公営住宅制度の課題について
平成１７年５月３０日
国土交通省住宅局
１．施策対象
２．入居制度
３．家賃制度
資料１－１
１．施策対象
少子高齢化の進展、家族形態の変化、社会的弱者の多様化、国民所得水準の変化等の社会経済情勢
の変化を踏まえ、真に「住宅に困窮する低額所得者」（公営住宅法第１条）に対し、地域の実情を反映しつつ、
より公平・的確に公営住宅を提供できるようにする。
検討の視点
検討の視点
入居者の収入が①～③に掲げる場合に応じ、それぞれに掲げる金額を超えないこと。
①
②及び③に掲げる場合以外の場合（本来階層）
月収２０万円（収入分位２５％）以下
②
入居者が身体障害者である場合その他の特に居住の安定を図る必要があるものとして政令で定める場合（裁量階層）
月収２６．８万円（収入分位４０％）以下
（政令で定める場合）（令６条４項） ・障害者でその障害の程度が国土交通省令で定める程度のものがある場合 （国土交通省令で定める程度） 身体障害：身体障害者障害程度等級表１級から４級まで 精神障害：障害等級１級又は２級 知的障害：精神障害の程度に相当する程度 ・５０歳以上の者であり、かつ、同居者のいずれもが５０歳以上又は１８歳未満の者である場合 ・戦傷病者、原爆被爆者、海外からの引揚者又はハンセン病療養者がある場合③
公営住宅が、災害により滅失した住宅に居住していた低額所得者に賃貸するため建設する国の補助に係るもの又は
転貸するため借り上げるものである場合（裁量階層）
月収２６．８万円（収入分位４０％）以下
入居者の収入が①～③に掲げる場合に応じ、それぞれに掲げる金額を超えないこと。
①
②及び③に掲げる場合以外の場合（本来階層）
月収２０万円（収入分位２５％）以下
②
入居者が身体障害者である場合その他の特に居住の安定を図る必要があるものとして政令で定める場合（裁量階層）
月収２６．８万円（収入分位４０％）以下
（政令で定める場合）（令６条４項） ・障害者でその障害の程度が国土交通省令で定める程度のものがある場合 （国土交通省令で定める程度） 身体障害：身体障害者障害程度等級表１級から４級まで 精神障害：障害等級１級又は２級 知的障害：精神障害の程度に相当する程度 ・５０歳以上の者であり、かつ、同居者のいずれもが５０歳以上又は１８歳未満の者である場合 ・戦傷病者、原爆被爆者、海外からの引揚者又はハンセン病療養者がある場合③
公営住宅が、災害により滅失した住宅に居住していた低額所得者に賃貸するため建設する国の補助に係るもの又は
転貸するため借り上げるものである場合（裁量階層）
月収２６．８万円（収入分位４０％）以下
（１）入居収入基準
（法２３条２号、令６条５項）
-１-○国民所得水準、民間賃貸住宅の家賃水準等の社会経済情勢の変化を踏まえた入居収入基準の見直し
※ 入居収入基準の見直しに伴う公営住宅制度と特定優良賃貸住宅等他の公的賃貸住宅制度との関係の再整理
○所得水準、家賃水準等に係る地域格差を反映した入居収入基準のあり方
○生活保護との関係
○一定期間ごとの見直しのルール化
（当面の対応）
・子育て世帯（小学校就学前の子どものいる世帯）について、入居収入基準を緩和
（月収２０万円→月収２６．８万円まで地方裁量で可）
・入居収入基準の緩和が認められる高齢者の年齢（５０歳以上）の見直し
《入居収入基準設定の考え方》
○「住宅に困窮する低額所得者」（法第１条）を「最低居住水準の住宅を住宅市場において自力で確保することが困難な者」と捉え、
民間賃貸住宅家賃の動向等を考慮して入居収入基準を設定
○現在の基準（月収２０万円（収入分位２５％）以下）は、平成８年当時の民間賃貸住宅の平均家賃等を考慮して設定したもの
○高齢者、障害者等については、収入があっても民間賃貸住宅に入居しがたい実態があることから、月収２６．８万円（収入分位
４０％）まで、地方の裁量により引き上げが可能
※１ 収入分位：単身世帯を除く全世帯を粗収入の低い順に並べたもの ※２ 「最低居住水準の住宅を住宅市場において自力で確保することが困難な者」の粗収入（平均世帯人数） ＝（民間賃貸住宅の平均家賃（円／畳・月）×最低居住水準の面積（畳）／家賃負担率）×１２（月） ・家賃負担率の例：収入分位１０～２０％の３人世帯の場合・・・０．17 ・平均世帯人数は、２人以上世帯における平均世帯人数検討課題
-２-現に同居し、又は同居しようとする親族があること。
ただし、老人、身体障害者等特に居住の安定を図る必要がある者として政令で定める者については、単身での入居が可
能。
（政令で定める者）（令６条１項） ５０歳以上の者、身体障害者、戦傷病者、原爆被爆者、被生活保護者、海外からの引揚者、ハンセン病療養者現に同居し、又は同居しようとする親族があること。
ただし、老人、身体障害者等特に居住の安定を図る必要がある者として政令で定める者については、単身での入居が可
能。
（政令で定める者）（令６条１項） ５０歳以上の者、身体障害者、戦傷病者、原爆被爆者、被生活保護者、海外からの引揚者、ハンセン病療養者○親族以外の者との同居、単身入居の拡大等の家族形態の変化等に対応した同居親族要件のあり方
（当面の対応）
・一定の知的・精神障害者、ＤＶ被害者、犯罪被害者、ホームレスであった者について単身入居を可能に
（福祉部局等との連携が必要）
検討課題
（２）同居親族要件
（法２３条１号）
現に住宅に困窮していることが明らかな者であること。
現に住宅に困窮していることが明らかな者であること。
○社会経済情勢の変化に対応した住宅困窮要件のあり方
検討課題
（３）住宅困窮要件
（法２３条３号）
-３-２．入居制度
入居の申込みをした者の数が入居させるべき公営住宅の戸数を超える場合においては、住宅に困窮する実情を調査して、
政令で定める選考基準に従い、条例で定めるところにより、公正な方法で選考して、当該公営住宅の入居者を決定しなけ
ればならない。
（政令で定める選考基準）（令７条） ・住宅以外の建物若しくは場所に居住し、又は保安上危険若しくは衛生上有害な状態にある住宅に居住している者 ・他の世帯と同居して著しく生活上の不便を受けている者又は住宅がないため親族と同居することができない者 ・住宅の規模、設備又は間取りと世帯構成との関係から衛生上又は風教上不適当な居住状態にある者 ・正当な事由による立退きの要求を受け、適当な立退き先がないため困窮している者（自己の責めに帰すべき事由に基づく場合を除 く。） ・住宅がないために勤務場所から著しく遠隔の地に居住を余儀なくされている者又は収入に比して著しく過大な家賃の支払を余儀なく されている者 ・上記に該当する者のほか現に住宅に困窮していることが明らかな者 ※ なお、住宅に困窮する低額所得者の中でも住宅困窮度が特に高い者について、事業主体の判断により、公営住宅の入居者選考に際し、 優先的に取り扱うことができる（優先入居）。入居の申込みをした者の数が入居させるべき公営住宅の戸数を超える場合においては、住宅に困窮する実情を調査して、
政令で定める選考基準に従い、条例で定めるところにより、公正な方法で選考して、当該公営住宅の入居者を決定しなけ
ればならない。
（政令で定める選考基準）（令７条） ・住宅以外の建物若しくは場所に居住し、又は保安上危険若しくは衛生上有害な状態にある住宅に居住している者 ・他の世帯と同居して著しく生活上の不便を受けている者又は住宅がないため親族と同居することができない者 ・住宅の規模、設備又は間取りと世帯構成との関係から衛生上又は風教上不適当な居住状態にある者 ・正当な事由による立退きの要求を受け、適当な立退き先がないため困窮している者（自己の責めに帰すべき事由に基づく場合を除 く。） ・住宅がないために勤務場所から著しく遠隔の地に居住を余儀なくされている者又は収入に比して著しく過大な家賃の支払を余儀なく されている者 ・上記に該当する者のほか現に住宅に困窮していることが明らかな者 ※ なお、住宅に困窮する低額所得者の中でも住宅困窮度が特に高い者について、事業主体の判断により、公営住宅の入居者選考に際し、 優先的に取り扱うことができる（優先入居）。入居者の選考
（法２５条１項）
入居者・非入居者間、入居者相互間の公平を確保しながら、真に住宅に困窮する者に対して的確に公営
住宅を提供できるようにする。
検討の視点
検討の視点
１）同居承認（５項）
入居者は、入居の際に同居した親族以外の者を同居させようとするときは、国土交通省令で定めるところにより、事
業主体の承認を得なければならない。
１）同居承認（５項）
入居者は、入居の際に同居した親族以外の者を同居させようとするときは、国土交通省令で定めるところにより、事
業主体の承認を得なければならない。
同居承認、承継承認
（法２７条）
-４-（国土交通省令で定める事項）（規則１１条） 事業主体は、次のいずれかに該当する場合においては、承認をしてはならない。 ・承認による同居後における当該入居者に係る収入が入居収入基準（月収２０万円、裁量階層２６．８万円）を超える場合 ・当該入居者が、不正入居や家賃滞納等の明渡事由に該当する場合 ※ 原則として入居者名義人の三親等を限度として事業主体が定める範囲の親族（婚姻の予約者を含む。）について行うことができ ることとしている。（平成６年９月２９日付け住総発第１７１号住宅局総務課長通知）
２）承継承認（６項）
入居者が死亡し、又は退去した場合において、その死亡時又は退去時に当該入居者と同居していた者は、国土交通省
令で定めるところにより、事業主体の承認を受けて、引き続き、当該公営住宅に居住することができる。
（国土交通省令で定める事項）（規則１１条） 事業主体は、次のいずれかに該当する場合においては、承認をしてはならない。 ・承認を受けようとする者が入居者と同居していた期間が１年に満たない場合（入居者の入居時から引き続き同居している親族であ る場合を除く。） ・承認を受けようとする者の収入が高額所得者の基準額（月収３９．７万円）を超える場合 ・当該入居者が、不正入居や家賃滞納等の明渡事由に該当する場合 ※ 原則として、入居名義人が死亡又は離婚した場合において、承継事由発生時の入居名義人の同居親族（入居開始日から承継事由 発生時まで引き続き居住している者及び配偶者以外の者については、同居の期間が１年未満の者を除く。）について行うことがで きることとしている。（平成６年９月２９日付け住総発第１７１号住宅局総務課長通知） （国土交通省令で定める事項）（規則１１条） 事業主体は、次のいずれかに該当する場合においては、承認をしてはならない。 ・承認による同居後における当該入居者に係る収入が入居収入基準（月収２０万円、裁量階層２６．８万円）を超える場合 ・当該入居者が、不正入居や家賃滞納等の明渡事由に該当する場合 ※ 原則として入居者名義人の三親等を限度として事業主体が定める範囲の親族（婚姻の予約者を含む。）について行うことができ ることとしている。（平成６年９月２９日付け住総発第１７１号住宅局総務課長通知）２）承継承認（６項）
入居者が死亡し、又は退去した場合において、その死亡時又は退去時に当該入居者と同居していた者は、国土交通省
令で定めるところにより、事業主体の承認を受けて、引き続き、当該公営住宅に居住することができる。
（国土交通省令で定める事項）（規則１１条） 事業主体は、次のいずれかに該当する場合においては、承認をしてはならない。 ・承認を受けようとする者が入居者と同居していた期間が１年に満たない場合（入居者の入居時から引き続き同居している親族であ る場合を除く。） ・承認を受けようとする者の収入が高額所得者の基準額（月収３９．７万円）を超える場合 ・当該入居者が、不正入居や家賃滞納等の明渡事由に該当する場合 ※ 原則として、入居名義人が死亡又は離婚した場合において、承継事由発生時の入居名義人の同居親族（入居開始日から承継事由 発生時まで引き続き居住している者及び配偶者以外の者については、同居の期間が１年未満の者を除く。）について行うことがで きることとしている。（平成６年９月２９日付け住総発第１７１号住宅局総務課長通知）１）収入超過者（法２８条１項）
入居者は、引き続き３年以上入居している場合において政令で定める基準を超える収入のあるときは、公営住宅を
明け渡すように努めなければならない。
（政令で定める基準）（令８条） ・本来階層２０万円、裁量階層２６．８万円以下で事業主体が定める金額１）収入超過者（法２８条１項）
入居者は、引き続き３年以上入居している場合において政令で定める基準を超える収入のあるときは、公営住宅を
明け渡すように努めなければならない。
（政令で定める基準）（令８条） ・本来階層２０万円、裁量階層２６．８万円以下で事業主体が定める金額収入超過者、高額所得者
（法２８条１項、２９条１項）
-５-○住宅困窮事情をより的確に反映した入居者の選考基準・方法
○保有資産の把握・反映方法
○定期借家（期限付き入居）制度の活用
（当面の対応）
・地域の実情や入居希望者の住宅困窮事情をよりきめ細かく反映させるとともに、バランスのとれたコミュニティ形成を
促進するため、優先入居についての考え方を整理
・入居申込者の保有資産について、事業主体の判断で自己申告や資産調査についての同意書の提出を求めることに
より、資産保有状況を入居者選考を行う際の考慮事項とすることができる旨を明確化
・事業主体の判断による承継承認の対象範囲の厳格化が推進されるよう、現行の運用基準を見直し
・家賃制度を通じた高額所得者、収入超過者の自主的退去の促進（後掲）
・家賃制度を通じた住宅の規模と居住人数のミスマッチの解消（後掲）
・一定の場合に定期借家（期限付き入居）制度の活用が可能である旨を明確化
検討課題
２）高額所得者（法２９条１項）
事業主体は、入居者が引き続き５年以上入居している場合において最近２年間引き続き政令で定める基準を超える
高額の収入のあるときは、期限を定めて、公営住宅の明渡しを請求することができる。
（政令で定める基準）（令９条） ・３９．７万円２）高額所得者（法２９条１項）
事業主体は、入居者が引き続き５年以上入居している場合において最近２年間引き続き政令で定める基準を超える
高額の収入のあるときは、期限を定めて、公営住宅の明渡しを請求することができる。
（政令で定める基準）（令９条） ・３９．７万円-６-３．家賃制度
公営住宅の家賃は、入居者の収入及び公営住宅の立地条件、規模、建設時からの経過年数その他の事項に応じ、かつ、
近傍同種の住宅の家賃以下で、政令で定めるところにより、事業主体が定める。（１項）
（政令で定める算定方法）（令２条）公営住宅の家賃は、入居者の収入及び公営住宅の立地条件、規模、建設時からの経過年数その他の事項に応じ、かつ、
近傍同種の住宅の家賃以下で、政令で定めるところにより、事業主体が定める。（１項）
（政令で定める算定方法）（令２条）（１）家賃の決定（法１６条）
（家賃）＝（①家賃算定基礎額）×（②市町村立地係数）×（③規模係数）×（④経過年数係数）×（⑤利便性係数） ① 家賃算定基礎額 入居者の収入の区分に応じて政令で定める次の額 収入分位 入居者世帯の収入（月額） 家賃算定基礎額 123,000円以下の場合 37,100円 Ⅰ 0-10 ％ 123,000円を超え153,000円以下の場合 45,000円 本来 Ⅱ 10-15 ％ 153,000円を超え178,000円以下の場合 53,200円 入居者 Ⅲ 15-20 ％ 178,000円を超え200,000円以下の場合 61,400円 Ⅳ 20-25 ％ 200,000円を越え238,000円以下の場合 70,900円 Ⅴ 25-32.5％ 238,000円を超え268,000円以下の場合 81,400円 収入 Ⅵ 32.5-40 ％ 268,000円を超え322,000円以下の場合 94,100円 超過者 Ⅶ 40-50 ％ 322,000円を超える場合 107,700円 Ⅷ 50- ％ （注）収入月額は、年間の収入から各種控除を行ったものを12で除した額公営住宅の本来入居者の家賃に関し、応能応益制度により、かつ、近傍同種家賃以下であるとの原則は維持しつ
つ、社会経済情勢の変化に対応するとともに、地域の実情がより的確に反映されたものとすることができるようにす
る。
また、本来の施策対象者ではない収入超過者に適用される割増家賃に関し、その自主的退去を促進できるように
する。
検討の視点
検討の視点
-７-② 市町村立地係数 公示価格その他の土地の価格を勘案して０．７以上１．６以下で国土交通大臣が市町村ごとに定める数値 ③ 規模係数 当該公営住宅の床面積の合計を７０㎡で除した数値 ④ 経過年数係数 公営住宅の構造ごとに建設時からの経過年数に応じて１以下で国土交通大臣が定める数値 ⑤ 利便性係数 事業主体が公営住宅の有する利便性の要素となる事項を勘案してイに掲げる数値以上ロに掲げる数値以下で定める数値 イ ０．５ ロ 次に掲げる数値のうち、いずれか小さい数値 （１）１．３ （２）１．６を市町村立地係数の数値で除した数値
事業主体は、病気にかかっていることその他特別の事情がある場合において必要があると認めるときは、家賃を減免す
ることができる。（４項）
①
収入超過者の家賃（法２８条２項）
収入超過者の家賃は、入居者の収入を勘案し、かつ、近傍同種の住宅の家賃以下で、政令で定めるところにより、事
業主体が定める。
（政令で定める算定方法）（令８条）①
収入超過者の家賃（法２８条２項）
収入超過者の家賃は、入居者の収入を勘案し、かつ、近傍同種の住宅の家賃以下で、政令で定めるところにより、事
業主体が定める。
（政令で定める算定方法）（令８条）（２）収入超過者、高額所得者の家賃制度
（法２８条、２９条）
（収入超過者の家賃）＝（本来家賃）＋（近傍同種の住宅の家賃－本来家賃）×（収入の区分に応じて定める率） 収入の区分に応じて定める率 収 入 月 額 率 １／７ 200,001～238,000円 １／４ 238,001～268,000円 １／２ 268,001～322,000円 １ 322,001円～-８-②
高額所得者の家賃（法２９条５項）
高額所得者の家賃は、近傍同種の住宅の家賃とする。
※事業主体は、明渡しの請求を受けた者が期限が到来しても公営住宅を明け渡さない場合には、期限が到来した日
の翌日から明渡しを行う日までの期間について、毎月、近傍同種の住宅の家賃の額の２倍に相当する額以下の金
銭を徴収することができる。（法２９条６項）
（参考）
近傍同種の住宅の家賃（法１６条４項）
近傍同種の住宅の家賃は、近傍同種の住宅（その敷地を含む。）の時価、修繕費、管理事務費等を勘案して政令で定
めるところにより、毎年度、事業主体が定める。
（政令で定める算定方法）（令３条） （国土交通大臣が定める１年当たりの利回り）（告示４号）・・・３％（敷地にあっては２％） ※ 不動産鑑定評価基準の評価手法としては、積算法のほか、賃貸事例比較法、収益還元法がある。②
高額所得者の家賃（法２９条５項）
高額所得者の家賃は、近傍同種の住宅の家賃とする。
※事業主体は、明渡しの請求を受けた者が期限が到来しても公営住宅を明け渡さない場合には、期限が到来した日
の翌日から明渡しを行う日までの期間について、毎月、近傍同種の住宅の家賃の額の２倍に相当する額以下の金
銭を徴収することができる。（法２９条６項）
（参考）
近傍同種の住宅の家賃（法１６条４項）
近傍同種の住宅の家賃は、近傍同種の住宅（その敷地を含む。）の時価、修繕費、管理事務費等を勘案して政令で定
めるところにより、毎年度、事業主体が定める。
（政令で定める算定方法）（令３条） （国土交通大臣が定める１年当たりの利回り）（告示４号）・・・３％（敷地にあっては２％） ※ 不動産鑑定評価基準の評価手法としては、積算法のほか、賃貸事例比較法、収益還元法がある。 （高額所得者の家賃）＝（近傍同種の住宅の家賃） （近傍同種の住宅の家賃） ＝｛（近傍同種の住宅（敷地を含む。）の複成価格）×（国土交通大臣が定める１年当たりの利回り）＋（償却額） ＋（修繕費）＋（管理事務費）＋（損害保険料）＋（空家等引当金）＋（公課）｝÷１２ 【積算法】-９-注）１．入居後３年を超えると、収入分位25%以上の者は収入超過者と認定され、収入に応じて段 階的に 部分の賃料が加算される。 ２．高齢者、障害者等の入居収入基準は40%以下で事業主体の判断により決定。
