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ARES マンスリー レポート
（2018 年 11 月）
ARES Monthly Report - November 2018 -
1. 不動産投資市場のトピックス
J-REIT ETF 純資産総額が 1.1 兆円に（2018 年 10 月末）
J-REIT ETF 一覧（純資産額順） コード 名称 管理会社 決算日 対象指標 純資産額 （億円） 1343 NEXT FUNDS 東証 REIT 指数連動型上場投信 野村アセットマネジメント 2・5・8・11 月の各 10 日 東証 REIT 指数 3,082 1345 上場インデックスファンドＪリート （東証 REIT 指数）隔月分配型 日興アセットマネジメント 1・3・5・7・9・11 月の各 8 日 東証 REIT 指数 2,272 1595 NZAM 上場投信 東証 REIT 指数 農林中金全共連 アセットマネジメント 1・4・7・10 月の各 15 日 東証 REIT 指数 1,632 1476 i シェアーズ Ｊリート ETF ブラックロック・ジャパン 2・5・8・11 月の各 9 日 東証 REIT 指数 1,5761597 MAXIS Ｊリート上場投信 三菱 UFJ 国際投信 3・6・9・12 月の各 8 日 東証 REIT 指数 1,158
1488 ダイワ上場投信－東証 REIT 指数 大和証券投資信託委託 3・6・9・12 月の各 4 日 東証 REIT 指数 687
1398 SMAM 東証 REIT 指数上場投信 三井住友アセットマネジメント 3・6・9・12 月の各 8 日 東証 REIT 指数 563
2517 MAXIS Ｊリート・コア上場投信 三菱 UFJ 国際投信 2・5・8・11 月の各 10 日 東証 REIT Core 指数 271
1660 MAXIS 高利回りＪリート上場投信 三菱 UFJ 国際投信 1・4・7・10 月の各 10 日 野村高利回り J リート指数 103 （出所）東京証券取引所および各管理会社の WEB サイト掲載情報より ARES 作成 ※2018 年 10 月末時点 0 3 6 9 0 2,000 4,000 6,000 8,000 10,000 12,000 J-REIT ETF純資産額・銘柄数の推移 MAXIS Jリート･コア上場投信 MAXIS高利回りJリート上場投信 ダイワ上場投信-東証REIT指数 SMAM 東証REIT指数上場投信 MAXIS Jリート上場投信 iシェアーズ Ｊリート ETF NZAM 上場投信 東証REIT指数 上場インデックスファンドJリート隔月分配 『愛称：上場Jリート』 (NEXT FUNDS)東証REIT指数連動型上場投信 銘柄数 （出所）各管理会社のWEBサイト掲載情報をもとにARES作成 （億円） （銘柄）
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ESG に配慮した資金調達の導入～J-REIT のグリーンボンド＆グリーンローン～
J-REIT のグリーンボンド一覧（発行順） コード 投資法人 回号 発行日 （払込期日） 募集 方法 発行総額 （億円） 利率 （％） 償還期限 年限 （年） 8953 日本リテールファンド 12 2018/05/25 公募 80 0.210 2023/05/25 5 8987 ジャパンエクセレント 14 2018/08/10 公募 40 0.630 2028/08/10 10 3283 日本プロロジスリート 7 2018/08/17 公募 60 0.660 2028/08/17 10 8952 ジャパンリアルエステイト 12 2018/11/01 公募 100 0.230 2023/11/01 5 （出所）各社ニュースリリースを元に ARES 作成 J-REIT のグリーンローン一覧（公表順） コード 投資法人 借入先 借入金額 （億円） 利率 借入期間 8987 ジャパンエクセレント みずほ銀行 20 1 ヶ月円 TIBOR ＋0.20％ 2018.09.28～ 2020.09.30 （2 年） 8960 ユナイテッド・アーバン 三井住友信託銀行（信託口） 【グリーントラストローン】 100 0.25％ 2018.09.28～ 2023.09.29 （5 年） （出所）各社ニュースリリースを元に ARES 作成2008 年 9 月に国内初の東証 REIT 指数連動型 ETF が上場してから 10 年が経過した。その間、国内の REIT 指数に連動する ETF の銘柄数と純資産総額は順調に拡大を続け、本年 4 月に新たに 1 銘柄が上場、5 月には純資産総額は 1 兆円を超えた。 10 月末時点の純資産総額は 1 兆 1,343 億円（9 銘柄）。2 年前（2016 年 10 月末）の 5,394 億円（7 銘柄）からほぼ 2 倍の規模に拡大している。各銘柄の概要と純資産額の推移は上記のとおり。 J-REIT による ESG に配慮した資金調達の導入が広がりを見せている。 本年 5 月 25 日に、日本リテールファンドが J リートとして初めてグリーンボンドを発行したのを皮切りに、日本プロロジスリート、ジャパン エクセレント、ジャパンリアルエステイトがグリーンボンドを発行した（各投資法人の発行概要は上記の表を参照）。 また、9 月には資金使途を環境に配慮した事業とする借入れ（グリーンローン）も 2 投資法人で実施された。 ※詳細は以下のニュースリリースを参照。 ・投資法人債（グリーンボンド）の発行及び長期借入金の期限前弁済に関するお知らせ（日本リテールファンド） ・投資法人債（グリーンボンド）の発行に関するお知らせ（ジャパンエクセレント） ・投資法人債（グリーンボンド）の発行及び借入金の期限前弁済に関するお知らせ（日本プロロジスリート） ・投資法人債（グリーンボンド）の発行に関するお知らせ（ジャパンリアルエステイト） ・資金の借入れ（グリーンローン）及び借入金の期限前弁済に関するお知らせ（ジャパンエクセレント） ・合同運用指定金銭信託（UUR グリーントラスト）による資金の調達に関するお知らせ（ユナイテッド・アーバン）
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2. REIT 市場（J-REIT・私募 REIT）の概況（暫定値）
J-REIT と私募 REIT の保有不動産は 4,571 物件、約 20.7 兆円（2018 年 10 月末）
保有不動産総額（取得価格ベース） 投資法人数 物件総数
J-REIT 私募 REIT 合計 J-REIT 私募 REIT 合計 J-REIT 私募 REIT 合計
17 兆 8,701 億円 2 兆 8,468 億円 20 兆 7,169 億円 61 28 89 3,870 701 4,571 ※ J-REIT は 2018 年 10 月末、私募 REIT は 2018 年 9 月末の数値（以下同じ） 0 30 60 90 5 10 15 20 25 20 10 /1 2 20 11 /0 3 20 11 /0 6 20 11 /0 9 20 11 /1 2 20 12 /0 3 20 12 /0 6 20 12 /0 9 20 12 /1 2 20 13 /0 3 20 13 /0 6 20 13 /0 9 20 13 /1 2 20 14 /0 3 20 14 /0 6 20 14 /0 9 20 14 /1 2 20 15 /0 3 20 15 /0 6 20 15 /0 9 20 15 /1 2 20 16 /0 3 20 16 /0 6 20 16 /0 9 20 16 /1 2 20 17 /0 3 20 17 /0 6 20 17 /0 9 20 17 /1 2 20 18 /0 3 20 18 /0 6 20 18 /0 9 兆円 ※保有不動産額は取得価格ベース （出所）J-REIT：公開情報を元にARES作成、私募REIT：ARES調べ（以下同じ）
J-REIT・私募REIT 保有不動産額と投資法人数の推移
J-REIT 保有不動産総額 私募REIT 保有不動産総額 J-REIT&私募REIT 投資法人数（右軸）参考 : 2018 年 9 月末時点の J-REIT と私募 REIT の保有不動産額（評価額ベース・取得価格ベース）
保有不動産総額（評価額ベース） 保有不動産総額（取得価格ベース）J-REIT 私募 REIT 合計 J-REIT 私募 REIT 合計
19 兆 5,309 億円 3 兆 0,431 億円 22 兆 5,740 億円 17 兆 8,255 億円 2 兆 8,468 億円 20 兆 6,723 億円
（出所）投資信託協会 「不動産投資法人に関する統計」 （出所）ARES 「ARES J-REIT Databook」、「私募リート・クォータリー」 ※ J-REIT、私募 REIT の集計対象について、調査主体により異なる場合がある。詳細は上記出所の WEB サイトを参照。
【データソース】
ARES が公開情報より毎月集計している J-REIT の各種データ（ARES J-REIT Databook）と四半期毎に独自に調査して いる私募 REIT の保有不動産等のデータ（私募リート・クォータリー）を元に、REIT 市場全体の運用状況を概観する。 私募 REIT は四半期毎の調査であるため、最新のデータは 2018 年 9 月末のものである。当月は、本数値に J-REIT の最新 の数値（2018 年 10 月末）を合算した暫定値を用いて市場を概観する。 【資産規模】 2018 年 10 月末時点で J-REIT と私募 REIT が保有する不動産の合計額は、20 兆 7,169 億円（取得価格ベース、以下 同じ）、うち J-REIT は 17 兆 8,701 億円、私募 REIT は 2 兆 8,468 億円。 【投資法人数】 合計で 89、J-REIT は 61 銘柄が上場、私募 REIT は 28 投資法人が運用中。 【物件数等】 合計で 4,571 物件、うち J-REIT は 3,870 物件、私募 REIT は 701 物件。 REIT 市場全体の保有不動産を 2018 年 6 月末時点の実績と比べると、128 物件、6,055 億円の増加。
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保有不動産種別（取得価格ベース） J-REIT 私募 REIT 合計 オフィス 7 兆 6,200 億円 1 兆 3,055 億円 8 兆 9,255 億円 商業施設 3 兆 2,018 兆円 3,583 億円 3 兆 5,601 億円 住宅 2 兆 7,120 億円 5,582 億円 3 兆 2,702 億円 物流施設 2 兆 6,933 億円 4,653 億円 3 兆 1,586 億円 ホテル 1 兆 3,273 億円 その他（注） 1,595 億円 1 兆 3,273 億円 ヘルスケア施設 1,444 億円 1,444 億円 その他 1,712 億円 3,307 億円 （注）私募 REIT のホテル、ヘルスケア施設は「その他」に計上 ※私募リートの定義および集計対象の投資法人については私募リート・クォータリーを参照。 なお、調査基準時点の直前に運用を開始した投資法人などは含まれていない場合がある。3. J-REIT 市場の概況
2018 年 10 月末の J-REIT の投資口時価総額は約 12.7 兆円、保有不動産額は約 17.9 兆円
2018 年 10 月末の J-REIT データ
※（ ）は前月末の数値 上場銘柄数 時価総額 保有不動産額 東証 REIT 指数 （配当なし） 東証 REIT 指数 （配当込み） 予想分配金 利回り NAV 倍率 61 銘柄 12 兆 7,057 億円 17 兆 8,701 億円 1745.97 3459.73 4.21% 1.03 倍 （61 銘柄） （12 兆 9,236 億円） （17 兆 8,255 億円） （1777.18） （3513.39） （4.13%） (1.06 倍)2018 年の J-REIT データ （2018 年 1 月～10 月の累計）
※（ ）は前年 1 月～10 月の累計 新規上場 公募増資 物件取得 物件譲渡 件数 募集・売出し総額 件数 募集・売出し総額 件数 取得額 件数 譲渡額 4 件 1,196 億円 28 件 5,348 億円 351 件 1 兆 6,439 億円 64 件 3,399 億円 （2 件） （987 億円） （21 件） （4,051 億円） （205 件） （1 兆 2,255 億円） （78 件） （2,497 億円） （注）各項目の数値は「ARES J-REIT Databook」 (https://j-reit.jp/statistics/) の定義・集計基準による。0 20 40 60 0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 20 01 /0 9 20 02 /0 3 20 02 /0 9 20 03 /0 3 20 03 /0 9 20 04 /0 3 20 04 /0 9 20 05 /0 3 20 05 /0 9 20 06 /0 3 20 06 /0 9 20 07 /0 3 20 07 /0 9 20 08 /0 3 20 08 /0 9 20 09 /0 3 20 09 /0 9 20 10 /0 3 20 10 /0 9 20 11 /0 3 20 11 /0 9 20 12 /0 3 20 12 /0 9 20 13 /0 3 20 13 /0 9 20 14 /0 3 20 14 /0 9 20 15 /0 3 20 15 /0 9 20 16 /0 3 20 16 /0 9 20 17 /0 3 20 17 /0 9 20 18 /0 3 20 18 /0 9 兆円 ※保有不動産額は取得価格ベース （出所）公開情報を元にARES作成
J-REIT 保有不動産額・時価総額・銘柄数
運用資産額 時価総額 銘柄数（右軸） オフィス 43.1% 商業施設 17.2% 住宅 15.8% 物流施設 15.2% ホテル 6.4% ヘルスケア施設 0.7% その他 1.6% J-REIT・私募REIT 保有不動産種別 （2018
年10
月末） 物件総数：4,571物件 保有不動産総額：20兆7,169億円 ※グラフは取得価格ベースの比率－5－
オフィス 42.6% 商業施設 17.9% 住宅 15.2% 物流施設 15.1% ホテル 7.4% ヘルスケア施設 0.8% その他 1.0% J-REIT 保有不動産種別（2018年10月末） 物件総数：3,870物件 保有不動産総額：17兆8,701億円 ※グラフは取得価格ベースの比率1
＜投資部門別売買状況＞
（億円） 投資部門 2018 年 10 月 対前月 証券会社自己 151 億円 1 億円 海外投資家 49 億円 ▲95 億円 日本銀行 36 億円 36 億円 その他金融機関 17 億円 49 億円 生保・損保 11 億円 3 億円 その他法人等 10 億円 ▲6 億円 事業法人 3 億円 30 億円 証券会社委託 2 億円 ▲7 億円 銀行（日銀除く） ▲79 億円 146 億円 投資信託 ▲98 億円 ▲245 億円 個人 ▲149 億円 83 億円 ※新規上場・公募増資時の購入分除く （出所）東京証券取引所、日本銀行 0 500 1,000 1,500 2,000 2,500 3,000 3,500 4,000 東証REIT指数（配当込み） 東証REIT指数（配当なし） TOPIX（配当込み） TOPIX（配当なし） （注）東証REIT指数の基準日2003年3月31日=1,000 （出所）Bloomberg 東証REIT指数・東証株価指数（TOPIX）の長期推移 【市場規模】 2018 年 10 月末の J-REIT の投資口時価総額は 12 兆 7,057 億円、対前月 2,180 億円減（▲1.69%）、対前年同月 1 兆 5,343 億円増（+13.73％）。 【投資口価格動向】 東証 REIT 指数（配当なし）は前月比▲1.76％の 1745.97。 配当込み指数は前月比▲1.53％の 3,459.73。予想分配金利回りは前月から 0.08 ポイント上回る 4.21％であった。 NAV 倍率は前月比 0.03 ポイント減の 1.03 倍。 【資金調達】 2018 年 1 月から 10 月末までの公募増資は、累計で 28 件、募集・売出し総額 5,348 億円であった。2017 年 1 月から 10 月末までの実績と比べ、7 件、1,297 億円の増加。 【物件売買】 2018 年 1 月から 10 月末までの物件取得は、351 件、1 兆 6,439 億円であった。前年同期間の実績と比べ 146 件、 4,184 億円の増加。 譲渡は 64 件、3,399 億円で、前年同期間の実績比べると、件数は 14 件減少し、金額は 902 億円上回った。 【トピックス】 ・いちごホテルリート（3463）が10月27日開催の投資主総会にて、規約の変更等を付議し、承認を受けた。この規約変更によ り、資産運用会社への報酬体系を完全成果報酬制へと移行する（2019年2月1日より）。完全成果報酬制を導入するのは J-REITでは初。また、上場来の実績（第1～6期）および開示業績予想（第7・8期）において、変更前の報酬体系と比較する と、変更後の報酬総額は減少する試算だという。 -1,000 -800 -600 -400 -200 0 200 400 600 800 1,000 証券会社自己 個人 海外投資家 証券会社委託 投資信託 事業法人 その他法人等 銀行(日銀除く) 日本銀行 生保・損保 その他金融機関 投資部門別売買状況 買 い 越 し← → 売 り 越 し （億円） （注）東京証券取引所における売買であり、IPO・増資時の購入分は含まれない（出所）東京証券取引所、日本銀行
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不動産証券化協会では、J リートのプロモーション活動の一環として、SNS（Facebook）による情報発信を
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＜参考＞ J-REIT ニュースリリース・プレスリリース（2018 年 10 月）
分類 主な内容 件数 決算関連 決算発表、決算説明資料、業績予想の修正 他 33 件 物件関連 物件の取得、物件の譲渡、テナントの異動、物件名称の変更 他 18 件 資金調達 新投資口の発行、投資法人債の発行、借入れ 他 49 件 その他 組織・人事、災害、環境性能評価 他 92 件 計 192 件 上記は、2018 年 10 月に各投資法人より開示されたニュースリリース・プレスリリース等の件数を集計したものです。 ニュースリリース等の一覧を含む一部の詳細情報につきましては、当協会会員のみに開示させていただいております。 何卒ご了承ください。 ※詳細情報は当協会 WEB サイト 「ARES マンスリーレポート詳細データ」【会員限定】を参照。https://www.ares.or.jp/action/reserch/index.html
0.0 0.2 0.4 0.6 0.8 1.0 1.2 1.4 1.6 1.8 2 00 8 /1 1 2 00 9 /0 5 2 00 9 /1 1 2 01 0 /0 5 2 01 0 /1 1 2 01 1 /0 5 2 01 1 /1 1 2 01 2 /0 5 2 01 2 /1 1 2 01 3 /0 5 2 01 3 /1 1 2 01 4 /0 5 2 01 4 /1 1 2 01 5 /0 5 2 01 5 /1 1 2 01 6 /0 5 2 01 6 /1 1 2 01 7 /0 5 2 01 7 /1 1 2 01 8 /0 5 NAV倍率 10年平均 （出所）不動産証券化協会 NAV倍率（10年間） 4 5 23 21 7 0 0 5 10 15 20 25 ～35% 35%～ 40%～ 45%～ 50%～ 55%～ LTVの分布 （銘柄数） （注）LTV=有利子負債÷総資産額。 ※直近決算数値を元に算出 2018年10月末時点 平均 44.0%－7－
4. J-REIT・私募 REIT 銘柄一覧
（1）J-REIT 銘柄一覧（上場順）
※運用タイプ、決算期等の詳細情報は J-REIT.jp（https://j-reit.jp/brand/）を参照 証券コード 投資法人 資産運用会社 1 8951 日本ビルファンド投資法人 日本ビルファンドマネジメント㈱ 2 8952 ジャパンリアルエステイト投資法人 ジャパンリアルエステイトアセットマネジメント㈱ 3 8953 日本リテールファンド投資法人 三菱商事・ユービーエス・リアルティ㈱ 4 8954 オリックス不動産投資法人 オリックス・アセットマネジメント㈱ 5 8955 日本プライムリアルティ投資法人 ㈱東京リアルティ・インベストメント・マネジメント 6 8956 プレミア投資法人 プレミア・リート・アドバイザーズ㈱ 7 8957 東急リアル・エステート投資法人 東急リアル・エステート・インベストメント・マネジメント㈱ 8 8958 グローバル・ワン不動産投資法人 グローバル・アライアンス・リアルティ㈱ 9 8960 ユナイテッド・アーバン投資法人 ジャパン・リート・アドバイザーズ㈱ 10 8961 森トラスト総合リート投資法人 森トラスト・アセットマネジメント㈱ 11 8963 インヴィンシブル投資法人 コンソナント・インベストメント・マネジメント㈱ 12 8964 フロンティア不動産投資法人 三井不動産フロンティアリートマネジメント㈱ 13 8966 平和不動産リート投資法人 平和不動産アセットマネジメント㈱ 14 8967 日本ロジスティクスファンド投資法人 三井物産ロジスティクス・パートナーズ㈱ 15 8968 福岡リート投資法人 ㈱福岡リアルティ 16 8972 ケネディクス・オフィス投資法人 ケネディクス不動産投資顧問㈱ 17 8975 いちごオフィスリート投資法人 いちご投資顧問㈱ 18 8976 大和証券オフィス投資法人 大和リアル・エステート・アセット・マネジメント㈱ 19 8977 阪急阪神リート投資法人 阪急阪神リート投信㈱ 20 8979 スターツプロシード投資法人 スターツアセットマネジメント㈱ 21 8984 大和ハウスリート投資法人 大和ハウス・アセットマネジメント㈱ 22 8985 ジャパン・ホテル・リート投資法人 ジャパン・ホテル・リート・アドバイザーズ㈱ 23 8986 日本賃貸住宅投資法人 ㈱ミカサ・アセット・マネジメント 24 8987 ジャパンエクセレント投資法人 ジャパンエクセレントアセットマネジメント㈱ 25 3226 日本アコモデーションファンド投資法人 ㈱三井不動産アコモデーションファンドマネジメント 26 3227 MCUBS MidCity 投資法人 MCUBS MidCity㈱27 3234 森ヒルズリート投資法人 森ビル･インベストメントマネジメント㈱ 28 3249 産業ファンド投資法人 三菱商事・ユービーエス・リアルティ㈱ 29 3269 アドバンス・レジデンス投資法人 AD インベストメント･マネジメント㈱ 30 3278 ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人 ケネディクス不動産投資顧問㈱ 31 3279 アクティビア・プロパティーズ投資法人 東急不動産リート・マネジメント㈱ 32 3281 GLP 投資法人 GLP ジャパン・アドバイザーズ㈱ 33 3282 コンフォリア・レジデンシャル投資法人 東急不動産リート・マネジメント㈱ 34 3283 日本プロロジスリート投資法人 プロロジス・リート・マネジメント㈱ 35 3287 星野リゾート・リート投資法人 ㈱星野リゾート・アセットマネジメント 36 3290 One リート投資法人 みずほリートマネジメント㈱ 37 3292 イオンリート投資法人 イオン・リートマネジメント㈱ 38 3295 ヒューリックリート投資法人 ヒューリックリートマネジメント㈱ 39 3296 日本リート投資法人 双日リートアドバイザーズ㈱ 40 3298 インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人 インベスコ・グローバル・リアルエステート・アジアパシフィック・インク 41 3308 日本ヘルスケア投資法人 大和リアル・エステート・アセット・マネジメント㈱ 42 3451 トーセイ・リート投資法人 トーセイ・アセット・アドバイザーズ㈱ 43 3309 積水ハウス・リート投資法人 積水ハウス・アセットマネジメント㈱ 44 3453 ケネディクス商業リート投資法人 ケネディクス不動産投資顧問㈱ 45 3455 ヘルスケア＆メディカル投資法人 ヘルスケアアセットマネジメント㈱
