三鷹駅前地区再開発基本計画

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参 考 資 料

資料－１ 都市計画の体系 ··· 46 資料－２ 地区計画 ··· 47 資料－３ 高度利用地区 ··· 51 資料－４ 市街地再開発事業 ··· 53

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資料－１ 都市計画の体系

都市再開発の主要な手法である市街地再開発事業は、高度利用地区内、都市再生特別地区内又は特定地区 計画等区域内である必要があり、主に都市計画事業として実施されています。 三鷹市は全域が市街化区域であり、地域地区に区分されています。さらに、都市計画道路などの都市施設 が規定されています。このような中で三鷹駅前地区の整備にあたっては、地区レベルの視点から土地利用と 施設整備等を一体的な計画として策定し、地区の特性に応じた良好な環境の街区を整備し保全する必要があ ります。 以下に現行の都市計画の体系を示します。 ※「地域の自主性及び自立性を高めるための改革の推進を図るための関係法律の整備に関する法律」に基 づき都市計画法の改正が行われ、従来東京都で行っていた都市計画決定の一部（用途地域、特別用途地 区、高度地区、高度利用地区等）と都市計画法に基づく建築許可の権限（道路（４車線以上の市道）、 公園、緑地（市が設置する 10ha 以上のもの）等）が、平成 24 年４月１日に市に移譲されました。 都 市 計 画 土 地 利 用 市街化区域及び市街化調整区域 地域地区 用途地域、特別用途地区、特定用途制限地域、特例容積 率適用地区、高層住居誘導地区、高度地区、高度利用地 区、特定街区、都市再生特別地区、居住調整地域、特定 用途誘導地区、防火地域又は準防火地域、特定防災街区 整備地区、景観地区、風致地区、駐車場整備地区、臨港 地区、歴史的風土特別保存地区、（第１種・第２種）歴史 的風土保存地区、緑地保全地域、特別緑地保全地区、緑化 地域、流通業務地区、生産緑地地区、伝統的建造物群保存 地区、航空機騒音障害防止（特別）地区 促進区域 市街地再開発促進区域、土地区画整理促進区域、住宅街区 整備促進区域、拠点業務市街地整備土地区画整理促進区域 遊休土地転換利用促進地区 被災市街地復興推進地域 都 市 施 設 都市施設 道路等の交通施設、公園等の公共空地、水道等の供給処理 施設、河川等の水路、学校等の教育文化施設、病院等の医 療・社会福祉施設、市場等、一団地の住宅施設、一団地の 官公庁施設、流通業務団地、一団地の津波防災拠点市街地 形成施設、一団地の復興再生拠点市街地形成施設、一団地 の復興拠点市街地形成施設、その他政令で定める施設 市 街 地 開 発 事 業 市街地開発事業 新住宅市街地開発事業、工業団地造成事業、土地区画整 理事業、市街地再開発事業、新都市基盤整備事業、住宅 街区整備事業、防災街区整備事業 市街地開発事業 等予定区域 新住宅市街地開発事業の予定区域、工業団地造成事業の 予定区域、新都市基盤整備事業の予定区域、区域面積 20 ha 以上の一団地の住宅施設の予定区域、一団地の官公庁 施設の予定区域、流通業務団地の予定区域 地区計画等 地区計画、防災街区整備地区計画、沿道地区計画、歴史的 風致維持向上地区計画、集落地区計画

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資料－２ 地区計画

１. 地区計画 地区計画は、住民の生活に結びつく一定のまとまりを持った区域を対象とし、建築物の形態、公共施設の 配置などからみて、一体として地区の特性にふさわしい良好な市街地環境の整備・保全を誘導するため、道 路・公園の配置や建築物に関する規制などを定める制度です。住民の意向を十分に反映させるため、地域の 行政を担当し、実情に精通している区市町村が決定します。原則として知事への協議の後（町村の場合は知 事の同意を得た後）、区市町村都市計画審議会の議を経て決定するものとされています（３ha 超の再開発等 促進区を定める地区計画を除く）。 昭和 55 年に地区計画制度が創設され、平成 14 年７月の建築基準法等の一部改正では、地区計画制度の整 理・統合が行われ、従来の再開発地区計画、住宅地高度利用地区計画が廃止され、地区計画の再開発等促進 区として統合されるとともに、高度利用型地区計画が創設されました。また、順次特例的な地区計画制度が 追加されています。 東京都では、平成 27 年３月 31 日現在、区部で 438 地区、多摩部で 380 地区、計 818 地区（再開発等促進 区を定めるものを含む）で都市計画決定されています。 地区計画等の種類は下図のとおりです。 地区計画等 誘導容積型 容積適正配分型 高度利用型 用途別容積型 街並み誘導型 立体道路制度 地区計画 〔地区計画等の種類〕 一般型地区計画 再開発等促進区を定める地区計画 防災街区整備地区計画 沿道地区計画 集落地区計画 歴史的風致維持向上地区計画 開発整備促進区を定める地区計画 市街化調整区域等 特別な使い方 東京都では、市街化区域における地区計画に係る都市計画は、区市町村が都市計画の決定権者となり、下 図のフローで定められます。 住民・利害関係者 区市 東京都 発意 原案の作成 原案の縦覧(法 16 条縦覧) 案の作成 案の公告及び法 17 条縦覧 住民・利害関係人の意見書 の提出 市町村都市計画審議会 都市計画の決定・告示 手続条例（法 16 条 2 項） 地 区 計 画 に 係 る 都 市 計 画 決 定 手 続 き フロー 事前調整 まちづくり計画の提案 住民・利害関係人意見 東京都知事協議 協議図書 結果通知

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２. 地区計画の構成 地区計画は下図のように、当該地区整備等の総合的な指針である「地区計画の方針（区域の整備、開発及 び保全に関する方針）」と、まちづくりの内容を具体的に定める「地区整備計画」の２つで構成されます。 ２－１.地区計画の方針（区域の整備、開発及び保全に関する方針） 「地区計画の目標及び当該区域の整備、開発及び保全に関する方針は、当該地区整備等の総合的な指針と して定められ、さらに、地区整備計画がこの地区計画の目標等に沿って定められるものであるので、当該区 域の整備等をどのように行い、どのような形態の市街地を形成しようとするかなどについて、関係権利者、 住民等が容易に理解できるように定めることが望ましい。」とされています。（都市計画運用指針Ⅳ-2-1.Ｇ. 地区計画 3.（1）①）。 ２－２．地区整備計画 地区整備計画は、地区計画の方針に基づき、地区計画の区域の全部又は一部の区域について、まちづくり の内容を具体的に定めるものです。 地区整備計画で定めることができる事項はメニュー方式となっており、地区の実情に応じて必要な事項を 1 つ以上選択して定めます。また、地区整備計画の区域を複数のエリアに区分し、1 つの制限事項に関して 各エリアの特性に応じて異なる内容を定めることもできます。 制限内容を工夫することにより、魅力的な街並み形成など地域の特色を生かしたまちづくりを誘導するこ とができます。

地区計画

地区計画の目標 土地利用の方針 地区施設の整備の方針 建築物等の整備の方針 その他当該地区の整備、開発 及び保全に関する方針 地区計画の方針 （区域の整備、開発及び 保全に関する方針） 地区整備計画 地区施設の配置及び規模 建築物等の制限 土地利用に関する事項

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地区整備計画で定めることができる事項 地区整備計画で定める事項 一般的活用 特例的活用 一般型 促進区 誘導 容積 容積 配分 高度 利用 用途別 街並 誘導 立体 道路 法 12 条 の ５ １ 地区施設の配置及び規模 道路・公園 △ － ○ ― ― ― ○ （道路） 緑地・広場（令７条の４） その他の公共空地 （令７条の４） ２ 建築物に関する事項 一般型 促進区 誘導 容積 容積 配分 高度 利用 用途別 街並 誘導 立体 道路 用途の制限 ― ― ― ― ― 容積率の最高限度 △ ※ ◎ ○ ○ ○ ○ 容積率の最低限度 △ ― ― ◎ ◎ ◎ ― 建蔽率の最高限度 △ ※ ― ― ◎ ― ― 敷地面積の最低限度 △ ― ― ◎ ― ◎ ◎ 建築面積の最低限度 △ ― ― ― ◎ ― ― 壁面の位置の制限 △ ― ― ◎ ◎ ◎ ◎ 壁 面 後 退 区 域 に お け る 工作物の設置の制限 △ ― ― ― ― ― ○ 高さの最高限度又は 最低限度 △ ※ ― ― ― ― ◎ 形 態 又 は 色 彩 そ の 他 の 意匠の制限 △ ― ― ― ― ― ― 緑化率の最低限度 △ ― ― ― ― ― ― 垣又はさくの制限 （令７条の６） △ ― ― ― ― ― ― 法 12 条 の 11 都市計画道路の名称 ○ 重複利用区域 ○ 建築物等の建築限界 ○ ３ 現に存する樹林地、草地等 で良好な居住環境を確保する ため必要なものの保全に関す る事項 一般 促進区 誘導 容積 容積 配分 高度 利用 用途別 街並 誘導 立体 道路 ― ― ― ― ― ― ― ４ 土地の利用に関する事項 一般 促進区 誘導 容積 容積 配分 高度 利用 用途別 街並 誘導 立体 道路 ― ― ― ― ― ― ―

【地区整備計画における凡例】

○：都市計画で定めなければならない事項 ◎：○のうち、条例による規定が義務付けられている事項 ―：必要に応じて、規制・誘導として定められる事項 △：必要に応じて、一般型の規制・誘導として定める事項 ：制限のほか、緩和も定めることができる（※は再開発等促進区のみ）

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３.街並み誘導型地区計画 街並み誘導型地区計画は、地区の特性に応じ、建築物の高さ、形状及び工作物の設置を制限し、建築物の形態に関す る制限を緩和することにより、統一的な街並みを誘導する制度です。適用が望ましい地区として、木造住宅等が密集し ている市街地で、居住環境の向上を図る必要がある区域や、商店街の建替え・更新地域で、機能的で魅力のある商店街 の形成を誘導する必要がある区域が挙げられます。 ３－１．地区計画で定める事項 ① 地区計画の目標 街並み誘導型地区計画を採用する理由と目的を明記します。 ② 区域の整備・開発及び保全の方針 ・土地利用については、土地の有効活用の推進を図り、統一的な街並みを誘導する必要性を明記します。 ・建築物の整備については、街並み誘導について規制・誘導と環境整備の方針を明記します。 ・隣地境界線に面して壁面の位置の制限を定めずに隣地斜線の緩和を図る場合、壁面を隣地境界線と接して設けるこ とによって街並みを誘導する旨の方針を明記します。 ３－２．地区整備計画に定める事項 ① 容積率の最高限度 ・前面道路幅員による容積率制限の緩和条件であり、壁面の位置の制限により確保される空地等を勘案して定めます。 ・他の特例型を併用しない限り、用途地域で定められた指定容積が上限となります。 ② 建築物の敷地面積の最低限度 ・敷地の形状、容積率の最高限度等を勘案して定めます。 ③ 壁面の位置の制限・壁面後退区域の工作物の設置の制限 ・壁面の位置の制限は、敷地内に有効な空地を確保し、区域内に有効な空地が確保される、又は建築物の位置が整然 となるよう定めます。 ・道路に面する部分について、必ず壁面の位置の制限を定めます。 ・壁面の位置の制限は、立体的に定めることも可能です。 ・壁面後退区域の工作物の設置の制限は、道路や隣地などとの一体的な空間を確保するため、適切に定めます。 ④ 高さの最高限度 ・通風・採光等を確保しつつ、建築物のスカイラインを整え、良好な市街地空間が形成されるよう適切に定めます。 ３－３．容積率・斜線制限の特例（建築基準法第 68 条の５の５） ① 地区計画の内容に適合し、かつ、特定行政庁が認めるものについては、建築基準法第 52 条第２項の規定（前面道路 幅員による容積率制限）は適用しません。 ② 地区計画の内容に適合し、かつ、敷地内に有効な空地が確保されていること等により特性行政庁が認めるものにつ いては、建築基準法第 56 条の規定（斜線制限）は適用されません。 ③ 敷地面積の最低限度、壁面の位置の制限、高さの最高限度及び容積率の最高限度（①の場合のみ）を条例に定める ことが必要です。 通常の規制による 市街地イメージ 街並み誘導型地区計画による 市街地イメージ （引用：国土交通省ホームページ）

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資料－３ 高度利用地区

高度利用地区は、東京都及び各市町村における土地利用計画の位置づけに基づき、当該地区の土地利用の 状況及び将来の動向、周辺市街地の土地利用の動向等の地区の特性を踏まえ、土地の合理的かつ健全な高度 利用と都市機能の更新を図ることを目的とした地区です。高度利用地区においては、建築物の容積率の最高 限度及び最低限度、建蔽率の最高限度、建築面積の最低限度などを定めます。高度利用地区の対象地区及び 指定要件、容積率の最高限度及び最低限度など建築物に関する基準は下表のとおりです。 対象地区及び指定要件 対 象 区 域 区 域 第一種低層住居専用地域及び第二種低層住居専用地域以外の用と地域が指定されている地域 のうち、次の（１）かつ（２）に該当する区域内に指定する。 （１）次のいずれかに概要する高度利用を図るべき区域内であること。 ①枢要な商業地、業務地又は住宅地として高度に土地利用を図るべき区域にあって、土地の効率 的な利用ができていない地区で、土地の健全な高度利用を促進すべき区域 ②敷地が細分化されていること、公共施設の整備が不十分なこと等により土地の利用状況が著し く不健全な区域であって、都市環境の改善又は災害防止の観点から土地の健全な高度利用を図る べき区域 ③その全部又は一部が中高層の住宅街区として整備されるべき区域 ④①～③までに掲げるものの他、土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の更新を図るべき 区域 （２）次のいずれかに該当する位置づけがなされている区域内であること ①都市再開発方針等の都市計画に定められた都市再開発の方針で、再開発促進地区として位置付 けられている区域 ②都市再開発方針等の都市計画に定められた住宅市街地の開発整備の方針で重点地域又は重点 地区として位置付けられている区域） ③活用方針における都心、副都心、新拠点及び核都市の区域その他の都心等拠点地区又は一般拠 点地区に位置付けられている区域 ④防災都市づくり推進計画で整備地域及び重点整備地域に位置付けられている区域又は都市再 開発方針等の都市計画に定められた防災街区整備方針で防災再開発促進地区に位置付けられて いる区域 ⑤区市町の都市計画に関する基本的な方針において土地の高度利用を図るべき地区として位置 付けられている区域 ⑥地区計画等が定められている区域（同時に定められる場合を含む）で、土地の高度利用を図る べき地区として位置付けられている区域 ⑦市街地再開発事業、市街地再開発促進区域又は住宅街区整備促進区域の都市計画が定められて いる区域（同時に定められる場合を含む） 指 定 要 件 最低規模 高度利用地区の規模は、おおむね 0.5ha 以上とする。ただし、地区計画等その他地域ごとの方 針を策定し、一体としてそれぞれの区域の特性にふさわしい態様を備えた良好な環境の各街区を 整備し、及び保全するため、地区の特性に応じた、建築物の建築形態、公共施設その他の施設の 配置等必要な事項が定められた区域内において市街地再開発事業を施行する地区にあっては、お おむね 0.2ha 以上とする。 境界 高度利用地区の境界は、原則として道路、河川その他の明確な地形、地物によるものとし、こ れがない場合には幅員４m 以上の道路、緑道若しくは公共空地の整備計画を地区計画等又は市街 地再開発事業等の都市計画で定めて、それを地区の境界とする。ただし、地区計画等又は市街地 再開発事業等の都市計画で敷地内通路等の有効な空地を設けることを定める場合、その他街区の 状況により道路等を新設する必要がないと認められる場合で区域境界が明確な場合はこの限り ではない。 公共施設 高度利用地区の区域が接する道路は、高度利用を図るために必要な幹線道路等の公共施設とし て、次のいずれかに該当する道路が整備されており、他の道路に有効に接続していること（以下 この道路を「主要道路」という）。ただし、計画道路の整備により、他の道路に有効に通じるこ とが確実なときは、当該計画道路を主要道路とみなすことができる。 ①幅員 12m 以上の道路 ②幅員８m 以上 12m 未満の道路で、地区内に次の内容を定めるものであること。 ア 建蔽率の最高限度を指定建蔽率から 10 減じた数値以下に定めること。 イ 主要道路については、道路中心から６m 以上の位置に壁面の位置の制限を定めること。 壁面の位置 の制限 高度利用地区には、道路境界線から１m（住宅の確保に対する容積率の緩和をする場合は２m） 以上の壁面の位置の制限を定めること。

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建築物に関する基準 建 築 物 に 関 す る 基 準 容積率の 最高限度 高度利用地区で定める容積率の緩和の最高限度は、建築基準法第 52 条第１項各号に規定され ており、容積率の緩和の最高限度及び容積率の最高限度は、次の（１）～（３）までの基準に従 うものとする。 （１）基準容積率による容積率の緩和の最高限度 ①容積率の緩和の最高限度は、基準容積率に 1/2 を乗じて得た数値（住宅の確保に対する容積 率の緩和をする場合は、更に 50 を加えた数値）又は 300 のいずれか低い数値とする。 ②特に、活用方針におけるセンター・コア・エリアの区域で、住宅の確保に対する容積率の緩 和をする場合は、①に関わらず、基準容積に 1/2 を乗じて得た数値に 100 を加えた数値又は 400 のいずれか低い数値とする。 （２）主要道路の幅員による容積率の最高限度は、下表のとおりとする。 （３）建築物の敷地面積の規模による容積率の緩和の最高限度は下表のとおりとする。 敷地面積 緩和の最高限度 500 ㎡未満 100％ 500 ㎡以上 1,000 ㎡未満 150％ 1,000 ㎡以上 2,000 ㎡未満 300％ 2,000 ㎡以上 5,000 ㎡未満 350％ 5,000 ㎡以上 400％ （１）～（３）の容積率緩和の最高限度、容積率の最高限度を基準として、空地等の確保に係る 容積率の緩和、公共的屋内空間の確保に対する容積率の緩和、緑化施設の確保に対する容積率の 緩和、一時滞在施設の確保に対する容積率緩和、子育て支援施設の確保に対する容積率の緩和、 住宅の確保に対する容積率の緩和、高齢者福祉施設の確保に対する容積率の緩和などのメニュー が定められている。 主要道路の幅員 容積率の最高限度 12m 以上 16m 未満 1,000% 16m 以上 22m 未満 1,200% 22m 以上 上限なし 容積率の 最低限度 おおむね基準容積の 1/3 以上とする。ただし、地区内のうち、公共空地又は建築基準法第 59 条第１項第３号に該当する建築物の敷地となることが明らかな区域等については、この限りでな い。 建築面積の 最低限度 原則として、200 ㎡以上とする。ただし、地区内のうち、市街地環境上支障がないと認められ る区域についてはこの限りではない。 特 例 （１）防災都市づくり等のための特例 （２）機能更新型高度利用地区の特例 （３）眺望の保全に関する景観誘導に適合する場合の特例 （１）～（３）に該当する場合は、指定要件や容積率の緩和の基準について特別に定めている。

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資料－４ 市街地再開発事業

１．目的 市街地再開発事業とは、低層の木造建 築物が密集し、生活環境の悪化した平面 的な市街地において、細分化された宅地 の統合、不燃化された共同建築物の建築 及び公園、緑地、広場、街路等の公共施 設の整備と有効なオープンスペースの確 保を一体的・総合的に行い、安全で快適 な都市環境を創造しようとするもので、 都市再開発法に基づき施行される事業で す。事業目的の重点の置き方につきまし ては、施行者によって異なりますが、概 ね次のように大別できます。 ①幹線街路や駅前広場の整備と駅前地区などの整備を主目的とするもの ②既成市街地内に良好な住宅を供給し、地区内の住環境の改善を主目的とするもの ③中心市街地の活性化、商店街の近代化を主目的とするもの ④防災上危険な密集市街地等の整備改善、老朽建築物の建替えを主目的とするもの ⑤県や市の公益施設の整備を主目的とするもの ２．施行者 都市再開発法では、次の者が施行者とされています。 ①組合：施行区域内の宅地の所有者又は借地権者が、5 人以上共同して一定の条件を満たした場合に組合 設立し、施行者になることができます。また、地区内の地主、借地人はたとえ事業に反対であっても全 員が組合員となります。 ②個人：施行区域内の宅地の所有者又は借地権者、または、これらの同意を得た者は、一人又は数人で共 同して施行者となることができます。なお、個人施行においては、必ずしも施行区域内の権利者全員が 施行者になる必要はなく（5 人以下でも可）、また、事業の都市計画決定がなくても施行可能です。 ③再開発会社：平成 14 年の法改正により創設されたもので、市街地再開事業を主たる目的とする株式会 社です。なお、議決権の過半を有する所有者又は借地権者及びこれらの株式会社が、施行区域内の宅地 と借地について 2/3 以上を保有することが必要です。 ④地方公共団体：地方公共団体は、駅前広場、街路、防災公園等の公共施設を整備することを主目的とし て、市街地再開発事業を施行します。 ⑤都市再生機構・地方住宅供給公社等：独立行政法人都市再生機構は、再開発を促進すべき地区の整備改 善を図ること又は賃貸住宅の建設と併せて実施することが必要な場合に、地方住宅供給公社は、公社の 行う住宅の建設と併せて実施することが必要な場合に、市街地再開発事業を施行することができます。 市街地再開発事業のイメージ図 （引用：国土交通省ホームページ）

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３．種類 市街地再開発事業の種類は、以下の二種類に大別されます。 項目 第１種市街地再開発事業 第２種市街地再開発事業 施 行 区 域 の要件 以下の（１）または（２）の区域であること 以下の（１）または（２）の区域であること （１）市街地再開発促進区域内 （１）第１種市街地再開発事業の施行区域の要件の （２）を満たしている区域内 （２）次の条件に該当する土地の区域内 ①高度利用地区等であること（注１） ②一定の耐火建築物の建築面積合計（注２）が、区 域内の全建築物の建築面積の概ね 1/3 以下であるこ と。または、一定の耐火建築物の敷地面積合計が区 域内の全宅地面積の概ね 1/3 以下であること ③区域内に十分な公共施設がなく、土地利用が細分 化されていることなどにより土地の利用状況が著し く不健全なこと ④区域内の土地の高度利用を図ることが都市機能の 更新に貢献すること （２）面積が 0.5ha 以上で、次のいずれかの条件に 該当する土地の区域内、または被災市街地復興推進 地域内 ①区域内に安全上または防火上支障のある一定の 建築物（注３）の数または延床面積の全建築物に対 する割合が 7/10 以上であり、それらが密集してい るため災害発生のおそれが著しく、環境が不良であ ること ②区域内に駅前広場、避難広場、公園防災上重要な 公共施設を早急に整備する必要があり、その公共施 設の整備と建築物、建築敷地の整備を一体的に行う ことが合理的 権 利 の 調 整・保護方 法の 概略 権利変換方式 管理処分（用地買収）方式 事業施行前の各権利者の権利の種類とその資産額の 大きさに応じて、事業完了後のビルの敷地や床に関 する権利を与える。これを「権利床」と呼び、これ 以外のものを「保留床」と呼ぶ。また、権利変換を 希望しない権利者に対しては、その権利に見合った 価格を金銭で補償する。 事業施行前の各権利者の権利を個別的に用地買収 していく。最終的には収用権も付与されている。 ただし、地区内に残留を希望する権利者に対して は、その権利に見合って、ビルの敷地や床の権利を 給付する。 ４．市街地再開発事業に対する支援 市街地再開発事業に対する支援制度は、下表のとおりです。 交付金 再開発ビルなどの整備に対する支援（国費率 原則 1/3） 交付の対象 ①事業計画作成や建築設計に必要な費用 ②建物の除却に必要な費用 ③補償に必要な費用 ④オープンスペースの整備に必要な費用 ⑤共同施設（廊下、エレベーターなど）の整備に必要な費 用 等 都市計画道路の整備に対する支援（国費率 原則 1/2） 交付の対象 ①用地取得や補償に必要な費用 ②都市計画道路の工事に必要な費用 融資制度等 組合等に対して事業費を、保留床管理法人に対して床取得 費を無利子で貸し付ける制度があります。 「住宅金融支援機構」等では、建設資金や床の購入資金等 に対する融資制度を用意しています。 税の優遇 市街地再開発事業はまちづくりの一環としての公共性の 高さや権利変換という方法で権利の置き換えをすること から、施行者、権利者及び保留床の購入者等に対しても 様々な税の優遇措置が認められています。 債務保証制度 公益社団法人 全国市街地再開発協会において、計画準備 段階及び建設段階の民間金融機関からの融資について債 務保証を行っている。 注１：施行区域の要件の（２）①の高度利用地区等は、沿道地区整備計画、特定建築物地区整備計画、防災街区地区整 備計画、地区整備計画のそれぞれの区域のうち一定要件を満たしている者を含む。また、都市再生特別地区も含 む（ただし、都市再生特別措置法による 10 年の時限措置） 注２：都市再開発法では、次のものは耐火建築物の建築面積から除外できる。①地階を除く階数が２以下のもの、②耐 用年限の 2/3 を経過したもの、③機能の低下したもの、④建築面積が 150 ㎡未満のもの、⑤容積率が高度利用地 区等で定めた容積率の 1/3 未満のもの、⑥都市計画施設の整備に伴い除却すべきもの 注３：次の建築物は安全上、防火上支障があるとされる。①接道義務に適合していないもの、②道路内の建築制限に適 合していないもの、③建蔽率の制限に適合していないもの（ただし、80％を超えないもの、耐火建築のものは除 く）、④防火・準防火地域内の防火性能に適合していないもの