販売用資料 0 4 8 12 16 20 24 0 200 400 600 800 1,000 1,200 2005* 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016** 時価総額（左軸） 銘柄数（右軸） （億米ドル） （銘柄数） （年）
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米国ヘルスケアREIT市場が拡大した背景
2016年4月2005年～2016年、年次
944億米ドル（約10.6兆円） （1米ドル＝112.35円で円換算） ※ご参考：J-REITは全体で11.8兆円米国ヘルスケアREITの銘柄数と時価総額推移
※銘柄数と時価総額は、FTSE NAREIT All Equity REITS Indexの数値 * 2005年はNAREIT「REIT WATCH」の数値
** 2016年は3月末時点の数値
(出所) NAREIT、ブルームバーグのデータを基にBNYメロン・アセット・マネジメントが作成
米国のヘルスケアREIT市場は、2005年以降の過去10年で約5倍の規模となる成長を遂げました。特に、2008年に
施行されたRIDEA法（REIT Investment Diversification and Empowerment Act （リートの投資多様化
と権利拡大に関する法律））の施行により、ヘルスケアREITビジネスの収益性は向上し、増資等を通じて資金調達力
を改善させた上位ヘルスケアREIT （ＨＣＰ、ベンタス、Welltower等）が大型のM&Aや大型施設買収などを活発に
行ったこと等が市場の拡大に寄与しました。一方、銘柄数の増加は、M&A増加の影響等で限定的となっています。
ＲＩＤＥＡ法施行以降ヘルスケアREIT市場は順調に拡大RIDEA法の施行後の主なヘルスケアREITのＭ＆Ａ事例
発表時期
買収者
買収対象
買収価額
(百万米ドル)2010/12
HCP
HCR ManorCare
6,080
2011/2
Ventas
Nationwide Health Properties
7,010
2011/12
Ventas
Cogdell Spencer
635
2012/10
HCP
Emeritus; Blackstone JV
1,730
2014/6
Ventas
American Realty Capital Healthcare Trust2,297
2014/10
Omega Healthcare Investors Aviv REIT
2,822
(出所) NAREIT ※上記は、ボストン・カンパニー・アセット・マネジメントの見解および過去の実績であり、将来の運用成果等を示唆・保証するものではありません。
●RIDEA法施行によるヘルスケアREITへのメリット
2008年に、米国でRIDEA法が施行され、ヘルスケアREITでそれまで認められていなかったヘルスケア施設運営による
サービス収入（食事提供、清掃、洗濯、投薬、医療サービス等の収入）が、子会社を通じたスキームを活用すること
等で、実質的な賃料と認められるようになり、その後のヘルスケアREITの市場拡大や収益力向上につながりました。
●RIDEA法が施行されるまでの背景
米国REITは、課税所得の90%以上を投資家に配当する義務がありますが、支払った配当分は法人税が課税され
ないという税法上のメリットを受けています。RIDEA法が施行されるまでは、不動産から得られる賃料にしか税法上のメ
リットが適用されていなかったため、産業・オフィスREITや住宅REITのように収入の殆どを賃料が占めるREITにはメリッ
トがありましたが、ヘルスケアREITのように賃料以外のサービス収入が多いREITには、税法上のメリットをそれ程享受す
ることができませんでした。
RIDEA法施行の主なポイント
販売用資料
情報開示が進む米国の高齢者向け施設・住宅
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米国のヘルスケアREITの保有物件別比率をみると、高齢者向け施設・住宅と医療系施
設が概ね半分ずつとなっています。ヘルスケアREIT市場の約8割を占める米国では、今後
本格化する高齢化の進展に備え、他国に先駆け、施設利用者や投資家向けに、施設の
レーティング等による情報開示が行われています。
以下は、米国で介護サービスを提供する高齢者向け施設・住宅の事例になります。
米国連邦政府が運営する公的機関を通じて施設のレーティングが公表されており、利用
者にとっても信頼性が高い情報源となっています。
レーティングは、3つの視点を加味した5段階評価（最高位：5つ星、最低位：1つ星）
となっており、The Official U.S. Government Site for MedicareのＨＰ上で開示
されています。
介護サービスを提供する施設のレーティング例
（フロリダ州の689施設のうち3施設を掲載
）
参照したHPアドレス https://www.medicare.gov/nursinghomecompare ■ Health inspection（行政監査） 直近3年の年次調査や直近36か月間の 苦情調査等を基に加重平均されて決定。 ■ Staffing（スタッフ情報） 1日当たりの介護スタッフ数、1日当たりの 看護時間（クリーンスタッフや家事代行ス タッフは除く）等を基に決定。 ■ Quality Measures（品質評価） 対象となる8日以上の長期滞在施設、 3日間の短期スティについて共通の18項 目のうち11項目の評価により決定。 ■ Overall Rating（総評）Health inspection（行政監査）、Staffing（スタッフ情報）、Quality Measures （品質評価）の3つの視点を基に総合的なレーティングを決定。
(出所) Medicare.gov (The Official U.S. Government Site for Medicare)
上記のような情報開示は、ヘルスケア施設を運営する側（ヘルスケアREITを含む）にとっても、高いレーティングや評価
を得ることは施設の価値を高めることにもつながるため、施設運営の透明性をより高めたり、より充実した質の高いヘルス
ケアサービスを提供したりすることで施設利用者の満足度を高めることに寄与してきたとみています。米国のヘルスケア市
場（ヘルスケアREITを含む）が拡大してきた背景には、このような公的機関を通じた情報開示が進められていたことも
重要な役割を果たしてきたと考えています。
※上記は、弊社の見解および過去の実績であり、将来の運用成果等を示唆・保証するものではありません。販売用資料
分配金は、分配方針に基づき、以下の分配対象額から支払われます。
分配金と基準価額の関係（イメージ） ◇計算期間中に発生した収益の中から支払われる場合 ◇計算期間中に発生した収益を超えて支払われる場合 ケースA
ケース B ケース C 前期決算日 当期決算日 分配前 当期決算日 分配後 前期決算日 当期決算日 分配前 当期決算日 分配後 前期決算日 当期決算日 分配前 当期決算日 分配後 *分配対象額 500円 *分配対象額 600円 *分配対象額 500円 *分配対象額 500円 *50円を 取崩し *分配対象額 450円 *分配対象額 500円 *80円を 取崩し *分配対象額 420円 *500円 （③+④） （③+④） *500円 （③+④） *500円 （③+④） *450円 （③+④） *500円 *420円 （③+④） *80円 10,600円 10,500円 10,550円 10,450円 10,500円 10,400円 10,300円 10,500円 期中収益 （①+②） 100円 （①+②） 期中収益 50円 配当等収益 （①）20円 前期決算日から基準価額が 上昇した場合 前期決算日から基準価額が 下落した場合 上図はイメージ図であり、実際の分配金額や基準価額を示唆するものではありませんのでご留意ください。 上図のそれぞれのケースにおいて、前期決算日から当期決算日まで保有した場合の損益を見ると、次の通りとなります。 ①配当等収益（経費控除後） ②有価証券売買益・評価益（経費控除後） ③分配準備積立金 ④収益調整金 ★A、B、C のケースにおいては、分配金受取額はすべて同額ですが、基準価額の増減により、投資信託の損益状況はそれぞれ異なった結果と なっています。このように、投資信託の収益については、分配金だけに注目するのではなく、「分配金の受取額」と「投資信託の基準価額の増減 額」の合計額でご判断ください。 ケースA:分配金受取額100 円＋当期決算日と前期決算日との基準価額の差 0 円＝100 円 ケースB:分配金受取額100 円＋当期決算日と前期決算日との基準価額の差▲50 円＝50 円 ケースC:分配金受取額100 円＋当期決算日と前期決算日との基準価額の差▲200 円＝▲100 円 10,500円 分配金100円 分配金100円 分配金100円 *50円 投資信託の分配金は、預貯金の利息とは異なり、投資信託の純資産から支 払われますので分配金が支払われると、その金額相当分、基準価額は下がりま す。なお、分配金の有無や金額は確定したものではありません。 分配金は、計算期間中に発生した収益（経費控除後の配当等収益および評 価益を含む売買益）を超えて支払われる場合があります。その場合、当期決算 日の基準価額は前期決算日と比べて下落することになります。また、分配金の水 準は、必ずしも計算期間におけるファンドの収益率を示すものではありません。 分配金 投資信託で分配金が支払われるイメージ ■受益者のファンドの購入価額によっては、分配金の一部または全額が、実質的には元本の一部払戻しに相当する場合があります。ファンド購入 後の運用状況により、分配金額より基準価額の値上がりが小さかった場合も同様です。 普通分配金：個別元本（受益者のファンドの購入価額）を上回る部分からの分配金です。 元本払戻金（特別分配金）：個別元本を下回る部分からの分配金です。分配後の受益者の個別元本は、元本払戻金（特別分配金）の額 だけ減少します。 ◇分配金の一部が元本の一部払戻しに相当する場合 ◇分配金の全部が元本の一部払戻しに相当する場合 ※元本払戻金（特別分配金） は実質的に元本の一部払戻し とみなされ、その金額だけ個別 元本が減少します。また、元本 払戻金（特別分配金）部分 は非課税扱いとなります。 元本払戻金 （特別分配金） 普通分配金 個別元本 分配金支払後 基準価額 受益者の 購入価額 （当初個別元本） 個別元本 分配金支払後 基準価額 受益者の 購入価額 （当初個別元本） 元本払戻金 （特別分配金）収益分配金に関する留意事項
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投資信託の純資産販売用資料 当ファンドは、主に世界の金融商品取引所に上場されているヘルスケアREIT等値動きのある証券を実質的な投資対象としますの で、基準価額は変動します。したがって、当ファンドは元本が保証されているものではありません。委託会社の運用指図によって信託 財産に生じた利益および損失は、全て投資者に帰属します。投資信託は預貯金や保険と異なります。 当ファンドへの投資には主に以下のリスクが想定され、これらの影響により損失を被り、投資元本を割り込むことがあります。 販売用資料
ファンドの主なリスク
詳細は投資信託説明書（交付目論見書）をご覧ください。 REITの価格変動 リスク REITの価格は、REITが保有する不動産の評価の下落、不動産市況に対する見通しや需給等、さまざまな要因を 反映して変動します。組入REITの価格が下落した場合には、基準価額が下落する要因となります。 為替変動リスク 外貨建資産の円換算価値は、資産自体の価格変動の他、当該外貨の円に対する為替レートの変動の影響を受 けます。為替レートは、各国・地域の金利動向、政治・経済情勢、為替市場の需給その他の要因により大幅に変動 することがあります。組入外貨建資産について、当該外貨の為替レートが円高方向にすすんだ場合には、基準価額 が下落する要因となります。 金利変動リスク REITは、金利が上昇する場合、他の有価証券の利回り等との比較から売却され、価格が下落することがあります。 また金利の上昇は、金融機関等から借入れを行っているREITの場合、その返済負担が大きくなり、REITの価格下 落や配当金の減少につながる場合があります。したがって、金利の上昇に伴い基準価額が下落することがあります。 信用リスク REITは、信用状況（経営や財務状況等）が悪化した場合、倒産等の状況に陥り投資した資金が回収できなくなる場合があります。また、こうした状況に陥ると予想される場合、当該REITの価格が下落する場合があります。した がって、信用状況の悪化に伴い基準価額が下落することがあります。 特定の業種・ 銘柄への集中 投資リスク 当ファンドは、ヘルスケア関連のREITに集中的に投資するため、幅広い業種に分散投資を行うファンドと比較して、基 準価額の変動が大きくなる可能性があります。また、当ファンドでは、比較的少数の銘柄に投資を行う場合があるため、 より多くの銘柄に投資を行うファンドと比較して、基準価額の変動が大きくなる可能性があります。 ヘルスケアREIT 固有のリスク ヘルスケアREITは、一般的なREITが行う賃貸事業に留まらず、ヘルスケア関連施設運営に伴う事業リスクを施設 運営者（オペレーター）と一部共有している場合があります。また、オペレーターの変更等によりサービス内容や施設 利用料等が変更される可能性があり、その影響でヘルスケアREITが投資する施設の事業等が悪化した場合には、 当該REITの価格が下落し、基準価額が下落する要因となります。 カントリーリスク 投資対象国・地域において、政治・経済情勢の変化等により市場に混乱が生じた場合、または取引に対して新たな 規制が設けられた場合には、基準価額が予想以上に下落したり、投資方針に沿った運用が困難となることがあります。 また、投資対象国・地域には新興国が含まれています。新興国を取巻く社会的・経済的環境は不透明な場合もあ り、金融危機、デフォルト（債務不履行）、重大な政策変更や様々な規制の新たな導入等による投資環境の変 化が、先進国への投資に比べてより大きなリスク要因となることがあります。さらに、新興国においては市場規模が小さ く流動性が低い場合があり、そのため証券価格の変動が大きくなることがあります。 流動性リスク 受益者から解約申込があった場合、組入資産を売却することで解約資金の手当てを行うことがあります。その際、組入資産の市場における流動性が低いときには直前の市場価格よりも大幅に安い価格で売却せざるを得ないことがあ ります。この場合、基準価額が下落する要因となります。 法制度等の変更 リスク REITおよび不動産等に関する法制度（税制・建築規制等）が変更となった場合、REITの価格下落や配当金の減少につながる場合があります。したがって、法制度の変更に伴い基準価額が下落することがあります。当ファンドにかかる手数料等について
詳細は投資信託説明書（交付目論見書）をご覧ください。 購入時手数料: 購入価額に3.24％（税抜3％）の率を乗じて得た額を上限として販売会社が個別に定める額とします。 詳しくは販売会社にお問い合わせください。 信託報酬: 信託財産の純資産総額に対し、年1.7172％（税抜1.59％）の率を乗じて得た額 その他の費用: 信託財産の財務諸表の監査に要する費用（純資産総額に対し、税込年率0.0108％（上限年97.2万円））、信 託事務等に要する諸費用、立替金の利息、組入有価証券の売買の際に発生する売買委託手数料、外国における資 産の保管等に要する費用および借入金の利息等が保有期間中、その都度かかります。 ※監査費用を除くこれらの費用は実際の取引等により変動するため、事前に料率、上限額等を表示することができません。 ■購入時に直接ご負担いただく費用 換金手数料: 換金手数料はありません。 信託財産留保額: 信託財産留保額はありません。 ■換金時に直接ご負担いただく費用 ■投資信託の保有期間中に間接的にご負担いただく費用 当ファンドの手数料等の合計金額については、保有期間等に応じて異なりますので表示することができません。 また、当ファンドが実質的に投資するREITについては、市場の需給等により価格形成されるため、REITの費用は表示しておりません。4
販売用資料 ■委託会社：東京海上アセットマネジメント株式会社 信託財産の運用指図などを行います。 商号等： 東京海上アセットマネジメント株式会社 金融商品取引業者 関東財務局長 (金商) 第361号 加入協会： 一般社団法人 投資信託協会、一般社団法人 日本投資顧問業協会、一般社団法人 第二種金融商品取引業協会 ■受託会社：三菱UFJ信託銀行株式会社（再信託受託会社：日本マスタートラスト信託銀行株式会社） 信託財産の保管・管理などを行います。 ■販売会社 投資信託説明書（目論見書）のご提供、募集・販売の取扱い、 一部解約事務および収益分配金・解約金・償還金の支払いなど を行います。 販売用資料
