設備管理・環境管理業務仕様書
１ 目的 本業務は、建物の設備を計画的かつ適性に管理し、施設の安全と機能の維持、向上を 図るとともに、衛生的かつ健康的な執務環境を確保し、経年による機能低下と事故の未 然防止、故障の早期発見に努める等、施設の適切な維持管理（点検・保守・運転・監視・ 機器の清掃及び小修繕）を行い、建物機能の保持と設備の耐久性の向上を図ることを目 的とする。 ２ 摘要 この仕様書は、設備の運転監視、点検、保守等の業務内容について示すものであり、 本仕様書に記載のない事項についても業務の性質上実施が必要と認められるものについ ては、石巻市と受託者で協議し実施するものとする。 また、石巻市が別に委託する石巻市本庁舎警備業務及び宿日直業務等受託者及び石巻 市本庁舎清掃業務受託者と相互に協力し業務にあたること。 ３ 用語の定義と業務範囲 (1) 施設とは、建築物及び設備をいう。 (2) 建築物とは、建築物主体構造及び内外装周りをいう。 (3) 設備とは、建築物に設ける電気、ガス、給水、排水、換気、暖房、冷房、消火、排 煙、汚物処理、煙突、昇降機及び避雷針をいう。 (4) 管理とは、管理に関する計画、実施、評価という一連の業務の流れを包括するもの をいう。 (5) 運転監視とは、施設の機能を発揮させるために、設備機器を操作し、作動させると 共に、その動作状態を監視し、記録することをいう。 (6) 点検とは、測定器具の使用又は目視等により設備状態及び消耗の程度を調査し、そ の良否を判断することをいう。 点検の範囲は、対象機器の消耗部品及び材料の取替作業、ねじの増し締め作業、注 油作業等の措置、並びに機能回復、耐久性の確保を図るための塵挨、汚れ等の除去作 業を含む。ただし、部品、材料、油等は石巻市が支給又は別途費用負担することとす る。 (7) 保守とは、設備機能の維持及び耐久性の確保を図るために行う点検、調整、定期的 な部品交換作業をいう。設備整備の範囲は、対象機器の機能低下したものを当初の機途費用負担にて実施するものとする。 ４ 設備管理員の名簿 受託者は、契約締結後速やかに設備管理員（予備員）の作業名簿を担当者に提出する こととする。 ５ 業務完了届 受託者は、受注業務の完了後、受注業務毎の完了届及び年間完了届を石巻市に提出す ることとする。 ６ 費用負担区分 設備管理・環境管理業務の実施に必要な工具測定器、ウエス等は、受託者の負担とす る。なお、業務に行うために必要な電気、水は石巻市負担とする。 ７ 守秘義務 業務遂行上知り得た個人情報及び甲の行政事務等で一般に公表されていない事項を他 に漏らさないこと。また、その職を退いた後も漏らしてはならない。 ８ 設備管理員 (１) 全般的事項 ① ８時００分から２２時００分までの常駐管理方式とする。 ② 電 気 工 事 士 法 （ 昭和３５年法律第１３９号）第 ３ 条 第 ２ 項 に 規 定 す る 第二 種電気工事士の資格を有する者を１名以上配置すること。 ③ 電気事業法（昭和３９年法律第１７０号）第４３条に規定する電気主任技術者を 選任すること。 ④ 建築物における衛生的環境の確保に関する法律（昭和４５年法律第２０号）第６ 条に規定する建築物環境衛生管理技術者を選任すること。 ⑤ 昇降設備の保守点検整備（POG契約）については、三菱ビルテクノサービス㈱東 北支社へ再委託すること。 ⑥ 庁舎駐車場管理設備点検整備については、アマノ㈱仙台支店へ再委託すること。 ⑦ 受託者は、委託者からの要請による場合を除き、業務の一部を第三者に委託、又 は請け負わせるときは、あらかじめ委託者に書面による申請を行い、承諾を得なけ ればならない。 (２) 日常点検管理業務 ① 運転管理業務 ・ 開庁前点検（該当設備：空調設備・電気設備・防災設備・昇降設備・給排水設 備等） ア 当該設備の運転監視（設備機器を稼動させその状況を監視し、適正な状態に 制御する業務）を行い、運転データ（日誌等）を記録し、異常の有無を確認 する。
イ 各種メーター等を目視点検により異常の有無を確認する。 ・ 開庁中点検（該当設備：空調設備・電気設備・防災設備・昇降設備・給排水設 備等） ア 当該設備、各種メーター等を目視点検により異常の有無を確認する。 ・ 閉庁後点検（該当設備：空調設備・電気設備・防災設備・昇降設備・給排水設 備等） ア 当該設備の停止、消灯等の操作（個別照明、個別空調は除く。） ② 日常点検付帯業務 ・ 運転日誌の作成 ア 空調設備、電気設備、給排水設備等の運転日誌の作成 ・ エネルギー関連各種メーター検針・記録の作成 ア 電力メーター イ 水道メーター ウ ガスメーター ③ 日報等作成業務 ・ 施設管理日報作成業務 ア 日常点検管理業務の報告として、運転管理業務・日常点検付帯業務の結果や 連絡事項等をまとめ、施設管理日報を作成する。 ・ 書類作成支援業務 ア 関係官公庁等への報告書類の作成及び提出に関する支援を行う。 (３) 定期点検管理業務 別添各種管理業務仕様書参照 (４) その他 ① 立会業務 ・ 関係官公庁立入検査時等の立会業務 ア 関係官公庁立入検査時の立会い イ 施設設備修繕工事等への立会い ウ 上記ア、イに係る各種手続及び報告業務の支援 ② 緊急時対応 ・ 緊急事態が発生又は発生する恐れがある場合は、緊急対応を最優先し事故発生 の防止、被害拡大の防止及び施設の復旧にあたる。 ③ エネルギー関連支援
イ 水関連使用量（上・下水・その他） ウ ガス使用量
設備管理業務仕様書
（設備点検整備関係） １ 電気設備 ① 家用電気工作物保安管理業務（太陽光発電設備含む。） ２ 空調設備 ①冷温水循環ポンプ点検整備 ②チリングユニット点検整備 ③冷却塔（クーリングタワー）点検整備 ④ファンコイルユニット点検整備 ⑤空冷式ヒートポンプ点検整備 ⑥ガスヒートポンプ点検整備 ⑦エアハンドリングユニット点検整備 ⑧送風機・排風機点検整備 ３ 昇降設備 ①エレベータ保守点検整備 （再委託設備） ②エスカレータ保守点検整備（再委託設備） ４ 庁舎駐車場管理設備点検整備（再委託設備） ５ 消防用設備点検整備 ６ 特殊建築物定期調査 ７ 建築設備検査 ８ 防火対象物点検 ９ 防災管理点検自家用電気工作物保安管理業務仕様書
１ 設備 需要設備 容 量 電 圧 月次点検 年次点検 臨時点検 使用月 1208kVA 6,600V 毎月 １１月 随時 通年 非常用発電設備 容 量 電 圧 月次点検 年次点検 臨時点検 250kVA 200V 毎月 １１月 随時 350kVA 太陽光発電設備 容 量 電 圧 月次点検 年次点検 臨時点検 備考 50 kVA 100 V／200 V 毎月 １１月 随時 平成 23 年から点検 開始 ２ 業務内容 （１）定例業務 ａ） 巡視点検、測定及び試験の結果、経済産業省令に適合しない事項が見つ かった場合の指導、助言 ｂ） 電気工作物に事故が発生した場合に応急処置等の指導、原因の究明への 協力 ｃ） 事故再発防止のためにとるべき措置、指導又は助言を行い、必要に応じ 臨時点検の実施 ｄ） 電気関係報告規則に定める電気事故報告書の作成及び手続きの指導 ｅ） 電気事業法（昭和三十九年法律第百七十号）第 107 条第 2 項に規定され る立ち入り検査への立会 （２）定例以外の業務 ａ） 関係官庁への手続き ｂ） 非常用発電設備を移設後、再運転するときの指導 ｃ） 設備工事中の点検 ｄ） 竣工検査 設１－①冷温水循環ポンプ点検整備仕様書
１ 点検業務作業基準 （１）本体、架台及び取付部分等について亀裂・損傷・変形・腐食等の有無の外観点検を する。 （２）ポンプ・電動機の作動状態の点検をする。 ａ）異音・振動・過熱・回転状態の良否 ｂ）ポンプ圧力測定値の良否（圧力計がある場合） ｃ）モーター（電動機）の絶縁測定 ｄ）グランド部分の水漏れの有無点検 （３）制御盤内の機器・電磁開閉器の作動状態の点検をする。 （４）付属する弁類の作動状態及び水漏れの有無の点検をする。 ２ 契約内消耗品 グランドパッキン・メカニカルシール・オイルシール（一般的なもの）・潤滑油 ３ 対象機器 別添機器一覧表（変更の可能性有り） ４ 点検回数 年２回 設２－①チリングユニット点検整備仕様書
１ 点検業務作業基準 （１）送風機軸受け給油及び外観点検をする。 （２）冷却サイクル ａ）ガス漏れ膨張弁廻りの状態の点検をする。 ｂ）圧縮機廻り、サービスバルブの点検をする。 ｃ）摩擦部、配管等の点検をする。 ｄ）圧縮機の異常音、異常過熱を点検する。 （３）冷却器を点検する。 （４）ドレンパン通水を点検する。 （５）電気品 ａ）マグネットスイッチ接点点検及び各部端子の増締め ｂ）操作スイッチ、サーモスタット作業確認 ｃ）制御回路の絶縁測定 ｄ）電源及び操作回路ヒューズを点検する。 ｅ）パイロットランプを点検する。 （６）附属設備 ａ）冷温水ポンプの運転電流の計測 ｂ）冷温水ポンプの絶縁測定 ２ 契約内消耗品 グランドパッキン・メカニカルシール・オイルシール（一般的なもの）・潤滑油 ３ 対象機器 別添機器一覧表（変更の可能性有り） ４ 点検回数 年２回 設２－②冷却塔（クーリングタワー）点検整備仕様書
１ 点検業務作業基準 （１）本体及び基礎架台等について亀裂・損傷・変形・腐食等の有無の外観点検をする。 （２）水槽内部の清掃をする。 （３）ボールタップの作動状態の点検・調整をする。 （４）ストレーナーの清掃をする。 （５）送風機の作動状態に異常の有無の点検をする。 （６）シーズンイン・シーズンオフ時の水抜き又は水張り作業をする。 ２ 契約内消耗品 ａ）密閉形の場合のメカニカルシール・オイルシール（特殊なものを除く。） ｂ）潤滑油 ３ 対象機器 別添機器一覧表（変更の可能性有り） ４ 点検回数 年２回 設２－③ファンコイルユニット点検仕様書
１ 点検業務作業基準 （１）本体及び取付部分の亀裂・損傷・変形・腐食等の有無の外観点検をする。 （２）送風機の点検をする。 ａ）電動機の作動状態（音・振動・回転）の異常の有無の点検をする。 ｂ）電動機の二次側電源で絶縁測定する。 ｃ）羽根車の汚れ・損傷・変形・腐食等の有無を点検する。 ｄ）送風機本体の汚れ・損傷・変形・腐食等の有無を点検する。 （３）フィンコイルの損傷・腐食等の劣化の有無を点検する。 故障の原因となる異物がある場合、それを清掃除去する。 （４）エアフィルターの点検・清掃をする。 （５）ドレンパン及びドレンパン排水口の破損・腐食等の点検をする。 排水口のつまりの原因となる異物がある場合は、それを清掃除去する。 （６）附属している管や弁の劣化の有無の外観点検をする。 （７）吹出しグリルの損傷・腐食等の劣化の有無の点検をする。 ２ 契約内消耗品 潤滑油 ３ 対象機器 別添機器一覧表（変更の可能性有り） ４ 点検回数 年２回 設２－④空冷式ヒートポンプ点検仕様書
１ 点検業務作業基準 （１）本体及び取付部分の亀裂・損傷・変形・腐食等の有無の外観点検 （２）送風機の点検 ａ）電動機・ファン軸受部分の作動状態（音・振動・回転）の異常の有無の点検をする。 ｂ）V べルトの弛み及び損傷等の劣化の有無を点検し、弛みの場合調整する。 ｃ）フィンコイルの腐食及び損傷等の劣化の有無を点検する。 異物がある場合は、それを清掃除去する。 ｄ）エアフィルターの点検・清掃をする。 （３）加湿器の腐食及び損傷等の劣化の有無を点検し、異物がある場合、それを清掃除去 する。 （４）ドレンパン及びドレンパン排水口の腐食及び損傷等の劣化の有無を点検する。排水 口の詰まりの原因になる異物がある場合、それを清掃除去する。 （５）制御盤内の機器・電磁開閉器の作動状態を点検する。 （６）圧縮機の異音・振動の異常の有無の点検をする。 （７）冷媒ガス漏れの有無を外観点検する。 （８）動力機二次側の絶縁測定をする。 （９）シーズンイン・シーズンオフ時の切替・運転調整をする。 （10）附属している管や弁の劣化の有無を外観点検する。 ２ 契約内消耗品 潤滑油 設２－⑤ガスヒートポンプ点検仕様書
１ 点検業務作業基準 （１）基礎及び固定部の亀裂、沈下等の異常の有無の点検 ａ）固定金具の劣化、固定ボルトの緩みを点検する。 ｂ）防振材、ストッパー等の劣化及び緩みの有無を点検する。 （２）外観の状況の腐食、変形、破損等の有無を点検する。 （３）電気系統の点検 ａ）操作回路及び動力回路の絶縁抵抗を測定し、その良否を確認する。 ｂ）端子の緩み及び変色の有無を点検する。 ｃ）操作盤内の汚れ、異物の付着、緩み及び変形の有無を確認する。 ｄ）クランクケースヒーターの通電及び発熱状態に異常のないことを確認する。 （４）送風機 ａ）V ベルトの弛み、亀裂、磨耗、振動等の有無を点検する。 ｂ）軸受の音、振動等の有無を点検する ｃ）羽根の汚れ、損傷等の有無を点検する。 ｄ）電動機の回転方向が正しいことを確認する。 （５）エアフィルター ａ）ろ材の詰まり、損傷等の有無を点検する。 ｂ）枠の変形、腐食等の有無を点検する。 （６）冷媒系統ガス漏れの有無及び配管の損傷等の有無を点検する。 （７）熱交換器 ａ）フィンコイルの汚れ、損傷等の有無を点検する。 ｂ）補助ヒーターの汚れ、損傷等の有無を点検する。 ｃ）室外の熱交換器の汚れ、損傷等の有無を点検する。 （８）ガスエンジン ａ）外観の腐食、変形、破損等の有無を点検する。 ｂ）エンジンオイルの漏れ、変色等の有無の点検をする。 ｃ）バルブクリアランスの点検をする。 ｄ）冷却水の漏れ及び汚れの有無を点検する。 ｅ）オイルフィルターが交換時間に達していないことを確認する ｆ）エアクリーナーの汚れの有無を点検する。 ｇ）点火プラグが交換時間に達していないことを確認する。 ｈ）ドレンフィルタ充填石量が適正であることを確認する。 ｉ）圧縮機駆動用ベルトの弛み等の有無を点検する。 ｊ）ブローバイフィルターが交換時間に達していないことを確認する。 ｋ）燃料ガス系統漏れの有無を点検する。 設２－⑥ｌ）排気ガスホースに亀裂劣化の有無を点検する。 ２ 契約内消耗品 潤滑油 ３ 対象機器 別添機器一覧表（変更の可能性有り） ４ 点検回数 年２回
