2018年度
賃貸過去問から学ぶ
賃貸不動産経営管理士 過去問①
（H29 年度(2017) 問 12） 定期建物賃貸借契約に関する次の記述のうち、適切なものの組合せはどれか。 ア 定期建物賃貸借契約の事前説明において「更新がなく、期間の満了により契約が終了す る」旨を記載した書面を交付して口頭で説明したとしても、賃貸借契約書に「更新がなく、 期間の満了により契約が終了する」旨の記載がなければ、更新がない定期建物賃貸借契約 として有効に成立しない。 イ 定期建物賃貸借契約は、書面によって締結すれば有効であり、必ずしも公正証書によっ て締結する必要はない。 ウ 契約期間を１年とする定期建物賃貸借契約においては、借地借家法第 38 条第４項に基づ く終了通知は必要とされない。 エ 定期建物賃貸借契約の保証人は、定期建物賃貸借契約が期間満了後に再契約された場合、 引き続き、保証債務を負担する旨を口頭で承諾したときは、再契約後の債務について保証 債務を負う。 １ ア、イ ２ ア、ウ ３ イ、ウ ４ ウ、エ参考
宅建 過去問
（宅建 H15 年度(2003) 問 2） Ｑ：定期借家契約は、公正証書によってしなければ、効力を生じない。 Ａ：誤 定期建物賃貸借は、公正証書による等書面によって契約する必要がある（借地借 家法 38 条１項）。しかし、公正証書に限定されるわけではない。参考
宅建 過去問
（宅建 H26 年度(2014) 問 3） Ｑ：定期建物賃貸借契約を締結するには、当該契約に係る賃貸借は契約の更新がなく、期間 の満了によって終了することを、当該契約書と同じ書面内に記載して説明すれば足りる。正 解 １
＜問題の評価＞→必ず正解できなければならない問題 本問は、定期建物賃貸借契約に関するものである。これは普通建物賃貸借契約と異なるところがあるため、 契約の建物を管理する場合は、その特徴を理解しておかなければならない。賃貸不動産経営管理士の業務上、 必要不可欠な知識であるため、再度出題される可能性は非常に高い。 ア 適切 本肢は、定期建物賃貸借の事前説明及び契約書に関する問題である。この点、「定期 建物賃貸借契約を締結しようとするときは、貸主は、あらかじめ、賃貸不動産の借主に対し、 更新がなく、期間の満了により建物賃貸借契約が終了することについて、その旨を記載した 書面を交付して説明をしなければならない（借地借家法第 38 条第 2 項）。」（公式テキストＰ 504 の 11 行目～14 行目）また、「借地借家法第 38 条第 1 項は、「第 30 条の規定にかかわらず、 契約の更新がないこととする旨を定めることができる。」と規定し、…契約書において一義的 に明示されていなければならない。」（公式テキストＰ504 の 32 行目～Ｐ505 の 4 行目）した がって、賃貸借契約書に「更新がなく、期間の満了により契約が終了する」旨の記載がなけ れば、更新がない定期建物賃貸借契約として有効に成立しない。よって、本肢は適切である。 イ 適切 本肢は、定期建物賃貸借の成立要件に関する問題である。この点、「定期建物賃貸借 契約は、公正証書等の書面により契約をしなければならない。公正証書は例示的な記載であ り、必ずしも公正証書で締結することまでは要しないが、書面により締結することは必要で ある（要式行為）。」（公式テキストＰ504 の 2 行目～5 行目）よって、本肢は適切である。 ウ 不適切 本肢は、定期建物賃貸借の契約の終了手続に関する問題である。この点、「定期建 物賃貸借契約において、契約期間が 1 年以上の契約の場合、期間満了の 1 年前から 6 か月前 までの間に、借主に対し、期間満了により賃貸借が終了する旨の通知をする必要があり、こ の通知がない場合、定期建物賃貸借契約の終了を借主に対抗することができない。」（公式テ キストＰ506 の 29 行目～32 行目）よって、「終了通知は必要とされない」としている本肢は、 不適切である。 エ 不適切 本肢は、定期建物賃貸借の再契約に伴う保証契約の締結に関する問題である。こ の点、「再契約は新たな契約だから、再契約後の賃貸借において賃借人の債務を保証人の保証 の対象とするためには、再契約後の賃貸借の賃借人の債務を保証する保証契約を締結する必 要がある。再契約後の賃貸借の賃借人の債務を保証する保証契約も、文書をもって行わなけ ればならない。」（公式テキストＰ508 の 33 行目～Ｐ509 の 3 行目）よって、「口頭で承諾した ときは、再契約後の債務について保証債務を負う」としている本肢は、不適切である。 以上より、適切なものはア、イであり、本問の正解肢は１となる。 ※解説文内の「公式テキスト」とは、『賃貸不動産管理の知識と実務－賃貸不動産経営管理士公式テキスト[改 訂３版]』（編著：（一社）賃貸不動産経営管理士協議会、出版：大成出版社）を指します。定期建物賃貸借
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ Ａ
定期建物賃貸借（定期借家権） （1）期間 当事者が合意した期間（１年未満とすることもできる） （2）内容 契約の更新がない旨の特約を認める。 （3）方式 ①（公正証書などの）書面によって契約する必要がある。※1 ②定期建物賃貸借をしようとするとき，賃貸人は，賃借人に対して，あらかじめ書 面を交付のうえ，賃貸借に更新がなく，期間の満了によって終了する旨を説 明しなければならない。※1,2 （4）終了 賃貸人から （期間が１年以上の場合）期間満了の１年前から６カ月前までに賃借人への 通知をする必要がある。※3 賃借人から （床面積が200㎡未満の居住用建物である場合）転勤，療養，親族の介護そ の他のやむを得ない事情により，建物の賃借人が建物を自己の生活の本拠 として使用することが困難となったときは，賃貸借の解約の申入れをすること ができ，当該申入れの日から１カ月後に契約が終了する。 （5）借賃 増減請求 定期建物賃貸借においては，借賃増減請求に関する規定は，借賃の改定に係 る特約がある場合には，適用しない。 ※1 契約書面と説明書面は、別の書面であることを要する。 ※2 賃貸人がこの説明をしなかった場合は，契約の更新がないこととする旨の特約は無効となる。 ※3 １年前から６カ月前までの間に通知せず，この期間を経過した場合でも，その後賃貸人が通 知すれば，その通知の日から６カ月後に賃貸借契約は終了する。賃貸不動産経営管理士 過去問②
（H27 年度(2015) 問 21） 賃貸借契約の更新拒絶に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。 １ 貸主は、自ら建物の使用を必要とする事情が一切なくとも、立退料さえ支払えば、 正当事由があるものとして、更新拒絶することができる。 ２ 更新拒絶の通知時点では正当事由が存在しなくとも、通知後に事情が変わり正当事 由が具備され、正当事由が具備された状態が事情変更時点から６ヵ月間持続した場合、 解約の効果が生じる。 ３ 建物の老朽化が著しく、隣家に損傷を及ぼしている場合、貸主は当面自己使用の必 要性がなくても、立退料を提供することなく更新拒絶することができる。 ４ 建物にはあたらない駐車場施設の利用契約について貸主が更新拒絶するためには、 貸主に施設の使用を必要とする事情のほか、立退料の支払により正当事由が認められ なければならない。参考
宅建 過去問
（H28 年度(2016) 問 12） Ｑ：ＡはＢと、Ｂ所有の甲建物につき、賃貸借契約を締結した。ＢがＡに対し、本件契約の 解約を申し入れる場合、甲建物の明渡しの条件として、一定額以上の財産上の給付を申 し出たときは、Ｂの解約の申入れに正当事由があるとみなされる。 Ａ：誤 解約申入れは、正当事由がなければ認められない（借地借家法 28 条）。このとき、 賃貸人が建物の明渡しの条件として、一定額以上の財産上の給付を申し出たとして も、当該申し出は、正当事由があるか否かの考慮要素の一つに過ぎず、当該申し出 があれば、正当事由があるとみなされるわけではない。正 解 ２
＜問題の評価＞→必ず正解できなければならない問題 本問は、賃貸借契約の更新拒絶に必要な正当事由に関するものである。管理業者にとって更新事務は主要な 業務であり、賃貸不動産経営管理士が担当する場合も多い。賃貸不動産経営管理士の業務上、必要不可欠な 知識であるので再度出題される可能性は非常に高い。 １ 不適切 本肢は、正当事由判断のための考慮事由の問題である。この点、「①貸主及び 借主が建物の使用を必要とする事情、②建物の賃貸借に関する従前の経過、③建物の利 用状況、④建物の現況、⑤財産上の給付（立退料）の提供の申出等を総合的に考慮して 判断される。」（公式テキストＰ531 の 31 行目～Ｐ532 の 16 行目）また「⑤の立退料の有 無は、正当事由の有無を判断する対象になるものの、立退料の提供だけで正当事由を満 たしていると判断されるわけではなく、他の事情が備わり、立退料の提供もあるときに、 正当事由のひとつとして補完され判断される。」（公式テキストＰ533 の 2 行目～5 行目） よって、「立退料さえ支払えば、正当事由がある」とする本肢は不適切である。 ２ 適切 本肢は、正当事由を具備すべき時期を問う問題である。この点、「通知時点で正 当事由を具備していなくても、通知後に事情が変わり正当事由が具備され、正当事由が 具備された状態が事情変更時点から 6 カ月間持続した場合も、解約の効果が生じるもの とされている。」（公式テキストＰ532 の 28 行目～31 行目）よって、本肢は適切であり、 本問の正解肢となる。 ３ 不適切 本肢は、正当事由の有無の判断の考慮要因を問う問題である。この点、「正当 事由の有無は、当事者双方の利害関係その他諸般の事情を検討要因として、総合的に判 断される。」（公式テキストＰ531 の 31 行目～33 行目）具体的には、「自己使用の必要性 はないが、朽廃の著しい貸借建物について立退料の提供による解約の正当事由の補完を 認めた事例がある。」（公式テキストＰ534 の 5 行目～6 行目）よって、「立退料を提供す ることなく更新拒絶することができる。」とする本肢は不適切である。 ４ 不適切 本肢は、駐車場利用施設の契約について借地借家法の適用の有無を問う問題 である。この点、「平面駐車場または建物にあたらない立体駐車場であれば、建物賃貸借 または建物所有目的での土地賃貸借契約とはならないため、借地借家法の適用がないこ とが多い。借地借家法の適用がなければ、更新拒絶の際には正当事由の存在は不要とさ れる。」（公式テキストＰ502 の 20 行目～24 行目）よって、「立退料の支払により正当事 由が認められなければならない。」とする本肢は不適切である。 ※解説文内の「公式テキスト」とは、『賃貸不動産管理の知識と実務－賃貸不動産経営管理士公式テキスト[改 訂３版]』（編著：（一社）賃貸不動産経営管理士協議会、出版：大成出版社）を指します。借家契約の存続期間等
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ Ａ
（1）契約期間・更新 ①契約期間 最長期間 制限なし 最短期間 制限なし →ただし，期間を１年未満とした場合，期間の定めがないものとみ なされる。 ②更新・解約 申し入れ 期間の 定めがある 場合 １ 当事者が期間の満了の１年前から６ヵ月前までに相手方に対し て更新をしない旨の通知をしなかった場合，契約を更新したも のとみなされる（法定更新）。 →通知をした場合でも，期間満了後に賃借人が使用を継続し，賃 貸人が遅滞なく異議を述べなかった場合，更新したものとみな される（法定更新）。 ２ 賃貸人による更新拒絶の通知には，「正当事由」が必要である。 期間の 定めがない 場合 １ 賃貸人が解約の申入れをした場合，賃貸借契約は，解約の申 入れの日から６ヵ月の経過により終了する。 →解約申入れをした場合でも，その日から６ヵ月経過後に賃借人 が使用を継続し，賃貸人が遅滞なく異議を述べなかった場合， 更新したものとみなされる（法定更新）。 ２ 賃貸人による解約申入れには，「正当事由」が必要である。 ※法定更新後の契約は従前の契約と同じとなる。ただし,存続期間の定めのないものとなる。 （2）正当事由の内容 ① 建物の賃貸人および賃借人が建物の使用を必要とする事情 ② 建物の賃貸借に関する従前の経過 ③ 建物の利用状況および建物の現況 ④ 建物の賃貸人が提供する財産上の給付の申出賃貸不動産経営管理士 過去問③
（H27 年度(2015) 問 13） 賃貸借契約の成立に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。 １ 賃貸借契約は、賃貸借の目的物である物件の引渡しにより成立する。 ２ 賃貸借契約が成立するためには、貸主、借主が署名押印する賃貸借契約書の作成が 必要である。 ３ 建物所有者と借受希望者による賃貸借契約の締結に向けた交渉が進み、交渉の相手 方に契約が成立するであろうという強い信頼が生まれる段階に達した場合には、その 信頼は法的保護に値することから、賃貸借契約が成立する。 ４ 宅地建物取引業者は、宅地又は建物の貸借に関し、その媒介により契約が成立した ときは、当該契約の各当事者に、契約内容に係る書面を交付しなければならない。参考
宅建 過去問
（宅建 H15 年度(2003) 問 37） Ｑ：建物の賃貸借契約において、宅地建物取引業者（管理業務受託）が貸主代理として借主 と契約締結した場合、宅地建物取引業法第 37 条に規定する契約が成立したときに交付す べき書面は、借主にのみ交付すれば足りる。 Ａ： 誤 37 条書面は、借主のみならず、貸主に対しても交付しなければならない。正 解 ４
＜問題の評価＞→必ず正解できなければならない問題 本問は、賃貸借契約の成立に関するものである。賃貸不動産経営管理士は、委託者の賃貸借契約についてア ドバイスすることもある。業務上、必要不可欠な知識であるので再度出題される可能性は非常に高い。 １ 不適切 本肢は賃貸借契約の成立要件に、賃貸目的物件の引渡しが必要か、という問 題である。この点、「賃貸借契約が成立するためには、①一方当事者の「ある物の使用及 び収益を相手方にさせること」と②他方当事者の「これに対してその賃料を支払うこと」 が合意されることが必要となる。」（公式テキストＰ372 の 4 行目～6 行目）よって、「物 件の引渡しが必要」とする本肢は不適切である。 ２ 不適切 本肢は、賃貸借契約の成立要件として、貸主、借主が署名押印する賃貸借契 約書が必要か、という問題である。この点、「賃貸借契約は諾成契約であるため、書面に より合意しなくても契約が成立する。」（公式テキストＰ372 の 13 行目～14 行目）よって、 「貸主、借主が署名押印する賃貸借契約書が必要」とする本肢は不適切である。ただ、 トラブルを防止するためには、各種取り決めを書面に記載しておくことが望ましい。 ３ 不適切 本肢は、賃貸借契約の成立要件に関する問題である。この点、「契約の締結に 向けて交渉がされていても、両当事者が合意に至らなければ契約は成立しない。そして、 契約交渉の両当事者は、交渉過程で、契約締結交渉をいつでも打ち切って契約の締結を 拒むことが可能である。契約に基づく権利義務は生じない」（公式テキストＰ374 の 3 行 目～6 行目）よって、契約が成立する、とする本肢は不適切である。なお、契約交渉の 相手方に契約が成立するであろうという強い信頼が生まれる段階に達した後に契約の締 結を拒否した場合について、「契約成立に対する信頼を裏切って交渉を破棄した当事者に は、信義則上、契約成立を信じて支出した費用を損害として賠償しなければならないも のとされる。これが契約締結上の過失である。（公式テキストＰ374 の 14 行目～16 行目）」 この点も出題されやすいので注意すること。 ４ 適切 本肢は宅建業者が媒介により契約を成立させた場合の書面の交付義務に関する 問題である。この点、賃貸借契約が成立するには、両当事者の合意で足りる。ただ、ト ラブルを防ぐためには、契約書等の書面を作成した方がよい。そこで、宅建業法は、宅 地建物取引業者が、媒介により契約が成立したときは、「宅地建物取引業者に対して契約 の各当事者に対する書面交付を義務付けている。」（公式テキストＰ372 の 26 行目～27 行目）よって、本肢は適切であり、本問の正解肢となる。 ※解説文内の「公式テキスト」とは、『賃貸不動産管理の知識と実務－賃貸不動産経営管理士公式テキスト[改 訂３版]』（編著：（一社）賃貸不動産経営管理士協議会、出版：大成出版社）を指します。37 条書面の交付方法・記載内容
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ Ａ
(1) 宅建業者は，①契約の両当事者に，②契約締結後遅滞なく，③宅地建物取引士の記名押印 のある書面（37条書面）を交付しなければならない。 (2） 【37条書面の記載事項】 37条 書面 35条 書面 ①代金・交換差金・借賃の額・支払時期・支払方法 〇 × ②移転登記の申請時期 〇※3 × ③物件の引渡時期 〇 × ④天災その他不可抗力による損害の負担（危険負担） △ × ⑤瑕疵担保責任の内容 △※3 × ⑥租税その他公課の負担 △※3 × ⑦契約の解除 △ 〇 ⑧損害賠償額の予定・違約金 △ 〇 ⑨代金・交換差金・借賃以外の金銭の額・授受時期※１・授受目的 △ 〇 ⑩代金・交換差金に関する貸借のあっせんが不成立のときの措置※２ △※3 〇 ⑪瑕疵担保責任の履行に関する保証保険契約その他の措置 △※3 〇※3 〇：定めの有無にかかわらず記載必要 △：定めがあれば記載必要 ×：記載不要 ※１ 35条書面においては授受時期は記載不要。 ※２ 35条書面においてはあっせんの内容についても記載必要。 ※３ 貸借の場合は記載不要。賃貸不動産経営管理士 過去問④
（H27 年度(2015) 問 26） 借地借家法第 32 条の賃料増減額請求に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれ か。 １ 借主が賃料減額請求に関する事件について訴えを提起しようとする場合、それに先 立って調停の申立てをすることができるが、調停の申立てをせずに訴えを提起するこ とも認められている。 ２ 借主から賃料減額請求を受けた貸主は、裁判が確定するまでは、減額された賃料の 支払のみを請求することができるが、裁判が確定した場合において、既に受領した賃 料額に不足があるときは、その不足額に年１割の割合による支払期後の利息を付して これを請求することができる。 ３ 普通建物賃貸借契約において、一定期間、賃料を減額しない旨の特約がある場合で あっても、借主は、当該期間中、賃料の減額を請求することができる。 ４ 借主が契約期間中に賃料減額請求をする場合には、契約開始時に遡って賃料の減額 を請求することができる。参考
宅建 過去問
（宅建 H13 年度(2001) 問 13） Ｑ：賃貸人Ａ（個人）と賃借人Ｂ（個人）との間の居住用建物の賃貸借契約において、ＡＢ 間で、３年間は家賃を減額しない旨特に書面で合意した場合、その特約は効力を有しな い。 Ａ： 正 一定の期間、建物の借賃を減額しない旨の特約は、効力を有しない（借地借家 法 32 条１項但書参照）。よって、本肢は正しい。正 解 ３
＜問題の評価＞→必ず正解できなければならない問題 本問は、賃料の増減額請求に関するものである。賃貸借契約を継続していく上で、賃料の増減額請求に関す る問題はよく起こる。したがって、賃貸不動産経営管理士は、その解決方法を十分知っておかなければなら ない。それ故、再度出題される可能性は非常に高い。 １ 不適切 本肢は、借賃増減額請求権（借地借家法 32 条）の行使方法に関する問題であ る。この点、「まず交渉を行い、交渉が成立しなければ、調停を申し立て、調停でも協議 が調わなければ訴訟により、新賃料が決定される。」（公式テキストＰ657 の 11 行目～14 行目）よって、「調停の申立てをせずに訴えを提起することも認められている。」とする 本肢は不適切である。 ２ 不適切 本肢は、新しい賃料額が決まるまで、賃料額をいくら支払うのか、という問 題である。この点、「借主から賃料減額請求を受けた貸主は、自己が相当だと自ら考える 賃料を請求し、受領することができるが、支払いを受けた額が決定された新賃料を超え ている場合は、その超えた額に年 1 割の割合による受領の時からの利息を付して返還し なければならない。」（公式テキストＰ657 の 23 行目～27 行目）よって、本肢は不適切で ある。 ３ 適切 本肢は、普通建物賃貸借契約において、賃料減額できないという特約があると きには、賃借人が借賃減額請求をすることができないのか、という問題である。この点、 「賃料増減額請求権を行使しないという特約がある場合、増額請求しないという部分に ついては有効であるが（借地借家法 32 条 1 項ただし書）。減額請求をしないという部分 については（賃借人に不利益な内容であるから）無効となること（減額請求できる。）に 注意が必要である。」（公式テキストＰ656 の 16 行目～20 行目）よって、本肢は適切であ り、本問の正解肢となる。 ４ 不適切 本肢は、契約開始時に遡って賃料の減額を請求できるか、という問題である。 この点、当事者は、将来に向かってのみ建物の借賃増減額請求をすることができる（借 地借家法 32 条 1 項）。法律関係を安定させるためである。よって、「契約開始時に遡って 賃料の減額を請求することができる。」とする本肢は不適切である。 ※解説文内の「公式テキスト」とは、『賃貸不動産管理の知識と実務－賃貸不動産経営管理士公式テキスト[改 訂３版]』（編著：（一社）賃貸不動産経営管理士協議会、出版：大成出版社）を指します。家賃の増減額請求
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ Ｂ
（1） 建物の借賃が，①土地もしくは建物に対する租税その他の負担の増減，②土地もしくは建物 の価格の上昇・低下その他の経済事情の変動，または，③近傍同種の建物の借賃などに比較 して不相当になったときは，契約の条件にかかわらず，当事者は，将来に向かって，借賃の増 減額を請求することができる。ただし，一定の期間借賃を増額しない特約がある場合は，そ の期間内は増額請求は認められない。 （2） 借賃の増額または減額について当事者間の協議が調わないとき 建物の借賃の増額に ついて当事者間に 協議が調わないとき その請求を受けた者は，増額を正当とする裁判が確定するまでは， 相当と認める額の建物の借賃を支払うことをもって足りる。 →ただし，その裁判が確定した場合において，すでに支払った額 に不足があるときは，その不足額に年１割の割合による支払期後 の利息を付してこれを支払わなければならない。 建物の借賃の減額に ついて当事者間に 協議が調わないとき その請求を受けた者は，減額を正当とする裁判が確定するまでは， 相当と認める額の建物の借賃の支払いを請求することができる。 →ただし，その裁判が確定した場合において，すでに支払いを受 けた額が正当とされた建物の借賃の額を超えるときは，その超過 額に年１割の割合による受領の時からの利息を付してこれを返還 しなければならない。 （3）借地の場合も，同様の賃料増減額請求が認められる。賃貸不動産経営管理士 過去問⑤
（H28 年度(2016) 問 15） 賃貸不動産の所有権移転と賃貸借契約上の地位の移転に関する次の記述のうち、最も 適切なものはどれか。 １ 貸主が、自己の所有建物を借主に賃貸して引き渡した後、第三者に当該建物を売却 し、所有権移転登記を完了した場合には、特段の事情がない限り、貸主の地位もこれ に伴って第三者に移転し、敷金に関する権利義務も第三者に承継される。 ２ 建物について抵当権が設定され、その登記がされた後に、賃貸借契約が締結された 場合、当該抵当権が実行され、買受人に当該建物の所有権が移転したときは、貸主の 地位は当然に買受人に移転する。 ３ 建物について抵当権設定登記がされる前に賃貸借契約が締結され、借主が当該建物 の引渡しを受けた場合、その後に設定された抵当権が実行され、買受人に当該建物の 所有権が移転したときは、借主は建物を明け渡さなければならないが、買受けから６ ヶ月間は明け渡しを猶予される。 ４ 担保権の登記がされていない建物について賃貸借契約が締結され、借主が当該建物 の引渡しを受けた後に、当該建物が貸主の債権者によって差し押えられ、競売された 場合には、借主は建物を直ちに明け渡さなければならない。参考
宅建 過去問
（宅建 H20 年度(2008) 問 10） Ｑ：Ａは、自己所有の甲建物（居住用）をＢに賃貸し、引渡しも終わり、敷金 50 万円を受領 した。その後、Ａが甲建物をＣに譲渡し、所有権移転登記を経た場合、Ｂの承諾がなく とも、敷金が存在する限度において、敷金返還債務はＡからＣに承継される。正 解 １
＜問題の評価＞→必ず正解できなければならない問題 本問は、建物所有権が移転した場合における賃貸借契約上の地位の移転の問題である。賃貸不動産経営管理 士の業務上、必要不可欠な知識であるので、再度出題される可能性が高い。 １ 適切 本肢は、賃貸不動産の貸主の地位の移転と敷金の承継を問う問題である。この点、 「借地借家法により、賃借権の登記がなくても、土地の賃借権については土地上の建物の登 記、建物の賃借権については建物の引渡しがなされていれば、借主は新所有者に対し、賃借 権を対抗できることとされている（借地借家法第 10 条第 1 項、同法第 31 条 1 項）。」（公式テ キストＰ556 の 12 行目～15 行目）。また、「借主が新所有者に対して賃借権を対抗できる場合 には、賃貸借契約における貸主の地位は、当然に旧所有者から新所有者に引き継がれ、その 結果、新所有者と借主とが賃貸借の関係に立つことになる。そして、この場合、新所有者兼 貸主は、旧所有者兼旧貸主から当然に敷金関係も承継する。」（公式テキストＰ556 の 17 行目 ～21 行目）よって「第三者に承継される」とする本肢は適切であり、本問の正解肢となる。 ２ 不適切 本肢は、賃借権を対抗できない場合における、競売の買受人に対する借主の地位 を問う問題である。この点、「抵当権が実行された場合の借主と新所有者（買受人）との優劣 は、抵当権設定登記と賃借権の対抗力取得との先後によって決まる。」（公式テキストＰ559 の 5 行目～8 行目）よって「貸主の地位は当然に買受人に移転する」とする本肢は不適切で ある。 ３ 不適切 本肢は、抵当権が実行された場合の借主と新所有者(買受人)との優劣を問う問題 である。この点、「抵当権が実行された場合の借主と新所有者（買受人）との優劣は、抵当権 設定登記と賃借権の対抗力取得との先後によって決まる。」（公式テキストＰ559 の 5 行目～8 行目）本肢では、抵当権設定登記の前に借主が建物の引渡しを受けているため、借主は新所 有者（買受人）に対抗できるため、建物を明け渡す必要はない。よって「借主は建物を明け 渡さなければならない」とする本肢は不適切である。 ４ 不適切 本肢は、競売により取得した新所有者（買受人）と借主との優劣を問う問題であ る。この点、「借地借家法により、賃借権の登記がなくても、土地の賃借権については土地上 の建物の登記、建物の賃借権については建物の引渡しがなされていれば、借主は新所有者に 対し、賃借権を対抗できることとされている（借地借家法第 10 条第 1 項、同法第 31 条 1 項）。」 （公式テキストＰ556 の 12 行目～15 行目）したがって、競売により取得した者に対しても、 対抗することができる。よって、「建物を直ちに明け渡さなければならない」とする本肢は不 適切である。 ※解説文内の「公式テキスト」とは、『賃貸不動産管理の知識と実務－賃貸不動産経営管理士公式テキスト[改 訂３版]』（編著：（一社）賃貸不動産経営管理士協議会、出版：大成出版社）を指します。敷金
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Ａ
（1）敷金とは 賃貸借契約終了後建物の明渡しの時までに，賃貸借契約により賃貸人が 賃借人に対して取得する一切の債権を担保するもの （2）敷金の承継 ①賃貸人が変わった場合 →新賃貸人に承継される。 ②賃借人が変わった場合 →原則として，新賃借人に承継されない。 （3）敷金返還請求権 原則として，賃貸借契約終了後における目的物の明渡し後に発生する。 （4）同時履行の関係 建物明渡債務と敷金返還債務とは，原則として，同時履行の関係に立たな い（明渡しが先）。建物賃借権の対抗力
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ Ａ
建物賃借権は，賃借人が建物の引渡し（たとえば，実際にその建物を使用すること）を受けてい れば対抗力が認められる。借地権の対抗力
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ Ａ
（1）借地権の 対抗力 ①借地権の登記 ②借地上の建物の借地権者名義の登記 （表示に関する登記でもよい） → ただし，配偶者名義や長男名義などの場合，第三者に対抗することがで きない。 （2）登記された 建物が滅失した 場合 借地上の借地権者名義の登記のある建物が滅失した場合でも，借地権者が 土地の上の見やすい場所に，以下の内容の掲示をすれば，第三者に対抗す ることができる。 ①建物を特定するために必要な事項 ②滅失があった日 ③建物を新たに築造する旨 → ただし，建物の滅失があった日から２年を経過する前に建物を新たに築造 し，かつ，その建物の登記をしなければ，第三者に対抗できない。（C) ２０１８ ＴＯＫＹＯ ＬＥＧＡＬ ＭＩＮＤ Ｋ．Ｋ．， Ｐｒｉｎｔｅｄ ｉｎ Ｊａｐａｎ 無断複製・無断転載等を禁じます。
