会社名：株式会社タス 所在地：東京都中央区八丁堀2－25－9 トヨタ八丁堀ビル7F 03-6222-1023（代表） 03-6222-1024（FAX) http://www.tas-japan.com/ ※これらの指標は、アットホーム株式会社の賃貸住宅データを用いて分析されています。 ■東京都 ・東京23区の募集戸数が多いため、東京都全域の動きは、東京23区にほぼ連動しています。 ・TVIの傾向には変化がなく、東京都全域、東京２３区とも横ばい傾向、東京市部は微増傾向となっています。 マンション系（S造、RC造、SRC造）、アパート系（木造・軽量鉄骨造）別の長期TVI推移では、東京23区のマンション系、アパート系とも に横ばい傾向です。東京市部については、マンション系・アパート系共に増加傾向が鮮明となってきました。なお、統計に使用した全 データに占めるアパート（木造、軽量鉄骨造）の割合であるアパート率は、東京都全域：22.6%、東京23区：17.15%、東京市部：41.22% です。 ・募集期間は市部は横ばい傾向、東京23区は微増傾向にあります。若干の増減はありますが3.2ヶ月前後で推移しています。 ・2010年12月期は東京23区、東京市部とも中途解約確率が減少、更新確率が増加しています。東京23区については長期的にも中途 解約確率が減少傾向、更新確率は微増傾向であり、テナントの入れ替わりが安定する傾向にあることが読み取れます。 ・賃料指数は東京23区、東京市部とも継続して下降しており、回復には時間を要すると思われます。 ※より詳細な情報として、広域市場レポート（東京都マクロレポート）、地域市場レポート（東京23区 各区マクロレポート）およびインデックスレポート（統計指標）、周辺市 場レポート（賃料査定サービス、指定場所から半径400m）をTAS-MAP（http://www.tas-japan.com/）から提供しております。 ※2011年3月初旬に、広域市場レポート、地域市場レポート、インデックスレポートを2010年12月末版に更新予定です。今回のバージョンから、東京23区 各区インデッ クスレポートに各区賃料指数を追加いたします。 ■神奈川県 ・神奈川県のTVIは2010年4月より横ばい傾向です。マンション系、アパート系別の長期TVI推移からは、どちらの分類においても神奈 川県が最も低い値を示しています。なお、神奈川県のアパート率は44.97%で、アパート率の高さが全体のTVIを引き上げています。 ・募集期間は引き続き微増傾向にあり、回復にはまだ時間を要しそうです。 ・神奈川県は長期的には中途解約確率が微減傾向、更新確率が微増傾向であり、テナントの入れ替わりが安定する傾向にあることが 読み取れます。 ・賃料指数については、99前後で安定して推移しています。 ■埼玉県 ・埼玉県のTVIは横ばい傾向が鮮明になってきましたが、過去2年間で最も高い水準にあります。マンション系、アパート系別の長期 TVI推移で、他都県よりもアパート系のTVIが高く、継続して増加傾向にあることが読み取れます。埼玉県のアパート率は43.78%です。 ・募集期間については、過去2年間は3.4～3.5ヶ月で推移しています。 ・ここ1年の傾向としては、中途解約確率が微減傾向、更新確率が微増傾向であり、テナントの入れ替わりが安定する傾向にあること が読み取れますが、中途解約確率は千葉県に次ぎ高いレベルにあります。 ・賃料指数は、99前後で安定して推移していましたが、2010年第4四半期の下げ幅が大きくなっています。 ■千葉県 ・千葉県のTVIは横ばい傾向が継続しています。マンション系、アパート系別の長期TVI推移では、アパート系が埼玉県に次いでTVIが 高くなっています。マンション系は神奈川県に次いでTVIが低くなっていますが、アパート率が46.40%と高いため全体のTVIも高くなっ ています。 ・募集期間は3.4ヶ月前後で横ばいとなっています。 ・ここ1年の傾向としては、中途解約確率が微減傾向、更新確率が増加傾向であり、テナントの入れ替わりが安定する傾向にあること が読み取れますが、中途解約確率は1都3県で一番高いレベルにあります。 ・賃料指数は、100前後で安定して推移しています。
１．賃貸住宅指標概況
全域 23区 市部TVI（ポイント）
12.58
12.36
15.61
12.76
15.21
13.47
募集期間(ヶ月）
3.24
3.25
3.17
3.53
3.52
3.47
更新確率(%)
42.21
41.81
43.68
40.96
42.76
43.53
中途解約確率(%)
40.39
40.78
38.93
42.12
42.99
43.55
賃料指数
（2004年＝100）97.73
97.55
98.89
98.42
99.60
東京都 神奈川県 埼玉県 千葉県TVI（タス空室インデックス）
（過去2年推移） 9 10 11 12 13 14 15 16 ポイント 全域 23区 市部 神奈川県 埼玉県 千葉県 全域 23区 市部 2009年1月 11.05 10.75 12.97 12.07 13.41 12.66 2009年2月 10.88 10.56 12.95 12.00 13.38 12.64 2009年3月 10.76 10.44 12.90 11.92 13.34 12.51 2009年4月 10.67 10.33 12.93 11.87 13.37 12.42 2009年5月 10.76 10.37 13.29 12.01 13.51 12.66 2009年6月 10.86 10.48 13.42 12.04 13.65 12.66 2009年7月 10.99 10.62 13.53 12.08 13.69 12.71 2009年8月 11.15 10.81 13.65 12.15 13.68 12.70 2009年9月 11.30 10.98 13.78 12.21 13.83 12.76 2009年10月 11.44 11.13 13.91 12.24 13.93 12.86 2009年11月 11.61 11.32 14.00 12.32 14.11 12.98 2009年12月 11.86 11.61 14.17 12.41 14.33 12.98 2010年1月 12.05 11.82 14.36 12.47 14.45 13.03 2010年2月 12.30 12.07 14.69 12.56 14.54 13.07 2010年3月 12.47 12.26 14.88 12.63 14.64 13.22 2010年4月 12.66 12.48 14.98 12.73 14.74 13.39 2010年5月 12.65 12.53 14.89 12.69 14.74 13.24 2010年6月 12.65 12.52 14.97 12.73 14.85 13.33 2010年7月 12.62 12.48 15.02 12.75 14.97 13.33 2010年8月 12.62 12.48 15.04 12.76 15.17 13.45 2010年9月 12.61 12.47 15.14 12.76 15.12 13.45 2010年10月 12.61 12.44 15.31 12.80 15.21 13.47 2010年11月 12.60 12.43 15.40 12.79 15.18 13.42 2010年12月 12.58 12.36 15.61 12.76 15.21 13.47 年月 東京都 神奈川県 埼玉県 千葉県1都3県マンション（S造、RC造、SRC造）TVI
※これらの指標は、アットホーム株式会社の賃貸住宅データを用いて分析されています。1都3県アパート（木造、軽量鉄骨）TVI
25.00 26.00 27.00 28.00 29.00 30.00 31.00 32.00 33.00 ポイント 東京都 東京23区 東京市部 神奈川県 埼玉県 千葉県 6.00 7.00 8.00 9.00 10.00 11.00 12.00 13.00 ポイント 東京都 東京23区 東京市部 神奈川県 埼玉県 千葉県２．1都3県の2011年空室率の見通し～区賃貸住宅需給ギャップ分析より～
（１）分析方法 前回の定期発表時の分析で、需給ギャップと空室率の指標であるTVI（タス空室インデックス）との動きが連動して いる様子が観測できました。詳細は「2010年10月期、11月期1都3県賃貸住宅指標を発表～東京２３区 賃貸住宅需 給ギャップ分析～」（http://www.tas-japan.com/pdf/news/residential/Vol11_residential20110121.pdf）をご覧くださ い。 前回と同様に需給ギャップは、公的統計情報（「住民基本台帳による世帯と人口」、平成17年国勢調査」、「人口問 題研究所の推定値（平成19年5月推定）」）を利用して、下記の式で推定します。 需給ギャップ ＝ 供給 － 需要 ＝ （推定賃貸住宅供給量 － 平均滅失戸数） － 世帯数増減 民間借家の滅失数について、前回は「総務省住宅土地統計調査（平成15年、平成20年）」を用いて、両者の戸数の 差から推定していました。しかしながらこの手法だと、一部地域、期間については滅失数がマイナスになるなど、正確 性に疑問があります。 このため、今回は需給ギャップとTVIが連動するという仮定のもと、各地域の滅失数を調整 し、需給ギャップとTVIの関係を定性的に分析します。 （２）1都3県の賃貸住宅需給ギャップとTVIの関係 次ページに「1都3県の需給ギャップとTVI」の推移を示します。なお2010年11月以降は推計値となります。 東京23区、神奈川県、千葉県については需給ギャップの推移とTVIの推移に相関性が読み取れます。一方で東京 市部と埼玉県については、2007年の第3四半期から2009年の第4四半期にかけて需給ギャップ推移とTVI推移の乖 離があります。同様の傾向は23区内の足立区、葛飾区、江戸川区等でも観測することができ、何らかの規則性に基 づいていると考えられます。 ここでは、この乖離が賃料の推移と関連していると仮定し、検証を行ってみましょう。「1都3県の需給ギャップとTVI」 図の右下に東京23区の賃料指数を示します。東京23区の賃料指数は2007年頃から急上昇しています。また東京市 部および埼玉県のTVIの推移が、東京23区の賃料指数と逆の動きをしていることも読み取れます。 実は1都3県の中で東京23区の賃料指数の動きは特別なものです。他の地域では2007年ごろからの賃料指数の推 移は比較的安定しています。また東京23区内を詳細に分析すると、外周部の区についても同様に2007年からの賃料 指数の上昇は見られません。つまり、2007年からの賃料急上昇は23区の内側にある区だけで発生していたというこ とです。 これらから、「賃料が高騰した23区内側の区から、賃料の安い東京市部、埼玉県への人の移動が発生した」という 仮説を立てることができます。またこれら移動した人は需給ギャップには反映できない、つまり住民票を登録していな い人であると思われます。なお、千葉県方面については、足立区、葛飾区、江戸川区で移動需要が吸収されてたも のと思われます。 （３）2011年空室率TVIの推移予測 需給ギャップの推移および上記の仮説に基づき、2011年の空室率TVIの推移予測を行います。 東京23区：東京23区では需給ギャップ解消に向けて調整が進んでいることが読み取れます。従って2011年は、空 室率TVIが減少傾向となると思われます。 東京市部：東京市部においても需給ギャップの調整が進んでいますが、東京23区の賃料の下落による人口流出が 予想されるため、当面は空室率TVIが高止まりすると思われます。 神奈川県：神奈川県も需給ギャップ解消に向けて調整が進んでいるため、今後空室率TVIが減少傾向となると思わ れます。 埼玉県 ：埼玉県は需給ギャップの調整があまり進んでいません。一方で東京23区の賃料の下落による人口流出 が予想されるため、当面は空室率TVIが上昇傾向となる可能性があります。 千葉県 ：千葉県は需給ギャップの調整があまり進んでいません。当面は空室率TVIが横ばい傾向となると思われ ます。※TVI（タス空室インデックス）は、アットホーム株式会社の賃貸住宅データを用いて株式会社タスが分析。 ※需給ギャップは、東京都住民基本台帳、東京都着工統計、人口問題研究所の将来推計、総務省住宅土地統計、国勢調査 を用いてタスが推計しています。
