H25.8.1 版
市街化調整区域における土地利用方針
平成２５年８月１日
富 里 市
目 次
１ 背景・目的 ··· 1
２ 計画の位置付け ··· 2
（１）計画の位置付け···2
３ 現状の問題と課題 ··· 3
（１）現状の問題 ···3
（２）課 題 ···3
４ 市街化調整区域における土地利用方針 ··· 5
（１）ゾーンにおける土地利用方針 ···6
（２）各ゾーンのイメージ ···10
５ 土地利用現況図 ··· 11
６ 土地利用方針図 ··· 12
1 ■１ 背景・目的 近年，地方自治体を取り巻く環境は，社会経済情勢の著しい変化や都市間競争の激 化，少子化による人口減少や高齢化の進行，低迷する経済情勢，厳しい財政状況など の課題が山積している。 本市は成田空港に近接し，東関東自動車道水戸線の富里インターチェンジが配置さ れ，東葛地域と東総地域の東西方向を結ぶ国道２９６号，千葉県の南北方向の主要都 市を結ぶ国道４０９号，またそれら路線と連携補完する主要地方道や一般県道，市道 が配置され，各方面からの交通が本市内で交差し，成田空港に向かう構造になってい る。 本市を取り巻く環境は，成田空港の離発着枠３０万回への拡大や，平成２５年春の 酒々井インターチェンジの供用開始及びその周辺地での大型商業施設の開業，国道２ ９６号のバイパス機能を有し，酒々井インターチェンジと成田空港を結ぶ市道０１－ ００８号線の整備が行われているなど，成田空港関連の土地利用ニーズの高まりや， 市内の交通環境の整備に伴う人や物の交流が盛んになることが予想されている。 一方で，市街化調整区域において農業従事者の高齢化や減少による耕作放棄地の増 加や森林等の自然環境の荒廃，人口減少や少子高齢化による集落地の衰退，市街化区 域縁辺部における市街地のスプロール化などの土地利用に関する問題が顕在化してき ている。 このような状況の中，高速道路インターチェンジや成田空港を結ぶ幹線道路等など の広域交通ネットワークのポテンシャルを最大限に活用して地域振興に寄与する企業 誘致，社会情勢の変化による人口減少や高齢化が進展している大規模な既存住宅団地 等の住環境の整備が求められている。 また平成２３年に「地域の自主性及び自立性を高めるための改革の推進を図るため の関係法律の整備に関する法律」の施行により都市計画法が改正され，都市計画の権 限移譲が行われた。 本市としても自立した都市計画行政を行い，持続可能なまちづくりの実現を目指す ため，都市マスタープラン等に示す市街化調整区域の土地利用のあり方を検証し，市 街化調整区域における自然的土地利用を保全する地域と都市的土地利用を一定程度許 容する地域を明確に示し，富里市総合計画及び富里市都市マスタープランの市街化調 整区域についての記載内容を補完する「市街化調整区域における土地利用方針」を定 めるものである。
2 ■２ 計画の位置付け （１）計画の位置付け 市街化調整区域における土地利用方針は，富里市都市マスタープラン等の上位計画の 土地利用方針を補完するものであり，地区計画ガイドラインは市街調整区域における 土地利用方針に沿った適正な土地利用を誘導するため，地区計画策定における運用基 準である。 成田都市計画区域は，成田市，富里市 及び栄町の区域で構成されています。 富里市総合計画 （基本構想・基本計画） 富里市都市マスタープラン 成田都市計画 ～ペガサスプラン２１～ 都市計画区域の整備、開発 （平成１４年４月策定） 及び保全の方針 （平成１９年２月千葉県決定） （○土地利用方針図） 市街化区域 市街化調整区域 市街化調整区域における 土地利用方針 市街化調整区域における 地区計画のガイドライン
3 ■３ 現状の問題と課題 （１）現状の問題 本市は，昭和５４年７月６日に成田都市計画区域（現面積２１，７６４ヘクタール） に編入されるとともに，「市街化区域」と｢市街化調整区域｣に区域区分が行われ，その 後３回にわたる定期見直しにより，本市域内の市街化区域面積は４７９ヘクタール， 市街化調整区域面積は４，９１２ヘクタールとなっており，市街化調整区域は本市域 全体の約９１％を占めている。 市街化調整区域は，特定の場合を除き開発行為や建築行為は原則として禁止され， 市街化を抑制する区域として定められているが，現状では以下に示すような問題が生 じている。 ・市街化調整区域における人口の減少 ・急速な少子高齢化 ・高齢化等による農業従事者の減少及び耕作放棄地の増加 ・幹線道路沿道，インターチェンジ周辺の都市的土地利用の要請 ・空港関連企業の都市的土地利用の要請 ・市内就業地の創出 （２）課 題 市街化調整区域において，大規模な既存住宅団地等では，高齢化により地域コミ ュニティの維持が難しくなるなど，新規住民の流入も鈍いことから，人口減少によ る空家・空き地の増加，地元商店街の衰退など住環境の悪化などが懸念されている。 市街化区域縁辺部では，戸建て住宅や共同住宅等が建築され，市街地の滲み出し 現象（スプロール化）が見られ，良好な街並みの形成が課題となっている。 本市は成田空港に近接し，東関東自動車道水戸線等の多くの人や物が行き交う広 域幹線道路が市内を縦横断していることなど，本市が有する地域資源をより活用し， 市の健全な発展を目指し地域の秩序ある整備を図ることも望まれている。 一方で南部地域においては，県内有数の農地を有し，積極的な農業振興策も行わ れていることから，この農業振興策と連携・調整を図り，自然環境保全や自然環境 との共生に関する検討を進める必要がある。 市街化調整区域における土地利用に関する課題を次のとおり整理する。 ・優良農地等，自然環境の保全及び共生 ・大規模な既存住宅団地等の住環境の整備 ・市街化区域縁辺部における市街地のスプロール防止と良好な街並みの形成 ・成田空港に連絡する幹線道路沿道においては、人や物が行き交うその地域特性 を活かし，地域振興に寄与する施設立地の規制誘導 ・インターチェンジは，広域的な交通結節点であることから、その周辺地及び周
4
辺幹線沿道においては、そのポテンシャルを活かし地域の活性化に寄与する施 設立地の規制誘導
・市内における雇用確保等のため，市街化を促進しない一定規模の計画的な開発 を許容し，周辺環境と調和した適正な配置
5 ■４ 市街化調整区域における土地利用方針 基本構想に掲げられているまちづくりの目標の実現に向け，富里市都市マスタープ ランの市街化調整区域における土地利用方針に掲げられている「農地・集落地として， 自然環境や農地の保全を図り，また，集落や既存住宅団地等の居住環境の整備・保全を 図る。」ことを踏まえて地域の課題を解決するため，市街化調整区域における土地利 用の方針を以下のように定める。 １．市街化を促進しない一定規模の計画的な非住居系の開発については，雇用創 出や税収等のまちの活性化に大きく寄与することから，地域の資源や特性を活 かし，地域振興に資する計画的な開発を誘導する。 ２．高速道路のインターチェンジは，広域的な交通結節点であることから，その ポテンシャルを活かし，酒々井インターチェンジ周辺においては市の情報発信 機能や来街者を積極的に取り込むための機能を有する施設，雇用の創出や税収 等に寄与する非住居系の施設を適正に配置することにより，地域の活性化を目 指す。 ３．成田空港へ向かう主要幹線道路沿道には，成田空港の機能の拡充に伴う効果 を取り込むとともに，幹線道路沿道としての特性を活かし，人や物の流れを地 域振興につなげる施設を配置し，地域の活性化を目指す。 ４．市街化区域縁辺部における市街地のスプロール化を防止し，一団の良好な街 並みの形成を目指す。 ５．大規模な既存住宅団地等において，既存の住宅ストックを活用し，新規住民 が流入しやすい環境や，快適に生活するための環境を誘導し，住環境の整備を 行うことによる定住化の促進と地域の活性化を目指す。 ６．市街化調整区域における新たな大規模住宅地開発は規制する。 ７．地区の特性を考慮したゾーニングにより土地利用の方針を明確に示す。 富 里 市 市街化区域 市街化調整区域 ① 非住居系開発誘導ゾーン ② インターチェンジ周辺開発誘導ゾーン ③ インターチェンジ周辺沿道開発誘導ゾーン ④ 幹線道路沿道整序ゾーン ⑤ 住環境整備ゾーン ⑥ 住環境保全ゾーン ⑦ 大規模既存集落活性化ゾーン ⑧ 調整ゾーン
6 （１）ゾーンにおける土地利用方針 市街化調整区域における土地利用方針に沿って８つのゾーンに区分し，それぞれ の土地利用を誘導する区域及び土地利用誘導の考え方を次のとおりとする。 なお，下記の各ゾーンにおける農業振興地域の農用地区域等については，開発 等対象地から除外する。 ①非住居系開発誘導ゾーン [土地利用を誘導する区域] 都市マスタープランにおける新市街地及び開発構想検討候補地 [土地利用誘導の考え方] 市街化調整区域における市街化 を促進しない一定規模の計画的な 開発は，地域振興及び雇用の創出， 税収等に寄与することから，工場， 研究所，流通業務施設及び，観光 振興のため市外からの来街者を対 象とした観光施設などの立地を周 辺環境と調和した計画のもと誘導 し，持続可能な地域振興を図る。 ②インターチェンジ周辺開発誘導ゾーン [土地利用を誘導する区域] 酒々井インターチェンジ出入り口交差点から，概ね１ｋｍの区域 [土地利用誘導の考え方] 酒々井インターチェンジ周辺につ いては，富里市都市マスタープラン において新市街地及び開発構想検討 候補地に位置付けされていることか ら，将来的な市街化区域編入を検討 していくとともに，広域交通ネット ワークの特性を活かし，雇用創出や 税収に寄与する工場・流通業務施 設・商業施設や，市外から多くの来 街者が見込まれることから，市の情 報発信や地域振興・観光振興等に寄 与すると認められる施設の立地を図る。
7 ③インターチェンジ周辺沿道開発誘導ゾーン [土地利用を誘導する区域] 酒々井インターチェンジ出入り口交差点から，半径２ｋｍの区域かつインタ ーチェンジに直結する主要幹線道路沿道〔市道０１－００８号線〕 [土地利用誘導の考え方] 酒々井インターチェンジに直結す る主要幹線道路沿道においては，広 域的な交通ネットワークにおける特 性を活かし流通業務施設等を配置す るとともに，多くの交通量が見込ま れることからドライバーのための沿 道サービス施設を適切に配置し，そ れぞれの機能集約及び立地を図る。 ④幹線道路沿道整序ゾーン [土地利用を誘導する区域] 都市マスタープランにおける主要幹線道路及び成田空港に向かう主要幹線道路沿道 〔（国）２９６号，４０９号，（県）八日市場佐倉線，市道０１-００９号線〕 [土地利用誘導の考え方] 成田空港とインターチェンジを結ぶ主要幹線道路沿道地区において，成田空 港の広域交通結節点としての国内 外から多くの人や物が行き交う特 性を活かし，地域振興に寄与する と認められる流通業務施設等，ま た広域ネットワークの特性を活か したドライバーのための沿道サー ビス施設など立地を適切に誘導す ることで，それぞれの機能集約を 図る。
8 ⑤住環境整備ゾーン [土地利用を誘導する区域] 都市計画法第３４条第１項第１１号に基づき県条例で定める区域 （富里第二工業団地を除く，市街化区域から１．１ｋｍの区域で建築物が 40 戸以上連たんしている地域） [土地利用誘導の考え方] 都市計画法第３４条第１項第１１ 号の要件により，市街化区域縁辺部 における市街地のスプロール化を防 止し，良好な街並みの形成を図る。 ⑥住環境保全ゾーン [土地利用を誘導する区域] 線引き前に千葉県条例の確認を受けて造成された概ね１ｈａ以上の住宅団地 [土地利用誘導の考え方] 市街化調整区域で線引き前に千葉 県条例の確認を受けて造成された大 規模な既存住宅団地において，既存 の住宅ストックを活用し，少子・高 齢化や人口減少による地域コミュニ ティの衰退を防止するため，良好な 居住環境の維持・管理や日常的サー ビスが享受できる環境整備などによ り，定住化の促進と地域の活性化を 図る。
9 ⑦大規模既存集落活性化ゾーン [土地利用を誘導する区域] 大規模既存集落指定地域に指定された区域 （十倉[二七榎，六十榎，栗原，両国沖，三十榎の各一部の区域]，御料[甲地 の一部の区域]） [土地利用誘導の考え方] 大規模既存集落指定地域は，少 子・高齢化や人口減少による地域力 の衰退を回復するため，新規住民の 受け入れを可能にし，本市南部にお ける地域拠点としての機能強化と持 続可能な地域コミュニティの形成を 図る。 ⑧調整ゾーン [土地利用を誘導する区域] 南七栄南西地区市有地を中心とした地域 [土地利用誘導の考え方] 調整ゾーンについては，南七栄南西地区市有地を中心とした地域とし，基本 的には住民生活になくてはならない公共施設等を配置して利用していくもの とする。 しかしながら，現時点では明確に土地利用の方針が示されていないことから， 社会状況や多様なニーズを十分検証し，環境施設用地の位置付けを保持しつつ， その立地や面積のポテンシャルを活かし，本市における地域振興に寄与する施 設の立地を検討していくものとする。
10 （２）各ゾーンのイメージ インターチェンジ周辺開発誘導ゾーン 酒々井 IC 富里 IC 市街化区域から 1.1km 区域 市街化区域 富里第二工業団地 住環境保全ゾーン 住環境整備ゾーン 非住居系開発誘導ゾーン 大規模既存集落活性化ゾーン 幹線道路沿道整序ゾーン 1km 2km インターチェンジ周辺 沿道開発誘導ゾーン 調整ゾーン
■５ 土地利用現況図
7
1
■６ 土地利用方針図 ＊（参考）大規模既存集落指定地域【大規模集落活性化ゾーン】 ・十倉［二七榎，六十榎，栗原，両国沖，三十榎の各一部の区域］ ・御料［甲地の一部の区域］ 1 2
