得したことになります。

1)

誤り。⼄建物の所有者はAではなくCです。不動産取引には即時取得 の制度はありませんから、無権 利者であるAと売買契約をしたBが⼄建物の所有権を取得することはできません。ここでBの善意無過 失は関係ありません。

本肢のケースは他⼈物売買となり、売主AにはCから⼄建物を取得して買主Bに引き渡す義務が⽣じま す。他⼈物売買では売主が真の所有者から売買⽬的物の所有権を取得した際に、当然に買主に所有権 が移転します。よって、もし売主AがCから所有権の譲渡を受けたときは、買主Bはそのときに所有権

2)

[所有権・共有・占有権・⽤益物権]

[売買契約]

したがって正しい記述は[4]です。

問3 正解 

3

したがって誤っている記述は[3]です。

問4

法改正により不成⽴となった問題なので省略。

問5 正解 

4

を取得することになります(最判昭40.11.19)。

※動産の場合には即時取得という制度があり、取引⾏為によって善意無過失に動産の占有を開始した 場合には所有権を取得することができます。しかし、不動産取引には適⽤がありません。

誤り。原則として所有権は売買契約締結時に移転します(⺠法176条)。ただし、判例では所有権の移 転が将来なされる特約がある場合にはそれに従うとしています(最判昭33.6.20)。本肢では「代⾦の 完済までは丙⼟地の所有権は移転しない」特約があるため、所有権の移転は代⾦の完済時となりま す。

3)

[正しい]。契約を取り消した場合、その契約は初めから無効であったものとみなされます。契約の効

⼒が⽣じていないことになるので、契約前の状態に戻って、丁⼟地の所有権はAに復帰します(⺠法 121条)。

4)

正しい。判例の通り、共有者は他の共有者との協議に基づかず、排他的に⽀配することはできませ ん。「共有者の⼀部の者から…権限を主張することはできない」を参照

1)

正しい。判決⽂の通り、明け渡しを請求することはできません。「現にする占有がこれを…明け渡し を請求することはできない」を参照

2)

[誤り]。判決⽂には、「現にする占有がこれを承認した共有者の持分に基づくものと認められる限度 で共有物を占有使⽤する権限を有する」となっています。よって、この判決⽂の通り、建物全体を占 有しようする権限を主張することはできません。

3)

正しい。本問は判決⽂に記載はありません。しかし、⺠法255条により、「共有者の⼀⼈が、その持分 を放棄したとき、⼜は死亡して相続⼈がないときは、その持分は、他の共有者に帰属する。」と定め られています。

4)

(2)

[家族法]

したがって正しい記述は[4]です。

問6 正解 

3

誤り。通常は、売買⽬的物の引渡しと代⾦の⽀払いは同時履⾏の関係にあります。よって、本件の場 合も同様に、Aから⾃動⾞の引き渡しを受ける際に代⾦を⽀払います(⺠法533条)。

1)

誤り。契約不適合を担保すべき責任は売買契約の売主が負う責任です。よって、売買を媒介したBに 対して追及することはできません(⺠法562条)。

2)

誤り。⼿付解除は相⼿⽅が契約の履⾏に着⼿するまでに⾏わなくてはならないので、いつでも解除で きるわけではありません。Cが契約の履⾏に着⼿した後は、Aから⼿付解除をすることができなくなり ます(⺠法557条1項)。

3)

[正しい]。他⼈物売買であっても契約⾃体は有効に成⽴します(⺠法561条)。このとき、Aは⽗親の

⾃動⾞の所有権を取得して、Cに移転する義務を負います。

4)

誤り。①の場合、配偶者と⼦がそれぞれ1/2ずつ相続することになります(⺠法900条1号)。そして

②のケースでは、配偶者がいないため⼦2⼈が法定相続⼈となり、相続財産を1/2ずつ分け合います

(⺠法900条4号)。よって、2つのケースにおけるBの相続分は等しくなります。

1)

誤り。相続⼈となるべき⼈が相続開始以前に死亡した場合は、死亡した者の⼦が代襲相続します。し かし、本ケースでは、死亡後に相続が発⽣しているので代襲相続は発⽣せず、Bの配偶者Dと⼦EがB の共同相続⼈として遺産分割協議に参加します(⺠法887条2項)。

Aの死亡前にBが死亡

本来相続⼈となるべきBが、被相続⼈Aの相続開始前に死亡しているので、Bの相続分は、Bの⼦Eに 単独で代襲相続される

Aの死亡後にBが死亡

被相続⼈AからBへの相続が⾏われた後、Bが死亡したと考えるので、Bの財産(相続分)はその法 定相続⼈である配偶者Dと⼦Eに共同相続される

本肢のように遺産相続協議の成⽴前に相続⼈の1⼈が死亡し、さらに相続が発⽣することを「数次相 続」と⾔います。本肢だと、A→BCが⼀次相続、B→DEが⼆次相続です。この場合、死亡した相続⼈

の相続⼈も含めてAの遺産分割協議を⾏うことになっています。

2)

[正しい]。判例によると、賃料債権は相続開始と同時に、それそれの相続⼈が相続分に応じて分割す ることになります(最判平17.9.8)。よって、Bが取得した場合でも、Cがすでに受領した賃料債権を清 算する必要はありません。

3)

[その他の契約]

[債権総則]

したがって正しい記述は[3]です。

問7 正解 

3

したがって誤っている記述は[3]です。

※⺠法改正により、請負契約には売買契約の規定が準⽤されることとなりました。

問8 正解 

2

誤り。限定承認は、相続⼈全員で⾏う必要があります。また、1⼈が限定承認を申し出た場合でも、全 員が限定承認をするとみなされることはありません(⺠法923条)。

※限定承認とは、相続によって得た財産の限度においてのみ被相続⼈の債務を相続する⽅式です。

4)

正しい。請負⼈の責めに帰すべき事由によって請負契約が終了し、その残⼯事を注⽂者が費⽤を出し て⾏った場合、判例によれば、注⽂者が請負⼈に対して損害賠償をできるのは、未施⼯部分に相当す る請負代⾦を超える額に限られます(最判昭60.5.17)。

例えば3,000万円で住宅建築の請負契約をして、その5割相当部分しか完成していない(未施⼯部分 1,500万円)状態で請負契約が終了したとします。その後、注⽂者がで残り5割の部分を⾃費2,000万 円出して完成させた場合には、請負⼈への損害賠償⾦額は「2,000万円-1,500万円=500万円」に限 られるということになります。

1)

正しい。注⽂者の責に帰すべき事由によって履⾏ができなくなった場合、危険負担の規定に則り請負

⼈は請負代⾦全額を請求することが可能です。しかし、債務を免れたことによる利益は注⽂者に償還 しなければなりません(⺠法536条2項)。債務を免れたことによる利益とは、仮に建築⼯事では残⼯事 にかかる労⼒や材料費等の価額等です。

2)

[誤り]。契約不適合がある場合の損害賠償義務は同時履⾏の関係にあり、注⽂者の報酬⽀払いと同時 にする必要があります(⺠法533条)。よって、請負⼈から履⾏の追完に代わる損害賠償を受けていな い場合は、報酬全額を⽀払う必要はありません(最判平9.2.14)。

3)

正しい。担保責任は任意規定なので、担保責任を負わない旨の特約は有効です。しかし、知りながら 告げなかった(請負⼈が悪意の)場合は担保責任を負う必要があります(⺠法572条)。

4)

(3)

[家族法]

したがって正しい記述は[2]です。

問9 正解 

3

誤り。連帯債務者の1⼈に対して⽣じた事由は、更改、相殺、混同を除いて他の債務者に対しても効⼒

が⽣じません(別段の定めがある場合を除く)。これは、知っている・知らない(善意・悪意)を問 いません(⺠法441条)。

「履⾏の請求」は相対効ですから、DがAに履⾏の請求をした場合でも、BとCには履⾏の請求の効⼒

は及びません。

1)

[正しい]。連帯債務者の1⼈が債権者に対して、相殺を援⽤した場合は、他の債務者の連帯債務も消滅 します(⺠法439条1項)。

よって、AのDに対する債務とAのDに対する債権が相殺された場合、相殺された200万円分だけBとC の債務も消滅します。なお、AはBとCに対して求償を請求できます。

2)

誤り。時効の完成は相対効ですから、連帯債務者の1⼈のために時効が完成した場合でも他の債務者の 債務は消滅しません。この場合、A及びCの2⼈で900万円の債務を負うことになります。

3)

誤り。連帯債務者の1⼈が債権者に対して弁済をした時は、他の債務者に求償することができます。求 償は弁済した額が⾃⼰の負担部分を超えない場合であってもできます。ただし、求償できるのは他の 債務者各⾃の負担部分についてのみです(⺠法442条1項)。

本肢の場合、各債務者の負担割合が平等なので、CはAとBに対して「100万円÷3=33.3万円」ずつ求 償を請求できます。

4)

[担保物権]

したがって正しい記述は[3]です。

問10 正解 

1

誤り。代襲相続は死亡・排除・相続⽋格の3つのいずれかに当てはまる場合のみ発⽣し、相続放棄した 場合は代襲相続できません。Bが相続放棄をしているため、Bの⼦であるEは相続⼈となることができ ません。

1)

誤り。Fの⽗であるCは相続⽋格のため、代襲相続によりFが相続⼈となります。よって相続⼈がDのみ である本肢は誤りです。

2)

[正しい]。Bは相続放棄のため相続⼈になれません。同じく、Bが相続放棄をしているためEも相続⼈

にはなれません。Cは相続⽋格のためなれません。よって残るDとFでそれぞれ1/2ずつ相続するため 本肢は正解です。

3)

誤り。Eの⽗であるBは相続放棄をしているためEは相続⼈となることができません。

4)

[誤り]。①不動産質権者は質権の⽬的となっている不動産を使⽤収益できることから、設定⾏為に別 段の定めがあるときを除き、被担保債権の利息の請求をすることができません。⼀⽅、②の抵当権者 は元本のほか満期となった最後2年分の利息についても優先弁済を受けられます(⺠法358条⺠法375条1 項)。

記述が逆であるため、本肢は不適切です。

1)

(4)

[借地借家法(⼟地)]

したがって誤っている記述は[1]です。

問11 正解 

2

正しい。不動産質権は

10

年を超える存続期間を定めることができません。それに対し、抵当権の存続 期間に関する制限はありません。なお、不動産質権において10年を超える存続期間を定めた場合でも

10

年となります(⺠法360条1項)。

2)

正しい。不動産質権は要物契約のため、⽬的物の引き渡しが要件となっています。しかし、抵当権は 諾成契約のため引き渡しは要件ではありません(⺠法344条⺠法369条1項)。

3)

正しい。質権も抵当権も不動産という担保に対する物権です。不動産に関する物権の取得・喪失・変 更は、登記がなければ第三者に対抗することはできないので、質権も抵当権も登記が第三者対抗要件 になります(⺠法177条)。

4)

誤り。⼆重に賃貸をした場合は、⼆重譲渡のときと同じく先に対抗要件を備えた賃借⼈が他⽅に賃借 権を主張することができます(最判昭28.12.18)。賃貸借の⽬的や契約の先後は関係ないので、必ず しも先に契約したCが優先されるわけではありません。

借地権の対抗要件は、①賃借権の登記または②借地上に建築された借地⼈名義の建物を登記すること ですから、それを先に具備した⽅が賃借権を主張できます。仮にBが対抗要件を備えれば、Cに対して

⼟地の明渡しを請求することができます。

1)

[正しい]。借地借家法の適⽤がある普通借地権の存続期間は、

30

年以上と定められています(借地借 家法3条)。30年未満の契約は借地借家法の定めよりも借地権者に不利ですから無効となり、存続期間 は30年となります。事業⽤建物であれば存続期間10年の定期借地権とすることもできますが、本肢は 居住⽤建物の建築が⽬的ですので事業⽤定期借地権等を選択することはできません。

⼀⽅、資材置場や平置きの駐⾞場などのように建物の所有を⽬的としない⼟地賃貸借契約には借地借 家法の適⽤はありませんから、⺠法が適⽤されます。⺠法では賃貸借の存続期間を最⻑50年としてい るので、契約の定めどおり存続期間は10年となります(⺠法604条)。

2)

誤り。⼀定期間増額しない旨の特約があるときの増額請求を除いて、契約条件にかかわらず、当事者 双⽅から賃料の増減額を請求できます(借地借家法11条1項)。本肢のような地代の⾃動増額改定特約も 有効に定めることができますが、経済事情の変動等によりそれを定めるべき基礎となっていた事情が 失われ、地代が不相当となった場合には、⾃動増額改定特約に拘束されず地代の増減額請求をするこ とができます(最判平15.6.12)。

3)

誤り。契約の更新がなく、建物の買取りの請求をしないこととする旨を定めるには、定期借地権契約 にする必要があります。貸主から借主に対して、期間満了で終了し更新がない旨の書⾯をあらかじめ 交付する必要があるのは「定期

建物

賃貸借」の場合です。定期借地権では契約⽅法に関して制限はあ 4)

[借地借家法(建物)]

[区分所有法]

したがって正しい記述は[2]です。

問12 正解 

4

したがって正しい記述は[4]です。

問13 正解 

2

りますが、契約更新がない旨の書⾯の事前交付は不要です(借地借家法22条)。なお、法定更新と建物 買取請求権は強⾏規定ですので、普通借地権でこれらを排除する特約を定めることはできません。

誤り。更新拒絶には通知だけでは⾜りず正当事由が必要となります。また期間満了後も継続して使⽤

している賃借⼈に対して異議を述べないでいると、従前の条件で更新したとみなされます(借地借家法 28条借地借家法26条2項)。

1)

誤り。期間の定めのある普通借家契約であっても、中途解約できる旨の特約があれば、期間内に解約 申⼊れをすることが可能です。契約に中途解約条項がある状態で、貸主側から正当事由を備えた解約 申⼊れがあった場合、解約申⼊れの⽇から

6

ヶ⽉を経過することで建物賃貸借は終了します。本肢の ように3ヶ⽉と定めても、賃借⼈に不利な特約として強⾏規定により無効となります(借地借家法27条1 項借地借家法30条)。

2)

誤り。転借が⾏われている場合において、原賃貸借契約が期間満了や解約の申⼊れにより終了すると きは、建物の賃貸⼈(A)が転借⼈(C)にその旨を通知しなければ賃貸借の終了を転借⼈(C)に対抗できま せん(借地借家法34条1項)。

3)

[正しい]。定期建物賃貸借では、契約に先⽴って契約の更新がなく、期間の満了により当該建物の賃 貸借は終了することについて書⾯を交付して説明しなければなりません。この⼿続きを怠ったた場合 は、契約の更新がない旨の特約は無効となります(借地借家法38条2項借地借家法38条3項)。

4)

正しい。区分所有法の定めにより、管理者は、少なくとも毎年1回集会を招集しなければなりません

(区分所有法34条2項)。

1)

(5)

[不動産登記法]

[農地法]

したがって誤っている記述は[2]です。

問14 正解 

3

したがって誤っている記述は[3]です。

問15 正解 

4

[誤り]。区分所有法の定めにより、区分所有者の5分の1以上で議決権の5分の1以上を有するものは、

管理者に対し、会議の⽬的たる事項を⽰して、集会の招集を請求することができます。ただし、この 定数は、規約で減らすことができます(区分所有法34条3項)。

2)

正しい。集会の招集通知は、区分所有者が管理者に対して通知を受けるべき場所を通知したときはそ の場所にあててすれば⾜ります(区分所有法35条3項)。

3)

正しい。集会は、区分所有者全員の同意があるときは、招集の⼿続を経ないで開くことができます

(区分所有法36条)。

4)

正しい。建物の表題登記において建物の名称がある場合、当該建物の名称は登記事項となります(不 動産登記法44条1項4号)。

1)

正しい。地上権の設定登記において存続期間の定めがあるとき、その定めは登記事項となります(不 動産登記法78条3号)。

2)

[誤り]。賃借権の設定登記において敷⾦があるとき、その旨は登記事項となります(不動産登記法81条4 号)。

3)

正しい。賃借権の登記において、⼀般定期借地権、事業⽤定期借地権等、定期建物賃貸借および⾼齢 者住まい法による終⾝建物賃貸借等(いずれも期間の定めがあり更新がありません)の定めがあると き、その定めは登記事項となります(不動産登記法81条8号)。

4)

誤り。市街化区域内の農地について許可ではなく届出で済むのは、4条許可または5条許可です。3条 許可は、通常通り3条許可を受ける必要があります。

1)

[都市計画法]

したがって正しい記述は[4]です。

問16 正解 

1

誤り。転⽤する農地の規模にかかわらず、都道府県知事の許可を受けることになります。4ヘクタール を超える農地について農林⽔産⼤⾂の許可を受ける必要があったのは旧農地法の定めであり、現在は 撤廃されています。

2)

誤り。農地法では権利移動として所有権の移転のほか、地上権、永⼩作権、質権、使⽤貸借、賃借権 等の使⽤収益を⽬的とする権利を設定する場合としています(農地法3条1項)。抵当権では使⽤収益す る権利は依然として抵当権設定者にありますから、権利移動には含まれません。よって、許可は不要 です。

3)

[正しい]。相続による取得では3条許可が不要ですが、取得後に遅滞なくその旨を農業委員会に届け出 る必要があります(農地法3条の3)。この届出は実務上、被相続⼈の死亡を知った時からおおむね10ヶ

⽉以内にすることとされています。

4)

[正しい]。都市計画施設の区域または市街地開発事業の施⾏区域内において建築物の建築をしよう とする者は、⼀定の場合を除き、都道府県知事の

許可

が必要です(都市計画法53条)。

ア.

誤り。地区整備計画が定められている地区計画の区域内において、建築物の建築を⾏おうとする者 は、着⼿

30

⽇前までに市町村⻑への

届出

が必要です。都道府県知事の許可は必要ありません(都市計 画法58条の2)。

イ.

[正しい]。都市計画事業の認可の告⽰があった後、当該事業地内において、都市計画事業の施⾏の 障害となるおそれがある⼟地の形質の変更等を⾏おうとする者は、都道府県知事等の

許可

を受けなけ ればなりません(都市計画法65条1項)。

ウ.

誤り。都市計画事業の認可の告⽰の公告の⽇の翌⽇から起算して

10

⽇を経過した後に事業地内の⼟

地建物等を有償で譲り渡そうとする者は、施⼯者に

届出

が必要となります。許可は不要です(都市計画 法67条1項)。

エ.

(6)

[都市計画法]

[建築基準法]

したがって「ア、ウ」の組合せが適切です。

問17

正解 

2

開発許可が不要となる開発⾏為は以下の通りです。

したがって正しい記述は[2]です。

問18 正解 

4

誤り。準都市計画区域内において

3,000

㎡未満の開発⾏為を⾏う場合、都道府県知事の許可は不要で す(都市計画法29条1項1号)。

1)

[正しい]。市街化区域内では、農業を営む者の居住の⽤に供する建築物の建築の⽤に供する⽬的で

1,000

㎡以上の⼟地の区画形質の変更を⾏おうとする者は、事前に都道府県知事の許可を受けなけれ ばなりません(都市計画法29条1項1号及び2号)。

2)

誤り。駅舎その他の鉄道の施設、図書館、公⺠館、

変電所

、その他これらに類する公益上必要な建築 物の建築の⽤に供する⽬的で⾏う開発⾏為については、開発許可は不要です。本問では、変電所のた め開発許可は必要ありません(都市計画法29条1項3号)。

3)

誤り。遊園地は、野球場や競技場等の運動・レジャー施設として「⼤規模な⼯作物」という括りとな り、

1ヘクタール

(10,000㎡)以上の規模であるときに開発許可が必要となります。本問では、

3,000㎡のため、許可は不要です(都市計画法4条12項、都市計画法施⾏令1条2項1号)。

4)

したがって誤っている記述は[4]です。

正しい。原則として、⽊造以外で

2

階以上の階数がある建物や

200

㎡を超える建物の場合、検査済証 の交付なしに使⽤することはできません。しかし、特定⾏政庁が、安全上、防⽕上及び避難上⽀障が ないと認めたときは、検査済証の交付を受ける前においても、当該建築物を使⽤することができます

(建築基準法7条の6第1項1号)。

1)

正しい。⻑屋⼜は共同住宅の各⼾の界壁は準耐⽕構造とし、原則として、⼩屋裏⼜は天井裏に達する ものとしなければなりません(建築基準法30条1項)。しかし、2018年(平成30年)の法改正により、天 井が界壁と同様の遮⾳性能を有する場合には、界壁が⼩屋裏⼜は天井裏に達しなくても良くなりまし た(建築基準法30条2項)。

2)

正しい。下⽔道法に規定する処理区域内において、便所は⽔洗便所にしなければなりません(建築基準 法31条1項)。

3)

[誤り]。建物を類似の他の⽤途に変更する場合、建築確認は不要です。しかし、ホテルを共同住宅に する場合は類似の⽤途とは⾔えず、⽤途変更後が300㎡の特殊建築物なので建築確認が必要です(建 築基準法87条1項)。

4)

(7)

[建築基準法]

[宅地造成等規制法]

問19 正解 

1

したがって正しい記述は[1]です。

問20 正解 

4

[正しい]。⽤途地域の指定のない区域内の建築物の建ぺい率の上限値は、30%〜70%の中から、特定

⾏政庁が⼟地利⽤の状況等を考慮し当該区域を区分して都道府県都市計画審議会の議を経て定めるも のとなります(建築基準法53条1項6号)。

1)

誤り。第⼆種中⾼層住居専⽤地域内では、ホテルや旅館を建築することはできません。第⼀種・第⼆

種中⾼層住居専⽤地域は主にマンションが⽴ち並ぶ住宅街というイメージで、良好な住環境を守るた め、不特定多数の⼈が集まるホテル・旅館は建築できないことになっています。

2)

誤り。特定⾏政庁の指定がなくても、幅員が4m以上あれば建築基準法上の道路となります(建築基準 法42条1項3号)。

3)

誤り。前⾯道路が2つ以上ある場合、前⾯道路幅による容積率の制限値(前⾯道路幅員×法定乗数)

は、幅員の最⼤のものを⽤いてを算出します(建築基準法52条2項)。

4)

正しい。都道府県知事は、宅地造成⼯事規制区域内の宅地で、宅地造成に伴う災害の防⽌のため必要 な擁壁が設置されていないために、これを放置するときは、宅地造成に伴う災害の発⽣のおそれが⼤

きいと認められる場合は、当該宅地の所有者、管理者⼜は占有者に対して⼀定の猶予期間を設けた上 で、擁壁の設置等を命ずることができます(宅造法17条1項)。

1)

正しい。都道府県知事は、その⼯事が宅地造成に関する⼯事であるか否かにかかわらず、当該宅地の 所有者、管理者⼜は占有者に対して報告を求めることができます(宅造法19条)。

2)

正しい。都道府県知事は、都道府県の規則で、宅地造成に関する⼯事の技術的基準を強化するなどの 必要な技術的基準を付加することができます(宅造法施⾏令15条2項)。

3)

[⼟地区画整理法]

[その他の法令]

したがって誤っている記述は[4]です。

問21 正解 

4

したがって誤っている記述は[4]です。

問22 正解 

1

[誤り]。⾼さが

2

メートルを超える擁壁、地表⽔等を排除するための排⽔施設⼜は地滑り抑⽌ぐい等 の全部⼜は⼀部の除却の⼯事を⾏おうとする者は、既に⼯事の許可を受けている場合を除き、⼯事に 着⼿する⽇の

14

⽇前までに、その旨を都道府県知事に届け出なければなりません(宅造法15条2項)。

技術的基準を満たしているかどうかは関係ありません。

4)

正しい。組合は、事業の完成により解散しようとする場合においては、都道府県知事の認可を受けな ければなりません(⼟地区画整理法45条2項)。

1)

正しい。施⾏地区内の宅地について組合員の有する所有権の全部⼜は⼀部を承継した者がある場合に おいては、その組合員がその所有権の全部⼜は⼀部について組合に対して有する権利義務は、その承 継した者に移転します(⼟地区画整理法26条1項)。

2)

正しい。組合を設⽴しようとする者は、事業計画の決定に先⽴って組合を設⽴する必要があると認め る場合においては、7⼈以上共同して、定款及び事業基本⽅針を定め、その組合の設⽴について都道府 県知事の認可を受けることができます(⼟地区画整理法14条2項)。

3)

[誤り]。組合が施⾏する⼟地区画整理事業に係る施⾏地区内の宅地について所有権⼜は「借地権を有 する者」は、すべてその組合の組合員となります(⼟地区画整理法25条1項)。

4)

(8)

[所得税]

したがって正しい記述は[1]です。

問23 正解 

1

[正しい]。津波防護施設区域内において⼟地の掘削をしようとする者は、⼀定の場合を除き、

津波防 護施設管理者

の許可を受ける必要があります(津波防災地域づくりに関する法律23条1項)。

1)

誤り。国⼟利⽤計画法の規制対象となる売買契約等は、権利性・契約性・対価性を備えるものです。

贈与による取得の場合、対価性がないので事後届出は不要です(国⼟利⽤計画法23条1項)。

2)

誤り。⼯事着⼿後30⽇以内に届け出るわけではなく、届出

30

⽇経過後からしか届出に関わる⼯事に着

⼿してはいけません(景観法16条1項、18条1項)。

3)

誤り。

道路管理

者の許可を受けなければ、当該区域内において⼯作物を新築してはいけません。ま た、改築・増築し・⼤修繕も禁⽌されています(道路法91条1項)。

4)

[固定資産税]

[地価公⽰法]

したがって正しい記述は[1]です。

問24 正解 

3

したがって正しい記述は[3]です。

問25 正解 

3

[正しい]。個⼈が、災害・盗難・横領により⽣活に通常必要でない資産について損失を受けた場合、

その損失額は、その損失を受けた⽇の属する年分またはその翌年分の譲渡所得の⾦額の計算上控除す ることができます(所得税法62条)。

1)

誤り。借地権設定の対価として⽀払いを受ける権利⾦の額が、その⼟地の価額の

10分の5

に相当する

⾦額を超えるときは、譲渡所得として課税されます。不動産所得ではありません(所得税法施⾏令79 条1項1号)。

2)

誤り。棚卸資産の譲渡その他営利を⽬的として継続的に⾏われる資産の譲渡は譲渡所得に含まれませ ん(所得税法33条2項1号)。本肢の個⼈不動産業者のように、他者への販売を⽬的として所有してい る⼟地は棚卸資産として扱われるので、譲渡所得ではなく事業所得として課税されます。

3)

誤り。譲渡所得は「譲渡収⼊-(取得費+譲渡費⽤)」で計算します。個⼈が贈与・相続(限定承認を 除く)により資産を取得した場合、前所有者の取得費を引き継ぎます。相続時の時価が取得費になる わけではありません(所得税法60条1項1号)。

4)

誤り。固定資産税は、固定資産の所有者に課されます(地⽅税法343条1項)。

1)

誤り。いつでも縦覧できるわけではありません。毎年4⽉1⽇から、4⽉20⽇⼜は当該年度の最初の納 期限の⽇のいずれか遅い⽇以後の⽇までの間、市町村⻑の指定する場所においてのみ閲覧ができます

(地⽅税法416条1項)。

2)

[正しい]。設問の通りです。固定資産税の納税者は、固定資産台帳に登録された価格について不服が ある場合は、固定資産評価審査委員会に審査の申し出をすることができます(地⽅税法432条1項)。

3)

誤り。課税標準の特例が適⽤される住宅⽤地とは、賦課期⽇において、専ら⼈の居住の⽤に供する家 屋⼜はその⼀部を⼈の居住の⽤に供する家屋で政令で定めるものの敷地の⽤に供されている⼟地のこ とを⾔います。よって、建設が予定されているだけの⼟地はこれには該当しません(地⽅税法349条 の3の2第1項)。

4)

(9)

[報酬関連]

したがって正しい記述は[3]です。

問26 正解 

1

誤り。標準地の前回の公⽰価格からの変化率は、官報での公⽰事項ではありません(地価公⽰法6条2 号)。

1)

誤り。審査を⾏うのは毎年1回です。よって、毎年2回としている本肢は誤りです(地価公⽰法2条)。

2)

[正しい]。標準地は、⼟地鑑定委員会が、⾃然的及び社会的条件からみて類似の利⽤価値を有すると 認められる地域において、⼟地の利⽤状況、環境等が通常であると認められる⼀団の⼟地について選 定されます(地価公⽰法3条)。

3)

誤り。指標として取引を⾏うよう努めなければいけないだけで、⾏う義務はありません。よって、本 肢は誤りです(地価公⽰法1条の2)。

4)

[正しい]。居住⽤建物を除く、宅地・建物の賃貸借において、権利⾦の授受がある場合は、その権利

⾦の額を売買代⾦とみなすことができます。

貸借契約の借賃を基に計算した報酬額 90,000円×1.10=99,000円 権利⾦を売買代⾦として計算した報酬額

[A社・C社(共に媒介の)報酬限度額]

2,000,000円×5%×1.10=110,000円

これを双⽅から受領できるため、報酬額は220,000円 よって限度額は2つを⽐べてより多い220,000円となります。

1)

誤り。受領できる⾦額は設問の通りです。しかし、顧客の依頼による特別の広告であれば、その代⾦

を別途請求することができます。

2)

[8種制限]

したがって正しい記述は[1]です。

問27 正解 

1

したがって正しいものは「⼀つ」です。

誤り。重要事項説明を⾏なったことによる別途の報酬請求はできません。

3)

誤り。居住⽤の場合、権利⾦を売買代⾦とみなすことはできません。また本肢のように返還される⾦

銭は権利⾦に含まれません。よって、A及びCが受領できる報酬の限度額の合計は、1カ⽉分の借賃に 消費税相当額を加えた「90,000円×1.10=99,000円」となります。

4)

誤り。宅地建物取引業者が⾃ら売主となる売買契約では、その⽬的物が種類⼜は品質に関して契約 の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任(以下、契約不適合担保責任)に関 し、買主がその不適合を売主に通知すべき期間について、その⽬的物の引渡しの⽇から

2

年以上とな る特約をすることは認められています。2年以上ですからちょうど2年間もOKです。

ア.

[正しい]。宅地建物取引業者が⾃ら売主となる売買契約では、その⽬的物の契約不適合担保に関 し、買主がその不適合を売主に通知すべき期間を⽬的物の引渡しの⽇から2年以上となる特約をするこ とは認められています。契約不適合担保責任に関するそれ以外の特約をする場合は、「買主が契約不 適合を知った時から1年以内に通知すれば良い」とする⺠法の規定よりも買主に不利となる定めをする ことはできません。この規定に反する特約は無効となります。

本肢の特約は「引渡しの⽇から1年間」と2年未満であり、また⺠法の規定よりも買主側に不利なので 無効となります。

イ.

誤り。⺠法では売買契約の⽬的物に契約不適合があった場合、損害賠償請求だけでなく契約解除も 認められています(⺠法564条)。契約解除権を排除する本特約は⺠法の規定より買主に不利なのです ることはできません。

ウ.

宅建業法40条

宅地建物取引業者は、⾃ら売主となる宅地⼜は建物の売買契約において、その⽬的物が種類⼜は品質 に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任に関し、⺠法(明治⼆⼗

九年法律第⼋⼗九号)第五百六⼗六条に規定する期間についてその⽬的物の引渡しの⽇から⼆年以上 となる特約をする場合を除き、同条に規定するものより買主に不利となる特約をしてはならない。

2 前項の規定に反する特約は、無効とする。

(10)

[業務上の規制]

[監督処分・罰則]

問28 正解 

4

したがって違反しない⾏為は「なし」になります。

問29 正解 

4

違反する。宅建業者は、業務に関する帳簿を、各事業年度末⽇をもって閉鎖し、閉鎖後

5

年間は保 存しなければいけません(施⾏規則18条3項)。本肢は5年を待たずに廃棄しているので違反⾏為となり ます。

ア.

違反する。宅地建物の売買・交換の代理を依頼する契約には媒介契約の規定が準⽤されます(宅建業 法34条の3)。宅建業者が専任媒介契約を締結したときは⼀定の事項を指定流通機構に登録しなければ なりません。指定流通機構に登録しない旨を定めた特約は無効となります(宅建業法34条の2第5項)。

代理契約でも同様です。

イ.

違反する。勧誘においては、宅建業者の商号または名称も告げる必要があります。⾃⼰の⽒名と勧 誘⽬的を告げるだけでは⾜りません(施⾏規則16条の12第1号ハ)。本肢は「Aの名称を告げず」として いるので違反⾏為となります。

ウ.

違反する。売買契約で⼿付が交付され場合、相⼿⽅が契約の履⾏に着⼿するまでは、買主は⼿付を 放棄して、売主は⼿付の倍額を買主に現に提供することで契約を解除することができます(宅建業法39 条2項)。本件の場合、売主である宅建業者は⼿付の倍額を提供しなければなりませんが、⼿付の額そ のまましか返還していないので違反⾏為となります。

エ.

誤り。指⽰処分の対象となるのは、宅地建物取引業に関して他の法令に違反し、宅地建物取引業者と して不適当であると判断されたときです。本肢は、

マンション管理業に関し

、マンション管理適正化 法に基づく国⼟交通⼤⾂からの業務停⽌を命じられただけなので、宅建業法上の指⽰処分を受けるこ とはありません(宅建業法65条1項3号)。

1)

誤り。免許権者は、その免許を受けた宅建業者の事務所の所在地を確知できないときや、その免許を 受けた宅建業者の所在を確知できないときは、公告をし、その公告の⽇から

30

⽇を経過後に、免許を 取り消すことができます。ただし、この公告および取消し処分ができるのは、免許権者に限られま す。本肢において国⼟交通⼤⾂は免許権者ではないため取消しはできません(宅建業法67条1項)。

2)

誤り。国⼟交通⼤⾂免許の宅地建物取引業者が宅建業法の⼀定の規定に違反し、国⼟交通⼤⾂が指⽰

処分・業務停⽌処分・免許取消しをしようとするときは、あらかじめ内閣総理⼤⾂と協議しなければ 3)

[宅地建物取引業・免許]

[8種制限]

したがって正しい記述は[4]です。

問30 正解 

1

したがって誤っている記述は[1]です。

問31 正解 

4

なりません(宅建業法71条の2第1項)。35条違反は、この協議を⾏うべき規定に含まれます。本肢は

「通知」としているので誤りです。

[正しい]。国⼟交通⼤⾂や都道府県知事は、所轄地の宅地建物取引業者に対して⽴ち⼊り検査をする ことができます(宅建業法72条1項)。職員の⽴ち⼊り検査を拒んだ場合は、宅建業法違反となり

50

万 円以下の罰⾦に処せられます(宅建業法83条1項6号)。

4)

[誤り]。登録の移転は、現に登録を受けている場所とは別の都道府県に所在する宅地建物取引業者の 事務所に従事することになったときでなければ申請できません。本⼈の住所変更のみを理由として登 録の移転をすることはできないので誤りです(宅建業法19条の2)。

1)

正しい。契約の申込みを受ける案内所を設置する際の届出は、免許権者とその設置する場所の都道府 県知事の両⽅に⾏う必要があります。したがって、宅地建物取引業者(甲県知事免許)が、⼄県内の

⼀団の宅地建物の分譲のため現地に契約の申込みを受ける案内所を設置する場合には、あらかじめ甲 県知事及び⼄県知事に、業務開始⽇の

10

⽇前までに所定の届出をしなければなりません(宅建業法50 条2項施⾏規則19条3項)。

2)

正しい。宅地建物取引⼠証の交付を受けようとする者は、登録をしている都道府県知事が指定する講 習で交付の申請前

6

⽉以内に⾏われるものを受講しなければなりません。ただし、試験合格後1年以内 の場合、講習は不要となります(宅建業法22条の2第2項)。

3)

正しい。法⼈である宅地建物取引業者が、合併により消滅した場合は、

消滅した法⼈の役員

が、消滅

⽇から

30

⽇以内に、免許権者へ届け出なければなりません(宅建業法11条1項2号)。

4)

誤り。宅建業者との宅地・建物の売買契約を「事務所」や「買主が指定した⾃宅・勤務先等」以外 でした場合については撤回をすることができます。しかし、本件の場合、買主⾃ら指定した⾃宅にお いてマンションの買受けの申込みをしているため撤回をすることはできません。(宅建業法37条の2第1 項)

ア.

(11)

[営業保証⾦]

[35条書⾯]

したがって正しいものは「なし」です。

問32 正解 

1

したがって誤っている記述は[1]です。

問33 正解 

2

誤り。クーリング・オフにおける申込みの撤回等は、申込者等が

書⾯を発した時

にその効⼒が⽣じ ます。よって本肢は誤りです。(宅建業法37条の2第2項)

イ.

誤り。宅建業者は、⾃ら売主となる宅地・建物の売買契約において、損害賠償額を予定したり違約

⾦を定めることができます。ただし、これは損害賠償額・違約⾦を合算した額が売買代⾦の

2/10

以 下になるようにしなければいけません。よって、本肢の場合、合算額は900万円となるので限度額を 超える部分が無効となります。(宅建業法38条)

ウ.

[誤り]。⾦銭のみで営業保証⾦を供託している宅建業者が、主たる事務所を移転したため供託所が変 更になった場合、遅滞なく移転する前に供託していた供託所に、

保管変え請求

をする必要がありま す。(宅建業法29条1項)

1)

正しい。新たに事務所を設置した場合は、その事務所での業務開始に先⽴って、相当分の営業保証⾦

を主たる事務所の最寄りの供託所に供託し、証明書を添付した上で免許権者に届ける必要がありま す。免許権者への届け出なしに事業を開始してはいけません。(宅建業法25条4項)

2)

正しい。宅建業者が、⼀部の事務所を廃⽌したことにより営業保証⾦が超過した場合、還付請求権者 に対して、

6

⽉を下回らない⼀定期間内(つまり、6カ⽉以上の期間)に申し出るべき旨を公告しま す。そして、その期間内に還付請求権者からの申出がなかった場合に、営業保証⾦を取り戻すことが できます。(宅建業法30条2項)

3)

正しい。宅建業者は、営業保証⾦の還付により営業保証⾦が規定の額より不⾜した場合は、免許権者 から不⾜額を供託すべき旨の通知書の送付を受けた⽇から

2

週間以内に不⾜額を供託する必要があり ます。(宅建業法28条1項)

4)

誤り。重要事項説明と交付は、

買主

に対してのみ⾏えば⾜ります(宅建業法35条1項)。

1)

[正しい]。「代⾦に関する⾦銭の貸借のあっせんの内容及び当該あっせんに係る⾦銭の貸借が成⽴し ないときの措置」は重要事項説明の説明事項です(宅建業法35条1項12号)。

2)

[業務上の規制]

[業務上の規制]

したがって正しい記述は[2]です。

問34 正解 

3

したがって誤っている記述は[3]です。

問35 正解 

3

誤り。建物の貸借契約であれば、私道に関する負担について説明する必要はありません。ただし、賃 貸借以外の場合は説明する必要があります(宅建業法35条1項3号)。

3)

誤り。「天災その他不可抗⼒による損害の負担に関する定め」は37条書⾯の記載事項です(宅建業法 37条1項10号)。

4)

正しい。宅建業者は⼿付について貸付けその他信⽤の供与をすることにより契約の締結を誘引する⾏

為をしてはいけません。しかし、貸付を⾏う銀⾏を紹介したり⼿付の減額をする⾏為は認められてい ます。(宅建業法47条3号)

1)

正しい。勧誘にあたっては、宅建業者の商号⼜は名称・勧誘をする者の⽒名・勧誘⽬的であることを 告げなければいけません。(施⾏規則16条の12第1号ハ)

2)

[誤り]。報酬を分割で受領することは認められています。

3)

正しい。⼿付⾦について信⽤の供与をすることにより、宅地及び建物の売買契約の締結を誘引する⾏

為を⾏った場合、監督処分の対象となるほか、6ヶ⽉以下の懲役または100万円以下の罰⾦⼜はこれを 併科に処される場合があります。(宅建業法81条2号)

4)

(12)

[宅地建物取引業・免許]

したがって正しい記述は[3]です。

問36 正解 

4

誤り。⾃ら貸主として賃貸借契約を結ぶ場合、そもそも宅建業に該当しません。よって、宅建業法の 規定は適⽤されません。(宅建業法2条2号)

1)

誤り。帳簿は事務所ごとに備えておく必要があります。つまり従たる事務所にも帳簿を備えておかな ければなりません。(宅建業法49条)

2)

[正しい]。報酬の額は帳簿の記載事項の1つです。よって、この事項を記⼊しない場合は、指⽰処分の 対象になります。(施⾏規則18条1項7号)

3)

誤り。⼀時的であっても、事務の補助をする者の⽒名も従業者名簿に記載しなければなりません。た だし、宅地建物の取引に直接的な関係が乏しい業務に臨時的に従事する者については記載しなくても かまいません。(宅建業法48条3項)

4)

誤り。宅地建物取引業者が免許の更新申請をしたにも関わらず、有効期間満了⽇までに申請の処分が なされない場合、申請処分がなされるまで従前の免許は有効です。(宅建業法3条4項)

1)

誤り。宅地建物取引業の免許を受けていないものは、宅地建物取引業を営む旨の広告を⾏い、顧客を 募ることはできません。申請期間中であっても同様です。(宅建業法12条2項)

2)

誤り。宅地建物取引業以外に営む業種については宅建業法9条で定められる変更届出事項の対象外です ので、免許期間中に変更があった場合でも免許権者への届け出は不要です(宅建業法8条2項8号施⾏規則5 条2号)。

この場合、免許の更新時の申請書⾯に兼業の業種を記載することで、免許更新後の宅地建物取引業者 名簿に反映されることとなります。

3)

[宅地建物取引⼠]

[37条書⾯]

したがって正しい記述は[4]です。

問37 正解 

3

したがって正しい記述は[3]です。

問38 正解 

2

[正しい]。宅地建物取引業者が、吸収合併されたことにより消滅した場合、その⼀般承継⼈は、当該 宅地建物取引業者が締結した宅地⼜は建物の契約に基づく取引を結了する⽬的の範囲内において宅地 建物取引業者とみなされます。(宅建業法76条)

4)

誤り。以前に提⽰したことがあったとしても、重要事項説明をするときは必ず宅地建物取引⼠証を提

⽰しなければなりません(宅建業法35条4項)。なお前半の「取引の関係者から請求があったときは、

宅地建物取引⼠証を提⽰しなければならない」という部分は適切な説明です(宅建業法22条の4)。

1)

誤り。現在登録している都道府県から、他の都道府県の事務所に従事することとなった場合、新たに 従事する都道府県知事に対し登録の移転を申請することができます。必ずしなければならないわけで はありません(宅建業法19条の2)。

2)

[正しい]。宅建⼠試験に合格した者で、宅地若しくは建物の取引に関し2年以上の実務の経験を有する もの⼜は国⼟交通⼤⾂がその実務の経験を有するものと同等以上の能⼒を有すると認めたものは、都 道府県知事の登録を受けることができます。なお、⼀定の⽋格事由に該当する者については、登録を 受けることはできません(宅建業法18条1項)。

3)

誤り。宅地建物取引⼠証の提⽰をもって、従業者証明書の提⽰に代えることはできません。よって、

重要事項説明の際に従業者証明書の提⽰を求められた場合には、従業者証明書をも提⽰しなければな りません(宅建業法48条2項)。

4)

違反する。37条書⾯は、買主・売主の両⽅に交付しなければいけません(宅建業法37条)。買主や借主 のみに交付すれば⾜りる35条書⾯とは違うので注意しましょう。

1)

[違反しない]。⼿付⾦等の保全措置の内容は、重要事項説明書の記載事項です。しかし、37条書⾯へ の記載は必要ありません。

2)

違反する。契約の解除に関する定めがあるときは、その内容は、37条書⾯の記載事項になります。よ って、記載しなければ宅建業法に違反します(宅建業法37条1項7号)。

3)

(13)

[営業保証⾦]

したがって正しい記述は[2]です。

問39 正解 

2

違反する。宅地建物の契約不適合を担保すべき責任についての定めがあるときは、その内容は37条書

⾯の記載事項です。特約がない場合には記載を省略できますが、ある場合には37条書⾯の記載事項を 省略することはできません(宅建業法37条1項11号)。これは宅建業者同⼠の契約でも変わりません。

4)

誤り。新たに事務所を設置した時は、新設した事務所分の営業保証⾦を供託する必要があります。

なお、供託は

主たる事務所

の最寄りの供託所にしなければいけません(宅建業法26条)。

ア.

誤り。宅地建物取引業者(保証協会の社員)と宅地建物取引業に関し取引をし、損害を負った場合 は弁済業務保証⾦から弁済を受ける権利を有します。しかし、相⼿⽅が宅地建物取引業者の場合は、

弁済業務保証⾦の還付対象外となります(宅建業法64条の8第1項)。

イ.

[正しい]。宅地建物取引業者が保証協会の社員の地位を失った場合、その⽇から

1

週間以内に、営 業保証⾦を供託しなければなりません(宅建業法64条の15)。

ウ.

[正しい]。保証協会は、弁済業務保証⾦の還付があったときは、還付に係る社員⼜は社員であった 者に対し、還付相当額の還付充当⾦を宅地建物取引業保証協会に納付すべきことを通知する必要があ ります。この通知を受けた宅地建物取引業者は、その通知を受けた⽇から

2

週間以内に、通知された 額を保証協会に納付しなければいけません(宅建業法64条の10第2項)。

エ.

[37条書⾯]

[35条書⾯]

したがって正しい記述は「⼆つ」です。

問40 正解 

3

したがって正しい記述は[3]です。

問41 正解 

2

違反する。代⾦の額並びにその⽀払の時期及び⽅法は37条書⾯(契約書)の記載事項です。よって重 要事項説明書のみへの記載だけでは⾜りません(宅建業法37条1項3号)。

1)

違反する。37条書⾯には宅建⼠の記名・押印が必要です。B、Cが共同で作成している以上は両⽅の記 名・押印が必要となります(宅建業法37条3項)。

2)

[違反しない]。宅建⼠証の提⽰が必要なのは35条書⾯(重要事項説明)です。37条書⾯の交付の際に は宅建⼠証の提⽰は必要ありません。

3)

違反する。⾃ら当事者として宅地・建物の売買契約を締結した場合は37条書⾯を相⼿⽅に交付をする 必要があります(宅建業法37条1項)。買主が宅建業者、売主が宅建業者以外のときには、買主たる宅 建業者が売主に37条書⾯を交付することになります。

4)

正しい。当該⼀棟の建物及びその敷地の管理が委託されているときは、その委託を受けている者の⽒

名(法⼈名称)及び住所(本店所在地)は重要事項説明の対象です。よって説明する必要があります

(施⾏規則16条の2第8号)。

1)

[誤り]。移転登記の申請の時期は重要事項説明書の記載事項ではありません。ただし、契約書(37条 書⾯)には記載しなければいけません(宅建業法37条1項5号)。

2)

正しい。飲⽤⽔、電気及びガスの供給並びに排⽔のための施設の整備の状況は重要事項説明の対象で す。よって本肢でも説明する必要があります(宅建業法35条1項4号)。

3)

(14)

[業務上の規制]

[媒介契約]

したがって誤っている記述は[2]です。

問42 正解 

4

したがって正しい記述は「四つ」です。

問43 正解 

1

正しい。当該⼀棟の建物の計画的な維持修繕のための費⽤の積⽴てを⾏う旨の規約の定めがあるとき は、その内容及び既に積み⽴てられている額は重要事項説明の対象です。よって本肢でも説明する必 要があります(施⾏規則16条の2第6号)。

4)

[正しい]。宅建業者は、広告を⾏う時は、宅地⼜は建物について、著しく事実に相違する表⽰をし たり、実際のものよりも著しく優良であるように⾒せたり、有利であると⼈を誤認させたりするよう な表⽰をしてはいけません。(宅建業法32条)

ア.

正しい。宅地⼜は建物に係る広告の表⽰項⽬の中に、取引物件に係る現在⼜は将来の利⽤の制限が ありますが、この制限には、都市計画法に基づく利⽤制限等の公法上の制限だけではなく、借地権の 有無等の私法上の制限も含まれます。

イ.

正しい。本肢の広告は、おとり広告に該当します。おとり広告は誇⼤広告に当たるため、取引の相

⼿⽅が実際に誤認したか否か、あるいは損害を受けたか否かにかかわらず、監督処分の対象となりま す。

ウ.

正しい。宅建業者は、業務において広告を⾏う時は、取引態様を明⽰しなければいけません。な お、注⽂を受けた際も注⽂者に対し取引態様を明らかにする必要があります。(宅建業法34条) エ.

[正しい]。専任媒介契約(専属でない、以下同じ)を締結した場合、宅建業者は依頼者に対し処理 状況を

2

週間に1回以上報告しなければいけません。また、売買等の申込みがあった場合は、遅滞なく 依頼者に報告しなければいけません。(宅建業法34条の2第8項・9項)

ア.

[宅地建物取引業・免許]

[住宅瑕疵担保責任履⾏法]

したがって正しい記述は「⼀つ」です。

問44 正解 

4

したがって正しい記述は[4]です。

問45 正解 

2

誤り。専任媒介契約の有効期限は

3

ヶ⽉を超えることはできません。これは更新時も同様です。ま た媒介依頼者が宅建業者であるか否かにかかわらず契約の⾃動更新は認められていません。(宅建業法 34条の2第4項)

イ.

誤り。専任媒介契約を締結した時は、契約締結の⽇から(休業⽇を除く)

7

⽇以内に⼀定の事項を 指定流通機構に登録しなければいけません。また、依頼者に対し登録を証する書⾯を、遅滞なく引き 渡さなければいけません。提⽰だけでは不⼗分です。(宅建業法34条の2第5項・6項)

ウ.

誤り。Bが

特別に

依頼した広告についての費⽤は、Bの同意の下で通常の報酬とは別途請求できます が、指定流通機構への情報登録に係る費⽤については、宅建業者Aが負担する必要があります(解釈運

⽤の考え⽅-第34条の2関係)。

エ.

誤り。宅建業者の免許は、合併によって承継することはできません。

1)

誤り。宅建業者の免許は、個⼈から法⼈への組織変更(法⼈成り)によって承継することはできませ ん。

2)

誤り。宅建業者が死亡した場合に、その相続⼈は、死亡の事実を知った⽇から

30

⽇以内に、免許権者 に届け出なければいけません。またその免許の効⼒は、死亡⽇に遡って失効します。

3)

[正しい]。法⼈である宅建業者が合併・破産⼿続開始以外の理由で解散した場合、その清算⼈は

30

⽇ 以内に免許権者へ届けなければいけません。

4)

誤り。宅地建物取引業者は、⾃ら売主となる新築住宅の買主に対して、売買契約を締結するまでに、

供託所の所在地等について記載した書⾯を交付して説明する必要があります(履⾏確保法15条)。

1)

[正しい]。供託⾦の額は、⾃ら売主となる売買契約に基づく新築住宅引き渡しの実績によって決まり ますが、床⾯積

55

㎡以下の住宅2⼾をもって1⼾と数えることができます(履⾏確保法11条3項履⾏確保法 施⾏令5条)。

2)

(15)

[住宅⾦融⽀援機構法]

[不当景品類及び不当表⽰防⽌法]

したがって正しい記述は[2]です。

問46 正解 

3

したがって誤っている記述は[3]です。

問47 正解 

4

誤り。新築住宅を引き渡した宅地建物取引業者は、住宅販売瑕疵担保保証⾦の供託及び住宅販売瑕疵 担保責任保険契約の締結の状況についての届出をしなかった場合、当該基準⽇の翌⽇から起算して

50

⽇を経過した⽇以後、新たに⾃ら売主となる新築住宅の売買契約を締結してはいけません(履⾏確保法 13条)。

3)

誤り。住宅の給⽔設備⼜はガス設備の瑕疵は、政令で定められる「住宅のうち構造耐⼒上主要な部分

⼜は⾬⽔の浸⼊を防⽌する部分」には含まれません。よって、保険⾦の⽀払いを受けることはできま せん。

4)

正しい。団体信⽤⽣命保険の被保険者がとして重度障害となった場合、⽀払われる⽣命保険の保険⾦

を当該貸付けに係る債務の弁済に充当することができます(機構法13条1項10号)。

1)

正しい。直接融資業務において、⾼齢者の死亡時に⼀括償還をする⽅法により貸付⾦の償還を受ける ときは、当該貸付⾦の貸付けのために設定された抵当権の効⼒の及ぶ範囲を超えて、弁済の請求をし ないことができます(機構業務⽅法書24条4項5号)。

2)

[誤り]。証券化⽀援業務は、各⾦融機関が貸し付けた債権を譲り受けるものであるため、各⾦融機関 ごとに貸付⾦の利率は異なることがあります。

3)

正しい。証券化⽀援業務(買取型)では、住宅の建設⼜は購⼊に必要な資⾦の貸付けに係る⾦融機関 の貸付債権の譲受けを⾏いますが、この「住宅の購⼊に必要な資⾦」には、住宅の購⼊に付随する⼟

地若しくは借地権の取得⼜は

当該住宅の改良

も含まれます(機構法施⾏令5条1項)。

4)

誤り。物件の所有者に媒介を依頼された宅建業者から⼊⼿した当該物件に関する誤った情報を、その ままインターネット上に表⽰し広告を⾏っていれば、不当表⽰に問われる可能性があります。

1)

誤り。単に同じ施⼯業者が同じというだけでは外観写真を掲載してはいけません。ただし、「規模、

形質及び外観が同⼀」の他の建物の外観写真であれば、他の建物の写真を⽤いることができます(公 正競争規約施⾏規則10条(22))。

2)

[⼟地の形質・地積・地⽬及び種別]

[建物の形質・構造及び種別]

したがって正しい記述は[4]です。

問48

需給統計問題につき省略。最新の統計データは以下のページにまとめてあります。

https://takken-siken.com/toukei_taisaku.html

問49 正解 

4

したがって不適当な記述は[4]です。

問50 正解 

1

誤り。徒歩による所要時間は

80

mにつき1分間で計算することとなっています。また、1分未満の端数 は1分と計算します(公正競争規約施⾏規則10条(10))。このケースでは6分と表⽰しなければならず、四 捨五⼊することは許されません。

3)

[正しい]。新築分譲マンションの専有⾯積は、パンフレット等の媒体を除き、最⼩⾯積及び最⼤⾯積 のみで表⽰することができるため、不当表⽰に問われることはありません(公正競争規約施⾏規則別表 6(17))。

4)

適切。扇状地は、⼭地から河川により運ばれてきた砂礫等が堆積して形成された地盤です。

1)

適切。三⾓州は、河川が運搬してきた砂泥が河⼝付近に堆積したもので、河川の河⼝付近に⾒られる 軟弱な地盤です。

2)

適切。台地は、⼀般に地盤が安定しており、低地に⽐べ、⾃然災害に対しての安全度は⾼くなりま す。

3)

[不適切]。⼲拓地は海⾯以下や海⾯と同等の⽐⾼しかありません。よって埋⽴地の⽅が⼲拓地より⽔

害に対して安全です。

4)

[不適切]。記述とは逆で、含⽔率が⼩さいほど⽊材の強度は

⾼く

なります。

1)

適切。炭素含有量が多いほど、鉄筋の引張強度は増⼤します。

2)

適切。常温、常圧において、鉄筋と普通コンクリートを⽐較した場合、熱膨張率はほぼ等しくなりま す。

3)

(16)

したがって不適当な記述は[1]です。

適切。鉄筋コンクリート構造は、耐⽕性、耐久性、耐震性、耐⾵性のいずれにおいても最も優れた構 造です。

4)

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参照

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