過去問に挑戦！
平成29年度試験問題より抜粋：択一式
事業・実務
〔第６問〕 定期借地権および定期建物賃貸借（いわゆる定期借家）に関する次の記述のうち、 不適切なものはどれか。 １ 定期借地権方式による事業は、建物を所有しないので賃料収入額が少なく、建物減 価償却費による所得税軽減効果がないが、地代を一定期間収受した後にほぼ確実に土 地の返還が受けられ、建物の建設や賃貸が発生しない分、賃貸事業リスクが少ないと いえる。 ２ 定期借地権設定契約を締結する際に、契約期間の地代の一部または全部を一括払い で支払う前払地代とした場合でも、保証金や権利金などの一時金を授受することは可 能である。 ３ 定期借家契約では、更新がないことで賃貸借契約の期間を確定することができ、加 えて、賃料を固定化し、中途解約不可とすることにより、定期借家契約の賃貸ビルを 証券化し、あるいは賃料収入面で実質的な利回り確定商品として売却することができ る。 ４ 老朽化したアパートの建替えの検討において、20年以上前から入居している賃借人 との間で、更新時に賃料を値下げする代わりに、従来の賃貸借契約を期間２年の定期 借家契約に切り替えることができれば、退去が確定し、建替えの事業化の目途が立つ こととなる。経済・金融
〔第17問〕 為替レートの変動要因や国内経済に与える影響などに関する次の記述のうち、不 適切なものはどれか。 １ 購買力平価は２つの通貨の購買力が等しくなる為替レートであり、購買力平価のも とで両国の物価水準が一致するが、ＯＥＣＤのデータとＧＤＰデフレータで測った、 米 ド ル に対 す るあ る 年の 購 買 力平 価 が 102円 、現 実 の 為替 レ ート が 109円 で あ った 場 合、同年の日本の物価水準は米国より割安だったと判断される。 ２ 1980年代以降、資本取引に伴う外貨需要が為替レートの変動をもたらす大きな要因 となっており、ドル資産の収益性を高めるドル金利の上昇はドル高円安をもたらす要 因、円金利の上昇はその逆と考えられ、市場金利を変化させる金融政策の変更やその 期待が為替レートに大きな影響を与えている。 ３ 円安が日本経済に与える影響をみると、プラス要因では、インバウンド（外国人旅 行者数）の増加とそれによる旅行サービス輸出の拡大などがあげられ、逆にマイナス 要因では、輸入品が国内製品と比べて安価となって国内製品の競争力が低下し、輸入品と競合する産業で雇用が失われる、という例があげられる。 ４ 実効 為替 レー トは、 複 数の 通貨 間の 為替レ ー トを 総合 的に 捉える た めの 指標 で あ り、対象となるすべての通貨と円との為替レート指数を、貿易額等をウエイトとして 加重平均して算出されるため、円が米ドルに対して円高となっても、実効レートで円 高になるとは限らない。
税 制
〔第29問〕 個人の建物賃貸業における税務に関する次の記述のうち、適切なものはどれか。 １ 不動産賃貸にともなう支出のうち固定資産税 、都市計画税、登録免許税や一定 の登記費用のほか、土地建物の取得にかかる借入金 については、支払利息だけで なく元本返済部分も、不動産所得金額の計算上、必要経費に算入できる。 ２ 各年分の不動産所得の計算で赤字が生じた場合に、その年分の必要経費に算入した 土地等を取得するために要した借入金の支払金利があるときは、その金利の全額が総 所 得 金額 の 計算 上は なか っ たも の とみ なさ れ、 他 の所 得 との 損益 通算 は 認め ら れな い。 ３ 不動産所得の総収入金額は、契約により支払日が定められているものについてはそ の支払日に収入として計上し、未収の場合も収入金額に含める必要があり、また、返 還を要しない敷金・保証金については、契約終了時ではなく、返還を要しないことが 確定した年分に収入計上することとされている。 ４ 修繕費において、通常の維持管理や原状回復のために支出するものは必要経費とな る一方、資産の使用可能期間を延長させる支出や資産の価値を増加させる支出などは 修繕費とはせず、金額の多少にかかわらず追加の取得費として資産計上し、減価償却 で経費化する。建築・公法
〔第38問〕 ビルの改修に関する次の記述のうち、不適切なものはどれか。 １ 店舗ビルのテナント部分のワンフロアを書店からいわゆるディスカウントストアー に用途変更する場合、その用途に供する部分の床面積の合計が200㎡のときは、用途 変更の確認申請や工事完了時の建築主事への届出等、建築基準法に定める用途変更に 係る手続きが必要である。 ２ 建築物の積載荷重とは物品や人の重さなど建築物に積載される荷重のことであり、 原則として、室の種類や用途等の実況に応じた数値にしなければならず、事務所ビル を他の用途に変更する場合、床や大梁などの構造計算用積載荷重や 地震力計算用積 載荷重等が、変更後の用途に求められる数値を満たしているかどうかを確認する必要 がある。 ３ ビル を店 舗と 共同住 宅 とい う異 なっ た用途 形 態に 複合 的に コンバ ー ジョ ンす る に は、共同住宅の用途に供する部分の床面積の合計が200㎡を超える等一定のものであ る場合は、店舗の部分と共同住宅の部分とを準耐火構造壁や一定の防火設備等で区画 しなければならない。 ４ 事務所ビルを改修し、専ら車いすを使用する者の利用に供するエレベーターを設置 する場合、当該エレベーターが一定の基準に適合し、所管行政庁が防火上および避難 上支障がないと認めたときは、耐火建築物とすべき特殊建築物等に関する建築基準法 の一定の規定については、当該エレベーターの構造は耐火構造とみなされる。私 法
〔第45問〕 抵当権に関する次の記述のうち、民法によれば不適切なものはどれか。 １ 土地およびその土地に存する建物の所有者が同一であったが、土地または建物の一 方に抵当権が設定され、抵当権の実行により土地と建物の所有者が異なることとなっ た場合、建物について地上権が設定されたものとみなされる。 ２ 建物に設定された抵当権に基づいて競売手続が開始された場合において、抵当権設 定後にその建物の賃貸借契約を締結し、競売手続の開始前に賃借を開始した者は、そ の建物の競売における買受人の買受けの時から６ヵ月を経過した後は、買受人からの 引渡請求に応じる義務がある。 ３ 賃貸 中の マン ション を 目的 物と する 抵当権 の 被担 保債 権に 債務不 履 行が 発生 し た 場合、抵当権の効力は、当該建物の賃料に対しても及ぶので、抵当権の実行前の段階 でも、抵当権者が賃借人に対し賃料の支払いを直接請求したときは、賃借人は抵当権 者に対して賃料を支払わなければならない。 ４ 連帯保証は、保証人が主たる債務者と連帯して債務を負担する保証であるが、通常 の保証債務と異なり「催告の抗弁権」「検索の抗弁権」がないので、債権者は、主た る債務者に対する抵当権を実行しなくとも、連帯保証人に保証債務の履行を求めるこ とができる。【正解と解説】
〔事業・実務 第６問〕 正解 ４ ４ 不適切 従来の賃貸借を終了させて、定期借家契約へ切り替えることは、法施行 日（平成12年３月１日）前からの居住用の契約については当分の間認め られていない。 １～3は記述のとおりであり、適切。 （研修テキストなどより） 〔経済・金融 第17問〕 正解 ３ ３ 不適切 為替レートが円安となると輸入品は国内製品と比べて高価となり、輸入品と 競合する産業の競争力は高まる。 1、2、4は記述のとおりであり、適切。 （研修テキストなどより） 〔税制 第29問〕 正解 ３ １ 不適切 所得税法基本通達37‐５、所得税法基本通達49‐３ ２ 不適切 不動産所得の赤字金額のうち、土地等に係る借入金利子に相当する金額が 損益通算されないのであり、借入金利子の全額ではない。 ① そ の 年 分 の 不動 産所 得 の 金 額 の 計 算上 必要 経 費 に 算 入 し た土 地等 を 取 得 す る た め に 要 し た 負 債 の 利 子 の 額 が そ の 不 動 産 所 得 の 金 額 の 計 算 上 生 じ た損失を超える場合・・・その損失の金額 ② そ の 年 分 の 不動 産所 得 の 金 額 の 計 算上 必要 経 費 に 算 入 し た土 地等 を 取 得 す る た め に 要 し た 負 債 の 利 子 の 額 が そ の 不 動 産 所 得 の 金 額 の 計 算 上 生 じ た損失の金額以下である場合 ・・・その損失の金額のうちその負債の利子の額に相当する金額 租税特別措置法第41条の４、同法施行令第26条の６ ３ 適 切 所得税法基本通達36‐５ ４ 不適切 形式基準により、修理、改良等のために要した金額が、①60万円に満たな い場合、②修理等した資産の前年末取得価額の概ね10％相当額以下である 場合、③20万円未満である場合など、修繕費として認められる。 所得税法基本通達37-10、12、13 （研修テキストなどより）〔建築・公法 第38問〕 正解 １ １ 不適切 建築物の用途を変更して、建築基準法別表第1(い)欄の用途に供する特 殊建築物で、当該用途に供する部分の床面積の合計が100㎡を超えるも のとするときは、原則として、用途変更確認申請等が必要であるが、政 令で指 定す る類 似の 用 途相互 間に おけ るも の である 場合 は除 かれ てお り、書店とディスカウントストアーはいずれも建築基準法施行令第137 条の18第８号に定める「百貨店、マーケット、その他の物品販売業を営 む店舗」に該当し、類似の用途相互間の変更であるため、用途変更手続 きは不要である。 （建築基準法第87条第1項、建築基準法施行令第137条の18） （研修テキスト「建築・公法編」P.109 2.コンバージョン） 2～4は記述のとおりであり、適切。 （研修テキストなどより） 〔私法 第45問〕 正解 ３ ３ 不適切 抵当目的物が賃貸用建物であった場合、被担保債権に不履行が発生した 後は、法定果実としての賃料に対しても抵当権の効力が及ぶことが明記さ れている（民法第371条）。抵当権の実行前においても同様であるが、抵当 権者が賃借人から賃料を直接受領するためには、賃料債権の差押えが必要 となる（民法第372条による先取特権の規定・第304条第１項但書の準用）。 差押手続を完了してからでなければ、賃借人に賃料を直接支払わせること はできない。 1、2、4は記述のとおりであり、適切。 （研修テキストなどより）
