事業概要不動産権利調整ビジネスの先駆者 : 底地居抜きを軸に業容の全国化を図る会社概要同社は不動産販売事業 (2016 年 12 月期売上高構成比 89%) 建築事業( 同 11%) の2つを事業領域とする同社は 1976 年 2 月に創業者小澤克己氏により東京都に設立された現社長の松﨑

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サンセイランディック

不動産の権利調整を得意とし、全国展開する底地・居抜き専業：情報チャネルの拡大で成長を目指す

TICKER:3277｜東証1部｜HP:http://www.sansei-l.co.jp｜PUBLISHED in:2017.10.20

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事業概要

不動産権利調整ビジネスの先駆者：底地、居抜きを軸に全国化を図る同社は、「不動産販売事業」を主たる事業とする（2016年12月期の売上構成比 89.1%）。底地（借地権が付いている土地）や居抜き物件（借手のいる古い共同住宅等）など、ひとつの不動産に複数の権利者（底地権者、借地権者あるいは借家権者）がいるため、自由な活用が制限されて資産価値が低くなっている物件を同社が土地所有者から買い取り、権利関係を調整することにより、不動産の価値を高めた上で他に販売する。底地や居抜き物件は、複雑な権利関係、その特異性を生み出してきた土地・建物に関する法律の歴史的背景（旧借地法・旧借家法）、権利調整に必要な専門知識および人的スキルの要求など、普通の不動産とは異なる独特な特徴がある。同社は1991年6月より底地の取り扱いを開始して、現在、底地や居抜きを主たる物件領域とする上場企業である。同取扱いにおいてトップシェアを誇る（SR社推定シェア20～25％）。本店のほか、全国7つの支店により全国展開している。

業績動向

17年12月期：前期の経常利益11.1%増に対し、小幅3.4%増益を見込む 2016年12月期実績：売上高12,300百万円（前期比6.3%増）、営業利益1,446百万円（同11.3%増）、経常利益1,329百万円（同11.1%増）、親会社株主に帰属する当期純利益854百万円（同17.9%増）と増収増益で過去最高益を更新した。大型の居抜き物件の期ずれが発生し、居抜きの売上が減少した。一方で、底地、所有権の売上が増加し、全体の利益も増加した。 2017年12月期同社予想：売上高14,448百万円（前期比17.5%増）、営業利益1,466 百万円（同1.4%増）、経常利益1,374百万円（同3.4%増）、親会社株主に帰属する当期純利益929百万円（同8.9%増）と過去最高益の更新を同社は予想している。仕込み済みの底地の販売状況などから増収を見込む。ただし、仕入れ増に伴う租税公課の増加などコスト増だが、建築事業の赤字解消により全体としては小幅の増益を予想している。

中期戦略

既存事業の拡大とともに、権利調整のノウハウを活かした新たな事業展開を中期3ヵ年計画：2015年12月期～2017年12月期を対象とする中期3ヵ年計画では、既存事業の拡大に加え、蓄積した権利調整のノウハウを活用した新たな事業展開を行う方針である。同計画公表時における2017年12月期業績目標は、売上高 15,647百万円、営業利益1,635百万円、経常利益1,524百万円、親会社株主に帰属する当期純利益974百万円であった。

S&Wサマリー

強みニッチ業界でトップの優位性：底地、居抜きなどの権利調整を必要とする不動産業界内ではトップ企業（SR社推定シェア20～25％）。幅広い情報ネットワークにより、底地情報が同社に集約される傾向にある資金回収期間が短い：仕入から販売までの期間は半年から1年と、一般の不動産事業と比べて短く、運転資金の安定性に優れている。東証一部上場企業であるため、信用力に勝る潜在的市場が大きい：東京都の底地市場1兆 7,000億円超（同社試算）に対し、同社の底地売上高は約5,000百万円規模と、まだ手付かずの市場がある弱み日本固有の不動産慣習に基づくビジネス：旧借地借家法に基づき展開されるビジネスモデルであるため、海外展開は困難シナジー発揮の困難性：子会社の建築事業が同社本業とシナジーを発揮しにくい底地、居抜きに続く柱となる事業の未整備：事業ポートフォリオのリスク分散が不十分

利益成長ドライバー

【従来】底地で安定的な収益、居抜きで成長拡大：底地は景気に左右されずに、販売でき、業績は安定。居抜きは、数量を増やすことで業績が拡大【中期】団塊世代の相続を契機とする利害調整需要の増加：高齢化・人口減を背景とする空き家の増加など不動産社会問題が深刻化する中で、不動産活用を積極的に考える世代が相続することにより底地・居抜きの流動化が進む出所：同社データを基にSR社作成注：百万円未満を四捨五入。2011年8月1日に1株にて50株の株式分割を実施。BPS、EPSは調整済時価総額 7,762 百万円株価（2017/10/16) 936 円発行済株式数 8,292,800 株外国人持ち株比率（2017/6/30) 7.03 ％ BPS（FY12/16) 840.78 円 PBR（FY12/16) 1.11 倍 PER(FY12/17会予）　 8.2 倍配当（FY12/17会予） 15.0 円配当利回り(FY12/17会予） 1.60 ％ ROE(12/17会予） 13.6 ％純負債/株主資本倍率（FY12/16) 58.0 ％＊発行済株式数は自己株式を含む指標

売上高前期比営業利益前期比経常利益前期比純利益前期比 EPS BPS ROA ROE （百万円）（％）（百万円）（％）（百万円）（％）（百万円）（％）（円）（円）（％）（％） FY12/07 非連結 8,134 2.6% na na 578 -31.1% 318 -33.9% 52.99 281.88 na 20.7 FY12/08 非連結 8,177 0.5% na na 469 -18.9% 254 -20.0% 42.41 323.45 na 14.0 FY12/09 連結 5,990 - 307 - 263 - 143 - 23.86 350.34 na 7.0 FY12/10 連結 7,415 23.8% 655 113.5% 539 104.8% 301 110.3% 50.18 399.68 9.9 13.4 FY12/11 連結 8,042 8.5% 750 14.5% 747 38.4% 444 47.6% 73.50 469.71 11.6 15.8 FY12/12 連結 9,475 17.8% 517 -31.0% 437 -41.5% 233 -47.5% 33.80 497.51 6.6 7.0 FY12/13 連結 9,188 -3.0% 920 77.9% 810 85.3% 456 95.4% 66.04 560.55 10.1 12.5 FY12/14 連結 10,444 13.7% 1,205 30.9% 1,044 28.9% 626 37.5% 90.23 664.77 11.8 13.7 FY12/15 連結 11,568 10.8% 1,300 7.9% 1,196 14.6% 724 15.6% 90.08 744.23 11.9 12.8 FY12/16 連結 12,300 6.3% 1,446 11.3% 1,329 11.1% 854 17.9% 104.94 840.78 12.0 13.2 FY12/17会予連結 14,448 17.5% 1,466 1.4% 1,374 3.4% 929 8.9% 114.03 - - -業績推移

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Research Espresso by Shared Research

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事業概要

不動産権利調整ビジネスの先駆者：底地、居抜きを軸に業容の全国化を図る。

会社概要

同社は不動産販売事業（2016年12月期売上高構成比89％）、建築事業（同11％）の2つを事業領域とする。同社は、1976年2月に、創業者小澤克己氏により東京都に設立された。現社長の松﨑隆司氏（1970年生）は、1993年5月入社で、2003年7月に小澤氏より代表取締役社長を引き継いだ。1991年6月より底地（借地権が付いている土地）*の取り扱いを開始。現在では、底地や居抜き物件（借手のいる古い共同住宅等）**の買取り、権利調整、販売、管理などを、全国で展開している。また、連結子会社One’s life ホームが建築事業を行っている。底地や居抜き物件は権利調整に手間が掛かり、各物件が小型なこともあり、ニッチな市場を形成している。同社はそのトップ企業である（SR社推定シェア20～25％）。従業員数は、単体で127名、連結で147名（2017年6月末）。 *底地：地主（土地所有者）が土地を他の人に貸し、他の人（借地権者）がその土地の上に自分の建物を建てて住んでいる状態の土地部分のことをいう *居抜き物件：建物が古く建替えが必要な状態にあるにも関わらず、借主（借家権者）がいるために自由な活用が困難な状態にある物件

不動産販売事業

同事業は、底地、居抜きのほか所有権とその他の4部門からなる。ビジネスモデル主軸となる底地および居抜き物件（当事業における売上高構成比計80％：2016年12月期）のビジネスモデルは、以下の通り。ひとつの不動産に土地所有者、借地権者あるいは借家権者などの複数の権利者がいる結果、自由な活用が制限されて資産価値が低くなっている物件を土地所有者から買取り、権利関係を調整して不動産の価値を高めた上で、販売する。物件情報は主に不動産仲介業者等からの紹介によって収集しており、物件の法的規制や権利関係などの調査を実施し、土地所有者と仕入交渉を行って物件を買取っている。当ビジネスモデルにおける付加価値の提供イメージ出所：同社資料を基にSR社作成出所：同社資料本来の価値を取り戻す

所有権

価格

底地価格

借地権

価格

一つの権利

物件としての本来の価値

複雑な権利

物件としての価値が低い土地所有者同社借家権者借地権者家賃の請求明渡し交渉移転費用の支払い家賃の受取り賃貸契約の合意解約土地建物代金の支払い土地の買い取り居抜きの買い取り所有権の買い取り地代の請求 ①底地の売却 ②借地権代金の支払地代の受取り ①底地代金の受け取り ②借地権の買い取り入居希望者不動産会社・事業会社・個人土地建物代金の支払い土地建物の売却物件仲介仲介料の受取り賃貸物件オーナー・マンション管理組合・マンション管理会社管理業務の提供建物管理業務の受託受託料の受取り（不動産販売事業）

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不動産販売事業の標準的な流れ出所：同社資料を基にSR社作成底地底地とは、地主が土地を他の人に貸し、他の人がその土地の上に自分の建物を建てて住んでいる状態の土地部分のことをいう。この場合、地主を底地権者といい、土地を借りて自分の建物を建てて住んでいる人を借地権者という。底地の概念図出所：同社資料

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底地権者と借地権者と間での利害関係諸問題一つの土地に底地権者と借地権者がいる状態では、それぞれに問題が生じる。「借地権」は非常に強い権利であり、底地権者は、自分の土地だが借地権者からの解除の申し入れがない限り半永久的に自己使用はできない。また、地代も安いため収益物件としての価値も低く、相続発生時に売却の必要があっても実需でも収益面でも価値が付きづらく売却することが難しい。一方、借地権者は、家を建て替えたくても底地権者の承諾が必要であり、多くの場合金銭的負担を伴う。また、土地を借りているだけなので、借地権単体での売却は価値が低く売却は難しい。双方にデメリットがあるが、多くの場合、底地権者と借地権者は、数十年にわたる貸し借りの関係が続き、近所同士の遠慮や感情のもつれがあり、当事者間での解決は難しい。そこに同社が当事者（土地所有者）として入ることによって、複雑に絡み合った権利関係や人間関係を紐解き、その不動産が本来持っている価値まで高める取り組みを行っている。底地における権利調整の具体例神奈川県のある例で説明をする。この土地はおよそ300坪で、借地権者は12名であった。同社は、まず底地権者から底地を購入する。底地権者である土地所有者は、借地権者が多く、調整が困難な底地の売却(流動化)に成功する。同社が買取り時において、借地12件のうち、道路に接していない6件が再建築不可で、物件価値が極めて低い状態であった。同社は、精密に測量を行ったうえで、役所と協議して敷地内の道路を延長した。これにより、6件中2件は再建築が可能になる。次に、分筆により全ての区画が道路に接することが出来、12件全ての再建築が可能になる。これにより物件価値は大きくアップした。同社は、第一義的には借地権者に対してその底地権を販売する。借地権者は、底地権を購入することで、再建築可能な所有権を獲得して、資産価値が向上する。借地権の中には、底地権の購入を望まず、借地権の売却を希望する者もいる。今回の例では、12件中10件は借地権者に底地を売却し、2件では借地権者から借地権を同社が購入して完全所有権にして第三者に売却している。

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底地を仕入れた場合の権利調整の例出所：同社資料を基にSR社作成底地事業の収益構造同社の底地事業の収益構造について、以下に説明する。土地の価格は、その場所、形、環境など様々の要素からなる。底地・借地権の売買は相続税評価を行う際に使用する借地権割合を用いられることが一般的で、使用価値に比例して割合が変わる。底地権の割合も10%から70％と場所により幅があり一律ではない。一筆の土地では借地権の方が底地権よりも価値があるのが普通である。同社は、1区画毎に借地権の権利割合や借地権者の借りている敷地面積や賃貸期間、地代水準などから、販売価格を算出する。そこから諸費用（仲介手数料、不動産取得税などの税金測量費、他に権利調整に必要な諸経費など）と販売価格に対して一定の同社利益額を差し引いた額を仕入価格としている。底地権割合が40％の場合、借地権者は、すでに土地に対して60％の権利を持っているため、 40％の権利を購入することで土地に対して100％の権利を取得できることになり、購入に前向きなケースが多い。また同社の道路整備などによる区画の権利調整により、仕入時よ道路敷地内道路（位置指定道路）再建築不可

図①

道路敷地内道路（位置指定道路）

図②

道路敷地内道路（位置指定道路）再建築不可道路の延長⇒

図③

概要土地所有者に相続が発生し相続税を納付するために、所有している底値の売却が必要となり、同社に底地を売却する。【権利調整が必要な点】 ■土地所有者が、12人の借地権者に土地を貸していて、底地と借地権に権利が分かれている。 ■一体の土地であり、借地ごとの境界が未確定な状態である。 ■_{12区画の借地権のうち、6区画の借地権が接道義務を} 満たしていない為、再建築できない状態である。（図①）権利調整フェーズ ■測量作業を行い、区画と区画の境界を明確にしていく。 ■敷地内の道路を延長させるため、役所と協議を行う。道路の延長が認められることにより、A・B二区画の借地が、建築基準法の道路に接道することができ、再建築が可能になる。（図②） ■各借地権者と協議しながら、図③のように土地を分筆することによって、全ての区画が建築基準法上の道路に接続することができた。その結果、全ての借地が再建築可能な状態になる。借地権者のニーズに応じた権利調整を提案しながら、底地と借地権を合わせて、完全な所有者にする。 ■底地の購入を希望する借地権者には、底地の売却を行い、借地権者の完全所有権化となる。 ■借地権の売却を希望する借地権_{C・Dから、借地権の買収} を行い、当社の完全所有化となる。 D借地権の買取り C借地権の買取り A B

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りも土地の価値が高まり、販売額が向上することもある。同社購入後の時間軸は、1年内に80%を売却し、地代を得ながら3年内に15%、5年内に残りの5％を売却することを目標としている。旧借地法・旧借家法と借地借家法同社のビジネスモデルで扱う土地は、旧借地法・旧借家法の土地である。1923年の関東大震災以降、昭和に入り、都市部への人口流入が続いて不動産価格の高騰がおき、賃借人の保護を行う必要が高まったため、1941年に借地法・借家法の改正がなされた。これが旧借地法・旧借家法である。この改正により、土地所有者側の正当な事由なしに土地賃貸借契約解除の申入れ、更新の拒絶ができなくなった。戦後においても、戦後復興を進めるため罹災法（罹災都市借地借家臨時処理法）が制定され、借地の供給がなされた。高度経済成長期には地価の大幅な上昇を招いたことや都市部への人口流入が続いた。また、多くの借地権建物も老朽化が進み、建替えの必要があるが、土地所有者が建替えを認めないなど問題が発生したことから、1966年に借地法・借家法の改正がなされた。この改正により、借地権者の建替え、増改築に関して、土地所有者が承諾を出さない場合は、借地権者は裁判所から地主の承諾に代る許可をとれることとなった。旧法は、戦前戦後の混乱の中で、借地や借家が大量に発生した事情や、道路の問題や隣地境界、契約内容、権利関係の不明朗さが残されたまま、土地の需要の拡大に取り込まれてしまった経緯がある。 1992年に土地所有者と借地権者・借家権者の権利関係を有期の契約とする「定期借地権」の新しい概念が盛り込まれた借地借家法の新法が施行された。この新法施行以後に借地契約が成立した借地は新法の適用となる。日本全国には現在でも旧法が適用される相当数の借地が存在することが推測される。特に、戦前戦後の混乱期に生じた底地は、現在、相続等による権利継承が行われる時期にきていることや現代の状況に合わない旧法の解消を求めることなどが、底地の流動化の大きな要因となっており、ここに不動産権利調整ビジネスが生まれる土壌がある。底地の市場規模底地の市場規模については業界等の客観的な資料はない。総務省の土地・住宅統計調査によると、全国で1,034,200件の借地権が存在している(2013年、なおこの調査は5年ごとに行われる)。底地は借地権と対になるものであるから、同じ数の底地が存在していることになる。東京都の底地数は155,200件であり、同社の試算によると、東京都だけで1兆7000億円以上の底地の市場規模があることになる。同社の2016年12月期の底地の販売区画数は362 件、売上高は5,413百万円にすぎないため、潜在的な市場はかなり膨大と推測される。取り扱いは関東・関西エリアが中心。販売単価は低いが、借地権者に購入のメリットが大きいため、景気動向に左右されずに安定的な販売が可能。居抜き居抜きとは、一般的には設備を残したままの店舗売買などで使う用語だが、同社では築年数の古い収益物件をこう呼んでいる。収益物件が築浅で空きが少なく賃料が高いのに対して、築古で空きが多く、賃料が安い物件。イメージとしては築30年以上の木造アパートである。居抜きの概念図出所：同社資料居抜き物件における権利調整の具体例居抜き物件の権利調整とは、いかなるものか。名古屋市の例を挙げて説明する。土地の面

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積は130坪、築30年の木造アパートで同社が買取り時では老朽化がかなり進んでいる状態であった。同社は、土地・建物をそのままの状態で購入した。メンテナンス不足で、空室が埋まらず、十分な賃料収入が得られてないのが現状だった。土地建物所有者は収益性の低迷した物件のキャッシュ化を実現できた。8部屋中3部屋居住中であり、借家権者は3名であった。同社は、借家権者の明け渡し交渉を行い、移転先の手配、移転費用の負担など移転をするための条件を整備した。それにより賃貸借契約の合意解除となり、全ての借家権者は現在の居住環境よりも条件の良い物件への移転を実現した。同社は、明け渡し完了後に、建物を解体して更地にして建売業者に売却した。居抜き物件の市場規模総務省の住宅・土地調査（2008年）によると全国の1980年以前築の木造共同住宅（アパート）は444,700棟であり、全体1,067,400棟に対して41.7%を占めている。東京都23区では 62,400棟と推定される（同社データ）。同地域の対象居抜き物件の更地価格市場規模は２兆3000億円と推計される。同社の2016年12月期の居抜きの販売数は36件、売上高は3,404 百万円にすぎないため、底地市場と同様に居抜き物件の潜在的な市場はかなり膨大と推測される。 2016年12月期では、居抜きの売上高は3,404百万円であり、全体の27.7%を占める。居抜き販売件数は36件であり、1件当たり95百万円である。底地に比べると1件当たり6倍以上の販売価格であるが、利益率は相対的に低い。取り扱いは、札幌・名古屋・福岡エリアが中心。マンションデベロッパーや戸建てメーカーなどに用地提供ができるため、情報の持ち込みなども活発に行われる。用地仕入ニーズが活発な昨今、物件の大型化や利益率上昇がみられる。所有権所有権とは、同社では、権利調整を必要としない完全所有権の不動産を仕入れて販売する事業のことをいう。底地や居抜きの仕入れに伴い、不動産の所有者から持ち込まれる完全所有権の不動産を整備することで付加価値をつけて販売する。例えば、農地だった土地を宅地にして道路付けを整備して大型の分譲地として販売するなどがある。また、購入した底地の隣地を購入して大きな土地にして売り出す例もある。 2016年12月期では、所有権の売上高は1,792百万円であり、全体の14.6%を占める。販売物件は22件であり、1件当たり81百万円である。前期である2015年12月期は売上高が690百万円で販売件数は24件であったので1件当たり29百万円であり単価のブレが大きい。その他その他には、賃料収入やコンサルティングフィーなどが含まれる。また、底地所有者向けにオーナーズパートナー業務を行っている。この業務は、土地所有者の底地管理・運営のサポートを目的として、地代集金・滞納督促連絡・土地賃貸借契約期間の更新手続など、土地賃貸管理業務を一括して請け負うサービスである。土地所有者を代行して借地権者の管理を行うことにより、土地所有者の管理に係る負担が軽減されるとともに、底地の有効な資産活用が可能となる。同社にとっては将来の仕入れに繋げられるなどの効果も見込むことができる。不動産販売事業の業績推移同社の主軸となる底地や居抜き事業の業績の傾向としては、以下のような特徴がある。年度によって、底地・居抜き・所有権の比率が変わるため、売上・利益の変動が起こる。底地の比率が高まると売上の伸びは小さいが、利益率は高くなる。居抜きの比率が高まると売上の伸びが大きくなるが、利益率が低下する傾向がある。仕入時に設定する利益率の目安は一定だが、権利者それぞれの意向を尊重しながら販売するため利益率は変動する。

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また、同じ理由で販売時期も一定ではない。四半期ごとの各事業または四半期ごとの変動が大きいのはこのためである。傾向としては、リーマンショック後など不動産市況が停滞していた時期は安定的に販売が出来る底地の比率を高くし、不動産市況の回復に合わせて、居抜きの比率を高めながら、過去7年間、右肩上がりの成長を示している。 2016年12月期で見ると、同事業は売上高10,959百万円、セグメント別の営業利益は2,251 百万円であり、利益率は20.5%である。これに対して、2009年12月期は売上高4,816百万円、営業利益は532百万円、利益率は11.0%である。7年間で売上高は2.3倍、利益は4.2倍となっている。利益率は過去4年間20%前後と高水準のレベルを維持している。不動産販売事業の業績推移出所：同社データを基にSR社作成百万円未満を四捨五入

建築事業

連結子会社One’s life ホームが、デザイナーズフルオーダー一戸建注文住宅、デザイナーズリフォームの企画設計・施工及び業務管理を行っている。化学物質を極力減らした健康的な自然素材と、施主の理想のカタチにする建築家とのコラボレーションを特徴とする注文住宅をメインに展開している。「自然素材と建築家」の戸建住宅建築をコンセプトに、ナチュラルな暮らしを提案している。住宅展示場を使った営業を展開している。建築事業の事業系統図出所：同社資料建築事業の業績推移過去8期の業績を見ると、売上高は1,100百万円から1,700百万円の間にとどまっている。セグメント段階で赤字になっているのが4期、黒字になっているのが4期である。黒字の時もその利益水準は低い。リフォームにも力を入れているが、利益構造の改善が望まれる。建築事業の業績推移出所：同社データを基にSR社作成百万円未満を四捨五入

競合と同社シェア

底地および居抜き物件市場の取扱高で同社はトップ企業（SR社推定シェア20～25％）。競合他社は7-8社程度あるが、同社のように専業で全国展開している企業はない。上場会社で底地を扱っているのは、エリアリンク株式会社(8914)、株式会社山田債権回収管理総合事務所(4351)があるが、専業でなく取扱高は400百万円から1,000百万円規模である。東京（単位：百万円） 09年12月期 10年12月期 11年12月期 12年12月期 13年12月期 14年12月期 15年12月期 16年12月期売上高 4,816 6,057 6,887 7,701 7,599 8,839 10,241 10,959 　うち底地 3,049 3,394 4,379 3,765 3,690 4,134 5,300 5,413 　うち居抜き 507 882 1,991 2,725 2,311 3,034 3,851 3,404 　うち所有権 1,082 1,556 282 1,084 1,279 1,348 691 1,792 　うちその他 177 225 236 196 320 323 398 350 セグメント利益 532 1,099 1,208 976 1,580 1,779 2,018 2,251 利益率（％） 11.0% 18.1% 17.5% 12.6% 20.8% 20.1% 19.7% 20.5% 不動産販売事業 （単位：百万円） 09年12月期 10年12月期 11年12月期 12年12月期 13年12月期 14年12月期 15年12月期 16年12月期売上高（百万円） 1,161 1,363 1,196 1,738 1,663 1,624 1,359 1,391 セグメント利益（百万円） 17 19 -34 21 -105 35 -39 -56 利益率（％） 1.4% 1.4% -2.8% 1.2% -6.3% 2.2% -2.8% -4.0% 建築事業

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における一番の競合は、東京都市開発株式会社（未上場）である。地主への直接営業が得意で、独自の情報ルートを持っている。売り上げ規模は同社の半分くらいである。ほかには、平成都市計画株式会社（未上場）が東京で競合している。規模は同社の5分の1程度。東海建物株式会社（未上場）は本社が大阪にあり、関西や名古屋で競合している。同社と異なり、借地権者から借地権を買い取るのを第一義にして、所有権化した後は自社で戸建分譲を行っている。規模は同社よりも小さい。 2016年12月期では、底地の売上高は5,413百万円であり、全体の44.0%を占める。底地区画は362件であり、1件当たり15百万円である。居抜きに比べると1件当たりの販売価格は低いが、権利調整による付加価値が加わり利益率は高い。類似企業との比較出所：同社データを基にSR社作成百万円未満を四捨五入

業績動向

2016年12月期実績

概要売上高12,300百万円（前期比6.3%増）、営業利益1,446百万円（同11.3%増）、経常利益1,329 百万円（同11.1%増）、親会社株主に帰属する当期純利益854百万円（同17.9%増）と増収増益で過去最高益を更新した。当初予想は、売上高は14,670百万円だったので、実績は2,370百万円の乖離があるが利益面での当初予想は、それぞれ1,401百万円、1,291百万円、848百万円だったので、実績はプラスであった。セグメント別の概況不動産販売事業：底地362件、居抜き36件、所有権22件を販売した。当初予算では居抜き物件が増加して、売上高が大きく伸びる計画だった。実際には、大型の居抜き物件の期ずれが発生し、居抜きの売上が減少した。一方で、底地、所有権の売上が増加し、利益も増加した。売上高は10,959百万円（前期比7.0%増）、セグメント利益は2,251百万円（同11.5% 増）と増収増益であった。建築事業：戸建、リフォーム工事で170件を販売した。戸建は申込みから着工までの期間が延び、売上の計上時期が遅れたことで売上高が前期比減収となる。リフォームは売上高が増加したが、計画原価を上回る工事等が発生して利益率が低下した。売上高は1,391百万円（同2.4%増）、セグメント損失は56百万円（前期は38百万円の損失）であった。

2017年12月期第2四半期累積実績

概要売上高5,552百万円（前年同期比6.5%減）、営業利益490百万円（同7.0%減）、経常利益457 百万円（同3.1%増）、親会社株主に帰属する当期純利益261百万円（同7.0%増）であった。当初計画では、前期の仕入の不調により、下期偏重の計画であったため、第2四半期は減収減益を見込んでいた。当初計画は、売上高5,302百万円、営業利益123百万円、経常利益 78百万円、親会社株主に帰属する当期純利益19百万円であった。実績は対計画比で4.7%増収、利益面は大幅増益となった。2017年第2四半期は、情報案件としては前年と同水準の

コード企業名決算期売上高営業利益利益率 ROA ROE 自己資本ネットD/E 主要事業（百万円）（百万円）（％）（％）（％）率（％）比率（倍）（売上構成比：％） 3299 ムゲンエステート FY12/16 57,488 6,310 11.0% 11.2% 22.1% 26.6% 1.92 売買(再生)(96) 8940 インテリックス FY05/16 38,975 1,759 4.5% 5.0% 11.5% 27.7% 1.83 中古マンション再生・流通(84) 3230 スターマイカ FY11/16 20,973 3,258 15.5% 5.1% 12.7% 26.8% 2.32 中古マンション(販売・賃貸）(81) 8914 エリアリンク FY12/16 16,908 1,935 11.4% 9.1% 7.6% 64.2% -0.19 不動産運用サービス（94）、不動産再生・流動化（6） 3277 サンセイランディック FY12/16 12,300 1,446 11.8% 12.0% 13.2% 63.3% 0.03 不動産販売事業（89）、建築（11） 4351 山田債権回収管理_{総合事務所} FY12/16 2,657 552 20.8% 5.3% 16.6% 28.0% 0.16 サービサー（53）、派遣（21）、不動産ソリューション_{（15）、その他（11）} 29,329 2,942 10.8% 8.5% 13.4% 41.7% 1.18 平均

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500件程度であった。しかし、仕入れ契約件数は伸びが大きく前年の1.5~2倍の40件を超えている。士業、土地所有者向けへのDM発送、サブリース会社や管理会社など土地所有者と繋がりの深い企業との業務提携、さらにオーナー向け説明会の開催などの効果が表れている。また、案件規模の大型化の傾向があり、今後の仕入に良い影響が予測される。セグメント別の概況 不動産販売事業：底地129件、居抜き15件、所有権7件を販売した。居抜き売上は2,290百 万円であり前年同期の1,941百万円よりも増加した。しかし、底地売上が2,353百万円（前年同期2,422百万円）、所有権売上が259百万円(同1,040百万円)と減少したため、セグメント全体の売上高は減少した。売上高は5,079百万円（前年同期比8.8%減）、セグメント利益は951百万円（同3.5%減）と減収減益であった。建築事業：戸建、リフォーム工事で79件を販売した。売上高は480百万円（同17,2%増）、セグメント損失は77百万円（前期は107百万円の損失）であった。出所：同社データを基にSR社作成百万円未満を四捨五入 連結四半期（累計）業績動向 （百万円）１Q ２Q ３Q ４Q １Q ２Q ３Q ４Q １Q ２Q 売上高 1,133 4,289 5,696 11,568 2,381 5,935 7,970 12,300 2,102 5,552 　前年同期比 -44.7% 8.4% -19.7% 10.8% 110.1% 38.4% 40.0% 6.3% -17.3% -6.5% 売上原価 748 2,747 3,665 7,798 1,601 4,154 5,477 8,344 1,643 3,799 　前年同期比 -35.1% 14.0% -23.4% 10.5% 114.0% 51.2% 49.4% 7.0% 2.6% -8.5% 　売上原価率 66.0% 64.0% 64.3% 67.4% 67.2% 70.0% 68.7% 67.8% 78.2% 68.4% 売上総利益 385 1,543 2,032 3,769 780 1,781 2,493 3,957 459 1,753 　前年同期比 -57.0% -0.4% -12.0% 11.2% 102.6% 15.5% 22.7% 5.0% -41.2% -1.6% 　売上総利益率 34.0% 36.0% 35.7% 32.6% 32.8% 30.0% 31.3% 32.2% 21.8% 31.6% 販管費 537 1,148 1,707 2,470 590 1,254 1,828 2,510 592 1,263 　前年同期比 11.0% 14.6% 9.4% 13.1% 9.8% 9.2% 7.1% 1.6% 0.3% 0.7% 　売上高販管費率 47.4% 26.8% 30.0% 21.3% 24.8% 21.1% 22.9% 20.4% 28.2% 22.8% 営業利益 -152 395 325 1,300 190 527 665 1,446 -133 490 　前年同期比（赤転） -27.9% -56.5% 7.9% （黒転） 33.6% 104.6% 11.3% （赤転） -7.0% 　売上高営業利益率 -13.4% 9.2% 5.7% 11.2% 8.0% 8.9% 8.3% 11.8% -6.3% 8.8% 営業外利益 3 8 13 15 4 8 13 15 4 5 　前年同期比 108.2% 11.6% 4.6% 6.3% 29.3% 8.5% 3.8% 5.0% -20.0% -34.9% 　売上高営業外利益率 0.3% 0.2% 0.2% 0.1% 0.2% 0.1% 0.2% 0.1% 0.2% 0.1% 営業外費用 22 54 81 118 29 92 113 133 16 38 　前年同期比 -54.4% -37.6% -39.2% -32.3% 27.3% 70.0% 39.0% 12.7% -42.6% -58.6% 　売上高営業外費用比率 2.0% 1.3% 1.4% 1.0% 1.2% 1.5% 1.4% 1.1% 0.8% 0.7% 経常利益 -171 348 256 1,196 166 444 565 1,329 -146 457 　前年同期比（赤転） -25.5% -59.1% 14.6% （黒転） 27.4% 120.5% 11.1% （赤転） 3.1% 　売上高経常利益率 -15.1% 8.1% 4.5% 10.3% 7.0% 7.5% 7.1% 10.8% -6.9% 8.2% 四半期純利益 -106 211 105 724 84 244 316 854 -132 261 　前年同期比（赤転） -24.2% -72.4% 15.6% （黒転） 15.5% 201.7% 17.9% （赤転） 7.0% 　売上高純利益率 -9.4% 4.9% 1.8% 6.3% 3.5% 4.1% 4.0% 6.9% -6.3% 4.7% FY12/16 FY12/17 FY12/15

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出所：同社データを基にSR社作成百万円未満を四捨五入不動産販売事業仕入高（単位：百万円）出所：同社データよりSR社作成不動産販売事業販売高（単位：百万円）出所：同社データよりSR社作成 連結四半期業績動向 （百万円）１Q ２Q ３Q ４Q １Q ２Q ３Q ４Q １Q ２Q 売上高 1,133 3,156 1,407 5,871 2,381 3,554 2,035 4,330 2,102 3,450 　前年同期比 -44.7% 65.3% -55.1% 75.2% 110.1% 12.6% 44.6% -26.3% -17.3% -2.9% 売上原価 748 1,998 918 4,134 1,601 2,553 1,323 2,867 1,643 2,156 　前年同期比 -35.1% 59.1% -61.3% 82.0% 114.0% 27.8% 44.1% -30.6% 2.6% -15.5% 　売上原価率 66.0% 63.3% 65.3% 70.4% 67.2% 71.8% 65.0% 66.2% 78.2% 62.5% 売上総利益 385 1,158 489 1,738 780 1,001 712 1,463 459 1,294 　前年同期比 -57.0% 77.2% -35.6% 60.9% 102.6% -13.5% 45.6% -15.8% -41.2% 29.3% 　売上総利益率 34.0% 36.7% 34.7% 29.6% 32.8% 28.2% 35.0% 33.8% 21.8% 37.5% 販管費 537 611 559 763 590 664 574 682 592 671 　前年同期比 11.0% 18.0% 0.0% 22.4% 9.8% 8.7% 2.8% -10.7% 0.3% 1.1% 　売上高販管費率 47.4% 19.4% 39.7% 13.0% 24.8% 18.7% 28.2% 15.7% 28.2% 19.5% 営業利益 -152 547 -70 975 190 337 138 781 -133 623 　前年同期比（赤転） 303.4% (赤転） 113.4% （黒転） -38.4% (黒転） -19.8% （赤転） 85.0% 　売上高営業利益率 -13.4% 17.3% -5.0% 16.6% 8.0% 9.5% 6.8% 18.0% -6.3% 18.0% 営業外利益 3 4 5 2 4 4 5 2 4 2 　前年同期比 108.2% -19.3% -4.5% 18.0% 29.3% -8.6% -3.3% 11.8% -20.0% -52.3% 　売上高営業外利益率 0.3% 0.1% 0.4% 0.0% 0.2% 0.1% 0.2% 0.1% 0.2% 0.1% 営業外費用 22 31 27 37 29 63 21 20 16 22 　前年同期比 -54.4% -15.1% -42.0% -9.7% 27.3% 100.4% -22.0% -45.7% -42.6% -65.9% 　売上高営業外費用比率 2.0% 1.0% 1.9% 0.6% 1.2% 1.8% 1.0% 0.5% 0.8% 0.6% 経常利益 -171 519 -92 940 166 277 121 764 -146 603 　前年同期比（赤転） 401.3% (赤転） 125.0% （黒転） -46.6% (黒転） -18.7% （赤転） 117.4% 　売上高経常利益率 -15.1% 16.5% -6.5% 16.0% 7.0% 7.8% 6.0% 17.6% -6.9% 17.5% 四半期純利益 -106 317 -107 619 84 160 72 538 -132 393 　前年同期比（赤転） 431.9% (赤転） 150.4% （黒転） -49.8% (黒転） -13.2% （赤転） 146.7% 　売上高純利益率 -9.4% 10.1% -7.6% 10.5% 3.5% 4.5% 3.5% 12.4% -6.3% 11.4%

FY12/15 FY12/16 FY12/17

0 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 7,000 8,000 9,000 10,000 0 500 1,000 1,500 2,000 2,500 3,000 3,500 1Ｑ 2Ｑ 3Ｑ 4Ｑ 1Ｑ 2Ｑ 3Ｑ 4Ｑ 1Ｑ 2Ｑ 3Ｑ 4Ｑ 1Ｑ 2Ｑ 3Ｑ 4Ｑ 1Ｑ 2Ｑ 3Ｑ 4Ｑ 1Ｑ 2Ｑ 3Ｑ 4Ｑ 1Q 2Q 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 所有権居抜き底地棚卸高（右軸） 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 0 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 1Ｑ 2Ｑ 3Ｑ 4Ｑ 1Ｑ 2Ｑ 3Ｑ 4Ｑ 1Ｑ 2Ｑ 3Ｑ 4Ｑ 1Ｑ 2Ｑ 3Ｑ 4Ｑ 1Ｑ 2Ｑ 3Ｑ 4Ｑ 1Ｑ 2Ｑ 3Ｑ 4Ｑ 1Q 2Q 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 その他所有権居抜き底地利益率（右軸）

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2017年12月期予想

概要売上高14,448百万円（前期比17.5%増）、営業利益1,466百万円（同1.4%増）、経常利益1,374 百万円（同3.4%増）、親会社株主に帰属する当期純利益929百万円（同8.9%増）と増収増益で過去最高益の更新を同社は予想している。セグメント別の概況不動産販売事業：情報チャネルの多様化から仕入れが順調である。仕込み済みの底地の販売状況などから増収を見込む。底地売上は6,342百万円（前期比17.2%増）、居抜き売上は 4,505百万円（同32.3%増）を予想している。ただし、仕入れ増に伴う租税公課の増加などにより減益を予想する。建築事業：注文住宅の売上平準化と大型リフォーム物件の増加により増収を見込む。また、通期での赤字解消を予想している。

中期戦略

同社は、2015年12月期―2017年12月期の3ヵ年計画を立てて中期計画としている。2015年 12月期を初年度とした中期経営計画において「既存事業を拡大し、これまで培ってきた権利調整のノウハウを活かした新たな事業展開」という方針を掲げている。組織体制については、事業エリアごとの市況環境の変化にタイムリーに対応するため、営業部門を目的・地域別に区分した三本部体制に変更し、名古屋、大阪支店においては営業エリアを拡大し、東海・近畿圏での業績を拡大するために人員を増員した。概要不動産販売事業として、底地買取り事業、居抜き買取り事業、コンサルティング事業の3 事業を挙げている。既存の底地買取り事業と居抜き買取り事業の戦略としては、より強化を図り、これまでに築いてきた権利調整実績及び東証一部上場会社という知名度、信頼度を活かした確実な業績の拡大を挙げている。特に、(1)仕入れの強化と(2)権利調整能力及び販売力の向上をポイントとして挙げている。コンサルティング事業の内容としては、土地、建物（古アパート）の売却や、不動産を有効活用したい、不動産の買い替えなどで節税を実現したいなど資産活用のサポート、加えて、借地権の買い取りや返還実務を代行するなどの業務を行う。コンサルティング事業の戦略としては、借地権の買取りをはじめとする不動産の有効活用の提案それにサービスメニューの拡大を挙げている。また、コンサルティングの相談を増やすことで、既存事業の仕入へつながる取組みも行っている。建築事業としては、注文住宅における品質の高さと優れたデザイン性という強みをベースに品質の更なる向上とエリア特性に応じた商品企画を行い収益性の向上と安定化を図ることを戦略としている。経営目標中期計画での2017年12月期業績目標は売上高15,647百万円、営業利益1,635百万円、経常利益1,524百万円、親会社株主に帰属する当期純利益974百万円である。実際の着地は、表のように売上高、利益ともほぼ90%前後の達成の見込みである。2016年12月期において、不動産の売主が不動産市況上昇を見込んで不動産を売り渋る傾向が強まり、その結果、同社の仕入が中期計画に対して未達となったことが影響している。

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出所：同社データを基にSR社作成

次の中期経営計画案(2018年12月期―2020年12月期)

次の中期経営計画は、2018年2月の2017年12月期決算発表時に公表の予定である。同社は次の3年間を「企業体力を盤石なものとする期間」と位置付けている。具体的な方針として、⑴安定した業績の拡大、⑵不動産諸問題への取組みによる新規事業の収益化― 空き家/木造密集地/民泊/地方活性化/災害地支援等、⑶企業ノウハウの伝承と業務の効率化を目的とした人材育成、(4)エリアごとの特性を生かした事業強化を挙げている。従来から、同社は収益性を確認する指標として売上高経常利益率は重視している。2016年 12月期の「売上高経常利益率」は10.8％となり、前期比で0.5ポイント改善した。今後も、利益率の向上、経費削減、金利の圧縮等を通じて、継続的に改善していく方針である。

Strength、Weakness分析

強み

ニッチ業界でトップの優位性：底地、居抜きなどの権利調整を必要とするビジネスは、不 動産業界全体の中ではニッチな業界である。同社は、このニッチな業界内では専業トップである（SR社推定シェア20～25％）。底地や居抜きは、手間がかかり一つ一つの事業規模は小さい。このため、大手不動産業者はスケールメリットを活かしにくいため本格参入は困難である。他方、小規模不動産業者は、底地などは担保価値が低いため、仕入れのための資金調達が困難である。同社は業界内での幅広いネットワークによる情報力に優位性があり、底地情報は同社に集約される傾向にある。また、地域限定の競合とは異なり、札幌から福岡まで本店を含め8営業拠点を有し全国展開をなしていることも優位性を裏付けている。これまで不動産仲介業者からの仕入情報が中心だったが、最近は、上場に伴う信用力を活かし、セミナー開催や税理士との提携等を行い、仕入れチャネルの拡大を図っている。仲介業者以外の契約ベース仕入高の比率は、2015年12月期の2.6%から2016年12月期は17.6%と急増しており、今後はさらに比重が増し、情報収集の優位性が高まると予想される。 資金回収期間が短い：仕入から販売までの期間は半年から1年と、一般の不動産事業と比 べて短く、運転資金の安定性に優れている。大型不動産デベロッパーに比べれば、1件当たりの借入額は小さく、いわゆるレバレッジ効果は大きくない。リーマンショック後の 2009年には不動産業者の倒産や大幅赤字が相次いだが、同社は黒字を維持した。特に底地の販売は景気や経済動向の影響を受けにくく、安定性に優れている。また、同社は同分野における数少ない上場企業であり、未上場である他の競合と比べ、信用力に勝る。同社は、現在、メガバンク、地方銀行、信用金庫等幅広い金融機関と取引がある。有利子負債比率は2016年12月期で25.0%であり、借入余力は大きい。 潜在市場が大きい：東京都の底地市場1兆7,000億円超（同社試算）に対し、同社の底地売 上高は約5,000百万円規模と、まだ手付かずの市場がある。戦前戦後の混乱期に生まれた底地は、相続などにより権利継承の時期に来ていることを鑑みれば、今後流動化が進む可能性が高い。同社は、新卒の社員を3年で仕入から販売までできるようにその権利調整能力を育成している。権利調整能力とは、特定の顧客ときめ細かいコミュニケーションを繰り 中期計画 会社短信中期計画比 （百万円）（百万円）（％）売上高 15,647 14,448 92.3 売上総利益 4,411 4,266 96.7 営業利益 1,635 1,466 89.7 経常利益 1,524 1,374 90.2 純利益 974 929 95.4 連結2017年12月期業績予想

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返し、相手のニーズを把握して業務を行うことである。多くの場合、同時進行で複数の借地権者のニーズを調整する。同社は、数多くのケースから、様々な「借地権者の悩み」や「ソリューション方法」から「パターン化」を可能にして人材の権利調整能力を高めている。そして、潜在的市場を顕在化させている。

弱み

日本固有の不動産慣習に基づくビジネス：同社の主たる事業は日本の旧借地借家法に基づ き展開されている日本独自のものであり、海外展開は困難。 シナジー発揮への無策：主軸となる不動産販売事業の他に、建築事業とでは、それぞれの 事業が独立しており、相互にシナジーを発揮していない。建築事業の売上高は1,391百万円で、同セグメント（営業）損失は56百万円であった。販売地域が東京およびその周辺に限定していることから見ても、競合ハウスメーカーとの絡みで販売価格を抑えられ、コストを吸収できていないようである。コストをよりかけないビジネスモデルを構築することが望まれると同時に、底地や居抜き事業とのシナジーも模索されるべきであろう。 底地、居抜きに続く柱となる事業の未整備：底地と居抜き物件への収益依存度が高く（2016 年12月期72％）、事業ポートフォリオのリスク分散が十分に図られていない。仙台支店の石巻において被災地復興支援事業が、また東京都大田区では民泊事業の運営などで、新しいビジネスモデル作りが始められているものの、現時点ではまだ地域的な模索の段階である。

損益計算書

出所：同社データを元にSR社作成。百万円未満を四捨五入。同社データは百万円未満を切り捨て 07年12月期 08年12月期 09年12月期 10年12月期 11年12月期 12年12月期 13年12月期 14年12月期 15年12月期 16年12月期 17年12月期会予（百万円、％）非連結非連結連結連結連結連結連結連結連結連結連結売上高 8,134 8,177 5,990 7,415 8,042 9,475 9,188 10,444 11,568 12,300 14,448 　前期比 2.6% 0.5% - 23.8% 8.5% 17.8% -3.0% 13.7% 10.8% 6.3% 17.5% 売上原価 n.a n.a 4,266 5,167 5,557 7,061 6,254 7,055 7,798 8,344 10,182 　前期比 n.a n.a - 21.1% 7.6% 27.1% -11.4% 12.8% 10.5% 7.0% 22.0% 　売上原価率 n.a n.a 71.2% 69.7% 69.1% 74.5% 68.1% 67.6% 67.4% 67.8% 70.5% 売上総利益 n.a n.a 1,724 2,248 2,485 2,415 2,934 3,389 3,769 3,957 4,266 　前期比 n.a n.a - 30.4% 10.5% -2.8% 21.5% 15.5% 11.2% 5.0% 7.8% 　売上総利益率 n.a n.a 28.8% 30.3% 30.9% 25.5% 31.9% 32.4% 32.6% 32.2% 29.5% 販管費 n.a n.a 1,418 1,594 1,735 1,898 2,014 2,184 2,470 2,510 2,800 　前期比 n.a n.a - 12.4% 8.9% 9.3% 6.1% 8.5% 13.1% 1.6% 11.5% 　売上販管率 n.a n.a 23.7% 21.5% 21.6% 20.0% 21.9% 20.9% 21.4% 20.4% 19.4% 営業利益 n.a n.a 307 655 750 517 920 1,205 1,300 1,446 1,466 　前期比 n.a n.a - 113.5% 14.5% -31.0% 77.9% 30.9% 7.9% 11.3% 1.4% 　営業利益率 n.a n.a 5.1% 8.8% 9.3% 5.5% 10.0% 11.5% 11.2% 11.8% 10.1% 営業外収益 n.a n.a 29 25 135 5 12 14 15 15 -　前期比 n.a n.a - -14.0% 439.6% -96.4% 141.0% 17.1% 6.3% 5.0% -　対売上高比率 n.a n.a 0.5% 0.3% 1.7% 0.1% 0.1% 0.1% 0.1% 0.1% -営業外費用 n.a n.a 72 140 138 85 122 174 118 133 -　前期比 n.a n.a - 93.9% -1.4% -38.4% 43.2% 42.9% -32.3% 12.7% -　対売上高比率 n.a n.a 1.2% 1.9% 1.7% 0.9% 1.3% 1.7% 1.0% 1.1% -経常利益 578 469 263 539 747 437 810 1,044 1,196 1,329 1,374 　前期比 -31.1% -18.9% - 104.8% 38.4% -41.5% 85.3% 28.9% 14.6% 11.1% 3.4% 　経常利益率 7.1% 5.7% 4.4% 7.3% 9.3% 4.6% 8.8% 10.0% 10.3% 10.8% 9.5% 親会社株主に帰属する当期純利益 318 254 143 301 444 233 456 626 724 854 929 　前期比 -33.9% -20.0% - 110.3% 47.6% -47.5% 95.4% 37.5% 15.6% 17.9% 8.8% 　当期純利益率 3.9% 3.1% 2.4% 4.1% 5.5% 2.5% 5.0% 6.0% 6.3% 6.9% 6.4% 損益計算書

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貸借対照表

出所：同社データを元にSR社作成。百万円未満を四捨五入。同社データは百万円未満を切り捨て

一株あたりデータ

注：2011年8月31日付で株式1株につき50株の割合をもって株式分割を行う。調整済み。出所：同社データを基にSR社作成

キャッシュフロー計算書

出所：同社データを基にSR社作成百万円未満を四捨五入

財務指標

出所：同社データを基にSR社作成

株主還元方針

同社は、株主に対する利益還元を重要な経営課題として認識し、株主利益の最大化を目指（単位：百万円） 09年12月期 10年12月期 11年12月期 12年12月期 13年12月期 14年12月期 15年12月期 16年12月期流動資産 3,160 5,796 5,251 6,256 8,023 7,835 10,366 9,749 　現金及び預金 745 892 1,155 859 1,185 2,275 2,253 2,435 　棚卸資産 2,076 4,653 3,704 4,840 6,354 5,180 7,705 6,900 　その他 338 250 391 557 482 379 406 413 固定資産 983 1,005 834 836 895 957 1,031 1,083 　有形固定資産 124 109 136 134 568 603 572 590 　無形固定資産 19 72 85 79 100 96 76 87 　投資その他の資産 839 822 612 621 226 257 382 405 資産合計 4,143 6,801 6,085 7,092 8,918 8,792 11,397 10,832 流動負債 1,710 3,017 2,663 3,097 4,586 3,164 4,909 3,750 　有利子負債 996 1,805 1,732 2,094 3,361 2,094 3,777 2,624 　その他 713 1,212 930 1,002 1,224 1,070 1,132 1,126 固定負債 331 1,385 181 562 464 366 453 225 　有利子負債 274 1,334 146 525 418 320 179 87 　その他 57 51 34 36 46 46 273 138 負債合計 2,041 4,403 2,844 3,659 5,051 3,531 5,363 3,976 純資産合計 2,102 2,398 3,240 3,432 3,867 5,261 6,034 6,856 連結貸借対照表 07年12月期 08年12月期 09年12月期 10年12月期 11年12月期 12年12月期 13年12月期 14年12月期 15年12月期 16年12月期 17年12月期会予非連結非連結連結連結連結連結連結連結連結連結連結期末発行済株式数 (株) 120,000 120,000 120,000 120,000 6,900,000 6,900,000 6,900,000 7,915,000 8,108,500 8,149,500 -EPS（1株当たり当期純利益） 52.99 42.41 23.86 50.18 73.50 33.80 66.04 90.23 90.08 104.94 114.03 EPS（潜在株式調整後） - - - 88.58 88.74 104.03 -DPS (年間配当金) 0.84 0.84 0.84 2.60 6.00 3.00 3.00 6.00 10.00 12.00 15.00 BPS (1株当たり純資産） 281.88 323.45 350.34 399.68 469.71 497.51 560.55 664.77 744.23 840.78 -一株あたりデータ（円、株式分割調整後） 09年12月期 10年12月期 11年12月期 12年12月期 13年12月期 14年12月期 15年12月期 16年12月期（単位：百万円）連結連結連結連結連結連結連結連結営業活動によるキャッシュフロー 950 -1,621 970 -953 -664 1,761 -1,451 1,611 投資活動によるキャッシュフロー -55 -106 127 -15 -175 -111 -116 -184 財務活動によるキャッシュフロー -610 1,842 -877 692 1,136 -612 1,588 -1,278 キャッシュフロー計算書 07年12月期 08年12月期 09年12月期 10年12月期 11年12月期 12年12月期 13年12月期 14年12月期 15年12月期 16年12月期（％、回）非連結非連結連結連結連結連結連結連結連結連結総資産経常利益率（ROA) na na na 9.9% 11.6% 6.6% 10.1% 11.8% 11.9% 12.0% 自己資本当期純利益率（ROE) 20.7% 14.0% 7.0% 13.4% 15.8% 7.0% 12.5% 13.7% 12.8% 13.2% 棚卸資産回転率（回） na na na 2.2 1.9 2.2 1.6 1.8 1.8 1.7 有形固定資産回転率（回） na na na 63.6 65.6 70.2 26.2 17.8 19.7 21.2 流動比率 na na 184.8% 192.1% 197.2% 202.0% 174.9% 247.6% 211.1% 260.0% 自己資本比率 25.8% 44.4% 50.7% 35.3% 53.3% 48.4% 43.4% 59.8% 52.9% 63.3% 財務指標

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した経営戦略の推進によって、収益力の向上と事業基盤の拡大を図ることに努めている。内部留保資金については、経営体質の強化による事業基盤の拡大を図るため、有効投資に充てている。また、同社は、年１回の期末配当による剰余金の配当を行うことを基本方針としている。中間期においては、株主優待として、賞味期限3年の備蓄食のおいしいパンの缶詰を保有株式数と継続保有期間で2～5缶を贈呈している。株主の評判は上々で、株主数は飛躍的に伸びており、2017年6月末には11,192名にまで達した。

株主

出所：同社データよりSR社作成

コーポレートガバナンス情報

出所：同社データよりSR社作成氏名又は名称所有株式数割合 (株) （％）松﨑隆司 1,318,480 15.90 日本トラスティ・サービス信託銀行株式会社（信託口） 509,700 6.15 松浦正二 482,900 5.82 小澤順子 391,000 4.71 久富哲也 322,000 3.88 ケービーエル　ヨーロピアンプライベートバンカーズ　エスエイ　107704 156,800 1.89 菊池由佳 155,000 1.87 小澤勇介 155,000 1.87 小澤謙伍 155,000 1.87 発行済株式数 8,292,800 100.00 2017年6月30日現在バンク　オブ　ニューヨーク　ジーシーエム　クライアント　アカウント　 198,790 2.40 支配株主の有無無親会社のコードー定款上の取締役数 10名定款上の取締役任期 2年社外取締役（独立役員）人数 2名定款上の監査役 3名社外監査役（独立役員）人数 3名独立役員人数（社外取締役、社外監査役合計） 5名議決権電子行使プラットフォームへの参加有その他機関投資家の議決権行使環境向上に向けた取り組み無招集通知（要約）の英文での提供無取締役報酬の開示状況無執行役員報酬の開示状況ー報酬の額又はその算定方法の決定方針の有無有買収防衛策の有無無組織形態・資本構成等取締役関係監査役関係その他

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ディスクレーマー

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